Laatst bijgewerkt op 2022-07-07 om 21:22:09

Het voorstel tot verhoging van de huurprijs moet door de verhuurder schriftelijk worden gedaan. De verhuurder moet tenminste twee maanden voor de beoogde dag van de huurverhoging het voorstel aan de huurder doen (zie artikel 7:252 BW). Het Hof te Leeuwarden had in hoger beroep in rechtsoverweging 6 van haar arrest van 23 augustus 2011 LJN: BR5592, gerechtshof Leeuwarden, 200.019.354/01 weinig woorden nodig om de verhuurder terecht te wijzen die meende dat een verhogingsvoorstel met terugwerkende kracht ingevoerd kon worden.
Een bepaald formulier voor het verhogingsvoorstel is niet meer nodig. Een voorbeeld van een formulier voor huurverhoging treft u hier aan. U kunt uw eigen model hieruit herleiden als u dit model niet wenst te gebruiken. Het schriftelijke voorstel moet wel aan de volgende eisen voldoen:

1. de verhuurder moet tijdig (tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag) de huurverhoging schriftelijk voorstellen (zie artikel 7:252 BW);
2. het voorstel moet de geldende huurprijs noemen;
3. het voorstel moet het percentage (of het bedrag ) van de wijziging vermelden;
4. het voorstel moet de voorgestelde huurprijs noemen;
5. het voorstel moet de voorgestelde dag van de voorgestelde huurprijs noemen;
6. het voorstel moet vermelden binnen welke termijn en op welke manier de huurder tegen het voorstel bezwaar kan maken en moet de gevolgen vermelden die het met zich meebrengt als de huurder geen bezwaar maakt.

Indien de verhuurder een voorstel tot huurprijsverhoging doet op grond van artikel 7:252a lid 1 BW , dient hij daarbij een door de inspecteur afgegeven verklaring omtrent de hoogte van het huishoudinkomen te voegen. De huurder kan dan kennis nemen van het gegeven of het huishoudinkomen meer of minder bedraagt dan de in artikel 10 lid 2 UHW opgenomen grenzen, of dat geen gegevens beschikbaar zijn.
Er staat in artikel 7:252a lid 5 BW: Indien een huurovereenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding van een voorstel daartoe, dat niet voldoet aan lid 3 is de verhoging van de huurprijs op basis van een voorstel als bedoeld in lid 1 niet mogelijk, tenzij blijkt dat de huurder niet door het verzuim is benadeeld. Te denken valt aan de situatie dat de inkomensverklaring wel is opgevraagd en verkregen, maar abusievelijk niet is meegestuurd. De huurder weet immers zelf ook wat zijn inkomen is. Het lijkt mij dat als de verhuurder alsnog op verzoek van de huurder deze verklaring doorstuurt, dat de huurder niet in zijn belangen is benadeeld.

Ik vind het enigszins merkwaardig dat dit vereiste niet in artikel 7:252 BW is opgenomen. Door de vereisten die aan een huurverhoging worden gesteld over enkele artikelen te versnipperen, wordt de regeling er niet duidelijker op.

Zo besliste de kantonrechter Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 (ECLI:NL:RBLIM:2013:4893 ) dat artikel 3 lid 2 Wohv op de periodieke huurverhoging van toepassing is. Volgens de rechter staat het de verhuurder vrij de inkomensafhankelijke huurverhoging al of niet toe te passen, waardoor een besluit van de verhuurder om per of ná 1 juli 2013 de huurprijs extra te verhogen ter stimulering van de doorstroming voor hogere inkomens, gekwalificeerd moet worden als een wijziging van beleid inzake de huurprijzen als bedoeld in artikel 3 lid 2 sub e van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Conform het bepaalde in artikel 5 Wohv van die wet kan de verhuurder een dergelijke beleidswijziging niet doorvoeren dan nadat hij binnen een periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 5 Wohv de belangenvereniging van de huurders in staat heeft gesteld met hem overleg te voeren of schriftelijk advies uit te brengen.

De verhuurder die zich niet aan de termijnen ten aanzien van de adviserende rol van de huurdersorganisaties op grond van de Wohv had gehouden kon de voorgestelde huurverhoging wegens de in acht te nemen termijnen op 1 juli 2013 in laten gaan. De aangezegde huurverhoging werd door de Huurcommissie geconverteerd naar 1 augustus 2013. Deze casus heeft geleid tot de uitspraak van de Huurcommissie van 11 juli 2013. De Huurcommissie heeft in haar (uitspraak van 11 juli 2013) geoordeeld dat de huurdersorganisatie niet tijdig om advies was gevraagd omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging en dat de verhogingsvoorstellen al waren verstuurd, voordat het advies van de huurdersorganisaties de verhuurder had bereikt. De verhuurder was in tijdsnood gekomen door het tijdstip waardoor de inkomensafhankelijke verhoging definitief door de regering was goedgekeurd. De verhuurder had sinds 2007 de gebruikelijke huurverhoging gelijk het door de minister kenbaar gemaakte huurverhogingspercentage aan de huurders doorbelast. De verhuurder had voor 2013 besloten voor alle huurders slechts het percentage van 4% huurverhoging in rekening te brengen. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. Deze verhuurder besloot voor alle huurders de verhoging van 1,5% bovenop het inflatiepercentage door te voeren.

De Huurcommissie was van mening dat er sprake was van wijziging van beleid van de verhuurder. De verhuurder bracht in tegenstelling tot voorgaande jaren een hoger percentage in rekening dan de inflatiecorrectie. Daarnaast had de Huurcommissie de rechter elk jaar om advies gevraagd.
De Huurcommissie was van mening dat de verhuurder met het aanzeggen van de huurverhoging per 1 juli 2013, een beleidswijziging heeft doorgevoerd, zonder het advies van de huurdersbelangenverenigingen af te wachten. Dit is een schending van artikel 5 Wohv. De verhuurder had conform artikel 5 lid 3 onder c Wohv haar voornemen pas kunnen uitvoeren drie dagen nadat haar schriftelijke mededeling d.d. 26 april 2013 als bedoeld in artikel 5 lid 2 door de huurdersbelangenverenigingen was ontvangen, en met inachtneming van de voor de huurverhoging toepasselijke, wettelijke termijn.
Dit alles bezien, beschouwde de Huurcommissie de in half april naar huurders verzonden huurverhogingen als prematuur verzonden. Die aangezegde huurverhogingen vormden de uitvoering van het gewijzigde beleid ten aanzien van de huurprijsverhogingen zoals verhuurder deze per 1 juli 2013 wilde doorvoeren. Het rechtsgevolg van de voortijdig verzonden aanzeggingen wordt echter door de uitspraak dat er sprake is van schending van de verplichtingen van de WOHV, gelet op de termijn van 3 dagen conform artikel 5 lid 3 sub c WOHV opgeschort tot 30 april 2013. Strikt genomen had de verhuurder op dat moment de huurverhogingsaanzeggingen pas mogen versturen. In dit geval leidt een redelijke uitleg van het gebeurde tot de conclusie dat de huuraanzeggingen als verzonden moeten worden beschouwd per 30 april 2013. Immers middels de brief van 26 april 2013 heeft verhuurder de adviezen van de huurdersbelangenverenigingen gemotiveerd naast zich neergelegd. Aangezien de aanzeggingen de huurders niet voor 1 mei 2013 bereikt zouden hebben, is het redelijk dat de aangezegde huurverhogingen geacht worden in te gaan op 1 augustus 2013.

In deze gevallen volgde de verhuurder in het verleden het inflatievolgende huurverhogingsbeleid. De wetgever heeft voor het jaar 2013 de mogelijkheid geopend naast de inflatievolgende huurverhoging een extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging door te voeren. Als de verhuurder vervolgens van deze mogelijkheid gebruik maakt stapt deze verhuurder dus af van zijn beleid om alleen een inflatiecorrectie toe te passen. Daarmee is er feitelijk een wijziging van beleid die volgens de Wohv een informatieplicht van verhuurder aan de huurdersorganisaties oplevert en daar op volgend een adviesrecht voor huurdersorganisaties oplevert.
Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigt in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:721 ) dat de kantonrechter te Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 een terechte beslissing heeft genomen.

In dit arrest wordt bevestigd dat er sprake is van wijziging van beleid betreffende de huurverhoging. De huurdersorganisatie had daarom over dit beleid geïnformeerd dienen te worden conform het bepaalde in