Kwalificatie overeenkomst en gemengde overeenkomsten

Laatst bijgewerkt op 2024-02-25 om 22:33:10

De Hoge Raad heeft op 14 november 1997 in het arrest Groen/Schoevers  (ECLI:NL:HR:1997:ZC2495) beslist dat de partijbedoeling (samen met de wijze waarop partijen uitvoering hebben gegeven aan hun overeenkomst) centraal staan bij de vraag hoe een overeenkomst moet worden gekwalificeerd. In het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1830) wordt een huurovereenkomst ook uitgelegd op grond van de partijbedoeling, de Haviltexmaatstaf en de wettelijke regels zoals artikel 6:215 BW. Dit arrest is inmiddels enigszins achterhaald. Ik geef de door de Hoge Raad weergeven uitspraken weer die een verschuiving in de interpretatie weergeeft. De partijbedoeling is in zoverre ondergeschikt voor de kwalificatie van de overeenkomst, omdat de inhoud van de overeenkomst en de invulling van die overeenkomst van belang is voor de kwalificatie van de overeenkomst. Met andere woorden: als partijen hebben bedoeld een overeenkomst ex artikel 7:290 BW te sluiten, maar de inhoud en de uitvoering van de overeenkomst duidt op artikel 7:230a BW-regime, dan zal die overeenkomst worden gekwalificeerd als een overeenkomst vallende onder het artikel 7:230a BW-regime.

De Hoge Raad gaf in zijn arrest van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673, Timeshare-arrest) aan dat het niet in het algemeen bevestigend of ontkennend kan worden beantwoord of een overeenkomst aan de kwalificatie van een huurovereenkomst voldoet. De Hoge Raad geeft hierbij aan dat niet beslissend is of de overeenkomst elementen behelst op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en de strekking van de overeenkomst van dien aard is dat die in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. De Hoge Raad achtte de timeshare-overeenkomst in dit geval geen huurovereenkomst.

In het arrest van 20 december 2019 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2019:2034) moest de vraag worden beantwoord of een stuk grond dat in gebruik gegeven was voor het fokken van paarden als een pachtovereenkomst of als een overeenkomst van inscharing (begrazen van dieren op andermans grond) beschouwd moest worden.

Het hof had in deze kwestie eerder beoordeeld dat ten aanzien van de kwalificatie van de overeenkomst het erop neerkomt wat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan de uitlatingen die zij over en weer hebben gedaan en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dat speelt temeer in dit geval, omdat de pachtovereenkomst een eigen wettelijke regeling kent, met name ook met betrekking tot de mogelijkheid om deze op te zeggen. Voorts nam het hof tot uitgangspunt dat zowel verweerder als eiser op de hoogte moeten zijn geweest van het verschil tussen een pachtovereenkomst en een overeenkomst tot gebruik van bepaalde gronden. In het feit dat de tussen partijen gemaakte afspraken in 2007/2008 niet op schrift zijn gesteld, ziet het hof een aanwijzing dat partijen niet de bedoeling hebben gehad om een pachtovereenkomst aan te gaan. Voor zover partijen later, achteraf in 2014, hun afspraak wel op papier hebben gezet, is dat niet gebeurd onder de vlag “pachtovereenkomst”, maar onder de titel “overeenkomst van uitscharing”. Uit de aanhef van deze stukken blijkt niet dat het de bedoeling van partijen is geweest om een pachtovereenkomst aan te gaan. Het hof was dus van oordeel dat eiser niet als pachter was aan te merken. Ik geef deze overweging expliciet weer, omdat de Hoge Raad zich niet kon vinden in de uitleg die het hof aan de overeenkomst heeft gegeven.

Naar het oordeel van de Hoge Raad moet voor de kwalificatie van de overeenkomst eerst de vraag worden gesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een pachtovereenkomst (kwalificatie). Deze redenering verschilt met die van het hof. Het hof achter immers voor de kwalificatie beslissend of partijen de bedoeling hebben gehad een pachtovereenkomst aan te gaan. De Hoge Raad is van oordeel dat voor de kwalificatie eerst gekeken moet worden naar de inhoud van de overeenkomst (1), waarna kan worden vastgesteld of deze overeenkomst onder een wettelijke omschrijving kan worden gebracht (2). Het is dus niet van belang dat partijen de bedoeling hebben gehad om een pachtovereenkomst te sluiten.

(1) De bedoeling tot het sluiten van een overeenkomst die onder een bepaald huurregime valt, is dus niet van belang. Ook als partijen van een dergelijk huurregime niet op de hoogte zijn, kan het immers door het aansluiten van de inhoud van de overeenkomst op een bepaald huurregime de bedoeling zijn geweest aan te sluiten op dat huurregime.

(2) De vraag of de overeenkomst de kenmerken van een door de wet vastgestelde overeenkomst heeft, moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. In deze zaak zou dan aan de hand van deze maatstaf beoordeeld moeten worden of partijen hadden bedoeld om het weiland bedrijfsmatige te gebruiken. Alleen bij bedrijfsmatige landbouw is er immers sprake van pacht.

De Hoge Raad volgt deze lijn ook in zijn arrest van 6 november 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1746) waarin de vraag werd beantwoord of er sprake was van een arbeidsovereenkomst. Ook hier werd door de Hoge Raad allereerst gekeken naar de inhoud van de overeenkomst en daarna naar de vraag welke kwalificatie aan de overeenkomst kan worden gegeven. De inhoud van de overeenkomst gaat dus voor de bedoeling die partijen hebben gehad bij het sluiten van de overeenkomst. Deze tweede vraag moet worden beantwoord aan de hand van de Haviltexmaatstaf. (rechtsoverwegingen 3.2.2 en 3.2.3). In het kort komt het erop neer dat als de inhoud van de overeenkomst voldoet aan de omschrijving van een huurovereenkomst, de overeenkomst als een huurovereenkomst beschouwd moet worden.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in zijn arrest van 7 november 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:9418) dat de huurovereenkomst van een gedeelte van de gehuurde boerderij gesplitst kon worden in een overeenkomst voor het woongedeelte en een huurovereenkomst voor de meegehuurde (delen van) schuren en het achtererf. Deze splitsing was nodig, omdat de verhuurder de schuren en het achtererf aan iemand anders wenste te verhuren. De verhuurder zegde de overeenkomst met betrekking tot deze schuren en achtererf op en zegde de ontruiming aan tegen een  bepaald tijdstip.

De rechter in eerste aanleg was al van oordeel dat het gehuurde gespitst kon worden. De huurovereenkomst met betrekking tot de schuren en achtererf kon dus beëindigd worden en de huurder diende deze delen dus te ontruimen. De rechter in eerste aanleg had de ontruiming echter toegekend binnen de termijn van twee maanden als genoemd in artikel 7:230a lid 1 BW. Dat was niet juist. De wettelijke ontruimingsbeschermingstermijn had afgewacht moeten worden.

Het gehuurde was als volgt ingedeeld: achter de gehuurde woonruimte (boerderij) lagen twee met elkaar verbonden schuren. De eerste schuur (schuur A) was vanuit het woongedeelte toegankelijk. Die eerste schuur was opgedeeld in zes aardappelvakken. De gesloten huurovereenkomst omvatte ook het gebruik van vier aardappelvakken en van een deel van het achtererf waarop de huurder zeecontainers had geplaatst.

Volgens de huurder vielen de schuren onder het regime van de woonruimte, omdat schuur A vanuit de woning bereikbaar is, elektriciteitskabels voor de woonruimte door die schuur lopen en de cv-installatie en de afzuiging van de badkamer zich op de zolder van schuur A bevinden.

Ook hier diende de rechter bij de beoordeling acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat laatstelijk van het gehuurde werd gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

Dat de bedrijfsruimte ook vanuit de woonruimte bereikbaar is, stond aan splitsing niet in de weg. Die doorgang kan worden afgesloten of over het gebruik daarvan kunnen nadere afspraken worden gemaakt, bijvoorbeeld dat deze alleen gebruikt mag worden om de cv-installatie c.q. de ventilatie-unit te bereiken. Dat die op de zolder van schuur A zijn geplaatst, is daarmee evenmin een zwaarwegend argument tegen splitsing. Datzelfde geldt voor de aanwezigheid van kabels/leidingen in de bedrijfsruimte die ook naar de woonruimte lopen.

Het hof was aldus van oordeel dat splitsing van het gehuurde aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes (bedrijfsruimte en woonruimte) mogelijk was. Daarbij was doorslaggevend dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst al hadden bepaald dat de bedrijfsruimte achter de boerderij opgesplitst kon worden en aan verschillende partijen in gebruik kon worden gegeven. De gesloten huurovereenkomst voorzag niet in de huur van alle, met elkaar verbonden schuurruimte door de huurder. Uit het door de huurder overgelegde concept huurcontract volgde dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet voor ogen stond dat het gehuurde voor meerdere jaren door de huurder zou worden gehuurd.

Dat als gevolg van het wettelijke systeem van huurbescherming voor woonruimte voor het woongedeelte sprake is van een ‘normaal’ huurcontract met de aan de huurder toekomende huurbescherming, maakte naar het oordeel van het hof nog niet dat daarom ook voor de meegehuurde bedrijfsruimte dezelfde mate van bescherming zou moeten gelden.

De rechtbank Rotterdam moest in haar vonnis van 30 december 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:12336) een oordeel moeten geven of er sprake was van een cateringovereenkomst of een huurovereenkomst. De rechtbank neemt als basis dat bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst moet niet alleen worden gekeken naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Volgens de rechtbank is niet beslissend of de overeenkomst die tussen partijen is gesloten de in artikel 7:201 BW genoemde elementen behelst, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen hen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat die overeenkomst mede als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. De rechtbank verwijst daarbij uitdrukkelijk naar haar bovengenoemde arrest van de Hoge Raad van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). De benaming van de overeenkomst is dus volgens de rechtbank niet bepalend. Verder is de rechter niet duidelijk wat de gebruiker van het pand “voor ogen heeft gestaan” bij het sluiten van de overeenkomst. De rechter geeft ook aan dat de tekst van de overeenkomst geen aanknopingspunten biedt voor de aanwezigheid van een huurovereenkomst. De enkele daarin genoemde omstandigheid dat de gebruiker van het pand voor cateringdoeleinden gebruik kon maken van de kantine, het terras, de buitenterreinen en de binnenrijbaan is onvoldoende om daaruit een huurovereenkomst af te leiden. Dat de gebruiker als tegenprestatie aan de andere contractpartij een aan de bruto omzet gerelateerd bedrag betaalde, brengt naar het oordeel van de rechter nog niet mee dat een huurprijs werd betaald, net zomin als de omstandigheid dat de gebruiker investeringen heeft gedaan. Bovendien had de gebruiker volgens de rechtbank niet de vrije beschikking over de verschillende ruimten, nu de andere partij zich de verhuur van die ruimten aan derden uitdrukkelijk had voorbehouden en gebonden was aan het beding inhoudende dat de gebruiker de catering zou verzorgen tijdens de afgesproken openingstijden kantine, wedstrijden en evenementen.  Gegeven deze omstandigheden en bij gebreke van andere, concrete, aanwijzingen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden aangenomen dat destijds in de gemaakte afspraken een huurovereenkomst van bedrijfsruimte besloten heeft gelegen.

Het arrest Groen/Schoevers  (ECLI:NL:HR:1997:ZC2495) is dus inmiddels enigszins achterhaald. Dit arrest spreekt immers niet over de behandeling van de kwalificatievraag in twee fases, maar noemt slechts de partijbedoeling als antwoord in verband met de kwalificatievraag. Uit deze laatste arresten blijkt immers dat de Hoge Raad de partijbedoeling geen rol laat spelen bij de vraag hoe een overeenkomst moet worden gekwalificeerd. Dit geldt dan ook voor het Timeshare-arrest. Concreet: de partijbedoeling speelt geen rol in beantwoording van het hierboven onder 1 genoemde punt; voor beantwoording van het onder 2 genoemde punt speelt de partijbedoeling nog wel een rol.  De huurovereenkomst moet dus als zodanig worden gekwalificeerd als deze voldoet aan de wettelijke omschrijving. Het gaat in dit onderdeel dus om een antwoord op de vraag of er al dan niet sprake is van een huurovereenkomst. Als er wordt geoordeeld dat er sprake is van een huurovereenkomst, dan moet nog worden gekeken onder welk huurregime deze overeenkomst valt.

Als het overduidelijk is dat er sprake is van een huurovereenkomst, dan zal deze eerste fase geen hoofdbrekens geven. Als partijen het over het overeengekomen huurregime niet eens zijn, dan zal hier aan de hand van de volgende overwegingen een antwoord op gevonden moeten worden. De rechtbank Limburg heeft in haar vonnis van 10 februari 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:1124) sprake was van een gemende overeenkomst, waarbij de elementen huur en het verstrekken van opdracht verbonden waren. Hier was sprake van een overeenkomst tot verstrekking van opdracht door partij A aan partij B. In verband met deze verleende diensten zou er ruimte in het gebouw van A gebruikt moeten worden in verband met uitvoering van deze diensten. Voornoemde diensten bestonden uit het door partij B ten behoeve van bij partij A verblijvende personen aanbieden van diensten op het gebied van de fysiotherapie op basis van de ziektekostenverzekering, alsmede ten laste van de AWBZ-functie en/of private financiering. Onder de AWBZ-functie werd in deze verstaan het verlenen van diensten in het kader van behandeling op basis van het behandelplan van de klant, een en ander op verzoek van partij A. Hier was volgens partij A alleen sprake van het verlenen van diensten op het gebied van fysiotherapie door partij B en enkel ten behoeve van de bewoners van het in het vonnis genoemde complex en strekte niet op het ter beschikking stellen van een bedrijfsruimte aan partij B ten behoeve van het houden van een eigen fysiopraktijk. De overeenkomst zou volgens partij A daarom als een overeenkomst van geneeskundige behandeling (artikel 7:446 BW), dan wel een overeenkomst van opdracht (artikel 7:400 BW) gekwalificeerd moeten worden. Dat er wel een ruimte aan partij B ter beschikking werd gesteld, was volgens partij B van ondergeschikt belang. De ruimte was in de overeenkomst ook niet concreet benoemd. De ruimte werd door partij A aangewezen en was alleen met behulp van (een medewerker van) partij A toegankelijk. De behandelingen werden overigens veelal op de kamers van de bewoners of in de gangen van het complex verricht.

De kantonrechter stelde voorop dat kwalificatie van de overeenkomst dient plaats te vinden aan de hand van de inhoud en strekking daarvan, alsmede de achterliggende partijbedoelingen. Dit uitgangspunt leidde ertoe dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de overeenkomst als een gemengde overeenkomst moest worden aangemerkt, bestaande uit een overeenkomst van opdracht én een huurovereenkomst (artikel 7:201 juncto artikel 7:230a BW). De overeenkomsten konden  niet worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. De overeenkomst van opdracht stond volgens de kantonrechter centraal zodat de regels voor opzegging van een overeenkomst van opdracht dienen te worden toegepast. Aan partij B kwam daarom geen ontruimingsbescherming toe op grond van artikel 7:230a BW. Dit had anders kunnen uitpakken als aan partij B de mogelijkheid was gegeven om een eigen praktijk met eigen klanten op deze plek uit te oefenen. Dat was niet het geval nu partij zijn klanten via partij  A kreeg toegespeeld.

Uit het arrest van het gerechtshof Den Haag van 17 mei 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:868) blijkt ook weer dat partijen een bepaalde invulling van het gebruik van het gehuurde hebben gegeven. Uit deze invulling bleek dat er sprake zou zijn van 7:230a BW-bedrijfsruimte. Hier stuurde partijen ook niet op een bepaald huurregime, maar was er wel een invulling gegeven van het gebruik van het gehuurde.  De bestemming was in de huurovereenkomst omschreven als “Groothandel in automobielen met incidentele verkoop aan particulieren.” Volgens artikel 1.3 van de huurovereenkomst was het huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Een groothandel is 7:230a BW bedrijfsruimte.

De huurder had kennelijk in het kader van een voorvraag in een artikel 7:230a BW- procedure tot verlenging van de ontruimingstermijn de rechter verzocht vast te stellen dat er sprake is van 7:290 BW-bedrijfsruimte. De kantonrechter heeft niet bepaald dat er sprake is van 7:290 BW-bedrijfsruimte en heeft de ontruimingsdatum vastgesteld.

In hoger beroep stelde de huurder dat het huurregime van artikel 7:290 BW van toepassing zou zijn. Volgens de huurder was zijn onderneming van nog nooit een groothandel geweest maar een kleinhandel: een autohandel die zich vrijwel uitsluitend richtte en richt op particulieren, waarbij bovendien reparatiewerkzaamheden aan auto’s van particulieren zijn uitgevoerd. Verder had de huurder zich op het standpunt gesteld, onder verwijzing naar diverse getuigenverklaringen, dat de verhuurder regelmatig langs kwam in het gehuurde en dat hij goed wist dat huurder  vanuit het gehuurde aan vrijwel uitsluitend particulieren verkocht.

Het hof overwoog als volgt. Voor beantwoording van de vraag door welk huurregime een huurovereenkomst wordt beheerst, is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. Uit de tekst van de huurovereenkomst (met als bovenschrift “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”) en hetgeen verder in deze procedure naar voren is gekomen bleek dat partijen tot driemaal toe zijn overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend wordt bestemd om te worden gebruikt als “groothandel in automobielen met incidentele verkoop aan particulieren”.

De verhuurder heeft ook nog een brief van de gemeente, waarbinnen het gehuurde is gelegen, in deze procedure overgelegd. Uit dit bericht bleek dat volgens de gemeentelijke bestemming groothandel was met incidentele verkoop aan particulieren.

Het hof oordeelde verder dat de enkele omstandigheid dat tijdens de loop van de huurovereenkomst de inrichting van het gehuurde en/of het gebruik ervan wordt gewijzigd, geen verandering van het toepasselijk huurregime met zich meebrengt. Een overeengekomen gebruiksbestemming kan immers niet eenzijdig worden gewijzigd. Dit klemt temeer nu volgens de huurovereenkomst daarvoor schriftelijke toestemming is vereist. De vraag of de huurder  structureel aan particulieren verkocht/verkoopt is in dit verband niet relevant en kan dus, ook indien bewezen, niet tot een andere beslissing leiden. Het bewijsaanbod van de huurder werd dan ook op dit punt wordt dan ook gepasseerd.

Voor zover de huurder zich op het standpunt stelt dat de bestemming steeds verkeerd (want in afwijking van de feitelijke situatie) in de huurcontracten is opgenomen, dient dit naar het oordeel van het hof voor zijn eigen rekening te blijven. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het dan op de weg van de huurder had gelegen om daar tijdig een opmerking over te maken.

Volgens het hof was van een stilzwijgend instemming met een wijziging van de bestemming ook geen sprake. Naar het oordeel van het hof moet het gerechtvaardigd vertrouwen zijn gewekt dat de verhuurder, door diens gedraging of verklaring, met de bestemmingswijziging heeft ingestemd (artikel 3:35 BW). Ook als moet worden aangenomen dat de verhuurder wist dat de huurder het gehuurde (inmiddels) feitelijk anders gebruikt dan in de overeenkomst is voorzien (hetgeen door de verhuurder werd betwist), brengt die enkele wetenschap nog niet mee dat de verhuurder moet worden geacht met een bestemmingswijziging te hebben ingestemd.

Partijen kunnen bij het sluiten van de overeenkomst een inhoudelijke discussie over de kwalificatie van de overeenkomst voorkomen door in de considerans van de overeenkomst op te nemen dat de overeenkomst tot opdracht het meest overwegende element betreft. De rechter zal dan toch nog aan de hand van de Haviltex-maatstaf moeten kijken of de overeenkomst de kenmerken van een door de wet vastgestelde overeenkomst heeft. Over de bedoeling van partijen zal dan geen discussie ontstaan.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 3 december 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AR4783) bepaald dat voor toepassing van het huurregime beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (vgl. HR 24 december 1993, nr. 15170, NJ 1994, 215). De partijbedoeling speelt dus wél een uitdrukkelijke rol voor de vraag welke huurregime partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan. De onroerende zaak moet ook voldoen aan de definitie van een bebouwde onroerende zaak om ofwel onder het huurregime van artikel 7:230a BW, ofwel onder het huurregime van artikel 7:290 BW te vallen. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:899 ) zou een landingsbaan niet kunnen worden beschouwd als bebouwde onroerende zaak. Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onder c een definitie van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Nu in deze definitie, waarbij onder het huidige recht aansluiting kan worden gevonden, het begrip ‘gebouw’ centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar – zoals de onderhavige landingsbaan – aangelegd is.

Het gerechtshof te Den Haag diende in kort geding te beslissen of een huurder het gehuurde diende te ontruimen. Het gerechtshof besliste in zijn arrest van 6 september 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:1595) dat er sprake was van 7:230a BW-bedrijfsruimte en dat de huurder, die geen tijdig beroep op huurbescherming had gedaan, het gehuurde diende te ontruimen.

De huurder was – niettegenstaande de aanduiding op het huurcontract dat het hier 7:230a BW-bedrijfsruimte betreft – van mening dat de gehuurde showroom voor auto’s artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte betrof, omdat hij vanuit het gehuurde ook auto’s verkocht.  Verder stond in het huurcontract dat de ruimte in geen geval mag worden gebruikt voor het uitvoeren van reparatiewerkzaamheden, alsmede schadeherstel en opslag van andere materialen als olie, vetten en andere milieu belastende stoffen. Daarmee zou de huurder ook niet het argument kunnen aanvoeren dat er sprake is van een ambacht, welke activiteit als 7:290 BW-bedrijfsruimte aangemerkt wordt.

De huurder voerde als argument aan dat  bij sinds 2002 het gehuurde als showroom voor de verkoop van tweedehands auto’s in gebruik heeft gehad. Daar vond, evenals bij zijn voorganger, verkoop (aan particulieren) plaats. Dit was de bestemming die partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2002 voor ogen hebben  gestaan. De kantonrechter heeft het spoedeisend belang aanwezig geacht en het verweer van de huurder  verworpen. De kantonrechter was uitgegaan van het regime van artikel 7:230a BW.

Volgens het hof gaat bij de beoordeling van het toepasselijke huurregime om de vraag wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst (in 2002), mede gelet op de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. De tekst van het huurcontract is daarbij niet doorslaggevend maar vormt wél een belangrijke aanwijzing. Het hof ging er verder vanuit dat partijen gezien de tekst van de overeenkomst (‘stalling/ showroom’) niet is bedoeld een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte te hebben.

Ook in een eerdere schriftelijke verklaring van de voormalige verhuurder (waarschijnlijk van begin mei 2021) is vermeld dat de bedrijfsruimte uitsluitend en alleen mocht worden gebruikt als showroom voor auto’s en dat de ruimte ook tot 2017 als zodanig werd gebruikt. Aanwijzingen dat de huurder reeds in 2002 het gehuurde gebruikte om van daaruit auto’s te verkopen ontbreken.

Het hof concludeert daarom het volgende. Er was geen aanwijzing dat het gebruik in 2002 en de door partijen in 2002 beoogde bestemming anders waren dan dat van stalling/showroom ‘zonder verkooppunt’, dit overeenkomstig de taalkundige betekenis van het huurcontract. Het hof is dus niet alleen uitgegaan van het op het huurcontract weergegeven bestemming van het gehuurde. Het hof heeft ook gekeken naar de bedoeling die partijen hadden bij het sluiten van de overeenkomst voor wat betreft de activiteiten die in het gehuurde ontplooid mochten worden.

De bedoeling om een bepaald huurregime aan te gaan is dus voor deze kwalificatie niet van belang. Beslissend is aldus of de huurder het gehuurde niet slechts gerechtigd was voor een bepaald doel te gebruiken, maar daartoe ook verplicht was. Doorslaggevend is voorts wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst daaromtrent voor ogen heeft gestaan. Dat laatste is ook bevestigd door de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 27 februari 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1201).

In deze laatste zaak werd door de rechtbank bevestigd dat er geen sprake was van een kappersbedrijf in het gehuurde zoals door de huurder werd beweerd, maar van 7:230a BW-bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst stond vermeld dat er sprake was van een gebruiksovereenkomst in een zorglocatie, waarbij ruimte wordt verhuurd met de bestemming “exploitatie kapsalon en verkoop van bijbehorende producten” tegen een vergoeding van respectievelijk € 158,33 en € 183,33 per maand. De huurder was van mening dat er sprake was van 7:290 BW-bedrijfsruimte. De gemeente was van mening dat er sprake was van 7:290 BW-bedrijfsruimte, omdat er kapperswerkzaamheden worden vanuit de kapsalon verricht aan alle bewoners, familieleden van bewoners, medewerkers, vrijwilligers, bewoners van aanleunwoningen, bezoekers van de zorglocatie, alsook bewoners uit de omgeving. De huurder stelde ook nog dat zij ook een folder heeft om buurtbewoners te trekken.

De rechtbank stelde allereerst vast dat er sprake is van een huurovereenkomst nu uit de overgelegde specificaties bleek dat er sprake was van zowel betaling van een gebruiksvergoeding voor het gehuurde en een gebruiksvergoeding voor het gebruik van inventaris. Er was volgens de rechtbank geen sprake van een publiek toegankelijke locatie. De kapsalons bevonden zich in de zorglocaties en die waren slechts toegankelijk via de hoofdingang en voorbij de receptie. De huurder had weliswaar ter zitting een folder overgelegd, waarin stond dat ook mensen die niet woonachtig zijn in een van de locaties van de zorglocaties welkom zijn in de kapsalons, doch de verhuurder betwistte uitdrukkelijk dat zij bij het maken van deze folder was betrokken en daarmee had ingestemd. Volgens de rechter was ook de geringe huurprijs een indicatie dat partijen niet de bedoeling hebben gehad kapsalons te vestigen met een commerciële functie gericht op klanten buiten de zorglocaties.

De vraag of er sprake was van een gebouwde of onroerende zaak kwam onder meer terug in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 22 februari 2022 (ECLI:NL:RBNNE:2022:958). Daarnaast werd de kwalificatie van de huurovereenkomst behandeld. Het ging hier om de vraag of de huurder beroep kon doen op de bescherming van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte.

De verhuurder had de overeenkomst opgezegd en vorderde in deze procedure te verklaren voor recht dat de overeenkomst rechtsgeldig was opgezegd. Tevens werd ontruiming gevorderd.

In deze zaak die tot deze casus had geleid waren er opvolgende overeenkomsten gesloten. In een eerste overeenkomst heeft de verhuurder aan de rechtsvoorganger van huurster en zelfstandig en zakelijk recht van opstal verleend, waarbij was overeengekomen dat de grond met het daarop rustende recht van opstal alleen mocht worden gebruikt voor de bouw en exploitatie van een tankstation tegen een maandelijks te betalen vergoeding. Het recht van opstal zou abusievelijk niet zijn gevestigd. De rechtsvoorganger van huurder heeft op het gehuurde een brandstofpunt geplaatst. Verhuurder maakt overwegend gebruik van het tankstation voor zijn voertuigen. Daarnaast wordt het tankstation door derden gebruik.

Op 1 juni 2016 heeft de verhuurder met huurster een tweede overeenkomst gesloten. Kennelijk heeft de verhuurder een 7:290 BW-contract gehanteerd voor die tweede overeenkomst. Op 1 juli 2016 heeft de huidige huurder het onbemande tankstation van zijn rechtsvoorganger overgenomen. Deze rechtsopvolger stelde dat door het sluiten van de tweede overeenkomst het regime van 7:290 BW van toepassing was geworden. De redenering was dat het tankstation bij de tweede gesloten overeenkomst reeds aanwezig was. Dit tankstation is bij het einde van de overeenkomst door de werking van natrekking verhuurd, waardoor er geen sprake is van verhuring van onbebouwde grond en het regime van 7:290 BW van toepassing zou zijn.

De verhuurder was van mening dat er sprake was van verhuurde onbebouwde grond. De huurder had daarom noch recht op huurbescherming, noch recht op ontruimingsbescherming.

De huurder voert als verweer dat er sprake is van toepassing van artikel 7:290 BW e.v. op deze overeenkomst. Daarnaast voert de huurder aan dat de opzegging van 5 mei 2020 niet heeft te gelden als een geldige opzegging als bedoeld in artikel 7:294 BW, omdat de brief niet de gronden die tot opzegging hebben geleid bevat.

Tussen partijen stond niet ter discussie dat de eerste overeenkomst een overeenkomst betreffende de huur van onbebouwde grond is. Het geplaatste brandstofpunt is op grond van artikel 5:20 BW door natrekking eigendom geworden van de verhuurder.

Volgens de kantonrechter is voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde omschrijving van een gebouwde onroerende zaak, bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan. De kantonrechter lijkt hiermee de criteria uit het arrest van 20 december 2019 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2019:2034) toe te passen.

Naar het oordeel van de kantonrechter waren de dubbele pompen, ondergrondse tanks, het leidingwerk, de creditcardautomaat en de vloeistofdichte bestrating in beginsel niet aan te merken als een gebouwde onroerende zaak.

Over de benaming van de overeenkomst als 7:290 BW-bedrijfsruimte merkt de kantonrechter op dat deze benaming niet bepalend is voor de kwalificatie. Het gaat er om of partijen hiermee daadwerkelijk hebben beoogd om het toepasselijke huurregime te wijzigen. De enkele tekst van de tweede overeenkomst is daartoe – volgens de rechter – onvoldoende mede gelet op het feit dat de verhuurder er in dit kader op heeft gewezen dat de ondertekening van de tweede overeenkomst een formaliteit was en dat partijen geen inhoudelijke wijziging hebben beoogd.

Verder wordt overwogen dat het tankstation weliswaar ook gebruikt door derden, maar het zwaartepunt van het gebruik nog steeds bij de verhuurder ligt. Dat het overnamebod van door de huidige huurder gebaseerd was op de bescherming die artikel 7:290-bedrijfsruimte biedt, zegt niets over de partijbedoeling. De tweede overeenkomst is immers tot stand gekomen tussen verhuurder en de rechtsvoorganger van de huidige huurder en de opstalhouder. Het gaat erom wat de verhuurder en de opstalhouder toen voor ogen heeft gestaan. De beweegredenen van de huidige huurder bij het formuleren van haar overnamebod staan daar los van. De huidige huurder kon zich niet beroepen op de bescherming van artikel 7:290 BW.

Verder werd hier kennelijk de conversieregel gebruikt van artikel 3:42 BW. De verhuurder had op 5 mei 2020 voorgesteld de overeenkomst te laten eindigen op tegen 1 juni 2020. In de overeenkomst stond een opzeggingstermijn van 12 maanden genoemd. De rechter ging uit van deze termijn van opzegging.

Als er sprake is van overeenkomsten die aan de eisen van verschillende huurregimes voldoen, dan dient er onder meer worden gekeken naar de regeling van artikel 6:215 BW.

Is er sprake van botsende rechten?

Artikel 6:215 BW geeft een algemene regel welke regel van toepassing is bij het samengaan van verschillende overeenkomsten in één overeenkomst. Op grond van artikel 6:215 BW geldt bij gemengde benoemde contracten, dat er cumulatie van huurregimes plaatsvindt, tenzij de bepalingen van twee regimes niet verenigbaar zijn of de strekking zich daarvan met de aard van de overeenkomst niet laat combineren. Bij het huren en verhuren van bedrijfsruimte kunnen diverse overeenkomsten separaat worden gesloten en verband houden met de gesloten huurovereenkomst. Het is daarbij dan niet van belang of partijen de rechtsverhoudingen in verschillende overeenkomsten hebben geregeld, of in één overeenkomst. Noot 0b Het gerechtshof te Amsterdam besliste in zijn arrest van 27 november 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BZ1998) dat er sprake was van verhuurde woonruimte. Er was tussen huurder en verhuurder een overeenkomst gesloten met betrekking tot een voormalig stationsgebouw. Er was overeengekomen dat het gehuurde ingericht mocht worden als woon- en bedrijfsruimte. De verhuurder meende dat er slechts sprake was van artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Het hof was een andere mening toegedaan. Er was hier sprake van een gemengde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en bedrijfsruimte. Splitsing van de woonruimte en de bedrijfsruimte was niet mogelijk. Er was onvoldoende gesteld voor de conclusie dat het gehuurde, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning in gebruik was. Het hof nam bovendien als onvoldoende betwist aan dat het gehuurde al voor het sluiten van de huurovereenkomst als woonruimte werd gebruikt.
De lage huurprijs wees volgens het hof niet noodzakelijkerwijs in de richting van een gebruik als bedrijfsruimte, net zo min als het opnemen in het contract van opzeggingsgronden die met betrekking tot woonruimte niet geldig waren. De verhuurder voerde als argument de gebrekkige conditie bij aanvang van de overeenkomst aan, waardoor er slechts sprake van verhuurde bedrijfsruimte kon zijn. Het hof vond deze argumenten niet voldoende, omdat het gehuurde door de gebruiker lang voor het sluiten van onderhavige huurovereenkomst overeenkomstig de gemaakte afspraken op eigen kosten was gerenoveerd en (verder) geschikt gemaakt voor bewoning, hetgeen de verhuurder eveneens bekend was.

Een soortgelijke redenering werd door de Hoge Raad ook toegepast en aangevuld in het arrest van 10 augustus 2012 ( LJN: BW6737, Hoge Raad, 11/04654 ). De Hoge raad was van oordeel dat voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, de rechter acht dient te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.
Het komt er dus op neer dat beoordeeld moet worden of splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes mogelijk is.

Het gehuurde was naast gebruik voor woonruimte ook bedoeld om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en tevens als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW . Bij dit laatste ging het om een café en een restaurant, die beide voor het publiek toegankelijk waren. Er werd door partijen geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gebouw. Het complex is door partijen als één geheel beschouwd. Binnen het complex zijn sommige ruimtes (ook) via elkaar bereikbaar en in enkele gevallen worden de sanitaire voorzieningen gedeeld. Het complex heeft één energieaansluiting, één wateraansluiting en één gemeenschappelijke verwarmingsketel.
Deze discussie werd gestart vanwege een door de verhuurder gewenste herziening van de huurprijs. De verhuurder wenste de huurprijs aan te passen op basis van de criteria die voor artikel 7:290 BW bedrijfsruimte gelden.
Gezien de verschillende bestemmingen van het gehuurde meende de verhuurder reden te zien dat de huurprijs van het gehuurde onder de regeling bedrijfsruimte zou kunnen vallen.

Gelet op deze omstandigheden was er volgens het hof sprake van een situatie waarin splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregime van toepassing is, te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst – gelet op de inrichting en mede gelet op het zogenaamde Haviltexcriterium – destijds voor ogen stond. Het gehuurde was namelijk bedoeld voor het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van de huurder voor haar leden. Volgens het hof zou een dergelijke splitsing onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige onderdelen wel en andere niet door de gemeente zouden kunnen worden opgezegd en ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor de huurder om het gehuurde te gebruiken in vorenbedoelde zin te zeer zou inperken. Bovendien zou volgens het hof de continuïteit van de positie van de huurder jegens de gemeente ook te zeer afhankelijk worden gemaakt van het feitelijk gebruik door de afzonderlijke leden van het gehuurde. Dit geldt eens te meer nu een vereniging als de onderhavige (de huurder) per definitie een wisselend ledenbestand vertoont.
Het hof vond dit niet anders nu de exploitanten van het café en restaurant niet in het complex woonden. Het hof vond de relatie tussen de doelstelling van de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst en de bedrijfsactiviteiten weliswaar op zijn zachtst gezegd wat dun geworden, maar dat nam niet weg dat de statuten zoals die inmiddels luiden een wat ruimer gebruik dan alleen op het raakvlak van techniek en kunst mogelijk maken.
Dat oordeel getuigt in het licht van het bovenstaande niet van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en is zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard, dat het voor het overige in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht. De Hoge Raad oordeelde dat het oordeel van het hof in het licht van het bovenstaande niet van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk was. De overige bezwaren waren zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard, dat het voor het overige in cassatie niet op juistheid onderzocht kon worden.

Het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 februari 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:1058) sluit hier goed op aan. In dit arrest wordt onder meer de vraag beantwoord of de overeenkomst kan worden gesplitst in een huurovereenkomst voor woonruimte en voor bedrijfsruimte ex 7:230a BW. Hier was sprake van een huurovereenkomst woonruimte, waarbij ook 7:230a BW-bedrijfsruimte betrokken was. Het ging hier om een woonboerderij. Deze overeenkomst vertoonde het opschrift “Huurovereenkomst Woonruimte”, waarbij de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003 van toepassing waren verklaard. Volgens de bestemming in de huurovereenkomst mocht het gehuurde worden gebruikt als woonruimte en als bedrijfsruimte. Voor de woonruimte was oorspronkelijk € 470 overeengekomen per maand en voor de  bedrijfsruimte was € 125 per maand overeengekomen.

De huurder gebruikte het gehuurde voornamelijk als woonruimte. De huurder houdt in de loop van een deel van de huurperiode een hondenfokkerij. Dit houdt op als de hondenfokkerij in strijd met het bestemmingsplan blijkt te zijn.

Het  hof beoordeelt ook hier dat voor de beantwoording van de vraag of in een geval als hier, waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op zowel woonruimte als 230a-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

Het hof oordeelde dat bij het aangaan van de overeenkomst het gebruik van woonruimte overwegend centraal stond. Hoewel op papier een huurprijs voor een bedrijfsgedeelte werd afgesproken voerde de huurder feitelijk op het moment van aangaan van de huurovereenkomst geen bedrijfsmatige activiteiten in het pand uit. Uit de beschrijving van het gehuurde in de overeenkomst blijkt bovendien niet dat een specifiek deel van het gehuurde als bedrijfsruimte is aangewezen. Uiteindelijk heeft huurder meer dan tien jaar honden gefokt maar daarbij heeft zij geen scheiding aangebracht in woonruimte en bedrijfsruimte: alles is door elkaar gaan lopen. Verder was het gehuurde op het moment dat de procedure werd gevoerd alleen in gebruik als woning.

Het  hof gaat daarom uit van geliberaliseerde woonruimte. Dat de Belastingdienst is uitgegaan van een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst en aan [huurder een huurtoeslag heeft toegekend, maakt dat niet anders. Het standpunt van de Belastingdienst bindt immers het hof niet. De afgesproken huurprijs van € 625 lag  onweersproken boven de liberalisatiegrens uit 2007, zodat de verhuurder de huur mocht indexeren, gelet op artikel 5.2 van de overeenkomst. De huurder heeft door de niet-betaling daarvan een huurachterstand opgelopen, waardoor er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van haar kant. Dat  hier  dus de overeengekomen gesplitste huurprijs in één geheel gezien moet worden komt door het feit dat de gehuurde ruimte niet kan worden gesplitst in een gedeelte bedrijfsruimte en een gedeelte woonruimte.

Over de gevorderde ontbinding merkte het hof op: Het enkele feit dat de huurder de indexering niet heeft betaald is echter van te geringe betekenis om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarvoor is van belang dat eerdere sporadische huurverhogingen in goed overleg met de vorige  eigenaar waren afgesproken en niet waren gerelateerd aan het indexeringsbeding. Begrijpelijk is dan ook dat de huurder na ruim elf jaar huur niet voetstoots van de nieuwe verhuurder aannam dat de huurverhoging van artikel 5.2 van de huurovereenkomst zou gelden.

Het is hier mogelijk dat de huurder huursubsidie terug zal moeten betalen die zij heeft ontvangen. Bij de subsidie was uitgegaan van de kale huurprijs van alleen het gedeelte woonruimte zonder daarbij de verschuldigde huur van de bedrijfsruimte te betrekken. Gezien het feit dat het gehuurde niet kan worden gesplitst in een gedeelte woonruimte en een gedeelte bedrijfsruimte, had hier ook uitgegaan moeten worden van één huurprijs voor zowel het gedeelte woon- en bedrijfsruimte.

Huurder huurde allereerst woonruimte. Een jaar nadat een huurovereenkomst woonruimte was gesloten, werd het gehuurde uitgebreid met een naast het gehuurde gelegen weiland  met opstallen. Voor beide objecten werd een afzonderlijke huurprijs betaald. Na eigendomsoverdracht startte de verhuurder een procedure om de  huurovereenkomst met betrekking tot het weiland te beëindigen.  Het gerechtshof van ’s-Hertogenbosch oordeelde in zijn arrest van 31 januari 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:359) dat er geen sprake is van twee aparte huurovereenkomsten, maar van één gemengde huurovereenkomst die bovendien niet kan worden gesplitst. Het hof baseerde zich daarbij op de meergenoemde bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst.

Ik vind dit toch geen voor de hand liggend oordeel. Het feit dat het weiland pas een jaar later dan de woning werd gehuurd en het overeenkomen van afzonderlijke huurprijzen maakt roept kritisch vragen op over de afgewezen splitsing van de gehuurde ruimte.

Het hof stelde: “Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor feitelijk is vastgesteld over hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan en het feitelijk gebruik, daaronder begrepen de inrichting van opstallen op het weiland ten dienste van de bedrijfsuitoefening van productie en verkoop van kachelhout, acht het hof de gevolgen voor [appellant] bij splitsing van de huurovereenkomst in die zin dat op het weiland niet de bepalingen van het huurregime voor woonruimte gelden zodanig groot, dat zij een dergelijk beroep van [geïntimeerde] op splitsing afwijst”.

Het hof ziet hier kennelijk over het hoofd dat er eerst een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte was gesloten, waarna pas na geruime tijd de overeenkomst net betrekking tot het weiland was gesloten.  De huurder kon prima leven in de woning zonder aanwezigheid van het weiland. Ik zie ook geen overwegingen van het hof met betrekking tot het gestelde in artikel 6:215 BW. Niet valt in te zien dat deze contracten die ook los van elkaar zijn gesloten, ook los van elkaar beoordeeld kunnen worden. Uit de andere uitspraken in di hoofdstuk dient de naast de bedoeling van partijen ook te worden gekeken of de verschillende huurregimes naast elkaar kunnen bestaan. Dat lijkt mij hier het geval te zijn, zodat splitsing wel mogelijk lijkt te zijn. Uit een kort geding uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland  van 2 februari 2023 (ECLI:NL:RBNNE:2023:546) werd een dergelijke splitsing ook mogelijk geacht tussen een woning en een schuur. De woning en de schuur vormde één geheel, maar konden eenvoudig van elkaar worden gescheiden door een inpandige verbindingsdeur te sluiten.

De voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland behandelde op 4 maart 2019 (ECLI:NL:RBGEL:2019:877) een casus waarin de ontruiming na de opzegging door een verhuurder werd behandeld. Er waren twee huurovereenkomsten gesloten, waarbij verschillende bestemmingen waren overeengekomen.  De verhuurder ging uit van een opzegging van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte.  De huurder ging uit van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. De huurovereenkomst heeft betrekking op gemengde activiteiten. De huurovereenkomst zag op culturele en kunstzinnige activiteiten en was een overeenkomst waarbij het ROZ-model dat betrekking had op artikel 7:230a BW was gebruikt. Er vonden ook maatschappelijke activiteiten plaats, waaronder wekelijks een buurtrestaurant. De ene overeenkomst had geen betrekking op activiteiten (centrum voor (inter)culturele muziek, dans en theater) waarop artikel 7:290 BW van toepassing was. De huurder voerde nog aan dat in een bepaald gebouw ook sprake was van een buurtrestaurant. De rechter overwoog hierover:”

Hoewel ter zitting (…) is verklaard dat af en toe ook het buurtrestaurant in het kleine gebouw gehouden wordt, is dat kennelijk alleen zo nu en dan een logistieke keuze, maar geen vast gebruik van dit gebouw. Nu de keuken in het grotere gebouw op nummer 71 is gesitueerd, is een gebruik als restaurant voor dit pand ook niet voor de hand liggend”. Dit kan wel juist zijn, doch het had beter geweest als de rechter had beslist dat het voeren van een restaurant een afwijking van de overeengekomen bestemming zou zijn en dat eenzijdige wijziging van de bestemming niet is toegestaan en dat het gebruik van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming alleen betrekking had op het gebruik van bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte.

In de tweede overeenkomst is als bestemming opgenomen: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als ruimte voor diverse kunst & cultuuractiviteiten (workshops) en buurtrestaurant. Dit gebruik is in overeenstemming met de bepalingen uit het ter plaatse van het gehuurde geldende bestemmingsplan Apeldoorn Zuid, waarin het gehuurde is bestemd als maatschappelijke doeleinden.”

Uit de stukken bleek echter dat er sprake was van een buurtrestaurant met ondergeschikte betekenis. Het buurtrestaurant werd aanvankelijk circa 1x per maand aangeboden voor buurtbewoners. Ter zitting werd door de huurder verklaard dat het buurtrestaurant op dit moment 1x per week, meestal op woensdag, gehouden werd. Daarbij wordt door (een deel van) de deelnemers zelf gekookt. De inrichting van het pand is niet speciaal op een restaurantbedrijf gericht. Partijen hadden bij het sluiten van de huurovereenkomst een culturele bestemming van de Finse School voor ogen gestaan, met activiteiten ten dienste van de buurt. Daarbij was door de gemeente een beperking opgenomen, namelijk dat het gebruik moest passen binnen de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ die de Finse School had volgens het geldende bestemmingsplan. Het buurtrestaurant was één van de middelen om het maatschappelijke doel te bereiken, naast culturele en kunstzinnige workshops.

De overeenkomst voorzag volgens de rechter niet in een (deel)gebruik met een zelfstandig doel ‘restaurantbedrijf’ en het pand was evenmin als restaurant ingericht. Dat in een pand met een keuken, tafels en stoelen ook maaltijden konden worden bereid en genuttigd, was onvoldoende om te concluderen tot een ‘bestemming krachtens de overeenkomst tot het uitoefenen van een restaurantbedrijf’. Gelet op het voorgaande viel de overeenkomst onder het regime van artikel 7:230a BW.  Ik had het duidelijker gevonden als de rechter had vermeld dat bovendien gezien de gemelde bestemming van het gehuurde, de meest overwegende bestemming niet een artikel 7:290 BW-bestemming betrof.

Soms lijkt een overeenkomst te voldoen aan de voorwaarden van artikel 7:201 BW, maar is er toch geen sprake van een huurovereenkomst. Er kan sprake zijn van wettelijke uitzonderingen zoals pacht of vruchtgebruik van recht op bewoning. Een publiekrechtelijke overeenkomst wordt ook niet zonder meer als huurovereenkomst (bijvoorbeeld: gebruik van vishuisjes op een markt) gekwalificeerd. In het kader van de publiekrechtelijke overeenkomst zoals bij het gebruik van vishuisjes op een markt werd de rechtsverhouding gebaseerd op een regime van publiekrechtelijke aard, neergelegd in twee gemeentelijke verordeningen. De rechtbank had op grond van de door haar aan de marktgeldverordening gegeven uitleg vastgesteld dat de uitgifte aan elk van de kooplieden van een vishuisje haar grondslag vond in deze verordening en dat voor het gebruik van de vishuisjes marktgeld van hen wordt geheven conform het bij die verordening gestelde tarief. Er is dan sprake van publiekrechtelijke uitgifte tot gebruik van de vishuisjes en niet van huur.

In het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:405) werd eveneens gekeken of de tussen partijen gesloten overeenkomst op basis van artikel 6:215 BW losgetrokken kon worden en afzonderlijk beoordeeld kon worden, of dat dit niet mogelijk was vanwege het feit dat de strekking van de ene overeenkomst zich daarvan niet met de aard van de andere overeenkomst laat combineren. Het ging hier om de vraag of de duurovereenkomst tot verzorging van catering bij besloten bijeenkomsten in een kasteel, gecombineerd met recht van gebruik van ruimten voor een publieksrestaurant, een huurovereenkomst opleverde ex artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte en of de restauranthouder na beëindiging van de overeenkomst betreffende de kasteelcatering recht op huurbescherming toekwam. Ik benoem partijen gemakshalve als opdrachtgever en opdrachtnemer.

Er was door de opdrachtgever een overeenkomst gesloten inzake de cateringdiensten in een kasteel. De overeenkomst was aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande op 24 februari 2003, met de mogelijkheid van verlenging voor tweemaal een jaar. Verder had opdrachtnemer van opdrachtgever aanvaardt: de exploitatie van het restaurant van het Kasteel, verzorging van de banquetingactiviteiten van het Kasteel en de verzorging van de personeelsvoorzieningen voor de medewerkers en vrijwilligers van het Kasteel. De door opdrachtnemer verschuldigde vaste kosten werden uitgedrukt in een periodiek bedrag. Dit bedrag betrof een gebruiksvergoeding van € 2.500,- per maand. Deze vergoeding betrof de publiekscatering en besloeg het gebruik van het kasteelrestaurant, terras en keuken inclusief gas, water, elektra en telefoon.
In overleg tussen partijen werden door opdrachtgever voldoende bedrijfsruimten en inventaris aan opdrachtnemer ter beschikking gesteld. Opdrachtgever droeg zorg dat de bedrijfsruimten en de inventaris op een zodanige wijze op peil werden gehouden, dat de cateringdienst zijn werkzaamheden ongestoord kan uitoefenen.
Eind 2011 heeft opdrachtgever aan opdrachtnemer bericht dat de aanbesteding op korte termijn in gang zou worden gezet. Opdrachtnemer heeft in antwoord daarop bericht dat van een nieuwe aanbestedingsprocedure geen sprake kon zijn omdat sprake was van een huurovereenkomst. De opdrachtgever had betwist dat van een huurovereenkomst sprake was.

Na een voorlopige voorziening waarin opdrachtnemer werd veroordeeld de woning te ontruimen en een procedure voor de kantonrechter waarin werd beslist dat er niet sprake was van een huurovereenkomst, kwam de zaak terecht bij het hof. Het hof stelde voorop dat kwalificatie van voornoemde overeenkomst van 2 april 2003 dient plaats te vinden aan de hand van de inhoud en strekking van de overeenkomst en de achterliggende partijbedoelingen. Dit uitgangspunt leidde ertoe dat deze overeenkomst als een gemengde overeenkomst moet worden aangemerkt; de “Overeenkomst cateringdiensten” voldoet aan de omschrijving van twee door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten, te weten de overeenkomst van opdracht (het verzorgen van cateringactiviteiten) en de overeenkomst van huur (de huur/exploitatie van het kasteelrestaurant, keuken en terras).

Volgens de Hoge Raad dient de vraag bij gemengde overeenkomsten te worden beantwoord of de overeenkomst kan worden gesplitst zodat opdrachtnemer langs deze weg huurbescherming toekomt. Bij die beoordeling komt het aan op alle omstandigheden van het geval, waaronder de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. Die bedoeling is naar het oordeel van het hof duidelijk; het ging om één opdracht van de opdrachtgever aan opdrachtgever die uiteenviel in enerzijds het ter beschikking stellen van het kasteelrestaurant en de exploitatie ervan en anderzijds het verlenen van cateringdiensten. (…) Uit deze bewoordingen van de opdracht, waarbij de exploitatie van het restaurant en de verzorging van de banquetingfaciliteiten in één adem worden genoemd, bleek dat de opdrachtgever één opdracht voor ogen stond en niet twee afzonderlijke overeenkomsten en dat opdrachtnemer dit ook in die zin heeft moeten begrijpen.
Het hof was van oordeel dat het verlenen van cateringdiensten zodanig centraal stond en overheerste dat het huurelement (in dit geval de huurbeschermingsbepalingen) daaraan ondergeschikt was. Dit bleek in de eerste plaats hieruit dat de overeenkomst tot stand is gekomen na een aanbestedingsprocedure waaruit duidelijk kenbaar was dat opdrachtgever een cateringcontract wilde sluiten.
Het hof betrok bij zijn oordeel nog dat de openingstijden van het restaurant gelijk zijn aan de openingstijden van het kasteel (…), hetgeen betekende dat van een zelfstandig functionerend restaurant, met eigen bepaalbare ook in de avonduren geldende openingstijden waarop artikel 7:290 lid 2 aanhef en onder a BW kennelijk ziet, geen sprake was.
Ten slotte merkte het hof op dat artikel 7A:1624 lid 1, tweede zin, oud BW, dat bepaalde dat ingeval van strijd tussen bepalingen bij een gemengde overeenkomst, de bepalingen van huur en verhuur van bedrijfsruimte prevaleren, ook ruimte liet voor voorbijgaan aan de huurbeschermingsbepalingen als de elementen van de nadere benoemde overeenkomst overheersten in de rechtsverhouding.

De Hoge Raad beoordeelde als volgt:
De bepalingen van beide soorten van overeenkomsten zijn dan cumulatief van toepassing, behoudens een van bepaling tot bepaling te beoordelen onverenigbaarheid of een zich tegen toepasselijkheid verzettende strekking.
Artikel 6:215 BW strekt mede ertoe te bewerken dat regels van dwingend recht betreffende benoemde overeenkomsten zoveel mogelijk tot gelding komen, ook indien de overeenkomst mede elementen van andere benoemde of onbenoemde overeenkomsten bevat. Voor de vraag waar met betrekking tot de dwingende regels betreffende huur van bedrijfsruimte de grens ligt, zal derhalve de voormelde rechtspraak, die in wezen dezelfde vraag betreft, een noodzakelijk richtsnoer zijn.
In geval van strijd tussen deze bepalingen die omtrent huur en verhuur van bedrijfsruimte prevaleren, volgde naar het oordeel van de wetgever niet iets anders, omdat voor de toepasselijkheid van die voorrangsregel vereist was dat de gemengde overeenkomst naar de strekking per saldo als een huurovereenkomst diende te worden aangemerkt.
Gelet op het voorgaande heeft het hof, na te hebben vastgesteld dat de overeenkomst mede voldoet aan de omschrijving van de overeenkomst van huur en verhuur (van bedrijfsruimte), terecht onderzocht of de rechtsverhouding tussen partijen kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. Het hof had, na ontkennende beantwoording van die vraag en bij het uitgangspunt dat de regels omtrent opzegging van een huurovereenkomst enerzijds, en die geldend voor de opzegging van een overeenkomst van opdracht anderzijds, onverenigbaar zijn, geoordeeld dat het verlenen van cateringdiensten in dit geval zodanig centraal staat en overheerst dat de regels voor opzegging van de overeenkomst van opdracht dienen te worden toegepast. Dit oordeel gaf geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is toereikend gemotiveerd. De Hoge Raad was dus van oordeel dat het hof eerst mocht kijken of de overeenkomst kon worden gesplitst en dat vervolgens onderzocht mocht worden of één van de twee met elkaar samenhangende overeenkomsten prevaleert.

In de beschikking van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 18 november 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:3472) kwam de vraag in het kader van een 7:304 BW-procedure aan de orde welk element overheerste in verband met een verkooppunt voor brandstoffen met de daarbij behorende shop-, bakery- en wasfaciliteiten huurt. Daarnaast bestond er tussen partijen een agentuurovereenkomst, op grond waarvan de huurder voor de verhuurder brandstof verkocht in het gehuurde, tegen een uitschenkvergoeding van € 0,0272 per liter voor benzine en diesel en € 0,02 voor LPG. Volgens de verhuurder was er echter sprake van een gemengde overeenkomst (opdracht en huur) met een zodanig karakter dat de artikelen 7:303 en 7:304 BW buiten toepassing dienden te worden gelaten. Die gemengde overeenkomst zou niet splitsbaar zijn en moet aan de hand van artikel 6:215 BW in ogenschouw worden genomen volgens de stellingen van de verhuurder.

Hef was echter met de kantonrechter in eerste aanleg eens en verklaarde de verzoeker ontvankelijk in het verzoek. Naar het oordeel van het hof doen de twee uitzonderingen van artikel 6:215 BW (deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn met het naast elkaar toepassen van de verschillende overeenkomsten,, of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet) zich hier niet voor en kunnen de voor beide overeenkomsten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn in het kader van de huurprijsaanpassing. Bij de huurprijsvaststelling kan immers rekening worden gehouden met de inkomsten van de huurder die voortkomen uit de agentuurovereenkomst/overeenkomst van opdracht (de uitschenkvergoeding), zoals de deskundige in haar rapport ook heeft gedaan. Aan de contractsvrijheid van partijen ten aanzien van de agentuurovereenkomst/overeenkomst van opdracht doet dat niet af: partijen kunnen nog steeds zelf bepalen wat de hoogte van die uitschenkvergoeding is. Overigens is om aanpassing van deze uitschenkvergoeding niet verzocht. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de verhuurder gesteld dat zij een verlaging van de uitschenkvergoeding moet doorvoeren als de huurprijs wordt verlaagd en dat daarmee als het ware een vicieuze cirkel zou intreden. De huurder heeft echter tijdens de zitting – hetgeen door verhuurder niet of onvoldoende (nader) is weersproken – gesteld dat het contract tussen partijen dit niet toelaat en dat de hoogte van de uitschenkvergoeding thans niet kan worden aangepast. Naar het oordeel van het hof doet de door verhuurder  geschetste situatie zich daarom in het onderhavige geval niet voor en biedt dus (in ieder geval) in de onderhavige situatie geen argument om te oordelen dat de voor beide overeenkomsten gegeven bepalingen niet verenigbaar zijn in het kader van de huurprijsvaststelling en dat de artikelen 7:303 BW en 7:304 BW buiten toepassing zouden moeten blijven.

In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 26 maart 2015 (3168285 CV EXPL 14-17344) was er sprake van verhuurde woon- en bedrijfsruimte. Er was hier ook sprake van een gemengde overeenkomst. Bij aanvang van de overeenkomst was niet afgesproken welk gedeelte als woonruimte gebruikt wordt en welk gedeelte als bedrijfsruimte gebruikt mocht worden. In de huurovereenkomst stond vermeld dat het gehuurde uitsluitend gebruikt zou worden als showroom, alsmede als ruimte voor het maken van rekwisieten. Het gehuurde betrof een souterrain en een beletage van twee naast elkaar gelegen panden die op beide niveaus een doorgang hebben. Er werd gewerkt en gewoond, er was één cv-installatie.

De verhuurder vorderde primair een verklaring voor recht dat artikel 7:230a BW van toepassing was en subsidiair van toepassing verklaring bedrijfsruimterecht op die gedeelten van de woonruimte die als bedrijfsruimte in gebruik waren genomen.
Ook in deze zaak achtte de rechter de bewoordingen van de overeenkomst niet doorslaggevend, maar werd de bedoeling die partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen had gestaan doorslaggevend geacht. De huurder beweerde dat partijen bij aanvang van de overeenkomst verhuring van zowel woon- als bedrijfsruimte voor ogen had gestaan (Haviltexcriterium). Het gehuurde werd gevormd door twee beletages en één souterrain woonruimte en het andere souterrain was bestemd voor werkruimte. Daarnaast werd het gehuurde als één verhuurde ruimte aangemerkt als één bouwkundige eenheid door de onderlinge verbondenheid tussen de verschillende ruimten. Het primair gevorderde werd aldus afgewezen.

De rechter heeft vervolgens in het kader van de subsidiaire vordering de vraag ontkennend beantwoord of het gehuurde op eenvoudige wijze te splitsen was in twee of meer huurovereenkomsten waarbij de regimes naast elkaar van toepassing konden zijn. De bel etages en de souterrains beschikten beiden over een toegangsdeur. De ruimtes waren echter intern zodanig met elkaar verbonden dat het niet goed mogelijk was dat het souterrain door een ander werd gebruikt. De rechter betrok hierbij dat de onderlinge ruimten door een inpandig trappenhuis met elkaar waren verbonden en één bouwkundig geheel vormden. Daarnaast was bij aanvang van de overeenkomst geen toilet aanwezig, en was voor beide percelen één gezamenlijke cv-installatie aanwezig. Het gehuurde leende zich dus niet voor splitsing in meerdere huurovereenkomsten. Daarnaast was de rechter van mening dat het gehuurde overwegend als woonruimte werd gebruikt, zodat op het gehele gehuurde het regime woonruimte van toepassing was. De rechter heeft vervolgens in het kader van de subsidiaire vordering de vraag ontkend beantwoord of het gehuurde op eenvoudige wijze te splitsen is in twee of meer huurovereenkomsten waarbij de regimes naast elkaar van toepassing kunnen zijn. De beletages en de souterrains beschikten beide over een toegangsdeur. De ruimtes zijn echter intern zodanig met elkaar verbonden dat het niet goed mogelijk was dat het souterrain door een ander wordt gebruikt. De rechter betrok hierbij dat de onderlinge ruimten door een inpandig trappenhuis met elkaar waren verbonden en één bouwkundig geheel vormen. Daarnaast was bij aanvang van de overeenkomst geen toilet aanwezig. en voor beide percelen is één gezamenlijke cv-installatie aanwezig. Het gehuurde leent zich dus niet voor splitsing in meerdere huurovereenkomsten.
Daarnaast was de rechter van mening dat het gehuurde overwegend als woonruimte werd gebruikt, zodat op het gehele gehuurde het regime woonruimte van toepassing is.

Een ander voorbeeld van een gemengde (huur)overeenkomst is de huurovereenkomst die onderwerp van geschil was in het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2003 (Jachthaven ’t Sweiland) Noot 0a. De huurovereenkomst die in dit arrest werd besproken had betrekking op de verhuring van een terrein met jachthaven, loodsen ten behoeve van winterstalling van schepen, reparatieplaats en kantoor, waarin verkoop van roerende zaken aan derden plaatsvindt. In het kader van deze huurovereenkomst zijn zowel opstallen verhuurd waarop normaliter artikel 7:230a BW van toepassing is (opslagplaatsen, stalling ten behoeve van schepen) als bedrijfsruimte verhuurd waarop de regeling van artikel 7:290 BW van toepassing is (verhuurde onroerende zaken ten behoeve van de kleinhandel als het ambachtsbedrijf).
Artikel 2.1 van de huurovereenkomst luidde: “Van deze overeenkomst maken deel uit: a. De algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te ’s-Gravenhage op 12 april 1989 en aldaar ingeschreven onder nummer 58/1989, hierna te noemen algemene bepalingen”. Deze algemene bepalingen sloegen op de algemene bepalingen die voor 7:290-bedrijfsruimte van toepassing is verklaard. Ook uit de overige bepalingen van het huurcontract kon worden afgeleid dat partijen laatstgenoemd huurregime voor deze verhuring voor ogen heeft gestaan (zie rechtsoverweging 3.2. van het vonnis).
Dat bedrijfsruimten die normaliter onder het huurregime van artikel 7:230a BW vallen door partijen onder de beschermende bepalingen van artikel 7:290 BW e.v. gebracht kunnen worden is ook bevestigd in het vonnis in kort geding van de rechtbank te Amsterdam van 28 augustus 2008. ( LJN: BF0728, Rechtbank Amsterdam, 403852/KG ZA 08-1458 AB/RV ). In dezelfde zin besliste ook de kantonrechter van de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, op 14 oktober 2008 ( LJN: BF9232, sector kanton Rechtbank Almelo, 267628). Volgens de kantonrechter hadden partijen door arikel 2.1. van de huurovereenkomst de regeling van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk van toepassing verklaard.

Aan de hand van deze uitspraak (Jachthaven ’t Sweiland) en wat de A.G. Mr Keus in de lezenswaardige conclusie over dit onderwerp heeft opgemerkt, wordt duidelijk gemaakt waar voor de bepaling van het toepasselijke huurregime gelet op moet worden.
Allereerst moet worden gekeken in welk gebruik de huurovereenkomst voorziet. Het gebruik dat daadwerkelijk in praktijk wordt gebracht is dus niet beslissend, als dat niet correspondeert met het in de huurovereenkomst bepaalde gebruik.
Mr. Huydecoper merkt in alinea twaalf in zijn conclusie bij een arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2012 ( LJN: BU9880, Hoge Raad, 11/01240 ) op dat dit uitgangspunt tot gevolg heeft dat een voortgezet gebruik van een onroerende zaak dat door de huurovereenkomst is beoogd en gedurende de huurperiode een wijziging heeft ondergaan toch nog steeds beoordeeld dient te worden naar welk gebruik in de huurovereenkomst is voorzien. Was het gehuurde bijvoorbeeld oorspronkelijk gebruik als manege, dan wordt dat niet anders doordat, bijvoorbeeld met het verstrijken van de tijd, de horeca-activiteit ter plaatse in omvang toeneemt en misschien gaandeweg “belangrijker” wordt dan het gebruik als manege. Zo lang dat niet heeft geleid tot een (uitdrukkelijke of stilzwijgende) wijziging van de met de huurovereenkomst beoogde gebruiksbestemming, blijft het die bestemming die de huurrechtelijke kwalificatie van het gehuurde bepaalt.

Het standpunt van de rechtbank in de zaak van ’t Sweiland
In de zaak van ’t Sweiland konden de bedrijfsactiviteiten van ‘t Sweiland voor een deel onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf worden gebracht. Voor een ander deel vielen de bedrijfsactiviteiten noch onder het kleinhandelsbedrijf, noch onder het ambachtsbedrijf. Voor de bepaling van de wettelijke regeling had de feitelijke rechter (de rechtbank) zich in hoger beroep moeten buigen over de vraag welke activiteiten overheersten. De rechtbank besliste dat hier artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte) van toepassing ws en niet de regeling van artikel 7:290 BW .

De rechtbank heeft aan haar oordeel de volgende overwegingen ten grondslag gelegd:

  • De overeengekomen bestemming van het gehuurde was grotendeels gericht op artikel 7:230a BW activiteiten (vier van de zeven activiteiten waren niet gericht op bedrijfsactiviteiten die onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf gebracht konden worden).
  • Het aandeel in de omzet van bedrijfsactiviteiten die onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf gebracht konden worden was aanmerkelijk lager dan van de andere activiteiten.
  • De oppervlakte van de gehuurde bedrijfsruimte die verband hield met activiteiten die niet waren gericht op bedrijfsactiviteiten die onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf konden worden gebracht waren groter dan de oppervlakte van de gehuurde bedrijfsruimte die wel onder die activiteiten gebracht konden worden.

De rechtbank was van mening dat de activiteiten die bij artikel 7:290 BW bedrijfsruimte hoorden niet overheersten. Dit gold zowel als men het voor de verschillende activiteiten gebruikte oppervlak in aanmerking nam als wanneer de omzet die met de verschillende activiteiten gegenereerd werd in aanmerking werd genomen. Daarom was er geen sprake van 7:290 BW bedrijfsruimte. Noot 0c Welk element het zwaarste weegt moet veelal proefondervindelijk worden vastgesteld. Als het gehuurde bijvoorbeeld is verhuurd als antiekzaak en als opslagruimte en er vervolgens discussie ontstaat welk huurregime van toepassing is dan zal het meest overheersende element de doorslag geven. Zowel gebruik als oppervlakte kunnen hierbij een rol spelen. Als in dit voorbeeld het grootste gedeelte van de ruimte als opslagruimte wordt gebruikt, dan ligt het voor de hand dat het wettelijk regime van artikel 7:230a BW van toepassing is.

Overheersend element

Welke bedrijfsactiviteiten overheersen?
In de zaak van ’t Sweiland heeft de rechtbank haar oordeel over de toepasselijkheid van het huurregime uitsluitend beantwoord aan de hand van de vraag welke bedrijfsactiviteiten overheersten. De rechtbank heeft onder meer geoordeeld dat 30-35% van de omzet van ’t Sweiland van kleinhandels- en ambachtsactiviteiten afkomstig is, zodat het regime van artikel 7:290 BW e.v. niet op deze situatie van toepassing is. De rechtbank heeft bij dit oordeel niet de plaatsgebondenheid van het bedrijf betrokken. Over de rol van de plaatsgebondenheid bij de bepaling van het toepasselijke huurregime wordt in dit hoofdstuk onder het kopje: “Plaatsgebondenheid” uitgebreid in gegaan. Hier wordt over de betekenis van deze term volstaan met de mededeling dat de plaats van het gehuurde en de met deze plaats verband houdende opgebouwde klantenkring een geldige reden kan zijn om de bedrijfsruimte onder het regime van artikel 7:290 BW e.v. te brengen. Als het betreffende bedrijf door de plaatsgebondenheid aan of in de buurt waar zij gesitueerd is voor het voortbestaan afhankelijk is van het (winkelend) publiek dat haar producten koopt of van haar diensten gebruik maakt, dan kan bij twijfel over de vraag of een bepaalde activiteit als uitoefening van een kleinhandelsbedrijf wordt beschouwd, de bedrijfsruimte, door gebondenheid aan de plaats waar zij is gelegen, onder het regime van artikel 7:290 BW e.v. worden gebracht.

De rechtbank had in de zaak van ’t Sweiland de plaatsgebondenheid van het uitgeoefende bedrijf niet in zijn oordeel betrokken. Zoals boven al zijdelings opgemerkt speelt de plaatsgebondenheid slechts een rol als er twijfel bestaat over de vraag of een bepaalde bedrijfsactiviteit al dan niet in één van de rubrieken van artikel 7:290 BW kan worden ondergebracht (zie het onderdeel “Korte samenvatting van de categorieën van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW” van dit hoofdstuk). Als deze twijfel zich niet voordoet, hetzij omdat duidelijk is dat de bedrijfsuitoefening valt onder één van de rubrieken als genoemd in dit artikel (bijvoorbeeld een cafébedrijf), hetzij niet kan worden gebracht onder de rubrieken als genoemd in laatstgenoemde wet (zoals in de zaak van ’t Sweiland), dan kan de toets van plaatsgebondenheid buiten beschouwing blijven.

In de zaak die door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 18 oktober 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2921) was behandeld was er sprake van een gemende overeenkomst waarbij een woning was verhuurd, waarbij de huurder een kamer als kapsalon mocht gebruiken. Huurder wenst indeplaatsstelling af te dwingen van de kapsalon (de onderneming). Dit was niet mogelijk, omdat het huurrecht woonruimte het meest overwegende element werd geacht en de indeplaatsstelling bij woonruimte niet is geregeld zoals bij winkelbedrijfsruimte.

Huurder woont vanaf het jaar 2000 in een woning, waarin zij de voorkamer als kapsalon mocht gebruiken. Op een zeker moment wenste de huurder een indeplaatsstelling ex artikel 7:307 BW af te dwingen. Het hof wees de mogelijkheid om een indeplaatsstelling ex artikel 7:307 BW af te dwingen af, omdat er volgens het hof sprake was van verhuurde woonruimte met als extra mogelijkheid, maar niet de verplichting, om in de voorkamer een kapsalon te drijven. De toestemming had slechts tot gevolg dat het gebruik als kapsalon niet als wanprestatie kon worden beschouwd. Anders gezegd: gebruik als kapsalon is niet een overeengekomen bestemming, maar een extra gebruiksmogelijkheid die huurder als huurster was gegund. Aangezien het huurrecht woonruimte van toepassing is, omdat het huurrecht woonruimte het meest overwegende element is in deze overeenkomst, en het huurrecht woonruimte geen regeling zoals artikel 7:307 BW kent.

Hoe belangrijk het woonelement was, bleek ook uit het feit dat huurder, die al langere tijd 65-80% arbeidsongeschikt was, kennelijk pas een opvolger is gaan zoeken toen haar laatste kind het huis ging verlaten en zij met haar partner wilde gaan samenwonen alsmede uit het feit dat de gepretendeerde opvolger aan de overname de voorwaarde verbond  dat zij in het gehuurde kan gaan wonen (en daarvoor een niet veel hogere huur dan de huidige sociale huurprijs gaat betalen).

Het nadeel dat de huurder niet tot verkoop van de kapsalon kon overgaan had volgens het hof als keerzijde dat de huurder in de afgelopen twintig jaar voor het gehuurde steeds slechts de prijs van een sociale huurwoning had betaald. Bovendien had de huurder de van haar voorganger gekochte voorraad kunnen gebruiken, heeft zij de aankoopsom van de inventaris sinds 2000 ruimschoots kunnen terugverdienen en kan zij de nu aanwezige inventaris te zijner tijd verkopen. Ten slotte geldt dat het opbouwen van een pensioen de eigen verantwoordelijkheid van huurder is.

Voor de goede orde merk ik op dat woningruil als genoemd in artikel 7:270 BW een andere regeling is dan de regeling van artikel 7:307 BW. In verband met artikel 7:307 BW wordt de onderneming in het gehuurde verkocht, waarbij het huurrecht in verband met deze regeling ook overgedragen kan worden. Voor meer informatie verwijs ik naar het hoofdstuk: De indeplaatsstelling bij 7:290 BW-bedrijfsruimte.

Ook als de huurder wel zou zijn verplicht geweest het gehuurde dat als kapsalon was bestemd als bedrijfsruimte te gebruiken, dan nog zou uit artikel 6:215 BW kunnen blijken dat het huurregime wordt bepaald door het element dat het meest overheersend was. Dit zou dan nog steeds woonruimte zijn. Dit was op basis van feitelijke omstandigheden vastgesteld.

Als er geen overheersend element is, kan de rechter kiezen uit de mogelijkheid die voor de huurder de meeste bescherming biedt. Dit gebeurde met betrekking tot de overeenkomst tot de exploitatieovereenkomst van een fietsenstalling bij een NS-station, die zowel zag op een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW en als een opdracht c.q. lastgeving in de zin van artikel 7:400 jo 7:414 BW. In rechtsoverweging 4.10 en 4.11 van het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 18 oktober 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:6219) worden overwegingen over de gemengde overeenkomst gegeven. In rechtsoverweging 4.13 wordt geoordeeld dat deze overeenkomsten niet kunnen worden gesplitst. In rechtsoverweging 4.16 stelt de rechter dat beide activiteiten elkaar in gelijke zin aanvullen, zodat noch de overeenkomst van opdracht/lastgeving ten aanzien van de stalling, noch de huurovereenkomst ten aanzien van de commerciële ruimte de ander overheerst. Bij de beoordeling welke (opzeggings)bepalingen dienen te prevaleren, die van opdracht/lastgeving of die van huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, dient daarom naar het oordeel van de kantonrechter de opzeggingsbepaling die het meeste bescherming biedt aan de exploitant/huurder voor te gaan. Hier is de rechter kennelijk uitgegaan van de contra proferentem-regel. Die regel houdt in dat onduidelijkheden in het contract ten nadele van de opsteller van het contract dienen te worden uitgelegd.

De kantonrechter te Rotterdam komt in haar beschikking van 25 augustus 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:8521) tot de conclusie dat er sprake is van 7:290 BW-bedrijfsruimte. Daarbij is ook de vraag betrokken of het bebouwde deel van het gehuurde ook een overheersende element betrof.

Een huurder huurt een onroerende zaak waarop een herstelinrichting van pleziervaartuigen wordt gedreven. De verhuurder ging uit van 7:230a BW-bedrijfsruimte en zegt de huur op en zegt tevens de ontruiming aan. De verhuurder voert verweer werpt eerst een kwalificatievraag op en verzocht hem niet-ontvankelijk te verklaren en vroeg vervolgens voorwaardelijk verlenging van de ontruimingsbescherming voor het geval er wel sprake van 7:230a BW-bedrijfsruimte zou zijn.

De verhuurder was van mening dat er sprake was van een ongebouwde onroerende zaak. De huurder was van mening dat er sprake is van een gebouwde onroerende zaak en dat die kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW.

De huurder heeft met foto’s laten zien dat er sprake was van bebouwing op het perceel. Een standpunt van de verhuurder dat er in de huurovereenkomst werd gesproken van “een stuk industrieterrein” en “het stuk grond”. Deze woordkeuze leidde naar het oordeel van de kantonrechter echter niet tot de conclusie dat er geen bebouwing was. Daar kwam nog bij dat de door de huurder overgelegde foto’s dit standpunt werd ontkracht.

Over de vraag of die bebouwing al bij aanvang van de overeenkomst aanwezig was merkte de kantonrechter het volgende op. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst waaruit blijkt wat wel of niet bij het huurobject hoort. Het uitgangspunt is daarom dat alles wat bij het aangaan van de huurovereenkomst onderdeel uitmaakte van het perceel (bijvoorbeeld door natrekking) tot het gehuurde behoort. In dit geval behoort de in 1971/1976 aanwezige bebouwing dus bij het gehuurde. Als de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder de bedoeling had gehad om de bebouwing niet tot het huurobject te laten behoren, of als de gemeente de bebouwing op een later moment alsnog had willen uitzonderen van het huurobject, had het voor de hand gelegen, dit uitdrukkelijk vast te leggen. Dat was niet gedaan.

Aangezien het hier om een gemengde overeenkomst gaat waarbij een deel van het gehuurde wel is bebouwd en een deel niet is bebouwd, moet worden bekeken of het bebouwde deel in belangrijke mate bepalend is voor het gebruik van het gehuurde. Als dat niet het geval zou zijn, dan zou de onbebouwde grond in overwegende mate de aard van het gehuurde bepalen en zou er niet eens sprake kunnen zijn van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. De rechter oordeelde in dit geval dat de bebouwde ruimte een machineloods betrof waarin het onderhoud aan schepen en een stuk mechanisch onderhoud wordt gedaan.  De kantonrechter oordeelde dat de bebouwing niet van verwaarloosbare betekenis was. Zonder deze bebouwing zou de huurder zijn bedrijf niet kunnen uitoefenen op het gehuurde. Tussen partijen was niet in geschil dat de werkplaats voldeed aan de definitie van het begrip ‘gebouw’ (artikel 1 lid 1 Woningwet).

De kantonrechter oordeelde voorts dat een jachtwerf en herstelinrichting van pleziervaartuigen (waar schepen worden gebouwd en hersteld) een ambachtsbedrijf is in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW (zie de conclusie voor HR 25 april 2003, ECLI:NL:PHR:2003:AF4616 ( ‘t Sweiland/Beekema). Daarnaast is – in mindere mate – sprake van detailhandelsactiviteiten.

Er zou door de huurder bovendien onbetwist zijn gesteld dat er sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Klanten hebben toegang via het water of via de toegangsweg.

Artikel 6:238 lid 2 BW geeft aan dat bedingen duidelijk en begrijpelijk opgesteld moeten zijn. Bij twijfel over de betekenis van een beding, prevaleert de voor de wederpartij gunstigste uitleg. Een voorbeeld waarbij door een onduidelijke bepaling de voor de huurder meest gunstige uitleg werd gekozen wordt gegeven door een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 5 maart 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:840). Het ging hier om de vraag of een huurperiode voor onbepaalde tijd was verlengd, of dat de huurperiode voor bepaalde tijd van tien jaar was verlengd. In het contract staat daarover een onduidelijk beding (zie rechtsoverweging 4.1). In dit geval werd door de kantonrechter de voor de huurder gunstigste uitleg van de contractsbepalingen gekozen. De kantonrechter ging er daarom van uit dat het huurcontract vanaf 1 maart 2011 was voortgezet als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Het hof te ’s-Hertogenbosch heeft in zijn arrest van 12 april 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:1182) een beslissing moeten nemen over de aard van tussen partijen gesloten overeenkomsten. De opdrachtgever heeft haar volledige horecaexploitatie uitbesteed. De opdrachtgever had daartoe een beheerovereenkomst gesloten met een vennootschap op het gebied van catering. De beheerovereenkomst zou voldoen aan zowel een overeenkomst van huur van 7:290 BW-bedrijfsruimte als van de overeenkomst van opdracht. De opdrachtgever had besloten haar volledige horecaexploitatie per eind 2011 uit te besteden en in overleg met haar Raad van Toezicht heeft besloten om de volledige horecaexploitatie exclusief door een externe partij te laten beheren, waarbij de beheerder het volledige exploitatierisico voor haar rekening neemt.

Volgens de beheerovereenkomst zou de beheerder aan opdrachtgever de volgende vergoedingen betalen:

  • een vast jaarlijks bedrag voor de brasserie en voor het in bruikleen hebben van inventaris en apparatuur;
  • een percentage van 10% over de totale omzet van de beheerder exclusief de omzet van de brasserie en met een bepaalde vrijstelling, en
  • inzake huisvestingskosten een percentage van 2% over de totale omzet van de beheerder inclusief de brasserie en zonder vrijstelling.

“De beheerovereenkomst vangt aan op zaterdag 29 oktober 2011 en loopt tot 1 juli 2017. Partijen spreken de intentie uit om deze overeenkomst na 1 juli 2017 onder vergelijkbare voorwaarden voort te zetten indien de samenwerking tot wederzijdse tevredenheid is verlopen. (…) Ieder van de partijen heeft de bevoegdheid tot opzegging van de overeenkomst tegen 1 juli 2017 met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. (…)”.

Op 30 april 2014 zijn partijen mondeling een verlenging van de beheerovereenkomst overeengekomen. In het door beide partijen ondertekende gespreksverslag van het betrokken overleg staat daarover geschreven:

“partijen spreken ter vergadering uit hun samenwerking na 1 juli 2017 met drie jaar voort te zetten i.c. tot 1 juli 2020.”

De opdrachtgever heeft vanwege ontevredenheid over de bestaande situatie op enig moment besloten om de beheerovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de lopende termijn. Schriftelijk is opgezegd bij brief van 28 juni 2018 tegen 1 juli 2020, nadat al eerder in juni daarvan mondeling mededeling was gedaan aan CEV. Aldus heeft De Maaspoort een opzegtermijn van twee jaar gehanteerd.

De opdrachtgever is een procedure gestart bij de rechtbank (niet de afdeling kantonzaken). In deze procedure wordt onder meer gevorderd:

primair:

  • te verklaren voor recht dat de beheerovereenkomst niet kwalificeert als huurovereenkomst;
  • te verklaren voor recht dat de beheerovereenkomst eindigt, althans is geëindigd, op 30 juni 2020, c.q. dat deze eindigt op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;

subsidiair:

  • de ontbinding van de beheerovereenkomst uit te spreken;

De opdrachtnemer heeft als verweer gevoerd dat de overeenkomst als een huurovereenkomst aangemerkt dient te worden en dat de rechtbank niet bevoegd is over deze zaak te oordelen. In eerste aanleg is de overeenkomst niet gekwalificeerd als een huurovereenkomst.

Naar het oordeel van het hof is sprake van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW. De beheerovereenkomst voldoet zowel aan de omschrijving van een overeenkomst van huur van bedrijfsruimte (als bedoeld in de artikelen 7:201 lid 1 BW en 7:290 lid 1 en 2 sub a BW) als aan de omschrijving van een overeenkomst van opdracht (als bedoeld in artikel 7:400 BW). Ter onderbouwing hiervan overweegt het hof als volgt. Volgens het hof is er sprake van een gemengde overeenkomst die zowel elementen van huur als elementen van opdracht bevat. Artikel 6:215 BW bepaalt dat wanneer een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten overeenkomsten, de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Voor de onderbouwing hiervan verwijs ik naar rechtsoverweging 3.5.4 en 3.5.5 van het arrest. Uit rechtsoverweging 3.5.7 volgt dat de overeenkomsten niet zijn te splitsen. In de beheerovereenkomst hebben partijen geen onderscheid gemaakt tussen de verhuur van de brasserie en het restaurant en de aan opdrachtnemer verstrekte opdracht tot het exploiteren van alle horeca-activiteiten in De Maaspoort. Integendeel, tussen partijen zijn afspraken gemaakt tussen partijen over onder andere openingstijden, assortiment, prijzen, leveranciers, concept en uitstraling, informatieverstrekking en overlegstructuur in verband met alle werkzaamheden die opdrachtnemer moet verrichten in het kader van de uitvoering van de aan haar verstrekte opdracht, dus zowel de werkzaamheden in de brasserie en het restaurant als de werkzaamheden in verband met de buffetten. Partijen hebben hieraan ook uitvoering gegeven. Dit alles maakt dat beheerovereenkomst niet kan worden gesplitst in twee afzonderlijke van elkaar onafhankelijke overeenkomsten.

De vraag die het hof vervolgens moet beantwoorden, is welke bepalingen prevaleren, de wettelijke bepalingen over huurbescherming of artikel 15 van de overeenkomst waarin beëindiging van de beheerovereenkomst is geregeld. Het hof is van oordeel dat de opdracht tot het exploiteren van alle horeca-activiteiten in De Maaspoort zodanig centraal staat dat het huurelement daaraan ondergeschikt is. Dit blijkt in de eerste plaats hieruit dat de overeenkomst tot stand is gekomen na een gunningstraject op basis van het informatiedocument, waarin duidelijk kenbaar was dat De Maaspoort de exploitatie van haar horeca-activiteiten (met uitzondering van de artiestenfoyer en de horecafaciliteiten voor werknemers van De Maaspoort) wilde uitbesteden.

Uit het voorgaande volgt dat de beheerovereenkomst niet kwalificeert als een huurovereenkomst, maar als een gemengde overeenkomst die elementen van huur en opdracht in zich bergt. Omdat de huurelementen in de beheerovereenkomst van ondergeschikt belang zijn, zijn de dwingendrechtelijke huurrechtbepalingen niet van toepassing.

Het criterium van gebruik in overwegende mate

In de zaak van ’t Sweiland heeft de rechtbank in haar oordeel over de toepasselijkheid van het huurregime vastgesteld dat het overgrote deel van de totale gehuurde oppervlakte uit loodsen bestaat. Van deze loodsen werd in betrekkelijk geringe mate in het kader van het ambachtsbedrijf gebruik van gemaakt. De loodsen werden immers voornamelijk voor andere doeleinden, in het bijzonder voor de winterstalling, gebruikt. Ook als men als maatstaf voor de bepaling van het geldende huurregime het ruimtelijk beslag van het gehuurde had genomen, dan was de rechtbank niet tot een ander oordeel gekomen. De rechtbank heeft in zijn oordeel een geldige maatstaf gehanteerd en is niet verplicht om het criterium van gebruik in overwegende mate voor beantwoording van onderhavige rechtsvraag tot uitgangspunt te nemen.

Dat het gebruik van de gehuurde oppervlakte betekenis heeft wordt ook bevestigd in de uitspraak van de Hoge Raad van 5 november 1993 Noot 0d dat over de huur van een woning en praktijkruimte ging. De Hoge Raad oordeelde, dat het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte aan te merken is, indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.

Het gerechtshof te Amsterdam had in haar arrest van 10 februari 2009 LJN: BI6413, gerechtshof Amsterdam, 200.013.296 ook de oppervlakte betrokken voor beantwoording van de vraag of een fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop als 7:290-bedrijfsruimte beschouwd diende te worden. Er waren in dit geval twee overeenkomsten gesloten. Eén ten behoeve van de fietsenstalling en één ten behoeve van de reparatie/verkoopafdeling. De schriftelijke overeenkomsten ontbraken. De twee ruimten waren met elkaar verbonden door een nauwe doorgang. Het hof stelde dat eerst moest worden gekeken welke bestemming partijen bij aangaan van de overeenkomst hadden bedoeld. Het hof kwam voorts in rechtsoverweging 4.9 van dit arrest tot de conclusie dat de fietsenstalling door de reparatie/verkoopafdeling niet tot kon worden gepromoveerd van artikel 7:230a-bedrijfsruimte naar artikel 7:290-bedrijfsruimte . De oppervlakte van de fietsenstalling was het overheersend element, terwijl de toegankelijkheid van de verkoop/reparatieafdeling slechts was bereiken via de fietsenstalling of via en gewone voordeur met een steile trap; bovendien ontbrak een aparte verkoopruimte. Dat de omzet van de reparatie/verkoopafdeling groter is dan die van de fietsenstalling was volgens het hof onvoldoende om de ruimte als 7:290-ruimte te kwalificeren.

Criterium over gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan
In de uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 17 oktober 2007 LJN BC1293, Gerechtshof Amsterdam, 1905/06 ging het Gerechtshof allereerst na welk gebruik partijen voor ogen heeft gestaan. Dat het opschrift van de huurovereenkomst “huurovereenkomst bedrijfsruimte” vermeld is niet van belang, omdat het overeengekomen gebruik dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hebben, bepalend is voor het huurregime waaronder de overeenkomst valt. Het gehuurde werd van meet af aan gebruikt met toestemming van de verhuurder als woon- en atelierruimte. Aangezien het woonelement ten aanzien van deze overeenkomst overheerst, was het gerechtshof van mening dat de regels over huurbescherming van woonruimte hier van toepassing zijn. Het Gerechtshof vond bovendien dat ten aanzien van een gedeelte van de ruimte geen specifieke bestemming kon worden toebedeeld en formuleerde dit als volgt: “De daartussen gelegen ruimte, het middendeel, is evenwel van een hybride karakter. Bezwaarlijk kan bijvoorbeeld het gebruik van de entree, de garderobe, de keuken of het toilet alleen aan het gebruik als woonruimte dan wel aan het gebruik als bedrijfsruimte worden toegerekend. Veeleer moet worden aanvaard dat voor dit middendeel heeft te gelden dat woon- en bedrijfsruimte een organisch geheel vormen. Dat betekent dat, alle oppervlakteberekeningen van partijen ten spijt, aan dit middengedeelte geen doorslaggevende betekenis toekomt bij de beoordeling van de kwestie die partijen verdeeld houdt”.

Het hof te ’s-Gravenhage ging in zijn arrest van 21 juli 2011 LJN: BR3070, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.047.591/01 bij een verhuurd gebouwencomplex met verschillende bestemmingen er ook van uit dat de inrichting en het gebruik dat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan van belang was bij de bepaling van het huurregime. In deze zaak kwam het hof in verband met dit criterium tot de conclusie dat er geen sprake was van 7:290 BW-bedrijfsruimte.

In het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 1999 Noot 0e vond de Hoge Raad dat de rechtbank niet strijdig met het geldende recht had geoordeeld door een sportterrein met kantine niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW te beschouwen nu partijen in de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat het terrein is gehuurd met het doel gelegenheid te bieden tot het beoefenen van sport. Aan het feit dat de kantine voor de financiering van deze activiteiten van de huurder van essentieel belang was werd geen doorslaggevend gewicht toegekend.

Een voorbeeld van een gemengde overeenkomst waarbij aan de oppervlakte geen doorslaggevende betekenis werd toegekend, maar meer werd gekeken naar het gebruik van het gehuurde dat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, wordt gegeven in een vonnis van 29 oktober 2014 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant ( ECLI:NL:RBZWB:2014:7142 ).

Er speelde hier meer kwesties. Ik concentreer mij op de discussie omtrent het huurregime. De zaak ging om het volgende: tussen partijen waren twee huurovereenkomsten gesloten, waarbij kantoorruimte en woonruimte was verhuurd. Het betrof hier dus twee afzonderlijke overeenkomsten: een overeenkomst specifiek gericht op kantoorruimte en acht woonruimten en één overeenkomst ten behoeve van zestien appartementen. De woonruimte was verhuurd ten behoeve van het verlenen van zorg en het verschaffen van woonruimten aan de ‘cliënten’ van huurder’.
De huurovereenkomst heeft als titel ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (…)’. In artikel 1.2 van dat contract is opgenomen dat ‘het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en voor activiteiten overeenkomstig de doelstellingen van de huurder, meer in het bijzonder het verlenen van zorg en het verschaffen van woonruimten aan de ‘cliënten’ van huurder’ (…).

De huurder wenste het huurrecht woonruimte van toepassing te verklaren op de woonruimte, omdat de huur op basis van het puntensysteem lager was dan de overeengekomen huurprijs.
De verhuurder legde eerst de zaak ter beoordeling van de Huurcommissie neer. De Huurcommissie verklaarde het verzoek niet ontvankelijk, waarbij het argument dat voor dit onderwerp van belang is als volgt luidde: de bedoeling van partijen is van belang (…) Naar het oordeel van de Huurcommissie betreft de huurovereenkomst de huur van één onroerende zaak waarin de huurder ‘beschermd wonen’ voor haar cliënten aanbiedt en zelf kantoorruimte gebruikt. Het gaat daarbij om een woonvorm waar een onverbrekelijk verband is tussen het in gebruik verstrekken van woonruimte en de dienstverlening van (…) zorgservice aan de cliënten van huurder, de bewoners van de afzonderlijke woonruimten. De Huurcommissie is van oordeel dat het gebruik van deze onroerende zaak, woonruimte met kantoorruimte, in combinatie met het verlenen van zorg geen woonruimte is als bedoeld in artikel 7:233 BW e.v. en daarom buiten de werking van het huurrecht voor woonruimte valt. Daaruit volgt dat de huurder niet-ontvankelijk is in zijn verzoek (…)”.

De huurder stelde beroep in tegen deze uitspraak ex artikel 7:262 BW e.v.  Naar de mening van de huurder zou het gehuurde primair als woonruimte aangemerkt dienen te worden, omdat naar de mening van de huurder het element woonruimte overheersend is.
Subsidiair is de huurder van mening dat voor zover mocht worden geoordeeld dat op de huurovereenkomst kantoorruimte het huurrechtregime niet geheel van toepassing is, maar ook het huurrechtregime van artikel 7:230a BW, dan dient deze overeenkomst te worden gesplitst in een huurovereenkomst voor woonruimte ex artikel 7:232 e.v. BW en een huurovereenkomst voor kantoorruimte ex artikel 7:230 BW.

De verhuurder is van mening dat het huurregime ex artikel 7:230a-bedrijfsruimte van toepassing is. Het gehuurde is verbouwd met gebruikmaking van een door de gemeente Tilburg verleende bouwvergunning ten behoeve van paramedische zorg, waaruit blijkt dat het bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten de bedoeling van partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten was om een woon-/zorgcomplex te realiseren en niet een aantal woonruimten. In de praktijk verleent huurder in het complex ook daadwerkelijk zorg en in het kader van die zorg laat zij haar cliënten ter plaatse wonen. Dit laatste blijkt met name uit het feit dat er, om voor bewoning in het kader van de zorg in aanmerking te willen komen, sprake dient te zijn van een geldig indicatiebesluit van het CIZ of Bureau Jeugdzorg. Er worden ook geen wooneenheden verhuurd aan niet-patiënten van huurder.

De kantonrechter gaat in alinea 3.7.1 van haar vonnis uit van de door de verhuurder weergegeven invulling van de huurovereenkomst. Daarbij merkte de rechter nog op:

  • Huurder gebruikt het gehuurde overeenkomstig haar doelstelling, kortweg: het onderdak bieden en begeleiding geven aan personen die dat behoeven en in dat verband een CIZ-indicatie hebben ontvangen.
  • Het gehuurde is met het oog op de gebruikswensen van huurder voorzien van verschillende kantoor-, en woonruimten, maar ook van een gezamenlijke eetruimte, die functioneel met elkaar verbonden zijn.
  • Partijen zijn één huurprijs overeengekomen voor het gehele complex door een huurprijs per vierkante meter te bepalen, dus zonder onderscheid te maken tussen kantoorruimte en woonruimte.
  • Partijen hebben, door de prijs per vierkante meter af te spreken, de mogelijkheid gecreëerd om – naar behoefte van [eiseres] – de ruimte anders in te delen.
  • De aanvankelijke indeling is na het sluiten van de huurovereenkomsten ook daadwerkelijk gewijzigd in de indeling na oplevering en ingebruikname.
  • Er is geen rekening gehouden met andere gebruikers in de toekomst, zoals de verhuur van woonruimte aan anderen dan cliënten van de huurder.

Deze sterke verbinding tussen de inrichting van het gehuurde en het gebruik als opvang voor begeleid wonen door huurder, maken volgens de kantonrechter dat partijen niet het oog hebben gehad op huur/verhuur van – afzonderlijk – woonruimte en kantoorruimte. Het ging exclusief om verhuur aan een instelling in het kader van begeleid wonen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het gehuurde als een samenhangend woon- zorgcomplex te beschouwen dat als één geheel aan huurder is verhuurd. Het feit dat de contractuele verhouding in twee afzonderlijke overeenkomsten is ondergebracht waarbij de ene Huurovereenkomst Kantoorruimte en de andere Huurovereenkomst Woonruimte ten titel draagt, maakt dat niet anders, nu dat niet het uitgangspunt moet zijn.

Het feit dat er twee overeenkomsten afzonderlijk zijn gesloten staat er inderdaad niet aan in de weg door de twee overeenkomsten tezamen te beoordelen voor wat betreft het toepasselijke huurregime. Dit bleek ook uit het eerder weergeven arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 10 februari 2009 ( LJN: BI6413, gerechtshof Amsterdam, 200.013.296 ). Dat verschillende huurovereenkomsten in het kader van één verhuring tezamen beoordeeld dienen te worden, lijkt mij logisch. Als het anders zou liggen, dan zouden partijen eenvoudig de beschermende bepalingen van een bepaald huurregime kunnen ontduiken door bewust verhuurde ruimte in verschillende delen op te knippen. Het is uiteraard niet de bedoeling van het wettelijke systeem dat partijen door een handigheidje het huurregime kunnen beïnvloeden.

De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar beschikking van 7 april 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:1619)  een beslissing over verlenging van een ontruimingstermijn van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte moeten nemen. Ik plaats deze uitspraak in dit onderdeel, omdat in deze beschikking een beslissing wordt gegeven over het toepasselijke huurregime op zowel de woon- als de bedrijfsruimte. De gehuurde ruimte betrof zowel vergaderruimte als woonruimte. Na opzegging door de verhuurder trachtte de huurder in ieder geval de woonruimte onder de beschermende regels van artikel 7:232 BW e.v. te laten vallen. De rechter verwijst ook hier naar het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad van 10 augustus 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW6737).

De rechter overwoog dat er sprake was van een gemengde overeenkomst, waarbij er zowel sprake is van bedrijfsruimte en woonruimte. Het betrof hier een zogenoemde gemengde huurovereenkomst. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat splitsing in dit geval niet mogelijk is en dat daarom het huurregime dat geldt voor de bedrijfsruimte ook op de woonruimte van toepassing is. De rechter nam ook in deze kwestie artikel 6:215 BW tot uitgangspunt. Bij de vraag of splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten mogelijk is, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.

De rechter pakte allereerst de bedoeling tussen partijen ertussenuit. Volgens de rechter was het de bedoeling de woonruimte en de bedrijfsruimte gelijktijdig op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. Het woongedeelte werd daarom als dienstwoning aangeduid. Het betrof hier een oneigenlijke dienstwoning. Niet alleen het personeel maakte gebruik van deze woning, maar de woning werd ook gebruikt door (ex)personeel. Ik vind dit dus geen sterk argument van de verhuurder. Ik vind het evenmin een sterke overweging van de rechter in het vonnis. Het tweede punt vind ik wel sterker: de verhuurder had uitvoerig toegelicht dat het gehuurde weliswaar beschikt over twee huisnummers, maar dat de bouwkundige indeling van het pand het onmogelijk maakt dat de woonruimte van het zalencentrum wordt afgesplitst. Bij het sluiten van de huurovereenkomst was het de bedoeling van partijen dat een deel van de oorspronkelijke woonruimte zou worden gebruikt voor de exploitatie van het zalencentrum. Dat is tot op heden ook het geval. De verhuurbare vergaderruimten lopen dwars over de kadastrale grens van de woonruimte naar de bedrijfsruimte. Een verticale scheiding tussen beide gedeelten is niet mogelijk. De verschillende ruimten hebben gezamenlijke aansluitingen voor de nutsvoorzieningen. Op grond van al deze feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat splitsing van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De verhuurder heeft plattegronden van het gehuurde overgelegd waaruit blijkt dat het gehuurde voor het overgrote deel in gebruik is als vergadercentrum. Mede in aanmerking genomen hetgeen eerder is overwogen over het gebruik dat partijen voor ogen stond bij het sluiten van de huurovereenkomst en de inrichting van het gehuurde, was de kantonrechter van oordeel dat op de gehele huurovereenkomst, dat wil zeggen zowel ten aanzien van de bedrijfsruimte als de woonruimte, het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is.

Omzetcijfers
Aan omzetcijfers kan een indicatieve waarde worden gegeven. Aan omzetcijfers kan het relatieve belang aan een bepaalde activiteit worden gekoppeld. Zo werd in de uitspraak van de garderobe in het Kurhaus aan de hand van de omzetcijfers geoordeeld dat activiteiten omtrent garderobe in overwegende mate het gebruik van het gehuurde bepaalde. Door de verkoop van producten, die ongeveer een kwart van de inkomsten van de garderobe genereerden, kon het gehuurde niet als 7:290 BW ruimte worden gekwalificeerd. Noot 1
Het Hof te ’s-Hertogenbosch achtte in zijn arrest van 19 november 1981 Noot 1a een kleiduiven schietbaan met bijbehorende ‘kantine”als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW . Mr Huydecoper merkt in zijn conclusie terecht op dat: ”het zal iedereen duidelijk zijn dat bij een object als dit de oppervlakte die (alleen) voor de kleiduivensport wordt gebruikt, aanzienlijk groter moet zijn dan de oppervlakte die door de ‘kantine’ in beslag wordt genomen; en het zal tegelijk duidelijk zijn dat men zich niet op het verschil in oppervlakte moet ‘blindstaren’”.

Conclusie
Uit bovengenoemde uitspraken volgt dat er geen algemeen geldende factor bestaat, die onder alle omstandigheden kan dienen voor een antwoord op de vraag of een bedrijfsruimte al dan niet onder artikel 7:290 BW valt. De A.G. Mr Huydecoper komt in zijn conclusie bij arrest van de Hoge Raad van 12 mei 2006 Noot 1b tot eenzelfde oordeel:“Onder omstandigheden kunnen voor de hand liggende factoren als oppervlakte (verhoudingen) en economisch resultaat van de verschillende activiteiten, van (aanzienlijk) belang zijn; maar in andere omstandigheden komt aan die gegevens geen of weinig gewicht toe en spelen andere omstandigheden de doorslaggevende rol’.
Huurgeschil.nl is daarom van mening dat de huurder die het gehuurde onder artikel 7:290 BW wenst te brengen dient aan de hand van bovenstaande criteria nauwkeurig dient te beargumenteren dat het gehuurde onder laatstgenoemd huurregime kan worden gebracht. Kan geen van deze criteria worden toegepast op de bewuste gehuurde ruimte, dan moet er ernstig rekening mee worden gehouden dat de gehuurde ruimte niet onder de regeling van artikel 7:290 BW e.v..