Het actieve recht op vernietiging van een huurprijsbeding

Laatst bijgewerkt op 2023-02-12 om 16:11:30

In de ROZ-bepalingen (versie 2008) staat standaard een van de wettelijke regeling afwijkende bepaling over de benoeming van de deskundige. Deze regeling in de ROZ-bepalingen komt er op neer dat bij huurprijswijzigingen partijen allebei een deskundige moeten benoemen. Deze deskundigen moeten op grond van deze voorwaarden een derde deskundige benoemen. De drie deskundigen stellen dan een huurprijs vast op basis van de wettelijke criteria. Een partij betaalt de kosten van een door hem benoemde deskundige. De kosten van de derde deskundige worden door huurder en verhuurder door ieder voor de helft gedragen.

Deze bepaling wijkt af van de wettelijke regeling. De wettelijke regeling zegt dat er slechts één deskundige benoemd dient te worden en dat de rechter deze deskundige benoemt als partijen er niet in slagen in onderling overleg een deskundige te benoemen. De voorwaarden die gelden om een deskundige in te schakelen worden afzonderlijk in dit hoofdstuk besproken.

Deze contractueel overeengekomen regeling kan in een specifiek geval in het nadeel van de huurder zijn. Het inschakelen van één deskundige is vaak al prijzig. Inschakeling van twee deskundigen zal doorgaans kostbaarder zijn, dan inschakeling van één deskundige. Mr. Wissink geeft in zijn conclusie van 10 maart 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:183) aan dat naar het oordeel van het hof de wettelijke regels niet waren geschonden. Het hof had in hoger beroep een verzoek tot afwijking van de in de wet gestelde regels over huurprijsverhoging in het kader van de wettelijke mogelijkheid van artikel 7:291 lid 3 BW afgewezen. Voor meer informatie over de uitspraak verwijs ik naar het hoofdstuk De huurperiode onderdeel “Verzoek om wettelijke regeling buiten toepassing te verklaren“.
Dat volgens deze bepaling de kosten van de derde deskundige door beide partijen wordt gedragen, maakt dit niet anders. Voor het opstellen van een rapport wordt door grote expertisebureaus vaak een bedrag tussen de € 5.000 en de € 7.000 gevraagd.

Daarnaast wordt in de algemene bepalingen vaak opgemerkt dat een gezamenlijk verzoek als genoemd in de algemene bepalingen een bindend advies oplevert. Een dergelijk advies is door de huurder lastig aan te tasten.

De huurder heeft in ieder geval geen belang bij afwijking van de wettelijke regeling als de verhuurder huurverhoging wenst te bewerkstelligen. Als de verhuurder huurverhoging wenst te bereiken, zal de huurder dus conform deze voorwaarden mee moeten betalen aan een procedure waarbij hij geen belang heeft. De huurder moet dan meewerken en betalen voor het leveren van het bewijs dat een verhoging door de verhuurder aan de orde is. Conform het bewijsrecht zal de partij die een standpunt inneemt zijn stelling dienen te bewijzen (artikel 150 RV) en staat de andere partij buiten deze bewijslevering die een partij ter onderbouwing van een stelling aan dient te dragen.
De genoemde regeling in de ROZ-bepalingen laten de partij (huurder) die geen belang heeft bij een procedure ook meebetalen in de kosten van deze procedure, ook als deze partij (verhuurder) in het ongelijk wordt gesteld. Volgens artikel 206 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek zijn de bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid leiden, met ingang van het tijdstip van in werking treden van titel 4 van Boek 7 van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten.

Verder heeft de huurder geen invloed op de benoeming van de derde deskundige.

Daarnaast wordt de gang naar de rechter impliciet afgesneden als een partij het niet eens is met de benoeming van de derde deskundige. Deze derde deskundige heeft dan een belangrijke rol in de vaststelling van de huurprijs. De wet heeft bedoeld dat partijen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige die de huurprijs moet vaststellen. Beide partijen moeten dus vertrouwen hebben dat de deskundige een juiste vaststelling van de huurprijs opstelt.

Deze nadelen kunnen ook voor de verhuurder spelen. De regeling is echter ingesteld op een verhoging van de huurprijs, die doorgaans plaatsvindt. Dat er door de crisis verlaging van de huurprijs plaatsvindt, is een uitzonderlijke situatie. In zijn algemeenheid kan dus wel worden gesteld dat deze regeling in strijd is met de wettelijke regeling, omdat deze regeling in het nadeel van de huurder van de wettelijke regeling afwijkt. Deze regeling komt daarom voor vernietiging in aanmerking. De belangrijkste nadelen van het huurprijsverhogingsbeding in de algemene voorwaarden kunnen als volgt worden samengevat. Deze bepalingen zijn (potentieel) tijdrovender. Na het doorlopen van deze regeling staat immers nog de wettelijke procedure open. Dit betekent niet alleen dat de huurder langer zal moeten wachten voordat hij duidelijkheid krijgt over zijn rechtspositie, maar ook dat de huurder met veel meer kosten (het entameren van een procedure bij de kantonrechter en wederom de kosten van deskundige(n)) wordt geconfronteerd.
Verder geldt dat door het volgen van de wettelijke regeling van artikel 7:304 BW de aanvangsdatum van de huurprijswijziging wordt gefixeerd. Het beding waarbij het voor partijen pas mogelijk is om de wettelijke regeling te doorlopen, nadat de regeling in de Algemene Bepalingen niet heeft geleid tot een uitkomst waar beide partijen mee kunnen leven, kan voor de huurder zeer nadelig uitpakken. Immers, indien de deskundige(n) een huurprijsaanpassing adviseert, zal de huurprijsaanpassing geruime tijd later ingaan dan wanneer de wettelijke regeling direct kan worden gevolgd. Dit is met name ongunstig (voor de huurder) indien het advies sterk (in voor de huurder gunstige zin) afwijkt van de overeengekomen huurprijs. Tot slot zet de constructie van de benoeming van een derde deskundige door de twee partijdeskundigen, partijen op meer afstand bij de benoeming van de derde deskundige dan wanneer partijen gezamenlijk of de rechter een of meer deskundigen benoemt, en dat de wettelijke regeling voor de huurder met meer waarborgen is omkleed.

Vernietiging van een bepaling uit het huurcontract door de huurder
De huurder kan in beginsel altijd een beding vernietigen als dit beding afwijkt van een semi-dwingende wettelijke regeling. Dit geldt dus ook voor afwijking van de regeling tot benoeming van een deskundige als verwoord in artikel 7:304 BW. Het recht om een bepaalde contractuele regel te vernietigen wordt beperkt door artikel 3:52 BW. Dit artikel regelt de verjaring van de rechtsvordering tot vernietiging. Uit het gestelde in de algemene inleiding van de memorie van toelichting tot vaststelling van titel 7.4 wordt duidelijk dat is beoogd de gewone regels voor het inroepen van de vernietiging op het huurrecht van toepassing te doen zijn en dus ook artikel 3:52 BW. Voor het huurrecht geldt dus geen afwijkende regeling. De botsing tussen een contractuele bepaling die afwijkt van de regeling ex artikel 7:303 BW en 7:304 BW leidt tot een regeling die strijdig is met het dwingend recht en dit is een “andere vernietigingsgrond” als bedoeld in artikel 3:52 lid 1 sub d BW.

Onderscheid eiser of verweerder van belang De huurder moet er echter op bedacht zijn dat hij niet stil kan zitten tot het moment dat vernietiging van een bepaling in de algemene voorwaarden noodzakelijk wordt. Het actieve recht tot vernietiging van een bepaling verjaart op grond van artikel 3:52 lid 1 sub b BW drie jaar nadat het recht aan de huurder ‘ten dienste is komen te staan’. Volgens artikel 3:51 lid 3 BW kan de verwerende partij altijd een beroep op vernietiging in een procedure doen. Dit recht verjaart dus niet. Het is dus van belang een onderscheid te maken of een partij die zich op vernietiging beroept als eiser of als verweerder optreedt.

Als de huurder uitdrukkelijk afziet van vernietiging van een overeengekomen bepaling die afwijkt van de wettelijke regeling, dan kan de huurder in een later stadium op basis van artikel 3:55 lid 2 BW  geen beroep doen op vernietiging van dit beding.  Als de huurder ondanks een bevestiging akkoord te gaan met dit beding in een later stadium dan toch vernietiging van dit beding vordert, dan zal de verhuurder met een beroep op artikel 3:55 lid 2 BW deze vordering moeten betwisten. Zie voor meer informatie over dit onderwerp het onderdeel “Vernietigbare rechtshandelingen met betrekking tot de huurperiode” in het hoofdstuk “De huurperiode met betrekking tot bedrijfsruimte”.

Wanneer vangt de verjaringstermijn aan?
Als eenmaal duidelijk is dat een partij als eisende partij optreedt, dan is de verjaringstermijn van drie jaar van toepassing. Het is dan van belang te weten wanneer deze verjaringstermijn aanvangt. Zoals gezegd vangt volgens de wet deze termijn aan nadat het recht tot vernieti