Herstel gebreken op verzoek huurder – Updates

Laatst bijgewerkt op 2024-02-11 om 23:27:39

  • Bijgewerkt 5 september 2011. In onderdeel huurvermindering als gevolg van gebreken foutief geplaatst artikel 6:209 BW vervangen door 7:209 BW;
  • Bijgewerkt 5 september 2011. Het hof te ‘s-Gravenhage arrest van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.007.777/01 ). Huurders komt huurvermindering toe wegens gebreken aan het gehuurde. Exoneratie kan de huurders niet worden tegengeworpen;
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012.
  • Bijgewerkt 20 december 2012. Aanvulling grondslag opschorting van huur en grondslag huurvermindering Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr 3, (onder 6)
  • Bijgewerkt 26 februari 2013. Volgens het gerechtshof te Leeuwarden is opschorting van de huur op grond van de overwegingen in haar arrest van 4 december 2013 ( LJN: BZ0498, gerechtshof Leeuwarden, 200.101.354/01 ) toegestaan, omdat de algemene voorwaarden dit niet uitsloten.
  • Bijgewerkt 14 april 2013, retentierecht, huurvermindering wegens gebreken aan het gehuurde.
  • Bijgewerkt 9 januari 2014, Arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 26 maart 2013 ( LJN: BZ5712, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.092.689 ) waarin huurvermindering wegens waterschade werd afgewezen.
  • Bijgewerkt 12 januari 2014. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 7 januari 2014ECLI:NL:GHSHE:2014:10 . Overeengekomen herstelwerkzaamheden zijn voor rekening van de huurder van 7:290 BW-bedrijfsruimte.
  • Bijgewerkt 4 maart 2014, verandering forfaitaire verhuisvergoeding naar € 5.799 (prijsbasis maart 2014).
  • Bijgewerkt 6 juni 2014. Ingevoerd onderdeel: “Huurtoeslag en verlaging van de huurprijs”.
  • Bijgewerkt 9 juli 2014. Opmerking ingevoerd over wijziging van de huurverlaging door de Huurcommissie op grond van een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.
  • Bijgewerkt 13 augustus 2014. Zonder de mededeling dat de herstelwerkzaamheden nog niet goed zijn uitgevoerd door de huurder mag deze niet het zelfklusrecht ex artikel 7:206 lid 3 BW toepassen (Noot 13).
  • Bijgewerkt 21 september 2014. Als de verhuurder tot herstel over gaat, dan mag deze zelf bepalen op welke wijze herstel ter hand wordt genomen. Dit werd beslist in een vonnis van de kantonrechter in kort geding van de rechtbank te Amsterdam van 13 maart 2012 Noot 67aa .
  • Bijgewerkt 20 januari 2015. In het arrest van 18 februari 2014 van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch ( ECLI:NL:GHSHE:2014:452 ) is beslist dat er geen sprake was van een gebrek dat diende te leiden tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgschade.
  • Bijgewerkt 15 maart 2015. Tekstuele correcties toegepast.
  • Bijgewerkt 23 april 2015. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage vond in haar arrest van 22 juli 2015 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:2304 het onbetaald laten van de helft van de huur buitenproportie. Hier werd ook nog vastgesteld dat een ingebrekestelling voor opschorting van de huur niet noodzakelijk is. Wel is een kennisgeving noodzakelijk.
  • Bijgewerkt 7 mei 2015. Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 9 december 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:5191 ): herstel van een loshangend keukenkastje wordt niet zonder meer als kleine herstelling aangemerkt.
  • Bijgewerkt 11 september 2015. Formulieren Huurcommissie bijgewerkt.
  • Bijgewerkt 6 april 2016. Het gerechtshof te Amsterdam heeft zich in haar arrest van 29 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:1178 in het kader van een buitengerechtelijke ontbinding door de huurder wegens het uitblijven van herstel van het gehuurde uit moeten spreken over de redelijke termijn van herstel. Het hof achtte de in de brief van 2 december 2013 gestelde termijn voor herstel van 4 weken mede in het licht van de hier aan voorafgaande berichten niet onredelijk kort. Dit gold eens te meer nu de verhuurder vrijwel niets had gedaan om het gehuurde te herstellen.
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Ingevoerd het onderdeel “Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken”.
  • Bijgewerkt 19 september 2016. Het verwijderen van een grote hoeveelheid papiervisjes, die niet zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden, wordt als herstelwerkzaamheid ten laste van de verhuurder aangemerkt (Rechtbank Oost-Brabant, vonnis van 5 maart 2015, 3246085 \ CV EXPL 14-8326, ECLI:NL:RBOBR:2015:5196, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl)..
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Dat de huurder (van bedrijfsruimte) niet zonder goede reden de huur negen maanden op kan schorten en de exploitatie van het gehuurde staken ondervond de huurder, die partij was in de kortgedingprocedure waarover het hof te Den Haag in haar arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:977 arrest heeft gewezen. Ontruiming werd toegewezen.
  • Bijgewerkt 19 februari 2017. Ingevoerd Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 .
  • Bijgewerkt 11 februari 2017. Het vervangen van een schutting is niet een verplichting die op basis van het Besluit kleine herstellingen van de huurder kan worden gevergd. Dit werd onder meer beslist in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 8 juli 2016 (ECLI:NL:RBROT:2016:5048 )
  • Bijgewerkt 9 juni 2017. Een uitspraak in dezelfde lijn werd gegeven door het gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden in haar arrest van 9 mei 2017 ECLI:NL:GHARL:2017:3927 . In deze zaak kwam aan de orde dat de huurder door de Huurcommissie een aanzienlijke korting op de huurprijs had gekregen wegens gebreken aan het gehuurde. Daarboven had de huurder nog extra bedragen opgeschort, want de huurder had de gehele huurprijs opgeschort durende langere periode wegens gebreken aan het gehuurde. de opgelopen huurachterstand rechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 11 juli 2017. Huurverlaging mogelijk vanaf medeling van de huurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Er moet bedacht worden dat op de procedure artikel 16 lid 4 UHWjo. artikel 12 lid 5 UHW de beroepstermijn van 7:262 lid 1 BW niet van toepassing is. De 8 weken termijn als genoemd in artikel 7:262 BW is daarom niet van toepassing.
  • Bijgewerkt 16 augustus 2018. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583) beslist dat in de behoorlijke kennisgeving van het gebrek tevens besloten ligt dat een huurder de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te verschaffen in het kader van het onderzoek naar de gebreken.
  • Bijgewerkt 11 november 2018. Dat verzuim zonder ingebrekestelling bij duurovereenkomst in kan treden werd door de Hoge Raad in haar arrest van 11 januari 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD4925) ook beslist. Het ging hier om de vraag of de verhuurder de huurovereenkomst kon ontbinden zonder een ingebrekestelling te hebben verstuurd.
  • Bijgewerkt 16 februari 2019. Zo werd in het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7856) ten aanzien van een gebroken ruit (een grote ruit op de eerste verdieping) beoordeeld dat dit geen kleine herstelling betrof, omdat er sprake van van kostbare herstelwerkzaamheden.
  • Bijgewerkt 22 februari 2019. Zo  diende de huurder volgens een vonnis  van de rechtbank Rotterdam van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7810)  bij vertrek uit de woning nicotineaanslag uit de woning te verwijderen. Nicotineaanslag wordt als schade aan het gehuurde gezien en/of niet voldoende gepleegd onderhoud aan het gehuurde. De huurder die uit de woning vertrekt zonder  nicotineaanslag te verwijderen schiet daarom te kort.
  • Bijgewerkt 23 juni 2019. De Hoge Raad zegt de over mogelijkheid van opschorting als verweermiddel in haar arrest van 8 maart 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD7343) het volgende : “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft.
  • Bijgewerkt 23 juni 2019. De procureur-generaal merkt in zijn conclusie van 8 maart 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AD7343) hierover het volgende op. “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat het beroep op het opschortingsrecht steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt.
  • Bijgewerkt 14 juli 2019. Zelfs wanneer er een gebrek is geweest, zou het recht op opschorting komen te vervallen wanneer het gebrek niet langer aanwezig is (zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 juni 2016, ECLI:NL:GHAMS:2019:2137).  In deze zaak had de huurder zelf zorggedragen voor herstel van het gebrek.
  • Bijgewerkt 9 februari 2009; Deze tekortkoming moet ontbinding kunnen rechtvaardigen. Zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2335). In deze zaak zou de vloerverwarming onvoldoende werken, maar kon er toch nog een gemiddelde temperatuur van 20,5 graden Celsius worden bereikt. Niet voldoende gebrek om huurverlaging te rechtvaardigen.
  • Bijgewerkt 18 maart 2020. Het hof te ’s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 1 oktober 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:3593) een oordeel moeten geven of de huurder naast vermindering van de huurprijs ook recht heeft op immateriële schadevergoeding. Het hof besliste dat hiervan in deze zaak geen sprake kon zijn.
  • Bijgewerkt 18 maart 2020. Bij arrest van 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278 (Aardbevingsschade Groningen), heeft de Hoge Raad over de vraag of ter zake gederfd woongenot toekenning van een vergoeding voor geleden immateriële schade mogelijk is een afweging gegeven op basis van artikel 6:106 BW.
  • Bijgewerkt 2 december 2020. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 13 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1940) beslist dat een verhuurder het huurgenot niet op mocht schorten wegens onbetaald blijven van de huur door de huurder.
  • Bijgewerkt 2 juni 2022. In het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Overijssel van 16 november 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:4376) heeft de rechter beslist dat – niettegenstaande een beding in de algemene bepalingen dat opschorting van de huur niet toegestaan was – de huurder betaling van de huursom mocht opschorten na vernietiging van het beding, waarin opschorting was uitgesloten.
  • Bijgewerkt 1 november 2022. De huurder die uit de woning vertrekt zonder  nicotineaanslag te verwijderen schiet daarom te kort. In gelijke zin luidde ook het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 26 april 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1257). In deze kwestie werd nicotineaanslag bij het einde van de huurovereenkomst niet als normale slijtage aangemerkt.
  • Bijgewerkt 26 februari 2023. De rechtbank Noord-Nederland heeft in haar vonnis van 9 juni 2015 (ECLI:NL:RBNNE:2015:2770) een zaak moeten beoordelen, waarbij ook sprake was van tegenvallende bezoekers bij een nieuw winkelcentrum. Er was sprake van tegenvallende bezoekersaantallen doordat er minder inwoners in een woonwijk nabij het winkelcentrum zijn komen wonen. Geen gebrek. Geen onvoorziene omstandigheden.
  • Bijgewerkt 26 februari 2023. De rechtbank Noord-Holland heeft in kortgedingvonnis van 28 juni 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:5259) beslist dat leegstand van bedrijfsruimten in het winkelcentrum geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is.
  • Bijgewerkt 26 februari 2023. Een zaak waarbij een beroep de redelijkheid en billijkheid wegens leegstand werd gehonoreerd is gewezen door de rechtbank Oost-Brabant in haar vonnis van 29 januari 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:421). Leeg verzorgingstehuis en een kapper die geen kant op kon.
  • Bijgewerkt 5 maart 2023. De rechtbank Amsterdam kwam op 11 oktober 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:5684). Nu het niet gaat om een uitspraak van de Huurcommissie op grond van een van de in het BW geregelde procedures, is evenmin de zogenaamde “fictieve wilsovereenstemming” van toepassing, die inhoudt dat partijen aan een uitspraak van de huurcommissie gebonden zijn als zij zich niet binnen acht weken tot de kantonrechter wenden. De kantonrechter achtte zich ontvankelijke in de vordering van de huurder.
  • Bijgewerkt 17 september 2023. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 4 januari 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:15) beslist dat de verhuurder geen gebreken aan het gehuurde hoede te verhelpen omdat dit uitgaven vereiste die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn (artikel 7:206 lid 1 BW).
  • Bijgewerkt 26 november 2023. Naar het oordeel van de Hoge Raad moet bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geprotesteerd op de voet van artikel 6:89 BW gelet worden op alle omstandigheden van het geval. Dit standpunt van de Hoge Raad komt terug in een arrest van de het hof Arnhem-Leeuwarden van 4 april 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:2890). Door pas na ongeveer 15 jaar te klagen, klaagt de huurder te laat.
  • Bijgewerkt 11 februari 2024. De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar kortgedingvonnis van 3 oktober 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:5177) beslist dat huurders tekort waren geschoten in nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst doordat zij bekend waren met een dreiging met een explosief door derden, maar daarvan geen melding hebben gemaakt bij de politie of de verhuurder.