Huurbeding_30

ECLI:NL:RBHAA:2012:BV3141

Deeplink

Instantie

Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak

30-01-2012

Datum publicatie

08-02-2012

Zaaknummer

188450 – KG RK 12-8

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Eerste aanleg – enkelvoudig

Inhoudsindicatie

Verzoek verlof inroepen huurbeding ex art. 3:264 BW.

De voorzieningenrechter moet in de situatie dat – vanwege het spoedeisende karakter van de onderhavige procedure – niet door bewijslevering kan komen vast te staan wat de situatie rechtens is, in beginsel terughoudend zijn met het verlenen van het verlof tot het inroepen van het huurbeding, zulks in verband met de vergaande en ingrijpende gevolgen van toewijzing van het verzoek voor de huurder. Daarbij komt dat het gevolg van inroeping van het huurbeding – te weten dat ten gevolge van de verkoop van een woning, de met betrekking tot die woning gesloten huurovereenkomst eindigt – een uitzondering is op de aan de huurder van woonruimte door de wet gegeven huurbescherming. Ook om die reden past de voorzieningenrechter terughoudendheid. In dit geval heeft de huurder zijn stellingen voldoende aannemelijk gemaakt. Het verzoek wordt afgewezen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK HAARLEM

Sector civiel recht

zaaknummer / rekestnummer: 188450 / KG RK 12-8

Beschikking van de voorzieningenrechter van 30 januari 2012

in de zaak van

de naamloze vennootschap

SNS BANK N.V.,

gevestigd te Utrecht,

verzoekster,

advocaat mr. C.C.M. Ewalds,

tegen

1. [eiser 1],

(hierna ook: [A] jr.)

advocaat mr. H. Kayed,

2. [eiseres 2],

advocaat mr. H. Kayed,

3. Eén of meer (onbekende) huurders en/of gebruikers c.q. onderhuurders,

allen wonende te [plaats],

belanghebbenden.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– het verzoekschrift

– de mondelinge behandeling d.d. 16 januari 2012

– de pro forma behandeling d.d. 27 januari 2012.

Ter terechtzitting zijn verschenen:

– namens verzoekster: C. Agterberg, accountmanager bijzonder beheer,

– mr. Ewalds voornoemd,

– [A] sr.,

– [A] jr. en [eiseres 2],

– mr. Kayed voornoemd.

Van de overige belanghebbenden is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niemand verschenen.

2. De feiten

2.1. Bij akte van hypotheek van 28 september 2007 is door [A] sr. ten gunste van verzoekster een recht van hypotheek gevestigd op het woonhuis met aangebouwde schuur, garage, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden te [postcode] [plaats] aan de [A-straat 14], kadastraal bekend [kadastrale gegevens] (hierna: het registergoed), zulks tot zekerheid voor de voldoening van de in de akte genoemde geldleningen.

2.2. In de hypotheekakte is opgenomen een beding op grond waarvan het [A] sr. niet is toegestaan het onderpand geheel of gedeeltelijk te verhuren, te verpachten, dan wel onder andere titel geheel of gedeeltelijk in gebruik of genot af te staan aan derden, zonder schriftelijke toestemming van verzoekster. Voorts heeft [A] sr. in de hypotheekakte verklaard dat het registergoed niet is verhuurd, verpacht of anderszins in gebruik is bij derden.

2.3. In de hypotheekakte en de toepasselijke algemene bepalingen is een beheers- en ontruimingsbeding opgenomen als bedoeld in art. 3:267 BW.

2.4. Blijkens de zich bij de stukken bevindende GBA-uittreksels staat [A] jr. vanaf 10 juli 2007 onafgebroken ingeschreven op het adres van het registergoed en [eiseres 2] (hierna: [B]) vanaf 19 januari 2009.

[A] sr. stond vanaf 9 april 2004 ingeschreven op het adres [A-straat 19] te [plaats], en staat vanaf 4 november 2008 tot heden ingeschreven op het adres [A-straat 11] te [plaats].

2.5. Bij de stukken bevindt zich voorts een huurovereenkomst, ondertekend door [A] sr. en [A] jr., gedateerd 10 juli 2007, waarin is vermeld dat [A] jr. als huurder van [A] sr. als verhuurder met ingang van 10 juli 2007 huurt de woonruimte, plaatselijk bekend [A-straat 14 te [plaats], voor een huurprijs van € 650,00 per maand.

3. Het verzoek

3.1. Het verzoekschrift strekt tot

a) het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door belanghebbenden van het registergoed binnen 3 dagen na betekening van de beschikking;

b) het verlenen van machtiging aan verzoekster om voornoemd registergoed in beheer te nemen, zo nodig met behulp van een deurwaarder en de sterke arm;

c) het verklaren voor recht dat de grosse van de onderhavige hypotheekakte en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen, mede strekkende tot het onder zich nemen c.q. ontruimen van het pand, in de gegeven omstandigheden door verzoekster jegens [A] sr. ten uitvoer kunnen worden gelegd door middel van ontruiming van voornoemd registergoed op een zo kort mogelijke termijn.

3.2. In overleg met partijen heeft de voorzieningenrechter de behandeling ten aanzien van het beheers- en ontruimingsbeding aangehouden tot 20 januari 2012 PRO FORMA, welke aanhouding op verzoek van verzoekster met een week is verlengd. Per faxbrief van 27 januari 2012 heeft verzoekster haar verzoek tot het verkrijgen van een machtiging om het onderpand in beheer te mogen nemen en tot een verklaring voor recht ten aanzien van het ontruimingsbeding ingetrokken.

4. De beoordeling

4.1. Verzoekster heeft bij deurwaardersexploten van 7 november 2011, 4 en 6 januari 2012 aan belanghebbenden betekend de aanzegging als bedoeld in art. 544 Rv. alsmede dat het huurbeding jegens belanghebbenden zal worden ingeroepen.

4.2. Ingevolge het bepaalde in artikel 3:264 lid 4 BW kan een huurbeding niet worden ingeroepen tegen de huurder voor zover de woonruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd en een eventueel nieuwe verhuur niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden plaatsvindt.

4.3. Verzoekster stelt dat [A] jr. zich weliswaar voor het verlijden van de hypotheekakte op het adres [A-straat 14] te [plaats] heeft ingeschreven, maar dat – gezien de omstandigheid dat hij de zoon is van de hypotheekgever – ervan uitgegaan moet worden dat op dat moment (nog) geen sprake was van huur, maar van inwoning bij zijn vader. Voorts beroept verzoekster zich op de verklaring van [A] sr. in de hypotheekakte dat het registergoed niet is verhuurd. Ten aanzien van de door belanghebbenden overgelegde huurovereenkomst, gedateerd 10 juli 2007, is namens verzoekster betwist dat deze daadwerkelijk is gesloten op 10 juli 2007. Verzoekster gaat ervan uit dat deze huurovereenkomst pas later is opgemaakt en achteraf van de datum 10 juli 2007 is voorzien. Wat betreft de overgelegde betalingsbewijzen van stortingen van gelden is namens verzoekster naar voren gebracht dat deze stortingen niet te plaatsen zijn in het kader van huur. Nu [A] jr. niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij reeds voorafgaand aan de vestiging van de hypotheek huurder was van het registergoed, kan (ook) jegens [A] jr. het huurbeding worden ingeroepen, aldus verzoekster.

4.4. Van de zijde van belanghebbenden is daartegenover gesteld dat van inwoning van [A] jr. bij zijn vader nimmer sprake is geweest. Ter onderbouwing van die stelling is namens belanghebbenden naar voren gebracht dat [A] sr. nooit in het registergoed heeft gewoond, maar dat [A] sr. in de periode van 1992 tot november 2008 onafgebroken ingeschreven heeft gestaan en woonachtig is geweest op het adres [A-straat 19] te [plaats], en vanaf november 2008 op het adres [A-straat 11] te [plaats]. [A] sr. heeft ter zitting verklaard dat hij zelf nooit in het registergoed heeft gewoond en dat hij het in 2004 heeft aangekocht om het te verhuren. [A] jr. heeft ter zitting gesteld dat hij het registergoed vanaf 2004/2005 geheel heeft verbouwd en dat hij en [B] gedurende deze verbouwing min of meer in het registergoed hebben gewoond, maar ook geregeld elders verbleven. Nadat de verbouwing was afgerond zijn [A] jr. en [B] vanaf juli 2007 onafgebroken in het registergoed gaan wonen. Op dat moment is een huurovereenkomst gesloten, gedateerd 10 juli 2007, aldus [A] jr. Vanaf dat moment is hij ook huur gaan betalen, in welk verband [A] jr. verwijst naar in het geding gebrachte bankafschriften, waarop geldstortingen zijn vermeld. Voorts zijn door [A] jr. ter ondersteuning van zijn stellingen verklaringen overgelegd van andere bewoners van het adres [A-straat] in [plaats].

4.5. De voorzieningenrechter oordeelt als volgt.

4.6. Op [A] jr. rust de stelplicht – en bij betwisting tevens de bewijslast – van zijn stelling dat hij reeds vóór 28 september 2007 huurder was van het registergoed. Bij de beoordeling en waardering van hetgeen hij in dat verband naar voren brengt, moet in aanmerking worden genomen dat de onderhavige procedure zich niet leent voor nadere bewijslevering, zoals het horen van getuigen. Dat brengt mee dat de voorzieningenrechter in de situatie dat – vanwege het spoedeisende karakter van de onderhavige procedure – niet door bewijslevering kan komen vast te staan wat de situatie rechtens is, in beginsel terughoudend moet zijn met het verlenen van het verlof tot het inroepen van het huurbeding, zulks in verband met de vergaande en ingrijpende gevolgen van toewijzing van het verzoek voor de huurder. Daarbij komt dat het gevolg van inroeping van het huurbeding – te weten dat ten gevolge van de verkoop van een woning, de met betrekking tot die woning gesloten huurovereenkomst eindigt – een uitzondering is op de aan de huurder van woonruimte door de wet gegeven huurbescherming. Ook om die reden past de voorzieningenrechter terughoudendheid.

4.7. In het onderhavige geval heeft [A] jr. naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende onderbouwd gesteld dat hij reeds vóór 28 september 2007 huurder was van het registergoed. Aan haar veronderstelling dat de overgelegde huurovereenkomst pas na verstrekking van de hypotheek is opgemaakt heeft verzoekster geen concrete aanwijzingen of omstandigheden ten grondslag gelegd. De voorzieningenrechter gaat er dan ook vanuit dat de schriftelijke huurovereenkomst is gesloten op 10 juli 2007. Dat [A] jr. (in ieder geval) vanaf die datum het genot van de woning had, is tussen partijen niet in geschil. Dat geen sprake was van huur, maar van inwoning door [A] jr. bij [A] sr. blijkt niet uit de voorhanden stukken en deze veronderstelling is door verzoekster ook niet met concrete aanwijzingen of omstandigheden gestaafd, zodat daaraan voorbij moet worden gegaan. Met betrekking tot de betaling van huur geldt dat nu [A] jr. onbetwist heeft gesteld dat hij zelf op 28 juni 2007 en 27 juli 2007 de op de bankafschriften van [A] sr. vermelde bedragen heeft gestort, ook de voorzieningenrechter daarvan uitgaat. Voor de omstandigheid dat de gestorte bedragen niet overeenkomen met de in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs per maand heeft [A] jr. als verklaring gegeven dat hij in die tijd regelmatig bedragen ter zake van huur aan [A] sr. heeft betaald, waarin mede begrepen was een vergoeding voor het gebruik c.q. de huur van het registerpand over de periode voorafgaand aan de huurovereenkomst. Die verklaring komt de voorzieningenrechter niet zodanig onaannemelijk voor dat zij om die reden reeds moet worden verworpen, terwijl voor verdere bewijslevering geen plaats is in deze procedure. De voorzieningenrechter gaat er daarom vanuit dat [A] jr. (in ieder geval) vanaf het moment van sluiten van de schriftelijke huurovereenkomst huurpenningen heeft betaald aan [A] sr. Dat bij de stortingen geen vermelding ‘huur’ is opgenomen, doet daaraan niet af.

4.8. Het vorenoverwogene leidt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat het registergoed ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds aan [A] jr. was verhuurd, zodat het huurbeding niet tegen hem kan worden ingeroepen. De door [A] sr. tegenover verzoekster bij de hypotheekakte afgelegde verklaring dat het registergoed bij de vestiging van de hypotheek niet was verhuurd, doet aan dit oordeel niet af, nu een onjuiste verklaring van [A] sr. op dit punt de huurder niet regardeert, maar een kwestie is tussen verzoeksters en [A] sr.

4.9. Nu tegen [A] jr. het huurbeding niet kan worden ingeroepen, heeft verzoekster geen belang meer bij het verzoek voor zover dat is gericht tegen [B] en de (onbekende) huurders of gebruikers van het registergoed. Het verzoek wordt daarom afgewezen.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

weigert het verzochte verlof tot het inroepen van het huurbeding jegens belanghebbenden.

Deze beschikking is gegeven door mr. E. Jochem en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2012.?