Laatst bijgewerkt op 2021-01-16 om 15:17:39

Bij kantoorruimte bestaat geen wettelijke regeling voor huurprijsverhoging. Partijen kunnen in de huurovereenkomst een beding opnemen, waarmee de huurprijs kan worden verhoogd. Het in artikel 7:230a lid 6 BW genoemde beding, waarmee de gebruiksvergoeding kan worden verhoogd is geen regeling waarmee de huurprijs kan worden verhoogd. Als de ontruimingstermijn is verlengd, dan is er niet meer sprake van een huurtermijn. De huur is immers beëindigd door opzegging van de huurovereenkomst.

In de ROZ-contracten is geen standaardbeding opgenomen waarmee de huurprijs kan worden verhoogd. Er staat wél een bepaling in deze contracten opgenomen waarmee de huurprijs kan worden geïndexeerd. Indexering van de huurprijs kan ervoor zorgen dat de huurprijs achter zou gaan lopen op de markthuurprijs. Dit kan ertoe leiden dat een huurprijs na een huurperiode van jaren flink achter kan gaan lopen op de markthuurprijs.

Dat de markthuurprijs hoger kan liggen dan de huurprijs die na verloop van tijd door indexeringen is verhoogd, niet maakt dat de huurprijs zonder contractueel beding verhoogd kan worden naar de markthuurprijs. Als de huurovereenkomst een verlengingsbeding bevat, dan is het mogelijk dat de huurprijs conform dit beding verhoogd zal kunnen worden naar de in dit beding genoemde huurprijs.

Als de huurprijs altijd zou stijgen met een bepaald percentage, dan zou een huurprijsverhogingsbeding met een bepaald vast percentage een logisch beding zijn waar beide partijen belang bij hebben: de verhuurder heeft immers belang bij een verhoging van de huurprijs, terwijl de huurder belang heeft bij een verhoging die niet schoksgewijs wordt doorgevoerd. Het is immers denkbaar dat de huurprijs na verloop van tijd zodanig ernstig achter loopt op de markthuurprijs, zodat de verhuurder de huurprijs in één keer wenst te verhogen. Het kan dan gebeuren dat de huurprijs in één keer met bijvoorbeeld 30% wordt verhoogd. Een discussie over de huurprijs kan dan leiden tot opzegging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst met betrekking tot overige bedrijfsruimte geniet immers geen huurbescherming. Een verhogingsbeding met een vast percentage vind ik geen goed idee. Deze overeenkomsten hebben vaak een looptijd van lange periode. Een verhoging met een vast percentage met bijvoorbeeld 4% per jaar zou dan over een periode van 10 jaar leiden tot een huurverhoging van 40%, terwijl er sprake zou kunnen zijn van een daling van de markthuurprijs. De huurder doet er daarom verstandig aan niet zonder meer een dergelijk beding te accepteren.

De combinatie tussen een indexeringsclausule met een huurverhogingsbeding waarmee de huur om de zoveel tijd naar een markthuurprijs kan worden verhoogd is de beste combinatie, waarmee de huur kan worden verhoogd. Het is dan wel van belang de huurprijsverhoging naar de markthuurprijs op een zodanig moment af te spreken, zodat partijen nog de mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst op te zeggen als men het niet eens kan worden over de verhoging van de huurprijs. Bij overeengekomen huurperioden van vijf jaar met een termijn van opzegging van 12 maanden zal men dus overeenstemming over de huurverhoging moeten hebben voordat de mogelijkheid van opzegging is verstreken. Als de mogelijkheid van opzegging is verstreken en de verlenging van de huurperiode plaats zal dienen te vinden, dan zal de huurder met een nieuwe huurperiode geconfronteerd kunnen worden waarbij een veel hogere huurprijs gevraagd zal worden. Een oplossing hiervoor zal kunnen zijn dat de huurder alsnog de mogelijkheid kan krijgen de huurovereenkomst op te mogen zeggen als de huurprijs met bijvoorbeeld een percentage van meer dan 15% wordt verhoogd.

Het is duidelijk dat de markthuurprijs als genoemd in artikel 7:230a lid 6 BW niet omschreven is en omgeven is met waarborgen. Als de plaatselijke makelaar een markthuurprijs zou moeten bepalen, dan heb ik hier niet zo veel vertrouwen in. Bij makelaars ontbreekt mijns inziens nogal eens het gevoel van nauwkeurigheid om iets goed uit te zoeken. Ik zie nogal eens dat de markhuurprijs door een makelaar wordt bepaald door een paar laatste verhuurde panden uit zijn eigen bestand te halen. Dat is natuurlijk geen reële vaststelling van de markthuurprijs. Er zullen dan toch uit verschillende bronnen (verschillende makelaars) minimaal zes panden die vergelijkbaar zijn met het litigieuze pand over het laatste jaar in een rapport opgenomen moeten worden.