4. Plaatsgebonden bedrijven en het begrip 7:290 BW-bedrijfsruimte

Laatst bijgewerkt op 2024-02-11 om 13:28:56

De plaatsgebondenheid is bepalend geweest bij de vaststelling van het werkingsgebied van de wettelijke regeling. De wetgever is van mening dat de onder de regeling vallende bedrijven extra bescherming behoeven vanwege hun plaatsgebonden karakter. De plaats van het gehuurde en de met deze plaats verband houdende opgebouwde klantenkring brengt de noodzaak van de extra bescherming van deze bedrijfsruimte met zich mee. Het onderscheid met andere bedrijfsruimte is dan ook logisch: een verplaatsing van een opslagplaats zal in het algemeen voor de klantenkring weinig van belang zijn (tenzij de opslagplaats slecht bereikbaar wordt), terwijl de verplaatsing van de onderneming naar een andere nabij de eerste locatie gelegen plaats voor bijvoorbeeld een Italiaanse broodjeszaak enorme consequenties kan hebben. Consumenten hebben vaak geen zin om voor een dergelijke consumptieve uitgave een paar meter om te lopen. De huurder moet daarom een zekere tijd hebben om in het gehuurde zijn onderneming te kunnen uitoefenen om op die manier zijn geld terug te verdienen. Uitgangspunt is daarom dat de huurder in een huurperiode van tien jaar, opgedeeld in twee perioden van vijf jaar, zijn investeringen moet kunnen terugverdienen. In het onderdeel over de opzegging van bedrijfsruimten wordt hier verder op in gegaan.

De rechter behoeft naar het aspect van plaatsgebondenheid van de onderneming niet altijd zelfstandig onderzoek in te stellen. Noot 10

In het arrest van de Hoge Raad van 30 januari 1981 (HR 30 januari 1981, NJ 1981, 378, m.nt. P.A. Stein (ANWB) geeft de Hoge Raad uitdrukkelijk aan dat er geen plaats is om de plaatsgebondenheid als criterium te hanteren als door de aard van het bedrijf en de bestemming van het gehuurde duidelijk is dat de gehuurde bedrijfsruimte onder de beschrijving van artikel 7:290 BW kan worden gebracht. Noot 11 Het aspect over plaatsgebondenheid speelt alleen een rol wanneer er twijfel bestaat over het antwoord op de vraag of het betreffende gebruik valt binnen artikel 7:290 BW (1624 BW oud).

In het arrest van de Hoge Raad van 2 december 1977 (HR 2 december 1977, NJ 1979, 103, m.nt. P. Zonderland (Iberia) heeft de Hoge Raad de niet aanwezige plaatsgebondenheid de doorslag laten geven voor haar oordeel dat de gehuurde ruimte geen bedrijfsruimte in de zin van het huidige artikel 7:290 BW was. De rechtstreekse levering van tickets door een ticketservicebureau was dus niet bepalend voor bepaling van het huurregime waaronder de gehuurde onroerende zaak dient te vallen. In deze casus voldeed de bedrijfsruimte ogenschijnlijk aan de criteria als vermeld in laatstgemeld artikel. Het gehuurde viel echter niet onder de omschrijving als vermeld in het huidige artikel 7:290 BW te brengen, zodat de al dan niet aanwezige plaatsgebondenheid doorslag moest geven voor het antwoord op de vraag of er sprake was van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Noot 12 Aangezien er geen sprake was van plaatsgebondenheid ten aanzien van de in het gehuurde ontwikkelde activiteit viel deze gehuurde ruimte niet onder het huurregime van artikel 7:290 BW. e.v.

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak HR 1 juni 1984, NJ 1985, 31, m.nt. P.A. Stein (Collectrice Staatsloterij) de stelling nog eens onderschreven dat het criterium over de plaatsgebondenheid alleen een rol speelt als er sprake is van twijfel over de vraag of een bepaalde activiteit als uitoefening van een kleinhandelsbedrijf kan worden beschouwd. Dan is er reden om na te gaan of de onderneming in het gehuurde plaatsgebonden is. In het onderhavige geval behoefde de Rechtbank zich daarom niet te verdiepen in de plaatsgebondenheid van het bedrijf als bedoeld in het onderdeel, omdat de rechtbank door de aard van werkzaamheden en het spraakgebruik over deze onderneming kon beslissen dat er geen sprake was van een onderneming in de zin van artikel 7:290 BW. Noot 13

In het vonnis van de rechtbank Overijssel van 12 juli 2023 (ECLI:NL:RBOVE:2023:2689) wordt een schoonheidssalon als 7:230a BW-bedrijfsruimte gekwalificeerd en werd de ontruimingstermijn verlengd voor de duur van 12 maanden. De vraag onder welk huurregime een schoonheidssalon valt, is eerder aan de orde gesteld. Er wordt dan geworsteld met de vraag of er sprake is van een beroep of een ambacht. Zo oordeelde het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch in zijn  arrest van 24 november 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216 dat een schoonheidssalon een artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte betrof. De kantonrechter te Rotterdam was in haar vonnis van 6 november 2009 ECLI:NL:RBROT:2009:BK3767 van oordeel dat in de gegeven omstandigheden de schoonheidssalon als 7:290 BW bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. In deze uitspraak werd voor de kwalificatievraag het criterium “plaatsgebonden bedrijf” aan de orde.

Het is dus nog geen definitief uitgemaakte zaak onder welk huurregime een schoonheidssalon kan worden ondergebracht. Dat kan nog per rechtbank verschillen. Het gaat dan met name om de vraag of een schoonheidssalon als ambacht aangemerkt kan worden, of als een beroep aangemerkt wordt. Daarnaast is bij twijfel over de kwalificatie worden gekeken of een bedrijf een plaatsgebonden karakter heeft. Hierbij is het wel van belang om te realiseren dat -zoals hierboven reeds opgemerkt –  een 7:230a BW-bedrijfsruimte geen 7:290 BW-bedrijfsruimte kan worden door alleen de aanwezigheid van een plaatsgebonden karakter. Slechts bij twijfel tussen de verschillende kwalificaties kan het plaatsgebonden karakter ervoor zorgen dat er een kwalificatie als 7:290 BW-bedrijfsruimte aanwezig wordt geacht.

Over de plaatsgebondenheid van ambachtsbedrijven en detailhandel bij de beoordeling van het huurregime wordt in de Memorie van antwoord (Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6) op pagina 2 door de minister opgemerkt: “de plaatsgebondenheid speelt bij deze bedrijfsvormen een belangrijke rol, omdat de klanten het bedrijf bezoeken. Daarbij komt, dat de uitoefening van de detailhandel en ambachtsbedrijven in de regel bijzondere eisen stelt aan de inrichting van een pand. Waar het op aan komt, is dus dat er een verkooppunt ten opzichte van het publiek is. Andere soorten van bedrijven zoals b.v. de groothandel en administratieve kantoren hebben geen bijzondere binding aan een plaatselijke klantenkring, zodat er ook geen wezenlijke plaatsgebondenheid bestaat”.

Het wil daarbij volgens mij nog niet zeggen dat de plaatsgebondenheid geen voorwaarde is voor de kwalificatie van voor een 7:290 BW-bedrijfsruimte. Een driesterrenrestaurant zal niet plaatsgebonden zijn, maar is weldegelijk een 7:290 BW-bedrijfsruimte.

De memorie van antwoord (Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6) pagina 1 geeft ook aan welke factoren bij de beoordeling van de plaatsgebondenheid van belang zijn:

  1. de noodzaak om investeringen in een redelijke tijd te kunnen afschrijven;
  2. het voorkomen van verplaatsings- en herinrichtingskosten;
  3. het voorkomen van verlies aan goodwill;
  4. de onzekerheid van het vinden van een gelijkwaardige nieuwe vestigingsplaats.”

De kantonrechter verwees voorts naar de memorie van toelichting waaruit zou blijken dat de plaatsgebondenheid bij deze bedrijfsvormen een belangrijke rol, omdat de klanten het bedrijf bezoeken. Daarbij komt, dat de uitoefening van de detailhandel en van de ambachtsbedrijven in de regel bijzondere eisen stelt aan de inrichting van het pand. Waar het op aan komt, is dus dat er een verkooppunt ten opzichte van het publiek is.

De kantonrechter ging ervan uit dat de aard van de behandelingen met zich brengt dat klanten zich bij hun keuze voor een schoonheidsspecialiste vooral laten leiden door haar kennis en ervaring, haar wijze van werken en de uitstraling op internet en niet of slechts in mindere mate door de ligging van het pand. De kantonrechter woog daarbij in dit geval mee dat vanaf de openbare weg niet goed zichtbaar was dat er een schoonheidssalon in het pand is gevestigd. Er zit weliswaar (transparante) plakfolie op de ramen met de naam van de onderneming (S (…) Huidcoaching), maar de term “huidcoaching” verraadt niet zonder meer dat er een schoonheidssalon is gevestigd. De kantonrechter was daarom van oordeel dat de schoonheidsspecialiste geen plaatsgebonden praktijk uitoefent. De kantonrechter zag vanuit dat oogpunt geen reden om haar bedrijf als een ambachtelijk bedrijf aan te merken als bedoeld in artikel 7:290 BW.

Dit oordeel had anders kunnen luiden als de schoonheidsspecialiste haar adressenbestand in het geding had gebracht waaruit bleek dat er weldegelijk sprake was van een lokale krantenkring en opgebouwde lokale goodwill. Dat de naam als vermeld op het raam volgens de kantonrechter niet voldoende duidelijk maakte , dat er hier was van schoonheidsspecialiste is een eigen inkleuring van de naamstelling door de kantonrechter. De naam op een pand geeft immers vaak geen verwijzing naar de bedrijfsactiviteit, die in het pand wordt uitgevoerd. Overigens vind ik een verwijzing naar huidcoaching een synoniem voor huidspecialist en dus een duidelijke vingerwijzing naar schoonheidsspecialist.