Ad 1. De duur van de overeenkomst

Uit artikel 16 lid 4 Leegstandwet blijkt dat de gemeente voor minimaal 6 maanden een vergunning kan verlenen voor alle soorten verhuren behalve voor die van te koop staande huurwoningen. Voor te koop staande huurwoningen kan de gemeente een vergunning van minimaal drie maanden verlenen (toekomstig beleid, in te voeren medio 2016). Deze vergunning kan afhankelijk van de aard van de soort woonruimte (zie artikel 15 lid 5 tot en met 7 Leegstandwet) worden verlengd. De vergunning is niet gebonden aan een bepaalde huurder. De woning hoeft dus niet gedurende de duur waaronder deze onder de Leegstandwet kan worden verhuurd (5,7 of 10 jaar) niet aan dezelfde huurder verhuurd te worden. Als nog niet bekend is wie de huurder van de woning wordt, dan kan in de vergunning worden bepaald dat de huurder op een later tijdstip nog aan de gemeente bekend wordt gemaakt.
Bijvoorbeeld: er is een vergunning verleend voor 2 jaar. In de huurovereenkomst is een huurperiode van één jaar genoemd. De huurder zegt de overeenkomst op tegen het einde van de overeengekomen duur. De verhuurder kan voor de rest van de termijn en de eventueel nog te verlengen termijnen de woning aan een nieuwe tijdelijke huurder verhuren. De verhuurder kan de overeenkomst opzeggen met inachtneming van de in artikel 16 lid 5 Leegstandwet genoemde termijn. De wettelijke opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:274 BW zijn niet van toepassing. De nieuwe huurovereenkomst moet natuurlijk ook voldoen aan de bepalingen van de Leegstandwet. De huurder is daardoor op de hoogte van de bepaalde duur en de beperkte huurbescherming.

Aangezien artikel 7:271 leden 1 en 2 BW vanaf 1 juli 2016 van toepassing zijn, eindigt de overeenkomst weliswaar van rechtswege, doch dan moet er bij overeenkomsten met een duur als genoemd in artikel 7:271 lid 1 sub a en b BW volgens de letterlijke tekst van de wet wel een mededeling worden gedaan dat het gehuurde ontruimd dient te worden. Deze mededeling moet tenminste drie maanden voor het einde van de overeenkomst en uiterlijk één maand voor het einde van de overeenkomst worden gedaan. Deze overeenkomsten kunnen maximaal voor de duur van twee jaren worden gesloten. Als de vergunning haar geldigheid verliest, eindigt de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet van rechtswege, doch wordt deze overeenkomst bij gebreke van een opzegging omgezet in een reguliere huurovereenkomst als de overeenkomst langer dan één jaar heeft geduurd en de huurder na verstrijken van deze termijnen met toestemming van de verhuurder gebruik van het gehuurde blijft maken en de vergunningsduur tevens is verstreken.

Vóór de laatste wetswijziging gold dat de huurovereenkomst altijd opgezegd diende te worden, omdat opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte altijd opgezegd diende te worden, omdat artikel 7:228 lid 1 BW was uitgesloten. Dat lijkt nu dus anders geformuleerd voor huurovereenkomsten ten behoeve van woonruimte met een huurperiode, die maximaal twee jaren luiden, waarvoor artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing is verklaard. Gezien het feit dat artikel 7:271 lid 1 BW niet is uitgesloten, doch artikel 16 Leegstandwet toch vermeldt dat de huurovereenkomst, ook die met een overeengekomen huurperiode van minder dan twee jaar, moet worden opgezegd, adviseer ik deze regeling zekerheidshalve te volgen en de overeenkomst toch op te zeggen, ook als de huurperiode niet langer dan twee jaar duurt. Het kan niet de bedoeling van de wet zijn geweest om de opzegging buiten toepassing te verklaren.

De wet lijkt hier een slordigheid te bevatten. Voordat het huidige artikel 7: 271 BW in werking trad luidde artikel 7:271 lid 1 BW tot en met juni 2016 als volgt: “In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd”.

Het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW is bedoeld geweest om tijdelijke verhuringen te bevorderen en om de huurder geen huurrechten te geven na beëindigen van deze contracten. De gronden van opzegging zijn daarom niet van toepassing verklaard. Wijziging van de redactie van dit artikel heeft volgens mij het onbedoelde effect gehad dat bij huurovereenkomsten die in het kader van de Leegstandwet voor bepaalde tijd zijn gesloten, ook de mededeling als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing zou zijn. Dat lijkt mij toch een merkwaardige consequentie. Allereerst is de overeenkomst op grond van de Leegstandwet niet een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid BW. Beide overeenkomsten kunnen voor bepaalde tijd worden gesloten. Voor beide overeenkomst geldt een afwijkende regeling. Overeenkomsten die op grond van de Leegstandwet zijn gesloten kunnen langer dan 2 jaar duren en kunnen toch worden beëindigd zonder dat de huurder huurbescherming toekomt.

Als de tekst van artikel 7:271 lid 1 BW letterlijk zou worden gevolgd, dan zou een overeenkomst op grond van de Leegstandwet die niet langer dan 2 jaar duurt anders beëindigd moeten worden dan de overeenkomst die voor een langere periode loopt. Daarnaast kan een huurperiode op grond van artikel 7:271 lid 1 BW niet verlengd op straffe van het omzetten van de huurperiode voor bepaalde tijd naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd.  Op grond van de Leegstandwet kan de overeenkomst die voor bepaald tijd is gesloten wel worden verlengd, zonder dat de overeenkomst voor  onbepaalde tijd wordt verlengd, mits deze verlengde overeenkomst nog binnen de periode valt waarvoor een vergunning is verleend.

Ik kan niet anders concluderen dan dat van het huidige artikel 7:271 lid 1 BW de specifieke regelingen voor overeenkomsten voor korte tijd niet van toepassing is op overeenkomsten die op grond van de Leegstandwet zijn gesloten. Mijns inziens geldt wel het zinsdeel “zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd”, welk zinsdeel ook gold voordat artikel 7:271 lid 1 BW was gewijzigd. Dit geldt volgens mij ook voor de mogelijkheden van opzegging voor opzegging van de overeenkomsten op basis van artikel 7:274 lid 2 BW.

Verder hoeft de huurovereenkomst niet te worden opgezegd als er sprake is van een samenloop van het einde van de vergunning met het einde van de huurovereenkomst. (Brief van de Minister Voor Wonen en Rijksdienst, 19 maart 2013, vergaderjaar 2012-2013, 33 436, nr. 36, Wijziging van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand van gebouwen en woningen, pagina 3).In de brief als genoemd in deze link staat uitdrukkelijk vermeld: “Wat betreft de samenloop van het einde van de vergunning met het einde van de huurovereenkomst is, ook gezien de in het Kamerdebat gewisselde argumenten, gebleken dat de wettelijke bepalingen hierover in de Leegstandwet tot onduidelijkheid zouden kunnen leiden. Om op dit punt duidelijkheid te bieden stel ik dan ook een nota van wijziging voor waarmee wordt verduidelijkt dat de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet in elk geval eindigt op het moment dat de vergunning eindigt, en dat in dat geval geen opzegging vereist is. Uiteraard moet de huurder wel op de hoogte worden gesteld van het feit dat de huur eindigt. Het verdient dus aanbeveling de huur wel gewoon op te zeggen”.

Hier maak ik uit op dat er alleen sprake is van huurbeëindiging zonder opzegging als er sprake is van samenloop van het einde van de vergunning met het einde van de huurovereenkomst. In dit geval hoeft er dus niet opgezegd te worden. Er zal dan wel naar de huurder een mededeling van het einde van de huurperiode gedaan moeten worden. het gaat hier dan om een ontruimingsaanzegging, waarvoor geen termijnen gelen. Mocht de huurovereenkomst voor een langere periode zijn aangegaan dan dat de periode waarover een vergunning is verleend, dan dient de overeenkomst wel opgezegd te worden, aangezien de huurder dan met goedvinden van de verhuurder in het gehuurde verblijft na het einde van de vergunning. In dat geval zal er een reguliere huurovereenkomst ontstaan, waarvoor de normale gronden van opzegging van toepassing zijn. Dit geldt eens te nu in deze toelichting staat vermeld dat de opzegging wél nodig is: “In alle andere gevallen, namelijk wanneer de verhuurder of huurder beoogt dat de huurovereenkomst eerder eindigt dan bij het eind van de vergunning (…)”.

Dat de opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:274 BW in de opzegging niet genoemd hoeven te worden, scheen een huurder te vergeten, waarvan de huur werd opgezegd wegens woonfraude. Deze opzegging werd door de huurder aangevochten. De huurder was van oordeel dat er sprake was van misbruik van recht omdat de huurovereenkomst uitsluitend is opgezegd vanwege een onjuist vermoeden van woonfraude en er geen enkel bezwaar bestaat tegen voortzetting van de huurovereenkomst tot de einddatum van de vergunning op grond waarvan tijdelijk mag worden verhuurd. Het hof te Amsterdam stelde in haar arrest van 28 maart 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:1061) de verhuurder in het gelijk.
In deze kwestie maakte de kantonrechter en het hof een vergissing. Zowel de kantonrechter als het hof gingen er kennelijk vanuit dat artikel 16 lid 2 Leegstandwet op deze situatie van toepassing was. Dat blijkt uit rechtsoverweging 3.3 uit dit arrest. Deze benadering is onjuist. Het ging hier immers niet om verhuring ex artikel 15 lid 1 sub b Leegstandwet (verhuur van een te koop staande woning), maar om verhuring ex artikel 15 lid 1 sub c BW (verhuur van een woning bestemd voor afbraak of voor vernieuwbouw). Op deze verhuring van een woning bestemd voor afbraak of voor vernieuwbouw is ex artikel 15 lid 1 sub c Leegstandwet van toepassing. Artikel 16 lid 2 Leegstandwet is hier niet van toepassing. Op onderhavige verhuring gelden de afwijkende regels van artikel 15 lid 1 Leegstandwet. Voor het overige blijft artikel 232 en titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.

Voor deze zaak maakt deze onjuiste benadering geen verschil. Op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet is voor een opzegging op grond van de Leegstandwet niet nodig om opzeggingsgronden te vermelden. In artikel 15 lid 1 Leegstandwet staat immers dat onder meer artikel 7:271 leden 4 tot en met 8 BW buiten toepassing blijven. Net zoals bij te koop staande huurwoningen is het bij woningen die in het kader van renovatie worden verhuurd in het kader van de Leegstandwet niet nodig een grond van opzeggingsgrond te noemen bij huurbeëindiging. Alleen als de verhuurder geen redelijk belang bij een opzegging heeft, dan zou de opzegging geen effect hebben volgens de algemene regel “geen belang geen actie”. De stelling van de huurder dat de huurovereenkomst niet beëindigd mocht worden wegens een andere opzeggingsgrond dan renovatie miste dus wettelijke grondslag. De verhuurder had een redelijk belang nu de huurder werd verdacht van woonfraude en de huurder de door verhuurder gestelde woonfraude onvoldoende (gemotiveerd) had weersproken.