Laatst bijgewerkt op 2021-09-18 om 11:56:29

Volgens de Hoge Raad in haar arrest van 14 april 2000 ( ECLI:NL:HR:2000:AA5507 ) wordt door de rechtbank terecht geoordeeld dat in de periode dat de huurder nog bij de BV was betrokken er geen sprake was van afstand van huur of van ingebruikgeving van het gehuurde aan derden. De inbreng van een eenmanszaak in een besloten vennootschap brengt niet noodzakelijkerwijs steeds een afstand van het huurrecht met zich mee: de oorspronkelijke huurder kan bijvoorbeeld het huurrecht buiten de inbreng houden en zelf het pand aan de vennootschap onderverhuren.

In deze situatie was in ieder geval tot het moment dat de huurder nog bij de BV was berokken nog geen sprake van afstand van huur. Dat de BV de huur gedurende een bepaalde periode heeft overgemaakt maakt volgens de rechter nog niet dat de BV door de verhuurder als huurder is geaccepteerd. Daarvan is namelijk sprake als de oorspronkelijke huurder zijn rechten uit de huurovereenkomst geheel aan de nieuwe huurder overdraagt. In de zaak die heeft geleid tot het arrest van 14 april 2000 vond de Hoge Raad dat de rechtbank terecht had beslist dat de oorspronkelijke huurder nog steeds daadwerkelijk het huurrecht uitoefende. De achterliggende gedachte bij dit oordeel is door de procureur-generaal mr. Langemeijer in zijn conclusie onder meer als volgt samengevat.

De rechtbank had kennelijk een parallel getrokken met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte. De huurde die zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft is niet alleen juridisch maar ook feitelijk in staat jegens de verhuurder verantwoordelijkheid te dragen voor de wijze waarop de gehuurde woning wordt gebruikt. De huurder kan dan toezicht houden op het gebruik. Langemeijer acht in het licht van deze norm de overweging van de rechtbank niet onbegrijpelijk dat er voor de verhuurder in feite niets verandert zolang de oorspronkelijke huurder de bestemming van het gehuurde niet verandert, het huurrecht niet overdraagt en zelf zeggenschap behoudt over de wijze waarop de BV waarin de eenmanszaak is ingebracht het bedrijf exploiteert.

Een soortgelijke redenering was van toepassing in het arrest van het hof Amsterdam van 22 september 2005 (Hof Amsterdam 22 september 2005, WR 2006,57). In deze zaak hadden de huurders het door hen gedreven restaurant dat in het gehuurde werd gedreven ingebracht in een BV. De huurders waren enig aandeelhouder en bestuurders van deze BV. Ongeveer 4 jaar na deze rechtshandeling werden de aandelen van deze vennootschap aan derden overgedragen. De huurders vroegen voor deze handeling de nieuwe huurders in de plaats te stellen.
De verhuurder was allereerst van mening dat de indeplaatsstelling te laat was voorgesteld en was voorts van mening dat de indeplaatsstelling na de inbreng van de onderneming in de BV gevorderd had dienen te worden. Het hof wees deze redenering van de hand. Het hof hanteerde hierbij dezelfde redenering als de Hoge Raad in haar arrest van 14 april 2000. De kern van deze redenering in rechtsoverweging 4.7 luidt: “vaststaat immers dat zij de zeggenschap over het restaurant hebben behouden, zodat de feitelijke exploitatie door de inbreng in de vennootschap niet is veranderd. (…) Ede c.s. (de huurders, toevoeging mr. Teeuw) moeten geacht worden steeds huurders te zijn gebleven van het gehuurde. Er is geen sprake van een situatie van onderhuur van het gehuurde door Ede c.s. aan de vennootschap”.

Het hof was van mening dat er geen sprake was van een bedrijfsoverdracht in de zin van artikel 7A:1635 (oud) BW ( het huidige artikel 7:307 BW). Voor de oorspronkelijke huurders was er geen noodzaak om indeplaatsstelling te vorderen. Deze noodzaak tot het verzoek tot indeplaatsstelling was wél noodzakelijk na de aandelen overdracht. De overdracht van aandelen was volgens het hof als een bedrijfsoverdracht volgens het huidige artikel 7:307 BW te kwalificeren waarvoor indeplaatsstelling is vereist. Door de overdracht van aandelen zou de zeggenschap in de vennootschap immers overgedragen worden, waardoor de huursituatie een verandering onderging.

Het gerechtshof Amsterdam behandelde in haar arrest van 10 september 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3424) niet de vraag of de huurder nog de beschikkingsbevoegdheid had over het gehuurde na wijziging van vennoten in het gehuurde. In dit arrest werd de aandacht slechts gericht op het afzonderlijk door de verhuurder opgenomen beding dat de rechtspersoon niet mag worden gewijzigd zonder toestemming van de verhuurder. In deze casus had de huurder diverse mutaties laten uitvoeren met betrekking tot de vennoten die tot de vennootschap behoorden. Er werden vennoten ingeschreven die niet over een geldige verblijfstitel beschikten. De exploitatievergunning werd ingetrokken. De gemeente sloot het gehuurde omdat het gehuurde als een gevaar voor de openbare orde werd beschouwd. De verhuurder liet de huurovereenkomst ontbinden. Het lijkt mij zonneklaar dat hier sprake was van niet bevoegde personen die het gehuurde dreven. Naast huurachterstanden, het handelen in strijd met contractuele bedingen en een ernstig verstoorde huurrelatie, was dit voldoende om ontbinding te bereiken. Hier werd geen beroep gedaan op de huurder, die nog beschikkingsbevoegd ten aanzien van het gehuurde zou zijn. Gezien de wisseling van vennoten zou dit verweer vruchteloos zijn geweest. Het is de vraag of een boete in de zelfde mate toegekend zou kunnen worden als wél sprake zou zijn van een beschikkingsbevoegdheid van de huurder die ondanks wijziging van vennoten toch bevoegd blijft om beslissingen ten aanzien van het gehuurde te nemen. Overtreding van een gebod waar een boete op staat zou wel een boete op kunnen leveren, doch deze boete zou dan wel gematigd dienen te zijn, gezien de in dit onderdeel weergegeven jurisprudentie over de indeplaatsstelling van de ene vennoot door de andere vennoot als de oorspronkelijke huurder nog steeds beschikkingsbevoegd zou zijn.

Zonder een dergelijke bepaling zou een wisseling van de vennoten wel mogelijk zijn. Dit blijkt ook wel uit het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 1 december 1994 (ECLI:NL:KTGAMS:1994:AK0639). De verhuurders verzetten zich in deze zaak tegen het in de plaats stellen van een natuurlijk persoon door een vennootschap. Het argument van de verhuurder was dat de verhuur aan een vennootschap met zich mee zou brengen dat de verhuurders door wisseling van vennoten anders dan thans in de toekomst geconfronteerd kunnen worden met nieuwe gebruikers van het gehuurde, zonder dat die wisseling aan toetsing op voet van de bepalingen over indeplaatsstelling plaats zou kunnen vinden. Destijds was dit artikel 7A:1635 BW. Nu is dit artikel 7:307 BW.  Het is daarom wel verstandig te bedingen in de huurovereenkomst dat bij het sluiten van een huurcontract met een vennootschap onder firma er bij wijziging van de vennoten altijd toestemming aan de verhuurder gevraagd moet worden. Uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 10 september 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3424) blijkt immers, uit de overwegingen van het hof, dat het duidelijk is dat de verhuurder er belang bij heeft geen eenzijdige wijziging van de vennoten plaatsvindt. Een eenzijdige wijziging van de vennoten waarbij de verhuurder met een onbekende vennoot wordt geconfronteerd, is dan onder de gegeven omstandigheden niet aanvaardbaar en vormt een ernstige tekortkoming. Deze tekortkoming betreft dan de  essentie van de huurovereenkomst.

In het arrest van de Hoge Raad van 14 april 1967 (HR 14 april 1967, NJ 1967, 265) wordt een zaak behandeld van een huurder die alle rechten, waaronder de huurrechten had overgedragen, aan een NV, waarvan hij enig aandeelhouder en directeur was. De voormalige huurder had zich jegens de NV verbonden bij het uitoefenen van zijn rechten en het voldoen aan zijn verplichtingen als zodanig alle aanwijzingen en opdrachten van de NV stipt na te komen steeds te dier zaken overleg met de NV te plegen en haar goedkeuring te vragen. Dat de huurder ten aanzien van de verhuurder de rechten uit de huurovereenkomst niet over kon dragen neemt niet weg dat de huurder deze huurrechten naar een derde wel rechtsgeldig over kan dragen. Deze situatie lijkt dan te vergelijken met onderhuur. De oorspronkelijke huurder stelde zich op het standpunt dat er ten aanzien van de oorspronkelijke situatie niets zou zijn veranderd omdat hij als enig aandeelhouder en directeur van de NV te beschouwen zou moeten zijn als degene die in werkelijkheid het bedrijf in het perceel uitoefent en het gehuurde gebruikt. De rechtbank te Assen was het met dit standpunt niet eens. De rechtbank was van mening dat de oorspronkelijke huurder een werkelijke verandering in de bestaande toestand had gebracht door zich te verbinden de opdrachten van de naamloze vennootschap dienaangaande stipt na te komen. Door deze handelwijze was de rechtbank van mening dat de bestaande zekerheid de verhuurders was ontnomen omtrent de wijze waarop hun eigendom in de toekomst gebruikt zou worden. De NV kon immers een andere directeur benoemen of aandelen vervreemden waardoor de zeggenschap binnen de NV gewijzigd zou worden. De Hoge Raad was van mening dat het standpunt van de rechtbank het juiste standpunt was.