Leegstandwet en onderverhuring

Op welke wijze de wetgever bij de totstandkoming van de Leegstandwet de belangen van hoofdverhuurder en onderhuurder heeft afgewogen, blijkt uit de toelichting bij de Vijfde nota van wijziging, wetsvoorstel 15442, Tweede Kamer, zitting 1980-1981, nr. 111, pagina 2, waarbij artikel 15a kan worden beschouwd als de voorloper van het huidige artikel 15 Leegstandwet en artikel 7A:1623k Burgerlijk Wetboek als de voorloper van het huidige artikel 7:269 BW: “Ingevolge artikel 15a, eerste lid, blijven de daar genoemde huurbeschermingsvoorschriften buiten toepassing ten aanzien van huurovereenkomsten welke zijn aangegaan door degeen aan wie de vergunning is verleend. In het systeem van de wet zijn de beschermingsbepalingen niet uitgezonderd ten aanzien van overeenkomsten welke door de tijdelijke huurder als onderverhuurder met een onderhuurder worden aangegaan. Tot die voorschriften behoort artikel 1623k, eerste lid, Burgerlijk Wetboek, op grond waarvan bij onderverhuur van een zelfstandige woning, de hoofdverhuurder in de plaats van de onderverhuurder partij wordt bij de onderhuurovereenkomst, indien de hoofdhuur eindigt. De consequentie van de toepasselijkheid van artikel 1623k, eerste lid, Burgerlijk Wetboek is dat de eigenaar, nadat de tijdelijke hoofdhuur is geëindigd, kan worden geconfronteerd met een onderhuurverhouding waarvoor hij geen toestemming heeft verleend en waarvan hij wellicht op dat tijdstip voor het eerst hoort. Weliswaar kan hij trachten deze overeenkomst, waarop de huurbeschermingsbepalingen naar moet worden aangenomen volledig van toepassing zijn, te beëindigen op grond van artikel 1623k, tweede lid, Burgerlijk Wetboek, maar de uitkomst van een dergelijke procedure staat niet bij voorbaat vast. De eigenaar loopt het risico dat de als tijdelijk bedoelde huur niet tijdelijk zal blijken te zijn. Wij zijn van mening dat van degenen die bereid zijn om leegstaande woonruimte tijdelijk voor bewoning beschikbaar te stellen, niet kan worden verwacht dat zij dit risico aanvaarden. Met het oog daarop wordt in de bijgaande nota van wijzigingen aan artikel 15a, eerste lid, van het ontwerp een bepaling toegevoegd waardoor het eerste en ook het daarmee samenhangende tweede lid van artikel 1623k, Burgerlijk Wetboek, voor onderverhuring van woonruimte welke oorspronkelijk tijdelijk is verhuurd, buiten werking wordt gesteld.”

Met deze wetsgeschiedenis in het achterhoofd achtte het hof te Arnhem in haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV0332, gerechtshof Arnhem, 200.072.096 het beroep van een onderhuurder op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW niet houdbaar. In deze situatie was de hoofdhuurovereenkomst geregeld op grond van de Leegstandwet. Tussen hoofdhuurder en onderhuurder was de Leegstandwet niet van toepassing verklaard.
Desondanks was het hof van mening dat de huurder geen huurbescherming toekwam. In het kader van de regeling van de Leegstandwet hoeft de hoofdverhuurder immers het risico van een beroep op huurbescherming door een onderhuurder niet te aanvaarden van de hoofdhuurder die volgens de bepalingen van de Leegstandwet huurt (zie artikel 15 lid 1 Leegstandwet ). De inhoud van de (onder)huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en de onderhuurder onttrekt zich immers aan de invloedssfeer van de hoofdverhuurder. Het toekennen van huurbescherming wegens het niet volgen van de bepaling van artikel 16 lid 10 Leegstandwet is naar de mening van het hof strijdig met de strekking van de tijdelijke verhuur in de zin van de Leegstandwet.
Mr. Susanne van de Pest is in haar artikel “De nieuwe Leegstandwet”in Vastgoedrecht van 2013, nummer vier, van mening dat de onderhuurder toch huurbescherming geniet als de onderhuurovereenkomst niet door de Leegstandwet is geregeld. Ik ben het hier niet mee eens. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 1982 (NJ 1983, 213) en 28 januari 1994 (NJ 1994,421) immers het volgende overwogen: “Waar noch de tekst van de wet, noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend voorschrift als artikel 1623 k (voorganger van het huidige 7:269 BW, toevoeging mr. F.C.P. Teeuw), niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door de artikelen 1623a e.v. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen – zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist – partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen overeenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onder)huurovereenkomst door andere wettelijke regels – ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft – geregeerd kan worden dan die welke overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan”. Aangezien artikel 7:269 BW in de hoofdhuurovereenkomst niet van toepassing is verklaard, kan dit artikel in de onderhuurovereenkomst dus ook geen rol spelen.

De rechtbank Arnhem, sector kanton Arnhem, kwam in haar vonnis van 26 april 2010 LJN: BV2950, sector kanton rechtbank Arnhem, 634742 CV Expl. 09-8350 en 634743 CV Expl. 09-8351 eveneens tot oordeel dat de onderhuurder van een woning die op grond van de Leegstandwet aan de hoofdhuurder was verhuurd geen recht had op huurbescherming jegens de hoofdverhuurder, omdat de overeenkomst tussen onderhuurder en onderverhuurder werd beheerst door artikel 7:232 lid 2 BW (overeenkomst voor korte duur). Zowel de onderverhuurder als de hoofdverhuurder gingen door het “oog van de naald”.
De huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder werd beheerst door de Leegstandwet. Ook nadat de (hoofd) huurder na het einde van de huurovereenkomst gebruik van het gehuurde mocht blijven maken ontstond er geen nieuwe huurovereenkomst, omdat de (hoofd)huurder slechts gebruik maakte van een mogelijkheid van verlenging van de ontruimingstermijn en gedurende deze periode geen huur werd betaald. Deze verlenging is niet in strijd met de strekking van de Leegstandwet nu tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder geen onduidelijkheid bestond over de tijdelijkheid van de huurovereenkomst, én de verlengde ontruimingstermijn binnen de looptijd van de vergunning bleef. De hoofdhuurder heeft bovendien na het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst geen huur meer betaald. Nu een tegenprestatie (huurprijs) – en daarmee één van de essentialia voor het bestaan van een huurovereenkomst ontbrak – kon er volgens de rechter niet langer worden gesproken van een huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder.

Interessant aan deze uitspraak is dat de rechter impliciet te kennen geeft dat na het einde van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 16 lid 7 Leegstandwet de overeenkomst op grond van de Leegstandwet kan worden omgezet in een reguliere overeenkomst met huurbescherming ten gunste van de huurder. Ik benadruk hierbij dat met de tekst van dit artikel slechts wordt bedoeld dat de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt. Met dit artikel wordt niet bedoeld dat de huurrelatie per definitie eindigt als de verhuurder de huurder na de looptijd van de vergunning tegen betaling gebruik van het gehuurde laat maken.

Verder was in deze uitspraak duidelijk dat de relatie tussen onderverhuurder en onderhuurder niet werd beheerst door de regels van de Leegstandwet nu door partijen niet was voldaan aan de eisen van artikel 16 lid 12 Leegstandwet. Bij het niet toepassen van laatstgenoemd artikel blijft volgens artikel 16 lid 13 Leegstandwet artikel 15 lid 1 Leegstandwet buiten toepassing. Dit betekent dat de onderhuurder in beginsel een beroep kan doen op huurbescherming van artikel 7:269 BW nu de werking van dit artikel niet door de Leegstandwet wordt geblokkeerd.
Deze mogelijke bescherming mocht deze onderhuurder echter niet baten. De rechter was van mening dat hier sprake was van een huurovereenkomst van korte duur, waardoor artikel 7:269 BW alsnog buiten toepassing geplaatst kon worden. In de alinea’s 4.2, 4.3 en 4.4 van deze uitspraak wordt dit standpunt gemotiveerd door te wijzen naar de aanbiedingsbrief.
In deze aanbiedingsbrief van de onderverhuurder aan onderhuurder staat vermeld dat de onderverhuurder een bruikleenovereenkomst/huurcontract van beperkte duur met de eigenaar heeft afgesloten en dat de onderverhuurder het pand voor korte tijd in beheer had. Bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst had voor beide partijen duidelijk moeten zijn dat zij een kortstondige huurrelatie zouden aangaan. Dit volgt tevens uit de overeengekomen lage huurprijs.
De bedoeling van hoofdverhuurder, onderverhuurder en onderhuurder was ondubbelzinnig gericht op een tijdelijk gebruik van de woning. Hoofdverhuurder en onderverhuurder hebben consequent vastgehouden aan deze bedoeling. De duur van de huurovereenkomst doet hier niet aan af nu algemeen bekend is dat met het ontwikkelen en uitvoeren van renovatieprojecten enige tijd gemoeid kan zijn.