Geen huurverlaging wel schending woongenot

Laatst bijgewerkt op 2021-04-24 om 21:10:29

Er bestaan ook gebreken en tekortkomingen, die niet in de nulpuntenlijst staan opgenomen, maar het woongenot ernstig schaden. Net als bij relatieve nulpunten geldt dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte bij een geschil over de huurverhoging zich op de aanwezigheid van zo’n gebrek/tekortkoming moet beroepen, en het woongenot moet naar het oordeel van de Huurcommissie door de aanwezigheid van het gebrek of de tekortkoming ernstig zijn geschaad.
De aanwezigheid van deze restcategorie vormt geen reden voor een huurverlaging. Een huurverlaging wegens gebreken/tekortkomingen kan immers alleen plaatsvinden op grond van de aanwezigheid van een absoluut of relatief nulpunt.
Bij de zogeheten overige gebreken/tekortkomingen moet het om ‘de toestand van de woonruimte’ gaan, terwijl die beperking niet geldt voor de gebreken als genoemd op de nulpuntenlijst. Hieruit volgt dat overlast die wordt veroorzaakt door zaken die niet de woning betreffen, maar overlast die van buitenaf komt (bijvoorbeeld geluidsoverlast door buren, etensluchten, overlast door druggebruikers) geen factoren zijn die een voorstel tot huurverhoging onredelijk maakt. Gebreken aan de woning kunnen bij de Huurcommissie niet worden uitgevochten in de procedure tot verhoging van de huurprijs.

Bij een procedure tot verlaging van de huurprijs in verband met gebreken aan de woning kunnen wel de volgende onderwerpen aan worden gesneden: geluidsoverlast die het gevolg is van de constructie van een gebouw, of ondeugdelijke voorzieningen (geluidsoverlast verwarmingsketels, storingen centrale verwarming, onvoldoende capaciteit centrale verwarming, niet behoorlijk kunnen verwarmen van badkamer). In dat laatste geval kan de huur worden bevroren in verband met de gebreken aan de woning. Dit is in feite hetzelfde als huurverlaging in verband met gebreken aan de woning. In dit kader kan huurverhoging dan onredelijk worden geacht. Er is een grote hoeveelheid uitspraken door de Huurcommissie en/of rechter gedaan, waarin huurbevriezing van de huurprijs werd gerechtvaardigd. Daarnaast is een reeks uitspraken weergegeven die huurbevriezing niet toe stond. Het is opvallend dat sommige uitspraken lijnrecht tegenover elkaar staan: de ene kantonrechter acht een gebrek niet voldoende om huurbevriezing te rechtvaardigen, terwijl de andere kantonrechter hetzelfde gebrek wel voldoende acht om huurbevriezing toe te staan.

Voor geliberaliseerde woonruimte geldt dat de relatieve nulpunten die door de Huurcommissie worden gehanteerd, niet rechtstreeks in de discussie over gebreken aan het gehuurde betrokken kunnen worden, omdat deze regeling voor deze categorie woonruimte feitelijk niet van toepassing is. Er kan natuurlijk wel worden gewezen op een analoge toepassing.