Woonruimte die op grond van de Leegstandwet kan worden verhuurd

Laatst bijgewerkt op 2022-07-10 om 12:56:01

Voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet komt in aanmerking:
1. Woonruimte in bepaalde gebouwen, waaronder internaten, verpleeghuizen, hotels. Het gebouw hoeft niet definitief te zijn bestemd voor verhuur van woonruimte. Het gaat om gebouwen die tijdelijk leegstaan in afwachting van een bepaalde gewijzigde bestemming zoals verbouwing of sloop;
2. Een voor verkoop bestemde woning (particuliere koopwoning) die:

  • nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
  • door de eigenaar gedurende minimaal één jaar (twaalf maanden) voorafgaand aan het tijdstip van de leegstand geheel of grotendeels bewoond is geweest (of als de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, en vanaf dat moment door de eigenaar bewoond is geweest;
  • gedurende de afgelopen 10 jaar voorafgaande aan het moment waarop vergunning wordt aangevraagd korter dan drie jaar is verhuurd (als de woning gedurende deze periode door de eigenaar, of de opvolgend eigenaar normaal is verhuurd kan er twijfel bestaan of de woning voor de verkoop is bestemd);

3. Een huurwoning die gesloopt dan wel gerenoveerd gaat worden.
4. Een huurwoning die bestemd is voor de verkoop. Door de wettelijke regeling die vanaf 1 juli 2016 is ingevoerd is het dus ook bijvoorbeeld mogelijk de Leegstandwet van toepassing te verklaren op te koop staande corporatiewoningen.

Mocht de voorwaarde voor het verstrekken van een vergunning bijvoorbeeld een op termijn te verwachten sloop of renovatie zijn en deze sloop of renovatie gaat niet door, dan zal er geen verlenging van de vergunning plaatsvinden, doch de bestaande vergunning blijft dan wel in stand. Ook als er gebreken aan de verleende vergunning kleven blijft deze in stand. Een verzoek tot verlenging zal echter worden afgewezen.

Woningcorporaties kunnen op grond van de Leegstandwet leeggekomen huurwoningen tijdelijk (maximaal vijf jaar) verhuren totdat ze verkocht kunnen worden. Te koop staande huurwoningen van corporaties vallen  onder deze regeling. Volgens de huidige regeling kunnen wisselwoningen worden gebracht onder de huurovereenkomsten voor naar aard korte duur.

Wisselwoningen vallen evenmin onder de voorwaarden van de Leegstandwet als deze niet gesloopt, gerenoveerd of verkocht worden. Een huurovereenkomst met betrekking tot een wisselwoning kan tevens worden aangemerkt als een overeenkomst voor korte tijd. Hiervoor is inschakeling van de Leegstandwet niet noodzakelijk om de overeenkomst een tijdelijk karakter te geven.

Dit geldt zowel voor zelfstandige woonruimte als voor onzelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte geldt dus dat per woonruimte een vergunning voor tijdelijke verhuur wordt afgegeven. Er kan een identieke vergunning voor meerdere kamers afgegeven worden als het gaat om kamers die allemaal even groot zijn en waarbij evenveel kamers de voorzieningen moeten delen; dus eigenlijk alleen bij studentenflats met identieke kamers en identieke gemeenschappelijke voorzieningen. Dan hebben de kamers ook allemaal dezelfde maximale huurprijs.
Het is verstandig de huurder er op te wijzen dat bij vertrek uit de woning geen aanspraak kan worden gemaakt op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 3 juni 2005 LJN: AT3442, Hoge Raad, C04/125HR bepaald dat het hof te Amsterdam terecht had geoordeeld dat een verhuurder een huurder mocht ontruimen na opzegging tegen een datum waarop de vergunning in het kader van de Leegstandwet eindigde. Ook als er sprake is van ingrijpende werkzaamheden aan de woning, kan deze regelgeving van toepassing zijn. Het is dus niet noodzakelijk dat de woning moet worden gesloopt. Volgens de Hoge Raad is het niet noodzakelijk dat deze werkzaamheden slechts uitgevoerd kunnen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst. Deze werkzaamheden zouden dus ook mogelijk kunnen zijn bij instandhouding van de huurovereenkomst.

De wetgever heeft immers voor de regeling van de Leegstandwet niet eenzelfde regeling willen hanteren als genoemd in artikel 7:220 leden 2 en 3 BW en artikel 7:274 lid 3 BW. Die regelingen beogen een juist evenwicht te bieden tussen de belangen van de zittende huurder en die van de verhuurder die tot renovatie wil overgaan (zie het hoofdstuk: Renovatie van gehuurde ruimten), terwijl de regeling inzake tijdelijke verhuur in de Leegstandwet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat een beroep op de wettelijke huurbescherming het realiseren van zijn plannen dan onmogelijk maakt. De Leegstandwet geeft de verhuurder een middel om de woning in afwachting van sloop, of renovatie tijdelijk te verhuren, waarbij de verhuurder zekerheid heeft dat de huurder de woning bij het einde van de overeengekomen duur (al dan niet met inschakeling van de rechter) zal ontruimen. De verhuurder kan de Leegstandwet niet als middel inzetten bij lopende huurcontracten, waarbij renovatie, of sloop van de woning wenselijk is.

Afwijkende regels van de leegstandwet door de Crisis en Herstelwet

Volgens artikel 6t van de Crisis en Herstelwet biedt de gemeente de mogelijkheid om af te wijken van de Leegstandwet. Doel is de duur van leegstand te verkorten en verhuurders te verplichten een leegstaande woonruimte tegen marktconforme huurprijs te verhuren.

In afwijking van artikel 3, eerste lid, van de Leegstandwet kan de gemeenteraad, indien zij een verordening als bedoeld in artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 heeft vastgesteld, in de leegstandverordening bepalen dat de leegstand van daarbij aangewezen categorieën woonruimten, gelegen in de gemeente of daarbij aangegeven delen van de gemeente, door de eigenaar wordt gemeld aan burgemeester en wethouders, zodra die leegstand langer duurt dan een in die verordening aangegeven termijn van ten minste drie maanden (artikel 6t lid 2 van de Crisis en Herstelwet).

Gemeenten hebben de mogelijkheid om leegstand te reguleren door middel van het vaststellen van een leegstandverordening (in de handreiking ‘Leegstand te lijf 2.0’ is in de bijlage een model leegstandverordening met toelichting opgenomen). In de handreiking zelf komen ervaringen van gemeenten en tips om goed om te gaan met een leegstandverordening uitgebreid aan bod in hoofdstuk 5 vanaf pagina 24). De leegstandverordening is in het leven geroepen zodat vastgoedeigenaren het gesprek moeten aangaan met de
gemeente over een oplossing voor leegstand. In de leegstandverordening legt de gemeente de
volgende stappen vast:
• Meldingsplicht;
• Verplicht leegstandsoverleg en leegstandsbeschikking;
• Verplichtende voordracht huurders door gemeente.

In het kader van de Crisis- en Herstelwet experimenteert  bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam met een eerdere interventiemogelijkheid. In Amsterdam moet leegstand na zes maanden gemeld worden (“niet eerder, geef de eigenaar eerst de kans het zelf op te lossen”), waarna de gemeente dankzij het Experiment niet na drie maanden maar al na twee maanden met de eigenaar rond de tafel gaat zitten. Na het leegstandsoverleg kan de gemeente op basis van het experiment aanvullende voorwaarden opnemen in de leegstandsbeschikking, zoals het opnemen van een termijn waarbinnen de woning geschikt moet zijn voor gebruik als woning. Het
experiment wordt vooralsnog alleen toegepast in de gemeente Amsterdam. Afhankelijk van het succes van het experiment kan dit in de toekomst mogelijk in wetgeving worden vastgelegd, waarmee de leegstandverordening een krachtiger instrument zou worden. Dit is echter afhankelijk van nadere besluitvorming. In de tussentijd is het wel mogelijk dat meer gemeenten in navolging van Amsterdam gebruik maken van het Experiment.

Zo kan Amsterdam, na vaststelling van een nieuwe leegstandverordening (waarin het experiment is opgenomen) ook eisen stellen aan het traject tot ‘gebruiksklaar’. Met de eigenaar maakt de gemeente concrete
afspraken over de verbouwing, inclusief tijdslijn. Dit legt de gemeente in een eerder stadium vast in een leegstandsbeschikking. Zo ontstaat een drukmiddel om het pand snel gebruiks- of verhuurklaar te krijgen. Daarbij is de eigenaar aan zet voor het weer in gebruik nemen van de woning. Tot slot is een duidelijke grondslag opgenomen voor het opleggen van een dwangsom als een eigenaar zich niet houdt aan gemaakte afspraken. Andere gemeenten kunnen bij ministeriële regeling aan het experiment worden toegevoegd.