Geschillen tussen de huurder en de verhuurder

Huurdersorganisaties, bewonerscommissies én verhuurders kunnen een geschil dat onder artikel 4a van de Uitvoeringswet kan worden gebracht onder de aandacht brengen van de bijzondere zittingscommissie van de Huurcommissie, of aan de kantonrechter.
Op grond van artikel 8 Wohv kan dit geschil door middel van een verzoekschrift onder de aandacht van de rechter of van de Huurcommissie worden gebracht.

De volgende partijen kunnen een WOHV-geschilprocedure starten bij de Huurcommissie:

  • huurdersorganisaties;
  • bewonerscommissies;
  • woningcorporaties;
  • particuliere verhuurders met 25 of meer woningen in de verhuur.

Ook hier geldt (evenals voor veel andere procedures voor de Huurcommissie ) dat men een keuzemogelijkheid heeft: men kan kiezen tussen de gang naar de Huurcommissie of de procedure voor de kantonrechter. Als men eenmaal een keuze heeft gemaakt en de procedure is gestart, dan mag men niet switchen. De huurders of verhuurders kunnen hun schriftelijke verzoek indienen. Door de verzoeker moet € 100 aan leges worden betaald. Na betaling van de leges door de verzoeker wordt de zaak door de Huurcommissie inhoudelijk in behandeling genomen. In tegenstelling tot andere procedures die voor de Huurcommissie worden gevoerd, krijgt een verzoeker dit bedrag niet terug als hij in het gelijk wordt gesteld.
Op de uitspraak van de Huurcommissie zijn de wettelijke regels van de artikelen 7:262 BW en 8a Wohv van toepassing. In het hoofdstuk De procedure bij de Huurcommissie is beschreven op welke wijze men moet handelen als men het met de uitspraak van de Huurcommissie niet eens is.
Volgens de regeling van artikel 7:262 lid 2 BW en artikel 8a Wohv is er tegen deze rechterlijke beslissing geen hogere voorziening toegelaten. Hoger beroep blijft wel mogelijk voor wie de Huurcommissie overslaat en zich met zijn verzoekschrift direct tot de kantonrechter wendt.

De rechter en de Huurcommissie kunnen naar aanleiding van het verzoek de uitvoering van de door de verhuurder gewenste werkzaamheden opschorten als de verhuurder de regels van de overlegwet heeft geschonden. Dit geldt onder meer als:

  • de verhuurder afwijkt van het advies als bedoeld in artikel 5 lid 1 Wohv en
  • de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen.

De huurdersorganisatie of bewonerscommissie die over de toepassing van de WOHV-regels een klacht ten laste van de verhuurder heeft en de zaak bij de Huurcommissie wenst te starten, dient als volgt te handelen.
Deze partij dient eerst de Huurcommissie er telefonisch van op de hoogte te brengen wat de aard van de zaak is.
De partij die een procedure wenst te starten nadat gebleken is dat het conflict inderdaad een WOHV-geschil is, dient de Huurcommissie vervolgens schriftelijk van het geschil op de hoogte te brengen. In dit bericht dient de verzoeker te vermelden waarom het geschil aanhangig wordt gemaakt en welk doel men voor ogen heeft. In de brief dient verder de volgende informatie te staan:

  • naam, adres, woonplaats en telefoonnummer van beide partijen;
  • het conflict (geschilpunt);
  • overzicht en kopieën van de gevoerde correspondentie;
  • samenwerkingsovereenkomst tussen partijen;
  • reglement van de bewonerscommissie (of huurdersorganisatie).

De Huurcommissie zal de zaak niet inhoudelijk beoordelen. De Huurcommissie zal alleen nagaan of de juiste formaliteiten door de verhuurder in acht zijn genomen.

Naar welk adres moet de brief worden verstuurd?
Op de envelop zet u in de linkerbovenhoek: WOHV.
De brief stuurt u naar:
Huurcommissie
T.a.v. contactpersoon WOHV
Postbus 16495
2500 BL Den Haag

De rechter en de Huurcommissie mogen het besluit van de verhuurder aldus niet inhoudelijk toetsen, maar mogen slechts beoordelen of het besluit in strijd is met het recht. Het verschil tussen een uitspraak door de rechter of de Huurcommissie is dat een uitspraak door de Huurcommissie partijen alleen bindt als deze zich bij de uitspraak van de Huurcommissie neerleggen. Leggen partijen zich niet bij de uitspraak neer, dan dient de kantonrechter te worden geraadpleegd. De wettelijke fictie van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst komt door dit beroep te vervallen. Een uitspraak door de rechter is in beginsel een definitieve beslissing.

Bijzonder in deze regeling is dat de Huurcommissie ook een mogelijkheid biedt tot een informele oplossing van het geschil. Hieronder wordt verstaan de mogelijkheid van het voeren van maximaal twee bemiddelingsgesprekken door de zittingsvoorzitter. Mocht het informele traject niet leiden tot oplossing van het geschil, dan zal de zaak alsnog worden voortgezet in een procedure voor de Huurcommissie.