Huurverlaging vanwege een gebrek aan het gehuurde

Geacht mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het hiernavolgende uw aandacht.

 

Uw Probleem

U heeft acht maanden lang een slecht werkend riool gehad. De verhuurder heeft wel geprobeerd gedurende die acht maanden om het probleem op lossen. Het probleem is nu verholpen, maar u heeft acht maanden in de stank gezeten.

 

Antwoord

Uit de gebrekenregeling blijkt duidelijk dat de verhuurder een verplichting heeft om het gehuurde in goede staat te houden en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten en tevens moet voorkomen dat zich gebreken voordoen,  die het gebruik van de zaak geheel of gedeeltelijk verhinderen.  Als de verhuurder deze verplichting niet nakomt dan mag de huurder zijn verplichting tot huurbetaling op grond van artikel 6:262 BW geheel of gedeeltelijk  opschorten. De huurder moet dit middel altijd wel proportioneel toepassen: de hoogte van het opgeschorte bedrag moet in verhouding staan tot het geconstateerde gebrek.

 

Door de huur op te schorten wordt de betalingsverplichting uitgesteld. Na herstel van het gebrek dient de huur alsnog worden betaald. U heeft kennelijk dit middel niet gebruikt. Opschorting van de huur kan nu niet meer nu het probleem is verholpen.  

 

Gedeeltelijke ontbinding van de verplichting tot betaling huur

 

Als het gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat en de verhuurder weigert na het eerste verzoek van de huurder tot herstel van het gebrek over te gaan, dan kan de huurder op grond van het gestelde in artikel 6:265 BW de huurovereenkomst gedeeltelijk ontbinden. Op grond van artikel 6:270 BW en artikel 6:271 BW (voor de artikelen zie overige informatie boek 6 BW op de site) kan de huurder door gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst geheel of voor een gedeelte van zijn verplichtingen tot betaling van de huur worden bevrijd met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaak intrad. Een ingebrekestelling is niet vereist. In de periode tussen het ontstaan van de verhindering van het gebruik en het tijdstip dat de verhuurder redelijkerwijs in staat is aan de huurder het gehuurde weer volledig ter beschikking te stellen is nakoming door de verhuurder immers tijdelijk onmogelijk. Artikel 6:265 lid 2 BW vermeldt dat in een dergelijk geval een ingebrekestelling niet  nodig is. De verhuurder moet wel van het gebrek op de hoogte zijn gebracht.

 

De huurder kan zich door een buitengerechtelijke verklaring houdende geheel of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst (artikel :6:267 lid 1 BW) bevrijden van zijn nog bestaande verplichting tot huurbetaling als hij de huur vanwege het gebrek heeft opgeschort

 

Zonder oordeel van een deskundige is het vaak niet makkelijk om te bepalen welk gedeelte van de huur door de ontbinding wordt getroffen.

 

Deze mogelijkheid staat de huurder naast de bepaling tot verlaging van de huur op grond van artikel 7:207 BW ter beschikking. De specifieke huurwetgeving heeft de algemene regelgeving niet buiten toepassing geplaatst. Voor het vorderen van een vergoeding in het kader van ontbinding is kennis van het procesrecht nodig. Dit is voor een leek te ingewikkeld. Het is daarom aan te bevelen huurverlaging via de huurcommissie te vragen in verband met het gebrek.

 

Huurverlaging via de huurcommissie

 

Als een woning huurt met een kale huur onder de € 615,01, dan is de woning niet-geliberaliseerd en dan is de huurcommissie bevoegd over deze zaak een oordeel te geven. De huurcommissie kan in het kader van dit verzoek maximaal 6 maanden terugrekenen.

 

Voor een dergelijke vordering is geen ingewikkelde procedure nodig. Deze vordering kan worden ingesteld door invulling en opsturen van het formulier dat ik als bijlage hierbij heb gedaan.

 

Voor verdere informatie over huurverlaging zie het hoofdstuk huurverlaging op de site.

 

Tot slot

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl