Laatst bijgewerkt op 2022-11-01 om 23:03:51

Wat door de huurder moet worden gerepareerd is onder meer terug te vinden in het Besluit Kleine Herstellingen. In het algemeen gaat het om onderhoud en reparaties die de gemiddelde handige huurder zelf kan en mag uitvoeren. Deze werkzaamheden moeten niet veel kosten met zich meebrengen en er moet ook geen specialistische kennis voor nodig zijn. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen kleine herstellingen aan de buiten- en binnenzijde van de woning. Wat van een gemiddeld handige huurder mag worden verlangd, is niet altijd even duidelijk. Zo was het hof te ‘s-Hertogenbosch in hoger beroep in haar arrest van 9 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5191 ) van mening dat herstel van een loshangend keukenkastje niet zonder meer als kleine herstelling aangemerkt kan worden. Het hof overwoog dat het ophangen en/of vastzetten van een keukenkastje zodanig secuur en solide moet gebeuren dat dit naar het oordeel van het hof niet behoort tot herstellingen die door de gemiddeld handige huurder zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht. Deze uitspraak zal wel met de nodige scepsis worden bekeken. Voor het boren van twee gaten die waterpas moeten hangen met een juiste plug en schroef hoef je toch geen kluscursus gevolgd te hebben. Deze wijze van werken geldt ook voor het ophangen van een grotere spiegel of een schilderij. Dat het keukenkastje enig gewicht moet kunnen dragen is volgens mij niet een juist argument. Als je de juiste schroef en plug gebruikt doet het gewicht niet zo ter zake. Hoe het ook zij: uit deze uitspraak kan worden herleid dat er weinig eisen gesteld kunnen worden aan de handigheid van de huurder die in het kader van het Besluit Kleine Herstellingen van de huurder verwacht mag worden.

Het verwijderen van een grote hoeveelheid papiervisjes, die niet zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden, wordt als herstelwerkzaamheid ten laste van de verhuurder aangemerkt. Normaliter komt het verwijderen van ongedierte voor rekening van de huurder, als daar geen noemenswaardige kosten aan zijn verbonden en de aanwezigheid van ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige staat van de woonruimte. Als het ongedierte zich niet beperkt tot de woning van de huurder, dan kan de huurder niet alleen zorgdragen voor het bestrijden van het ongedierte. In dit laatste geval dient de verhuurder zorg te dragen voor bestrijding van ongedierte. Dus als er sprake is van een plaag die niet wordt beperkt tot de woning van de huurder, dan dient de verhuurder voor bestrijding hiervan zorg te dragen (Rechtbank Oost-Brabant, vonnis van 5 maart 2015, 3246085 \ CV EXPL 14-8326, ECLI:NL:RBOBR:2015:5196, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).

De huurder die zijn zorgplicht tot onderhoud van het gehuurde niet nakomt kan door de verhuurder worden gedwongen om deze zorgplicht na te komen. Zo  diende de huurder volgens een vonnis  van de rechtbank Rotterdam van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7810)  bij vertrek uit de woning nicotineaanslag uit de woning te verwijderen. Nicotineaanslag wordt als schade aan het gehuurde gezien en/of niet voldoende gepleegd onderhoud aan het gehuurde. De huurder die uit de woning vertrekt zonder  nicotineaanslag te verwijderen schiet daarom te kort. In gelijke zin luidde ook het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 26 april 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1257). In deze kwestie werd nicotineaanslag bij het einde van de huurovereenkomst niet als normale slijtage aangemerkt. Volgens het hof was roken in deze woning niet verboden, maar was de huurder niet ontslagen van de verplichting om de woning aan het einde van de huur in dezelfde schone staat op te leveren. Naar het oordeel van het hof moeten ook de eventuele sporen van andere toegestane activiteiten, bijvoorbeeld eten en drinken, worden verwijderd. Voorts komt het bijhouden van het binnenschilderwerk voor rekening van de huurder. Als dat sterk is verkleurd als gevolg van het rookgedrag door de jaren heen en/of als de rookgeur in de verf is getrokken, is het dus aan de huurde om ervoor te zorgen dat het schilderwerk weer schoon en fris wordt. De gevorderde schoonmaak- en schilderkosten waren toewijsbaar. Wel paste het hof op deze post een aftrek van 50% toe, omdat moet worden aangenomen dat de verhuurder door deze schilderwerkzaamheden heeft kunnen besparen op de opknapbeurt die de binnenzijde van een verhuurde woning eens in de zoveel tijd tussen twee verhuren in op kosten van de verhuurder moet ondergaan.

De voorzieningenrechter van de rechtbank te Almelo besliste op 17 september 2008 ( LJN: BG1111, Rechtbank Almelo, 96202 / KG ZA 08 ) in een andere zaak dat de huurder, onder verbeuring van een dwangsom van € 100,- per dag tot een maximum van € 5000, de rommel uit zijn tuin op moest ruimen. De rechter onderbouwde dit oordeel als volgt. Gedaagde is ingevolge artikel 7:217 BW in samenhang met artikel 7:240 BW en het Het Besluit Kleine Herstellingen, als huurder gehouden zijn tuin te onderhouden. In het Besluit kleine herstellingen onder de letter l van de bijlage bij artikel 1 staat vermeld dat onder kleine herstellingen, waartoe de huurder ingevolge artikel 7:217 BW verplicht is, behoort: “het onderhoud aan tuinen, erf en oprit en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken”. Hieruit blijkt dat gedaagde in zijn verplichtingen als huurder tekort is geschoten.
Het vervangen van een schutting is niet een verplichting die op basis van het Besluit kleine herstellingen van de huurder kan worden gevergd. Dit werd onder meer beslist in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 8 juli 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5048 ). Zie voor de mogelijkheid van uitvoering van werkzaamheden door de verhuurder voor rekening van de huurder ook het arrest van het hof te Leeuwarden van 30 november 2010 LJN: BP0792, gerechtshof Leeuwarden, 200.009.481/01, het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 20 juli 2011 LJN: BR2964,Sector kanton Rechtbank Haarlem, 510354\CV EXPL 11-6043 en het hof te Amsterdam in haar arrest van 1 mei 2012 LJN: BW9640, gerechtshof Amsterdam, 200.084.393/01 . Ook uit de laatste uitspraak blijkt dat het egaliseren van de tuin, het rechtzetten en rechthouden van de schutting, werkzaamheden zijn die op grond van artikel 7:240 BW en Het Besluit Kleine Herstellingen voor rekening van de huurder komen. Het hof kwam terzijde ook tot oordeel dat deze woning in beginsel niet door de verhuurder rolstoeltoegankelijk moet worden gehouden. Deze woning was niet specifiek voor een rolstoelbewoner ingericht.

Klein onderhoud kan alleen van de huurder worden verlangd als daarmee schade aan het gehuurde wordt voorkomen. De huurder heeft binnen dit kader vrije beslissingsruimte of hij tot herstel over wenst te gaan. Er is niet zonder meer een tijdstip bepaald waarop de huurder het onderhoud uit dient te voeren, zolang door dit onderhoud geen schade aan het gehuurde kan worden voorkomen. Uit artikel 7:213 BW volgt dat de huurder het gehuurde in ieder geval bij het einde van de huurovereenkomst terug moet geven zonder dat er nog gebreken verholpen dienen te worden die voor rekening van de huurder hersteld dienen te worden ( KamerstukkenII 1997/98, 26 089, nr. 3 p. 35). Als een bepaalde huurder niet in staat is om werkzaamheden zelf uit te voeren, maar de hulp van een ander in moet roepen behoort dit tot het risico van de huurder.

De rechtbank Limburg heeft in haar vonnis van 18 november 2020 (ECLI:NL:RBLIM:2020:9078) een beslissing moeten nemen over het kappen van bomen in de tuin van een gehuurd huis. De rechtbank heeft overwogen dat de bomen niet gekapt hoeven te worden, maar wel gesnoeid dienden te worden naar de hoogte van vijf meter. Dit lijkt mijn een onjuiste beslissing. Niet was ter discussie dat de bomen met toestemming van de rechtsvoorganger van de verhuurder circa vijfentwintig jaar geleden waren geplaatst in de tuin. De huidige huurder was een zoon van de oorspronkelijke huurder, die de huurovereenkomst na vertrek van zijn ouders had voortgezet. De bomen waren aldus een zelf aangebrachte voorziening. Hier was niet ter discussie dat de hoogte van de bomen een probleem opleverden. Er waren door de wortels van de bomen wel een paar tegels van het trottoir opgelicht. Tevens was de door de huurder opgerichte schutting door de wortels van de bomen enigszins verzakt. De bomen in de tuin waren inmiddels tenminste tien meter hoog. De verhuurder vorderde primair verwijdering van de bomen en subsidiair het terugsnoeien van de bomen naar vijf meter. Er was één boom spontaan op de erfafscheiding van de voortuin gegroeid. Ik laat deze boom bij deze bespreking buiten beschouwing. Ik richt mij op de bomen die in de tuin waren geplaatst.

In de huurovereenkomst stond de volgende bepaling opgenomen: Artikel 8, aanhef en onder n en o, van de huurovereenkomst luidt: Onverminderd het bepaalde bij artikel 1619 van het Burgerlijk Wetboek komen onderstaande werkzaamheden voor rekening van huurder: het onderhoud van het bij de woning behorende erf en tuin, evenals de beplanting daarvan, het knippen van de afscheidingshagen daaronder begrepen.

In de loop der jaren heeft  de verhuurder, in overleg en met goedkeuring van de Huurdersbelangenvereniging, een Huishoudelijk Reglement (hierna: Reglement) opgesteld. Hier stond onder meer in:  zelf aangebrachte bomen en struiken, als ook bomen en struiken die bij aanvang van de huur aanwezig zijn, dient u te onderhouden en tijdig te snoeien. Als bomen of struiken in de tuin overlast veroorzaken, dient u deze op uw kosten te verwijderen. Mits hagen en bomen geen overlast bezorgen, mogen deze maximaal twee meter hoog worden en 60 cm breed. Bomen mogen maximaal vijf meter hoog worden en niet tegen dak en gevel komen.

De huurder had dit reglement nooit geaccepteerd. De verhuurder heeft evenmin een procedure gestart om het huurreglement een onderdeel van de huurovereenkomst te laten uitmaken. Daarnaast waren er in de wijk waarin het gehuurde was gelegen tal van andere bomen van dezelfde lengte te zien. De huurder had dit opgemerkt en daarvan foto’s in het geding gebracht. Tevens was in het verleden door de buren van de huurder een procedure gestart om de bomen weg te krijgen. De buren waren in die reeds gevoerde procedure van mening dat er bomen onrechtmatige overlast veroorzaakte. De rechter had de vordering afgewezen, omdat de gestelde overlast niet aangetoond kon worden.

De rechter richtte zich allereerst op het Besluit kleine herstellingen. Volgens de rechter moet ingevolge dit besluit de tuin door de huurder onderhouden worden en de tuin dient een verzorgde indruk te maken, waaronder in elk geval het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen. Volgens de rechter zijn de bomen overduidelijk niet adequaat tijdig en regelmatig in de hoogte gesnoeid, met als gevolg dat zij een onaanvaardbare hoogte hebben bereikt en in de woonomgeving een onverzorgde indruk maken. In het door de huurder gestelde, wordt geen reden gezien waarom dit reglement niet van toepassing moet worden geacht, met dien verstande dat de kantonrechter begrijpt dat dit reglement er eerst is gekomen toen de bomen reeds een aanzienlijke hoogte hadden bereikt.

De kantonrechter maakt hier naar mijn idee twee denkfouten. Allereerst heeft de huurder uitdrukkelijk gesteld dat het huurreglement geen onderdeel van de huurovereenkomst uitmaakt, omdat dit reglement niet door de huurder is geaccepteerd. Duidelijker kan het niet zijn. De rechter had daarom eerst een oordeel dienen te geven of dit reglement door non-acceptatie door de huurder toch van toepassing was op de huurovereenkomst. Dat lijkt mij niet zonder meer het geval. Het huurreglement maakt immers pas na acceptatie onderdeel uit van de huurovereenkomst. Het huurreglement heeft geen rechtstreekse werking in verband met de oude overeenkomsten. De verhuurder had de huurder een aanbod kunnen doen tot acceptatie van een nieuwe huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Dat was niet gebeurd. Het nieuwe huurreglement maakt bij gebreke van acceptatie door de huurder van dit reglement geen onderdeel uit van de huurovereenkomst. De door de verhuurder genoemde lengte van de bomen van vijf meter is daarom op de huurder niet van toepassing.  Deze lengte is bovendien arbitrair gesteld. Waar heeft die vijf meter betrekking op? Waarom is er niet gekozen voor zes meter, of is er niet gekozen voor een andere hoogte? Dit is mij alleszins onduidelijk. Hoe het ook zij: dit huurreglement is niet op deze overeenkomst van toepassing en de genoemde hoogte van vijf meter is willekeurig bepaald. Al zou dit reglement wel van toepassing zijn (quod non), dan is dit onredelijk voor de situaties waarbij zich reeds tot volle wasdom volgroeide bomen ten tijde van invoering van dit reglement in tuinen van huurders bevinden. Voor die huurders zou een toegestane situatie in eens kunnen wijzigen in een toestand die niet toegestaan zou zijn. Een redelijke uitleg zou dan zijn dat een dergelijk reglement slechts werking zou hebben voor de nieuwe overeenkomsten.

Het Besluit kleine herstellingen kan het standpunt van de rechter ook niet ondersteunen. Op basis van het Besluit kleine herstellingen dienen bomen gesnoeid te worden. Er staat nergens dat bomen tot een zekere hoogte beperkt moeten blijven. Dat lijkt mij per situatie bepaald. In een tuin van 10 m² is het niet handig om een Sequoia tot volledige wasdom te laten komen. Mocht er sprake zijn van een tuin van 1000 m², dan passen in de tuin best volgroeide dennen, beuken of eiken. Het is niet bewezen dat deze bomen in verhouding tot de grootte van de tuin in wanverhouding staan. Het lijkt mij dat in ieder geval de boom een verzorgde indruk dient te hebben en de takken gesnoeid dienen te worden. De kantonrechter richt zich kennelijk op het huurreglement voor wat betreft de hoogte van de bomen. Dit verband kan naar mijn mening niet worden gelegd. Als een boom een normale hoogte voor een dergelijke boom heeft bereikt en de boom geen overlast veroorzaakt (bijvoorbeeld extra schaduw), of gevaar oplevert om in het geval van een storm om te waaien, dan lijkt mij een dergelijke boom niet in strijd met het Besluit  kleine herstellingen. De huurder doet er wel verstandig aan de boom niet al te hoog te laten worden. Bij het einde van de overeenkomst kan een verhuurder immers verlangen dat de boom wordt verwijderd. Van de huurder kan worden verlangd het gehuurde immers conform de beschrijving op te leveren zoals het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst beschikbaar werd gesteld.

De door de rechter genoemde beschadigingen door de wortels zeggen niets over de hoogte van de bomen. Straten kunnen immers verzakken en dat geldt ook voor schuttingen. Als er door wortels trottoir wordt weggedrukt zegt dit nog niets over de boom als zodanig, maar zegt dit meer iets over het ontbreken van onvoldoende onderhoud door de huurder. Er kan wel worden verlangd dat de huurder voldoende onderhoud verricht. Daartoe hoeft niet de boom het te ontgelden. Op basis van de proportionaliteitsregel zal de genomen maatregel in verhouding moeten staan met het gewenste resultaat. Verwijdering van de boom zal een te zware maatregel zijn als het probleem ook voorkomen kan worden door verwijdering van het betreffende deel van de wortels. Tot slot vond de rechter niet voldoende bewezen dat de boom door onrechtmatig handelen zijdens de huurder verwijderd diende te worden. De rechter droeg de huurder wel op de bomen aanzienlijk in te korten. Het is de vraag of dit niet hetzelfde resultaat geeft als verwijdering van de bomen. De takken van de bomen zijn van de grond af gesnoeid tot een hoogte van de circa 3 meter. Er blijven min of meer kale stammen over. De rechter had op zijn minst moeten beargumenteren of de bomen deze behandeling overleven. Als dat niet het geval is, dan komt deze uitspraak neer op verwijdering van de bomen. Daarnaast spreekt de rechter van het snoeien van de bomen.  De door de rechter opgelegde maatregelen vallen volgens mij niet onder het snoeien van bomen, maar onder het gedeeltelijk kappen van de boom. Ik vind dit oordeel daarom slecht gemotiveerd en ondoordacht gewezen. Ik heb begrepen dat tegen dit vonnis hoger beroep is ingesteld.

De huurder moet deze kleine herstellingen ook uitvoeren als er iets is kapot gegaan buiten zijn schuld, of buiten zijn toedoen. De wetgever heeft door de redactie van (artikel 7:217 BW) kennelijk de bedoeling gehad om vast te leggen dat herstel van kleine gebreken altijd voor rekening van huurder komen. De enige uitzondering op deze regel komt voor in de situatie dat de gebreken het gevolg zijn van het tekortschieten door de verhuurder. Als er schade aan het gehuurde ontstaat als gevolg van het tekortschieten van de verhuurder, dan is dit voor rekening van de verhuurder, bijvoorbeeld: het kozijn is verrot en begint te verzakken, waardoor er een barst in een ruit komt. Herstel van de ruit komt dan voor rekening van de verhuurder. Als een derde kleine schade aan het gehuurde heeft toegebracht, dan is deze schade dus voor rekening van de huurder.

Als herstelwerkzaamheden niet zonder meer in Het Besluit Kleine Herstellingen staan vermeld, dan dient, aan de hand van het criterium of er sprake is van werkzaamheden die zonder noemenswaardige kosten en zonder noemenswaardige kennis uitgevoerd kunnen worden, bekeken te worden of deze werkzaamheden voor rekening van de huurder komen. Zo werd in het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7856) ten aanzien van een gebroken ruit (een grote ruit op de eerste verdieping) beoordeeld dat dit geen kleine herstelling betrof, omdat er sprake was van kostbare herstelwerkzaamheden. In deze zaak was ook niet vast komen te staan dat de ruit door toedoen van de huurder kapot was gegaan. Als dit het geval was geweest, dan had de verhuurder de kosten ter vervanging van de ruit aan de huurder door kunnen belasten. Zaken die door de huurder zelf kapot worden gemaakt moeten door de huurder worden vergoed. Het is daarom altijd handig een glasverzekering af te sluiten die deze schade dekt.

In de noot bij deze uitspraak in de WR (WR 2019/2) schrijft mr. J.K. Six Hummel terecht dat als de verhuurder een dergelijke verzekering afsluit en deze verzekering ook schade dekt die ten laste van de verhuurder komen, dat de premie dan niet één op één aan de huurder doorbelast mag worden, zoals nu nog wel in het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten 2018, pagina 27, staat vermeld. Het gedeelte waarvan de verhuurder profijt heeft moet er dan uit worden gelicht. Ik vraag mij echter af of dit praktisch mogelijk is.

In flatgebouwen zullen werkzaamheden die als kleine herstellingen worden gekwalificeerd vaak uit praktische overwegingen op kosten van de huurder door de verhuurder worden overgenomen. Dit moet wel uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Het staat de huurder ook vrij om die werkzaamheden aan een derde uit te besteden. Er wordt dus niet verlangd dat de huurder deze werkzaamheden zelf uitvoert.

Er is sprake van geen kleine herstelling in de volgende gevallen:

• Herstel is eenvoudig, maar niet het verkrijgen van het benodigde materiaal;
• Onderhoud van een technische voorziening (verwarmingsinstallatie);
• Een eenvoudige, doch dure reparatie;
• Het wassen van ramen in een flat, waarbij gebruik van een aparte installatie noodzakelijk is;
• Gevaarlijke werkzaamheden zoals het schoonmaken van een goot;
• Legionella bestrijding en een beheersplan voor bestrijding daarvan;
• Storingen aan gemeenschappelijke voorzieningen;
• Werkzaamheden in een flat, zoals het water in de collectieve verwarming bijvullen, ramen lappen met hoogwerker.

Er is sprake van wel een kleine herstelling in de volgende gevallen:

• Verhuurder stelt duur gereedschap en dure materialen aan de huurder ter beschikking waarna montage eenvoudig is;
• Het ontluchten en bijvullen van een verwarmingsinstallatie;
• Zaken als vermeld in het Besluit Kleine Herstellingen;
• Een reparatie die zonder noemenswaardige kosten kan worden gerealiseerd;
• Het vastdraaien van een schroef aan de buitenzijde dat met eigen middelen kan worden gerealiseerd;
• Het wekelijkse doorspoelen van de leidingen met water boven 60°C ter bestrijding van de legionellabacterie.

Gebrek aanwezig bij aanvang van de huurovereenkomst, of ontstaat gedurende de huurperiode

Een loszittende drempel in een gehuurde woning is in beginsel een gebrek waarvan de herstelverplichting op de huurder rust. Volgens artikel 1 van Het Besluit Kleine Herstellingen en de daarbij behorende bijlage dienen immers het vastzetten en het vastschroeven van loszittende onderdelen in de woonruimte, waaronder drempels als “kleine herstellingen” te worden aangemerkt. De gevolgschade komt daarom niet voor rekening van de verhuurder als de huurder over deze loszittende drempel struikelt, valt en daardoor schade lijdt. Dit kan alleen anders zijn als het gebrek bij totstandkoming van de overeenkomst al bestond en de verhuurder dit gebrek kende of had behoren te kennen.

Dit geldt met name als er sprake is van een bedrijfsmatige verhuurder. Van deze bedrijfsmatige verhuurder kan worden verwacht dat deze de woning voorafgaande aan de totstandkoming van een overeenkomst grondig nakijkt op gebreken. Deze verhuurder hoort dit gebrek, als dit al bestond bij totstandkoming van de huurovereenkomst, dan ook te hebben opgemerkt. Als het gebrek al bestond bij totstandkoming van de huurovereenkomst, dan is de verhuurder ook aansprakelijk voor de gevolgschade op grond van artikel 7:208 BW. Aangezien de verhuurder had betwist dat dit gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was, diende de huurder het bewijs van zijn stellingen te leveren. Noot 9
De kern van deze uitspraak luidt dat gebreken die als kleine herstellingen aangemerkt dienen te worden door de huurder hersteld dienen te worden, tenzij het gebrek bij totstandkoming van de overeenkomst al aanwezig was. Is het gebrek bij aanvang van de overeenkomst al aanwezig? Dan dient de verhuurder voor herstel zorg te dragen. Te denken valt bijvoorbeeld aan een lekkende kraan en bladderend of kaal schilderwerk aan de binnenzijde van de woning.

Onderhoud gemeenschappelijke ruime en klein onderhoud

Het Besluit Kleine Herstellingen vermeldt werkzaamheden die door de huurder uitgevoerd dienen te worden. Dit geldt in beginsel ook voor de werkzaamheden als genoemd in Het Besluit Kleine Herstellingen die verricht dienen te worden aan gemeenschappelijke ruimten en/of onroerende aanhorigheden die bij het gehuurde behoren.  Te denken valt bijvoorbeeld aan schoonmaakwerkzaamheden in het trappenhuis van een flatgebouw. Huurders kunnen met elkaar een schema opstellen om dit klein onderhoud uit te voeren. Als er niets is afgesproken over dit onderhoud tussen huurders en verhuurder, dan zou de huurder jegens de verhuurder tekortschieten als het onderhoud verwaarloosd wordt.

Denk bijvoorbeeld aan werkzaamheden als het vervangen van lampen en binnenschilderwerk. Dit gaat allemaal om klein onderhoud. Er wordt voor het klein onderhoud geen onderscheid gemaakt en de gemeenschappelijke buitenruimte. Dat is wel te begrijpen, want de gemeenschappelijke buitenruimte wordt als onroerende aanhorigheid gezien (zie ook ktr. Leiden 15 september 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BP0753, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl, wel gepubliceerd in de WR 2011,7).

In deze tijd werken huurders doorgaans niet meer zo goed met elkaar samen. Het individualisme zorgt er vaak voor dat men de zaakjes voor zichzelf wel voor elkaar wenst te hebben, maar dat er voor zaken die buiten de voordeur spelen geen interesse heeft. Het valt daarom niet te verwachten dat buren zorg zullen dragen voor het klein onderhoud in de gemeenschappelijke ruimte. Het is soms ook niet zo handig om het onderhoud van een gemeenschappelijk voorziening door de huurders onderling uit te laten voeren. Mensen hebben vaak een verschillend idee over onderhoud. Dit kan onderling wrijvingen kan geven als het onderhoud door individuele huurders verschillend wordt aangepakt. Als de verhuurder het werk niet goed laat doen, dan hebben de huurders onderling tenminste één partij om tegen te mopperen in plaats dat dit onderlinge irritaties geeft.

De verhuurder doet er daarom goed aan het klein onderhoud ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimte te regelen in de huurovereenkomst in dier voege dat het klein onderhoud door de verhuurder uitgevoerd wordt en de kosten daarvan aan de huurders doorbelast zullen worden. Ik ben er zelf een voorstander van dat het klein onderhoud ook gespecificeerd wordt om onduidelijkheid te voorkomen. Als in de overeenkomst wel staat vermeld dat het klein onderhoud ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimte door de verhuurder uitgevoerd kan worden, maar er geen specificatie van deze werkzaamheden is genoemd, zal de rechter wel verwijzen naar het Besluit Kleine Herstellingen om na te gaan welke werkzaamheden aan de huurder doorbelast kunnen worden.