Vergunningvereiste voor verhuring op grond van de Leegstandwet

De Leegstandwet is geruime tijd geleden gewijzigd in verband met de verruiming van de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur bij leegstand van te koop staande woningen. De wet waarin deze wijzigingen zijn verwerkt is op 1 juli 2013 in werking getreden. Ik geef waar van toepassing onderstaand afzonderlijk de belangrijkste wijzigingen weer die vanaf 1 juli 2013 van toepassing zijn geworden. De integrale versie van het wetsvoorstel vindt u hier: Wijziging van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur bij leegstand van woningen. De wet is vernummerd bij wet van 19 november 2014 Reparatiewet BZK 2014.

Voor een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is een vergunning vereist. Deze kan door het college van burgemeester en wethouders (B en W) verleend worden. Het is niet verplicht om een afschrift van de vergunning bij de overeenkomst te voegen. De wet stelt immers wél dat een vergunning op grond van verhuring op grond van de Leegstandwet moet zijn afgegeven, maar vereist niet dat een afschrift van deze vergunning door de verhuurder bij de huurovereenkomst is gevoegd (Hof Den Bosch arrest 2 september 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:3354.)
Voor het verkrijgen van deze vergunningen is de reguliere procedure van toepassing. Dat betekent dat in principe binnen 8 weken na de datum van indiening van de aanvraag een besluit moet worden genomen en dat, wanneer niet tijdig wordt beslist, van rechtswege een vergunning wordt verleend. De aanvraag voor deze vergunning kan tegelijkertijd worden aangevraagd met de vergunning tot afwijking van het bestemmingsplan.
De gemeente toetst de aanvraag aan de hand van de criteria die in artikel 15 lid 3 Leegstandwet staan opgenomen:

  • De vergunning moet worden aangevraagd ten aanzien van woningen die onder het bovengenoemde onderdeel: “Woonruimte die op grond van de Leegstandwet kan worden verhuurd” zijn besproken;
  • de woonruimte moet leeg staan;
  • van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd (dat wil zeggen dat de eigenaar zonder tijdelijke verhuring onevenredig wordt benadeeld) dat deze het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt;
  • de eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate bewoond zal worden;
  • voor woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning: de (te verwachten) renovatie of sloop moet ingrijpend zijn en binnen een redelijke termijn plaatsvinden;
  • Indien de eigenaar, als deze geen rechtspersoon is, slechts ten aanzien van één andere woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, een nog geldende vergunning op grond van deze wet, heeft verkregen.

De toetsing van de gemeente moet plaatsvinden vóór het aangaan van de huurovereenkomst. Als de toetsing wordt gevraagd nadat de huurovereenkomst is gesloten dan is de Leegstandwet niet van toepassing.

Er kan meer dan eenmaal een vergunning per woning worden verleend
Vóór 1 juli 2013 kon een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts éénmaal worden verleend. Met de wettelijke regeling die vanaf 1 juli 2013 van kracht is geworden is het op grond van artikel 15 lid 5 Leegstandwet mogelijk gemaakt om dezelfde woonruimte gedurende de totale levensduur meerdere keren tijdelijk te verhuren. Vóór 1 juli 2013 kon de te koop staande woning voor maximaal twee jaar met driemaal een verlengingsmogelijkheid van maximaal één jaar worden verhuurd. Na 1 juli 2013 kan de woning een vergunning krijgen voor verhuring van vijf jaar. Verhuringen die onder het oude systeem zijn verhuurd, krijgen niet automatisch een vergunning voor de periode van vijf jaar. Door de wetswijziging is immers niet betoogd de verhuurder in een nadeliger positie te brengen of bestaande contracten inhoudelijk te wijzigen. Het hof ‘s-Hertogenbosch oordeelde in haar arrest van 2 september 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:3354 dat de enkele omstandigheid dat door een wetswijziging de werkingsduur van de verhuring ex artikel 15 Leegstandwet is verlengd tot vijf jaar niet met zich brengt dat daarmee ook de huurtermijn zonder nadere wilsovereenstemming tussen huurder en verhuurder is verlengd tot vijf jaar.
Om te waarborgen dat het bij een volgende periode van tijdelijke verhuur daadwerkelijk gaat om een nieuw ontstane situatie van leegstand, zal alleen een vergunning voor een volgende periode van tijdelijke verhuur worden verstrekt als tussen de verschillende perioden van tijdelijke verhuur een periode van reguliere verhuur dan wel gebruik als woonruimte door de eigenaar ligt van minstens vijf jaren.

Het door de gemeente te voeren beleid
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties biedt de gemeente de mogelijkheid om eigen beleid te voeren. Door dit beleid mag de huidige wet- en regelgeving niet worden aangescherpt, terwijl er anderzijds ook geen versoepeling van de wet- en regelgeving op kan treden. Met inachtneming hiervan behoort een uitbreiding van de wet- en regelgeving wél tot de mogelijkheden. De gemeente kan bijvoorbeeld bepalen dat de huurprijs 80 % van de maximum huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel mag belopen. De gemeente mag ook een bepaald bedrag aan leges heffen (de leges dienen in een legesverordening te worden opgenomen) voor het verstrekken van een vergunning. Als een gemeente als voorwaarde aan het verstrekken van een vergunning de instemming van een hypotheekverstrekker verbindt, dan wordt de voorwaarde ten onrechte gesteld. De Leegstandwet kent een dergelijke voorwaarde aan het verstrekken van een vergunning immers niet. Tegen een afwijzing van de vergunning is geen beroep of bezwaar mogelijk. Op grond van artikel 1 van bijlage 2 bij de Awb kan geen beroep worden ingesteld tegen:
a. artikel 15, eerste lid, voor zover het betreft een weigering van de vergunning;
b. artikel 15, zesde lid, voor zover het betreft een afwijzing van het verzoek tot verlenging;
c. artikel 16, tiende lid, eerste volzin, en elfde lid, eerste volzin.

De vergunning voor tijdelijke verhuur van onder meer te koop staande woningen mag uitsluitend aan de in de wet genoemde voorwaarden worden getoetst. De vergunning mag dus niet worden geweigerd als aan de in de wet genoemde voorwaarden is voldaan. Dit betekent dat de gemeente voor deze woningen geen extra voorwaarden aan de vergunning mag stellen dan al in de Leegstandwet worden genoemd. De onder artikel 15 lid 1 onder b Leegstandwet (te koop staande woningen) wordt verleend voor vijf jaar. Dit betreft de voorwaarde voor het verkrijgen van een vergunning inhoudende dat van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin van de Leegstandwet, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting. De gemeente kan op grond van dit artikel wel verlangen dat een onrealistisch hoge verkoopprijs van een woning wordt verlaagd om de kans op verkoop te vergroten. Als de verkoper hieraan weigert mee te werken kan de vergunning worden geweigerd. De gemeentelijke toets bij de vergunningverlening kan in dit geval voorkomen dat verhuurders hun hele huurvoorraad te koop zetten en op deze manier tijdelijk kunnen verhuren. De gemeente toetst bij vergunningverlening voor de Leegstandwet immers of de woonruimte niet op een andere manier dan door tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet beschikbaar kan worden gesteld voor de volkshuisvesting.

Verlenging vergunning
De geldigheidsduur van de Leegstandwetvergunning is sinds 1 juni 2013 gekoppeld aan de geldigheidsduur van de omgevingsvergunning voor het (tijdelijk) afwijken van het bestemmingsplan, met een maximum van 10 jaar. Hiermee wordt woonruimte bedoeld zoals vermeld in artikel 15 lid 1 onder a Leegstandwet . De termijn van 10 jaar geldt ook geldt voor de omgevingsvergunning voor het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan.

De vergunning, ten behoeve van de woonruimte als bedoeld in artikel 15 lid 1 onder c Leegstandwet (woning wordt binnen bepaalde termijn gerenoveerd of gesloopt) wordt verleend voor ten hoogste twee jaren. (artikel 15 lid 8 Leegstandwet) Deze kan worden verlengd tot zeven jaar (artikel 14 sub b BW).

De onder artikel 15 lid 1 onder b Leegstandwet (te koop staande woningen) wordt verleend voor vijf jaar. Deze vergunning kan niet worden verlengd (artikel 15 lid 7 Leegstandwet). De huurder van deze woonruimte hoeft dus niet meer binnen een huurperiode van vijf jaren meermalen verlenging van de vergunning aan te vragen. De maximum termijn waarbinnen deze woonruimte verhuurd kan worden blijft dus vijf jaar.

De onder artikel 15 lid 1 onder d Leegstandwet (te koop staande huurwoningen van bijvoorbeeld corporaties) wordt verleend voor twee jaar. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen tot maximaal vijf jaren.

De huurovereenkomst blijft van kracht na het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid heeft verloren tot het tijdstip waarop burgemeester en wethouders op het verlengingsverzoek hebben beslist. De huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt in elk geval op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest en/of burgemeester en wethouders na dat tijdstip het verlengingsverzoek hebben afgewezen. Bij afwijzing van de vergunning moet de verhuurder de ontruiming aanzeggen. Als de verhuurder dit verzuimt, dan ontstaat er een reguliere overeenkomst. Als de huurder het gehuurde niet vrijwillig ontruimt, dan zal de verhuurder de rechter in moeten schakelen om ontruiming te bewerkstelligen.

Als de huurder dan door een fout van de verhuurder met toestemming van verhuurder het gehuurde blijft gebruiken, dan ontstaat er een normale huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op grond van artikel 7:232 BW e.v. Bedacht moet worden dat de huurovereenkomst na verlenging ook schriftelijk moet worden verlengd. Blijft verlenging van de huurovereenkomst achterwege, dan wordt de overeenkomst omgezet in een reguliere huurovereenkomst. Dit is nu vastgelegd in artikel 16 lid 8 Leegstandwet .

De verschillende perioden waarvoor een vergunning verleend kan worden
Door deze nieuwe regeling wordt de maximale termijn voor verlenging van de vergunning voor bepaalde woonruimte aangepast. Hieronder treft u een overzicht aan van de huurtermijnen, die van toepassing zijn bij de verschillende vormen van verhuring.

Huurwoningen in afwachting van sloop of renovatie
In de huidige financiële crisis blijken herstructureringsprojecten echter soms nog langduriger vertraging te ondervinden. De maximumtermijn voor tijdelijke verhuur luidt zeven jaren (nieuw huurbeleid). De gemeente die de verlenging van de vergunning dient af te geven zal moeten onderzoeken of verlenging van de termijn van tijdelijke verhuur in de specifieke situatie van toepassing is.

Woonruimte in leegstaande gebouwen (bijvoorbeeld kantoren of scholen)
Het gaat hierbij om gebouwen die op min of meer weinig ingrijpende wijze dienstbaar zijn te maken voor volkshuisvestingsdoeleinden, die tijdelijk leegstaan in afwachting van een bepaalde andere bestemming zoals verbouwing of verkoop dan wel bestemd zijn om te worden afgebroken, waarbij niet in redelijkheid kan worden gevergd de woonruimte op andere wijze dienstbaar te maken aan de volkshuisvesting. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, waardoor permanente verhuur geen optie is. De maximumtermijn voor tijdelijke verhuur van deze woonruimte luidt tien jaren (artikel 15 lid 6 Leegstandwet ).

Woonruimte bij verhuring van te koop staande woningen
De periode waarvoor een vergunning kan worden verleend bij verhuring van te koop staande woningen van particulieren is vijf jaar. Dit staat in artikel 15 lid 7 Leegstandwet .

Woonruimte bij verhuur van te koop staande woningen van bijvoorbeeld corporaties
De periode waarvoor een vergunning kan worden verleend is twee jaar. Deze periode kan worden verlengd met elke keer één jaar tot maximaal vijf jaar. Dit staat in artikel 15 lid 6 Leegstandwet ).