Laatst bijgewerkt op 2024-04-08 om 23:00:36

Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is echter niet altijd aan deze clausule gebonden. Als de clausule niet alleen is bedoeld en/of zodanig is geformuleerd dat deze voor een inflatiecorrectie zorgt, maar daarentegen bovendien een hoger percentage vertoont dan het percentage waarmee de huur maximaal volgens het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor dat jaar mag worden verhoogd (bijvoorbeeld een vaste verhoging van 1,5 %), dan wordt de clausule als onredelijk beschouwd en mag de verhuurder de huurverhoging niet op dit percentage baseren.
Als dit percentage voor de verhuurder nadelig uitpakt (dus het overeengekomen percentage is lager dan het percentage dat jaarlijks door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld), dan geldt dit percentage tussen partijen wél als geldig overeengekomen. Een dergelijke verhoging is in zoverre aan banden gelegd dat zij niet tot een hogere verhoging kan leiden dan het op dat moment geldende maximale huurverhogingspercentage (bijvoorbeeld als genoemd in de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016) dat door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. De verhuurder kan dan wel worden gehouden aan het overeengekomen percentage. De verhuurder die een dergelijke verhoging in zijn huurcontract heeft verwerkt is aan dit percentage gebonden. De wet is immers bedoeld om de huurder huurprijsbescherming te bieden. Als er in de huurovereenkomst dus een bepaling is verwerkt, die slechts is bedoeld om inflatie te corrigeren (bijvoorbeeld de vermelding dat de huur jaarlijks met het CBS-prijsindexcijfer kan worden verhoogd), dan acht de rechtspraak aanpassing naar het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voorgeschreven percentage wél mogelijk. De verhuurder mag dan het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overbruggen (Rb Amsterdam 8 november 1995, WR 1997,16). Dit betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract opneemt zich door opneming van de mogelijkheid van inflatiecorrectie in het huurcontract niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen tot maximaal het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties toegestane percentage.

Door vermelding van een inflatiecorrectie in het huurcontract hoeft de verhuurder niet een huurverhoging op deze gronden aan te zeggen, doch kan de verhuurder deze contractuele verhoging bij de huurder in rekening brengen. Dit geldt ook voor niet-geliberaliseerde woonruimte zoals blijkt uit artikel 7:248 lid 1 BW. In dit artikel staat immers: “De huurprijs kan worden verhoogd hetzij op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet, hetzij indien een dergelijk beding niet van kracht is, op de wijze als voorgeschreven in de artikelen 252, 252a, 252c en 253″. Dit betekent dat er, bij de aanwezigheid van een dergelijk beding en bij een beroep op een dergelijk beding, geen huurverhoging door een verhogingsvoorstel aangezegd hoeft te worden.

Op dit huurverhogingsbeding als bedoeld in artikel 7:248 lid 1 BW, waarbij bijvoorbeeld alleen inflatiecorrectie wordt toegepast,  is artikel 7:250 lid 3 BW niet van toepassing. In artikel 7:250 lid 3 BW is verwezen naar artikel 7:250 lid 1 BW. Artikel 7:250 lid 1 BW heeft alleen betrekking op de mogelijkheid van de huurverhoging op de wettelijk voorgeschreven manier. Deze verhoging op basis van artikel 7:250 lid 1 BW is niet een huurverhogingsbeding zoals bedoeld in artikel 7:248 BW.  In artikel 7:250 lid 3 BW wordt de mogelijkheid om een verhoging in te halen beperkt tot maximaal 2 verhogingen. In artikel 7:251 BW staat dat bepalingen in huurovereenkomsten die tot gevolg hebben dat de huurprijs in enig tijdvak van twaalf maanden meer dan eenmaal wordt verhoogd nietig zijn. Deze bepaling laat onverlet dat een indexering kan worden ingehaald over verschillende jaren als de verhuurder is vergeten deze indexering door te berekenen. Op vergeten huurverhogingen op grond van dit huurverhogingsbeding als bedoeld in artikel 7:248 lid 1 BW kunnen de artikelen 7:250 lid 3 BW en 7:251 BW niet voorkomen de verhuurder vergeten indexeringen door kan belasten over een langere periode. De indexeringsclausule is op zichzelf geen beding dat tot gevolg heeft dat de huurprijs in enig tijdvak van twaalf maanden meer dan eenmaal wordt verhoogd. Als de verhuurder vergeet de huurprijs te verhogen op basis van dit verhogingsbeding, dan wordt nog steeds de huurprijs 1 maal per jaar verhoogd. De conclusie lijkt niet anders te kunnen zijn dan dat de verhuurder ook bij sociale woonruimte een vergeten indexering alsnog in rekening kan brengen over meer dan 2 jaren.

Door het buiten toepassing blijven van artikel 7:253 BW  is het voor de huurder ook niet mogelijk om de Huurcommissie in te schakelen bij discussie over huurverhoging door middel van deze clausule. Dit kan het vreemde gevolg met zich meebrengen dat bij een verhogingsclausule met een vast percentage van 8%, de huurder geen bezwaar bij de Huurcommissie kan maken als ingevolge het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vastgestelde percentage Huurverhoging op bijvoorbeeld 5% wordt gesteld. Als een beding als bedoeld in artikel 7:248 lid 1 BW tot een verhoging van de huurprijs leidt die hoger is dan toegelaten bij of krachtens artikel 10 lid 2 of artikel 10a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, dan is het beding nietig voor zover dat beding leidt tot een hogere verhoging dan toegelaten en geldt de huurprijs als verhoogd met de toegelaten verhoging. Er dient dan een beroep te worden gedaan op nietigheid van deze bepaling door de huurder. Als hierover discussies zouden ontstaan, dan zal die discussie beslecht dienen te worden door de kantonrechter en niet door de Huurcommissie.

Als in het huurcontract het volgende beding staat opgenomen over verhoging van de huurprijs: “de huurprijs (…) wordt gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van wijziging wettelijke toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs”, ben ik van mening dat dit niet een beding is als bedoeld in artikel 7:248 lid 1 BW. Er staat hier geen percentage in benoemd. Uit artikel 7:248 lid 2 BW blijkt immers dat er percentages met elkaar vergeleken dienen te worden. Een dergelijke  mededeling lijkt meer op een mededeling dat de wettelijke regeling van toepassing is dan een beding als bedoeld in artikel 7:248 lid 1 BW. Als dit de bedoeling van de wetgever zou zijn, zou door een dergelijk beding, waarbij in het kader van de verhoging van de huurprijs wordt gerefereerd aan de wettelijke regeling, eenvoudig de mogelijkheid van inschakeling van de Huurcommissie bij jaarlijkse huurverhogingen uitgeschakeld kunnen worden.

Het hof Arnhem-Leeuwarden besliste in het arrest van 5 december 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:10755) dat een beding inhoudende “dat de wettelijk toegestane huurverhogingen van toepassing zijn” door de werking van artikel 7:248 lid 1 BW de regels betreffende verhoging van de huurprijs zoals bepaald in artikel 7:252 BW buitenspel zet. Ik ben het met de redenering van het hof niet eens om de hierboven genoemde argumenten. Daar komt nog bij dat een indexeringsclausule niet hetzelfde is als een huurprijsverhogingsbeding. Een indexeringsclausule is bedoeld om de geldontwaarding tegen te gaan, terwijl een huurverhogingsbeding is bedoeld om een reële verhoging van de huurprijs te realiseren. Een indexeringsclausule kan nu eenmaal geen vast percentage bevatten. Deze clausule is immers bedoeld om de inflatie te neutraliseren. De inflatie is elk jaar weer anders.

In de huurovereenkomst zelf is immers, zie onder 3.1, opgenomen dat de wettelijke huurverhogingen van toepassing zullen zijn. Het hof ziet niet in waarom dit huurverhogingsbeding niet, en een indexclausule wel geldig zou zijn. Daarmee komt, mede gelet op artikel 7:248 BW, het hof niet toe aan toetsing aan het door huurder genoemde wetsartikel.

Het hof heeft naar mijn mening de regel van artikel 7:248 BW niet goed uitgelegd. Dat het niet is bedoeld dat met een dergelijke verhogingsbeding zowel een inflatiecorrectie wordt gegeven als een reële verhoging wordt bewerkstelligd, blijkt uit de toelichting op dit wetsartikel.  Volgens de Hoge Raad moet deze bepaling worden gezien als een codificatie van het arrest HR 10 juli 1989, NJ 1989/840: “Met dit uitgangspunt strookt een vrijheid van partijen om ook een clausule, waarin de huurprijs door middel van een wijziging eenmaal per jaar aan een bepaalde index wordt gebonden, overeen te komen.”

In de Groene Serie van Kluwer staat bij aantekening 2.1 bij artikel 7:248 B