Huurverhoging inhalen van huurverhoging

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het volgende uw aandacht.

 

Uw vraag

Uw huurder betaalt volgens u een te lage huur. Kan de huur worden verhoogd?  

 

Aanpassing van de huurprijs  

Vaststelling van een huurprijs staat ter vrije beslissing van partijen. Dit is het wettelijk uitgangspunt. Als een huurprijs is overeengekomen is die tussen partijen geldig. Aan de huurprijs kan in principe niet meer worden gesleuteld, behoudens de in de wet genoemde uitzonderingen.

 

Uitzonderingen

Allereerst kan de huurder de aanvangshuurprijs laten toetsen op grond van artikel 7:249 BW (toetsing van de aanvangshuurprijs). Dit is in onderhavig geval niet van belang, omdat de huur al langer dan een half jaar bestaat; bovendien kan de huurder en niet de verhuurder van deze mogelijkheid gebruik maken om de overeengekomen huurprijs te corrigeren.

 

In de tweede plaats zou de verhuurder conform het gestelde in artikel 7:258 BW bij een all-in huurprijs kunnen vragen de huurprijs te splitsen als de all-in huurprijs minder dan 55 % van de maximum huurprijs beloopt. Dit is in dit geval ook niet aan de orde.

 

Huurprijsverhoging

Gezien de hoogte van de huurprijs kan worden gesteld dat de woning onder het niet-geliberaliseerde regime valt. De verhoging van de huur is aan bepaalde maxima gebonden. Voor een uitbreid overzicht verwijs ik u naar het onderdeel periodieke huurverhoging op de site:

 HYPERLINK “http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=periodiekehuurverhoging.php” http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=periodiekehuurverhoging.php

 

Een paar belangrijke uitgangspunten zijn:

 

Elk jaar stelt het ministerie van VROM een maximaal huurverhogingpercentage vast. De huurverhoging mag hier niet bovenuit stijgen;

Als de verhuurder heeft verzuimd een huurverhoging binnen de twaalf maanden aan te zeggen, dan mag de verhuurder volgens het derde lid van  HYPERLINK “http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=artikelen.php” l “250” artikel 7:250 BW een huurverhogingaanzegging ‘tegen het einde van een tijdvak dat evenzoveel korter dan twaalf maanden is, als het daaraan voorafgaande tijdvak langer dan twaalf maanden is geweest’. Als de huurprijs inmiddels 18 maanden ongewijzigd is gebleven mag de verhuurder de vestreken 6 maanden (boven de al eerder verstreken twaalf maanden ) van de geldende termijn van twaalf maande aftrekken, zodat de volgende verhoging 6 maanden na 18 maanden plaats kan vinden. Een huurverhoging binnen 24 maanden kan dus altijd na verloop van 24 maanden worden gerealiseerd. U kunt dus de huurverhoging over 2006/2007 inhalen. In mei 2007 kunt u de nieuwe huurverhoging aanzeggen.

 

Gezien het bovenstaande zult u er vrede mee moeten hebben dat de huur lager is dan die van andere woningen. Door toepassing van de maximum toegestane huurverhoging kunt u de huur enigszins bijtrekken.

 

Schilderwerk

Schilderwerk is geen reden om de huur te mogen verhogen. Door het schilderwerk uit te voeren komt u alleen uw wettelijke verplichting tot herstel van gebreken na. Door het schilderwerk uit te voeren, c.q. door gebreken te herstellen wordt de woning in de toestand gebracht waar de huurder recht op heeft.

 

Slecht door renovatie (= geriefsverbetering) bestaat een mogelijkheid om de huur te verhogen. Het laten uitvoeren van renovatie is ook aan bepaalde regels gebonden. U kunt niet zonder meer tot renovatie overgaan. Bovendien moet een huurstijging na renovatie in verhouding tot de investering staan. Zie

 HYPERLINK “http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=renovatie.php” http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=renovatie.php

en

 HYPERLINK “http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=Huurprijsverhogingenrenovatie.php” http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=Huurprijsverhogingenrenovatie.php

 

Tot Slot

 

Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl