Huurovereenkomst voor bepaalde tijd voldoet niet aan de wettelijke vereisten

Wat is de positie van de huurder als de huurovereenkomst niet voldoet aan de door de wet gestelde eisen en er een overeenkomst voor bepaalde duur van een jaar is overeengekomen?

De huurovereenkomst die niet voldoet aan de eisen van artikel 7:274 lid 2 BW en niet voldoet aan de regeling die in de Leegstandwet staat opgenomen, en evenmin voldoet aan de bepalingen omtrent de doelgroepen, is een huurovereenkomst voor onbepaalde periode en kan dus tegen het einde van de overeengekomen periode door de verhuurder niet worden beëindigd wegens verstrijken van de overeengekomen periode. De rechter zal de vordering tot huurbeëindiging wegens het niet voldoen aan de voorwaarden als genoemd in deze wettelijke bepalingen immers niet toewijzen.

Als de overeenkomst eenmaal in het stadium is gekomen dat er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, dan neemt dit niet weg dat de overeenkomst in de eerste overeengekomen periode vaak niet kan worden opgezegd door partijen. Dit blijkt eveneens uit het arrest van het hof te Leeuwarden van 17 januari 2009 ( LJN: BH3087, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.283/01 ). In dit arrest is het hof in rechtsoverweging 5 van mening dat opzegging pas plaats kan vinden tegen het einde van de overeengekomen periode wegens ontbreken van de mogelijkheid van tussentijdse opzegging binnen de overeengekomen periode (ook voor overeenkomsten waarop de mogelijkheid van opzegging van artikel 7:271 lid 1 sub b BW niet van toepassing is). Dit betekent dat het contract een contractuele beperking heeft van een aantal tijdstippen waartegen de huurovereenkomst kan worden opgezegd. In artikel 7:271 lid 2 BW staat dat een huurovereenkomst van onbepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag (meestal de eerste van de maand). Er staat dus niet dat partijen de huur kunnen opzeggen tegen iedere voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Het staat huurder en verhuurder dus vrij aan te geven dat niet tegen iedere betaaldag kan worden opgezegd, maar slechts tegen een bepaalde in de toekomst gelegen betaaldag.

De wet wijkt hier niet af van de termijn van opzegging, want die blijft gelijk aan de in de wet gestelde termijn van één maand voor de huurder en drie maanden minimaal en zes maanden maximaal voor de verhuurder. Dit betekent dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd die door partijen van 1 april 2015 tot 1 april 2016 wordt aangegaan door de huurder schriftelijk moet worden opgezegd voor 1 maart 2016 tegen 1 april 2016, terwijl de verhuurder de huurovereenkomst schriftelijk op dient te zeggen voor 1 januari 2016 tegen 1 april 2016.