De toetsing van de aanvangshuurprijs en het ingangsmoment

Laatst bijgewerkt op 2023-03-12 om 14:35:38

Voor de bepaling van de huurprijs wordt de ingangsdatum van de huurovereenkomst als peildatum genomen. De Huurcommissie zal zich niet bevoegd verklaren om een oordeel over een zaak te geven als de huur van de woning op ingangsdatum van de overeenkomst op basis van het puntenwaarderingsstelsel uitkomt op een bedrag dat hoger is dan de huurliberalisatiegrens.

Als de all-inhuurprijs wordt gesplist, dan kan de kale huurprijs door de Huurcommissie op een hogere huurprijs dan liberalisatiegrens worden gesteld. Dat komt, omdat de aanvangshuurprijs hierbij door de Huurcommissie niet wordt vastgesteld.  Zie voor meer informatie het hoofdstuk: “All-inhuurprijzen”.

Ook de garage dient volgens een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 31 augustus 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:8072) als onroerende aanhorigheid bij de waardering van de woning te worden betrokken.  Deze garage was een paar dagen na het sluiten van de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan het gehuurde toegevoegd. Deze garage is gesitueerd aan de achterkant van de gehuurde woning. De aanvulling op de huurovereenkomst met de garage zou geldig zijn zolang er een actief huurovereenkomst is tussen huurder en verhuurder zou bestaan.

De huurperiode van de garage was gelijk aan de huurovereenkomst van de woning. Betaling voor de huur van de garage was de eerste keer 6 maanden vooraf, waarbij de eerste betaling zo snel mogelijk is, en uiterlijk voor 31 december 2019. Daarna dient de huur maandelijks betaald te worden en kon de huur van de garage (€125 per maand) worden opgeteld bij de huur van de woning en als 1 bedrag worden overgemaakt (…).

De kantonrechter was van oordeel dat de garage bij de woonruimte hoort. De kantonrechter is allereerst van oordeel dat de tussen het tekenen van het addendum voor de garage slechts vijf dagen zitten na het tekenen van de huurovereenkomst van woonruimte en de garage. Daarnaast was in het addendum is opgenomen dat de huurperiode gelijk is aan de huurovereenkomst van de woning en dat de huur van de garage kan worden opgeteld bij de huur van de woning en als één bedrag kan worden overgemaakt. Daarbij kwam nog bij dat de garage niet een losse garage bevat maar grenst aan de tuin van de woning, waarbij de garage (ook) bereikbaar is via een deur vanuit de tuin. Gelet op het voorgaande achtte de kantonrechter de garage als onroerende aanhorigheid en diende  de garage meegenomen te worden in de puntentelling.

Ik lees hieruit dat de kantonrechter bedoelt dat de woonruimte en de garage slecht als één geheel verhuurd kan worden. Mocht de woonruimte en de garage zonder enig probleem afzonderlijk verhuurd kunnen worden, dan zou op basis van artikel 6:215 BW tot een ander gekomen kunnen worden. Partijen zullen immers bij het sluiten van de overeenkomst niet hebben bedoeld om die garage bij het gehuurde te laten horen, althans ik lees dat niet in het vonnis. Dat er slechts vijf dagen zitten na het tekenen van de huurovereenkomst van woonruimte en de garage maakt dat ook niet anders. Feitelijk geeft dat aan overeenkomsten los van elkaar gesloten konden worden. Ik lees immers ook niet in het vonnis dat de verhuurder van mening was dat de garage bij het sluiten van de overeenkomst was vergeten mee te nemen in de huurovereenkomst. Die tijdsduur tussen het sluiten van de overeenkomst en het sluiten van de overeenkomst met betrekking tot de garage zegt wat dit betreft ook niet veel. Ook als die overeenkomsten gelijktijdig waren gesloten, dan had de garage immers ook onder een ander huurregime kunnen vallen, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zou zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing zou verzetten. Denk bijvoorbeeld aan verhuring van artikel 7:290 BW-winkelruimte, waarbij zelfstandige ruimte is verhuurd. Beide verschillende ruimten moeten dan in een artikel 7:303 BW-procedure naar hun eigen huurregime worden beoordeeld.

Ik vind het jammer dat de rechter niet artikel 6:215 BW heeft meegenomen in zijn beoordeling van deze kwestie. De beoordeling van deze kwestie lijkt mij niet los gezien te kunnen worden van artikel 6:215 BW.