Formele eisen aan de huurverhoging

Het voorstel tot verhoging van de huurprijs moet door de verhuurder schriftelijk worden gedaan. De verhuurder moet tenminste twee maanden voor de beoogde dag van de huurverhoging het voorstel aan de huurder doen (zie artikel 7:252 BW). Het Hof te Leeuwarden had in hoger beroep in rechtsoverweging 6 van haar arrest van 23 augustus 2011 LJN: BR5592, gerechtshof Leeuwarden, 200.019.354/01 weinig woorden nodig om de verhuurder terecht te wijzen die meende dat een verhogingsvoorstel met terugwerkende kracht ingevoerd kon worden.
Een bepaald formulier voor het verhogingsvoorstel is niet meer nodig. Een voorbeeld van een formulier voor huurverhoging treft u hier aan. U kunt uw eigen model hieruit herleiden als u dit model niet wenst te gebruiken. Het schriftelijke voorstel moet wel aan de volgende eisen voldoen:

  1. de verhuurder moet tijdig (tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag) de huurverhoging schriftelijk voorstellen (zie artikel 7:252 BW);
  2. het voorstel moet de geldende huurprijs noemen;
  3. het voorstel moet het percentage (of het bedrag ) van de wijziging vermelden;
  4. het voorstel moet de voorgestelde huurprijs noemen;
  5. het voorstel moet de voorgestelde dag van de voorgestelde huurprijs noemen;
  6. het voorstel moet vermelden binnen welke termijn en op welke manier de huurder tegen het voorstel bezwaar kan maken en moet de gevolgen vermelden die het met zich meebrengt als de huurder geen bezwaar maakt.

Indien de verhuurder een voorstel tot huurprijsverhoging doet op grond van artikel 7:252a lid 1 BW , dient hij daarbij een door de inspecteur afgegeven verklaring omtrent de hoogte van het huishoudinkomen te voegen. De huurder kan dan kennis nemen van het gegeven of het huishoudinkomen meer of minder bedraagt dan de in artikel 10 lid 2 UHW opgenomen grenzen, of dat geen gegevens beschikbaar zijn.
Ik vind het enigszins merkwaardig dat dit vereiste niet in artikel 7:252 BW is opgenomen. Door de vereisten die aan een huurverhoging worden gesteld over enkele artikelen te versnipperen, wordt de regeling er niet duidelijker op.
Zo besliste de kantonrechter Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 (ECLI:NL:RBLIM:2013:4893 ) dat artikel 3 lid 2 Wohv op de periodieke huurverhoging van toepassing is. Volgens de rechter staat het de verhuurder vrij de inkomensafhankelijke huurverhoging al of niet toe te passen, waardoor een besluit van de verhuurder om per of ná 1 juli 2013 de huurprijs extra te verhogen ter stimulering van de doorstroming voor hogere inkomens, gekwalificeerd moet worden als een wijziging van beleid inzake de huurprijzen als bedoeld in artikel 3 lid 2 sub e van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Conform het bepaalde in artikel 5 Wohv van die wet kan de verhuurder een dergelijke beleidswijziging niet doorvoeren dan nadat hij binnen een periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 5 Wohv de belangenvereniging van de huurders in staat heeft gesteld met hem overleg te voeren of schriftelijk advies uit te brengen.

De verhuurder die zich niet aan de termijnen ten aanzien van de adviserende rol van de huurdersorganisaties op grond van de Wohv had gehouden kon de voorgestelde huurverhoging wegens de in acht te nemen termijnen op 1 juli 2013 in laten gaan. De aangezegde huurverhoging werd door de Huurcommissie geconverteerd naar 1 augustus 2013. Deze casus heeft geleid tot de uitspraak van de Huurcommissie van 11 juli 2013. De Huurcommissie heeft in haar (uitspraak van 11 juli 2013) geoordeeld dat de huurdersorganisatie niet tijdig om advies was gevraagd omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging en dat de verhogingsvoorstellen al waren verstuurd, voordat het advies van de huurdersorganisaties de verhuurder had bereikt. De verhuurder was in tijdsnood gekomen door het tijdstip waardoor de inkomensafhankelijke verhoging definitief door de regering was goedgekeurd. De verhuurder had sinds 2007 de gebruikelijke huurverhoging gelijk het door de minister kenbaar gemaakte huurverhogingspercentage aan de huurders doorbelast. De verhuurder had voor 2013 besloten voor alle huurders slechts het percentage van 4% huurverhoging in rekening te brengen. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. Deze verhuurder besloot voor alle huurders de verhoging van 1,5% bovenop het inflatiepercentage door te voeren.

De Huurcommissie was van mening dat er sprake was van wijziging van beleid van de verhuurder. De verhuurder bracht in tegenstelling tot voorgaande jaren een hoger percentage in rekening dan de inflatiecorrectie. Daarnaast had de Huurcommissie de rechter elk jaar om advies gevraagd.
De Huurcommissie was van mening dat de verhuurder met het aanzeggen van de huurverhoging per 1 juli 2013, een beleidswijziging heeft doorgevoerd, zonder het advies van de huurdersbelangenverenigingen af te wachten. Dit is een schending van artikel 5 Wohv. De verhuurder had conform artikel 5 lid 3 onder c Wohv haar voornemen pas kunnen uitvoeren drie dagen nadat haar schriftelijke mededeling d.d. 26 april 2013 als bedoeld in artikel 5 lid 2 door de huurdersbelangenverenigingen was ontvangen, en met inachtneming van de voor de huurverhoging toepasselijke, wettelijke termijn.
Dit alles bezien, beschouwde de Huurcommissie de in half april naar huurders verzonden huurverhogingen als prematuur verzonden. Die aangezegde huurverhogingen vormden de uitvoering van het gewijzigde beleid ten aanzien van de huurprijsverhogingen zoals verhuurder deze per 1 juli 2013 wilde doorvoeren. Het rechtsgevolg van de voortijdig verzonden aanzeggingen wordt echter door de uitspraak dat er sprake is van schending van de verplichtingen van de WOHV, gelet op de termijn van 3 dagen conform artikel 5 lid 3 sub c WOHV opgeschort tot 30 april 2013. Strikt genomen had de verhuurder op dat moment de huurverhogingsaanzeggingen pas mogen versturen. In dit geval leidt een redelijke uitleg van het gebeurde tot de conclusie dat de huuraanzeggingen als verzonden moeten worden beschouwd per 30 april 2013. Immers middels de brief van 26 april 2013 heeft verhuurder de adviezen van de huurdersbelangenverenigingen gemotiveerd naast zich neergelegd. Aangezien de aanzeggingen de huurders niet voor 1 mei 2013 bereikt zouden hebben, is het redelijk dat de aangezegde huurverhogingen geacht worden in te gaan op 1 augustus 2013.

In deze gevallen volgde de verhuurder in het verleden het inflatievolgende huurverhogingsbeleid. De wetgever heeft voor het jaar 2013 de mogelijkheid geopend naast de inflatievolgende huurverhoging een extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging door te voeren. Als de verhuurder vervolgens van deze mogelijkheid gebruik maakt stapt deze verhuurder dus af van zijn beleid om alleen een inflatiecorrectie toe te passen. Daarmee is er feitelijk een wijziging van beleid die volgens de Wohv een informatieplicht van verhuurder aan de huurdersorganisaties oplevert en daar op volgend een adviesrecht voor huurdersorganisaties oplevert.
Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigt in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:721 ) dat de kantonrechter te Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 een terechte beslissing heeft genomen.

In dit arrest wordt bevestigd dat er sprake is van wijziging van beleid betreffende de huurverhoging. De huurdersorganisatie had daarom over dit beleid geïnformeerd dienen te worden conform het bepaalde in artikel 5 Wohv. Het hof is van mening dat de verhuurder haar eerdere beleid ter zake de jaarlijks door haar aan te zeggen huurverhoging heeft gewijzigd vanwege de noodzakelijk te maken keuze of er slechts een verhoging met inflatiecorrectie in rekening zou worden gebracht of een verhoging inclusief de extra verhoging boven de inflatiecorrectie. Dat per saldo het besluit van de verhuurder relatief gunstig uitpakte voor de huurders met een jaarinkomen boven € 33.614,= maakt het voorgaande niet anders.

Ik vraag mij af of de regelgeving niet te ver is doorgeschoten. Uit deze uitspraken volgt immers dat de verhuurder die altijd de door de minister voorgeschreven verhoging heeft toegepast nu haar beleid wijzigt als de verhuurder de wettelijke mogelijkheden van inkomensafhankelijke verhoging toepast. De handelwijze van de verhuurder is dan afgeleid van het beleid van de overheid. De overheid heeft beslist dat de mensen met een bepaald inkomen moeten worden gestimuleerd om door te schuiven naar andere woonruimte. Dat de verhuurder kan kiezen dit beleid door te voeren maakt dit in mijn beleving nog niet tot beleid van de verhuurder. Dat is anders als de verhuurder de huurverhoging niet altijd volledig toe heeft gepast en nu besluit het volledige verhogingspercentage toe te passen. Het beleid wijzigt in mijn beleving niet als de verhuurder die altijd het maximale huurverhogingspercentage heeft toegepast nu ook de maximale verhoging doorvoert voor de verschillende huurders. Verder is er ook een praktische benadering. De verhuurder die volgens de wet het door de minister voorgeschreven percentage hanteert kan de adviezen van de huurdersorganisaties gewoon naast zich neerleggen. De wettelijke regels hebben dan tot gevolg dat slechts de invoering van de huurverhoging kan worden vertraagd. Dit lijkt mij niet de bedoeling van de wetgeving. De mogelijkheid tot het geven van advies op basis van de door de verhuurder verstrekte informatie moet toch nog enige zin hebben? Het kan toch niet de bedoeling zijn de verhuurder te hinderen in de verhoging van de door de minister weergeven verhogingspercentage als de verhuurder altijd de maximale verhoging heeft doorgevoerd ook als deze maximale verhoging in het verleden alleen een inflatiecorrectie bevatte? De intentie van het beleid van de verhuurder was dan immers deze maximale verhoging door te voeren. De intentie van de verhuurder wordt dan niet gewijzigd, maar feitelijk vindt er in 2013 wel een verhoging plaats waarbij de huurprijs op andere wijze kan worden verhoogd dan in voorgaande jaren. De huidige regeling van de Wohv kijkt niet naar de intentie van de verhuurder, maar naar de wijziging van de feitelijke componenten waaruit de huurverhoging bestaat. Bestaat deze huurverhoging uit andere componenten dan in voorgaande jaren het geval was, dan is dit een wijziging van beleid waarover de huurdersorganisatie advies mag geven.

In de laatste uitspraak nam de verhuurder de volledige mogelijkheden tot verhoging niet over, maar beperkte deze verhuurder de verhoging tot 4%. De verhoging van 4% vertoont ook een verhoging boven de inflatie, hetgeen een afwijking is van de verhoging van voorafgaande jaren, die alleen een inflatiecorrectie bevatte. Dit is in het voordeel van de huurders die op basis van hun inkomen een verhoging van 4,5% en 6,5% zouden moeten voldoen. Dit is ook een wijziging van beleid als de verhuurder voorheen altijd voor alle huurders de door de minister voorgeschreven verhoging volledig heeft doorgevoerd. Volgens de wet is daar dus wel op grond van de Wohv informatieplicht van de verhuurder richting de huurdersorganisatie. Ik zie het nut niet zo van deze papieren rompslomp als aan het eind van de rit de verhuurder zijn beleid toch door kan voeren als deze simpel is gebaseerd op de wetgeving. Artikel 5 Wohv is nu zo ingericht dat de verhuurder ook in de situaties waarbij altijd de maximale huurverhoging is doorgevoerd op wettelijke gronden nu toch op grond van artikel 3 lid 2 Wohv de plicht heeft de huurdersorganisaties te informeren als de wettelijke mogelijkheden de huur te verhogen andere componenten heeft dan in voorgaande jaren het geval was.
De rechter te Breda was in haar vonnis van 6 januari 2010 (ECLI:NL:RBBRE:2010:BK8577) (het ging niet over de inkomensafhankelijke verhoging, maar een contractuele verhoging) van mening dat de verhuurder niet te kort was geschoten aangezien er geen sprake was geweest van wijziging van beleid, maar van vaststelling van beleid. Dit beleid kan slechts door de rechter worden doorkruist als er sprake van een onredelijke handelwijze zou zijn. Dat was niet het geval. De rechter was verder van mening dat er geen sprake was van wijziging van beleid, maar enkel van de (eerste) vaststelling en het kenbaar maken van dat beleid. De rechter is vervolgens van mening dat de wet de huurdersorganisatie in artikel 5 lid 1 Wohv geen bevoegdheid geeft te adviseren met betrekking tot de vaststelling van beleid. Dat dit anders zou zijn ligt althans niet voor de hand, al was het maar omdat dat zich bijvoorbeeld niet verdraagt met het in artikel 3 Wohv neergelegde recht op informatie over het huurprijsbeleid. Dat is overbodig dan wel zinledig indien de huurdersorganisatie in de vaststelling van dat beleid toch al participant zou zijn. Analoog redenerend kan ook gesteld worden dat het voor het eerst toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging vaststelling van beleid betreft en niet van wijziging van beleid. Er is immers nooit eerder inkomensafhankelijk huurverhoging mogelijk geweest. De eerder weergeven uitspraken delen dit standpunt niet. Wellicht zal de Hoge Raad zich hierover in het belang van het recht een keer uitlaten.

In de Circulaire d.d. 28 januari 2019 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020, pagina 23 bevestigt de minister dat de verhuurder die zich de door de overheid vastgestelde percentages laat leiden feitelijk geen wijziging van een beleid toepast, zodat de huurdersorganisatie niet om advies gevraagd hoeft te worden. Ten onrechte verwijst de minister naar bovengenoemde uitspraken die de rechter in 2013 had gewezen, waarin was bevestigd dat er sprake was wijziging van beleid. In 2013 was immers de inkomensafhankelijke verhoging het eerst ingevoerd. Vóór 2013 bestond de mogelijkheid van inkomensafhankelijke verhoging niet, zodat er iets viel te zeggen over wijziging van een beleid bij toepassing van deze verhoging. De verhuurder die vanaf 2013 een inkomensafhankelijke verhoging toepast, wijzigt volgens mij haar beleid niet door deze wijze van verhoging andermaal toe te passen. Volgens de minister verdient het veiligheidshalve aanbeveling om bij in wezen ongewijzigd huurprijsbeleid van de verhuurder (toch) met de huurdersorganisaties en bewonerscommissie te overleggen over het huurprijsbeleid en hen in de gelegenheid te stellen daarover te adviseren. Het kan nooit kwaad dit te doen. Als de verhuurder dit heeft verzuimd en er is niet afgeweken van het beleid dat de vorige jaren is gevoerd, dan is er geen sprake van een voorgenomen wijziging en hoeft de verhuurder de huurdersorganisaties en bewonerscommissie ook niet te informeren over de komende huurverhoging.

Als het voorstel niet voldoet aan de bovengemelde eisen, dan blijft de oude huurprijs verschuldigd, tenzij de geadresseerde van het voorstel niet door deze fout is benadeeld (artikel 7:252 lid 4 BW).

Dit is een onduidelijk criterium, want wanneer wordt de huurder geacht door de fout te zijn benadeeld? In ieder geval lijkt de huurder volgens mij benadeeld als de verhuurder niet op de termijn heeft gewezen waarbinnen de huurder bezwaar moest maken en het voorstel de gevolgen van zijn verzuim niet vermeldt. Voorheen was het zo dat bij de verhuurder het initiatief lag om de voorgestelde huurprijs door te voeren bij bezwaar van de huurder of bij non-reactie van de huurder. Op grond van artikel 7:253 lid 1 BW dient de verhuurder de Huurcommissie van het bezwaar van de huurder op de hoogte te brengen als de verhuurder schriftelijk van het bezwaar van de huurder vóór het tijdstip waarop de verhoging in had moeten gaan op de hoogte is gesteld. Als de huurder na dat tijdstip bezwaar tegen de huurverhoging maakt ligt het initiatief om de zaak bij de Huurcommissie aanhangig maakt bij de huurder. De huurder dient hier bedacht op te zijn. Bij het onbetaald laten van de per aangetekende brief aangezegde huurverhoging en bij verzuim van het starten van een procedure bij de Huurcommissie, zal de voorgestelde huurprijs toch geldig zijn en zal de huurder bij het onbetaald laten van de huurverhoging een huurschuld opbouwen.