Laatst bijgewerkt op 2023-09-17 om 22:03:56

De verhuurder is tot verhelpen van het gebrek verplicht als de daarmee verbandhoudende kosten niet van dien aard zijn dat dit uitgaven vergt die in alle redelijkheid niet van hem kunnen worden gevraagd. Onderscheid moet daarbij worden gemaakt tussen:

• het geval dat het verhelpen van de gebreken (niet) in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd en
• het geval dat de daarmee gemoeide uitgaven niet in redelijkheid van de verhuurder kunnen worden verlangd.

Bij de redelijkheidstoets is in ieder geval van belang de mate waarin de gebreken aan de verhuurder verwijtbaar zijn. Als de verhuurder in dit kader een verwijt kan worden gemaakt, zal de redelijkheidstoets in het nadeel van de verhuurder doorslaan.
In het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, van 8 november 2005 LJN: AU7237, sector kanton Rechtbank Zwolle, 263766 CV 05-5340 was de rechter van mening, dat een verhuurde discotheek een gebrek vertoonde nu het gehuurde in de huidige staat (bij aanvang van de huurovereenkomst) slechts een geluidsniveau van 83 dB aan kon, terwijl een ondergrens volgens de SBR-brochure 90 dB is. De door de gemeente aan de verhuurder in 1993 verstrekte vergunning ging uit van 94 dB. De kantonrechter was daarom van mening dat het pand tenminste geschikt moest zijn voor een geluidsniveau van 94 dB. De kantonrechter was daarom van mening dat het pand tenminste geschikt moest zijn voor een geluidsniveau van 94 dB (ook al was huurster met de voorwaarden van die vergunning pas in later stadium bekend geworden, zie rechtsoverweging 6).
Ten aanzien van het verweer van de verhuurder dat van hem niet kan worden gevergd dat er aanzienlijke investeringen worden gedaan om het gehuurde geschikt te maken voor de gewenste DB-isolatie merkt de rechter het volgende op. Voor zover verhuurder met verwijzing naar de kosten van akoestische werkzaamheden bij 105 en bij 98 dB(A) heeft willen betogen dat uitgaven in die orde van grootte niet van hem verlangd kunnen worden, is dat verweer onvoldoende onderbouwd. Ten eerste dient verhuurder uit te gaan van de kosten bij 94 dB(A), welk niveau er ooit geweest moet zijn. Dat kosten van dit herstel wel eens een aantal jaarhuren vergen, is gelet op de jarenlange verwaarlozing niet disproportioneel (zie rechtsoverweging 11).
Door deze uitspraak wordt geïllustreerd dat het gehuurde aan de overeengekomen bestemming dient te voldoen en dat de verhuurder het risico loopt aanzienlijk herstelkosten te moeten doen als dit niet het geval is. De verhuurder loopt bovendien tegen artikel 7:209 BW aan nu hij het gebrek kende of had behoren te kennen.

De rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, oordeelde in haar vonnis van 23 september 2009 LJN: BK5712, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 830983/CV EXPL 09-1199dat de schade door een brand, die door derden in winkelwagentjes was gesticht niet voor rekening van de huurder diende te komen.
De rechter was tevens van mening dat de herstelwerkzaamheden geen uitgaven vergden die niet van de verhuurder verlangd konden worden. Ter gelegenheid van de plaatsopneming heeft de kantonrechter geconstateerd dat het flatgebouw waar het gehuurde deel van uitmaakt, dat wil zeggen de overige winkelruimtes en de bovengelegen woningen, nog volledig intact is. De winkelruimte onder het flatgebouw en de kelder waren weliswaar beschadigd door de brand, maar uit de diverse overgelegde schaderapporten bleek dat de schade aan dit gedeelte van het gehuurde (ook wel de betonconstructie genoemd), relatief meeviel. De inrichting en inventaris van de winkel waren door de brand vrijwel geheel verloren gegaan, maar aangezien huurder de winkelruimte casco had gehuurd, maakten deze geen deel uit van het gehuurde. Volgens het voorlopig oordeel van de kantonrechter werd door de verhuurder het grootste gedeelte van de schade vergoed. Naar het oordeel van de kantonrechter kon onder deze omstandigheden niet worden gezegd dat deze uitgave in redelijkheid niet van de verhuurder was te vergen.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 4 januari 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:15) beslist dat de verhuurder geen gebreken aan het gehuurde hoefde te verhelpen omdat dit uitgaven vereiste die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn (artikel 7:206 lid 1 BW).

In dit arrest werd door huurder oorspronkelijk een achterhuis gehuurd.  Zij heeft deze woning aanvankelijk gehuurd voor de duur van negen maanden omdat de woning gesloopt zou worden en ter plaatse nieuwbouw gerealiseerd zou worden. De nieuwbouw is echter niet gerealiseerd en de huurder is in het gehuurde blijven wonen. Het voorhuis is in juni 2017 door brand verwoest en is daarna niet meer hersteld.

De huurder stelde zich op het standpunt dat de woning diverse gebreken vertoont en dat de verhuurder deze gebreken moet herstellen. Daarnaast stelde zij zich op het standpunt dat ook het naastgelegen perceel met nummer 4893 tot het gehuurde behoorde en wilde zij dat bouwhekken verwijderd worden, dat de grenzen van de tuin van het gehuurde door de verhuurder in rechte lijnen worden geëerbiedigd en dat het toegangspad naar haar woning verbreed en verhoogd/geëgaliseerd wordt.

De kantonrechter had in het tussenvonnis van 19 februari 2019 de huurder opgedragen te bewijzen dat het perceel 4893 tot het gehuurde behoorde. In het eindvonnis van 11 juni 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat zij niet in dit bewijs is geslaagd. De hiermee samenhangende vordering was afgewezen. De vorderingen van de huurder  tot herstel van de gebreken zijn afgewezen. De kantonrechter had wel de verhuurder veroordeeld tot verwijdering van de bouwhekken en tot verbreding van het toegangspad naar de oorspronkelijke breedte, en de verhuurder verboden de gehuurde tuin van de huurder te betreden.

Het hof kwam ook tot het oordeel dat het perceel 4893 niet tot het gehuurde behoorde. De verhuurder moest de bouwhekken die de inrit blokkeren, verwijderen. De paaltjes die de oostgrens van de tuin bij het gehuurde markeren, hoeven niet verplaatst te worden. Daarnaast was het hof van oordeel dat de verhuurder de gebreken niet behoefde te verhelpen, omdat dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn.

Het hof keek naar de bedoeling van partijen bij aanvang van de overeenkomst. Oorspronkelijk zou de huurder het gehuurde voor korte duur (negen maanden) zou gaan huren, voor een huurprijs van € 300,- per maand. De reden hiervoor was dat de woning (het voorhuis en achterhuis) gesloopt zou gaan worden omdat er op het perceel nieuwbouw gerealiseerd zou worden. De huurovereenkomst vermeldt in artikel 3.4 dat de overeenkomst was  aangegaan omdat de huurder door verlies van andere woonruimte “in een acute noodsituatie” was komen te verkeren en aan verhuurder had gevraagd haar tijdelijk te helpen. Daarnaast vermeldt artikel 3.4 dat de huurder op zich neemt al datgene te (blijven) doen wat in zijn vermogen ligt om de beschikking te krijgen over andere woonruimte en deze te betrekken. Tot slot vermeldt artikel 3.4 dat “het gehuurde op de nominatie staat te worden gesloopt (…). Deze sloop zal, naar thans redelijkerwijs te verwachten valt, over één jaar worden gerealiseerd. Gedurende dit ene jaar is verhuurder bereid de woonruimte aan huurder ter beschikking te stellen, in afwachting van de sloop.”

De nieuwbouw was uiteindelijk niet gerealiseerd en de huurder is, ook na het verstrijken van de oorspronkelijke duur van negen maanden, in de woning blijven wonen. De huurovereenkomst had het bijzondere karakter (van naar zijn aard van korte duur) na verloop van tijd verloren en is een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden.

De huurder vorderde  bovendien een hele waslijst van gebreken. Een bouwkundige had bevestigd dat het gehuurde niet zonder extreme uitgaven een bouwkundige staat kan e bereiken zoals die door de huurder wordt verlangd. De enige oplossing om ter plaatse fatsoenlijke huisvesting te creëren, die nog enigszins overeenkomst met de normen zoals die heden ten dagen voor woonruimte gelden, is sloop van het achterhuis en nieuwbouw. De oorzaak van de technische gebreken die ik waarnam is voor het grootste deel gelegen in de slechte bouwkwaliteit van het achterhuis; de bouwfouten die daarbij zijn gemaakt en de inferieure kwaliteit van gebruikte bouwstoffen. Naar ik begreep is het achterhuis in de 70er jaren ontworpen als garage en niet als woonhuis; dat verklaart wat ik aantrof. Een gebrek aan onderhoud heeft het verval van het achterhuis versneld; de opstal heeft het einde van zijn technische levensduur bereikt. de kosten van herstel werden begroot op ongeveer € 160.000. De huurder had een rapport van en deskundige in het geding gebracht waaruit zou blijken dat herstel slechts ongeveer € 30.000 zou kosten. Het hof vond deze  begroting niet realistisch gezien de eigen stellingen van de huurder waaruit zou blijken dat er onder meer sprake is van houtrot in het dakbeschot, sprake is van ontbrekende en verrotte overstekken, boeiboord en beplatingen van daken, houtrot van de luifel, vochtproblemen en kiervorming bij het dakbeschot in de woning. Bovendien ging het hof ervan uit dat de woning in de jaren daarna steeds aanzienlijk onderhoud nodig zal blijven hebben gezien het feit dat het hier gaat om een omgebouwde garage.

Daarbij kwam dat door[de verhuurder een sloopmelding is i