Het Besluit Servicekosten geeft een overzicht van diensten

Het Besluit Servicekosten geeft een indicatief overzicht van diensten die als servicekosten worden aangemerkt. Deze lijst is niet-limitatief opgesteld. De warmtevoorziening en levering van elektriciteit en water ten behoeve van de individuele ruimte wordt ook als servicekosten aangemerkt. Het Besluit Servicekosten geeft slechts aan dat de levering van energie en verwarming ten behoeve van gemeenschappelijke ruimte in ieder geval als servicekosten aangemerkt moeten worden. Andere geleverde zaken en diensten die niet in het Besluit Servicekosten staan vermeld, kunnen ook als zodanig als servicekosten worden aangemerkt. Het verbruik van gas, water en licht in het woongedeelte met een individuele meter valt hier niet langer meer onder. Deze geleverde zaken en diensten vallen onder het begrip “nutsvoorzieningen”. Dit komt door de beperkte begripsvorming als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW eerste zin. Onder dit begrip valt niet de levering van warm water om de gehuurde ruimte te verwarmen. Onder “water” als genoemd in dit artikel wordt volgens mij koud tapwater begrepen. Dit lijkt mij ook logisch, omdat de levering van koud water ook altijd een onderdeel van de door de verhuurder geleverde diensten is geweest, die afgerekend dienen te worden. Er staat hier niet “verwarmd” water. Het is mogelijk dat de wetgever abusievelijk de term “warm water” niet heeft genoemd in 7:237 lid 3 BW. Ik ga hier in dit hoofdstuk nog uitbreid op in, in het onderdeel:”De rol van de Huurcommissie bij de berekening van de levering van zaken en diensten”.

Voor alle duidelijkheid wordt opgemerkt dat de verhuurder geen servicekosten in rekening mag brengen die wel als zodanig worden aangemerkt, maar die in het huurcontract niet als diensten zijn overeengekomen waarover voorschotbedragen in rekening gebracht mogen worden. Als in het huurcontract helemaal geen servicekosten zijn overeengekomen (maar er wel diensten worden geleverd), dan mag de verhuurder deze kosten ook niet afzonderlijk in rekening brengen. Dat is bijvoorbeeld het geval als partijen een all-inhuurcontract zijn aangegaan.
Dat het Besluit Servicekosten geen limitatieve weergave geeft van de overeengekomen zaken en diensten staat weergeven blijkt onder meer uit de beschrijving van warmte en elektriciteit. De beschrijving van deze geleverde zaken en diensten in het Besluit Servicekosten richt zich op de voorzieningen ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten. Het is wel duidelijk dat onder servicekosten ook kan vallen de onbemeterde levering van elektriciteit, gas en water aan de individuele huurder.

Als er in de huurovereenkomst geen termijnen zijn genoemd voor het kenbaar maken van de servicekosten, of als er wel termijnen zijn genoemd, doch als deze termijnen afwijken van de in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn, dan geldt de in het laatste artikel genoemde termijn van zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar als termijn waarbinnen de eindafrekening (De eindafrekening is de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en de servicekosten, waaronder deze geleverde zaken en diensten zonder individuele meter) van de servicekosten kenbaar dient te worden gemaakt.
Als de huurder het met de eindafrekening (vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en de servicekosten, waaronder deze geleverde zaken en diensten zonder individuele meter) van de verhuurder niet eens is, dan is het mogelijk de Huurcommissie hierover een oordeel te vragen. De wettelijke basis voor inschakeling van de Huurcommissie is artikel 7:260 BW. De Huurcommissie toetst de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid (artikel 18 lid 2 UHW). De verhuurder moet wel gebruik hebben gemaakt van het formulier als genoemd in artikel 7:260 BW. In het hoofdstuk De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte ga ik hier verder op in. Ik behandel dan ook de positie van de huurder van geliberaliseerde woonruimte.

Artikel 7:260 lid 1 BW is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing verklaard (zie artikel 7:247 BW). De huurder zal dan op eigen kosten door middel van een ingeschakelde expert de onjuistheid van de rekening van de verhuurder aan dienen te tonen. Als partijen er niet uit komen zal het geschil beslecht dienen te worden via de rechtbank, civiele zaken, kantonzaken, tenzij deze huurder voor wat betreft geleverde warmte de Geschillencommissie Energie in kan schakelen.

Samengevat: de basis is dus het tussen partijen overeengekomen bedrag, tenzij dit bedrag door een wettelijke regeling wordt doorkruist. Voor niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte is dit voor levering van warmte het geval. Voor de overige servicekosten, voor zover dit geen levering van warmte betreft is dit alleen voor niet-geliberaliseerde woonruimte het geval.
Volgens artikel 7:265 BW kan niet van de bepalingen van onderafdeling 2 (de artikelen 7:246 BW tot en met 7:265 BW) worden afgeweken. Deze bepaling is van dwingendrechtelijk karakter. Normaliter kan van het dwingende recht niet worden afgeweken. De huurder kan deze nietige bepaling dus gewoon negeren zonder dat een beroep op vernietiging noodzakelijk is. Middels een vaststellingsovereenkomst kan wél van het dwingende recht worden afgeweken. Dit blijkt ook uit artikel 7:902 BW. Volgens dit artikel is een vaststelling ter beëindiging van onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied ook geldig als zij in strijd mocht blijken met dwingend recht, tenzij zij tevens naar inhoud of strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde. In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 23 mei 2016 (4645465 CV EXPL 15-33465) werd een geschil besproken waarbij een huurder bijgestaan door zijn advocaat met de verhuurder middels een vaststellingsovereenkomst is overeengekomen dat er maandelijks een bedrag van € 600 aan huur en € 650 aan servicekosten gedurende 10 jaren betaald zou worden. Na verloop van tijd werd door de huurder gesteld dat de servicekosten (er was nog geen onderscheid tussen bemeterde nutsvoorzieningen en servicekosten gemaakt) afgerekend dienden te worden. Deze mogelijkheid werd door de verhuurder afgewezen vanwege de overeengekomen verplichtingen in de vaststellingsovereenkomst. De rechter oordeelde dat de in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen servicekosten geen kostenpost betreft, die afhankelijk is van de mate van gebruik, maar een waardering van de waarde afgezet tegen een periode van 10 jaar voor afschrijving. Deze kosten zijn niet afhankelijk van gebruik. Volgens de rechter betroffen deze kosten geen variabele kosten, maar vaste kosten. Dat de afspraak afwijkt van het dwingende recht maakt dit volgens de rechter niet anders, omdat ingevolge artikel 7:902 BW partijen afspraken kunnen maken die in strijd zijn met dwingend recht. Een beroep op dwaling kwam deze huurder ook niet toe omdat de aanwezig geachte kennis van zijn advocaat hem werd toegerekend.

Volgens artikel 7:247 BW zijn de meeste artikelen die verhoging van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte regelen, alsmede de artikelen die betrekking hebben op berekening van de servicekosten, niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Deze artikelen kunnen door partijen ook niet in onderlinge overeenstemming van toepassing worden verklaard wegens het dwingendrechtelijke karakter. Als partijen ten aanzien van een geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd hebben verklaard om over geschillen in verband met de huurprijs of met de eindafrekening servicekosten een oordeel te geven, dan bindt deze afspraak partijen niet, omdat van deze artikelen niet in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken. In het huurrecht is vaak geregeld dat partijen wél zijn bevoegd in het voordeel van de huurder van wettelijke bepalingen af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval op grond van de artikelen 7:242 BW en 7:291 BW. De wetgever heeft het in het kader van de regels betreffende de huurprijs en de servicekosten niet wenselijk geacht dat partijen bij overeenkomsten van geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd kunnen verklaren om hier een bindend oordeel over te geven. De kantonrechter is daarom altijd de bevoegde instantie waarnaar partijen die zijn betrokken bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte zich dienen te wenden, tenzij een discussie over de levering van warmte door de Geschillencommissie Energie beoordeeld kan worden.