3. Huurprijswijziging na verlenging voor onbepaalde duur

Laatst bijgewerkt op 2018-10-14 om 22:19:12

De huurovereenkomst die na verloop van een huurperiode van tien jaar voor onbepaalde tijd is verlengd, kan op grond van artikel 7:303 lid 1 sub b BW telkens na vijf jaar worden gewijzigd als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De periode van vijf jaar vangt aan vanaf het tijdstip met ingang waarvan de huurprijs door partijen het laatst is gewijzigd of een wijzigingsprocedure formeel wordt ingeleid, of een wijziging van de huurprijs wordt afgedwongen. Voor een antwoord op de vraag of de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse moet een objectieve maatstaf in acht worden genomen. De oorspronkelijke overeengekomen huurprijs speelt hierbij geen rol. Dit betekent dat de huurder, die naar objectieve maatstaven aantoonbaar te veel huur heeft betaald gedurende de eerste overeengekomen periode, geen rechten toekomt om deze te veel betaalde huur terug te vorderen. Het objectieve aspect in deze redenering is gelegen in het feit dat de huurprijs bij voortzetting van de huurovereenkomst niet is gebaseerd op de tussen partijen gesloten overeenkomst, maar daarentegen wordt gebaseerd op de gemiddelde huurprijs van de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, met noot P.A. Stein (Aarhof).

De overeenkomst die van meet af aan is gesloten voor onbepaalde tijd geldt voor vijf jaar (plus vijf jaar). Dit is vastgesteld op grond van artikel 7:292 lid 1 BW. Deze overeenkomst valt wat betreft de aanpassing van de huurprijs onder de regel van artikel 7:303 lid 1 onder b BW. Los van de perikelen omtrent de huurprijs wordt deze overeenkomst op grond van artikel 7:292 lid 2 BW van rechtswege verlengd voor een periode van nog eens vijf jaar. Na het verstrijken van een huurperiode van totaal 10 jaren kan de huurprijs opnieuw worden aangepast op grond van artikel 7:303 lid 1 onder b BW. Er geldt geen mogelijkheid van aanpassing van de huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 1 onder a BW, omdat er niet sprake is van het verstrijken van een overeengekomen huurperiode. Als de huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 1 onder b BW wordt aangepast, dan wordt bij bepaling van de huurprijs geen rekening gehouden met omstandigheden waarmee partijen bij totstandkoming van de overeenkomst rekening hebben gehouden.