De overeenkomst voor korte tijd

De regeling tot en met juni 2016
In de regeling tot en met juni 2016 is een overeenkomst voor korte tijd op grond van artikel 7:271 lid 1 BW niet mogelijk, waarbij een overeenkomst voor bepaalde tijd kan worden gesloten die zonder opzegging kan worden beëindigd.

De regeling vanaf 1 juli 2016
Uit de huidige regeling van artikel 7:271 lid 1 BW volgt dat partijen in het kader van verhuurde zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst kunnen sluiten voor de duur van maximaal twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte geldt de duur voor maximaal vijf jaar. Na verstrijken van deze huurperiode van respectievelijk maximaal twee jaar en vijf jaar kan de overeenkomst automatisch worden beëindigd met dien verstande dat de verhuurder de huurder schriftelijk over het einde van de bepaalde periode dient te informeren (er hoeft dus niet opgezegd te worden conform de regels van artikel 7:271 lid 5 BW). Dit bericht moet niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken door de huurder worden ontvangen. Er staat niet voorgeschreven dat een dergelijke mededeling aangetekend dient te geschieden.

Toch is dit in het kader van het bewijsrecht wel aan te bevelen. Als de verhuurder immers niet kan bewijzen dat de mededeling tijdig is gedaan, dan zal de overeenkomst voor onbepaalde tijd worden voortgezet. Hiervan was ook sprake in de zaak die tot het vonnis in kortgeding van de rechtbank Midden-Nederland van 20 september 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 ) heeft geleid. De verhuurder had de mededeling per e-mail naar de huurder gestuurd. Dit is op zichzelf een geldige wijze van het doen van deze mededeling. De mededeling moet de huurder dan echter wel hebben bereikt. De huurder betwistte echter de ontvangst van deze e-mail. Zij had aangevoerd dat deze wellicht in de map ongewenste e-mail terecht is gekomen, die automatisch wordt geleegd, zodat zij geen kennis heeft genomen van dit bericht. Om zijn werking te kunnen hebben dient de e-mail de huurder daadwerkelijk te hebben bereikt (artikel 3:37 BW). Dat had de huurder betwist en de verhuurder had geen feiten en omstandigheden aangedragen die de conclusie konden dragen dat de huurder de e-mail wel had ontvangen en de inhoud daarvan kende. Mogelijk zou hiervoor nadere bewijslevering nodig zijn, maar daarvoor was in dit kort geding geen ruimte. Dat betekende dat niet was komen vast te staan dat de huurder tijdig was geïnformeerd over het eindigen van de huurovereenkomst, zodat ontruiming op grond van het eindigen van de huurovereenkomst voorshands niet mogelijk was. De huurovereenkomst zou daarmee zonder nadere bewijslevering in een bodemprocedure voor onbepaalde tijd zijn verlengd. De huurder doet er daarom verstandig aan de mededeling altijd per aangetekende post te versturen. Het sturen van een e-mail met een leesbevestiging zal immers niet altijd het beoogde effect hebben als de huurder de e-mail van de verhuurder weggooit zonder deze te lezen.

De termijn waarmee bij de mededeling rekening gehouden moet worden is dus een belangrijk onderdeel van deze overeenkomst. In artikel 7:271 lid 1 BW staat uitdrukkelijk vermeld dat de verhuurder de mededeling over huurbeëindiging niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken aan de huurder kenbaar maakt. De verhuurder heeft dus een periode van drie maanden spelingsruimte waarbinnen de mededeling gedaan dient te worden. Een te vroeg of een te late mededeling laat dan een overeenkomst  van onbepaalde tijd ontstaan. De kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, oordeel in een kortgedingvonnis van 10 januari 2018 (ECLI:NL:RBZWB:2018:332) dat  de redelijkheid als vervat in artikel 6:2 BW de verhuurder ook niet kon helpen om deze fout goed te breien. Artikel 6:2 lid 2 BW moet met de nodige terughoudendheid worden gebruikt. De kantonrechter is van oordeel dat niet snel mag worden  aangenomen dat een in de wet opgenomen voorschrift of vereiste, als hier aan de orde, geen toepassing vindt omdat toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Deze overeenkomsten hoeven niet met een bepaald doel te worden gesloten. Er wordt niet verwacht dat verhuurders er voor zullen kiezen hun woningen voortaan alleen nog voor korte tijd aan steeds verschillende huurders te verhuren. Voor vele professionele verhuurders zal het weinig aantrekkelijk zijn om zelfstandige woonruimte telkens voor ten hoogste twee jaar te verhuren en dan vervolgens maatregelen te moeten nemen om de beëindiging van de huur te effectueren om te voorkomen dat een huur voor onbepaalde tijd ontstaat. Met veel wisselende huurders zijn ook veel transactiebemiddelings- en mutatiekosten gepaard. De meeste verhuurders streven juist naar een enigszins bestendige huurrelatie met hun huurders (Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 17). De huurder kan de huurovereenkomst tussentijds opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Dit blijkt duidelijk uit de redactie van artikel 7:271 lid 1 BW. Deze mogelijkheid van tussentijdse opzegging is bevestigd in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 29 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBNNE:2017:3261 ). In de casus die tot deze zaak heeft geleid waren partijen een huurovereenkomst tot zelfstandige woonruimte overeengekomen voor de huurperiode 1 oktober 2016 tot en met 31 maart 2017. Bij e-mailbericht van 26 september 2016 heeft de huurder aan de verhuurder te kennen gegeven af te zien van het huren van de woonruimte. De huurder had de verhuurder te kennen gegeven de huur voor de maand oktober 2016 te betalen en het verder daarbij te laten. De verhuurder gaf een dag later na ontvangst van de mail te kennen dat hij de huur over de gehele overeengekomen periode te ontvangen. De rechter bevestigt allereerst dat de huurder op grond van artikel 7:271 lid 1 BW het recht heeft de huur tussentijds te beëindigen. De opzegging in het e-mailbericht van 26 september 2016 door de huurder heeft te gelden als een rechtsgeldige opzegging. Daartoe wordt tevens overwogen dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het vormvoorschrift van de opzegging (bij exploot of bij aangetekende brief) in het belang van de rechtszekerheid is gesteld en dat niet uit de wetsgeschiedenis en de tekst van artikel 7:271 BW blijkt dat opzegging op een andere wijze nietig is. Wel moet de opzegging de geadresseerde daadwerkelijk hebben bereikt. Mede uit de reactie van de verhuurder op de opzegging blijkt dat de opzegging haar op deze datum heeft bereikt, hetgeen als zodanig ook niet wordt betwist door de verhuurder. De kantonrechter wees daarom met inachtneming van een termijn van één maand de huur van de maand oktober 2016 toe.
Het is niet de bedoeling dat partijen de tussentijdse opzegging ten behoeve van de huurder uitsluiten. De huidige regeling vermeldt abusievelijk geen nietigheid bij afwijking van dit beding. Minister Blok vermeldt in zijn Kamerbrief van 19 december 2016 ( Kamerbrief doorstroming Huurmarkt 19 december 2016) dat de wettelijke regeling wordt aangepast, waardoor de nietigheid bij afwijking van deze bepaling wordt vastgelegd. Als partijen hebben bedoeld niet een overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW te willen sluiten, maar een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule, dan zal dit uit de overeenkomst blijken.

Om onder de regeling van het voorgestelde artikel 7:271 lid 1 BW te vallen moeten partijen in het kader van de verhuring van zelfstandige woonruimte door corporaties uitdrukkelijk de bedoeling hebben gehad om een overbruggingsperiode te creëren. De verhuring van het voorgestelde artikel 7:271 lid 1 BW door corporaties vindt doorgaans plaats als er woonruimte voor een korte periode in het kader van veel uiteenlopende situaties aan een huurder beschikbaar gesteld dient te worden. Er wordt gedacht aan werknemers zoals verpleegsters, agenten en kenniswerkers. Een dergelijke behoefte aan verhuring van woonruimte voor korte tijd is naar voren gekomen voor mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, en voor ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van de oplevering van hun koopwoning.

Het is nog van belang te vermelden dat op grond van artikel 11 b Huisvestingswet de huurder die op grond van artikel 7:271 lid 1 BW een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangaat, zijn inschrijving behoudt om in aanmerking te komen voor een woonruimte.

Woningcorporaties mogen deze regeling immers niet zonder meer gebruiken om zelfstandige sociale woonruimte tijdelijk te verhuren (zie artikel 48 lid 1 van de Woningwet ). Woningcorporaties mogen zelfstandige sociale huurwoningen volgens artikel 7:271 lid 1 BW alleen tijdelijk verhuren aan een specifieke bij ministeriële regeling aan te wijzen groepen. Deze groep staat in (artikel 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ) vermeld. Hierbij wordt onder meer gedacht aan huurders die voor studie tijdelijk zich in een andere plaats moeten vestigen, huurders die in verband met sloop tijdelijke woonruimte nodig hebben, huurders die noodopvang nodig hebben en huurders die in het kader van een laatste kans een tijdelijke huurovereenkomst krijgen aangeboden. Als deze mogelijkheid van verhuring in het kader van deze regeling mogelijk is, dan mag geen overeenkomst van naar aard korte duur worden gesloten (artikel 7:232 lid 2 BW).

Voor particuliere verhuurders is het dus niet verplicht zicht te houden aan verhuring van woonruimte op basis van artikel 7:271 lid 1 BW aan deze specifieke groepen. De wetgever gaat ervan uit dat tijdelijke verhuring voor particulieren niet zonder meer aantrekkelijk zal zijn wegens de kosten die mutaties in de bezetting met zich meebrengen. Een corporatie kan dus niet zonder meer van deze regeling gebruik maken. Dit geldt evenmin voor verhuring van onzelfstandige woonruimte. Uit het huurcontract moet deze bedoeling duidelijk tot uitdrukking zijn gebracht.

In de Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 16, wordt verwezen naar de regeling van het sluiten van tijdelijk huurovereenkomsten, die in artikel 7:301 lid 1 BW is opgenomen. Ik begrijp deze verwijzing naar de regeling die voor bedrijfsruimte geldt in verband met de verhuring voor een korte tijd niet, gezien het uiteindelijke resultaat van deze regeling. De regeling van artikel 7:271 lid 1 BW wijkt immers zo zeer af van de regeling ex artikel 7:301 BW, dat deze verwijzing alleen voor verwarring leidt. Ik werd zelf in eerste instantie ook op het verkeerde been gezet voor wat betreft de interpretatie van deze regeling. De verwijzing naar de regeling van bedrijfsruimte suggereert dat verlenging van de overeenkomst mogelijk is (als er bijvoorbeeld eerst een huurperiode van één jaar is overeengekomen) tot de periode van maximaal twee jaar voor bijvoorbeeld zelfstandige woonruimte. Dat is echter niet het geval. Ik werk dit hieronder verder uit. De enige gelijkenis tussen bedrijfsmatige verhuring en verhuring van woonruimte is dat het mogelijk is voor korte periode ruimte te verhuren, waarbij huurbescherming ten behoeve van de huurder is uitgeschakeld. Verder houdt de gelijkenis wel op. Ik geef hierbij een vergelijking met de mogelijkheid tot de tijdelijke (proef)verhuring van bedrijfsruimte om te doorgronden dat beide verhuring geheel van elkaar verschillen. Dit komt met name tot uitdrukking in het kader van de overeengekomen huurperiode en al dan niet bestaande mogelijkheid om de oorspronkelijke huurperiode in het kader van deze bestaande regeling te verlengen. Ik bespreek eerst de verschillen los van de overeengekomen huurperiode en spits mijn betoog daarna toe op de verlenging van de overeengekomen huurperiode met betrekking tot woonruimte.

Deze regeling die voor de verhuring van bedrijfsruimte geldt in het kader van verhuring voor een korte periode is onder meer van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt. Uit het contract moet uitdrukkelijk de bedoeling blijken dat deze overeenkomst slechts voor een korte periode wordt gesloten. Als dit niet uit het contract blijkt, dan is in beginsel een huurperiode van twee maal vijf jaar overeengekomen. Het is dus mogelijk dat partijen bij bedrijfsruimte aan een huurperiode van vijf jaar gebonden zijn als zij een huurperiode van één jaar overeenkomen zonder dat zij de regeling van artikel 7:301 BW voor ogen hebben gehad. Dan geldt immers de hoofdregel van artikel 7:292 BW. Gedurende de periode dat artikel 7:301 BW van toepassing is, zijn de regels van artikel 7:290 BW e.v. niet van toepassing. De regels over huuropzegging worden bijvoorbeeld buiten toepassing verklaard.
Bij toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW zijn niet alle regels ten gunste van de verhuurder uitgeschakeld. Zo is huurprijsbescherming voor sociale huurders bijvoorbeeld wél van toepassing. Andere beschermende regels die voor (sociale) huurders van woonruimte gelden zijn ook van toepassing behalve natuurlijk de bescherming tegen de huurbeëindiging ex artikel 7:274 BW, waarbij er sprake moet zijn van de toepasselijkheid van bepaalde opzeggingsgronden. De huurder die betrokken is bij een huurovereenkomst van naar aard korte duur geniet geen huurbescherming, maar omdat de afdeling 5 van Boek 7 BW in het kader van deze verhuring niet geheel is uitgeschakeld, zoals wél het geval is bij de verhuring ex artikel 7:232 lid 2 BW, is de huurprijsbescherming wél van toepassing. In de toelichting bij dit artikel wordt juist verwezen naar artikel 7:232 lid 2 BW en de onwenselijke gevolgen voor de huurder wegens de onzekere positie van deze huurder wegens uitschakeling van de gehele afdeling 5 van Boek 7 BW. Artikel 7:301 lid 1 BW heeft echter veel gelijkenis met de verhuring op grond van artikel 7:232 lid 2 BW (verhuring naar aard van korte duur), met dien verstande dat partijen bij verhuurde bedrijfsruimte de huurprijs aan kunnen laten passen ex artikel 7:303 BW als de huurperiode conform artikel 7:301 lid 2 BW is verlengd. Dat is zelfs bij woonruimte ten behoeve van de verhuurder niet mogelijk. De huurder heeft ex artikel 7:249 BW de mogelijkheid de huurprijs door de Huurcommissie de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De verhuurder moet er dus ook op bedacht zijn een niet te lage huurprijs te vragen voor deze woonruimte als de kans bestaat dat de huurperiode wordt verlengd. Bedacht dient dus te worden dat artikel 7:271 lid 1 BW de huurder dus meer bescherming geeft dan de huurder die partij is van de overeenkomst van naar aard kort duur.

Voor bedrijfsruimte geldt bovendien nog de mogelijkheid om de wettelijke regeling die staat vermeld in de artikelen 7:291 BW tot en met 7:300 BW gedeeltelijk buiten toepassing te verklaren middels een verzoekschrift tot de rechter bij verlenging van de overeenkomst met een huurperiode langer dan twee jaren. Deze mogelijkheid bestaat voor bedrijfsruimte op grond van artikel 7:291 lid 2 BW. Deze regeling is niet voor woonruimte overgenomen.

Zoals gezegd is deze regeling naar kennelijk naar voorbeeld van de verhuur van bedrijfsruimte opgesteld, doch deze regeling voor woonruimte wijkt zoveel van die van bedrijfsruimte af, dat deze regelingen niet met elkaar zijn te vergelijken. Voor bedrijfsruimte geldt dat partijen binnen de genoemde duur van twee jaren aanvullende overeenkomsten met aanvullende huurperioden kunnen sluiten zonder dat de wettelijke regeling voor bedrijfsruimte van toepassing wordt, mits het gebruik in totaal de duur van twee jaar niet overschrijdt . Met andere woorden: partijen die bij de overeenkomst van bij bedrijfsruimte zijn betrokken zijn bevoegd aanvullende overeenkomsten te sluiten waarbij de oorspronkelijke overeengekomen periode die minder dan twee jaar beloopt, kan worden aangevuld met een aanvullende huurperiode tot maximaal twee jaar. Deze regeling vermeldt expliciet dat partijen de normale wettelijke regeling uitgeschakeld kunnen laten als de overeenkomst, of de aanvullend gesloten overeenkomsten een huurperiode van twee jaar niet overschrijdt (Zie Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 (MvT), p. 16). De belangrijkste passage uit deze regeling luidt als volgt: “Men moet echter niet aan de regeling kunnen ontkomen door telkens overeenkomsten voor korte duur te sluiten. Het tweede lid doet daarom de overeenkomst nadat 2 jaren verstreken zijn, onder de dwingendrechtelijke regeling vallen, ook al zou opnieuw een korte duur zijn overeengekomen. (…).”
De letterlijke tekst van artikel 7:301 lid 2 luidt als volgt: Indien het gebruik , aangevangen krachtens een overeenkomst als bedoeld in lid 1, langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt van rechtswege een overeenkomst op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden, doch voor vijf jaar (…).
Op grond van deze regeling is het dus bij bedrijfsruimte mogelijk om de oorspronkelijke overeengekomen termijn van bijvoorbeeld zes maanden een paar maal met zes maanden te verlengen zolang deze bij elkaar opgetelde overeengekomen huurperioden de termijn van twee jaar maar niet overschrijdt.

Voor woonruimte is het in ieder geval niet mogelijk nieuwe aansluitende overeenkomsten te sluiten voor een bepaalde huurperiode vallende binnen de periode van twee jaren. In de laatste zin van artikel 7:271 lid 1 BW staat immers duidelijk dat het niet mogelijk is nieuwe huurovereenkomsten te sluiten, ook als de totale duur van de huurperiode de twee jaar niet overschrijdt. Het sluiten van een nieuwe overeenkomst wordt immers opgevat als verlenging voor onbepaalde tijd van deze overeenkomst.

Het sluiten van een verlengingsbeding opgenomen in het huurcontract in het kader van de verhuring van woonruimte is ook niet mogelijk. Door een verlengingsbeding aan te gaan kunnen partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat er eerst een huurperiode van bijvoorbeeld één jaar wordt gesloten en dat zonder opzegging van deze overeenkomst deze termijn verlengd zal kunnen worden met een periode van nog eens maximaal één jaar. Voor bedrijfsruimte is dit wél mogelijk, zolang de huurtermijn maar beperkt blijft onder de huurperiode van twee jaar. Voor de overeenkomst die op grond van artikel 7:301 lid 1 BW wordt gesloten geldt immers gedurende de proefperiode van twee jaren dat de huurovereenkomst conform de hoofdregel van artikel 7:228 BW zal kunnen eindigen als partijen geen opzegging zijn overeengekomen. Het is logisch dat partijen daarna nog een overeenkomst kunnen sluiten, die onder de regeling van artikel 7:301 BW valt als de totale huurperiode de termijn van twee jaren maar niet overschrijdt. De hoofdregel van artikel 7:228 BW is immers op de verhuring van artikel 7:301 BW van toepassing en is van regelend recht. Volgens artikel 7:228 BW eindigt een overeenkomst die voor bepaalde tijd is gesloten zonder dat een opzegging is vereist. Artikel 7:228 BW is van regelend recht. Voor woonruimte en winkelbedrijfsruimte wordt door de wet van deze hoofdregel afgeweken. Partijen kunnen overeenkomen dat een opzegging is vereist voor de overeenkomst die voor bepaalde tijd zijn aangegaan. Dit gebeurt standaard in de ROZ-overeenkomsten voor bijvoorbeeld kantoorruimte. Een opzegging wordt doorgaans overeengekomen als partijen een verlengingsbeding zijn overeengekomen. Als partijen een verlengingsbeding zijn overeengekomen, dan is het immers noodzakelijk om een opzegging in te bouwen. De huurder zou immers zonder de overeenkomst op te kunnen zeggen na het verstrijken van de eerste overeengekomen termijn aan de volgende termijn gebonden zijn. Dat is niet de bedoeling, want partijen willen gedurende de huurperiode kunnen beslissen de huurperiode conform de overeengekomen verlenging voort te zetten, of te beëindigen.

Na deze zijsprong kom ik terug bij de regeling van artikel 7:271 BW. Artikel 7:271 lid 1 BW hinkt op twee gedachten, waardoor de regeling slecht leesbaar wordt. Enerzijds wordt opgemerkt dat artikel 7:228 BW onverkort van toepassing is, doch anderzijds staat in artikel 7:271 lid BW een zodanige afwijkende regeling dat er van de hoofdregel als genoemd in artikel 7:228 BW weinig overblijft. Immers in artikel 7:228 BW staat geen opzegging en/of een noodzakelijke mededeling opgenomen om de huurovereenkomst te laten eindigen. Daarnaast geldt voor kantoorruimte waarop de regels van artikel 7:228 BW in beginsel in het geval er een verlengingsbeding is overeengekomen de hoofdregel dat bij verlenging van de overeenkomst met een bepaalde termijn, de overeenkomst gedurende deze verlenging ook als een huurovereenkomst voor bepaalde periode geldt.

Artikel 7:271 lid 1 BW wijzigt deze regeling als genoemd in artikel 7:228 BW drastisch. Allereerst moet de mededeling worden gedaan om de overeenkomst te laten eindigen. Verder kan er geen verlengingsbeding in deze overeenkomst worden opgenomen. De wet steekt hier immers een stokje voor. De mededeling tegen het einde van de huurperiode is immers verplicht om de huurperiode te beëindigen. Wordt deze mededeling niet gedaan door de verhuurder binnen de door de wet gestelde termijn, dan ontstaat een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De wet vermeldt immers: “Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd”. Het is dus door de wijze waarop de wet is geformuleerd niet mogelijk een verlengingsbeding overeen te komen, waarbij wordt beoogd binnen de periode van twee jaar een eerder overeengekomen kortere periode te verlengen tot maximaal twee jaar, zonder de huurperiode voor onbepaalde tijd te verlengen.

Bedacht dient nog te worden dat artikel 7:228 lid 1 BW voor de huurder onverkort van toepassing blijft. De huurder hoeft de overeenkomst niet door een opzegging te doen eindigen tegen het einde van de overeenkomst. De wettelijke regeling van artikel 7:271 lid 1 BW luidt immers dat de verhuurder de huurovereenkomst door een mededeling en niet door een opzegging kan laten eindigen en de huurder moet de overeenkomst alleen opzeggen als deze de overeenkomst tussentijds wil laten eindigen. Als de huurder de overeenkomst tegen het einde van de overeenkomst wil laten eindigen, dan hoeft de overeenkomst niet te worden opgezegd. Dit brengt dus met zich mee dat als de verhuurder, die heeft verzuimd tijdig de mededeling te doen aan de overeenkomst voor onbepaalde tijd vastzit, tenzij de huurder zelf besluit op de einddatum te vertrekken. De huurder kan dus op de laatste dag zonder verdere actie te ondernemen de sleutel inleveren.  De verhuurder moet er dan nog wel voor zorgen dat de opleveringsformaliteiten juist worden gevolgd. Zie verder voor de oplevering het hoofdstuk “De oplevering van woon- en bedrijfsruimte“.

Ik vraag mij af of het de bedoeling van de wetgever is geweest de overeenkomst niet te kunnen verlengen binnen de vastgestelde periode van respectievelijk twee en vijf jaar.  Men verwijst immers uitdrukkelijk naar de regeling van artikel 7:301 lid 1 BW ten behoeve van bedrijfsruimte. Hierboven heb ik al uitgelegd dat een verlenging van de eerst overeengekomen periode bij bedrijfsruimte mogelijk is, zonder de regeling van artikel 7:301 BW aan te tasten. Daarnaast dient deze regeling de overeenkomst van naar aard korte duur ( artikel 7:232 lid 2 BW) grotendeels te vervangen. Voor de overeenkomst naar aard van korte duur is het niet noodzakelijk om een exacte einddatum in het contract op te nemen. Uit het contract moet wél duidelijk zijn dat – door bijvoorbeeld sloop van de woning – het contract binnen een bepaalde termijn moet worden beëindigd. In het kader van regeling ex artikel 7:232 lid 2 BW is een verlenging wél mogelijk mits het voor partijen absoluut duidelijk is dat de overeenkomst eindigt op een bepaald moment. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de een woning tijdelijk is verhuurd in het kader van levering van een woning na verkoop van een woning en de levering wordt enige tijd uitgesteld. Als een dergelijke situatie zich kan voordoen, dan moet er niet worden gekozen voor de huurovereenkomst voor ex artikel 7:271 Lid 1 BW, maar moet er worden gekozen voor de verhuring ex artikel 7:232 lid 2 BW. Dat is toch vreemd. Ook in deze situatie is het geen verplichting om de Leegstandwet te gebruiken.

Deze regeling is bedoeld om de verhuurbaarheid voor kortere perioden te versoepelen. Door deze beperking in te bouwen is deze regeling voor verhuurders vaak niet zo aantrekkelijk: een verhuring voor een periode van twee jaar is wellicht te lang en een verhuring voor zes maanden is weer te kort. Er zal behoefte bestaan aan verlenging van deze huurperiode, waarbij de periode van twee jaar niet wordt overschreden. Verder heeft de wetgever juist bepaalde verhuringen verruimd, zoals de regeling van artikel 7:274 lid 2 BW waardoor verlenging van de overeengekomen huurperiode mogelijk is. Het lijkt mij daarom noodzakelijk deze regeling aan te passen naar de regeling zoals die voor artikel 7:301 BW is geformuleerd, met dien verstande dat voor woonruimte na de verlenging na een periode van twee jaar de overeenkomst wordt verlengd voor onbepaalde tijd. De verhuring op grond van het voorgestelde artikel 7:271 lid 1 BW verschilt van de verhuring op grond van artikel 7:274 lid 2 BW. De regeling van artikel 7:274 lid 2 BW gaat immers uit van een verhuring gedurende de afwezigheid van de (ver)huurder. Deze vorm van verhuring vindt daarom veelal plaats binnen de particuliere sferen.

De huurder moet immers worden beschermd tegen overeenkomsten die telkens aansluitend voor een termijn van maximaal twee jaar worden gesloten, of de overeenkomsten die weliswaar voor kortere termijn worden gesloten, doch die het gebruik van de woning de twee jaar overtreffen. Als dat het geval is, dan geldt wel dat de overeenkomst na het verstrijken van de duur van twee jaar voor onbepaalde tijd wordt verlengd.