Laatst bijgewerkt op 2024-03-09 om 17:07:01
Bij een huurverhoging in 2024 wordt het gezinsinkomen van 2022 (het peiljaar t-2) tot uitgangspunt genomen. Als er in 2023 sprake zou zijn geweest van een huurverhoging, dan zou het peiljaar 2021 zijn geweest. Dit wordt nu enigszins cryptisch omschreven in artikel 7:252a lid 2 sub f BW. De reden daarvoor is dat de meeste inkomens van twee jaar geleden inmiddels definitief zijn vastgesteld, zodat daarover geen discussie kan ontstaan tussen verhuurder en huurder. Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens van de huurder en overige bewoners van de woonruimte die op 1 juli van het jaar waarop de verhoging ingaat in het gehuurde staan ingeschreven. Het huishoudinkomen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt bepaald op grond van het inkomensgegeven op basis van artikel 21 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. Het huishoudinkomen wordt gebaseerd op het inkomensgegeven uit de Basisregistratie inkomen (box 1, box 2 en box 3). Dit inkomensgegeven wordt vastgesteld door de inspecteur van de Belastingdienst. Bij de vaststelling wordt alleen het inkomen uit sparen en beleggen meegenomen. Het vermogen zelf wordt niet tot het inkomen gerekend, maar alleen het fictieve rendement van dit vermogen wordt bij het inkomen meegenomen. Bij de extra huurverhoging geldt het verzamelinkomen dat huurder 2 kalenderjaren eerder verdienden (het peiljaar t-2) staat gedefinieerd in artikel 7:252a lid 2 sub d BW).
Voor een antwoord op de vraag wie tot het huishouden gerekend dient te worden is artikel 7:252a lid 2 sub b BW van belang. Hierin staat dat tot het huishouden wordt gerekend degenen die op het adres van het gehuurde volgens de registratie van de rijksbelastingdienst woont of wonen op het moment van behandeling van het verzoek van de verhuurder aan de inspecteur in het jaar dat de wijziging wordt voorgesteld. Voor de samenstelling van het huishouden is dus bepalend wie er op de datum van de voorgestelde ingang van de huurverhoging in de woning wonen. Bij een huurverhoging per 1 juli 2024 is dus bepalend wie er op 1 juli 2024 in de woning wonen. Van hen wordt dan het gezamenlijk inkomen over 2022 meegeteld. Omdat de verhuurder het huurverhogingsvoorstel minstens twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de huurder moet indienen en de inkomensindicaties daaraan voorafgaand bij de Belastingdienst worden opgevraagd, vermelden de inkomensindicaties niet de bewoningssituatie per 1 juli 2024.
Dit betekent dat het huishouden van de huurder die in 2024 is gaan samenwonen wordt gerekend tot een huishouden van twee personen. De huurder die tegen het einde van 2023 een relatie heeft verbroken wordt geacht een eenpersoonshuishouden te hebben (ik ga bij dit voorbeeld niet uit van andere inwonende personen). Voor bepaling van het huishoudinkomen wordt vervolgens gekeken naar het inkomen dat de personen hebben genoten in 2022 die tot het huishouden gerekend kunnen worden. Dit geldt dus ook als de partner die pas in 2024 deel uit is gaan maken van het huishouden van de huurder en die vóór 2024 en dus ook in 2022 elders heeft gewoond. De consequentie van deze redenering is dat waar er in 2022 en 2023 nog sprake was van samenwoning en beëindiging van deze relatie vóór juli 2024, er voor het huishoudinkomen geen rekening gehouden hoeft te worden met het inkomen van de vertrokken partner in het peiljaar 2022.
Deze bewijslast ligt niet ten laste van de huurder als het inkomen in het peiljaar niet juist is en de huurder het bezwaar tegen de huurverhoging kenbaar heeft gemaakt vóór het tijdstip waarop de gewijzigde huurprijs in zou gaan (dat is meestal 1 juli van elk jaar). Als de huurder voor het tijdstip waarop de verhoging van de huurprijs blijkens het voorstel had moeten ingaan, schriftelijk verklaart met het voorstel van de verhuurder niet in te stemmen, verzoekt de verhuurder immers aan de inspecteur om een tweede verklaring als bedoeld in artikel 252a lid 4 BW af te geven. Uit deze tweede verklaring zal nogmaals het huishoudinkomen van de huurder tot uitdrukking komen. Als uit de vervolgverklaring (opnieuw) blijkt dat het huishoudinkomen in het inkomenstoetsjaar (in 2024: 2022) de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens overschrijdt en de huurder in zijn bezwaar persisteert, kan de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel, met de huishoudverklaring en de vervolgverklaring, aan de Huurcommissie voorleggen.
Inkomen inwonende kinderen onder de leeftijd van 23 jaar tellen niet altijd mee
Bij de inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari 2024 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon (21 jaar en ouder 36 uur per week) niet meer voor de bepaling van het huishoudinkomen. Artikel 7:252a lid 2 sub b BW geeft hierover een regeling. Deze wet heeft één loonbegrip gebracht voor de loonbelasting, de premies volksverzekeringen, de premies werknemersverzekeringen en de inkomensafhankelijke bijdrage Zorgverzekeringswet. Die uniformering brengt vereenvoudiging in het loonstrookje van alle werknemers in ons land. Het inkomen van thuiswonende kinderen onder de 23 jaar, die een hoger inkomen genieten dan in de vorige zin beschreven en het inkomen van inwonende kinderen ouder dan 23 jaar telt dus wel mee voor bepaling van het huishoudinkomen.