Huurcie en 7 262 BW

ECLI:NL:GHAMS:2015:3849

 

Instantie Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak 15-09-2015

Datum publicatie 23-11-2015

Zaaknummer 200.156.510/01

Rechtsgebieden Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Huur van woonruimte. Huurcommissie stelt op verzoek van huurder huurprijs vast, waarna verhuurder geen beslissing van de rechter heeft gevraagd, als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW. Verhuurder stelt nadien met huurder een hogere huurprijs te zijn overeengekomen. Deze gestelde overeenkomst kan niet als vaststellingsovereenkomst worden aangemerkt. Zij brengt ook niet mee dat het beroep van de huurder op de vaststelling van de huurcommissie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, mede omdat verhuurder bekend kon zijn met de wettelijke en dwingend rechterlijke systematiek van art. 7:262 en 265 BW.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl 

WR 2016/127 met annotatie van C.L.J.M. de Waal 

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.156.510/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland: 2894304 CV EXPL 14-3066

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 september 2015

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D.E.J. Maes te Haarlem.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1Het verloop van het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 19 september 2014 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter) van 30 juli 2014, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

– memorie van grieven, met producties;

– memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw recht doende, zijn vordering alsnog zal toewijzen, [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van wat hij, [appellant] , krachtens het vonnis waarvan beroep heeft voldaan en [geïntimeerde] voorts zal veroordelen in de proceskosten van beide instanties, met nakosten en wettelijke rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘De feiten’ een tweetal feiten vermeld en tot uitgangspunt genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Voor zover [appellant] zich met grief 1 erover beklaagt dat de kantonrechter bepaalde feiten niet heeft vastgesteld, zal het hof de weergave van de vaststaande feiten, voor zover relevant, hierna aanvullen.

3De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [geïntimeerde] huurt van [appellant] krachtens een huurovereenkomst van 30 oktober 2012 met ingang van 1 november 2012 een woning gelegen aan de [adres] (verder: de woning) voor een huurprijs die aanvankelijk € 700,=, inclusief servicekosten en bijkomende leveringen en diensten, bedroeg.

(ii) Op verzoek van [geïntimeerde] heeft de huurcommissie op 17 juli 2013 de huurprijs van de woning inclusief voorschot servicekosten vastgesteld op € 430,33 per maand.

(iii) [appellant] heeft niet binnen de daarvoor geldende termijn een beslissing van de rechter op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW gevorderd.

(iv) Bij brief van 24 oktober 2013 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] onder meer het volgende geschreven:

“De huurcommissie heeft een uitspraak gedaan en daarbij bent u niet in bezwaar gegaan en de uitspraak van de huurcommissie is op dit moment van kracht zoals het wettelijk geregeld is.

Geef u de mogelijkheid om de openstaande bedrag over te maken binnen zeven dagen.

Het bedrag bedraagt 568 euro

Dat betreft

Servicekosten

Geleverde diensten

Teveel betaalde huur

Verzoek u dit bedrag binnen zeven dagen over te maken.

Zo niet zal ik het bedrag met de huur verrekenen dan wel naar de kantonrechterstappen en de kosten zijn voor u dat betreft 300 euro.”

( v) Bij e-mailbericht van 28 oktober 2013 heeft [appellant] hierop onder meer als volgt gereageerd:

“Vanmorgen ontving ik een brief op jouw naam gedateerd 24 oktober jl.

Mede op grond van onderstaande mail en het fijt dat de brief niet is ondertekend, ga er vanuit dat er iemand probeert ons tegen elkaar op te stoken. De zaak is immers geschikt en we zijn overeengekomen niet in hoger beroep te gaan.

De overeengekomen huur van € 552 voor oktober 2013 is keurig volgens afspraak voldaan en voor november heb je reeds de helft overgemaakt. De andere helft zie ik graag vóór 1 november bijgeschreven.”

3.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [geïntimeerde] , alsmede veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 967,92, te vermeerderen met € 605,25 per maand, althans het periodieke bedrag dat naar wettelijke bepalingen als huurprijs geldt voor de woning (of gedeelte ervan) sedert 1 juli 2014. Hij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat, nadat de huurcommissie op 17 juli 2013 de huurprijs inclusief voorschot servicekosten had vastgesteld op € 430,33 per maand, partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs voor de woning inclusief voorschot servicekosten € 552,08 zou bedragen, en dat zij dit aldus onderling hebben geregeld om te voorkomen dat [appellant] , die het niet eens was met de uitspraak van de huurcommissie, daartegen hoger beroep zou moeten instellen. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] in oktober 2013 een bedrag van € 552,= betaald, maar daarna maandelijks een bedrag van € 431,=, zodat berekend tot en met de maand juni 2014 een huurschuld van € 967,92 is ontstaan. [geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep overwogen, kort gezegd, dat in het midden kan blijven of partijen in afwijking van de uitspraak van de huurcommissie een hogere huur zijn overeengekomen, omdat artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak was verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, welke bepaling krachtens artikel 7:265 BW van dwingend recht is. Nu [appellant] een dergelijke vordering niet heeft ingesteld, worden, aldus de kantonrechter, partijen derhalve geacht te zijn overeengekomen dat de huurprijs voor de woning € 430,33 per maand bedraagt en slaagt – nu vaststaat dat [geïntimeerde] maandelijks € 431,= huur inclusief voorschot servicekosten heeft betaald – het verweer van [geïntimeerde] dat geen sprake is van een huurschuld. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

De tweede en derde grief van [appellant] strekken ertoe de beslissing van de kantonrechter om zijn vordering af te wijzen en de gronden die daartoe zijn gebezigd, geheel aan het oordeel van het hof te onderwerpen.

3.5.

Met zijn derde grief, die het hof eerst zal behandelen, stelt [appellant] zich op het standpunt dat, ook als de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW, partijen niettemin onderling een huurprijs kunnen overeenkomen die van die uitspraak afwijkt, en dat derhalve de wettelijke bepaling dat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld hun bevoegdheid om onderling iets anders overeen te komen onverlet laat.

3.6.

Uitgangspunt van de wettelijke systematiek is dat als de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW, partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld – tenzij een van hen, kort gezegd, binnen acht weken een beslissing van de rechter vordert –, welke bepaling op grond van artikel 7:265 BW van dwingend recht is.

3.7.

Volgens het hof moet het standpunt van [appellant] worden beoordeeld als een beroep op artikel 7:902 BW, dat bepaalt dat een vaststelling ter beëindiging van onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied ook geldig is als zij in strijd mocht blijken met dwingend recht, tenzij zij tevens naar inhoud of strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde. Het standpunt van [appellant] komt er, aldus beschouwd, op neer dat hij met [geïntimeerde] een geschil had omtrent de door deze te betalen huurprijs voor de woning, dat de huurcommissie ter zake een uitspraak heeft gedaan waaromtrent hij binnen de daarvoor geldende termijn weliswaar geen beslissing van de rechter heeft gevorderd, maar dat het hem en [geïntimeerde] krachtens deze bepaling vrijstond om in afwijking van de in artikel 7:262 lid 1 BW j? artikel 7:265 BW besloten liggende systematiek zelf een andere huurprijs overeen te komen omdat daarmee een vaststelling ter beëindiging van een geschil op vermogensrechtelijk gebied tot stand kwam die niet in strijd met de openbare orde of goede zeden was, zodat die afspraak niettemin geldig is. Het hof kan [appellant] hierin niet volgen en oordeelt dat, ook indien na de uitspraak van de huurcommissie tussen [appellant] en [geïntimeerde] een andersluidende afspraak is tot stand gekomen – wat [geïntimeerde] betwist –, deze weliswaar als een vaststelling ter beëindiging van een geschil op vermogensrechtelijk gebied kan worden aangemerkt, maar niet geldig kan worden geoordeeld. Een vaststellingsovereenkomst waaruit verbintenissen voortvloeien waarvan de tenuitvoerlegging een rechtstoestand in het leven roept die in strijd is met een regel van dwingend recht, is immers alleen geldig indien het geschil is terug te voeren op onzekerheid over de uitleg van een regel van dwingend recht of over de toepassing daarvan. Voorwaarde voor toepassing van artikel 7:902 BW is daarbij dat tussen partijen een serieus verschil van mening bestaat over de uitleg of de toepassing van een regel van dwingend recht waarover ook in redelijkheid verschil van mening kan bestaan (zie o.m. ook Toelichting Ontwerp Meijers, Boek 7, m.n. p. 1140), welke uitleg of toepassing pas achteraf onjuist blijkt te zijn. Daarvan is in het onderhavige geval in het geheel geen sprake, reeds omdat [appellant] daartoe onvoldoende heeft gesteld. Dit betekent dat grief 3 faalt.

3.8.

Met zijn tweede grief betoogt [appellant] dat – als juist is dat na vaststelling van de huurprijs door de huurcommissie partijen een regeling zijn aangegaan om een procedure bij de rechter te vermijden en dat [geïntimeerde] zich aanvankelijk weliswaar daarnaar heeft gedragen maar zich na het verstrijken van de termijn voor het instellen van een vordering bij de rechter op die uitspraak van de huurcommissie is gaan beroepen – het beroep van [geïntimeerde] op de inhoud van de uitspraak van de huurcommissie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof acht dit enkele feit, indien juist, bij afwezigheid van bijkomende omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen nopen, onvoldoende om tot de conclusie te leiden dat het beroep van [geïntimeerde] op de uitspraak van de huurcommissie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW, mede omdat [appellant] zelf bekend was althans bekend kon zijn met de wettelijke en dwingendrechtelijke systematiek zoals vervat in artikel 7:262 lid 1 j? artikel 7:265 BW. Dit brengt mee dat ook grief 2 tevergeefs is voorgesteld.

3.9.

[appellant] heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitkomst dan waartoe hiervoor is gekomen kunnen leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.10.

De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 308,= aan verschotten en op € 632,= aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak, en is in het openbaar uitgesproken op 15 september 2015 door de rolraadsheer.