Gemengde overeenkomsten

Artikel 6:215 BW geeft een algemene regel welke regel van toepassing is bij het samengaan van verschillende overeenkomsten in één overeenkomst. Op grond van artikel 6:215 BW geldt bij gemengde benoemde contracten, dat er cumulatie van huurregimes plaatsvindt, tenzij de bepalingen van twee regimes niet verenigbaar zijn of de strekking zich daarvan met de aard van de overeenkomst niet laat combineren.

Bij het huren en verhuren van bedrijfsruimte kunnen diverse overeenkomsten separaat worden gesloten en verband houden met de gesloten huurovereenkomst. Het is daarbij dan niet van belang of partijen de rechtsverhoudingen in verschillende overeenkomsten hebben geregeld, of in één overeenkomst. Noot 0b Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 27 november 2012 (LJN: BZ1998, gerechtshof Amsterdam, 200.089.080/01 ) dat er sprake was van verhuurde woonruimte. Er was tussen huurder en verhuurder een overeenkomst gesloten met betrekking tot een voormalig stationsgebouw. Er was overeengekomen dat het gehuurde ingericht mocht worden als woon- en bedrijfsruimte. De verhuurder meende dat er slechts sprake was van artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Het hof was een andere mening toegedaan. Er was hier sprake van een gemengde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en bedrijfsruimte. Splitsing van de woonruimte en de bedrijfsruimte was niet mogelijk. Er was onvoldoende gesteld voor de conclusie dat het gehuurde, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning in gebruik was. Het hof nam bovendien als onvoldoende betwist aan dat het gehuurde al voor het sluiten van de huurovereenkomst als woonruimte werd gebruikt.
De lage huurprijs wees volgens het hof niet noodzakelijkerwijs in de richting van een gebruik als bedrijfsruimte, net zo min als het opnemen in het contract van opzeggingsgronden die met betrekking tot woonruimte niet geldig waren. De verhuurder voerde als argument de gebrekkige conditie bij aanvang van de overeenkomst aan, waardoor er slechts sprake van verhuurde bedrijfsruimte kon zijn. Het hof vond deze argumenten niet voldoende, omdat het gehuurde door de gebruiker lang voor het sluiten van onderhavige huurovereenkomst overeenkomstig de gemaakte afspraken op eigen kosten was gerenoveerd en (verder) geschikt gemaakt voor bewoning, hetgeen de verhuurder eveneens bekend was.

Een soortgelijke redenering werd door de Hoge Raad ook toegepast en aangevuld in het arrest van 10 augustus 2012 ( LJN: BW6737, Hoge Raad, 11/04654 ). De Hoge raad was van oordeel dat voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, de rechter acht dient te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.
Het komt er dus op neer dat beoordeeld moet worden of splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes mogelijk is.

Het gehuurde was naast gebruik voor woonruimte ook bedoeld om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en tevens als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW . Bij dit laatste ging het om een café en een restaurant, die beide voor het publiek toegankelijk waren. Er werd door partijen geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gebouw. Het complex is door partijen als één geheel beschouwd. Binnen het complex zijn sommige ruimtes (ook) via elkaar bereikbaar en in enkele gevallen worden de sanitaire voorzieningen gedeeld. Het complex heeft één energieaansluiting, één wateraansluiting en één gemeenschappelijke verwarmingsketel.
Deze discussie werd gestart vanwege een door de verhuurder gewenste herziening van de huurprijs. De verhuurder wenste de huurprijs aan te passen op basis van de criteria die voor artikel 7:290 BW bedrijfsruimte gelden.
Gezien de verschillende bestemmingen van het gehuurde meende de verhuurder reden te zien dat de huurprijs van het gehuurde onder de regeling bedrijfsruimte zou kunnen vallen.

Gelet op deze omstandigheden was er volgens het hof sprake van een situatie waarin splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregime van toepassing is, te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst – gelet op de inrichting en mede gelet op het zogenaamde Haviltexcriterium – destijds voor ogen stond. Het gehuurde was namelijk bedoeld voor het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van de huurder voor haar leden. Volgens het hof zou een dergelijke splitsing onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige onderdelen wel en andere niet door de gemeente zouden kunnen worden opgezegd en ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor de huurder om het gehuurde te gebruiken in vorenbedoelde zin te zeer zou inperken. Bovendien zou volgens het hof de continuïteit van de positie van de huurder jegens de gemeente ook te zeer afhankelijk worden gemaakt van het feitelijk gebruik door de afzonderlijke leden van het gehuurde. Dit geldt eens te meer nu een vereniging als de onderhavige (de huurder) per definitie een wisselend ledenbestand vertoont.
Het hof vond dit niet anders nu de exploitanten van het café en restaurant niet in het complex woonden. Het hof vond de relatie tussen de doelstelling van de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst en de bedrijfsactiviteiten weliswaar op zijn zachtst gezegd wat dun geworden, maar dat nam niet weg dat de statuten zoals die inmiddels luiden een wat ruimer gebruik dan alleen op het raakvlak van techniek en kunst mogelijk maken.
Dat oordeel getuigt in het licht van het bovenstaande niet van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en is zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard, dat het voor het overige in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht. De Hoge Raad oordeelde dat het oordeel van het hof in het licht van het bovenstaande niet van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk was. De overige bezwaren waren zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard, dat het voor het overige in cassatie niet op juistheid onderzocht kon worden.

In het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:405) werd eveneens gekeken of de tussen partijen gesloten overeenkomst op basis van artikel 6:215 BW losgetrokken kon worden en afzonderlijk beoordeeld kon worden, of dat dit niet mogelijk was vanwege het feit dat de strekking van de ene overeenkomst zich daarvan niet met de aard van de andere overeenkomst laat combineren. Het ging hier om de vraag of de duurovereenkomst tot verzorging van catering bij besloten bijeenkomsten in een kasteel, gecombineerd met recht van gebruik van ruimten voor een publieksrestaurant, een huurovereenkomst opleverde ex artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte en of de restauranthouder na beëindiging van de overeenkomst betreffende de kasteelcatering recht op huurbescherming toekwam. Ik benoem partijen gemakshalve als opdrachtgever en opdrachtnemer.

Er was door de opdrachtgever een overeenkomst gesloten inzake de cateringdiensten in een kasteel. De overeenkomst was aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande op 24 februari 2003, met de mogelijkheid van verlenging voor tweemaal een jaar. Verder had opdrachtnemer van opdrachtgever aanvaardt: de exploitatie van het restaurant van het Kasteel, verzorging van de banquetingactiviteiten van het Kasteel en de verzorging van de personeelsvoorzieningen voor de medewerkers en vrijwilligers van het Kasteel. De door opdrachtnemer verschuldigde vaste kosten werden uitgedrukt in een periodiek bedrag. Dit bedrag betrof een gebruiksvergoeding van € 2.500,- per maand. Deze vergoeding betrof de publiekscatering en besloeg het gebruik van het kasteelrestaurant, terras en keuken inclusief gas, water, elektra en telefoon.
In overleg tussen partijen werden door opdrachtgever voldoende bedrijfsruimten en inventaris aan opdrachtnemer ter beschikking gesteld. Opdrachtgever droeg zorg dat de bedrijfsruimten en de inventaris op een zodanige wijze op peil werden gehouden, dat de cateringdienst zijn werkzaamheden ongestoord kan uitoefenen.
Eind 2011 heeft opdrachtgever aan opdrachtnemer bericht dat de aanbesteding op korte termijn in gang zou worden gezet. Opdrachtnemer heeft in antwoord daarop bericht dat van een nieuwe aanbestedingsprocedure geen sprake kon zijn omdat sprake was van een huurovereenkomst. De opdrachtgever had betwist dat van een huurovereenkomst sprake was.

Na een voorlopige voorziening waarin opdrachtnemer werd veroordeeld de woning te ontruimen en een procedure voor de kantonrechter waarin werd beslist dat er niet sprake was van een huurovereenkomst, kwam de zaak terecht bij het hof. Het hof stelde voorop dat kwalificatie van voornoemde overeenkomst van 2 april 2003 dient plaats te vinden aan de hand van de inhoud en strekking van de overeenkomst en de achterliggende partijbedoelingen. Dit uitgangspunt leidde ertoe dat deze overeenkomst als een gemengde overeenkomst moet worden aangemerkt; de “Overeenkomst cateringdiensten” voldoet aan de omschrijving van twee door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten, te weten de overeenkomst van opdracht (het verzorgen van cateringactiviteiten) en de overeenkomst van huur (de huur/exploitatie van het kasteelrestaurant, keuken en terras).

Volgens de Hoge Raad dient de vraag bij gemengde overeenkomsten te worden beantwoord of de overeenkomst kan worden gesplitst zodat opdrachtnemer langs deze weg huurbescherming toekomt. Bij die beoordeling komt het aan op alle omstandigheden van het geval, waaronder de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. Die bedoeling is naar het oordeel van het hof duidelijk; het ging om één opdracht van de opdrachtgever aan opdrachtgever die uiteenviel in enerzijds het ter beschikking stellen van het kasteelrestaurant en de exploitatie ervan en anderzijds het verlenen van cateringdiensten. (…) Uit deze bewoordingen van de opdracht, waarbij de exploitatie van het restaurant en de verzorging van de banquetingfaciliteiten in één adem worden genoemd, bleek dat de opdrachtgever één opdracht voor ogen stond en niet twee afzonderlijke overeenkomsten en dat opdrachtnemer dit ook in die zin heeft moeten begrijpen.
Het hof was van oordeel dat het verlenen van cateringdiensten zodanig centraal stond en overheerste dat het huurelement (in dit geval de huurbeschermingsbepalingen) daaraan ondergeschikt was. Dit bleek in de eerste plaats hieruit dat de overeenkomst tot stand is gekomen na een aanbestedingsprocedure waaruit duidelijk kenbaar was dat opdrachtgever een cateringcontract wilde sluiten.
Het hof betrok bij zijn oordeel nog dat de openingstijden van het restaurant gelijk zijn aan de openingstijden van het kasteel (…), hetgeen betekende dat van een zelfstandig functionerend restaurant, met eigen bepaalbare ook in de avonduren geldende openingstijden waarop artikel 7:290 lid 2 aanhef en onder a BW kennelijk ziet, geen sprake was.
Ten slotte merkte het hof op dat artikel 7A:1624 lid 1, tweede zin, oud BW, dat bepaalde dat ingeval van strijd tussen bepalingen bij een gemengde overeenkomst, de bepalingen van huur en verhuur van bedrijfsruimte prevaleren, ook ruimte liet voor voorbijgaan aan de huurbeschermingsbepalingen als de elementen van de nadere benoemde overeenkomst overheersten in de rechtsverhouding.

De Hoge Raad beoordeelde als volgt:
De bepalingen van beide soorten van overeenkomsten zijn dan cumulatief van toepassing, behoudens een van bepaling tot bepaling te beoordelen onverenigbaarheid of een zich tegen toepasselijkheid verzettende strekking.
Artikel 6:215 BW strekt mede ertoe te bewerken dat regels van dwingend recht betreffende benoemde overeenkomsten zoveel mogelijk tot gelding komen, ook indien de overeenkomst mede elementen van andere benoemde of onbenoemde overeenkomsten bevat. Voor de vraag waar met betrekking tot de dwingende regels betreffende huur van bedrijfsruimte de grens ligt, zal derhalve de voormelde rechtspraak, die in wezen dezelfde vraag betreft, een noodzakelijk richtsnoer zijn.
In geval van strijd tussen deze bepalingen die omtrent huur en verhuur van bedrijfsruimte prevaleren, volgde naar het oordeel van de wetgever niet iets anders, omdat voor de toepasselijkheid van die voorrangsregel vereist was dat de gemengde overeenkomst naar de strekking per saldo als een huurovereenkomst diende te worden aangemerkt.
Gelet op het voorgaande heeft het hof, na te hebben vastgesteld dat de overeenkomst mede voldoet aan de omschrijving van de overeenkomst van huur en verhuur (van bedrijfsruimte), terecht onderzocht of de rechtsverhouding tussen partijen kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. Het hof had, na ontkennende beantwoording van die vraag en bij het uitgangspunt dat de regels omtrent opzegging van een huurovereenkomst enerzijds, en die geldend voor de opzegging van een overeenkomst van opdracht anderzijds, onverenigbaar zijn, geoordeeld dat het verlenen van cateringdiensten in dit geval zodanig centraal staat en overheerst dat de regels voor opzegging van de overeenkomst van opdracht dienen te worden toegepast. Dit oordeel gaf geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is toereikend gemotiveerd. De Hoge Raad was dus van oordeel dat het hof eerst mocht kijken of de overeenkomst kon worden gesplitst en dat vervolgens onderzocht mocht worden of één van de twee met elkaar samenhangende overeenkomsten prevaleert.

In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 26 maart 2015 (3168285 CV EXPL 14-17344) was er sprake van verhuurde woon- en bedrijfsruimte. Er was hier ook sprake van een gemengde overeenkomst. Bij aanvang van de overeenkomst was niet afgesproken welk gedeelte als woonruimte gebruikt wordt en welk gedeelte als bedrijfsruimte gebruikt mocht worden. In de huurovereenkomst stond vermeld dat het gehuurde uitsluitend gebruikt zou worden als showroom, alsmede als ruimte voor het maken van rekwisieten. Het gehuurde betrof een souterrain en een beletage van twee naast elkaar gelegen panden die op beide niveaus een doorgang hebben. Er werd gewerkt en gewoond, er was één cv-installatie.

De verhuurder vorderde primair een verklaring voor recht dat artikel 7:230a BW van toepassing was en subsidiair van toepassing verklaring bedrijfsruimterecht op die gedeelten van de woonruimte die als bedrijfsruimte in gebruik waren genomen.
Ook in deze zaak achtte de rechter de bewoordingen van de overeenkomst niet doorslaggevend, maar werd de bedoeling die partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen had gestaan doorslaggevend geacht. De huurder beweerde dat partijen bij aanvang van de overeenkomst verhuring van zowel woon- als bedrijfsruimte voor ogen had gestaan (Haviltexcriterium). Het gehuurde werd gevormd door twee beletages en één souterrain woonruimte en het andere souterrain was bestemd voor werkruimte. Daarnaast werd het gehuurde als één verhuurde ruimte aangemerkt als één bouwkundige eenheid door de onderlinge verbondenheid tussen de verschillende ruimten. Het primair gevorderde werd aldus afgewezen.

De rechter heeft vervolgens in het kader van de subsidiaire vordering de vraag ontkennend beantwoord of het gehuurde op eenvoudige wijze te splitsen was in twee of meer huurovereenkomsten waarbij de regimes naast elkaar van toepassing konden zijn. De bel etages en de souterrains beschikten beiden over een toegangsdeur. De ruimtes waren echter intern zodanig met elkaar verbonden dat het niet goed mogelijk was dat het souterrain door een ander werd gebruikt. De rechter betrok hierbij dat de onderlinge ruimten door een inpandig trappenhuis met elkaar waren verbonden en één bouwkundig geheel vormden. Daarnaast was bij aanvang van de overeenkomst geen toilet aanwezig, en was voor beide percelen één gezamenlijke cv-installatie aanwezig. Het gehuurde leende zich dus niet voor splitsing in meerdere huurovereenkomsten. Daarnaast was de rechter van mening dat het gehuurde overwegend als woonruimte werd gebruikt, zodat op het gehele gehuurde het regime woonruimte van toepassing was. De rechter heeft vervolgens in het kader van de subsidiaire vordering de vraag ontkend beantwoord of het gehuurde op eenvoudige wijze te splitsen is in twee of meer huurovereenkomsten waarbij de regimes naast elkaar van toepassing kunnen zijn. De beletages en de souterrains beschikten beide over een toegangsdeur. De ruimtes zijn echter intern zodanig met elkaar verbonden dat het niet goed mogelijk was dat het souterrain door een ander wordt gebruikt. De rechter betrok hierbij dat de onderlinge ruimten door een inpandig trappenhuis met elkaar waren verbonden en één bouwkundig geheel vormen. Daarnaast was bij aanvang van de overeenkomst geen toilet aanwezig. en voor beide percelen is één gezamenlijke cv-installatie aanwezig. Het gehuurde leent zich dus niet voor splitsing in meerdere huurovereenkomsten.
Daarnaast was de rechter van mening dat het gehuurde overwegend als woonruimte werd gebruikt, zodat op het gehele gehuurde het regime woonruimte van toepassing is.

Een ander voorbeeld van een gemengde (huur)overeenkomst is de huurovereenkomst die onderwerp van geschil was in het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2003 (Jachthaven ’t Sweiland) Noot 0a. De huurovereenkomst die in dit arrest werd besproken had betrekking op de verhuring van een terrein met jachthaven, loodsen ten behoeve van winterstalling van schepen, reparatieplaats en kantoor, waarin verkoop van roerende zaken aan derden plaatsvindt. In het kader van deze huurovereenkomst zijn zowel opstallen verhuurd waarop normaliter artikel 7:230a BW van toepassing is (opslagplaatsen, stalling ten behoeve van schepen) als bedrijfsruimte verhuurd waarop de regeling van artikel 7:290 BW van toepassing is (verhuurde onroerende zaken ten behoeve van de kleinhandel als het ambachtsbedrijf).
Artikel 2.1 van de huurovereenkomst luidde: “Van deze overeenkomst maken deel uit: a. De algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te ’s-Gravenhage op 12 april 1989 en aldaar ingeschreven onder nummer 58/1989, hierna te noemen algemene bepalingen”. Deze algemene bepalingen sloegen op de algemene bepalingen die voor 7:290-bedrijfsruimte van toepassing is verklaard. Ook uit de overige bepalingen van het huurcontract kon worden afgeleid dat partijen laatstgenoemd huurregime voor deze verhuring voor ogen heeft gestaan (zie rechtsoverweging 3.2. van het vonnis).
Dat bedrijfsruimten die normaliter onder het huurregime van artikel 7:230a BW vallen door partijen onder de beschermende bepalingen van artikel 7:290 BW e.v. gebracht kunnen worden is ook bevestigd in het vonnis in kort geding van de rechtbank te Amsterdam van 28 augustus 2008. ( LJN: BF0728, Rechtbank Amsterdam, 403852/KG ZA 08-1458 AB/RV ). In dezelfde zin besliste ook de kantonrechter van de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, op 14 oktober 2008 ( LJN: BF9232, sector kanton Rechtbank Almelo, 267628). Volgens de kantonrechter hadden partijen door arikel 2.1. van de huurovereenkomst de regeling van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk van toepassing verklaard.

Aan de hand van deze uitspraak (Jachthaven ’t Sweiland) en wat de A.G. Mr Keus in de lezenswaardige conclusie over dit onderwerp heeft opgemerkt, wordt duidelijk gemaakt waar voor de bepaling van het toepasselijke huurregime gelet op moet worden.
Allereerst moet worden gekeken in welk gebruik de huurovereenkomst voorziet. Het gebruik dat daadwerkelijk in praktijk wordt gebracht is dus niet beslissend, als dat niet correspondeert met het in de huurovereenkomst bepaalde gebruik.
Mr. Huydecoper merkt in alinea twaalf in zijn conclusie bij een arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2012 ( LJN: BU9880, Hoge Raad, 11/01240 ) op dat dit uitgangspunt tot gevolg heeft dat een voortgezet gebruik van een onroerende zaak dat door de huurovereenkomst is beoogd en gedurende de huurperiode een wijziging heeft ondergaan toch nog steeds beoordeeld dient te worden naar welk gebruik in de huurovereenkomst is voorzien. Was het gehuurde bijvoorbeeld oorspronkelijk gebruik als manege, dan wordt dat niet anders doordat, bijvoorbeeld met het verstrijken van de tijd, de horeca-activiteit ter plaatse in omvang toeneemt en misschien gaandeweg “belangrijker” wordt dan het gebruik als manege. Zo lang dat niet heeft geleid tot een (uitdrukkelijke of stilzwijgende) wijziging van de met de huurovereenkomst beoogde gebruiksbestemming, blijft het die bestemming die de huurrechtelijke kwalificatie van het gehuurde bepaalt.

Het standpunt van de rechtbank in de zaak van ’t Sweiland
In de zaak van ’t Sweiland konden de bedrijfsactiviteiten van ‘t Sweiland voor een deel onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf worden gebracht. Voor een ander deel vielen de bedrijfsactiviteiten noch onder het kleinhandelsbedrijf, noch onder het ambachtsbedrijf. Voor de bepaling van de wettelijke regeling had de feitelijke rechter (de rechtbank) zich in hoger beroep moeten buigen over de vraag welke activiteiten overheersten. De rechtbank besliste dat hier artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte) van toepassing ws en niet de regeling van artikel 7:290 BW .

De rechtbank heeft aan haar oordeel de volgende overwegingen ten grondslag gelegd:

  • De overeengekomen bestemming van het gehuurde was grotendeels gericht op artikel 7:230a BW activiteiten (vier van de zeven activiteiten waren niet gericht op bedrijfsactiviteiten die onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf gebracht konden worden).
  • Het aandeel in de omzet van bedrijfsactiviteiten die onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf gebracht konden worden was aanmerkelijk lager dan van de andere activiteiten.
  • De oppervlakte van de gehuurde bedrijfsruimte die verband hield met activiteiten die niet waren gericht op bedrijfsactiviteiten die onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf konden worden gebracht waren groter dan de oppervlakte van de gehuurde bedrijfsruimte die wel onder die activiteiten gebracht konden worden.

De rechtbank was van mening dat de activiteiten die bij artikel 7:290 BW bedrijfsruimte hoorden niet overheersten. Dit gold zowel als men het voor de verschillende activiteiten gebruikte oppervlak in aanmerking nam als wanneer de omzet die met de verschillende activiteiten gegenereerd werd in aanmerking werd genomen. Daarom was er geen sprake van 7:290 BW bedrijfsruimte. Noot 0c Welk element het zwaarste weegt moet veelal proefondervindelijk worden vastgesteld. Als het gehuurde bijvoorbeeld is verhuurd als antiekzaak en als opslagruimte en er vervolgens discussie ontstaat welk huurregime van toepassing is dan zal het meest overheersende element de doorslag geven. Zowel gebruik als oppervlakte kunnen hierbij een rol spelen. Als in dit voorbeeld het grootste gedeelte van de ruimte als opslagruimte wordt gebruikt, dan ligt het voor de hand dat het wettelijk regime van artikel 7:230a BW van toepassing is.

Overheersend element

Welke bedrijfsactiviteiten overheersen?
In de zaak van ’t Sweiland heeft de rechtbank haar oordeel over de toepasselijkheid van het huurregime uitsluitend beantwoord aan de hand van de vraag welke bedrijfsactiviteiten overheersten. De rechtbank heeft onder meer geoordeeld dat 30-35% van de omzet van ’t Sweiland van kleinhandels- en ambachtsactiviteiten afkomstig is, zodat het regime van artikel 7:290 BW e.v. niet op deze situatie van toepassing is. De rechtbank heeft bij dit oordeel niet de plaatsgebondenheid van het bedrijf betrokken. Over de rol van de plaatsgebondenheid bij de bepaling van het toepasselijke huurregime wordt in dit hoofdstuk onder het kopje: “Plaatsgebondenheid” uitgebreid in gegaan. Hier wordt over de betekenis van deze term volstaan met de mededeling dat de plaats van het gehuurde en de met deze plaats verband houdende opgebouwde klantenkring een geldige reden kan zijn om de bedrijfsruimte onder het regime van artikel 7:290 BW e.v. te brengen. Als het betreffende bedrijf door de plaatsgebondenheid aan of in de buurt waar zij gesitueerd is voor het voortbestaan afhankelijk is van het (winkelend) publiek dat haar producten koopt of van haar diensten gebruik maakt, dan kan bij twijfel over de vraag of een bepaalde activiteit als uitoefening van een kleinhandelsbedrijf wordt beschouwd, de bedrijfsruimte, door gebondenheid aan de plaats waar zij is gelegen, onder het regime van artikel 7:290 BW e.v. worden gebracht.

De rechtbank had in de zaak van ’t Sweiland de plaatsgebondenheid van het uitgeoefende bedrijf niet in zijn oordeel betrokken. Zoals boven al zijdelings opgemerkt speelt de plaatsgebondenheid slechts een rol als er twijfel bestaat over de vraag of een bepaalde bedrijfsactiviteit al dan niet in één van de rubrieken van artikel 7:290 BW kan worden ondergebracht (zie het onderdeel “Korte samenvatting van de categorieën van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW” van dit hoofdstuk). Als deze twijfel zich niet voordoet, hetzij omdat duidelijk is dat de bedrijfsuitoefening valt onder één van de rubrieken als genoemd in dit artikel (bijvoorbeeld een cafébedrijf), hetzij niet kan worden gebracht onder de rubrieken als genoemd in laatstgenoemde wet (zoals in de zaak van ’t Sweiland), dan kan de toets van plaatsgebondenheid buiten beschouwing blijven.

Als er geen overheersend element is, kan de rechter kiezen uit de mogelijkheid die voor de huurder de meeste bescherming biedt. Dit gebeurde met betrekking tot de overeenkomst tot de exploitatieovereenkomst van een fietsenstalling bij een NS-station, die zowel zag op een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW en als een opdracht c.q. lastgeving in de zin van artikel 7:400 jo 7:414 BW. In rechtsoverweging 4.10 en 4.11 van het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 18 oktober 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:6219) worden overwegingen over de gemengde overeenkomst gegeven. In rechtsoverweging 4.13 wordt geoordeeld dat deze overeenkomsten niet kunnen worden gesplitst. In rechtsoverweging 4.16 stelt de rechter dat beide activiteiten elkaar in gelijke zin aanvullen, zodat noch de overeenkomst van opdracht/lastgeving ten aanzien van de stalling, noch de huurovereenkomst ten aanzien van de commerciële ruimte de ander overheerst. Bij de beoordeling welke (opzeggings)bepalingen dienen te prevaleren, die van opdracht/lastgeving of die van huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, dient daarom naar het oordeel van de kantonrechter de opzeggingsbepaling die het meeste bescherming biedt aan de exploitant/huurder voor te gaan. Hier is de rechter kennelijk uitgegaan van de contra proferentem-regel. Die regel houdt in dat onduidelijkheden in het contract ten nadele van de opsteller van het contract dienen te worden uitgelegd.

Het criterium van gebruik in overwegende mate

In de zaak van ’t Sweiland heeft de rechtbank in haar oordeel over de toepasselijkheid van het huurregime vastgesteld dat het overgrote deel van de totale gehuurde oppervlakte uit loodsen bestaat. Van deze loodsen werd in betrekkelijk geringe mate in het kader van het ambachtsbedrijf gebruik van gemaakt. De loodsen werden immers voornamelijk voor andere doeleinden, in het bijzonder voor de winterstalling, gebruikt. Ook als men als maatstaf voor de bepaling van het geldende huurregime het ruimtelijk beslag van het gehuurde had genomen, dan was de rechtbank niet tot een ander oordeel gekomen. De rechtbank heeft in zijn oordeel een geldige maatstaf gehanteerd en is niet verplicht om het criterium van gebruik in overwegende mate voor beantwoording van onderhavige rechtsvraag tot uitgangspunt te nemen.

Dat het gebruik van de gehuurde oppervlakte betekenis heeft wordt ook bevestigd in de uitspraak van de Hoge Raad van 5 november 1993 Noot 0d dat over de huur van een woning en praktijkruimte ging. De Hoge Raad oordeelde, dat het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte aan te merken is, indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.

Het gerechtshof te Amsterdam had in haar arrest van 10 februari 2009 LJN: BI6413, gerechtshof Amsterdam, 200.013.296 ook de oppervlakte betrokken voor beantwoording van de vraag of een fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop als 7:290-bedrijfsruimte beschouwd diende te worden. Er waren in dit geval twee overeenkomsten gesloten. Eén ten behoeve van de fietsenstalling en één ten behoeve van de reparatie/verkoopafdeling. De schriftelijke overeenkomsten ontbraken. De twee ruimten waren met elkaar verbonden door een nauwe doorgang. Het hof stelde dat eerst moest worden gekeken welke bestemming partijen bij aangaan van de overeenkomst hadden bedoeld. Het hof kwam voorts in rechtsoverweging 4.9 van dit arrest tot de conclusie dat de fietsenstalling door de reparatie/verkoopafdeling niet tot kon worden gepromoveerd van artikel 7:230a-bedrijfsruimte naar artikel 7:290-bedrijfsruimte . De oppervlakte van de fietsenstalling was het overheersend element, terwijl de toegankelijkheid van de verkoop/reparatieafdeling slechts was bereiken via de fietsenstalling of via en gewone voordeur met een steile trap; bovendien ontbrak een aparte verkoopruimte. Dat de omzet van de reparatie/verkoopafdeling groter is dan die van de fietsenstalling was volgens het hof onvoldoende om de ruimte als 7:290-ruimte te kwalificeren.

Criterium over gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan
In de uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 17 oktober 2007 LJN BC1293, Gerechtshof Amsterdam, 1905/06 ging het Gerechtshof allereerst na welk gebruik partijen voor ogen heeft gestaan. Dat het opschrift van de huurovereenkomst “huurovereenkomst bedrijfsruimte” vermeld is niet van belang, omdat het overeengekomen gebruik dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hebben, bepalend is voor het huurregime waaronder de overeenkomst valt. Het gehuurde werd van meet af aan gebruikt met toestemming van de verhuurder als woon- en atelierruimte. Aangezien het woonelement ten aanzien van deze overeenkomst overheerst, was het gerechtshof van mening dat de regels over huurbescherming van woonruimte hier van toepassing zijn. Het Gerechtshof vond bovendien dat ten aanzien van een gedeelte van de ruimte geen specifieke bestemming kon worden toebedeeld en formuleerde dit als volgt: “De daartussen gelegen ruimte, het middendeel, is evenwel van een hybride karakter. Bezwaarlijk kan bijvoorbeeld het gebruik van de entree, de garderobe, de keuken of het toilet alleen aan het gebruik als woonruimte dan wel aan het gebruik als bedrijfsruimte worden toegerekend. Veeleer moet worden aanvaard dat voor dit middendeel heeft te gelden dat woon- en bedrijfsruimte een organisch geheel vormen. Dat betekent dat, alle oppervlakteberekeningen van partijen ten spijt, aan dit middengedeelte geen doorslaggevende betekenis toekomt bij de beoordeling van de kwestie die partijen verdeeld houdt”.

Het hof te ’s-Gravenhage ging in haar arrest van 21 juli 2011 LJN: BR3070, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.047.591/01 bij een verhuurd gebouwencomplex met verschillende bestemmingen er ook van uit dat de inrichting en het gebruik dat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan van belang was bij de bepaling van het huurregime. In deze zaak kwam het hof in verband met dit criterium tot de conclusie dat er geen sprake was van 7:290 BW-bedrijfsruimte.

In het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 1999 Noot 0e vond de Hoge Raad dat de rechtbank niet strijdig met het geldende recht had geoordeeld door een sportterrein met kantine niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW te beschouwen nu partijen in de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat het terrein is gehuurd met het doel gelegenheid te bieden tot het beoefenen van sport. Aan het feit dat de kantine voor de financiering van deze activiteiten van de huurder van essentieel belang was werd geen doorslaggevend gewicht toegekend.

Een voorbeeld van een gemengde overeenkomst waarbij aan de oppervlakte geen doorslaggevende betekenis werd toegekend, maar meer werd gekeken naar het gebruik van het gehuurde dat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, wordt gegeven in een vonnis van 29 oktober 2014 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant ( ECLI:NL:RBZWB:2014:7142 ).

Er speelde hier meer kwesties. Ik concentreer mij op de discussie omtrent het huurregime. De zaak ging om het volgende: tussen partijen waren twee huurovereenkomsten gesloten, waarbij kantoorruimte en woonruimte was verhuurd. Het betrof hier dus twee afzonderlijke overeenkomsten: een overeenkomst specifiek gericht op kantoorruimte en acht woonruimten en één overeenkomst ten behoeve van zestien appartementen. De woonruimte was verhuurd ten behoeve van het verlenen van zorg en het verschaffen van woonruimten aan de ‘cliënten’ van huurder’.
De huurovereenkomst heeft als titel ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (…)’. In artikel 1.2 van dat contract is opgenomen dat ‘het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en voor activiteiten overeenkomstig de doelstellingen van de huurder, meer in het bijzonder het verlenen van zorg en het verschaffen van woonruimten aan de ‘cliënten’ van huurder’ (…).

De huurder wenste het huurrecht woonruimte van toepassing te verklaren op de woonruimte, omdat de huur op basis van het puntensysteem lager was dan de overeengekomen huurprijs.
De verhuurder legde eerst de zaak ter beoordeling van de Huurcommissie neer. De Huurcommissie verklaarde het verzoek niet ontvankelijk, waarbij het argument dat voor dit onderwerp van belang is als volgt luidde: de bedoeling van partijen is van belang (…) Naar het oordeel van de Huurcommissie betreft de huurovereenkomst de huur van één onroerende zaak waarin de huurder ‘beschermd wonen’ voor haar cliënten aanbiedt en zelf kantoorruimte gebruikt. Het gaat daarbij om een woonvorm waar een onverbrekelijk verband is tussen het in gebruik verstrekken van woonruimte en de dienstverlening van (…) zorgservice aan de cliënten van huurder, de bewoners van de afzonderlijke woonruimten. De Huurcommissie is van oordeel dat het gebruik van deze onroerende zaak, woonruimte met kantoorruimte, in combinatie met het verlenen van zorg geen woonruimte is als bedoeld in artikel 7:233 BW e.v. en daarom buiten de werking van het huurrecht voor woonruimte valt. Daaruit volgt dat de huurder niet-ontvankelijk is in zijn verzoek (…)”.

De huurder stelde beroep in tegen deze uitspraak ex artikel 7:262 BW e.v.  Naar de mening van de huurder zou het gehuurde primair als woonruimte aangemerkt dienen te worden, omdat naar de mening van de huurder het element woonruimte overheersend is.
Subsidiair is de huurder van mening dat voor zover mocht worden geoordeeld dat op de huurovereenkomst kantoorruimte het huurrechtregime niet geheel van toepassing is, maar ook het huurrechtregime van artikel 7:230a BW, dan dient deze overeenkomst te worden gesplitst in een huurovereenkomst voor woonruimte ex artikel 7:232 e.v. BW en een huurovereenkomst voor kantoorruimte ex artikel 7:230 BW.

De verhuurder is van mening dat het huurregime ex artikel 7:230a-bedrijfsruimte van toepassing is. Het gehuurde is verbouwd met gebruikmaking van een door de gemeente Tilburg verleende bouwvergunning ten behoeve van paramedische zorg, waaruit blijkt dat het bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten de bedoeling van partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten was om een woon-/zorgcomplex te realiseren en niet een aantal woonruimten. In de praktijk verleent huurder in het complex ook daadwerkelijk zorg en in het kader van die zorg laat zij haar cliënten ter plaatse wonen. Dit laatste blijkt met name uit het feit dat er, om voor bewoning in het kader van de zorg in aanmerking te willen komen, sprake dient te zijn van een geldig indicatiebesluit van het CIZ of Bureau Jeugdzorg. Er worden ook geen wooneenheden verhuurd aan niet-patiënten van huurder.

De kantonrechter gaat in alinea 3.7.1 van haar vonnis uit van de door de verhuurder weergegeven invulling van de huurovereenkomst. Daarbij merkte de rechter nog op:

  • Huurder gebruikt het gehuurde overeenkomstig haar doelstelling, kortweg: het onderdak bieden en begeleiding geven aan personen die dat behoeven en in dat verband een CIZ-indicatie hebben ontvangen.
  • Het gehuurde is met het oog op de gebruikswensen van huurder voorzien van verschillende kantoor-, en woonruimten, maar ook van een gezamenlijke eetruimte, die functioneel met elkaar verbonden zijn.
  • Partijen zijn één huurprijs overeengekomen voor het gehele complex door een huurprijs per vierkante meter te bepalen, dus zonder onderscheid te maken tussen kantoorruimte en woonruimte.
  • Partijen hebben, door de prijs per vierkante meter af te spreken, de mogelijkheid gecreëerd om – naar behoefte van [eiseres] – de ruimte anders in te delen.
  • De aanvankelijke indeling is na het sluiten van de huurovereenkomsten ook daadwerkelijk gewijzigd in de indeling na oplevering en ingebruikname.
  • Er is geen rekening gehouden met andere gebruikers in de toekomst, zoals de verhuur van woonruimte aan anderen dan cliënten van de huurder.

Deze sterke verbinding tussen de inrichting van het gehuurde en het gebruik als opvang voor begeleid wonen door huurder, maken volgens de kantonrechter dat partijen niet het oog hebben gehad op huur/verhuur van – afzonderlijk – woonruimte en kantoorruimte. Het ging exclusief om verhuur aan een instelling in het kader van begeleid wonen.Naar het oordeel van de kantonrechter is het gehuurde als een samenhangend woon- zorgcomplex te beschouwen dat als één geheel aan huurder is verhuurd. Het feit dat de contractuele verhouding in twee afzonderlijke overeenkomsten is ondergebracht waarbij de ene Huurovereenkomst Kantoorruimte en de andere Huurovereenkomst Woonruimte ten titel draagt, maakt dat niet anders, nu dat niet het uitgangspunt moet zijn.

Het feit dat er twee overeenkomsten afzonderlijk zijn gesloten staat er inderdaad niet aan in de weg door de twee overeenkomsten tezamen te beoordelen voor wat betreft het toepasselijke huurregime. Dit bleek ook uit het eerder weergeven arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 10 februari 2009 ( LJN: BI6413, gerechtshof Amsterdam, 200.013.296 ). Dat verschillende huurovereenkomsten in het kader van één verhuring tezamen beoordeeld dienen te worden, lijkt mij logisch. Als het anders zou liggen, dan zouden partijen eenvoudig de beschermende bepalingen van een bepaald huurregime kunnen ontduiken door bewust verhuurde ruimte in verschillende delen op te knippen. Het is uiteraard niet de bedoeling van het wettelijke systeem dat partijen door een handigheidje het huurregime kunnen beïnvloeden.

Omzetcijfers
Aan omzetcijfers kan een indicatieve waarde worden gegeven. Aan omzetcijfers kan het relatieve belang aan een bepaalde activiteit worden gekoppeld. Zo werd in de uitspraak van de garderobe in het Kurhaus aan de hand van de omzetcijfers geoordeeld dat activiteiten omtrent garderobe in overwegende mate het gebruik van het gehuurde bepaalde. Door de verkoop van producten, die ongeveer een kwart van de inkomsten van de garderobe genereerden, kon het gehuurde niet als 7:290 BW ruimte worden gekwalificeerd. Noot 1
Het Hof te ’s-Hertogenbosch achtte in haar arrest van 19 november 1981 Noot 1a een kleiduiven schietbaan met bijbehorende ‘kantine”als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW . Mr Huydecoper merkt in zijn conclusie terecht op dat: ”het zal iedereen duidelijk zijn dat bij een object als dit de oppervlakte die (alleen) voor de kleiduivensport wordt gebruikt, aanzienlijk groter moet zijn dan de oppervlakte die door de ‘kantine’ in beslag wordt genomen; en het zal tegelijk duidelijk zijn dat men zich niet op het verschil in oppervlakte moet ‘blindstaren’”.

Conclusie
Uit bovengenoemde uitspraken volgt dat er geen algemeen geldende factor bestaat, die onder alle omstandigheden kan dienen voor een antwoord op de vraag of een bedrijfsruimte al dan niet onder artikel 7:290 BW valt. De A.G. Mr Huydecoper komt in zijn conclusie bij arrest van de Hoge Raad van 12 mei 2006 Noot 1b tot eenzelfde oordeel:“Onder omstandigheden kunnen voor de hand liggende factoren als oppervlakte (verhoudingen) en economisch resultaat van de verschillende activiteiten, van (aanzienlijk) belang zijn; maar in andere omstandigheden komt aan die gegevens geen of weinig gewicht toe en spelen andere omstandigheden de doorslaggevende rol’.
Huurgeschil.nl is daarom van mening dat de huurder die het gehuurde onder artikel 7:290 BW wenst te brengen dient aan de hand van bovenstaande criteria nauwkeurig dient te beargumenteren dat het gehuurde onder laatstgenoemd huurregime kan worden gebracht. Kan geen van deze criteria worden toegepast op de bewuste gehuurde ruimte, dan moet er ernstig rekening mee worden gehouden dat de gehuurde ruimte niet onder de regeling van artikel 7:290 BW e.v..