Updates

  • Bijgewerkt 13 juni 2011, verwijzing naar huurbeëindiging in het kader van het doen van een redelijk voorstel (Campuscontract). De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 29 april 2011 ( LJN: BQ5697, rechtbank Amsterdam, rolnummer: 10-20027 );
  • Bijgewerkt 22 januari 2012; algehele bijwerking van dit hoofdsuk, met name wat betreft het onderdeel overeenkomst bepaalde duur met toevoeging van de uitspraken: het arrest van het hof te Leeuwarden van 17 januari 2009 ( LJN: BH3087, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.283/01 ) en de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam, vonnis van 17 maart 2011 ( LJN: BP8530, sector kanton Rechtbank Haarlem, 495231/ CV EXPL 11-428 )
  • Bijgewerkt 21 april 2012; algehele bijwerking van het onderdeel “de huurovereenkomst van korte duur”
  • Bijgewerkt 15 augustus 2012; De rechtbank, sector kanton, locatie Haarlem van 13 oktober 2011 ( LJN: BU4226, sector kanton rechtbank Haarlem, 528145/VV EXPL 11-250 ).
  • Bijgewerkt 16 december 2012. Aanpassing onderdeel: “Huurovereenkomst gehuurde ruimte eigendom van gemeente en die voor sloop is bestemd”.
  • Bijgewerkt 1 janauri 2013. Aanpassing onderdelen betreffende de Leegstandwet. De onderdelen ingevoegd, die door een wetswijziging worden gewijzigd.
  • Bijgewerkt 11 juli 2013. Aanpassing onderdelen betreffende de Leegstandwet. Wijzigingen verwerkt wegens de wijziging die vanaf 1 juli 2013 geldt.
  • Bijgewerkt 28 november 2013. Het gerechtshof te Amsterdam komt in haar arrest van 19 november 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4154 tot de conclusie dat er niet sprake was van een huurovereenkomst van naar aard korte duur.
  • Bijgewerkt 19 februari 2014. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan tussentijds niet worden beëindigd. Dit wordt ook bevestigd door de rechtbank te Groningen in haar vonnis van 15 november 2012 ECLI:NL:RBGRO:2012:BY3643 . Artikel 7:271 lid 1 BW is immers ook op deze huurovereenkomsten van toepassing.
  • Bijgewerkt 19 februari 2014. Aanvulling onderdeel onderhuur en huurbescherming.
  • Bijgewerkt 19 februari 2014. In artikel 16 lid 2 Leegstandwet staat immers uitdrukkelijk vermeld dat bij de verhuring van te koop staande woningen artikel 7:232 BW en titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing wordt verklaard, behoudens de artikelen 7:251 BW, 7:259 BW, 7:261 BW, eerste lid, en 7:264 BW.
  • Bijgewerkt 27 februari 2014. Aanpassing inhoudende dat er wel meerdere keren voor deze woonruimte een vergunning kan worden gegeven. Indien sprake is van een aanvraag van een vergunning voor dezelfde woonruimte wordt die vergunning slechts verleend indien voor die woonruimte voor de duur van ten minste vijf jaren onmiddellijk voorafgaand aan het tijdstip waarop die vergunning wordt verleend geen vergunning voor het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur op grond van deze wet was verleend. Zie artikel 15 lid 5 Leegstandwet en 15 lid 5a Leegstandwet.
  • Bijgewerkt 3 maart 2014. Huurbeeindiging op basis van de Leegstandwet is mogelijk ook als de grond voor het verstrekken van de verguuning is komen te vervallen. Dit is beslist door de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht in haar vonnis van 21 februari 2014 ECLI:NL:RBNME:2014:640 .
  • Bijgewerkt 13 april 2014. Aanvulling plannen overeenkomsten voor bepaalde tijd
  • Bijgewerkt 27 april 2014. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 15 april 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:3195 beslist dat er sprake was van een overeenkomst van naar aard korte duur.
  • Bijgewerkt 29 mei 2014. Onderdeel “Wettelijke verruiming overeenkomsten voor bepaalde tijd” bijgewerkt.
  • Bijgewerkt 14 september 2014. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam heeft in kort geding in haar vonnis van 5 november 2013 Noot 126e beslist dat de verhuurder niet terug kon vallen op de overeenkomst van naar aard korte duur.
  • Bijgewerkt 9 oktober 2014. Invoeging “Boetebeding en tijdige ontruiming van de woning in het kader van de overeenkomst van korte duur”.
  • Bijgewerkt 17 oktober 2014. Volgens het arrest van 2 september 2014 van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch ( ECLI:NL:GHSHE:2014:3354) is dit ook van toepassing als de overeengekomen duur van de huurperiode en de duur waarvoor een vergunning is afgegeven van elkaar verschillen.
  • Bijgewerkt 21 april 2015. Ook als er (ten onrechte) een vergunning is verleend, dan voldoet de verhuring niet aan de eisen van de Leegstandwet en zal de huurder volgens een uitspraak van de rechtbank Gelderland in haar vonnis van 23 juli 2014 (ECLI:NL:RBGEL:2014:4634 ) huurbescherming genieten.
  • Bijgewerkt 8 juni 2015. Verplaatsing onderdeel campuscontracten naar het hoofdstuk: Opzegging woonruimte wegens dringend eigen gebruik.
  • Bijgewerkt 8 juni 2015. Aanpassing diplomatenclausule vanaf 1 juli 2015
  • Bijgewerkt 21 juni 2015. Aanpassing Leegstandwet met te koop staande huurwoningen
  • Bijgewerkt 3 oktober 2015, vernummering op basis van 21 juni 2015 (wet van 19 november 2014 Reparatiewet BZK 2014. .
  • Bijgewerkt 29 februari 2016. Nieuw huurbeleid 2016-2017 Nadere huurmaatregelen tot verdere bevordering van de doorstroming op de huurmarkt
  • Bijgewerkt 29 maart 2016. De rechtbank te Amsterdam van 8 juli 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:9806, WR 2016/32) heeft geoordeeld dat een huurovereenkomst waarvan de huurperiode liep tot 1 december 2014 liep tegen 28 februari 2015 beëindigd kon worden op basis van artikel 16 lid 8 Leegstandwet, omdat de bedoeling van de verhuurder voor het einde van de overeengekomen periode duidelijk was. De vergunning was hier dus nog niet verlopen.
  • Bijgewerkt 20 juni 2016. De laatste wijziging van artikel 7:271 lid 2 BW alsnog ingevoerd (huurovereenkomst maximaal 2 jaar en mededeling in plaats van opzegging
  • Bijgewerkt 5 juli 2016. De laatste wijziging van artikel 7:271 lid 1 BW alsnog ingevoerd (huurovereenkomst maximaal 2 jaar en beperking voor woningcorporaties)
  • Bijgewerkt 1 september 2016. Aanvulling overeenkomst voor korte tijd. Eerder ingenomen standpunt gewijzigd.
  • Bijgewerkt 28 maart 2017. Dat de geen belang-regel een rol kan spelen bij de beoordeling van en huursituatie blijkt ook uit een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank te Haarlem van 11 juli 2007 ( ECLI:NL:RBHAA:2007:BA9689 ).
  • Bijgewerkt 12 april 2017. In de zaak die voor de rechtbank Midden-Nederland speelde werd in het kader van het belang van de huurder in het vonnis van deze rechtbank van 10 augustus 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:4511 juist gekozen voor het huurregime van artikel 7:230a BW. De rechter is van oordeel dat nu niet is gebleken dat de Hoge Raad met toepassing van het Zonshofje arrest mede het oog heeft gehad op de situatie dat toepasselijkheid van het woonruimteregime leidt tot een verbetering van de positie van de verhuurder en een afname van de bescherming van de huurder en onderhuurders, kan uitleg van dit arrest niet leiden tot toepassing van de regels van het woonrecht op de hoofdhuurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 22 april 2017. Dat partijen tussentijds niet van de overeenkomst af kunnen wordt ook bevestigd in het arrest van het hof ‘s-Hertogenbosch van 7 maart 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:934 ). De caus die in deze uitspraak was behandeld luidde als volgt: er was tussen partijen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van minimaal 12 maanden. De huur werd door de huurder opgezegd. De opzegging gold gezien het vorenstaande tegen het einde van de periode van 12 maanden.
  • Bijgewerkt 12 mei 2017. Dat de opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:274 BW in de opzegging niet genoemd hoeven te worden scheen en huurder te vergeten, waarvan de huur werd opgezegd wegens woonfraude. Deze opzegging werd door de huurder aangevochten. De huurder was ven oordeel dat er sprake was van misbruik van recht omdat de huurovereenkomst uitsluitend is opgezegd vanwege een onjuist vermoeden van woonfraude en er geen enkel bezwaar bestaat tegen voortzetting van de huurovereenkomst tot de einddatum van de vergunning op grond waarvan tijdelijk mag worden verhuurd. Het hof te Amsterdam stelde in haar arrest van 28 maart 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:1061) de verhuurder in het gelijk.
  • Bijgewerkt 20 juni 2017. Een voorbeeld van de stringente toepassing van de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW komt tot uitdrukking in het kortgedingvonnis van de rechtbank Noord-Holland 26 september 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:11254). De huurder genoot huurbescherming.
  • Bijgewerkt 21 juni 2017. De rechtbank te rotterdam heeft in haar vonnis van 8 februari 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:1081) een ordeel moeten geven of een huurder terecht zich had beroep op huurbescherming, waardoor het gehuurde tussentijds niet ontruimd zou hoeven worden. De huurder kwam in deze kwestie geen huurbescherming toe.
  • Bijgewerkt 9 juli 2017. Redactie aangepast. De regeling van na 1 juli 2017 was niet consequent doorgevoerd. Er stond een oude interpretatie van artikel 7:271 lid 1 BW die niet juist was, en een interpretatie die wel juist was in dit hoofdstuk. Met deze wijziging heb ik deze interpretaties gelijk getrokken naar de juiste interpretatie.
  • Bijgewerkt 30 september 2017. In het vonnis in kortgeding van de rechtbank Midden-Nederland van 20 september 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 ) wordt de mededeling ex artikel 7:271 BW per e-mail niet geacht de huurder te hebben bereikt nu ontvangst door de huurder is betwist (de mail zou in de spambox kunnen zijn gekomen en automatisch gedeletd) en de huurder in het kader van het kortgeding niet aan kon tonen dat deze mededeling de huurder had bereikt.
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Deze mogelijkheid van tussentijdse opzegging is is bevestigd in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 29 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBNNE:2017:3261 ).
  • Bijgewerkt 5 november 2017. Naar het oordeel van de kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 16 mei 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 ) diende de verhuurder de kennisgeving daarom uiterlijk op 31 januari 2017 aan de huurder te sturen. Door de kennisgeving op 1 februari 2017 te sturen was zij daarom te laat. Om die reden mocht de huurder er volgens de rechter op vertrouwen dat de verhuurder de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten en kennelijk geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen op de overeengekomen datum.
  • Bijgewerkt 21 december 2017. De rechter van de rechtbank Limburg in haar vonnis van 21 november 2017 ( ECLI:NL:RBLIM:2017:11286 ). was van oordeel dat – gelet op de per 1 juli 2016 in het leven geroepen mogelijkheid tot het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige dan wel onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd – niet anders worden geconcludeerd dan dat er sprake was van zo een overeenkomst voor bepaalde tijd, zoals in artikel 7:271 BW wordt bedoeld.
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Ook het gebruik van een appartement in een hotel mag volgens een vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 14 augustus 2017 ECLI:NL:RBOBR:2017:4427 op basis van de aard van het gehuurde zelf in beginsel verwacht worden dat het een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
  • Bijgewerkt 28 mei 2018. Ik vind het arrest van het hof ‘s-Gravenhage van 10 april 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:652) niet duidelijk. Het hof komt hier tot de conclusie dat er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Het hof verwijst voor overeengekomen duur naar een bepaling in het huurcontract, waarin het volgende staat vermeld: ” er is sprake van een overeenkomst voor de bepaalde tijd van vier jaar en 29 dagen”. Het hof schijnt hierbij uit het oog te verliezen dat de huurperiode die partijen zijn overeengekomen niet zegt of er sprake is van een overeenkomst van bepaalde tijd.