Huurbeëindiging na wederzijds goedvinden

In geval van huurbeëindiging met wederzijds goedvinden gelden de formele regels van opzegging niet. Partijen kunnen dan zonder inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur beëindigen. Zie artikel 7:271 lid 8 BW. Er hoeft dan niet voldaan te worden aan de termijnen van opzegging of de aanwezigheid van een geldige grond van opzegging.
Overeenstemming over deze wijze van huurbeëindiging kan niet bij het sluiten van de huurovereenkomst worden overeengekomen. Deze mogelijkheid van huurbeëindiging met wederzijdse toestemming kan alleen na het sluiten van de huurovereenkomst worden overeengekomen. Dit is uiteraard gesteld om misbruik van deze regel te voorkomen.

In het arrest IIsselmuiden/Brouwers (HR 19 april 1996, ECLI:HR:HR:1996:ZC2043) heeft de Hoge Raad het  volgende aangegeven: “(…) met de strekking van de huurbeschermingsregeling onverenigbaar is dat een huurder zonder meer reeds bij het aangaan van de huur of tijdens de looptijd ervan, voordat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, rechtsgeldig kan toestemmen in de beëindiging van de huurovereenkomst”.

Door dit arrest lijkt een huurbeëindiging in gezamenlijk overleg zonder opzegging niet mogelijk. In de praktijk wordt hier niet zo strikt naar gekeken. Als de verhuurder te kennen geeft de huurovereenkomst te willen beëindigen, maar nog geen opzegging heeft gestuurd en partijen daarna in onderling overleg tot huurbeëindiging komen, dan zou het wel heel vreemd zijn als de verhuurder louter als formaliteit nog een opzegging zou moeten sturen. Als de wilsovereenstemming van beide partijen is gericht op huurbeëindiging, dan zal er ook geen procedure worden gevoerd over het niet voldoen van de gestelde formaliteiten. Voor zover mij bekend is in dit verband nog geen procedure gevoerd.

Schriftelijk aangaan van deze huurbeëindiging is niet vereist, maar wel aan te bevelen om bewijsproblemen over deze afspraken te voorkomen. In de literatuur wordt het schriftelijkheidsvereiste bepleit om problemen over de gemaakte mondelinge afspraken te voorkomen.

Het inleveren van de sleutels van het gehuurde levert geen overeenstemming tot huurbeëindiging op. In het vonnis van de rechtbank Limburg van 15 november 2017 ECLI:NL:RBLIM:2017:11053 stond een vraag centraal of de huurovereenkomst nog voortduurde of dat deze door het verlaten van de woning en het inleveren van de sleutels door huurder was beëindigd.
De kantonrechter stelde voorop dat de huurovereenkomst niet automatisch of van rechtswege eindigt omdat het gehuurde, al dan niet met instemming van de verhuurder, wordt ontruimd en verlaten. Van een instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst was in deze procedure niet gebleken. Evenmin was gebleken dat de huurovereenkomst door opzegging was geëindigd. Dit hield in dat de huurovereenkomst nog voortduurde.

Dit lijkt mij een juiste beslissing. Voor het beëindigen van de huur dient immers een opzegging of een ontbinding als basis te dienen. Als er geen sprake is van een opzegging of een ontbinding, dan kan de overeenkomst zijn beëindigd door wederzijds goedvinden. Als geen van deze mogelijkheden is aangetoond of aannemelijk is gemaakt, dan loopt de huurovereenkomst dus door. De huurder zou wel aannemelijk kunnen maken dat de huurovereenkomst is beëindigd als de verhuurder de woning na het inleveren van de sleutel opnieuw verhuurt. Dan is het wel aannemelijk dat partijen overeenstemming hebben over de huurbeëindiging.