Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Huurovereenkomsten van kantoren en opslagruimte
De huurovereenkomst die betrekking heeft op kantoorruimte en opslagruimte en die voor bepaalde periode zijn gesloten (bijvoorbeeld met begindatum 1 januari en einddatum 31 december), eindigt op die einddatum (zonder dat opzegging is vereist). Als er in deze overeenkomsten wel een einddatum is overeengekomen, maar deze overeenkomst is na het verstrijken van die periode zonder verdere afspraken voortgezet (en in het huurcontract is geen verlengingsbeding overeengekomen), dan volgt uit artikel 7:230 BW dat de huurovereenkomst in de periode van verlenging wordt beschouwd als een huurovereenkomst voor onbepaalde periode. Bij aanwezigheid van een verlengingsbeding in het huurcontract bij verhuurde bedrijfsruimte wordt de huurovereenkomst verlengd met de overeengekomen termijn. De huurovereenkomst wordt gedurende de periode van verlenging nog steeds beschouwd als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, waarop de regeling van artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing is.

Huurovereenkomst woonruimte
De algemene regeling over de duur van huurovereenkomsten is neergelegd in artikel 7:228 lid 1 BW. Van deze wettelijke regeling mogen partijen afwijken. Volgens de redactie van artikel 7:271 lid 1 BW die tot en met juni 2016 van toepassing was diende de huurovereenkomst ten behoeve van woonruimte altijd opgezegd te worden (behoudens de overeenkomst naar aard van korte duur ex artikel 7:232 lid 2 BW ). Voor woonruimte gold dus een regel die in afweek van de algemene regel van artikel 7:228 BW. De huurovereenkomst die voor bepaalde was aangegaan diende altijd opgezegd te worden.
De regeling van artikel 7:271 lid 1 BW , die vanaf 1 juli 2016 van toepassing is, brengt hierin verandering voor wat betreft de overeenkomst van zelfstandige woonruimte die voor een maximum huurperiode van twee jaar is gesloten. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een periode van maximaal vijf jaar. Voor deze overeenkomsten geldt dat een huurovereenkomst niet opgezegd hoeft te worden; deze overeenkomst eindigt dan conform de hoofdregel van artikel 7:228 lid 1 BW van rechtswege, met dien verstande dat de verhuurder wél is verplicht om de huurder niet eerder dan drie maanden vóór het einde van de overeengekomen duur, maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, schriftelijk te informeren over het verstrijken van de overeengekomen duur. Wordt die kennisgeving niet of niet tijdig verstuurd, dan ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze mogelijkheid van tijdelijke verhuring geldt niet zonder beperkingen voor woningbouwcorporaties. Ik ga hier onderstaand nader op in. De artikelen 271, eerste lid, en 274 tot en met 274g van Boek 7 zijn niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van die artikelen zijn gesloten (artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek).

Als deze huurovereenkomst ten behoeve van woonruimte voor maximaal zes maanden is gesloten en desondanks wordt verlengd na de periode van twee jaar, dan geldt dat deze overeenkomst volgens de nieuwe regeling (Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 16) voor onbepaalde tijd (artikel 7:271 lid 1 laatste zin BW ).

De overeenkomst met betrekking tot woonruimte die eveneens tegen het einde van de overeengekomen periode kan worden beëindigd is bijvoorbeeld de overeenkomst, die wegens tijdelijke afwezigheid van de verhuurder aan een huurder kan worden verhuurd. In deze overeenkomst (artikel 7:274 lid 2 BW) hoort ook een einddatum genoemd te worden. Als het gehuurde na het verstrijken van die periode zonder verdere afspraken door de huurder verder wordt gebruikt, dan wordt de huurovereenkomst in de periode van verlenging beschouwd als een huurovereenkomst voor een onbepaalde periode. Dit volgt uit het gestelde in artikel 7:230 BW en artikel 7:242 lid 2 BW . Voor de particuliere verhuurder bestaat er een zekere overlap tussen de regeling van artikel 7:271 lid 1 BW en artikel 7:274 lid 2 BW voor zover de verhuring van zelfstandige woonruimte niet langer duurt dan twee jaren. Deze huurperiode kan na de overeengekomen periode van twee jaar niet worden verlengd, terwijl dit voor de verhuring onder artikel 7:274 lid 2 BW onder bepaalde voorwaarden wél mogelijk is.

De huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte die voor bepaalde tijd is gesloten kan door de voorgestelde regeling van artikel 7:274 lid 2 BW evenwel voor bepaalde tijd worden verlengd als de huurperiode met de oorspronkelijke huurder tussentijds wordt beëindigd en de verhuurder nog tot het einde van de oorspronkelijke huurperiode voort wenst te zetten met een andere huurder. In de regeling die tot en met juni 2016 van toepassing was, kon de oorspronkelijke huurder niet door een andere huurder worden vervangen. Vervanging van de oorspronkelijke huurder door een opvolgende huurder leidde tot huurbescherming ten gunste van de opvolgende huurder. Dit kwam omdat de regeling, die tot en met juni 2016 van toepassing was, geen rekening hield met een opvolgende huurder, wat wel is geregeld in de regeling van artikel 7:274 lid 2 BW , die vanaf 1 juli 2016 van toepassing is.

In verband met verhuring op grond van de Leegstandwet gold al dat deze overeenkomsten ook verlengd kon worden door de woning aan een opvolgend huurder te verhuren binnen de periode waarvoor de vergunning was afgegeven. Deze opvolgende huurder viel dus ook onder de regeling van de Leegstandwet. Dit zou alleen anders zijn als de huurperiode door de met de opvolgende huurder overeengekomen huurperiode de termijn zou overschrijden waarvoor de vergunning is afgegeven.

Ik vind het arrest van het hof ‘s-Gravenhage van 10 april 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:652) niet duidelijk. Het hof komt hier tot de conclusie dat er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Het hof verwijst voor overeengekomen duur naar een bepaling in het huurcontract, waarin het volgende staat vermeld: ” er is sprake van een overeenkomst voor de bepaalde tijd van vier jaar en 29 dagen”. Het hof schijnt hierbij uit het oog te verliezen dat de huurperiode die partijen zijn overeengekomen niet zegt of er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. De overeenkomst moet immers in het wettelijke systeem passen. Als er volgens het wettelijke systeem niet sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd, dan is er sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule. Gedurende de tijd dat deze overeenkomst was gesloten was artikel 7:271 lid 1 BW nog niet van toepassing. Uit de casus maak ik niet op dat er sprake was van een overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW (de diplomatenclausule). Ik zou dus zeggen dat hier sprake was van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een  bepaalde tijdsclausule. Een bepaalde tijdsclausule  kan ook niet tussentijds worden beëindigd. Zie hierover het onderdeel “Intermezzo: De bepaalde tijdsclausule” in dit hoofdstuk. Een overeenkomst met een bepaalde tijdsclausule is geen overeenkomst voor bepaalde tijd, maar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het hof spreekt in het arrest wel over een diplomatenclausule, maar uit de feiten die zijn weergegeven kan ik niet afleiden dat is voldaan aan de voorwaarden van een diplomatenclausule. Hoe het ook zij: als tussentijdse beëindiging niet is overeengekomen, dan kan de overeenkomst tussentijds niet worden beëindigd. Het lijkt onwaarschijnlijk dat partijen volgens de oude regeling een tussentijdse overeenkomst waren overeengekomen als er sprake was van een diplomatenclausule. Volgens de oude regeling was een opvolgende regeling niet mogelijk. De verhuurder zou dan zelf weer van de woning gebruik moeten maken en daarbij geconfronteerd worden met een aantal jaren huurderving. Bij een bepaalde tijdsclausule zou bij beëindiging van de huurovereenkomst wel gebruik gemaakt kunnen worden van opvolgende verhuring.

Huurovereenkomst artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte
Voor de standaard regeling van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte geldt een afwijkende regel van de standaardregel van artikel 7:228 BW en van de regeling die voor woonruimte geldt. Deze overeenkomst kan in beginsel op initiatief van de verhuurder slechts worden beëindigd door een rechtsgeldige opzegging. Boven is al opgemerkt dat ook hier afwijking van de wettelijke regeling mogelijk is voor overeenkomsten die voor maximaal een proefperiode van twee jaar zijn gesloten. In dit hoofdstuk wordt verder niet ingegaan op de regels die voor het huurregime van 7:290 BW-bedrijfsruimte van toepassing zijn. Ik verwijs u voor de geldende regels voor dit huurregime naar het hoofdstuk De huurperiode van winkelbedrijfsruimte.