Laatst bijgewerkt op 2021-09-18 om 16:26:04
Leegstandverordening
Sinds de Wet Kraken en Leegstand in werking is getreden op 1 oktober 2010 hebben gemeenten een nieuw instrument tegen leegstand: “De leegstandverordening”.
Deze wet beoogt zowel kraken als leegstand te bestrijden. Vanaf de inwerkingtreding is kraken strafbaar en krijgen gemeenten en vastgoedeigenaren een grotere verantwoordelijkheid in de bestrijding van leegstand. Een van de middelen die de overheid inzet is de plicht om leegstand na 6 maanden te melden.
In de Leegstandwet staan regels waaraan de gemeenten zich dienen te houden bij formulering van een leegstandverordening. De gemeenteraad kan in de leegstandverordening bepalen dat de leegstand van een of meer daarbij aangewezen categorieën gebouwen of gedeelten daarvan, niet zijnde woonruimte, gelegen in de gemeente of daarbij aangegeven delen van de gemeente, door de eigenaar wordt gemeld aan burgemeester en wethouders, zodra die leegstand langer duurt dan een in die verordening aangegeven termijn van minstens zes maanden.
Burgemeester en Wethouders kunnen aan de eigenaar van een leegstaand gebouw, respectievelijk het leegstaand gedeelte daarvan, een gebruiker voordragen zodra die leegstand langer duurt dan een in de leegstandverordening aangegeven termijn van minstens twaalf maanden. De eigenaar is verplicht om de voorgedragen gebruiker binnen drie maanden na de voordracht, een overeenkomst tot ingebruikname van het gebouw, respectievelijk het leegstaand gedeelte daarvan, aan te bieden.
Aangezien deze verordening een middel is ter bestrijding van leegstand van van onroerende zaken buiten woonruimte valt dit onderwerp buiten het bestek van de behandeling van dit boek. Ik ga in dit hoofdstuk verder niet in op deze verordening.
Verhuring onder de regels van de Leegstandwet
Door de regelgeving van de Leegstandwet kan ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden overeengekomen. De huurovereenkomst op die basis van de Leegstandwet wordt meestal voor een bepaalde periode gesloten. In de Leegstandwet staat in de artikelen 15 lid 9 Leegstandwet en 16 lid 9 Leegstandwet vermeld dat het zich niet houden aan bepaalde voorschriften zoals genoemd in de Leegstandwet tot nietigheid leidt. De bepaling van artikel 16 lid 9 Leegstandwet kan tot verwarring leiden. In dit artikel staat immers: “elk beding waarbij in strijd met het vijfde lid een langere opzeggingstermijn of in strijd met het zesde lid een kortere opzeggingstermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel dan wel van artikel 271, eerste, tweede en derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek wordt afgeweken, is nietig”. Het lijkt echter niet de bedoeling elk beding dat in strijd is met artikel 16 lid 9 Leegstandwet met nietigheid te bestraffen. Dit blijkt ook niet uit de redactie van artikel 16 lid 13 Leegstandwet. In dit laatste artikel staat als aan het bepaalde in artikel 16 lid 12 Leegstandwet niet is voldaan, de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van bepaalde artikelen van de Leegstandwet, waardoor de overeenkomst verkleurt naar een reguliere huurovereenkomst. Er staat echter niet dat er sprake is van nietigheid, hetgeen wel voor de hand zou hebben gelegen als ingevolge artikel 16 lid 9 Leegstandwet afwijkingen van deze regeling met nietigheid zou zijn bestraft. Algehele nietigheid als bestraffing voor afwijking van artikel 16 Leegstandwet is vermoedelijk ook niet bedoeld door de wetgever. Verder had de wetgever dan ook voor een soortgelijke bepaling als genoemd in artikel 15 lid 19 Leegstandwet gekozen, waarin eenvoudig staat vermeld dat elk beding in strijd met dit artikel nietig zou zijn. Uitgangspunt zal daarom horen te zijn dat bedingen die strijdig zijn met dwingendrechtelijke bepalingen nietig zijn. Op dit uitgangspunt zal bovendien een nuancering toegepast moeten worden ingevolge de conversieregeling als genoemd in artikel 3:40 lid 2 BW. In het onderdeel “De conversieregel” heb ik hierover al beschreven hoe een ongeldige opzegging naar een geldige opzegging kan worden omgebogen. Verder zal er niet sprake zijn van nietigheid als de bescherming zich slechts richt naar het belang van één van de partijen. Er is dan sprake van een vernietigbare handeling. Daarnaast schrijft artikel 3:41 BW voor dat de nietigheid slechts een deel van de rechtshandeling betreft, de rest van de rechtshandeling in stand zal blijven.
Een nietigheid in een besluit van Burgemeester & Wethouders hoeft niet tot een nietigheid ingevolge de Leegstandwet te leiden. Te denken valt aan een vergunning die abusievelijk voor vijf jaar is verleend, terwijl deze vergunning bijvoorbeeld voor een eerste keer voor twee jaar verleend zou mogen worden. De rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, oordeelde in haar vonnis van 2 december 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:10162) dat de gemeente een vergissing had gemaakt bij de afgifte van de vergunningen, maar dat dit niet leidde tot een nietigheid op grond van de Leegstandwet. De gemeente had namelijk een vergunning afgegeven voor de duur van vijf jaar, hoewel voor sloopwoningen slechts een vergunning kan worden verleend voor de duur van twee jaar (met de mogelijkheid tot jaarlijkse verlenging tot een maximum van in totaal 7 jaar). De oorspronkelijke sloopdatum werd een paar keer uitgesteld maar op 8 juli 2020 meldt de verhuurder dat de woningen echt gesloopt gaan worden en zij verzocht huurders om de woning per uiterlijk 1 oktober 2020 te hebben verlaten. De kantonrechter zag geen aanleiding om consequenties te verbinden aan de door de gemeente gemaakte vergissing.
Allereerst is de kantonrechter van oordeel dat de vergunning aanwezig is. Aangezien bij de bestuursrechter geen bezwaar is gemaakt tegen de verstrekte vergunning gaat de kantonrechter uit van een formeel en deugdelijke beslissing. Dit geldt eens temeer omdat betrokkenen in een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang konden opkomen tegen de beslissing van Burgemeester & Wethouders (het leerstuk van de formele rechtskracht). Als er geen bezwaar of beroep is ingesteld, zoals in deze kwestie, moet dus van de juistheid van de leegstandvergunningen worden uitgegaan.
Voorts oordeelde de kantonrechter dat de nietigheid van de leegstandvergunningen in deze procedure vanwege het leerstuk van de formele rechtskracht niet kan worden aangenomen. Maar ook al zou dat leerstuk niet aan de orde zijn, indien de vergunningen voor de juiste termijn zouden zijn verleend, namelijk voor twee jaar, zou de Leegstandwet het mogelijk maken dat deze termijn jaarlijks met een jaar wordt verlengd tot maximaal zeven jaar. Daarom moet worden geoordeeld dat in het onderhavige geval geen sprake is van een niet reparabel en tot nietigheid van de vergunning leidend gebrek (Gerechtshof Amsterdam 15 januari 1998, ECLI:NL:GHAMS:1998:AI9708 (De Bondt/Haarlemveste), niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl). Voor dit oordeel bestaat des te meer aanleiding nu niet is gebleken dat gedaagden door de duur van vijf jaar in plaats van twee jaar (met jaarlijkse verlenging) zijn benadeeld.
In het huurcontract staat immers doorgaans dat de overeenkomst tussen partijen voor een bepaalde periode wordt gesloten, omdat de verhuurder duidelijk wil maken dat de huurder er slechts op kan rekenen dat de huurder een bepaalde periode van het gehuurde gebruik kan maken. Dit heeft dan wel tot consequentie dat de verhuurder de huurovereenkomst niet tussentijds kan beëindigen. Dit wordt ook bevestigd door de rechtbank te Groningen in haar vonnis van 15 november 2012 ECLI:NL:RBGRO:2012:BY3643 . Artikel 7:271 lid 1 BW is immers ook op deze huurovereenkomsten van toepassing. De huurovereenkomst kan door de verhuurder alleen worden opgezegd tegen het einde van de overeengekomen termijn.
Als de verhuurder de huurovereenkomst op elk moment wenst te beëindigen met inachtneming van de termijn van opzegging als genoemd in artikel 16 lid 6 Leegstandwet, dan zal de huurovereenkomst niet gesloten moeten worden voor een bepaalde periode. De begrenzing zal dan voor de verhuurder moeten volgen uit de lengte van de vergunning die voor de verhuring af wordt gegeven. De verhuurder zal dan de huurovereenkomst op elk moment op kunnen zeggen met inachtneming van de termijn van opzegging. Als de verhuurder vergeet de overeenkomst tegen het einde van de looptijd van de vergunning op te zeggen, dan zal de overeenkomst daarna worden geacht te zijn omgezet naar een reguliere overeenkomst voor onbepaalde tijd. Deze consequentie geldt ook als verhuurder verzuimt de huurovereenkomst op te zeggen, die voor bepaalde tijd is gesloten, als partijen een opzegging in de huurovereenkomst als voorwaarde voor huurbeëindiging hebben gemeld, en waarvan de bepaalde periode evenals de vergunning op hetzelfde moment eindigt. Ik ga hier in dit hoofdstuk verder op in.
Met de Leegstandwet heeft de wetgever een antwoord geformuleerd op de discussies over kraken. Er bestond een discussie over kraken, omdat kraken enerzijds een schending van het eigendomsrecht inhoudt, maar anderzijds omdat leegstand van woningen in tijden van woningnood op sociale bezwaren stuit.
Het is de bedoeling van de Leegstandwet om te voorzien in tijdelijke verhuring van woonruimte in specifieke situaties. Als er sprake is van onevenredig nadeel voor de woningeigenaar bij het verhuren van woonruimte, waarbij de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zouden zijn, dan kan de Leegstandwet van toepassing worden verklaard. De Leegstandwet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren bij verkoop van de eigen woning of bij sloop en renovatie. De overheid biedt deze mogelijkheid, vanwege het feit dat leegstand kan leiden tot verpaupering en achteruitgang van de leefbaarheid van buurten en wijken.
De normale huurbescherming die de huurder van woningen wettelijk toekomt wordt op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet aanzienlijk beperkt. Dit artikel zet immers artikel 7:242 BW buiten toepassing. Daarmee wordt de semi-dwingende regeling van bepaalde artikelen weggenomen. Zo kan worden afgeweken van de gebrekenregeling voor woningen die in verband met de Leegstandwet worden verhuurd. Hierdoor is het mogelijk een gebrekkige woning te verhuren zonder dat de verhuurder te kortschiet. Het is dan uiteraard wel noodzakelijk dat de verhuurder in zijn huurcontract uitdrukkelijk afwijkt van zijn onderhoudsverplichtingen. Doet de verhuurder dat niet, dan geldt de gebrekenregeling (artikel 7:204 BW) onverkort.
In artikel 15 lid 1 Leegstandwet staat bijvoorbeeld uitdrukkelijk dat artikel 7:206 lid 3 BW niet van toepassing is op verhuring op grond van de Leegstandwet. Dat betekent dat de huurder bij geconstateerde gebreken niet het zelfklusrecht toe kan passen en de redelijke kosten kan verrekenen met de huur. Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:4533) moeten beslissen over een gevorderde verrekening van kosten met de huur bij het vervangen van een cv-installatie. Deze installatie kon niet meer worden gerepareerd. Gebruik van deze cv-ketel was onverantwoord. De huurder had toch verwarming en warm water nodig. De huurder had de ketel vervangen, omdat de verhuurder geen actie ondernam. De huurder had tot het einde van de huurperiode een huurachterstand laten ontstaan. De huurder bleef ook na rechtsgeldige opzegging gebruik van de woning maken. In eerste aanleg was beslist dat de opzegging terecht was gedaan en dat de huurders de woning ten onrechte niet hadden verlaten op het moment dat de overeenkomst wegens de opzegging eindigde. Er werd in eerste aanleg de onbetaalde huur toegewezen. Verder werd schade toegewezen vanaf het moment dat de huur was beëindigd tot het moment dat het gehuurde was ontruimd.
In deze zaak werd een beroep op huurverlaging niet gehonoreerd. De huurder had in beginsel wel recht op huurverlaging als er sprake was van een gebrek dat het huurgenot aantast. Deze vordering werd niet toegewezen, omdat de huurder niet voldoende had onderbouwd, wanneer het gebrek was vermeld. Had men dit wel correct gedaan, dan was deze vordering vermoedelijk wel toegewezen.
Vervolgens werd een beroep op ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) gedaan. Er kwam vast te staan dat vervanging van de cv-ketel noodzakelijk was. Het hof merkte volledigheidshalve ook op dat de verhuurder zich ten aanzien van de op haar rustende verbintenis om te zorgen voor een deugdelijk werkende cv-ketel niet heeft beroepen op enig opschortingsrecht in verband met de in augustus 2016 reeds ten dele bestaande huurachterstand. Dit is toch nog een merkwaardige draai aan deze kwestie. Het opschorten van een herstelverplichting wegens een huurachterstand is niet onomstreden. De verhuurder heeft de verplichting om het gehuurde gedurende de gehele huurperiode in goede staat van onderhoud te houden. Door dit niet te doen, ontstaat er van rechtswege verzuim. Dat verzuim is voor het verleden niet te herstellen. Voor de betaling van een huurachterstand is wel volledig herstel mogelijk. In het hoofdstuk “Herstel Gebreken”, onderdeel “Opschorting herstelverplichting door verhuurder bij huurachterstand?“, ga ik hier ook verder op in.
De vordering tot ongerechtvaardigde verrijking werd wel toegewezen. De verhuurder had aangevoerd niet verrijkt te zijn, omdat de woning was verkocht en de woning niet voor een hoger bedrag was verkocht. Het hof overwoog hieromtrent: Verhuurder heeft de stellingen van de huurders niet betwist dat zij de overeenkomst waarbij zij de woning aan een koper hebben verkocht, pas hebben gesloten nadat de nieuwe ketel was geplaatst. De koper kocht bij die koopovereenkomst dus een woning met daarin een net geplaatste nieuwe -ketel, en niet een woning met een (zeer) oude cv-ketel die hoognodig vervangen moest worden. Aangenomen kan worden dat dit heeft doorgewerkt in de koopprijs die de koper bereid was om voor de woning te betalen. De mate waarin dat het geval is geweest, is niet met mathematische zekerheid te bepalen, maar kan naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden in redelijkheid gesteld worden op het bedrag dat de huurders in verband met de plaatsing van de ketel aan het installatiebedrijf verschuldigd zijn geworden, zijnde € 2.126,02. Tot dat bedrag is de verhuurder dus verrijkt, terwijl daarvoor geen rechtvaardiging aanwezig is omdat huurder op haar eigen kosten had moeten zorgen voor plaatsing van een nieuwe cv-ketel. Mocht de koopovereenkomst zijn gesloten voordat de cv-ketel was geplaatst, dan had de stelling van de verhuurder nog wel doel kunnen treffen. Voor de goede orde merk ik hierbij op dat artikel 7:206 lid 3 BW weliswaar niet van toepassing is, maar de huurder via de weg van artikel 6:212 BW wel vergoeding van (een deel van) de kosten kan krijgen voor zover er na huurbeëindiging sprake is van ongerechtvaardigde verrijking.
Dat de huurbescherming in het kader van de Leegstandwet aanzienlijk wordt beperkt blijkt ook uit het buiten toepassing laten van de rechten die onderhuurders van woningen doorgaans kunnen oproepen. Artikel 7:269 BW is immers op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet ook buiten toepassing verklaard. Dit is logisch. Als het risico van onderverhuring bij de verhuurder zou komen te liggen, dan zou de regeling van de Leegstandwet gefrustreerd kunnen worden zodra een onderhuurder, in strijd met artikel 7:244 BW, of in strijd met het huurcontract, toch van het gehuurde gebruik maakt. Een tijdelijk bedoelde verhuring zou zonder deze bepaling dan uit kunnen lopen op een langdurige verhuring. Als de huurbescherming onverkort van toepassing zou zijn, zouden verhuurders niet snel geneigd zijn om een huurovereenkomst te sluiten, omdat dan bepaalde projecten (herontwikkeling, renovatie) door de wettelijk geregelde huurbescherming gefrustreerd kunnen worden. Deze wet bevat een uitzondering op de regels die gelden voor bovengenoemde overeenkomsten voor bepaalde tijd. Artikel 7:271 lid 1 BW biedt doorgaans niet een oplossing, gezien de korte periode van maximaal twee jaar (voor zelfstandige woonruimte) waarmee een verhuring van korte tijd plaats kan vinden. Vaak is er met een sloop-of renovatieproject een lange periode van voorbereiding nodig en is een verhuring van een woning voor maximaal twee jaar niet zinvol. De wetgever heeft aldus voor de regeling van de Leegstandwet niet eenzelfde regeling willen hanteren als genoemd in artikel 7:220 leden 2 en 3 BW en artikel 7:274 lid 3 BW. Die regelingen beogen een juist evenwicht te bieden tussen de belangen van de zittende huurder en die van de verhuurder die tot renovatie wil overgaan (zie het onderdeel: renovatie van gehuurde ruimten ), terwijl de regeling inzake tijdelijke verhuur in de Leegstandwet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat een beroep op de wettelijke huurbescherming dan het realiseren van zijn plannen onmogelijk maakt. De verhuurder die van de Leegstandwet gebruik wenst te maken moet er dus zeker van zijn dat de huurder uit de woning ontruimd kan worden bij het einde van de overeengekomen periode. Het is een andere situatie als een verhuurder bij een zittende huurder met renovatie of vernieuwingsplannen van het gehuurde komt.