Huurovereenkomst van bepaalde termijn en opzeggingsmogelijkheden

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het volgende uw aandacht.

 

Uw vraag

U heeft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten met betrekking tot een woning. Op last van de gemeente moet u de woning op 1 augustus 2007 moet verlaten, omdat de woning een bedrijfsbestemming heeft en geen woonbestemming.

 

Antwoord   

Uit uw mailbericht maak ik niet op dat de Leegstandswet van toepassing is. Evenmin lijkt de overeenkomst te voldoen aan de voorwaarden van een overeenkomst voor bepaalde tijd (zie  HYPERLINK “http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=huurovereenkomstvoorbpaaldeenonbepaaldeduur.php” http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=huurovereenkomstvoorbpaaldeenonbepaaldeduur.php), zodat u een overeenkomst heeft gesloten voor onbepaalde duur.

 

De verhuurder is echter niet in staat om u na 1 augustus 2007 het rustig huurgenot te verschaffen, zodat de verhuurder toerekenbaar tekort schiet.

 

Opzegtermijn

Ook nu de overeenkomst voor onbepaalde periode geldt behoudt de overeengekomen tijdsclausule haar werking. Dit betekent dat het contract een contractuele beperking heeft van een aantal tijdstippen waartegen de huurovereenkomst kan worden opgezegd. In artikel 7:271 lid 2 BW staat dat een huurovereenkomst van onbepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Er staat dus niet dat partijen de huur kunnen opzeggen tegen iedere voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Het staat huurder en verhuurder dus vrij aan te geven dan niet tegen iedere betaaldag kan worden opgezegd, maar slechts tegen een bepaalde in de toekomst gelegen betaaldag.  

 

Tekortschieten verhuurder

In een normale situatie zou de verhuurder gelijk hebben en zou u de huur alleen kunnen beëindigen met een opzegtermijn van een maand tegen 1 augustus 2007. In een normale situatie zou u helemaal niet genoodzaakt worden om de huur te beëindigen. Hier is dus niet sprake van een normale situatie.  Door het tekortschieten van de verhuurder moet u echter verhuizen. Dit tekortschieten is de verhuurder aan te rekenen. De verhuurder heeft immers in te staan dat het gehuurde geschikt is voor het doel waarvoor het is verhuurd (dus als woning). De verhuurder schiet nu al te kort, omdat de woning niet aan het overeengekomen doel beantwoordt. Uw verhuurder is daarom schadeplichtig. Aangezien de verhuurder toerekenbaar tekort schiet kunt u de overeenkomst ontbinden.

 

Ontbinding overeenkomst     

U moet de huurovereenkomst niet opzeggen maar ontbinden. Ontbinding van de huurovereenkomst kan alleen via de rechter. U moet dus een gemachtigde inschakelen om de huurovereenkomst te laten ontbinden door een dagvaarding. Door de huurovereenkomst te ontbinden kunt u ook schadevergoeding vorderen. U kunt bijvoorbeeld verhuis- en inrichtingskosten vorderen. Deze kosten belopen een standaard bedrag van € 5000,- Verder  hoeft u door ontbinding van de overeenkomst de termijn van opzegging niet in acht te nemen. U kunt door het tekortschieten van de verhuurder de overeenkomst beëindigen tegen 1 juni 2007.

 

As u de huurovereenkomst opzegt, dan gooit u al uw rechten weg. Zelf als u de overeenkomst met een verkeerde termijn opzegt is deze door de conversie regel van artikel 7:271 lid 6 BW toch geldig. Een opzegging is een eenzijdige rechtshandeling: het is uw wil waarvoor geen overeenstemming van de andere partij nodig is om een rechtshandeling (beëindiging van de huurovereenkomst) tot stand te brengen.

 

Ingebrekestelling

Een ingebrekestelling is niet nodig, omdat de verhuurder in verzuim verkeerd vanwege het feit dat hij zijn verplichtingen niet na kan komen. Ik adviseer u desondanks de verhuurder schriftelijk van uw standpunt (zoals boven verwoord) op de hoogte te brengen en de verhuurder de keuze te geven:

of huurbeëindiging per 1 juni 2007 in gezamenlijk overleg, terwijl u als vergoeding van uw schade over mei geen huur hoeft te betalen en onvoorwaardelijke teruggave van uw waarborgsom of

ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter tegen 1 juni 2007 en vordering van verhuis- en inrichtingskosten van € 5000,- en veroordeling in de proceskosten;

 

Als de verhuurder eigenwijs is en van mening blijft dat hij gelijk heeft, dan adviseer ik u een gemachtigde in te schakelen om de huurovereenkomst te laten ontbinden.  Als de verhuurder verstandig is kiest hij voor optie 1.

 

Tot slot

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl