Huurovereenkomst niet eeuwigdurend

ECLI:NL:HR:2005:AT5525

Instantie Hoge Raad

Datum uitspraak 07-10-2005

Datum publicatie 07-10-2005

Zaaknummer

C04/164HR

Formele relaties

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2005:AT5525 

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Cassatie

Inhoudsindicatie

huurovereenkomst die niet door verhuurder kan worden opgezegd; opzegging wegens dringend eigen gebruik; rechtsgeldigheid van huurovereenkomst in geval van opzeggingsverbod verhuurder; genot van een zaak “gedurende een bepaalde tijd” als kenmerk van een huurovereenkomst; criteria.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl 

JHV 2005/224 

JOL 2005, 546 

NJ 2005, 530 

JWB 2005/334 

Uitspraak

7 oktober 2005

Eerste Kamer

Nr. C04/164HR

JMH

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[Eiser],

wonende te [woonplaats],

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans,

t e g e n

KONINKLIJKE TPG POST B.V.,

gevestigd te ‘s-Gravenhage,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.

1. Het geding in feitelijke instanties

Eiser tot cassatie – verder te noemen: [eiser] – heeft bij exploot van 9 oktober 2002 verweerster in cassatie – verder te noemen: TPG – gedagvaard voor de rechtbank, sector kanton, te Zutphen, locatie Groenlo, en gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:

Ia) primair: de gehele in de dagvaarding bedoelde huurovereenkomst nietig te verklaren dan wel te vernietigen;

Ib) subsidiair: de bepaling in het eerste lid van artikel A van Allonge 1 van 29 juni 1999 nietig te verklaren dan wel te vernietigen en te verklaren voor recht dat op 1 december 2002, althans op een datum die de kantonrechter vermeent te behoren, de huurovereenkomst eindigt;

Ic) meer subsidiair: te verklaren voor recht dat het beroep van TPG op huurbescherming in de gegeven omstandigheden misbruik van recht oplevert, althans in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid;

II TPG te veroordelen om de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] aan het [a-straat 1] binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen met al de haren en het hare en al degenen die van harentwege het gehuurde occuperen en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging van hem om de ontruiming bij gebreke van ontruiming door TPG zelf te bewerkstelligen, zonodig met behulp van justitie en politie, zulks op kosten van TPG.

III TPG te veroordelen tot een gebruiksvergoeding gelijk aan de normaal verschuldigde huur van € 692,– voor de duur van de tijd dat zij in het genot blijft van het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde, waarbij een gedeelte van een maand wordt gelijkgesteld met een hele maand;

IV TPG te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen een bedrag als bedoeld in art. 238 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

TPG heeft de vorderingen bestreden.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 12 mei 2003 de vorderingen afgewezen.

Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem. Bij akteverzoek heeft [eiser] zijn eis vermeerderd met een beroep op art. 6:258 BW voor het geval een naar zijn mening tenminste nietig beding niet wordt geconverteerd in een geldig beding, onderscheidenlijk de nietige overeenkomst niet wordt geconverteerd in een geldige huurovereenkomst.

Bij arrest van 9 maart 2004 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

TPG heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) TPG, destijds nog genaamd PTT Post B.V., heeft op 1 december 1994 van Postkantoren BV een sorteerruimte gehuurd die deel uitmaakt van het postkantoor aan het [a-straat] te [plaats]. Op 29 juni 1999 hebben TPG en Postkantoren BV een zgn. ‘Allonge I’ bij de huurovereenkomst getekend, waarvan art. A lid 1 bepaalt dat het recht van de verhuurder tot opzegging van de huurovereenkomst per 1 februari 1999 is vervallen.

(ii) Op 9 juni 2000 heeft [eiser] het postkantoor van Postkantoren BV gekocht; In de verkoopvoorwaarden is vermeld: “Het verkochte wordt deels in verhuurde staat geleverd; koper verklaart nadrukkelijk bekend te zijn met de inhoud van de bij verkoop meegeleverde huurovereenkomst, (…) en allonge I d.d. 29-6-99”. Bij akte van 19 juli 2000 is het postkantoor aan [eiser] overgedragen. De transportakte bevat soortgelijke bepalingen als de koopovereenkomst.

(iii) [Eiser] heeft de huurovereenkomst overgenomen op de voet van art. 6:159 BW.

(iv) Op 31 mei 2002 heeft [eiser] de huurovereenkomst met TPG doen opzeggen tegen 1 december 2002, op de grond dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hij heeft daarbij onder meer aangevoerd dat de huurovereenkomst deels of geheel nietig is, omdat het voor hem niet mogelijk is deze op te zeggen.

3.2 Aan zijn hiervoor onder 1 vermelde vordering heeft [eiser] ten grondslag gelegd, voor zover in cassatie van belang, dat het in allonge I vervatte opzeggingsverbod tot gevolg heeft dat aan de huurovereenkomst het wettelijk vereiste tijdelijke karakter is komen te ontbreken en deze daarom nietig is, althans dat art. A lid 1 van allonge I nietig is. De kantonrechter heeft die stellingen verworpen en de vordering afgewezen. Het hof heeft dat vonnis bekrachtigd, nadat het met betrekking tot de grieven I en II, die zich richtten tegen de overwegingen omtrent de genoemde stellingen, als volgt had overwogen (rov. 4.4).

Het feit dat [eiser], als verhuurder, de huurovereenkomst niet (meer) kan opzeggen, leidt niet ertoe dat die overeenkomst geen tijdelijk karakter (meer) heeft, aangezien de overeenkomst nog wel door de huurder kan worden opgezegd en ook door de verhuurder kan worden beëindigd door ontbinding indien de huurder het gehuurde niet langer gebruikt of wanprestatie pleegt. Daaraan doet niet af dat dergelijke vormen van beëindiging afhankelijk zijn van (gedragingen van) de huurder. Ook de contractuele mogelijkheden om ruimte bij te huren, onder te verhuren of rechten uit de overeenkomst over te dragen aan derden en de mogelijkheid van wijzigingen op vennootschapsrechtelijk terrein aan de zijde van TPG brengen niet mee dat de huurovereenkomst eeuwigdurend is. Voorts geldt dat onderhuur en huuroverdracht aan derden slechts mogelijk is met medewerking van de verhuurder, hetgeen niet anders wordt doordat de verhuurder slechts op redelijke gronden zijn medewerking mag weigeren en de verhuurder bij de overeenkomst in beginsel toestemming heeft gegeven wanneer de derde, kort gezegd, een TPG- of ING-onderneming is.

3.3.1 De beide onderdelen richten zich tegen rov. 4.4. Het eerste onderdeel behelst de klacht dat het hof heeft nagelaten het juridische kader te geven voor zijn beslissing omtrent de eeuwigdurendheid van de huur, en dat, voor zover het hof bij zijn beoordeling van de op die vraag betrekking hebbende grieven I en II van een andere rechtsopvatting is uitgegaan dan die welke blijkt uit het arrest HR 8 november 1968, NJ 1969, 11, het oordeel van het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Dit onderdeel faalt. Het hof heeft bij zijn beslissing kennelijk tot uitgangspunt genomen dat ingevolge het op deze zaak nog toepasselijke art 7A:1584 (oud) BW – dat tot eigenschap van de huurovereenkomst bestempelde dat het genot van de zaak door de verhuurder “gedurende een bepaalde tijd” aan de huurder werd afgestaan – tot de kenmerken van een huurovereenkomst behoort dat deze de huurder niet een altijddurend gebruiksrecht verschaft, welk uitgangspunt in cassatie niet is bestreden. Het hof behoefde dit uitgangspunt niet uitdrukkelijk te vermelden.

3.3.2 Onderdeel 2 keert zich tegen de vier gronden waarop het hof zijn oordeel heeft doen stoelen dat van de onderhavige huurovereenkomst niet kan worden gezegd dat zij geen tijdelijk karakter heeft. Het onderdeel klaagt dat de argumenten (a) dat de overeenkomst door de huurder opzegbaar is, en (b) dat de huurovereenkomst in geval van, kort gezegd, wanprestatie van de verhuurder ontbindbaar is, ondeugdelijk zijn, (c) dat het door het hof kennelijk gehanteerde argument dat het in theorie “eeuwige” leven van een rechtspersoon niet van belang is, onjuist, althans onbegrijpelijk is, en (d) dat ‘s hofs oordeel dat de omstandigheid dat onderhuur en overdracht aan derden van de rechten uit de overeenkomst aan de medewerking van de verhuurder zijn onderworpen, zij het met de modaliteiten als door het hof overwogen, een en ander niet anders maken, eveneens onjuist, althans onbegrijpelijk is.

3.3.3 Deze klachten falen. Voor zover het onderdeel ervan uitgaat dat het hof de omstandigheden onder (a) en onder (b) als doorslaggevend heeft aangemerkt, mist het feitelijke grondslag, omdat het hof dat niet heeft gedaan. Voor het overige moet worden aangenomen dat, zoals volgt uit hetgeen het hof in rov. 4.4 heeft overwogen, het bestaan van de mogelijkheid tot opzegging door de huurder, in samenhang met andere omstandigheden, kan bijdragen tot het oordeel dat de overeenkomst een tijdelijk karakter heeft. Daaraan doet niet af hetgeen is overwogen in het genoemde arrest van 8 november 1968, waarin de mogelijkheid dat uitsluitend de huurder tot opzegging bevoegd is als een der omstandigheden is aangemerkt die kunnen bijdragen tot het oordeel dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter mist. Voorts belet de omstandigheid dat elke huurovereenkomst ontbindbaar is op gronden als door het hof genoemd niet, dat die omstandigheid kan bijdragen aan het evenbedoelde oordeel. Met het onder (c) bedoelde argument heeft het hof kennelijk geoordeeld dat de omstandigheid dat de huurder een rechtspersoon is, in het onderhavige geval de conclusie niet rechtvaardigt dat de overeenkomst tijdelijk karakter mist, waarbij het hof heeft laten meewegen dat onderhuur en huuroverdracht aan toestemming van de verhuurder zijn onderworpen, hetgeen het hof zonder schending van enige rechtsregel heeft kunnen doen. Het hof is kennelijk van oordeel geweest dat uit hetgeen het in rov. 4.4 heeft overwogen volgt dat in redelijkheid mag worden verwacht dat aan de huurovereenkomst te eniger tijd een einde zal komen. Dat oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk, gelet op het feit dat het gaat om een huurovereenkomst met betrekking tot een gedeelte van een gebouw met een specifieke bestemming, en mede gezien de mogelijkheden die art. 6:248 en 6:258 BW in de daar bedoelde situaties bieden.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van TPG begroot op € 359,34 aan verschotten en € 2.200,– voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren H.A.M. Aaftink, A.M.J. van Buchem-Spapens, P.C. Kop en E.J. Numann, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 7 oktober 2005.