Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben partijen een aanvangsdatum van de huurperiode (bijvoorbeeld 1 januari 2015), maar geen einddatum afgesproken. In dit hoofdstuk wordt voornamelijk het verhuren van woonruimte voor bepaalde periode behandeld. Ik laat hier ook onder vallen de overeenkomsten wegens het niet meer behoren tot een bepaalde doelgroep. Bij de verhuringen wegens het behoren tot een bepaalde doelgroep wordt geen einddatum in de huurovereenkomst genoemd. Het niet meer behoren tot de bepaalde doelgroep is dan de voorwaarde om de overeenkomst te kunnen eindigen. De verhuurder kan de huurovereenkomst dan immers opzeggen wegens dringende reden.

De beëindiging wegens doelgroepen is door de wet gelijkgesteld met de opzegging wegens dringende reden ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De opzegging kan dan plaatsvinden wegens dringende reden. De reden hiervan is: “het niet meer behoren tot een doelgroep waarvoor de woning is verhuurd”. De criteria die normaliter spelen bij de opzegging wegens dringende reden zijn hier niet van toepassing. De paar uitzonderingen op deze regel worden besproken bij de behandeling van de huurbeëindiging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep. Een belangenafweging is dus ook niet aan de orde. Als de huurder niet meer behoort tot een bepaalde doelgroep, dan wordt de overeenkomst dus om deze reden beëindigd als de woning specifiek aan deze huurder is verhuurd die tot een bepaalde doelgroep behoort en dit bij aanvang van de overeenkomst ook is verteld. Een voorbeeld van het niet meer behoren tot een doelgroep is het niet meer zijn ingeschreven als student ten aanzien van woningen die specifiek voor studenten zijn bedoeld. Ik vind deze overeenkomst daarom ook behoren tot een overeenkomst voor bepaalde tijd, omdat de overeenkomst in ieder geval beëindigd kan worden als de huurder niet meer tot een bepaalde doelgroep behoort. Deze overeenkomst heeft daarom gelijkenis met de overeenkomst voor bepaalde tijd ex artikel 7:274 lid 2 BW, die kan worden beëindigd als de overeengekomen periode is beëindigd. Deze overeenkomst wordt verderop in dit hoofdstuk behandeld.

In 2016 werd de mogelijkheid tot opzegging wegens het niet meer behoren tot een bepaalde doelgroep uitgebreid. Tot en met juli 2016 bestonden de volgende redenen om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen wegens het niet meer behoren tot een doelgroep: de woning die was bedoeld voor ouderen, gehandicapten en studenten. De opzegging wegens het niet meer behoren van doelgroepen heb ik ondergebracht in het hoofdstuk: De opzegging woonruimte wegens dringend eigen gebruik . Voor de goede orde is het volgende van belang. Door deze wettelijke regeling wordt niet ingegrepen in bestaande huurcontracten. Voor nog lopende contracten blijft de bestaande huurregelgeving gelden; verwezen wordt naar artikel V dat een overgangsbepaling invoegt in de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek. In alle gevallen waarbij van de verbeterde of nieuwe mogelijkheden voor tijdelijke verhuur gebruik wordt gemaakt, zullen huurder en verhuurder vooraf, bij het sluiten van het huurcontract, op de hoogte zijn van de inhoud van de rechtsbescherming bij dit contract Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 8.

De positie van partijen bij verhuring van bedrijfsruimte valt buiten het bestek van de behandeling van dit hoofdstuk. Als introductie laat ik in het kort de verschillen tussen tijdelijke verhuring van woon- en bedrijfsruimte de revue passeren.