Verlenging van de huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde periode

Als in de huurovereenkomst voor woonruimte staat vermeld dat de huurovereenkomst voor een jaar is aangegaan en telkens na verloop van een jaar met een jaar wordt verlengd, geldt het volgende met betrekking tot de mogelijkheid van opzegging van de overeenkomst door de huurder.

Bij opzegging door de verhuurder in het kader van de overeenkomst voor bepaalde tijd die volgens contract elke keer met een jaar wordt verlengd, treden artikel 7:230 BW jo artikel 7:242 lid 2 BW in werking. Na de eerste termijn heeft de huurder van woonruimte recht op een overeenkomst voor onbepaalde tijd en dit recht kan hem niet contractueel worden ontnomen. Dit wordt ook bevestigd in het kortgedingvonnis van de rechtbank te Breda van 19 maart 2010 ( LJN: BL8552, sector kanton rechtbank Breda, 586764 ). Daarin wordt bevestigd dat van artikel 7:242 lid 2 BW niet ten nadele van de huurder van woonruimte kan worden afgeweken (alinea 3.7). Volgens de rechter valt ook uit de parlementaire geschiedenis te herleiden (alinea 3.8) dat artikel 7:230 BW voor woonruimte door de wetgever zo bedoeld is dat een overeenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd niet stilzwijgend (wederom) met een bepaalde tijd kan worden verlengd. De wetgever heeft hiermee beoogd te voorkomen dat de huurder in de nadelige positie komt dat hij na verlenging (telkens) geen gebruik kan maken van de in artikel 7:271 lid 5 onder a BW neergelegde bevoegdheid om een huurovereenkomst tussentijds (met in achtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden) op te zeggen (alinea 3.9). De huurder kan wel zelf opteren voor verlenging van een overeenkomst voor bepaalde tijd als hij dat gezien zijn situatie in zijn voordeel acht. Deze regeling van artikel 7:230 BW is door de werking van artikel 7:242 BW immers semi-dwingend gemaakt. Van deze regeling kan dus wel in het voordeel van de huurder worden afgeweken. Als zich een verlenging van de overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW plaatsvindt, heeft de wetgever bepaald dat dit dan een verlenging voor onbepaalde tijd betreft.

Na de eerste termijn treden dus voor de huurder de opzegregels voor onbepaalde tijd in werking. De verhuurder is wel gebonden aan de verlenging en de daarbij geldende termijnen van opzegging. De verhuurder kan dan met inachtneming van de geldende termijnen van opzegging de huurovereenkomst slechts opzeggen tegen het einde van de eerste overeengekomen contractuele periode. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam, lijkt in haar vonnis van 17 maart 2011 ( LJN: BP8530, sector kanton Rechtbank Haarlem, 495231/ CV EXPL 11-428 ) een onjuist standpunt in te nemen door verlenging van de overeenkomst van woonruimte toe te staan en een opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW jo lid 2 BW toe te kennen. Gezien het eerder weergegeven standpunt lijkt een verlenging van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte niet mogelijk en had een beroep op huurbeëindiging wegens een beroep op een overeenkomst voor korte duur meer in de rede gelegen, hoewel de verlenging als vermeld in deze zaak een beroep hiertoe ook in de weg zou kunnen staan.

De uitspraak is gewezen voordat het huidige artikel 7:271 lid 1 BW werd ingevoerd. Ik ga er van uit dat door invoering van dit artikel deze uitspraak anders zou zijn geweest. Als immers uit het huurcontract niet blijkt dat er sprake is van een huurovereenkomst van voor maximaal twee jaar, maar een overeenkomst, waarbij partijen de intentie hebben langer dan twee jaar aan elkaar verbonden te zijn, dan voldoet deze overeenkomst niet aan de voorwaarden van artikel 7:271 lid 1 BW en is er een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Als de overeenkomst voor zes maanden gesloten zou zijn onder het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW, dan zou verlenging van de overeenkomst tot maximaal een periode van twee jaar hebben geleid tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:89) beoordeeld dat verlenging van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte voor bepaalde tijd mogelijk was. Hier was sprake van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte waarvan partijen eerst een huurperiode van 1 juni 2013 tot 31 mei 2015 waren overeengekomen en nog binnen deze periode een aanvullende en aansluitende periode van 2 jaar waren overeengekomen door een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten.  De kernvraag in deze zaak betrof de vraag of de aanvullende overeenkomst als een overeenkomst voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd aangemerkt diende te worden. De huurder was van oordeel dat artikel 7:230 BW dat voortzetting van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op de wijze die door de verhuurder beoogt niet is toegestaan. Dat betekent dat de tweede huurovereenkomst als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (tussentijds) kon worden opgezegd, zoals hij heeft gedaan.

Het hof overwoog hierover het volgende. Artikel 7:230 BW waar zijn standpunt op baseert, bepaalt dat indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Uit de tekst van deze bepaling, de parlementaire geschiedenis ervan en de daarop gebaseerde jurisprudentie kon naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat een huurovereenkomst die aansluit bij een eerdere huurovereenkomst voor bepaalde tijd per definitie als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet worden aangemerkt.

Het ging hier om een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2016 tot stand van gekomen. Verwarring met het huidige artikel 7:271 lid 1 BW deed zich hier niet voor. De huurder had naar mijn mening zijn verweer gebaseerd op een te beperkte grondslag.  Het verweer baseren op louter artikel 7:230 BW is niet voldoende. Artikel 7:230 BW is immers gesitueerd in het onderdeel dat betrekking heeft op allerlei verschillende verhuringen en niet alleen op verhuring van woonruimte. Bij verhuring van bijvoorbeeld 7:230a BW-bedrijfsruimte is het gebruikelijk dat de huurovereenkomst verlengd wordt voor bepaalde tijd als er bijvoorbeeld een verlengingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen. Hier ging het niet om een verlengde overeenkomst, maar om een nieuwe overeenkomst, die tussen partijen was gesloten. Aangezien de rechtsverhouding tussen partijen niet was beëindigd (er had geen huurbeëindiging plaatsgevonden en er had ook geen oplevering plaatsgevonden), ga ik er daarom van uit dat hier ook sprake was van een verlengde overeenkomst, waarop artikel 7:230 BW van toepassing is.

Terecht stelt het hof dat op basis van dit artikel 7:230 BW in beginsel zou moeten gaan om verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd en dat er bij uitzondering sprake kan zijn van een overeenkomst voor onbepaalde tijd op basis van dit artikel.  De huurder had in ieder geval de verlengde overeenkomst moeten vernietigen op basis van artikel 7:242 BW.  Artikel 7:242 BW kan de werking van artikel 7:230 BW voor woonruimte beperken of uitbreiden. De regeling van artikel 7:230 BW kan immers vernietigbaar verklaard worden als de tussen partijen gemaakte afspraken in strijd zijn met de positie van de huurder. Mij lijkt dat de verlenging van de overeenkomst zoals hier bedoeld de rechten van de huurder schaadt. De huurder zit dan vast aan een huurperiode voor bepaalde tijd, terwijl een huurperiode voor onbepaalde tijd de huurder veel zekerheden en bewegingsvrijheid geeft. Er kleven ook nadelen aan de overeenkomst voor bepaalde tijd van de huurder van woonruimte. Zo kan de verhuurder deze overeenkomst met inachtneming van de termijnen van opzegging en onder vermelding van een grondslag op elk moment opzeggen, terwijl de opzegging van de overeenkomst voor bepaalde tijd alleen tegen het einde van een overeengekomen huurperiode kan worden beëindigd. Aan de overeenkomst voor bepaalde tijd kleven voor de huurder van woonruimte meer nadelen, omdat deze huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen termijn in ieder geval kan eindigen. De zekerheid van het kunnen huren gedurende de overeengekomen periode heeft een schaduwkant voor de huurder, namelijk dat deze overeenkomst kan worden beëindigd zonder dat de huurder aanspraak kan maken huurbescherming. Ik ben daarom van mening dat een huurovereenkomst voor bepaalde periode in het nadeel van de huurder is als je deze mogelijkheid van huren afzet tegen het huren voor onbepaalde periode. Als een huurder dus al rechten heeft om voor onbepaalde tijd te huren en dit recht wordt ingewisseld voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan acht ik deze overeenkomst in strijd  met de regeling van artikel 7:273 BW.  Feitelijk kan deze overeenkomst die voor onbepaalde tijd geldt zonder opzeggingsgronden worden beëindigd.

Daarnaast zie ik een verlenging van de huurperiode voor bepaalde tijd niet passen in het (huidige) systeem van de wet. Een verlenging van de huurperiode in verband met de diplomatenclausule is nu wel mogelijk met een , maar daarvan was hier geen sprake. Er wordt ook niet gesteld dat de bepaalde tijdsclausule is verlengd. Bij verlenging van de bepaalde tijdclausule kom je feitelijk niet aan artikel 7:230 BW toe, omdat er al sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Deze huurovereenkomst wordt niet verlengd; er wordt dan alleen afgesproken dat de overeenkomst door partijen gedurende een bepaalde periode niet kan worden opgezegd.  Een dergelijke afspraak kan ook worden vernietigd wegens strijdigheid met artikel 7:271 BW.  Feitelijk wordt de huurder de mogelijkheid van opzegging met inachtneming van de wettelijke termijnen uit handen geslagen. Een dergelijke afspraak tot het sluiten van een minimum periode kan wel de eerste keer bij het sluiten van een huurovereenkomst worden overeengekomen. Dit wordt onder meer bevestigd in een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 19 december 2017 (ECLI:NL:RBNNE:2017:4921).

Ik kan niet beoordelen of de eerste overeenkomst al diende te vallen onder de overeenkomst voor bepaalde tijd of dat deze overeenkomst diende te worden beschouwd als een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule. Een overeenkomst voor bepaalde tijd dient immers aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Als de overeenkomst niet aan deze voorwaarden beantwoord, dan is er geen sprake van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Als er niet sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd, dan kom je niet toe aan de regeling van artikel 7:230 BW. Wellicht had het hof er beter aan gedaan eerste te beoordelen of er wel sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd die viel onder de regeling van 7:230 BW.  Het hof is echter ook gebonden aan de twistpunten die hem worden voorgeschoteld. Als de huurder geen beroep op vernietigbaarheid van een beding doet, dan mag het hof dit argument niet zelf naar voren brengen. Volgens de huidige regeling zou deze overeenkomst onder verband met artikel 7:271 lid 1 BW verlengd kunnen worden voor onbepaalde tijd als deze overeenkomst onder deze regeling zou vallen. Het hof heeft die beslissingsbevoegdheid weer wel als er geconcludeerd zou worden dat het beding een ontduiking van de termijnen van opzegging zou zijn, want dit betreft dan een nietig beding. Het blijft aldus van belang eerste te beoordelen of er wel sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Als daarvan sprake is, dan zal bij verlenging van een bepaalde termijn bij woonruimte de regeling beoordeeld dienen te worden op basis van artikel 7:242 BW jo  artikel 7:230 BW. 

De huurovereenkomst met de zittende huurder kan wel worden verlengd op basis van artikel 7:274 lid 2 BW (diplomatenclausule) als partijen een verlenging afspreken voordat de lopende huurperiode is beëindigd. Verder kan de verhuurder een nieuwe overeenkomst sluiten met een andere huurder als de huurperiode is beëindigd en er geen nieuwe periode is overeengekomen. Deze periode geldt dan tot het moment van terugkeer van de eigenaar/eerdere huurder. Als er sprake is van een diplomatenclausule, dan is verlenging van een overeenkomst voor bepaalde tijd wel mogelijk. Uit niets bleek dat hier sprake was van een overeenkomst op basis van artikel 7:274 lid 2 BW, zodat op basis van dit artikel verlenging van de overeenkomst ook niet mogelijk was.