Zwaarwichtig belang voor de indeplaatsstelling

Laatst bijgewerkt op 2018-07-20 om 22:57:23

De feitenrechter dient een afweging te maken of er sprake is van zwaarwichtig belang bij de huurder in het kader van een aanspraak op de regeling van de indeplaatsstelling. Deze rechter heeft een grote beoordelingsvrijheid.

De rechter beoordeelt of de overdracht van een bedrijf slechts op grond van financieel gewin wordt voorgesteld of dat er inderdaad sprake is van zwaarwichtig belang in de zin van artikel 7:307 BW. De rechtbank te ‘s-Gravenhage is in haar vonnis van 10 mei 2017 ( ECLI:NL:RBDHA:2017:8329 ) van oordeel dat het door de huurder gestelde bereiken van een economisch plafond geen zwaarwichtig belang opleverde. De enkele wens van de huurder om zich in de toekomst uitsluitend toe te leggen op zijn winkel in een andere plaats, zoals door hem tijdens de comparitie toegelicht, vormde evenmin een zwaarwichtig belang in het kader van deze indeplaatsstelling.

De kern van deze eis van de aanwezigheid van zwaarwichtig belang is gelegen in het feit dat de verhuurder een ander met wie hij geen zaken heeft gedaan krijgt opgedrongen, zodat er voor de huurder wel veel belangen bij de indeplaatsstelling betrokken moeten zijn. Er is geen reden om de wil van de verhuurder terzijde te zetten als de huurder zijn bedrijf ook over kan doen aan een kandidaat die de voorkeur van de verhuurder heeft. Het belang van de huurder zal er veelal in gelegen zijn om zijn bedrijf met goodwill, inventaris en werknemers aan een opvolgend huurder te kunnen verkopen. Als de verhuurder geen andere argumenten tegen de opvolgend huurder kan verzinnen dan dat hij deze liever zelf zou hebben uitgekozen, dan zal het belang van de huurder doorgaans zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder.

Enige voorbeelden van zwaarwichtig belang:

  • de inbreng van een onderneming in een vennootschap kan een zwaarwichtig belang opleveren;
  • de huurder verkoopt zijn bedrijf om een ander bedrijf te exploiteren;
  • de huurder kan de exploitatie van het bedrijf niet meer combineren met zijn privéleven en een opvolger wenst een aanzienlijke prijs voor het overgedragen bedrijf te betalen. Noot 246

De belangenafweging en vrije beslissingsruimte door de rechter

De rechter komt toe aan een belangenafweging als vast is komen te staan dat er sprake van een zwaarwichtig belang bij de verhuurder. (zie onderdeel rechterlijke vrijheid).
In het kader van deze vrije beslissingsruimte besliste het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage in haar uitspraak van 5 juni 2008 LJN: BD5882, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 105.005.503/01 (Rolnummer oud: C06/1291) dat er geen sprake was van zwaarwichtig belang met betrekking tot de gevorderde indeplaatsstelling.
Het ging hier om de overdracht van een onderneming door de curator van een failliete huurder. Na beantwoording van enige rechtsvragen die in het voordeel van het standpunt van de curator uitpakte, die namens de huurder handelde, ging de curator toch onderuit op het belangrijke punt of er zwaarwichtig belang was om de onderneming van de failliete huurder aan de kandidaat huurder over te dragen.
Het doel van de curator was geweest om een zo hoog mogelijke prijs voor de onderneming te verkrijgen. Daartoe ging hij een overeenkomst met een kandidaat huurder aan.

Het Hof was in rechtsoverweging 9 van laatstgenoemd arrest de volgende mening toegedaan: indeplaatsstelling tast de contractsvrijheid van de verhuurder aan en een dergelijke inbreuk op de contractsvrijheid dient slechts in de in artikel 7:307 BW bedoelde uitzonderingsgevallen waarbij bescherming van de huurder van bedrijfsruimte ter zake van het verloren gaan van zijn inspanningen en investeringen vooropstaat, te worden gehonoreerd. Bovendien staat in dit geval niet vast dat de curator bij toewijzing van de vordering tot indeplaatsstelling inderdaad voor de boedel een belangrijk hogere opbrengst zou hebben verkregen. Hij heeft zich slechts verplicht om zich in te spannen om de overdracht aan de kandidaat huurder tot stand te brengen. Voor deze inspanning heeft de kandidaat huurder betaald en het niet tot stand komen van de indeplaatsstelling brengt daar geen verandering in.

Terecht stelt de verhuurder dat de curator geen hogere opbrengst voor de boedel genereert indien de indeplaatsstelling wordt toegestaan of een lagere opbrengst realiseert indien de indeplaatsstelling wordt geweigerd. Waar er naar het oordeel van het Hof van een zwaarwichtig belang als bedoeld in artikel 7:307 BW geen sprake is, kan er voor de indeplaatsstelling geen machtiging af worden gegeven.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage oordeelde in hoger beroep in haar arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BQ6647, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.059.531/01 ) dat er geen sprake was van zwaarwegend belang. In deze zaak had het hof in rechtsoverweging 3.5 tevens geoordeeld dat er geen sprake was van overdracht van een onderneming.
Mocht er wel sprake zijn van overdracht van een onderneming, dan was niet voldaan aan de eis van een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht. De huurder had weliswaar gesteld dat de exploitatie van het filiaal dat in het gehuurde werd gedreven verliesgevend was, maar had deze stelling slechts onderbouwd met een tweetal Assurance-rapporten van haar accountant, waarin deze concludeert dat de filiaalbijdrage over het boekjaar 2008 en 2009 negatief was. Hoe negatief en in hoeverre kosten die niet direct als filiaalkosten zijn aan te merken hierop van invloed zijn geweest, bleek niet uit deze verklaringen, en evenmin was duidelijk hoe de bijdrage van het onderhavige filiaal zich verhoudt tot de bijdragen van andere filialen.

De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, was in haar vonnis van 4 april 2007 LJN: BA2587, sector kanton Rechtbank Haarlem, 331286 / CV EXPL 06-12398 dat de huurder zwaarwegend belang had om haar onderneming over te dragen. De vordering tot machtiging om de kandidaat huurder in de plaats te stellen werd dan ook toegewezen.

De rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, heeft in haar vonnis van 14 februari 2012 ( LJN: BV7350, sector kanton rechtbank Assen, 323697\CV EXPL 11-5467 ) beoordeeld dat de indeplaatsstelling gerechtvaardigd was. Vaststond dat er sprake was van bedrijfsoverdracht. Tevens had de huurder zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht nu hij sinds 2009 100% arbeidsongeschikt was en er geen vooruitzicht bestond op herstel. Huurder had sinds de aanvang van zijn arbeidsongeschiktheid gezocht naar een koper voor zijn onderneming. Verhuizing van het bedrijf was geen optie, omdat deze veel goodwill zou kosten.
Daarnaast bood de in de plaats te stellen derde aantoonbaar voldoende waarborgen voor nakoming van de huurovereenkomst en behoorlijke bedrijfsvoering en zijn er door de verhuurder met betrekking tot de belangenafweging geen nieuwe argumenten aangevoerd dan reeds behandeld (en verworpen). Nu aan alle vereisten voor indeplaatsstelling werd voldaan, wees de kantonrechter de vordering dan ook toe.