Huurprijsverhoging kan eenmaal in de twaalf maanden plaats vinden

Laatst bijgewerkt op 2022-07-21 om 21:18:01

Geliberaliseerde woonruimte
De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient op deze indexeringsclausules bedacht op te zijn. In het algemeen wordt met indexering van de huurprijs een aanpassing van de huurprijs bedoeld die is gekoppeld aan het CBS consumentenprijsindexcijfer. Dit uitgangspunt wordt nu (2021) tijdelijk beperkt door de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten, waardoor de indexeringsclausules worden beperkt door deze wet.

Waar de woningen die tot het niet-geliberaliseerde segment behoren kunnen terugvallen op het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties genoemde huurverhogingspercentage, kan de huurder van de geliberaliseerde woonruimte dat niet, behoudens de hierboven genoemde uitzondering, omdat volgens artikel 7:247 BW de artikelen 7:250 BW, 7:252 BW en 7:253 BW buiten toepassing zijn verklaard.

Deze huurder wordt geacht minder bescherming nodig te hebben. Voorts wordt de huurder door toepassing van de inflatiecorrectie slechts geacht de huur te betalen, die is overeengekomen. In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 26 mei 2004 (WR 2005/8), is hetzelfde beslist ten aanzien van vergeten indexering van bedrijfsruimte. De verhuurder die gedurende jaren had vergeten de indexering toe te passen mocht echter niet huur berekenen over de periode dat hij had verzuimd de indexering toe te passen. Ook voor bedrijfsruimte geldt de bepaling van artikel 7:250 lid 3 BW uiteraard niet.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
Als de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte meer dan twee jaar is vergeten de indexeringsclausule door te voeren, dan zal de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte deze indexering toch mogen toepassen. De hoofdregel is dat contractuele clausules betreffende indexering buiten de regeling van de regel van 7:250 lid 3 BW vallen (waarin staat dat de huurverhoging voor maximaal een periode van twee jaar kan worden ingehaald). Deze clausules zijn immers slechts bedoeld om geldontwaarding op te vangen. Er valt echter iets voor te zeggen de contractuele indexering te laten vallen onder de regeling van artikel 7:250 lid 3 BW. Hoewel een contractuele indexering verschilt met de regeling van artikel 7:250 lid 3 BW zijn deze verhogingen wel met elkaar te vergelijken nu de laatste jaren de door de Minister voorgeschreven verhogingen nauwelijks verschillen met het de inflatiecorrectie. Door deze in de loop van de jaren ingezette tendens valt er naar mijn mening wel iets voor te zeggen de regel van artikel 7:250 lid 3 BW analoog toe te passen op de contractueel overeengekomen indexering bij niet-geliberaliseerde woonruimte. Een andere uitleg van artikel 7:250 lid 3 BW leidt tot rechtsongelijkheid. De verhuurder die vergeten is de door Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voorgestelde verhoging door te voeren (in deze verhoging zit voor het grootste gedeelte de inflatie corrigerende component) mag op grond van 7:250 lid 3 BW slechts één huur inhalen binnen 24 maanden na de laatste huurverhoging. Zou dit voor het inhalen van de indexeringsclausules anders zijn, dan zou de verhuurder die deze clausules toepast een voordeel hebben ten aanzien van de huurders die slechts op grond van de door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties genoemde huurverhogingspercentage de huur verhogen. Aangezien deze verhoging gedurende een grotere periode voornamelijk bestaat uit een inflatiecorrectie kan hieruit ook de conclusie worden getrokken dat de overeengekomen indexering die gelijk te stellen is met de huurverhoging als bedoeld in artikel 7:250 lid 3 BW met de regeling van dit laatste artikel gelijk gesteld moet worden. De wetgever heeft met deze regeling immers bedoeld deze huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte te verschonen van een forse huurverhoging als de wakker geschudde verhuurder alsnog in één keer al die vergeten verhogingen door wenst te voeren. Dit geldt dus niet als die inflatiecorrectie is overeengekomen en slechts is bedoeld om de inflatie te corrigeren. Tot op heden is artikel 7:250 lid 3 BW uitgesloten voor verhogingen die op basis van een contractuele bedingen plaatsvinden. Voor een dergelijke verhoging hoeft immers geen verhogingsaanzegging te worden gedaan als genoemd in de artikelen 7:252 BW, 7252a BW, 7:252c BW en 7:253 BW. Contractuele verhogingen kunnen in beginsel worden ingehaald als deze niet zijn betaald door de huurder. Als er overeen zou zijn gekomen dat er meer dan één keer per jaar een verhoging plaats kan vinden, dan is deze bepaling op grond van artikel 7:251 BW niet geldig.

De basisgedachte van artikel 7:250 lid 3 BW is bedoeld om een huurverhoging als bedoeld in artikel 7:252 BW in te halen als de verhuurder is vergeten op tijd een verhoging door te voeren. Uiteraard is deze regeling ook bedoeld om na herstel van gebreken het normale ritme van de huurverhoging weer op te pakken als de huurverhoging wegens deze gebreken niet uitgevoerd kon worden. Op grond van artikel 7:250 lid 3 BW kan er één verhoging worden ingehaald. Dat blijkt ook uit het gegeven dat een verhoging sneller doorgevoerd kan worden als er tussen twee verhogingen meer dan twaalf maanden is verstreken. De ingehaalde verhoging heeft geen terugwerkende kracht. Het inhalen van de huurverhoging heb ik ook besproken in het onderdeel: “Inhalen huurverhoging (na herstel gebreken)“. Het is niet mogelijk een gemiste verhoging in te halen als er tussen twee verhogingen meer dan 24 maanden is verstreken. Verder kan er dan wel binnen die 24 maanden een cumulatie plaatsvinden van een uitgestelde en een reguliere verhoging. Het normale verhogingsmoment wordt dan niet verschoven. Dat is wel het geval als de normale verhoging in plaatsvindt op een later moment dan bijvoorbeeld 1 juli. De volgende normale verhoging mag dan niet ex artikel 7:251 BW binnen het tijdvak van twaalf maanden plaatsvinden. Er zal dan niet meer teruggekeerd kunnen worden naar het normale verhogingsritme dat normaliter plaatsvond op 1 juli van elk jaar.

Een uitgestelde verhoging moet worden aangezegd volgens de regels van artikel 7:252 BW e.v. Als er sprake is van een uitgestelde verhoging door gebreken aan het gehuurde, dan de aanzegging pas plaats kunnen vinden nadat de gebreken of de tekortkomingen zijn opgeheven. Niet valt in te zien dat dit voor een uitgestelde of versnelde verhoging anders zou zijn. Artikel 7:252 BW maakt immers geen uitzondering voor uitgestelde verhogingen. Er wordt ook geen onderscheid gemaakt tussen uitgestelde verhogingen wegens gebreken en vergeten verhogingen. Zie ook het gestelde in artikel 13 UHW. In dit laatste artikel wordt verwezen naar artikel 7:253 BW. De Huurcommissie zal de verhoging beoordelen op basis van het daaraan ten grondslag liggende voorstel.  De verhuurder die vergeet de verhoging door te voeren zal dus in ieder geval een verhogingsvoorstel vóór de drieëntwintigste maand moeten doen nadat het laatste voorstel is gedaan. Als de verhuurder dat niet doet, dan kan de verhoging pas ingaan na verstrijken van 24 maanden na de laatste verhoging en dat is gezien het bovenstaande niet mogelijk.

Als de verhuurder wél een verhogingsvoorstel stuurt (bijvoorbeeld in maand 23), dan zal de huurder tot het moment waarop de verhoging in had moeten gaan bezwaar moeten maken tegen het verhogingsvoorstel. Dat geldt natuurlijk niet voor de reguliere verhoging. Die reguliere verhoging zal dan alleen op een later moment plaatsvinden, waardoor het verhogingsmoment kan verschuiven. Als de huurder bezwaar maakt tegen de ingehaalde verhoging, zal de verhuurder immers volgens de normale regels de Huurcommissie in moeten schakelen om het verhogingsvoorstel te beoordelen. De Huurcommissie zal het voorstel dan als onredelijk beoordelen.

De uitspraak van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 3 mei 2012 ( LJN: BW 5006, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 788640 ) sluit aan op hetgeen ik boven heb gesteld over de huurverhoging op grond van indexeringsclausules en het wettelijk huurverhogingspercentage voortvloeiende uit de Wet Huurprijzen Woonruimte, zoals dit jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld.” De verhuurder was in deze zaak vergeten gedurende 17 jaar een huurverhoging door te berekenen. Hierover was de huurder door de verhuurder op 1 november 2010 geïnformeerd. De huurovereenkomst was aangevangen in 1993. Gezien de hoogte van de aanvangshuurprijs (circa € 340 ) ga ik ervan uit dat er sprake was van niet-geliberaliseerde woonruimte.

De kantonrechter concludeerde dat uit deze tekst duidelijk was dat dit een indexeringsclausule betrof en dat het de bedoeling was dat de huur automatisch jaarlijks verhoogd zou worden.

Het bevreemdt mij dat de rechter deze huurverhogingsclausule gelijk stelde met een indexeringsclausule. In beginsel zijn dat twee verschillende zaken. Een huurverhogingsclausule kan leiden tot een hogere verhoging van de huur dan een inflatiecorrectie, terwijl een indexeringsclausule is bedoeld als inflatiecorrectie, zonder dat er sprake is van een reële stijging van de huur. Uit de tekst van de overeenkomst valt naar mijn mening niet zonder meer te herleiden dat partijen slechts hebben bedoeld een inflatiecorrectie af te spreken. Bij een huurverhogingsclausule loopt de verhuurder tegen de bepaling van artikel 7:250 lid 3 BW, terwijl dit bij een indexeringsclausule niet zonder meer het geval is. Wegens de door mij genoemde analoge redenering kan daarom deze verhoging op grond artikel 7:250 lid 3 BW worden beperkt.
De rechter had naar mijn mening de vordering van de verhuurder dus op basis artikel 7:250 lid 3 BW af kunnen wijzen. De redenering dat er sprake is van een indexeringsclausule maakt afwijzing op grond van een analoge redenering op grond van dit artikel naar mijn mening mogelijk.

De rechter honoreerde echter een beroep op de redelijkheid en billijkheid nu de huurder de door een doorberekening van de indexering geen recht zou hebben op huurtoeslag en de huurtoeslag die hij heeft ontvangen terug zou moeten betalen. Ook hadden huurders geen mogelijkheid gehad om te anticiperen op de verschuldigdheid van een hoog bedrag aan plotseling alsnog verschuldigde huurpenningen en op de financiële gevolgen daarvan. Om deze reden was de rechter van mening dat de indexering slechts vanaf november 2010 plaats kon vinden.

De rechter wijkt af van de redenering die bij vergeten indexering bij bedrijfsruimte door het gerechtshof te Amsterdam werd toegepast in haar arrest van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01. Het hof was in deze zaak ten aanzien van de overeengekomen indexering de mening toegedaan dat de verhuurder met inachtneming van de geldende regels van verjaring (artikel 3:308 BW) de huur alsnog in rekening mocht brengen die de huurder niet had betaald nadat de indexering alsnog was toegepast. Daarnaast mocht vergeten indexering wel worden doorberekend naar de huurder van de bedrijfsruimte, waardoor de huurprijs in één keer kan worden rechtgetrokken.

Bedingen in de huurovereenkomst die leiden tot meer verhogingen dan eenmaal per twaalf maanden zijn dus nietig. Dit staat letterlijk vermeld in artikel 7:251 BW tenzij het gaat om het geval van artikel 7:255 BW.
Deze bepaling is met name van belang om de contractuele huurverhogingen eenmaal per jaar te laten plaatsvinden. De verhuurder mag de huur dus wel meerdere malen verlagen om bijvoorbeeld leegstand tegen te gaan.
Verder is het van belang om te realiseren dat de regeling is bedoeld om de verhuurder de mogelijkheid te geven de huurverhoging op de gebruikelijke datum door te voeren.
Verder is het mogelijk uitgestelde huurverhogingen in te halen. Daardoor lijkt het alsof binnen 12 maanden de huur twee keer kan worden verhoogd. Dit is echter niet het geval. In dit hoofdstuk wordt hier verderop in gegaan. Duidelijk is in ieder geval dat de huur volgens het huurcontract niet meer dan 1 maal per 12 maanden mag worden verhoogd.

Als een huurovereenkomst is aangevangen op 1 januari van enig jaar, dan is het door deze regeling in ieder geval mogelijk de huurverhoging vanaf de gebruikelijke datum van 1 juli van dat jaar door te voeren. Volgens artikel 7:250 lid 1 sub a BW is dit mogelijk. In dit artikel staat immers dat de huur gedurende de eerste twaalf maanden na aanvang van de huurovereenkomst eenmaal mag worden verhoogd.
In andere gevallen mag de huurprijs pas worden verhoogd tegen de laatste dag van de twaalfde maand na de dag dat een eerdere huurverhoging was ingegaan (behoudens de mogelijkheid van inhalen van een niet doorgevoerde huurverhoging).