Huurprijzen en gebreken aan de woning

De Huurcommissie kan de huurprijs ten aanzien van de huurders van tijdelijk verlagen>>

Niet geliberaliseerde woonruimte
Bij gebreken aan de woning kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een vordering tot huurverlaging baseren op artikel 7:207 BW jo artikel 7:257 lid 2 BW. De huurcommissie kan beslissen dat tijdelijk een lagere huurprijs dan de maximale huurprijs voor deze woning in rekening gebracht mag worden. In het algemeen dient de huurder de gebreken eerst aan de verhuurder te melden alvorens een beroep op huurverlaging te kunnen doen. Als er sprake is van een nieuwe huurovereenkomst dan is de huurder niet verplicht deze gebreken vooraf aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat, wordt immers geacht met de gebreken aan het gehuurde bekend te zijn. Noot 6 Voor de bestaande huurovereenkomsten ligt dit anders gezien de door de wet gestelde wachttijd van zes weken.

Wachttijd van zes weken
De Huurcommissie kan op grond van artikel artikel 7:257 lid 2 BW pas worden ingeschakeld na een kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder en nadat een wachttijd van zes weken na een schriftelijk verzoek tot herstel van de gebreken is verstreken. De mededeling hoeft niet schriftelijk te worden gedaan, doch dit is in het kader van bewijslevering van de melding door de huurder wel van belang. Een melding bij de huurcommissie binnen die termijn van zes weken zal door de huurcommissie niet in behandeling worden genomen. De Huurcommissie zal een verzoek tot tijdelijke verlaging van de huurprijs ook niet in behandeling nemen als de verhuurder het gebrek binnen deze termijn van zes weken heeft hersteld. Volgens artikel 7:257 lid 2 BW kan de huurder immers zich slechts tot de Huurcommissie richten indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen. Mocht de verhuurder bijvoorbeeld in week vijf tot herstel van een ernstig gebrek overgaat en de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte toch een claim tot huurderving neer wenst te leggen, dan dient deze huurder zich tot de kantonrechter te wenden voor een vordering tot (tijdelijke) verlaging van de huur. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overstijgen.
Bij weigering door de verhuurder tot herstel van dit gebrek, kan de huurder na verstrijking van de genoemde termijn van zes weken de Huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen door indiening van dit formulier .

Geliberaliseerde woonruimte
Huurders van geliberaliseerde woonruimte kunnen geen gebruik maken van de Huurcommissie om een vordering tot huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde in te stellen. Artikel 7:247 BW heeft onder meer artikel 7:257 BW voor verhuurde geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient zich dus voor een vordering tot verlaging van de huurprijs tot de kantonrechter te wenden.
Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt de beperking dus niet dat de vordering tot verlaging van de huur pas kan worden ingesteld na verloop van zes weken nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld en het gebrek niet heeft verholpen. Bovendien geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte. Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woonruimte een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.

Beoordeling door de Huurcommissie aan de hand van de zogenaamde nulpuntlijsten>>

De Huurcommissie houdt bij de beoordeling of de geconstateerde gebreken ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte aanleiding geven tot huurverlaging rekening met de gebreken als vermeld in de zogenaamde nulpuntenlijsten. Er zijn drie lijsten, waarvan de gradatie loopt van lichte (overige) gebreken (lijst C) naar ernstige (lijst B) tot zeer ernstige gebreken (lijst A). Deze lijsten hebben een werkingsgebied ten aanzien van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte en standplaats voor woonwagens.
De Voorzitters Huurcommissies hebben een Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 geformuleerd dat als handleiding moet dienen voor de interpretatie van het nulpuntenboek. Deze voorzitters achten deze interpretatie van belang voor de "uniformiteit van beleid" en voor de rechtszekerheid van huurders en verhuurders. Dit gebrekenboek wordt door de Huurcommissie daarom als naslagwerk gebruikt als er onduidelijkheid bestaat over de kwalificatie van een bepaald gebrek.
De basis voor deze actie tot verlaging van de huurprijs is artikel 7:241 BW. Uit dit artikel worden de gebreken herleid die kunnen dienen ter verlaging van de huurprijs.

Door de gebreken naar soort in deze lijsten weer te geven kan er worden beoordeeld in welke categorie het gebrek valt en welke korting op de huurprijs door de Huurcommissie kan worden toegekend. Als de Huurcommissie gebreken constateert kan men sancties uitspreken in de vorm van verlaging van de in rekening te brengen huurprijs. De uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 5 maart 2008 LJN BC5965, Rechtbank Breda, 464243 geeft inzicht in vaststelling van de verlaagde huurprijs vanwege een gebrek aan het gehuurde. De verhuurder, die beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie aantekende, kreeg vervolgens van de kantonrechter ongelijk; de kantonrechter bevestigde de uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter besliste als drukmiddel dat een gebrek dat feitelijk onder de categorie C viel (een verlaging van de huur tot 40% van de maximum huurprijs), als een gebrek van de categorie A beschouwd mocht worden (een verlaging van de huur tot 40% van de maximum huurprijs). De rechter heeft hier gebruik gemaakt van zijn vrije beslissingsruimte. Dit percentage wordt op grond van artikel 6 Besluit huurprijzen Woonruimte gesteld op een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximum huurprijs.
In een uitspraak van wederom de kantonrechter van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 17 augustus 2011 LJN: BR5338, sector kanton Rechtbank Breda, 640412 cv 11-313 heeft de rechter van zijn vrije beslissingsruimte gebruik gemaakt door een uitgesproken huurverlaging door de Huurcommissie tot 40 % van de maximum huur, te verhogen naar 60 % van de maximum huur. Het ging hier om een gebrek dat feitelijk onder categorie C van de nulpuntenlijst viel (de warmwatertoevoer werkte niet correct). De kantonrechter was van mening dat het niet redelijk was hier de maximale korting toe te passen nu huurder wel, zij het op gebrekkige wijze, beschikking had over warm water. Het was anders geweest als de combiketel in het geheel geen warm water had geproduceerd.

De nulpuntenlijst beperkt zich niet tot onderhoudsklachten >>

De lijst van artikel 7:241 BW is niet beperkt tot onderhoudsklachten. Ook in goede staat van onderhoud verkerende woonruimte kan, als zij niet aan van het Bouwbesluit afgeleide eisen voldoet, geoordeeld worden een gebrek te vertonen. Het feit dat zich een zodanig gebrek voordoet, betekent wel dat de huurder aanspraak op huurvermindering heeft, maar niet altijd dat het gebrek wordt verholpen. Dat kan onmogelijk zijn of uitgaven vereisen die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Ook kan de redelijkheid een aanspraak op verhelpen in de weg staan.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u dat vinden in het menu Overige Informatie bij de titel Nulpuntenlijsten. U kunt tevens voor een interpretatie van deze nulpuntenlijst het Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 raadplegen. De Voorzitters Huurcommissies hebben dit boek samengesteld om de uniformiteit van het beleid te waarborgen. Dit boek moet nog aangepast worden. Dit percentage wordt op grond van artikel 6 Besluit huurprijzen Woonruimte gesteld op een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximum huurprijs. De achtergrond van deze wijziging is dat het effect van de huurverlaging op grond van de maximum huurprijs te gering werd geacht gezien het verschil tussen de maximum huurprijs en de feitelijke huurprijs. Door deze wijziging kunnen partijen doorgaans de gevolgen van de huurprijsprocedure beter inschatten, dan wanneer de huurprijs vermindering op de maximum huurprijs wordt toegepast. Partijen weten immers wel het bedrag van de feitelijke huur is, maar partijen realiseren zich vaak niet welk bedrag bij de maximum huurprijs hoort. Dat is wel het geval als de feitelijke huurprijs als uitgangspunt wordt genomen (Kamerstukken vergaderjaar 2013-2014, 33698, nr. 6, pagina 14, Nota naar aanleiding van het verslag).
Het begrip gebrek als vermeld in artikel 7:204 BW loopt niet synchroon met het begrip gebrek uit het huurprijzenrecht. Zo zal voornamelijk een gebrek als genoemd in de nulpuntenlijst aanleiding kunnen geven tot bevriezing, verlaging, opschorting van de huur en zullen niet alle gebreken die onder artikel 7:204 BW vallen daartoe aanleiding geven. Het begrip gebrek wordt door de nulpuntenlijst ook uitgebreid. Zo valt onder het begrip gebrek van de nulpuntenlijst ook gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek voor zover die het woongenot ernstig schaadt (een gebrek in de C-categorie). De gevolgschade moet wel zijn ontstaan door een gebrek zoals op de nulpuntenlijst staat weergegeven. Dit is een uitbreiding van het begrip gebrek. Een lekkage is overduidelijk een gebrek aan het gehuurde. Als de lekkage is hersteld, dan is het gebrek verholpen. Als er door de lekkage de muren zijn beschimmeld, dan wel het verfwerk is afgebladderd, dan betreft dit gevolgschade. Gevolgschade is in beginsel geen gebrek aan het gehuurde. Door de formulering van de nulpuntenlijst kan gevolgschade voor niet-geliberaliseerde woonruimte als gebrek worden aangemerkt.

Huurcommissie geeft inzicht in aard van het gebrek >>

De Huurcommissie is gehouden aan de huurder en de verhuurder inzicht te geven in de wijze waarop zij tot de huurverlaging komt. De secretaris stelt de beleidspunten om tot deze berekening te komen in het nulpuntenboek op. In dit nulpuntenboek wordt aangeven welke verlaging van de huurprijs bij welk gebrek kan worden uitgesproken. Als er een gebrek ter sprake komt dat niet in het nulpuntenboek staat vermeld, moet de Huurcommissie in een vergadering dit gebrek bespreken en het nulpuntenboek hieraan aanpassen. Een van de laatste aanpassingen betreft het vermelden van gebreken aan de liftinstallatie in de C categorie van de nulpuntenlijst.
De kantonrechter is niet gebonden aan het door de Huurcommissie opgestelde beleid in het nulpuntenboek. Het ligt echter wel voor de hand dat hij zich wel naar deze richtlijnen richt bij zijn oordeel ten aanzien van de tijdelijke verlaging van de huur.

Huurtoeslag en verlaging van de huurprijs>>

Een toegekende huurkorting in verband met gebreken aan de woning heeft consequenties voor de toegekende huurtoeslag. De huurtoeslag wordt verlaagd door de verlaging van de huur wegens de gebreken. De huurder kan in het kader van een huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde geen beroep doen op een bijzondere situatie, waardoor de huurtoeslag in stand blijft Als bijzondere situatie wordt onder meer aangemerkt: een handicap, een huishouden van meer dan 8 personen, een bijzonder inkomen, een bijzonder vermogen, co-ouders, iemand van het huishouden woont meer dan 1 jaar elders. De huurder die huurtoeslag ontvangt zal door de huurverlaging er rekening mee moeten houden dat deze de huurtoeslag geheel of gedeeltelijk terug zal moeten betalen.
Hoewel de procedure tot huurverlaging voor de huurder die huurtoeslag ontvangt financieel wellicht geen voordeel op zal leveren, omdat het verschil met de verschuldigde huur en de verlaagde huur volledig te niet wordt gedaan door de verplichting om de toegekende huurtoeslag terug te betalen, heeft het starten van de procedure tot huurverlaging wel zin, omdat de huurverlaging wél naar de verhuurder doorwerkt en het effect van de huurverlaging nog steeds het verhelpen van het onderhoudsgebrek zal zijn. De verhuurder krijgt immers de verlaagde huurprijs wel volledig "voor de kiezen". Als deze verlaagde huurprijs een behoorlijk verschil geeft met de verschuldigde huurprijs zal dit verschil wellicht voldoende prikkel voor de verhuurder geven om alsnog herstel van het gebrek te bewerkstelligen. De verlaging van de huurprijs is immers bedoeld als prikkel naar de verhuurder om herstel uit te voeren en die prikkel blijft hetzelfde of de huurder nu wel of niet de verlaging van de huur zelf ontvangt.

Verbod verhoging huurprijs bij aanwezigheid gebreken >>

Daarnaast mag de huurprijs niet worden verhoogd zolang de geconstateerde gebreken niet zijn opgeheven. Dit geldt ook als de huurprijs lager is dan het laagste bedrag dat door de Huurcommissie kan worden berekend gedurende de periode dat het gebrek zich voordoet.

Ingangsdatum lagere huurprijs >>

niet-geliberaliseerde woonruimte
De periode voorafgaand aan het verzoek, waarover voor niet-geliberaliseerde woonruimte huurvermindering kan worden gevraagd, is beperkt tot 6 maanden. Deze vervaltermijn wordt berekend vanaf de dag volgend op die waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt. Artikel 7: 257 BW zorgt ervoor dat de vordering van huurvermindering niet te hoog kan oplopen, omdat de huurder binnen zes maanden na kennisgeving van het gebrek zijn vordering moet indienen. Doet hij dit niet, dan kan hij over die eerdere zes maanden geen huurvermindering meer vorderen. Het gestelde in artikel 7: 257 leden 1,2,3 BW , brengen niet mee dat de gehele bevoegdheid om huurvermindering te vorderen vervalt. De werking van dit artikel brengt alleen met zich mee dat er geen huurvermindering met terugwerkende kracht huurvermindering gevorderd kan worden over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Deze beperking geldt ook voor de gelijksoortige vordering op grond van artikel 7:207 BW. De verlaging van de huur duurt net zo lang als het gebrek voortduurt.

De kantonrechter van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 17 augustus 2011 LJN: BR5338, sector kanton Rechtbank Breda, 640412 cv 11-313 heeft terecht een verlaging van de huurprijs teruggedraaid, die de Huurcommissie met terugwerkende kracht vanaf ingangsdatum van de huurovereenkomst, zijnde in april 2010, in had laten gaan. De rechter verwees naar artikel 16 lid 3 UHW waarin staat dat de verlaging ingaat vanaf de eerste dag volgend op die waarin de aanzegging door de huurder van het gebrek (in juli 2010) naar de verhuurder is verstuurd. Op grond van artikel 7: 257 lid 3 BW mag de Huurcommissie de huurverlaging in laten gaan maximaal zes maanden voor indiening van het verzoekschrift dat naar de Huurcommissie is gestuurd. Deze terugwerking van de huurverlaging kan niet verder terugwerken dan het moment dat de mededeling van het verzoek tot herstel van het gebrek de verhuurder heeft bereikt. In dit geval had de mededeling van het gebrek de verhuurder bereikt op 22 juli 2010, zodat de ingangsdatum van de huurverlaging gesteld dient te worden op 1 augustus 2010 (rechtsoverweging 3.9 van het vonnis). Het is dus voor bepaling van de ingangsdatum van de huurverlaging van belang zo spoedig mogelijk melding van het gebrek bij de verhuurder te maken. Bij toetsing van de aanvangshuurprijs kan de Huurcommissie wél vanaf aanvangsdatum van de huurovereenkomst rekening houden met een gebrek in het gehuurde. Dit valt binnen de regeling dat huurverlaging maximaal zes maanden terugwerkt. De toetsing van de aanvangshuurprijs moet immers worden gevorderd binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode.
In dit hoofdstuk heb ik er al op gewezen dat de huurder niet zonder meer een meldingsplicht heeft als het gebrek bij aanvang van de overeenkomst al aanwezig was Noot 6.

Ook hier moet rekening worden gehouden met het instellen van de vordering binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Als de vordering tot huurverlaging op een later tijdstip wordt ingesteld, dan kan de tijdelijke verlaging van de huurprijs niet terugwerken tot aanvang van de huurperiode gezien de maximale periode van zes maanden waarmee de huurverlaging terug kan werken ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte.

Als de Huurcommissie van mening is dat er geen reden is de gehanteerde huurprijs te verlagen (bijvoorbeeld als de huurprijs al op een laag niveau staat) geeft zij dit in haar uitspraak aan en vermeldt zij de geldende huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs. Het feit dat de huurder geen korting op de huurprijs krijgt neemt niet weg dat de huurprijs niet mag worden verhoogd zolang het gebrek aanwezig is. Als de gebreken zonder toetsing van de aanvangshuurprijs ter beoordeling worden gegeven vangt de verlaging van de huurprijs aan vanaf de dag van indiening van het verzoekschrift en/of met terugwerkende kracht van maximaal zes maanden vóór indiening van het verzoekschrift. Dit is slechts anders als de zittingsvoorzitter van de Huurcommissie in het kader van toetsing van de aanvangshuurprijs van mening is dat de huurprijs wegens gebreken aan de woning (die zich vanaf aanvang van de huurovereenkomst hebben voorgedaan) tijdelijk verlaagd dienen te worden. In dat geval gaat verlaging van de huurprijs in vanaf aanvang van de huurovereenkomst.

Geliberaliseerde woonruimte
Artikel 7: 247 BW heeft onder meer artikel 7: 257 BW voor geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient zich dus voor een vordering tot verlaging van de huurprijs tot de kantonrechter te wenden. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt dus niet de in artikel 7: 257 BW opgenomen regel dat de vordering tot verlaging van de huur pas kan worden ingesteld na verloop van zes weken nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld en het gebrek niet heeft verholpen. Bovendien geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de geliberaliseerde huurder.
Dit wordt geïllustreerd in een vonnis dat is gewezen op 19 februari 2013 door de kantonrechter te Amsterdam LJN: BZ3483, sector kanton rechtbank Amsterdam, CV11-28465 . Gebreken die vanaf aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren leidden tot huurverlaging vanaf aanvang van de huurovereenkomst. Dit gebrek betrof onvoldoende capaciteit van radiatoren waardoor het in het gehuurde onvoldoende behaaglijk warm kon worden gestookt en er tevens een enigszins vochtig klimaat heerste. De vorige bewoner was dit al bekend. De rechter was daarom van mening dat dit gebrek de verhuurder bekend was of, althans had moeten zijn. Dit sluit aan op het gestelde in artikel 7:209 BW . De huurvermindering van € 200 per maand op grond van dit gebrek kon daarom op grond van artikel 7:209 BW intreden vanaf de aanvang van de huurovereenkomst, zijnde 1 november 2008. In het deelvonnis van 8 mei 2012 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden per 1 juli 2012, zodat de huurprijsvermindering op die datum eindigt. Voor de huurvermindering ex artikel 7:207 BW is de mededeling ex artikel 7:206 lid 1 BW die doorgaans nodig is de actie tot huurverlaging te starten, niet nodig als het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst de verhuurder bekend was of bekend had horen te zijn.

Indexeringsclausules >>

De huurprijs kan niet door de verhuurder eenzijdig worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn opgeheven. Een indexeringsclausule behoudt daarentegen wel haar werking. Deze indexeringsclausule zorgt niet alleen voor verhoging van de geldende huurprijs, maar ook voor verhoging van de door de Huurcommissie (tijdelijk) verlaagde huurprijs. Bij de toelichting van dit wetsartikel wordt dit gemotiveerd dat er geen bezwaar is tegen een indexeringsclausule die slechts beoogt het effect van een eventuele inflatie op te heffen. Deze clausule kan om dezelfde redenen dan ook van toepassing worden verklaard op de wegens een gebrek verminderde huurprijs.

Verval korting na opheffing gebrek >>

Nadat de gebreken zijn verholpen vervalt volgens de regeling waaraan de Huurcommissie is gebonden (artikel 16 UHW en artikel 12 lid 4 UHW) de korting op de huur met ingang van de eerste dag van de maand volgend op die waarin de opheffing van die gebreken heeft plaatsgevonden. De korting kan op verzoek van de verhuurder ook komen te vervallen als de huurder niet meewerkt aan herstel van de gebreken aan het gehuurde.

Meningsverschil over het moment wanneer de gebreken zijn verholpen>>

De verhuurder kan de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen als huurder en verhuurder van mening verschillen of als de gebreken zijn weggenomen. De verhuurder moet de huurder dan wel eerst vragen na herstel van de gebreken de oorspronkelijke huurprijs zonder korting weer over te maken. Zonder een dergelijk verzoek is de verhuurder niet ontvankelijk in zijn verzoek. Een onderzoeker van de Huurcommissie bekijkt of de gebreken, die aanleiding waren voor de tijdelijke huurverlaging, zijn hersteld.
Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over de herstelmelding, kan de huurder de verlaagde huurprijs blijven betalen. Als de Huurcommissie van mening is dat de gebreken zijn weggenomen dan bepaalt de Huurcommissie vanaf welk tijdstip de huurder weer de oude huurprijs (van vóór de huurverlaging) dient te betalen. Deze ingangsdatum wordt in beginsel gesteld met ingang van de eerstvolgende maand na uitvoering van de reparaties. Artikel 16 UHW in combinatie met artikel 12 lid 5 UHW is op deze regeling van toepassing.
Als de verhuurder de zaken voortvarend aanpakt, dan moet de huurder er rekening mee houden dat de verlaagde huur gedurende de periode dat het onderzoek duurt, aangevuld moet worden tot het bedrag van de oorspronkelijke huur. Het is daarom verstandig dat de huurder deze bedragen reserveert totdat duidelijkheid is verschaft over de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden.
Onder bijzondere omstandigheden kan de Huurcommissie afwijken van de standaardregel dat de normale huurprijs weer moet gelden de eerstvolgende maand na uitvoering van de reparaties. Het lijkt mij dat deze ingangsdatum door de Huurcommissie op een ander tijdstip gesteld zal worden als de huurder direct na de reparatie bezwaar heeft gemaakt tegen de wijze van herstel en de verhuurder na heeft gelaten snel bij de Huurcommissie dit bedoelde verzoekschrift in te dienen.

Geen nulpunten wel schending woongenot >>

Er bestaan ook gebreken en tekortkomingen, die niet in de nulpuntenlijst staan opgenomen, maar het woongenot ernstig schaden. Net als bij relatieve nulpunten geldt dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte bij een geschil over de huurverhoging zich op de aanwezigheid van zo'n gebrek/tekortkoming moet beroepen, en het woongenot moet naar het oordeel van de Huurcommissie door de aanwezigheid van het gebrek of de tekortkoming ernstig zijn geschaad.
De aanwezigheid van deze restcategorie vormt geen reden voor een huurverlaging. Een huurverlaging wegens gebreken/tekortkomingen kan immers alleen plaatsvinden op grond van de aanwezigheid van een absoluut of relatief nulpunt.
Bij de zogeheten overige gebreken/tekortkomingen moet het om 'de toestand van de woonruimte' gaan, terwijl die beperking niet geldt voor de gebreken als genoemd op de nulpuntenlijst.
Bij een procedure tot verlaging van de huurprijs in verband met gebreken aan de woning kunnen wel de volgende onderwerpen aan worden gesneden: geluidsoverlast die het gevolg is van de constructie van een gebouw, of ondeugdelijke voorzieningen (geluidsoverlast verwarmingsketels, storingen centrale verwarming, onvoldoende capaciteit centrale verwarming, niet behoorlijk kunnen verwarmen van badkamer). In dat laatste geval kan de huur worden bevroren in verband met de gebreken aan de woning. Dit is in feite hetzelfde als huurverlaging in verband met gebreken aan de woning. In dit kader kan huurverhoging dan onredelijk worden geacht. Er is een grote hoeveelheid uitspraken door de Huurcommissie en/of rechter gedaan, waarin huurbevriezing van de huurprijs werd gerechtvaardigd. Daarnaast is een reeks uitspraken weergegeven die huurbevriezing niet toe stond. Het is opvallend dat sommige uitspraken lijnrecht tegenover elkaar staan: de ene kantonrechter acht een gebrek niet voldoende om huurbevriezing te rechtvaardigen, terwijl de andere kantonrechter hetzelfde gebrek wel voldoende acht om huurbevriezing toe te staan

Weergaven van uitspraken die huurbevriezing rechtvaardigen>>

Onder deze voetnoot vindt u een lange lijst van uitspraken, die bevriezing van de huur rechtvaardigen vanwege gebreken aan het gehuurde. Deze gebreken kunnen worden getoetst aan de nulpuntenlijst. Noot 8

Voor geliberaliseerde woonruimte geldt dat de relatieve nulpunten die door de Huurcommissie worden gehanteerd, niet rechtstreeks in de discussie over gebreken aan het gehuurde betrokken kunnen worden, omdat deze regeling voor deze categorie woonruimte feitelijk niet van toepassing is.

Updates>>

  • Bijgewerkt 30 augustus 2011, Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 17 augustus 2011 LJN: BR5338, sector kanton Rechtbank Breda, 640412 cv 11-313 aanpassing percentage huurverlaging en ingangsdatum huurverlaging.
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren Huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012
  • Bijgewerkt 1 november 2012, Uitvoeringsregeling Huurprijzen woonruimte, versie september 2012.
  • Bijgewerkt 1 november 2012, Gebrekenboek gewijzigd naar de versie april 2012.
  • Bijgewerkt 13 januari 2014. Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 19 februari 2013 LJN: BZ3483, sector kanton rechtbank Amsterdam, CV11-28465 . Huurverlaging vanaf aanvang van de huurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 6 juni 2014. Ingevoerd onderdeel: "Huurtoeslag en verlaging van de huurprijs".
  • Bijgewerkt 9 juli 2014. Opmerking ingevoerd over wijziging van de huurverlaging door de Huurcommissie op grond van een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 19 februari 2017. Ingevoerd Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 .