Verhuurder moet op verzoek van huurder gebreken verhelpen

Woonruimte

De rol van de huurder
In artikel 7:206 BW wordt geregeld dat een verhuurder gehouden is om op verzoek van de huurder gebreken te herstellen. Uit de formulering van dit wetsartikel blijkt dat de verhuurder op verzoek van de huurder een gebrek aan het gehuurde moet verhelpen. Op grond van dit artikel mag de verhuurder alleen gebreken op verzoek van de huurder verhelpen; de verhuurder heeft op grond van dit artikel niet het recht dringende werkzaamheden op eigen initiatief uit te voeren. Als de verhuurder tegen de wens van de huurder dringende herstelwerkzaamheden uit wenst te voeren, dan dienen deze werkzaamheden te vallen onder dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW. Zonder artikel 7:220 lid 1 BW zou het voor de verhuurder niet mogelijk zijn om gebreken tegen de wens van de huurder te verhelpen. De huurder zou echter bij het ontbreken van artikel 7:220 lid 1 BW wel in strijd met artikel 7:213 BW kunnen handelen als de verhuurder ter voorkoming van verdere schade aan het gehuurde geen gelegenheid geboden zou worden herstelwerkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren.
Wat onder gebrek in de zin artikel 7:206 BW wordt verstaan is vermeld in het hoofdstuk “Gebreken aan de gehuurde (woon- bedrijfs)ruimte“.
Het verzoek dat de huurder aan de verhuurder moet doen is vormvrij en kan zelfs stilzwijgend tot uitdrukking worden gebracht. Een ingebrekestelling is dus niet nodig om de verhuurder tot herstel van het gebrek te bewegen. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583) beslist dat in de behoorlijke kennisgeving van het gebrek tevens besloten ligt dat een huurder de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te verschaffen in het kader van het onderzoek naar de gebreken. Als de huurder de verhuurder zonder goede grond toegang tot het gehuurde weigert, dan kan dit betekenen dat de huurder geen recht heeft op huurvermindering ex artikel 7:207 BW. Het hof acht een beroep op huurvermindering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als de verhuurder geen gelegenheid is geboden om het gebrek te beoordelen.

De huurder zal de kosten van de procedure voor zijn rekening dienen te nemen als hij de verhuurder niet heeft gevraagd het gehuurde te herstellen, maar direct tot dagvaarden overgaat en de verhuurder daarop bereid is voor herstel zorg te dragen.

Dit sluit mooi aan op wat in het algemene recht onder artikel 3:296 BW is opgenomen over vordering tot nakoming van een overeenkomst. Volgens laatstgenoemd artikel is voor een vordering tot nakoming van een overeenkomst verzuim en toerekenbaarheid niet vereist om de aansprakelijke persoon (verhuurder) aan te sporen om een gebrek te verhelpen. De wet verlangt ingevolge artikel 3:296 BW niet dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld, terwijl op grond van artikel 7:206 lid 1 BW wel vereist is dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte wordt gesteld! In de algemene voorwaarden kan deze meldingsplicht worden uitgebreid. Artikel 7:222 BW is immers van regelend recht.

De huurder is op grond van artikel 7:222 BW gehouden gebreken aan het gehuurde onmiddellijk te melden aan de verhuurder als door deze gebreken het gehuurde kan worden beschadigd, of als door deze gebreken de verhuurbaarheid van het gehuurde wordt aangetast. De huurder die aan deze verplichting geen gevolg geeft, is aansprakelijk voor de gevolgschade aan het gehuurde.

De verhuurder heeft na melding van een gebrek op basis van de wet niet het recht om alle gebreken te herstellen. De verhuurder heeft op grond van artikel 7:220 lid 1 BW alleen het recht om tegen de wil van de huurder werkzaamheden te verrichten in de woning die dringend noodzakelijk zijn. De verhuurder mag natuurlijk niet tegen de wil van de huurder de woning betreden. Als werkzaamheden dringend noodzakelijk zijn en de huurder verzet zich tegen deze werkzaamheden, dan kan de verhuurder door een kortgeding de huurder dwingen deze werkzaamheden te gedogen. Als er sprake is van ondergeschikte gebreken, dus gebreken waardoor de woning niet wordt beschadigd, of die de verhuurbaarheid niet aantasten, dan biedt de wet de verhuurder niet de mogelijkheid deze werkzaamheden in het gehuurde uit te voeren tegen de wil van de huurder. De verhuurder kan in de huurovereenkomst de mogelijkheid tot uitvoering van de herstelverplichtingen uitbreiden. Artikel 7:220 lid 1 BW is immers regelend recht. De verhuurder kan van deze wettelijke regeling in het nadeel van de huurder afwijken. De verhuurder kan ook de huurder dwingen mee te werken aan renovatie van een woning. Als een verhuurder een uitgebreide renovatie wenst uit te voeren, waarmee de mankementen van het pand (achterstallig onderhoud) worden verholpen, kan daarmee een vordering van de huurder tot herstel van gebreken van ondergeschikte aard worden geblokkeerd. Voorwaarde is dan wel dat deze gebreken met de renovatie worden meegenomen. Dit is alleen anders als het gaat om reparaties die geen uitstel kunnen gedogen (bijvoorbeeld een lekkend dak). Noot 67 Hetzelfde geldt voor verhuurde bedrijfsruimte.

Als de verhuurder niet over gaat tot herstel van het gehuurde na het verzoek daartoe door de huurder, dan leidt dit tot schadeplichtigheid op grond van artikel 6:74 BW . Deze schadeplichtigheid moet worden onderscheiden van de verplichting tot vergoeding van de schade aan eigendommen van de huurder, die ontstaat als het gemelde gebrek niet wordt hersteld. Deze aansprakelijkheid van de verhuurder wordt geregeld in artikel 7:208 BW (bijvoorbeeld: lekkage wordt gemeld door huurder. Verhuurder onderneemt geen actie. Vervolgens ontstaat waterschade aan het bankstel van de huurder).

De rol van de verhuurder 
De verhuurder heeft geen recht om op eigen initiatief de gebreken in het gehuurde te verhelpen. Dit is alleen anders als er sprake is van noodzakelijke (dringende) werkzaamheden aan het gehuurde. Dan geeft artikel 7:220 lid 1 BW immers een mogelijkheid om de huurder deze werkzaamheden op verzoek van de verhuurder te laten gedogen. Aangezien artikel 7:220 BW regelend recht bevat, kan de gedoogplicht van de huurder contractueel worden uitgebreid tot herstelwerkzaamheden aan ondergeschikte gebreken. Als de verhuurder tot herstel overgaat, dan mag deze zelf bepalen op welke wijze het herstel ter hand wordt genomen. Dit werd beslist in een vonnis van de kantonrechter in kort geding van de rechtbank te Amsterdam van 13 maart 2012 Noot 67aa . In deze uitspraak werd de volgende uitspraak besproken. Een deskundige (schoorsteenveger) had geadviseerd een schoorsteenuitlaat buitendaks te verhogen met een meter. Een door de huurder ingeschakelde deskundige adviseerde de vervanging van de kanalen door een deskundig bedrijf volgens de eisen van het Bouwbesluit uit te laten voeren. Deze door de huurder ingeschakelde deskundige had het gehuurde zelf niet gezien, maar baseerde zijn oordeel op de aanwezige rapportage, waarop deze zijn commentaar gaf. De huurder eiste herstel met inachtneming van het commentaar van de door hem ingeschakelde deskundige. De verhuurder had de schoorsteenveger inmiddels opdracht gegeven eventuele gebreken te herstellen. De rechter was van mening dat het door de huurder opgestelde commentaar op de rapportage in beginsel geen onpartijdig deskundigenbericht betrof. Uit de rapportage bleek niet van de noodzaak van de door de huurder gevorderde werkzaamheden. De rechter was dan ook van mening dat onvoldoende vast was komen te staan dat de vordering van de huurder in een bodemprocedure voldoende kans van slagen zou hebben. De vordering van de huurder werd daarom afgewezen.
In dit hoofdstuk wordt ook besproken dat de verhuurder niet verplicht is het gebrek te verhelpen als dit uitgaven vergt die redelijkerwijs van de verhuurder niet zijn te vergen.

Bedrijfsruimte. 
In het onderdeel Gebreken aan de gehuurde (woon-/bedrijfs)ruimte is uitgelegd dat de wetgever voor bedrijfsruimte de huurbescherming minder noodzakelijk vond dan voor woonruimte. Bij de verhuring van bedrijfsruimte is er vaak sprake van twee professionele partijen (denk aan grote winkelketens) die allebei goed voor zichzelf op kunnen komen. In het genoemde onderdeel is al besproken dat er voor bedrijfsruimte geen soortgelijke bepaling als genoemd in artikel 7:242 BW is opgenomen die de bepalingen in titel 4 afdeling 1 van boek 7 BW voor woonruimte semi-dwingend maakt. De verhuurder kan daarom bij bedrijfsruimte in het huurcontract onderhoudsbedingen in het nadeel van de huurder opnemen.
In het onderdeel Gebreken aan de gehuurde (woon- bedrijfs)ruimte is ook duidelijk gemaakt dat de verhuurder van bedrijfsruimte af kan wijken van het objectieve begrip van een goed onderhouden zaak. Bij verhuring van bedrijfsruimte kunnen partijen dus afspreken dat (in tegenstelling tot bij woonruimte) een lekkend dak of een slecht werkende riolering geen gebrek zal zijn. Dergelijke bepalingen in het huurcontract voor bedrijfsruimte zijn dus volkomen legaal! De verhuurder is bij aanwezigheid van dergelijke bepalingen in het huurcontract dan niet gehouden tot reparatie van gebreken aan deze zaken over te gaan. De huurder die artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte huurde met daarbij tien kamers zag dit kennelijk over het hoofd. Zowel de bedrijfsruimte (horeca) als de daarboven gelegen kamers werden als artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte aangemerkt. De huurder moest op last van de gemeente de verhuring van kamers sluiten om veiligheidsredenen. De huurder was van mening dat deze herstelwerkzaamheden voor rekening van de verhuurder dienden te komen. Op het moment dat de gemeente de verhuring van kamers om veiligheidsredenen had verboden, had de huurder de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De huurder was van mening dat de verhuurder tekortschoot. De huurder meende deze inkomsten voor zijn bedrijfsvoering nodig te hebben. In het huurcontract waren deze werkzaamheden aan de kamers aan de huurder doorbelast. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 januari 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:10 van mening dat de verhuurder van bedrijfsruimte deze herstelwerkzaamheden naar de huurder mocht verleggen. Nu dit in het huurcontract ook was gebeurd was de verhuurder niet te kort geschoten en kon de huurder de overeenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden en was de huurder tekort geschoten in zijn verplichtingen uit deze overeenkomst en kon de verhuurder de overeenkomst ontbinden en schadevergoeding vorderen.
De huurder dient zich er voor het sluiten van het contract zeer goed van te vergewissen welke zaken de verhuurder gedurende de looptijd van het contract niet als gebrek wenst te beschouwen.

Legionellapreventie
In de algemene voorwaarden van het huurcontract van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte staat vaak vermeld dat het onderhoud van de (water) leidingen vanaf het aansluitpunt van het openbare leidingnet voor rekening van de huurder is. Deze regel brengt echter niet mee dat de verhuurder/eigenaar van het pand zich aan zijn aansprakelijkheid kan onttrekken als zich legionellabesmetting in het verhuurde pand heeft voorgedaan. Er valt bijvoorbeeld te denken aan een legionellabesmetting in een sauna.

Volgens het Waterleiding Besluit gelden bepaalde regels voor eigenaren van risicovolle gebouwen, waarin zich collectieve leidingnetten bevinden.
Volgens het Waterleiding Besluit moet de eigenaar van de verhuurde ruimte preventieve maatregelen nemen om risico van legionellabesmetting te voorkomen. Deze maatregelen bestaan onder meer uit:

  • het uitvoeren van een risicoanalyse;
  • opstellen van een beheersplan;
  • bijhouden van een logboek, waarin melding wordt gemaakt van uitgevoerde maatregelen;
  • elk half jaar leidingwater onderzoeken op aanwezigheid van legionella.

Het toezicht wordt uitgeoefend door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Het niet naleven van de maatregelen in het Waterleiding Besluit wordt als strafrechtelijke overtreding beschouwd. Per overtreding kan een boete van € 2500,- worden berekend. Ook als de eigenaar het beheer van de leidingen aan zijn beheerder of de huurder heeft overgedragen blijft de eigenaar op grond van het Waterleiding Besluit de verantwoordelijke partij.

Een overschrijding van de norm voor wat betreft de legionellahoeveelheden wordt zowel op grond van het huurrecht als op grond van het Waterleiding Besluit als een gebrek beschouwd. De huurder kan van de eigenaar van het gebouw preventief onderhoud verwachten. Het niet naleven van de door de overheid voorgeschreven verplichtingen kan als een gebrek worden gezien. De huurder doet er niet verstandig aan dit preventief onderhoud op zich te nemen. De huurder hoeft dit immers niet te doen en bij gebreken in dit onderhoud loopt hij het risico dat de eigenaar boetes aan hem doorbelast.
Bij bedrijfsruimte kunnen huurder en verhuurder overeenkomen dat de kosten van dit onderhoud aan de huurder worden doorbelast. Dit lijkt in ieder geval logisch als de huurder in het gehuurde een systeem heeft aangelegd (denk aan sauna). Bij woonruimte mogen deze kosten niet aan de huurder worden doorbelast.