G.1. Het gehuurde zelf wordt niet in de vergelijking betrokken

Het gehuurde zelf wordt niet in de vergelijking betrokken. Een belangrijk uitgangspunt is dat alleen huurprijzen mogen meewegen, die werkelijk betaald zijn over de volle periode van vijf jaar. Als de verhuurder de huurder gedurende een bepaalde periode een korting geeft vanwege een moeilijke periode (de crisis), dan mag dit pand niet zonder meer in de vergelijking mee te tellen. In een crises is het belangrijk hiermee rekening te houden.

De wettelijk voorgeschreven vergelijkingsmethode kan tot rare gevolgen leiden. Bijvoorbeeld: in een straat bevinden zich zes restaurants, die allemaal goed met elkaar zijn te vergelijken. De huur per vierkante meter per restaurant bedraagt respectievelijk per jaar: € 200,00, € 400,00, €600,00, € 800,00 €1000,00 en € 1500,00. De verhuurder van het eerste restaurant vraagt nadere prijsvaststelling. De huur per vierkante meter per jaar zal vermoedelijk worden verhoogd naar € 860,00 (€ 4300,00 : 5). Als de huurder van het laatstgenoemde restaurant tegelijkertijd huurverlaging aanvraagt zal zijn huurprijs per vierkante meter per jaar vermoedelijk worden verlaagd naar € 600,00 (€ 3000 : 5).
De grootte van het gehuurde pand (de oppervlakte in vierkante meters) is dus van belang om de huurprijs te herleiden van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter, die uit de vergelijkende panden wordt gedestilleerd, naar de huurprijs die voor het gehuurde pand berekend dient te worden. Als door de deskundige de oppervlakte van het gehuurde pand in geringe mate afwijkt van de correcte oppervlakte, dan heeft dit niet zonder meer tot effect dat het rapport als onjuist gekwalificeerd wordt. Een afwijking van 5 % wordt geacht binnen een gangbare tolerantie te vallen. De bedrijfshuuradviescommissie hanteerde in dit verband een tolerantie van maximaal 5% en de kantonrechter volgde in haar vonnis van 20 april 2012 van de rechtbank Arnhem ( LJN: BW4428, sector kanton Rechtbank Arnhem, 784794 CV Expl. 11-7618 ) de commissie daarin.

Door deze rekenmethode wordt een te hoge huur verlaagd en wordt een te lage huur verhoogd. Er kan geen rekening worden gehouden met een moreel gevoel van te hoge of te lage huur. Er is wel kritiek op dit systeem geuit. De wetgever heeft zich nog niet aan een ander systeem gewaagd. Voor invoering van een systeem gebaseerd op markthuurwaarde leek volgens kamerstukken uit 2001 nog geen draagvlak te bestaan. In een uitspraak van 18 januari 1991 Noot 190 heeft de Hoge Raad dit onderschreven. Volgens de Hoge Raad moet het gehuurde buiten de vergelijking blijven volgens de tekst en de geschiedenis van deze wetsbepaling. Noot 192