}
Actualiteiten

Actualiteiten van Huurgeschil.nl

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button:

Recente wijzigingen op Huurgeschil.nl
(aanvullingen jurisprudentie op Huurgeschil.nl en en wijzigingen op Huurgeschil.nl)

Wel een overeenkomst tot stand gekomen; geen onverwijldheid reactie door verhuurder (wijziging 17 september 2017)
In een zaak die heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank te Limburg van 15 februari 2017 ECLI:NL:RBLIM:2017:1251 werd bepaald dat er een overeenkomst tot stand was gekomen, omdat er vragen door de huurder vragen en/of opmerkingen zijn gemaakt die, voor zover er al sprake is van afwijkingen als bedoeld in artikel 6:225 BW, slechts ondergeschikte punten betreffen en geen nieuw aanbod betreft dat nooit is aanvaard door de verhuurder.
De huurder van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte heeft op een zeker moment bij beëindiging van een overeengekomen huurperiode aan de verhuurder gevraagd een overeenkomst voor kortere opeenvolgende perioden te kunnen afsluiten. De verhuurder had op 6 januari 2014 een gewijzigde overeenkomst aan de huurder toegestuurd. De huurder had de huurovereenkomst met een aantal opmerkingen en voorbehouden voor akkoord ondertekend en op 14 april 2014 aan verhuurder afgegeven.
In laatstgenoemde huurovereenkomst was in de paragraaf “Duur, verlenging en opzegging” onder meer het volgende bepaald: “3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1½ jaar, ingaande op 15-07-2014 en lopende tot en met 31-12-2015. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 2 maanden".
De huurder had de huurovereenkomst bij brief van 18 september 2015 opgezegd tegen 31 december 2015. De huurder had het gehuurde per 1 januari 2016 verlaten.
Verhuurder was daarentegen van mening dat partijen nooit een nieuwe huurovereenkomst waren aangegaan zodat de oorspronkelijke huurovereenkomst had te gelden. Op grond van deze overeenkomst was de huur na 14 juli 2014 met een aansluitende periode van de oorspronkelijk overeengekomen 5 jaar voortgezet en is de opzegging door de huurder niet rechtsgeldig

De kantonrechter overwoog dat de verhuurder aan de huurder een aanbod had gedaan conform artikel 6:217 lid 2 BW. De kantonrechter was van oordeel dat de vragen en/of opmerkingen van de huurder niet konden worden aangemerkt als zodanige afwijkingen van het aanbod dat er van aanvaarding geen sprake was. Er was niet sprake van en nieuw aanbod waardoor het aanbod van de verhuurder nooit aanvaard zou zijn. De mededelingen van de huurder betroffen slechts 'ondergeschikte punten’, zoals bedoeld in artikel 6:225 lid 2 BW, zodat er wel een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen.
Er waren vragen gesteld door de huurder over de aanwezigheid van de gewaarmerkte tekening, welke algemene bepalingen op deze overeenkomst van toepassing zouden zijn.

Verder is het volgende van belang. Het staat verder als onweersproken vast dat de door huurder ondertekende nieuwe huurovereenkomst met de lijst met aangehechte opmerkingen op 11 april 2014 aan verhuurder is overhandigd. Het had op de weg van verhuurder gelegen om onverwijld bezwaar te maken indien zij van mening zou zijn geweest dat er sprake was van ‘essentiële verschillen’ tussen haar aanbod en de afwijkingen in de aanvaarding van de huurder ( artikel 6:225 lid 2 BW, laatste zinsnede). Volgens de rechter stond vast dat de verhuurder naar aanleiding van deze overhandiging in eerste instantie niet heeft gereageerd en pas op 18 januari 2016 heeft aangegeven dat het huurcontract in haar ogen doorliep tot 14 juli 2019. Daarmee voldeed deze reactie niet aan de gestelde eis van onverwijldheid. De conclusie was dat de overeenkomst rechtsgeldig tot stand was gekomen.

Afwijkende bedingen, geen toestemming voooraf door de rechter, ordemaatregel door de rechter (wijziging 10 september 2017)
In kortgeding kunnen ordemaatregelen worden genomen
Dat de rechter een afwijkend beding gedurende de huurperiode goed kan keuren blijkt ook duidelijk uit het vonnis in kortgeding van de rechtbank Midden-Nederland van 19 april 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:2041). Partijen hadden in 2003 een geldende huurovereenkomst gesloten, waarbij tegelijk een franchiseovereenkomst (de relatie tussen partijen bestond al langer) was overeengekomen. In de overeenkomsten uit 2003 waren afwijkende bedingen opgenomen. De strekking van deze afwijkende bedingen was dat de huur zou eindigen als de franchiseovereenkomst zou eindigen (en omgekeerd). Deze bedingen werden door de rechter goedgekeurd in mei 2003. De huurovereenkomst werd in 2003 gesloten voor de periode van 1 mei 2003 tot en met 31 januari 2008 met verlengingen met telkens 5 jaar. De lopende huurtermijn zou dus eindigen op 31 januari 2018. De huurperiode was bij gebreke van een opzegging inmiddels verlengd tot en met 30 januari 2018. In 2013 werd echter een nieuwe een nieuwe franchiseovereenkomst gesloten, voor de periode van 31 januari 2013 tot en met 30 januari 2018. Er werd ten behoeve van deze overeenkomst niet opnieuw goedkeuring van de rechter gevraagd, hetgeen wel noodzakelijk was omdat het eerder gesloten beding en de eerder gegeven toestemming door de rechter om de huurovereenkomst te mogen beëindigen bij beëindiging van de franchiseovereenkomst. In de nieuwe franchiseovereenkomst uit 2013 werd echter wel opnieuw een afwijkend beding opgenomen dat de duur van de huurovereenkomst koppelde aan de duur van de nieuwe franchiseovereenkomst (en omgekeerd).

In deze procedure werd door de huurder gevorderd de verhuurder/franchisegever te gebieden om ook na de datum waartegen was opgezegd de verplichtingen onder de overeenkomsten te blijven nakomen. Dit was vooral van belang met betrekking tot de acceptatie van bestellingen en het uitleveren van goederen. Dit was uiteraard voor de huurder van belang, want als er door de verhuurder/franchisegever niet geleverd zou worden, dan zou de winkel leeg komen te staan en zonder handel is het lastig zaken doen. Die vorderingen die door de huurder waren ingesteld werden toegewezen. Daarbij werd de verhuurder/franchisegever veroordeeld de franchise- en huurovereenkomst na te komen, ook na de datum waartegen was opgezegd, als ware deze nog tussen partijen van kracht, zulks totdat de bodemrechter in eerste aanleg een eindbeslissing zou hebben genomen over de rechtsgeldigheid van de opzegging door de verhuurder/franchisegever.

De rechter in kortgeding achtte het aannemelijk dat – zoals verhuurder/franchisegever aanvoert - sprake is van een rechtsgeldige koppeling tussen de beëindiging van de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst. Dit lijkt mij ook aannemelijk als de rechter eerst onder soortgelijke voorwaarden toestemming heeft gegeven om in afwijking van de wettelijke regels de huur te kunnen beëindigen bij beëindiging van de franchiseovereenkomst. Dit rechter heeft soortgelijke overwegingen (zie rechtsoverweging 4.5).

De rechter achtte het voorts aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat verhuurder/franchisegever gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder de duur van de samenwerking tussen partijen (25 jaar), een redelijke grond voor deze opzegging moet hebben en dat de opzegging geen effect zal hebben wanneer deze redelijke grond ontbreekt.
De verhuurder/franchisegever heeft tijdens de mondelinge behandeling als grond voor de opzegging van de franchiseovereenkomst aangevoerd dat zij grote twijfels heeft of huurder in staat zal zijn om het gehuurde nog rendabel te kunnen exploiteren. Huurder zou (vanwege zijn gezondheid) slechts één á twee dagen zelf in de winkel staan. Daardoor zijn de personeelskosten hoog.
Het is volgens de rechter aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat het niet rendabel meer kunnen exploiteren van het gehuurde een redelijke grond voor opzegging van de franchiseovereenkomst zal kunnen zijn. Het is in het kader van dit kort geding echter vooralsnog onduidelijk of daarvan sprake is. Om dit te kunnen beoordelen is een nader onderzoek naar de feiten en mogelijk bewijslevering nodig. Daarvoor is in het kader van dit kortgeding echter geen ruimte. De bodemprocedure zal, wanneer deze voortvarend wordt opgestart (binnen vier weken) naar alle waarschijnlijkheid niet vóór 30 januari 2018 zijn afgerond. Het belang van huurder om te voorkomen dat een onomkeerbare situatie ontstaat vóórdat de rechter in de bodemprocedure heeft geoordeeld, is voldoende onderbouwd. De voorzieningenrechter achtte dat er derhalve geen reden was om af te zien van het treffen van een ordemaatregel, zodat de voorzieningenrechter daartoe zal overgaan. Verhuurder/franchisegever zal worden veroordeeld om ook na 30 januari 2018 de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst na te komen als ware deze nog tussen van partijen van kracht dit totdat de bodemrechter in eerste aanleg een eindbeslissing heeft genomen omtrent de rechtsgeldigheid van de opzegging door verhuurder/franchisegever van de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst dan wel partijen daarover overeenstemming hebben bereikt. Hieraan zal dan nog de voorwaarde worden verbonden dat huurder binnen vier weken na de datum van dit vonnis de bodemprocedure aanhangig maakt.
Dit pakte voor de huurder dus goed uit in dier voege dat zij niet gehouden was het gebruik van het gehuurde te beëindigen per 30 januari 2018 (tenzij in een bodemprocedure anders zou worden beslist). Het nemen van initiatief door de huurder was in dit geval verstandig, omdat de huurder hiermee zeker had gesteld dat de huurder op basis van de franchiseovereenkomst niet te kort zou schieten door na de aangezegde ontruimingsdatum nog gebruik van het gehuurde te maken. Hierbij moet bedacht worden dat de koppeling van de ontruiming van het gehuurde aan beëindiging van het franchisebeding (waarvoor de rechter alsnog toestemming kan verlenen) dit tekortschieten kan laten ontstaan. Dit is op basis van het huurrecht niet mogelijk, omdat de huurovereenkomst wordt door de rechter wordt beëindigd ne rechtsgeldige opzegging door de verhuurder.

Verlenging van de overeenkomst over de periode van 2 jaar levert misbruik van recht op (wijziging 9 september 2017)
Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Een huurovereenkomst, die was gesloten voor twee jaar, maar daarna (stilzwijgend) is voortgezet, geldt voor de periode van 2 maal vijf jaar. Het gerechtshof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 25 oktober 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:4278 dat op grond van de redelijkheid en billijkheid de huurder geen beroep kon doen op de huurbescherming als verwoord in artikel 7:301 lid 2 BW nu de huurperiode van 2 jaar slechts met drie maanden was overschreden. Net als de kantonrechter concludeert het hof dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het beroep van huurder op huurbescherming misbruik van recht oplevert.
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt: Huurder en verhuurder waren een huurovereenkomst voor twee jaar overeengekomen in het belang van de huurder. In het kader van de huuraanbieding had de verhuurder een weergave van de afspraken als volgt vastgelegd: “Vorige keer heeft u in uw gesprek aangegeven dat u liever een contract prefereert dat korter is dan 2 jaar, vanwege bepaalde huurrechten die ontstaan wanneer een huurder 2 jaar huurt. Daar heb ik alle begrip voor, dat u dit anders als een risico beschouwd wanneer het contract 2 jaar of langer wordt”. In artikel 2.2. van de huurovereenkomst is bepaald: “Er is geen verlenging van de huurtermijn mogelijk in verband met restauratiewerkzaamheden. Tevens is geen sprake van huurbescherming (...)”.

Beide partijen waren dus bekend met de wettelijke regeling van artikel 7:301 lid 2 BW. In een later stadium schrijft de verhuurder: "Er lijkt, vanwege het vergunningentraject, een mogelijkheid om uw huursituatie nog met enkele maanden te verlengen, waarschijnlijk tot april 2014. Zou u daar gebruik van willen maken ?”. Partijen komen vervolgens overeen de ontruiming 3 maanden uit te stellen. Vervolgens deed de huurder bescherming op huurbescherming voortvloeiende uit artikel 7:301 lid 2 BW.
In deze procedure vordert de verhuurder primair onder meer een verklaring voor recht dat het beroep van de huurder op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alsmede veroordeling van huurder tot ontruiming op straffe van een dwangsom. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen en huurder veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding en kosten.
Het hof ziet in de volgende omstandigheden aanleiding om huurder een beroep op huurbescherming te ontzeggen:

  • verhuurder geen reden had om eind 2013 te menen dat de intentie van huurder veranderd was;
  • verhuurder met genoemde laatste verlenging huurder tegemoet kwam uit welwillendheid en niet in de eerste plaats om de (relatief geringe) opbrengst daarvan;
  • huurder haar beroep op huurbescherming ook niet direct aan verhuurder kenbaar heeft gemaakt maar heeft gewacht totdat de termijn van artikel 7:301 lid 1 BW was verstreken.
Ik begrijp niet zonder meer dat het beroep op de redelijkheid en billijkheid door het hof was gehonoreerd gezien de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen. Bovendien vind ik dat een beroep op de redelijkheid en billijkheid alleen onder zeer bijzondere omstandigheden mag worden toegepast. Het is immers niet in het belang van de rechtszekerheid dat er allerlei omstandigheden een dergelijk beroep vastgestelde regels kunnen doorbreken.
Partijen waren toch allebei op de hoogte van de wettelijke regeling? Kennelijk was de huurder tussentijds van gedachte veranderd ten aanzien van de gewenste korte duur van huurperiode. Lag er ook geen taak aan de zijde van de verhuurder bij de huurder te informeren waarom deze was geïnteresseerd in een langere huurperiode? Was er ook geen belang voor de verhuurder toch nog huur te ontvangen tot de renovatiewerkzaamheden? Dit kan betekenen dat de verhuurder gewoon de regeling van artikel 7:301 lid 2 BW even over het hoofd gezien, terwijl toch duidelijk de overwegingen om een korte huurperiode te sluiten in de huurovereenkomst stonden vermeld. Als de verhuurder het huurcontract had bekeken, dan zou hij aan de wettelijke regeling herinnerd worden. Het over het hoofd zien van de wettelijke regeling komt voor rekening en risico van de partij die de regeling wel had kunnen weten door de wet te raadplegen. Als de verhuurder louter vanwege welwillendheid de huurperiode heeft verlengd, dan lijkt mij dit niet tot een ander oordeel te leiden. Ook hier speelt dan dat de wettelijke regeling leidend hoort te zijn. De verhuurder heeft de huurder benaderd om de overeenkomst met een termijn van drie maanden te verlengen vanwege het feit dat de sloopwerkzaamheden op en latere termijn plaats zouden vinden. Na verloop van de eerste termijn van twee jaren heeft de huurder de verhuurder gewezen op de regeling die ertoe zou kunnen leiden dat een huurovereenkomst van vijf jaar ontstaan zou zijn. Moet ik hieruit opmaken dat de huurder pas beroep op de wettelijke regeling kan doen, nadat hij de verhuurder op de mogelijke consequenties gewezen zou hebben? Dit lijkt mij toch niet juist. Dit geldt eens te meer nu partijen bij aanvang van de overeenkomst de regeling van artikel 7:301 BW aan de orde hadden gesteld.
Ik moet hierbij denken aan de vergelijking met opzegging van huurovereenkomsten. Als een partij te laat is met opzegging, dan zal doorgaans - behoudens een enkele uitzondering - de huurovereenkomst verlengd worden. Uit de jurisprudentie blijkt dat overschrijding van de termijn met een paar dagen soms door de vingers worden gekeken. In het kader van de opzegging gaan we dan wel uit van een situatie, waarbij tussen partijen geen overleg is geweest over de opzegging. In de situaties waarbij wel sprake van overleg is geweest en waarbij duidelijk blijkt dat de huurder al eerder te kennen had gegeven een einde aan de huurovereenkomst wenste te maken is dan bij uitzondering beoordeeld dat de opzegging ondanks te late opzegging toch effect had (zie de kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011, ECLI:NL:RBZLY:2011:BV0203 ).
Ik vind het argument van misbruik van recht niet zonder meer opgaan nu de verhuurder door in het huurcontract te kijken duidelijk en uit de eerder geformuleerde overwegingen kunnen zien dat verlenging van de overeenkomst in beginsel leidt tot een overeenkomst voor de duur van vijf jaar en de verhuurder zelf de verlenging had voorgesteld. Gezien de achtergrond over deze kwestie had van de verhuurder verwacht mogen worden dat deze zijn voorstel zou onderzoeken alvorens de inhoud daarvan aan de huurder te kennen te geven. Ik kan mij nog voorstellen dat een verkeerde berekening van de huurperiode, waardoor de termijn van twee jaar wordt overschreden kan leiden tot een beroep op misbruik van recht als de huurder dan beroep op huurbescherming doet. Ik heb - zoals gezegd - wel moeite met een beroep op misbruik van recht in deze situatie waarbij een verhuurder bewust voor het einde van de overeengekomen duur van twee jaar met de huurder een overeenkomst tot verlenging van de huurperiode aangaat. Een vluchtige lezing van de wet had de verhuurder doen laten afzien van dit voorstel. Het niet lezen van de wet of van het huurcontract komt voor rekening en risico van de partij die dit heeft nagelaten.

Verhuurder is niet standaard gehouden een vergoeding te betalen aan de huurder bij dringende werkzaamheden (wijziging 7 september 2017)
De verhuurder is niet standaard gehouden een schadevergoeding te verstrekken als de huurder en woning tijdelijk gedeeltelijk dient te ontruimen wegens herstel van een waterleiding. Dat de verhuurder in een dergelijk geval vaak geen schadevergoeding hoeft te betalen blijkt uit het vonnis van de rechter op 3 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:1509 . In de casus die tot deze zaak heeft geleid wenste de verhuurder een lekkage aan de waterleiding te maken. In de woning gelegen onder de woning van huurders was een lekkage geconstateerd die hoogstwaarschijnlijk was veroorzaakt door een lek in een waterleiding die zich bevindt in de vloer van de badkamer van de door huurders gehuurde woning. Verhuurder gaf aan dat zij deze lekkage wenste te verhelpen, maar dat de huurders weigeren medewerking hieraan te verlenen. De huurders wenste alleen medewerking te verlenen als verhuurder hen financieel tegemoet zou komen en/of als de huurders gedurende de uitvoering van die werkzaamheden op kosten van verhuurder in een hotel mochten verblijven.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dienden de huurders deze te verrichten reparatiewerkzaamheden te dulden zonder dat de verhuurder de huurders in financiële zin tegemoet diende te komen. De kantonrechter motiveert dit standpunt als volgt. Hoewel aannemelijk is dat de huurders hinder van de te verrichten werkzaamheden zullen ondervinden, gaat het hier om reparatiewerkzaamheden die het niet onmogelijk maken de woning te blijven bewonen. De huurders hebben die werkzaamheden te dulden nu het tot de normale maatschappelijke verplichtingen behoort een eigenaar van het pand tot een noodzakelijke reparatie in staat te stellen. Daar staat in zijn algemeenheid geen vergoedingsplicht tegenover.

Waar de verhuurder gerechtigd is de noodzakelijke reparatiewerkzaamheden aan het pand uit te voeren, is op de voet van artikel 558 onder b Rv de primaire vordering van de verhuurder tot ontruiming toewijsbaar, in die zin dat de huurders de woning gedeeltelijk dienen te ontruimen en ontruimd te houden zodat de verhuurder de gelegenheid heeft al datgene te doen dan wel te laten doen om de in de daaronder gelegen woning geconstateerde lekkage te verhelpen. Dit houdt in dat de huurders verhuurder toegang tot het gehuurde dienen te verlenen en dat de huurders de ruimte(s) waar de reparatiewerkzaamheden uitgevoerd worden dienen te ontruimen en ontruimd te houden. De huurders behoeven het gehuurde niet metterwoon te verlaten.

Gemengde overeenkomsten en de beoordeling daarvan door de rechter (wijziging 7 september 2017)
In het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:405) werd eveneens gekeken of de tussen partijen gesloten overeenkomst op basis van artikel 6:215 BW losgetrokken kon worden en afzonderlijk beoordeeld konden worden, of dat dit niet mogelijk was vanwege het feit dat de strekking van de ene overeenkomst zich daarvan niet met de aard van de andere overeenkomst laat combineren. Het ging hier om de vraag of de duurovereenkomst tot verzorging van catering bij besloten bijeenkomsten in een kasteel, gecombineerd met recht van gebruik van ruimten voor een publieksrestaurant, een huurovereenkomst opleverde ex artikel 7:290 BW -bedrijfsruimte en of de restauranthouder na beëindiging van de overeenkomst betreffende de kasteelcatering recht op huurbescherming toekwam. Ik benoem partijen gemakshalve als opdrachtgever en opdrachtnemer.

Er was door de opdrachtgever een overeenkomst gesloten inzake de cateringdiensten in een kasteel. De overeenkomst was aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande op 24 februari 2003, met de mogelijkheid van verlenging voor tweemaal een jaar. Verder had opdrachtnemer van opdrachtgever aanvaardt, de exploitatie van het restaurant van het Kasteel, verzorging van de banquetingactiviteiten van het Kasteel en de verzorging van de personeelsvoorzieningen voor de medewerkers en vrijwilligers van het Kasteel. De door opdrachtnemer verschuldigde vaste kosten werden uitgedrukt in een periodiek bedrag. Dit bedrag betrof een gebruiksvergoeding van € 2.500,- per maand. Deze vergoeding betrof de publiekscatering en besloeg het gebruik van het kasteelrestaurant, terras en keuken inclusief gas, water, elektra en telefoon.
In overleg tussen partijen werden door opdrachtgever voldoende bedrijfsruimten en inventaris aan opdrachtnemer ter beschikking gesteld. Opdrachtgever droeg zorg dat de Bedrijfsruimten en het Inventaris op een zodanige wijze op peil werden gehouden, dat de cateringdienst zijn werkzaamheden ongestoord kan uitoefenen.
Eind 2011 heeft opdrachtgever aan opdrachtnemer bericht dat de aanbesteding op korte termijn in gang zou worden gezet. Opdrachtnemer heeft in antwoord daarop bericht dat van een nieuwe aanbestedingsprocedure geen sprake kon zijn omdat sprake was van een huurovereenkomst. De opdrachtgever had betwist dat van een huurovereenkomst sprake was.

Na een voorlopige voorziening waarin opdrachtnemer werd veroordeeld de woning te ontruimen en een procedure voor de kantonrechter waarin werd beslist dat er niet sprake was van een huurovereenkomst, kwam de zaak terecht bij het hof. Het hof stelde voorop dat kwalificatie van voornoemde overeenkomst van 2 april 2003 dient plaats te vinden aan de hand van de inhoud en strekking van de overeenkomst en de achterliggende partijbedoelingen. Dit uitgangspunt leidde ertoe dat deze overeenkomst als een gemengde overeenkomst moet worden aangemerkt; de “Overeenkomst cateringdiensten” voldoet aan de omschrijving van twee door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten, te weten de overeenkomst van opdracht (het verzorgen van cateringactiviteiten) en de overeenkomst van huur (de huur/exploitatie van het kasteelrestaurant, keuken en terras).

Volgens de Hoge Raad dient de vraag bij gemengde overeenkomsten te worden beantwoord of de overeenkomst kan worden gesplitst zodat opdrachtnemer langs deze weg huurbescherming toekomt. Bij die beoordeling komt het aan op alle omstandigheden van het geval, waaronder de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. Die bedoeling is naar het oordeel van het hof duidelijk; het ging om één opdracht van de opdrachtgever aan opdrachtgever die uiteenviel in enerzijds het ter beschikking stellen van het kasteelrestaurant en de exploitatie ervan en anderzijds het verlenen van cateringdiensten. (…) Uit deze bewoordingen van de opdracht, waarbij de exploitatie van het restaurant en de verzorging van de banquetingfaciliteiten in één adem worden genoemd, bleek dat de opdrachtgever één opdracht voor ogen stond en niet twee afzonderlijke overeenkomsten en dat opdrachtnemer dit ook in die zin heeft moeten begrijpen.
Het hof was van oordeel dat het verlenen van cateringdiensten zodanig centraal stond en overheerste dat het huurelement (in dit geval de huurbeschermingsbepalingen) daaraan ondergeschikt was. Dit bleek in de eerste plaats hieruit dat de overeenkomst tot stand is gekomen na een aanbestedingsprocedure waaruit duidelijk kenbaar was dat opdrachtgever een cateringcontract wilde sluiten.
Het hof betrok bij zijn oordeel nog dat de openingstijden van het restaurant gelijk zijn aan de openingstijden van het kasteel (…), hetgeen betekende dat van een zelfstandig functionerend restaurant, met eigen bepaalbare ook in de avonduren geldende openingstijden waarop artikel 7:290 lid 2 aanhef en onder a BW kennelijk ziet, geen sprake was.
Ten slotte merkte het hof op dat artikel 7A:1624 lid 1, tweede zin, oud BW, dat bepaalde dat ingeval van strijd tussen bepalingen bij een gemengde overeenkomst, de bepalingen van huur en verhuur van bedrijfsruimte prevaleren, ook ruimte liet voor voorbijgaan aan de huurbeschermingsbepalingen als de elementen van de nadere benoemde overeenkomst overheersten in de rechtsverhouding.

De Hoge Raad beoordeelde als volgt:
De bepalingen van beide soorten van overeenkomsten zijn dan cumulatief van toepassing, behoudens een van bepaling tot bepaling te beoordelen onverenigbaarheid of zich tegen toepasselijkheid verzettende strekking.
Artikel 6:215 BW strekt mede ertoe te bewerken dat regels van dwingend recht betreffende benoemde overeenkomsten zoveel mogelijk tot gelding komen, ook indien de overeenkomst mede elementen van andere benoemde of onbenoemde overeenkomsten bevat. Voor de vraag waar met betrekking tot de dwingende regels betreffende huur van bedrijfsruimte de grens ligt, zal derhalve de voormelde rechtspraak, die in wezen dezelfde vraag betreft, een noodzakelijk richtsnoer zijn.
In geval van strijd tussen deze bepalingen die omtrent huur en verhuur van bedrijfsruimte prevaleren, volgde naar het oordeel van de wetgever niet iets anders, omdat voor de toepasselijkheid van die voorrangsregel vereist was dat de gemengde overeenkomst naar de strekking per saldo als een huurovereenkomst diende te worden aangemerkt.
Gelet op het voorgaande heeft het hof, na te hebben vastgesteld dat de overeenkomst mede voldoet aan de omschrijving van de overeenkomst van huur en verhuur (van bedrijfsruimte), terecht onderzocht of de rechtsverhouding tussen partijen kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. Het hof had, na ontkennende beantwoording van die vraag en bij het uitgangspunt dat de regels omtrent opzegging van een huurovereenkomst enerzijds, en die geldend voor de opzegging van een overeenkomst van opdracht anderzijds, onverenigbaar zijn, geoordeeld dat het verlenen van cateringdiensten in dit geval zodanig centraal staat en overheerst dat de regels voor opzegging van de overeenkomst van opdracht dienen te worden toegepast. Dit oordeel gaf geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is toereikend gemotiveerd. De Hoge Raad was dus van oordeel dat het hof eerst mocht kijken of de overeenkomst kon worden gesplitst en vervolgens onderzocht mocht worden of één van de twee met elkaar samenhangende overeenkomsten prevaleert.

Bij betaling van een tegenprestatie is al spoedig sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW
De wet beschermt de huurder tegen betaling van een te hoog huurbedrag. Te denken valt aan de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW). De wet beschermt de verhuurder daarentegen niet tegen een te lage huurprijs in dier voege dat er bij een relatief lage huurprijs toch sprake kan zijn van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW.
Dit betekent dat een verhuurder die tijdelijk een woning ter beschikking wenst te stellen, waarbij de gebruiker een verbruiksvergoeding voor het verbruik van nutsvoorzieningen dient te betalen en daarnaast een geringe (gebruiks)vergoeding voor het gebruiken van de woning dient te voldoen, al snel voldoet aan de eisen van artikel 7:201 BW. Als is voldaan aan de eisen van artikel 7:201 BW ontstaat een huurovereenkomst. Een voorbeeld is de woonruimte, waarvan de bedoeling is dat deze tijdelijk wordt verhuurd in het kader van sloopplannen. Als deze woning onder het mom van een gebruiksrecht aan de gebruiker ter beschikking wordt gesteld, waarbij een verbruiksvergoeding voor het gebruik van energie in rekening wordt gebracht en er een bedrag van € 100 per maand als "administratievergoeding" in rekening wordt gebracht dan is er sprake van een huurovereenkomst, omdat deze aan de voorwaarden van artikel 7:201 BW voldoet. Dat wordt niet anders als met de gebruiksvergoeding de kosten niet voldaan kunnen worden. Het zal dan de vraag zal of de huur opgezegd kan worden wegens een structurele wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten. Voor de behandeling van deze vraag verwijs ik naar het hoofdstuk De opzegging dringend eigen gebruik van woonruimte.

De Hoge Raad heeft in een arrest van 23 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1131 ) beslist dat een lage maandelijkse bijdrage als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW was aan te merken.
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt: De eigenaar was eigenaar van hofjeswoningen. Volgens haar statuten heeft deze eigenaar als doel het stichten, beheren en in stand houden van de woningen van het hofje en het tegen een zo gering mogelijke bijdrage of gratis ter beschikking stellen van de woningen aan vrouwen die daartoe door de regenten in de gelegenheid worden gesteld.

De meeste woningen van het hofje hebben een vloeroppervlakte van ongeveer 25 m² en bestaan uit een woonkamer, een slaapkamer, een keuken en een kleine kamer annex badkamer.
In het hofje worden 45 woningen tegen een geringe vergoeding voor bewoning ter beschikking gesteld. Elke bewoonster betaalt aan de eigenaar maandelijks een bijdrage, die niet jaarlijks wordt geïndexeerd of verhoogd. De bijdrage hangt af van (onder meer) de grootte en de locatie van de woning, de daarin aanwezige voorzieningen en het inkomen van de bewoonster. De gemiddelde bijdrage van de bewoonsters bedraagt € 50 per maand. Voor dertien woningen zonder verwarming is de bijdrage € 19 per maand. Voor 28 woningen worden bijdragen van € 40 tot € 57 betaald. Voor de resterende vier woningen wordt een bijdrage betaald van € 69, € 91, € 115 onderscheidenlijk € 221. De eigenaar besteedt de gehele opbrengst van de bijdragen aan het onderhoud van het groen in het hofje.
De kosten voor energie en water worden aan de bewoonsters direct in rekening gebracht en worden door hen betaald. De gemeentelijke lasten worden betaald door de eigenaar.

Het Hof had geoordeeld dat de maandelijkse betalingen door de bewoonsters aan de eigenaar geen symbolische vergoedingen zijn, maar tegenprestaties voor het in gebruik verstrekken van de woningen, zodat sprake is van huur in de zin van artikel 7:201 BW.
Het op deze overwegingen berustende oordeel van het Hof dat is voldaan aan de in artikel 7:201 BW gestelde eis van een voldoende bepaalbare tegenprestatie ter zake van het in gebruik krijgen van de desbetreffende woningen, wordt volgens de Hoge Raad door het middel tevergeefs bestreden. De omstandigheid dat de aan de bewoonsters opgelegde betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakt, behoefde het Hof niet van dat oordeel te weerhouden. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat belanghebbende bij het vaststellen van die betalingsverplichting rekening heeft gehouden met de inkomens- en vermogenspositie van degenen die zij als bewoonsters wilde accepteren; het rechtstreekse verband tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de woning wordt daardoor immers niet doorbroken. Ook de omstandigheid dat belanghebbende geen gebruik maakt van haar wettelijke mogelijkheden tot periodieke verhoging van de maandelijkse bijdragen brengt niet mee dat die bijdragen het karakter van tegenprestatie (zijn gaan) ontberen. Er is hier dus gewoon sprake van een huurovereenkomst, omdat is voldaan aan de voorwaarden is genoemd in artikel 7:201 BW.

De regeling over huurprijswijziging in de ROZ-voorwaarden is in het nadeel van de huurder (wijziging 27 augustus 2017)
De procedure ging over de vraag of er gedurende de huurperiode een verzoek ingediend kon worden om de wettelijke regeling op bepaalde punten buiten toepassing te verklaren. Daarnaast kwam de vraag aan de orde of in dit concrete geval de wettelijke regeling inzake huurprijswijziging buiten toepassing geplaatst kon worden. In onderstaande beslissing is geoordeeld dat dit in dit concrete geval niet van de wettelijke regeling in het nadeel van de huuder afgeweken kon worden. Hierbij een fragment uit het hoofstuk De huurperiode
De verhuurder heeft vervolgens de procedure bij verzoekschrift na cassatie en verwijzing, ingekomen bij de griffie van het hof op 19 februari 2016, aanhangig gemaakt bij het Gerechtshof Den Haag. De verhuurder heeft het hof onder meer verzocht om het beding van artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen goed te keuren ex artikel 7:291 lid 3 BW en de huurder niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek. De huurder heeft dit standpunt bestreden.
Bij beschikking van 12 juli 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1994 ) heeft het hof te 's-Gravenhage de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof overwoog dat na cassatie en verwijzing enkel nog het verzoek van de verhuurder tot goedkeuring van artikel 9.2 Algemene Bepalingen aan de orde is en dat deze goedkeuring uitsluitend wordt gegeven indien het beding de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6 BW ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft (rov. 2.7).

Het hof was van oordeel dat de maatschappelijke positie van de huurder dusdanig is dat deze meebrengt dat zij de huurbescherming daadwerkelijk behoeft. Niet betwist is de stelling van de huurder dat de verhuurder eigenaar en verhuurder is van 50 panden in Amsterdam terwijl huurder slechts één huurovereenkomst met de betreffende verhuurder heeft gesloten. Daarnaast heeft de huurder onweersproken gesteld dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bijgestaan werd door een advocaat en dat de huurder geen juridische bijstand had. De huurder diende daarom ten opzichte van de verhuurder als een “zwakke” huurder te worden aangemerkt en er is geen sprake van een situatie waarbij aan huurrechtelijke bescherming geen behoefte zou bestaan.
Daarnaast is het hof met de kantonrechter (en het hof Amsterdam) van oordeel dat er sprake is van een wezenlijke aantasting van de (dwingendrechtelijke) wettelijke bepalingen van de huurder van bedrijfsruimte en acht daarvoor de volgende feiten en omstandigheden redengevend. De regeling van artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen is (potentieel) tijdrovender dan de wettelijke regeling. Na het doorlopen van deze regeling staat immers nog de wettelijke procedure open. Dit betekent niet alleen dat de huurder langer zal moeten wachten voordat hij duidelijkheid krijgt over zijn rechtspositie, maar ook dat de huurder met veel meer kosten (het entameren van een procedure bij de kantonrechter en wederom de kosten van deskundige(n)) wordt geconfronteerd. Verder geldt dat door het volgen van de wettelijke regeling van artikel 7:304 BW de aanvangsdatum van de huurprijswijziging wordt gefixeerd. Het beding waarbij het voor partijen pas mogelijk is om de wettelijke regeling te doorlopen, nadat de regeling van artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen niet heeft geleid tot een uitkomst waar beide partijen mee kunnen leven, kan voor de huurder zeer nadelig uitpakken. Immers, indien de deskundige(n) een huurprijsaanpassing adviseert, zal de huurprijsaanpassing geruime tijd later ingaan dan wanneer de wettelijke regeling direct kan worden gevolgd. Dit is met name ongunstig (voor de huurder) indien het advies sterk (in voor de huurder gunstige zin) afwijkt van de overeengekomen huurprijs. De huurder heeft in dat verband met juistheid betoogd dat verhuurders belang hebben bij het voeren van een tijdrovende procedure zoals artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen, teneinde een huurprijsherziening zo lang mogelijk uit te stellen. De huurder stelde dat de regeling van de ingangsdatum van de huurprijswijziging in haar concrete geval evident en wezenlijk nadelig uitvalt.

De Hoge Raad achtte het standpunt van het hof te 's-Gravenhage van 12 juli 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1994 ) juist. De Hoge Raad kwam in haar arrest van 12 mei 2017 (ECLI:NL:HR:2017:872 ) tot oordeel dat de in het middel aangevoerde klachten niet konden leiden tot cassatie. Dit behoefde, gezien artikel 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

Belangenafweging en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring (wijziging 27 augustus 2017)
Het staat de rechter echter vrij om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren als hij van mening is dat de huurder geen relevant verweer heeft en slechts hoger beroep instelt om daarmee beëindiging van de huur uit te stellen (= misbruikcriterium). Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat van een kennelijk ongegrond verweer kan worden gesproken wanneer er sprake is van misbruik van recht en dat, omdat de huurder door de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de ontruimingsbeslissing zijn belang bij een beslissing in hoger beroep in feite verliest, een terughoudende opstelling van de rechter hier op zijn plaats is (Kamerstukken II, 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 8). Van misbruik van recht in vorenbedoelde zin kan ook sprake zijn bij een onevenredigheid van de wederzijdse belangen. Het hof te Leeuwaarden geeft in een zaak over huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik in rechtsoverwegingen 4.12 en 4.13 van haar arrest van 8 februari 2011 aan onder welke omstandigheden sprake kan zijn van en terechte uitvoerbaar bij voorraad verklaring ( ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872 ). Het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 13 september 2005 LJN: AU4887, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, C0500199/BR in het kader van een uitvoer bij voorraad verklaring bij woonruimte beslist dat in het kader van de bepaling ( artikel 7:272 lid 1 BW ) dat de huur wordt voortgezet zolang op de vordering niet onherroepelijk is beslist "een afweging van belangen niet aan een uitvoerbaar verklaring bij voorraad in de weg kan staan” en er “derhalve niet hoeft te worden voldaan aan het misbruikcriterium om tot een uitvoerbaar verklaring te komen”. Dit betekent in zijn algemeenheid dat als de rechter tot huurbeëindiging moet komen, hij de ontruiming nog kan uitstellen door in het kader van een afweging van belangen de ontruiming gedurende de periode dat er nog rechtsmiddelen tegen het vonnis open staan, de uitvoerbaar bij voorraadverklaring niet toe te staan. Zo is het dus mogelijk dat in het kader van een ontbinding van de overeenkomst de ontruiming van een woning wordt toegewezen, omdat aan de voorwaarden voor ontbinding van de overeenkomst wordt voldaan. Voor de goede orde merk ik op dat voor ontbinding van de huurovereenkomst de afweging van belangen geen onderdeel van de beslissing uit maakt. Desondanks kan de rechter ontruiming van de woning tijdelijk uitstellen door de belangenafweging wel te betrekken bij zijn beslissing over de uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Mocht de rechter aldus een schrijnend geval tegenkomen, waarbij de ontbinding toch uitgesproken moet worden, omdat aan de voorwaarden van artikel 6:265 lid 1 BW is voldaan, dan hij tijdelijk de scherpe randjes van het vonnis afhalen door in het kader van een belangenafweging de uitvoerbaar bij voorraadverklaring niet toe te wijzen.

In een zaak waarin in hoger beroep bij wege van incident schorsing van de ontruiming werd gevorderd ex artikel 351 Rv komt het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 20 december 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:10347 tot oordeel dat de belangen van de huurder om (met drie schoolgaande kinderen) in de woning te kunnen blijven totdat het hof eindarrest heeft gewezen, zwaarder wegen in dit geval dan de belangen van de verhuurder. In deze kwestie was uitvoerbaar bij voorraadverklaring dus al wel uitgesproken. De kantonrechter had de uitvoerbaar bij voorraadverklaring niet gemotiveerd.
In dit arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden was er sprake van een verhuurder die meende dat er tussen huurder en verhuurder geen huurovereenkomst tot stand was gekomen en dat de huurder zonder recht of titel gebruik van de woning maakte. De voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland had de verhuurder veroordeeld (kort gezegd) om de woning aan de huurder ter beschikking te stellen. Dit vonnis is in appel bekrachtigd bij arrest van het hof van 18 november 2014.
In de bodemprocedure had de kantonrechter evenwel voor recht verklaard dat tussen verhuurder en huurder met betrekking tot de woning geen huurovereenkomst tot stand was gekomen en huurder veroordeeld om de woning uiterlijk op 1 januari 2017 te ontruimen. Het vonnis was uitvoerbaar bij voorraad verklaard en huurder was door de kantonrechter verwezen in de proceskosten.
Het hof stelt voorop dat de huurder voldoende belang dient te hebben bij de gevorderde schorsing van de tenuitvoerlegging en dat bij de beoordeling van een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van een vonnis of tot zekerheidstelling moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. De kans van slagen in hoger beroep dient in beginsel buiten beschouwing te blijven. Deze overwegingen gelden als de kantonrechter geen gemotiveerde beslissing heeft gegeven op de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad. In deze kwestie had de rechter geen gemotiveerde beslissing gegeven over de uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
Mede gezien het feit dat het niet specifiek van belang is de ontruiming aan te vangen voordat het hof een definitief arrest heeft gewezen kwam het hof tot oordeel dat de belangen van de huurder bij schorsing van de tenuitvoerlegging dienden te prevaleren boven de belangen van de verhuurder bij (verdere) executie van het vonnis van de kantonrechter van 14 juni 2016. De tegenover elkaar staande belangen waren onder meer gelegen in de hogere huur die de verhuurder van en andere huurder kon ontvangen en het belang van de huurder die geen vervangende woonruimte heeft en met haar drie schoolgaande kinderen op straat zou komen te staan.
Het hof heeft alsnog tot deze belangenafweging kunnen komen over de uitvoerbaar bij voorraadverklaring nu de kantonrechter hierover geen gemotiveerde beslissing had genomen en het vonnis wegens gebrekkige motivering ten aanzien van een belangrijk onderdeel van het vonnis alsnog in het kader van een voorlopige voorziening aangepast kon worden.

Huurprijswijziging buiten het wettelijke systeem mogelijk? (wijziging 17 augustus 2017)
De rechtbank te 's-Gravenhage heeft in haar vonnis van 4 december 2013 (ECLI:NL:RBDHA:2013:16373 ) in een discussie die door particuliere huiseigenaren tegen de Staat der Nederlanden was gestart, geoordeeld dat er niet sprake was van onrechtmatig handelen van de Staat der Nederlanden tegen particuliere eigenaren. Kern van het geschil was gelegen in de rechtsvraag of de Nederlandse huurwet- en huurregelgeving in het kader van het beleid betreffende de mogelijkheid van gereguleerde verhoging en de verhuurdersheffing als onrechtmatig tegenover particuliere verhuurders van sociale huurwoningen aangemerkt diende te worden. Interessant is hierbij ook de overweging dat de verhuurder geen recht heeft op een redelijk rendement betreffende het verhuurde object. In een concreet geval kan er volgens de rechtbank sprake zijn van een onevenredige last. In het kader van dit onderwerp (en niet in het kader van het huurprijsbeleid) betekent dit dat de verhuurder in het kader van de huuropzegging geen beroep kan doen op het niet behalen van voldoende redement. De verhuurder kan in het kader van de huuropzegging ten hoogste beroep doen op de structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de kosten van verhuring.

In het arrest van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 juli 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:5644 ) wordt onder meer gekeken naar de vraag of er sprake was van een huurovereenkomst. Daarnaast wordt gekeken of de door de huurder betaalde huurprijs als onredelijk laag aangemerkt kan worden en daarom verhoogd kan worden. Ik concentreer mij op het door het hof gegeven antwoord. Het hof geeft in dit arrest de verhuurder een mogelijkheid om de huur van € 136,13 naar circa € 600 te verhogen. De zaak werd verwezen naar een zittingsdatum. Tijdens deze zitting dienen partijen het hof te informeren over de toereikendheid van deze huursom, eventueel mede gezien overige kosten die het hof wellicht over het hoofd ziet, en over de mogelijkheid van de huurder een dergelijke huur te dragen, waarbij zij ook aandacht moeten schenken aan eventuele aanspraken van hen op huurtoeslag. In deze zaak was er sprake van een situatie waarin de ouder broer een boerderij had geërfd, waarbij de ouders ten behoeve van de jongere broer een huurovereenkomst hadden bedongen. In de akte van toebedeling stond ten aanzien van de huurprijs dat deze bij gebreke van overeenstemming wordt gesteld op en bedrag van ƒ 300,- per maand.

Het hof las in de stellingen van de verhuurder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij wordt gehouden aan een huur van € 136,13, die niet eens voldoende is om de onroerendezaaksbelasting en de premie voor de opstalverzekering te betalen en dat de huur moet worden verhoogd tot een niveau dat hem in staat stelt de vaste lasten en het voor zijn rekening komende onderhoud te betalen.
Het hof was met de verhuurder van oordeel dat de huur onaanvaardbaar laag is en dat ook de familieverhoudingen en de wijze waarop de nalatenschap van de ouders is verdeeld geen rechtvaardiging vormen voor het feit dat de verhuurder maandelijks moet toeleggen op de verhuur aan de huurder. Het hof past de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aldus op een proportionele manier toe, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich beroepen op de in akte verankerde huurprijs voor zover die lager is dan een huurprijs die de verhuurder in staat stelt de vaste lasten en het verplicht voor zijn rekening komende onderhoud te betalen. Zo’n huur zou de verhuurder in staat moeten stellen om naast betaling van belasting en premie het onderhoud dat op grond van de artikel 7:204 BW e.v. en artikel 7:241 BW in combinatie met het Besluit Gebreken verplicht voor zijn rekening komt, te betalen, waarbij het hof ervan uitgaat dat het in het belang van alle broers is dat de huurder, die bouwvakker is, het onderhoud zoveel mogelijk zelf verricht en materiaalkosten declareert bij de verhuurder.

Ik vind deze uitspraak niet passen in het wettelijke systeem. Hier legt het hof en onderhoudsverplichting die niet valt onder het Besluit kleine stellingen en die dus voor rekening van de verhuurder dient te komen toch bij de huurder. Het is immers de bedoeling van de wet dat van de regeling van artikel 7:217 BW niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken. Dit blijkt immers uit de regeling van artikel 7:242 BW. Door laatstgenoemd artikel is de regeling van artikel 7:217 BW zodanig geregeld dat hiervan niet in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. Door artikel 7:240 BW wordt van het klein onderhoud nader invulling gegeven. De in artikel 7:240 BW weergegeven algemene maatregel van bestuur is het Besluit Kleine herstellingen. In dit besluit wordt de onderhoudsverplichting van huurder begrensd. Het onderhoud dat buiten deze regeling valt, komt doorgaans voor rekening van de verhuurder. Het is zonder nadere motivatie niet te begrijpen dat het hof hierbij afwijkt van de geldende wettelijke regeling. Verder doorkruist dit arrest het vonnis van de rechtbank te ’s-Gravenhage van 4 december 2013 (ECLI:NL:RBDHA:2013:16373 ). Het uitgangspunt van de in deze zaak behandelde casus was anders dan die van de het arrest van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 juli 2017. Volgens de rechtbank mocht er sprake zijn van een onevenredige last. In het kader van dit onderwerp (en niet in het kader van het huurprijsbeleid) betekent dit dat de verhuurder in het kader van de huuropzegging geen beroep kan doen op het niet behalen van voldoende rendement.

Ten aanzien van het door het hof gestelde over de mogelijkheid om de huurprijs te wijzigen geldt het volgende. Het hof houdt kennelijk geen rekening met artikel 7:265 BW. Het betreft hier immers sociale woonruimte, waarbij een huurverhoging, die uitstijgt boven de verhoging die volgens de wettelijke normen maximaal mogelijk is, niet doorgevoerd mag worden. Verder staat uitdrukkelijk in artikel 7:274 lid 1 sub d BW dat een n het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten. Hoewel de verhuurder de overeenkomst trachtte te ontbinden vind ik desondanks deze regel analoog van toepassing.

Voorts is het hof van oordeel dat de huurprijs op grond van de redelijkheid verhoogd kan worden. Hierbij dient het hof het arrest van de Hoge raad van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 , Het Herenhuisarrest)) niet uit het oog te verliezen. In laatstgenoemd arrest diende de Hoge Raad een oordeel te geven of een huurbeëindiging mogelijk is wegens een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten. Volgens de Hoge Raad is er wél huurbeëindiging mogelijk wegens financiële redenen als er een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten bestaat. Volgens dit arrest is het aantonen door de verhuurder dat er in het kader van een opzegging op grond van dringend eigen gebruik sprake is van een onrendabele exploitatie dus onvoldoende. Er moet meer aan de hand zijn zoals het ontbreken van de verwachting dat de huur zal eindigen en dat deze lage huurprijs voorlopig de kosten van de exploitatie niet zal kunnen dekken. Ik zie hiervan in de hier besproken uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 juli 2017 niets terug. Het hof te 's-Hertogenbosch ging in haar arrest van 15 februari 2011 (HD 200.039.308, RVR 2011/47) ook uit van dit standpunt, namelijk dat een onrendabele exploitatie niet voldoende is voor een geslaagd beroep op huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. Uit deze uitspraken valt niet zonder meer te herleiden dat de huurder bij een relatief lage huurprijs de huurovereenkomst kan beëindigen. Aangezien deze uitspraken ook de verhouding tussen de opbrengst van de huur en de kosten van instandhouding van het gehuurde worden besproken, kunnen de argumenten die in deze uitspraken over de hoogte van de huur en de daar tegenoverstaande kosten ook worden gebruikt. (zie het hoofdstuk “Dringend eigen gebruik woonruimte”). De motivatie van het hof vind ik onvoldoende om deze verhoging te kunnen rechtvaardigen.

Bewijslastverdeling bij gesteld (mede)huurderschap (wijziging 22 juli 2017)
Volgens de Hoge Raad in aan arrest van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1185) zal de huurder die zich op een recht van bewoning beroept op basis van een huurovereenkomst, de stelplicht en bewijslast hebben met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt. Het ging hier niet om een gestelde onderverhuring, maar om een door een huurder gesteld medehuurderschap. Voor de bewijslastverdeling maakt dit uitgangspunt niet uit, waardoor ik deze uitspraak ook op deze plaats van belang acht. De Hoge Raad week hierbij af van een eerder oordeel van het hof. Het ging hier om een zoon die zijn gehele leven gebruik van een woning was blijven maken en na het overlijden van zijn ouders gebruik van deze woning was blijven maken. De pseudo-huurder had aangevoerd dat hij met de toenmalige eigenares mondeling had afgesproken dat hij de huurovereenkomst zou overnemen van zijn ouders, althans dat hij voortaan medehuurder zou zijn. Ter onderbouwing had hij in hoger beroep een verklaring overgelegd van een neef van de toenmalige eigenares. Het hof was van oordeel dat bij deze stand van zaken niet kon worden geconcludeerd dat de pseudo-huurder zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef.
Dit oordeel van het hof was niet juist. De verhuurder diende namelijk slechts feiten te stellen die de conclusie dat de pseudo-huurder zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef, kunnen dragen. De verhuurder had dat gedaan. Vervolgens was het aan de huurder om feiten te stellen en zo nodig te bewijzen die het rechtsgevolg kunnen dragen, dat hij uit hoofde van een huurovereenkomst gerechtigd is om in de woning te verblijven. Meer in het bijzonder was het aan de huurder om feiten te stellen, en zo nodig te bewijzen, ter onderbouwing van zijn stelling dat hij medehuurder was dan wel dat hij op enig moment (met toestemming van de verhuurder) de huur van zijn ouders had overgenomen (zie de conclusie bij dit arrest ECLI:NL:PHR:2017:291 ).
Het hof had niet vastgesteld dat de huurder medehuurder van de bovenwoning was en ook niet dat hij op enig moment (met toestemming van de verhuurder) de huur van zijn ouders had overgenomen. Het hof heeft echter ook niet vastgesteld dat dit níet het geval is. Aldus is in het midden gebleven of de huurder uit hoofde van huur gerechtigd was tot het gebruik van de bovenwoning.
Na verwijzing zal het hof met toepassing van de regels van artikelen 7:267 en 7:268 BW (voortzetting huur door medehuurder na overlijden) moeten beoordelen of de huurder medehuurder is geworden en na het overlijden van zijn moeder huurder, dan wel of hij de huurovereenkomst met instemming van de verhuurder heeft overgenomen van zijn ouders.
Met zijn stellingen over de waarde van de verklaring van de hiervoor genoemde neef miskent de verhuurder volgens het hof dat het niet aan de huurder is te bewijzen dat hij (mede)huurder is, maar aan de verhuurder om aan te tonen dat de pseudo-huurder zonder recht of titel in de bovenwoning verblijft. Dit standpunt van het hof, was zoals gezegd, onjuist.

Jokkende huurder tracht haar zoon huurrechten te laten verwerven (wijziging 21 juli 2017)
De onderhuurder die zich de positie van de huurder probeert te verschaffen geniet geen huurbescherming. Een dergelijke casus speelde zich af in een zaak die tot een arrest van het hof te Amsterdam had geleid van 20 juni 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:2415). In deze zaak was in 1993 een vijfkamerwoning in Amsterdam verhuurd met een woonoppervlakte van 84 84 m². De huurprijs bedroeg laatstelijk € 658,48 bruto per maand. De moeder had zich sinds 1999 uit laten schrijven uit de huurwoning. Sinds 1999 bezat zij een eerste koopwoning en vanaf 27 december 2011 bezat zij een tweede koopwoning. Per 23 november 2001 heeft zij zich van een adres in Groningen naar een ander adres in Groningen laten overschrijven. Sinds 14 januari 2005 stond de moeder afwisselend op het adres van het gehuurde en op laatstgenoemd adres in Groningen ingeschreven. Op het adres van het gehuurde hebben ook andere personen ingeschreven gestaan. De zoon is toen hij 13 jaar oud was, met zijn moeder meeverhuisd naar Groningen en heeft daar bij zijn moeder gewoond tot hij, 18 jaar oud, dus tussen eind 2003 en eind 2004, opnieuw in het gehuurde is gaan wonen, terwijl zijn moeder toen in Groningen is blijven wonen. De zoon heeft zich per 31 augustus 2004 op het adres van het gehuurde laten inschrijven en bewoont het gehuurde, tezamen met anderen, nog steeds. De verhuurder heeft de moeder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen nu haar verblijf in Groningen en permanent karakter had. De moeder gaf achter aan dat zij weer voornamelijk in Amsterdam zou wonen. In 2006 heeft de verhuurder enige malen om opheldering en bewijsstukken verzocht.

Het bij deze brief gevoegde opzeggingsformulier, waarop onder meer staat dat het gehuurde op de einddatum leeg en vrij van bewoning moet worden opgeleverd, heeft de moeder op 15 juli 2013 ten kantore van Ymere ondertekend met als vermelde einddatum 10 januari 2014. Daarna heeft de verhuurder enige malen vergeefs geprobeerd een afspraak voor de eindoplevering te maken.

De zoon wenste de woning niet te verlaten en beriep zich op huurbescherming. De moeder stelde vanaf 1 juli 2006 de woning te hebben onderverhuurd tegen voldoening van een bedrag van € 554,33 per maand.
De zoon wenste de woning niet te verlaten en de verhuurder stelde een kortgeding tegen de zoon in. De zoon had de verhuurder op 9 januari 2014 schriftelijk op huurbescherming beroepen. De Voorzieningenrechter had bij vonnis van 6 mei 2015 deze vordering in kort geding van de verhuurder afgewezen, kort gezegd omdat het voor het risico van de verhuurder kwam dat zij de onder bedoelde brief niet had onderkend en daardoor niet binnen de termijn van zes maanden een vordering ex artikel 7:269 lid 2 BW had ingesteld.

De verhuurder vorderde de ontruiming van het gehuurde op grond van de stelling dat de zoon daarin vanaf de huuropzegging door de moeder zonder recht of titel verbleef. De zoon had dat betwist en stelde dat hij in 2006 een schriftelijke overeenkomst van onderhuur had gesloten met de moeder.
De kantonrechter had de vordering van de verhuurder toegewezen en hij had daartoe samengevat het volgende overwogen. Uit de vaststaande feiten kan worden afgeleid dat de moeder gedurende langere tijd in strijd heeft gehandeld met haar contractuele verplichting om het gehuurde zelf te bewonen, dit met het kennelijke doel haar zoon aan woonruimte in Amsterdam te helpen en zonder de bedoeling om metterwoon in het gehuurde terug te keren (zoals wél in de schriftelijke onderhuurovereenkomst staat opgenomen). Dit deed de grondslag aan de overgelegde onderhuurovereenkomst reeds ontvallen.
Daarnaast vielen bij het werkelijk bestaan van die onderhuurovereenkomst volgens de kantonrechter de nodige vraagtekens te plaatsen gelet op de verzoeken van de moeder aan de verhuurder om na de huuropzegging haar zoon tijd te geven een andere woning te vinden, maar zonder te reppen over het bestaan van een onderhuurovereenkomst, het ontbreken van deugdelijke betalingsbewijzen van die onderhuur en de omstandigheid dat een aannemelijke verklaring voor het sluiten van die overeenkomst ontbrak in het licht van de beweringen van de moeder tegenover derden dat zij zelf nog in het gehuurde woonde of dat snel weer van plan was. Ook wanneer van het werkelijk bestaan van de onderhuurovereenkomst moet worden uitgegaan, dan is deze in het licht van alle omstandigheden aan te merken als een pseudo-onderhuurovereenkomst, zodat het inroepen van de bescherming als bedoeld in artikel 7:269 lid 2 BW neerkomt op misbruik van huurbescherming.
Hiertegen stelde de zoon beroep in bij het hof te Amsterdam.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 3.4 onder meer uitgaande van de door de kantonrechter vastgestelde feiten dat de moeder niet alleen reeds in 1999 feitelijk heeft afgezien van de bewoning van het gehuurde maar tegelijkertijd dat feit welbewust verborgen heeft gehouden voor de verhuurder evenals – zelfs tot na de huuropzegging in augustus 2013 – de omstandigheid dat (in ieder geval) haar zoon daar vanaf 2004 is gaan wonen. Daarmee had de moeder afstand gedaan van de huurovereenkomst.

Het hof oordeelde vervolgens dat aan een eventueel gesloten onderhuurovereenkomst geen betekenis toekwam.
Van betalingen door de zoon blek niet stelselmatig sprake te zijn. Uit niets bleek dat de moeder de zoon op de niet-betaling van huurpenningen ooit (serieus) heeft aangesproken. Reeds daarom was van een volwaardige onderhuurovereenkomst geen sprake. De zoon had verder niet betwist dat het aanvragen van huursubsidie en zorgtoeslag in samenspraak met, zoal niet alleen door, zijn moeder is verzorgd en voorts dat hij niet eerder dan eind 2014 (dus geruime tijd na de opzegging van de huur door de moeder (eind 2013) op de hoogte raakte van het bestaan van een schriftelijk vastgelegde onderhuurovereenkomst. Men had gesteld dat men ergens eind 2014 op advies van het Juridisch loket een schriftelijke overeenkomst hadden opgesteld.
Het hof was daarom van oordeel dat een onderhuurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte die van stond af aan dat doel beoogt te bewerkstelligen dat de zoon de plaats van de moeder in zou nemen verdient daarom niet de bescherming als bedoeld in artikel 7:269 lid 1 BW en is door de kantonrechter terecht aangemerkt als een pseudo-onderhuurovereenkomst.

Ik acht dit een terechte beslissing. Ik vind dit een duidelijk voorbeeld hoe mensen kunnen draaien om de wettelijke regels om oneerlijke motieven in eigen voordeel te kunnen aanwenden. Als deze moeder en de zoon de zaak dus "anders aan hadden gepakt" (eerder aanbieden huurcontract, volledige betalingen huur), dan had deze actie nog wel kunnen slagen, hoewel iedereen op de klompen aan had kunnen voelen dat hier sprake was van een opzetje om de verhuurder een kunstje te flikken. Als een partij "zijn vinger niet achter en zaak kan krijgen" dan is het mogelijk dat deze partij niet in het gelijk wordt gesteld. Het adagium gelijk hebben is 1, gelijk krijgen is 2 is dan van toepassing. Het hof had naar mijn mening op een eenvoudiger manier tot dit resultaat kunnen komen. Ingebruikgeving van het gehuurde valt niet onder de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW.

Van de zoon die bij zijn moeder woont, kan worden verwacht dat deze een bijdrage in de kosten van onderhoud geeft. Er wordt dan woonruimte ter beschikking gesteld en er wordt een bedrag betaald. Deze betalingen worden doorgaans niet als een huurovereenkomst aangemerkt, maar een verdeling van de kosten die de ouders met kinderen met elkaar pas kunnen spreken. Het betalen van de bijdrage kan een onderdeel zijn van de noodzakelijke duurzame huishouding die nodig is voor de verkrijging van het medehuurderschap ex artikel 7:267 BW. De medebewoner gebruikt dan onzelfstandige woonruimte en zal dan niet voor huurbescherming ex artikel 7:269 lid 1 BW in aanmerking komen. In deze zaak was er eerst kennelijk sprake van het huren van een onzelfstandige woning. Kennelijk hadden partijen bedacht dat het aanvragen van het medehuurderschap in ieder geval een probleem zou zijn, omdat er geen sprake was geweest van duurzame gemeenschappelijke huishouding. Als er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan kan er geen sprake zijn van onderhuur (Rechtbank Amsterdam, kantonzaken Amsterdam, 9 april 1997, WR 1997, 73). De huurder zou dan kans lopen dat er ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken zou worden als in het huurcontract onderverhuring was uitgesloten.

Het lijkt mij dat bij verhuring aan kinderen met name gekeken moet worden naar de vraag of er tussen partijen een kennelijke strekking aanwezig was om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Doorgaans zal het immers gaan om voortgezet gebruik door de kinderen die al in de woning woonden voordat het kind het volledige gebruik van de woning kreeg. Als het kind tijdens het gebruik van de woning door de ouders en het kind geen aanspraak kan maken om het medehuurderschap te verwerven, dan zou het onjuist zijn als deze wettelijke regeling omzeild zou kunnen worden door het kind het gebruik van de gehele woning te verschaffen na verlaten van de woning door de ouders. De laatstgenoemde overeenkomst zal bepalend zijn voor de vraag of de pseudo huurder aanspraak op huurbescherming toekomt.

Verder zal het sluiten van een huurovereenkomst door de ouders met een kind ten aanzien van de gehele woning doorgaans het doel hebben om het kind de positie van huurder te verschaffen. Als dit niet aan de orde zou zijn, dan zouden de ouders wel open kaart met de verhuurder spelen. Welke andere bedoeling zouden de oorspronkelijke huurders met deze actie kunnen hebben? Als er wél sprake zou zijn van een andere bedoeling dan is het aan de huurder om dit dan duidelijk te maken. De huurder zal in ieder geval duidelijkheid dienen te verschaffen wat de bedoeling is geweest van het vertrek uit de woning en het ter beschikking stellen van de gehele woning aan de gebruiker. Ik vind hierbij ook van belang dat het kind er ook van op de hoogte is dat de ouders in beginsel in strijd met de wet handelen door de woning door de woning aan het kind te verhuren. Dit kan anders zijn als er wordt verhuurd aan een andere persoon die niet tot de naaste familieleden van de huurders behoren. Deze andere persoon hoeft er immers niet van op de hoogte te zijn dat de woning in strijd met de wet en/of het huurcontract wordt verhuurd. Deze andere persoon heeft de bescherming nodig tegen de verkeerde bedoeling van de onderverhuurder die het doorgaans alleen om het geld is te doen.

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus na hennepkwekerij (wijziging 20 juli 2017)
Een verhuurder achtte de bemiddelaar aansprakelijk voor schade aan het gehuurde nadat een woning middels een bemiddelingsovereenkomst was verhuurd en er in het gehuurde een hennepkwekerij was gevestigd. De kantonrechter had de vordering afgewezen. Het hof te Arnhem-Leeuwarden oordeelde in haar arrest van 13 juni 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:4989 ) als volgt. De kantonrechter had wel een heel mager argument om de vordering af te wijzen. De kantonrechter oordeelde dat er geen aanleiding is om te veronderstellen dat de huurder daadwerkelijk in de woning heeft verbleven en dat er ook anderszins geen feiten zijn aangevoerd waaruit kan blijken dat de huurder daadwerkelijk op enigerlei wijze actief betrokken is geweest bij de aangetroffen hennepplantage. Als dit al waar was, dan had de kantonrechter de strekking van artikel 7:219 BW over het hoofd gezien. De huurder is immers aansprakelijk voor de personen die zich met toestemming van de huurder in het gehuurde bevinden.
Hoe het ook zij: het hof is van oordeel dat er sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar. De bemiddelaar had de verhuurder geattendeerd op de mogelijkheid van verhuur van de woning en ook een potentiële huurder voorgedragen. De bemiddelaar handelde namens en niet bestaande vennootschap. Ik spreek hier over de bemiddelaar, zonder daarbij de relatie tussen de al dan niet bestaande vennootschap te betrekken. De bemiddelaar heeft er bovendien voor gezorgd dat de huur werd betaald en heeft hij de ontvangen huur doorbetaald aan de verhuurder. Tussen partijen staat bovendien niet ter discussie dat deze bemiddelaar deze activiteiten heeft ontplooid namens een door de bemiddelaar niet bestaande vennootschap). De bemiddelaar had allereest een opdracht verkregen tot bemiddeling bij de verkoop van de woning, waarvoor de bemiddelaar ook een vergoeding zou ontvangen. Onder deze omstandigheden, waarin de bemiddelaar ten behoeve van de verkoper/verhuurder in het verlengde van de haar oorspronkelijk verstrekte opdracht activiteiten heeft ontplooid ten behoeve van de verhuurder betreffende de totstandkoming en de uitvoering van de huurovereenkomst, volgt het hof de bemiddelaar niet in het betoog dat de activiteiten van hem betreffende de huurovereenkomst niet hebben plaatsgevonden in het kader van een overeenkomst tussen partijen. Ook deze activiteiten hebben plaatsgevonden in het kader van een overeenkomst van opdracht.

De bemiddelaar diende daarbij de zorg van een goed opdrachtnemer te betrachten. Dat zij niet gespecialiseerd is in het sluiten van huurovereenkomsten en daarin ook nauwelijks ervaring heeft, doet daaraan niet af. Het gebrek aan ervaring heeft de bemiddelaar er niet van weerhouden te bemiddelen bij het aangaan van een huurovereenkomst. Dat voor de activiteiten van de bemiddelaar in het kader van de huurovereenkomst geen aparte vergoeding is overeengekomen, leidde evenmin tot een ander oordeel. De bemiddelaar ontving voor haar bemiddelingsactiviteiten een vergoeding, bestaande uit een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. De bovenstaande omstandigheden leidden er evenmin toe dat aan de bemiddelaar, die betrokken was bij een professionele onderneming, minder strenge eisen kunnen worden gesteld dan aan een gespecialiseerd bemiddelingsbureau. Het hof nam daarbij in aanmerking dat gesteld noch gebleken is dat de bemiddelaar haar activiteiten ontplooide als vriendendienst aan de verhuurder.
De werkzaamheden die door de bemiddelaar waren verricht waren onder de maat. Het hof stelde voorop dat de zorgplicht van de opdrachtnemer die bemiddelt bij het aangaan van een huurovereenkomst meebrengt dat de bemiddelaar beoordeelt of de potentiële huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van alle verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder de verplichting tot betaling van de huur. Daartoe dient de bemiddelaar de identiteit van de potentiële huurder te controleren en na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te (blijven) voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.
De huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een identiteitskaart overgelegd, waarvan de bemiddelaar een kopie heeft gemaakt. De identiteitskaart heeft 25 januari 2013 als vervaldatum, welke datum bij het aangaan van de overeenkomst al verstreken was. Naar het oordeel van het hof heeft de bemiddelaar niet onzorgvuldig gehandeld door genoegen te nemen met een (net) vervallen identiteitskaart. De kaart strekt ertoe om de identiteit van de houder ervan te kunnen vaststellen en dat is met een kaart met een (net) verstreken geldigheidsduur ook mogelijk.
Het hof komt toch tot onzorgvuldig handelen middels de volgende redenering.
De huurder had een loonstrook overgelegd die vervalst was. De bemiddelaar had de vervalsing van de loonstrook behoren op te merken, nu de naam van de huurder onzorgvuldig was vermeld, het loonbelastingnummer ontbrak evenals het aansluitingsnummer van de werkgever, het bankrekeningnummer van de huurder niet werd vermeld en de cumulatieven van het vakantiegeld onjuist stonden vermeld, omdat ze waren gebaseerd op een dienstverband van een maand in plaats van acht maanden.
Het hof was van oordeel dat de bemiddelaar geen genoegen had mogen nemen met de loonstrook, nu deze loonstrook een verre van professionele indruk maakte en bij een eerste bestudering vragen opriep, bijvoorbeeld over het vakantiegeld en het ontbreken van essentiële gegevens. Deze onvolledige informatie in de loonstrook had aanleiding moeten zijn meer informatie in te winnen bij de huurder en bij gebreke van afdoende informatie contact moeten zoeken met diens werkgever en de huurder om een kopie van een arbeidsovereenkomst en een werkgeversverklaring moeten vragen. Door een en ander na te laten, is de bemiddelaar toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn zorgplicht jegens de verhuurder.
Het hof achtte de bemiddelaar aansprakelijk voor de schade aan het gehuurde en niet voor de huurderving.

Een beroep op terme de grâce is niet zinvol bij handelen in afwijking van de bestemming (wijziging 16 juli 2017)
Dat de huurder gerede kans loopt om bij wijziging van de bestemmig van het gehuurde in kortgeding te worden ontruimd uit het gehuurde vooruitlopend op een ontbindingsprocedure blijkt uit het arrest van het hof van 22 december 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:5522. Het gehuurde was verhuurd met de volgende bestemming: "de verkoop van dames- en herenmode, schoenen, tassen, accessoires, en aanverwante artikelen". De huurder was het gehuurde wegens naar zijn zeggen zware terugval in de verkoop van jassen besloten zijn assortiment te veranderen. Het assortiment en/of de bestemming van het gehuurde werd gewijzigd in een ‘mobile repair’ en de verkoop van telefoonhoesjes en andere ‘mobile phone accessories’, souvenirs, waterpijpen en ‘hover-boards’. Naar het oordeel van het hof is het gebruik in strijd met de bestemming van het gehuurde een zodanig ernstige tekortkoming dat de bodemrechter naar alle waarschijnlijkheid reeds op die grond de huurovereenkomst zal ontbinden. Een terme de grâce om in de gelegenheid gesteld te worden de huurachterstand te voldoen, voor zover daar al aanleiding voor zou zijn, neemt die grond voor ontbinding niet weg en bij die terme de grâce hebben de huurders dan ook geen belang, ook niet in hoger beroep. Uit dit arrest blijkt ook dat een beroep op de terme de grâce alleen effect heeft bij het tekortschieten dat door de huurder nog kan worden tenietgedaan, zoals betaling van een huurachterstand.

Schade aan het gehuurde door brand. Is huurder aansprakelijk? (wijziging 16 juli 2017)
Dat een schade aan een pand door brand als gevolg van gedrag van de huurder door de verhuurder toch nog lastig is te bewijzen, ook als de aansprakelijkheid voor de hand lijkt te liggen, wordt aangetoond door het arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2017 ECLI:NL:HR:2017:1353 . In deze kwestie was schade aan een huurwoning ontstaan door brand. De verhuurders waren tegen het risico van brandschade verzekerd bij Delta Lloyd. Zij waren voorafgaande aan de brand bezig met een aanzienlijke verbouwing van het pand en hadden met Delta Lloyd afgesproken na de verbouwing de verzekerde som aan te passen. In verband hiermee waren de verhuurders ten tijde van de brand onderverzekerd. Delta Lloyd heeft een uitkering aan verhuurders gedaan van ruim € 140.000. De verhuurders hebben de huurders aansprakelijk gesteld voor de overige schade. De rechtbank heeft de vorderingen toegewezen. Het hof heeft deze afgewezen.

De feiten kunnen als volgt worden weergeven:
de huurder heeft pannen op het vuur gezet en heeft de woning op enig moment verlaten zonder het gas uit te draaien. Door een expert was geconstateerd er nog drie gaskranen open hadden gestaan. Verder hadden andere onderzoekers het volgende vastgesteld:

  • Technisch onderzoeker [A] van Delta Lloyd heeft enkele dagen na de brand een bezoek gebracht aan de locatie. Hij heeft op 3 december 2007 geconcludeerd dat de brand in de keuken van de huurder is ontstaan en dat hoogstwaarschijnlijk vuur in de pan is geslagen waarna de gordijnen in brand zijn geraakt.
  • Schade-expert [B] heeft daarna in opdracht van Interpolis een onderzoek ingesteld en in januari 2008 gerapporteerd. Hij concludeerde dat de oorzaak van de brand niet meer kon worden achterhaald.
  • Technisch expert [C] heeft in opdracht van Interpolis het dossier geanalyseerd. Hij heeft in zijn rapport van 26 mei 2009 geconcludeerd dat uit het dossier niet blijkt dat de oorzaak van de brand onomstotelijk is vastgesteld. Er zijn volgens hem meerdere oorzaken voor de brand mogelijk.
Het hof was van oordeel dat het causaal verband tussen de brand en het gedrag van de huurder niet was te bewijzen. Het hof was van oordeel dat door de conclusie van de deskundige dat de brand niet is ontstaan in de pan met aardappelen brengt mee dat niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld dat de brand is ontstaan door toedoen van huurder. Dat de deskundige de aanwezigheid van een pan met groente en een pan met vlees met jus/vet/olie aannemelijk acht, maakt dat volgens het hof niet anders, omdat de omstandigheden waarop hij dat oordeel baseert al in het eerste tussenarrest waren verdisconteerd. De aansprakelijkheid van de huurder was daardoor niet komen vast te staan.
De Hoge Raad komt tot oordeel dat het hof haar arrest niet voldoende heeft gemotiveerd. Het hof was van oordeel dat er zoveel onzekerheid over het causaal verband was blijven bestaan dat dit verband niet kon worden aangenomen. Dat oordeel was volgens de Hoge Raad zonder nadere motivering onbegrijpelijk, nu uit die omstandigheden zonder meer kan volgen dat de brand is veroorzaakt doordat de vlam is geslagen in een pan met brandbaar materiaal en het hof niet in de motivering van zijn oordeel heeft betrokken hoe waarschijnlijk het is dat de brand door een andere oorzaak is ontstaan. De klacht trof dus doel. De zaak werd vervolgens naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing doorverwezen.
Uit dit arrest lijkt een voor de hand liggende oorzaak van de brand toch bemoeilijkt te kunnen worden door de verdeling van de bewijslast ten laste van de verhuurder, terwijl de oorzaak van de brand voor de hand lijkt te liggen. Ik ga ervan uit dat de er door de huurder na doorverwijzing naar het het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geen andere oorzaak van een brand kan worden aangetoond dan de met open vuur op het gasfornuis staande pannen. Ik ga er vanuit dat de huurder aansprakelijk kan worden gehouden voor het ontstaan van de brand.

Onder- en overmaat en vorderingsacties (wijziging 13 juli 2017)
Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 20 december 2016 ( ECLI:NL:GHARL:2016:10352 ) was van oordeel dat de huurder geen beroep kon doen op teruggave van huurpenningen vanwege het feit dat het gehuurde circa 20 m² kleiner was dan de oppervlakte van circa 1.110 m² vloeroppervlak zoals die in het huurcontract stond vermeld.
De huurder vorderde in deze procedure een bedrag aan huur terug omdat zij een kleiner vloeroppervlak aan winkelruimte bleek te hebben gehuurd, dan tussen partijen was overeengekomen, terwijl de huurprijs volgens de huurder zou zijn vastgesteld aan de hand van een prijs per vierkante meter.
De kantonrechter dat de vorderingen van de huurder afgewezen.
In hoger beroep vorderde de huurder andermaal betaalde huur en servicekosten terug. De primaire vordering was onverschuldigde betaling. De subsidiaire vordering was gebaseerd op een tekortkoming wegens een gebrek.
Meer subsidiair werd de vordering gebaseerd op dwaling.
Het hof ging er gezien de formulering in de huurovereenkomst ervan uit dat er uitgegaan moest worden van bruto oppervlakte. De enkele omstandigheid dat de op de kaart aangegeven arcering van de door huurder gehuurde ruimte, niet over de buitenwanden heen was aangebracht, was, juist gelet op de expliciete aanduiding op de kaart dat het om bruto vloeroppervlak ging, onvoldoende om te mogen aannemen dat met het in de huurovereenkomst genoemde en op de kaart aangegeven oppervlak van 1.110 m² het verhuurbare vloeroppervlak bedoeld zou zijn. Bedoelde arcering was, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, bedoeld om het gehuurde aan te geven en onderscheid te maken tussen de door huurder gehuurde ruimte en de andere ruimten op de begane grond. Meer betekenis kon aan die tekening niet worden gegeven.
Volgens het hof ging een vordering op grond van onverschuldigde betaling niet op, omdat partijen geen prijs per m² waren overeengekomen. Partijen waren een aanvangshuurprijs van één vast bedrag overeengekomen.

Volgens het of zou de huurder een vordering op basis van een geringer ter beschikking gestelde oppervlakte dan overeengekomen kunnen baseren op grond van artikel 7:207 BW. Volgens het hof zou het ter beschikking stellen van een kleiner oppervlakte van de gehuurde ruimte dan is overeengekomen een gebrek kunnen zijn in de zin van artikel 7:204 BW. De huurder had de vordering gebaseerd op gevolgschade als gevolg van een gebrek aan het gehuurde (artikel 7:208 BW). Het hof stelde terecht dat deze grondslag onjuist was en kon de claim daarom al afwijzen los van de vraag of hier sprake was van gebrek. Het hof had eerder beslist dat er geen sprake was van een gebrek, waardoor de vordering alleen al om deze reden afgewezen had kunnen worden. Het hof had ook de vraag kunnen stellen of het gehuurde aan de bestemming beantwoordde waarvoor deze was verhuurd. Om deze reden zou men ook tot de conclusie kunnen komen dat het gehuurde overeenkwam aan het doel zoals partijen voor ogen hebben gehad, waardoor er geen sprake was van een gebrek ex artikel 7:204 BW. De huurder maakte in deze zaak niet duidelijk dat de getalsmatige oppervlakte als essentieel beschouwd kon worden.
De gevorderde schadevergoeding op basis van artikel 6:74 BW werd afgewezen op grond van het te laat starten van een procedure ex artikel 6:89 BW . Het hof zegt hierover het hiernavolgende. Ingevolge artikel 6:89 BW kan een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. Deze bepaling berust op de gedachte dat een schuldenaar erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt. Voert de schuldenaar het verweer dat niet tijdig is geklaagd, dan dient de schuldeiser gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. Het antwoord op de vraag of die klacht tijdig in de zin van artikel 6:89 BW is geweest, hangt af van de overige omstandigheden van het geval. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de schuldenaar, omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. (Hoge Raad, arrest 12 december 2014 ECLI:NL:HR:2014:3593 ).

Het hof was van oordeel dat de huurder bij de ingebruikname van het pand redelijkerwijze had kunnen ontdekken dat het bruto vloeroppervlak afweek van hetgeen contractueel was overeengekomen. In dit geval woog daarbij in het bijzonder mee dat volgens de huurder bij het tot stand komen van de huurovereenkomst over de betekenis van “circa” in artikel 1.1 van de huurovereenkomst is onderhandeld, zodat de huurder kennelijk op een afwijking van het vloeroppervlak bedacht was. De huurder had hiernaar ook een eigen onderzoek kunnen instellen. Nu zij eerst ruim 8 jaar nadat zij het pand in gebruik nam over het afwijkende bruto vloeroppervlak heeft geklaagd, slaagde in beginsel het beroep van de verhuurder op artikel 6:89 BW .
Het beroep op de exoneratieclausule is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar omdat huurder bij het aangaan van de overeenkomst zelf kon nagaan of het opgegeven oppervlak juist was.

Ik ga ervan uit dat het standpunt van het hof over het tijdig vermelden van een gebrek en het de relatie met artikel 6:89 BW bij huurzaken niet de mogelijkheid van herstel wegneemt. Een huurovereenkomst is immers een duurovereenkomst. De huurder kan tekortschieten (artikel 7:213 BW) als hij de verhuurder niet van een gebrek op de hoogte brengt, dat de verhuurderbaarheid aantast of het gehuurde kan beschadigingen. De huurder is niet verplicht een gebrek te laten verhelpen als er geen sprake is van een gebrek dat de verhuurbaarheid aantast, of schade aan het gehuurde veroorzaakt. Dit volgt a contrario uit het gestelde in artikel 7:220 lid 1 BW. De huurder is wel verplicht als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde noodzakelijk zijn. Uit deze artikelen maak ik op dat de huurder ook lang na het ontdekken van een gebrek herstel kan verlangen. Het maakt voor de verhuurder immers geen verschil of het gebrek onmiddellijk na ontdekking wordt hersteld of een tijdje na ontdekking van het gebrek door de huurder. Het arrest van de Hoge Raad van 12 december 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3593 ) had geen betrekking op een duurovereenkomst. Ik meen dat dit wel verschil voor de uitkomst van de herstelverplichting uitmaakt. Ik vind het jammer dat het hof geen onderscheid heeft gemaakt tussen de mededeling van een gebrek bij duurovereenkomsten en bij overeenkomsten die geen duurovereenkomsten betreffen. Ik meen dat bij huurovereenkomsten de huurder wél recht op herstel heeft als deze het gebrek al veel eerder heeft ontdekt, maar het eerder niet noodzakelijk geeft gevonden herstel van het gebrek plaats te laten vinden. Voor wat betreft een vergoeding van schade geldt dat deze vergoeding pas aan de orde is na mededeling van het gebrek. Ik vind het oordeel van het hof niet juist voor wat betreft de mededeling dat de huurder de mededeling van gebrek te laat heeft gedaan bij een duurovereenkomst. Het hof kwam niet toe aan de vaag of hier sprake was een gebrek. Ik ga er niet vanuit dat er sprake was van een gebrek. De huurder was in haar bedrijfsvoering niet gehinderd. De huurder had ook niet na vijf jaar een huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW ingesteld. Als alle variabelen behalve de grootte van het gehuurde gelijk zouden zijn gebleven zou door deze huurprijswijziging vanzelf een huurprijsverlaging tot uitdrukking gekomen zijn. De huurder had dus ook een andere mogelijkheid om een huurwijziging te bewerkststellingen. Op het moment dat een huurprijs als eenheidsprijs wordt beschouwd, wordt in het kader van een vordering ex artikel 7:303 BW de berekende vierkante meterhuurprijs gerelateerd aan de oppervlakte van het gehuurde.

Rechtbank past ten onrechte een afweging van belangen toe bij gevorderde ontbinding (wijziging 11 juli 2017)
De rechtbank te 's-Gravenhage betrok in haar vonnis van 21 juni 2017 ECLI:NL:RBDHA:2017:6996 ten onrechte een afweging van belangen in het voordeel van de huurder. In deze zaak had de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wegens herhaaldelijk te laat betalen van de huur en wegens stankvorming wegens het drogen van wietplanten. De stankvorming was ook door de politie geconstateerd. Voorts was een veel grotere hoeveelheid hennep in de woning aangetroffen dan wettelijk is toegestaan.
Er werd niet als bewezen beschouwd dat er sprake was van een bedrijfsmatig ingerichte kweekruimte. De rechter was wel van oordeel dat volgens de Richtlijn voor strafvordering Opiumwet, softdrugs, er sprake was van een hoeveelheid hennep van meer dan 5 gram, waardoor deze hoeveelheid als beroeps- of bedrijfsmatig bezit aangemerkt werd. De rechter gaat vervolgens in de fout door de volgende redenering toe te passen: "gezien echter de langdurige huurrelatie, te weten bijna 32 jaar, en de omstandigheid dat de laatste maanden geen sprake is geweest van stankoverlast, acht de kantonrechter de belangen van de [gedaagde] bij voortduring van de huurovereenkomst ook zwaar wegen.
De kantonrechter zal de procedure daarom een jaar aanhouden, teneinde [gedaagde] een laatste kans te geven om zijn gedrag aan te passen en het kweken en drogen van hennepplanten achterwege te laten. Indien hij zich echter binnen dit jaar weer schuldig maakt aan het veroorzaken van overlast, kan De Sleutels de zaak bij vervroeging op de rol doen plaatsen, waarbij - een uitzonderlijke situatie daargelaten- de huurovereenkomst alsnog ontbonden zal worden".
Dit is naar mijn mening een verkeerde beslissing. De rechter had immers moeten beoordelen of de tekortkoming zodanig ernstig was dat dit ontbinding van de overeenkomst zou rechtvaardigen. Als de tekortkoming zo ernstig is dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, dan moet de rechter ontbinding van de overeenkomst uitspreken. De mogelijkheid van artikel 7:280 BW (terme de grâce) deed zich hier niet voor, omdat het hier niet ging om een betalingachterstand die alsnog ingelopen kon worden. Het ging hier echter om tekortkomingen, die niet hersteld konden worden.

Rectificatie "Huurgeschillen Ontleed" in verband met overeenkomsten ex artikel 7:271 lid 1 BW (wijziging 8 juli 2017)
Ik ben met de redactie van "Huurgeschillen Ontleed "bezig. Deze uitgave zal vermoedelijk 2018 verschijnen. In de laatste versie staat ONJUIST dat de overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW binnen de periode van 2 jaar verlengd zou kunnen worden zonder dat er een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Ik had bij het schrijven van deze tekst mij laten leiden door de verbinding met artikel 7:301 BW, die in de toelichting werd genoemd. Daar is een verlenging van een huurtermijn binnen de maximum periode van 2 jaar wel mogelijk. Dat is niet mogelijk bij het huidige 7:271 BW. Zie Huurovereenkomst bepaalde duur

Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum en de onafhankelijkheid van de deskundige (wijziging 6 juli 2017)
De rechtbank Noord-Holland, kantonkamer, locatie Haarlem was in haar vonnis van 28 december 2016 ( ECLI:NL:RBNHO:2016:10689 ) van oordeel dat de deskundige voor het berekenen van de huurprijs de andere vergelijkbare panden als referentiepanden mocht gebruiken die in het bedrijfsgebouw zitten gevestigd dat over de snelweg te Hoofddorp aan de Rijksweg A4 zitten gevestigd. De kantonrechter oordeelde ten aanzien van de eenzijdige selectie van de vergelijkingspanden door een onafhankelijke deskundige uit hetzelfde gebouw dat, gezien de specifieke deskundigheid en ervaring, een groot gewicht dient te worden toegekend aan het oordeel van de deskundige. De rechter maakte het zich door deze opmerking wel heel makkelijk door zich achter de vermeende kennis van de deskundige te verschuilen. Verder merkte de rechter ten aanzien van deze beperkte vergelijkingsruimte op dat de keuze van het aantal vergelijkingspanden beperkt is door het specifieke karakter van het gehuurde als wegrestaurant aan een grote snelweg, waardoor het voor de hand ligt dat de deskundige enkele in het brugrestaurant gevestigde horecabedrijven als vergelijkingsobjecten heeft geselecteerd. Ik vind deze redenering discutabel. Het gebouw is weliswaar een bijzonder object, doch de aard van het gebouw is in de aard een wegrestaurant. Daarvan zijn er genoeg vergelijkbare objecten te vinden. De kans dat de prijzen van de vergelijkbare panden aan de vrije prijsvorming is onttrokken is een realistisch scenario.

De enkele omstandigheid dat vijf van de zes vergelijkingspanden eigendom zijn van dezelfde verhuurder acht de rechter op zichzelf echter onvoldoende om te concluderen dat de huurprijzen van deze panden aan iedere marktwerking onttrokken zijn geweest. De rechter kwam tot dit oordeel ondanks dat de laatste tien jaar geen mutaties in de huurprijs plaats hadden gevonden. Ik acht de kans groter dat de huurprijzen van deze panden wél aan iedere marktwerking zijn onttrokken dan dat dit niet het geval is geweest. Ik zou om deze schijn te voorkomen in ieder geval een aantal andere panden in de vergelijking betrekken. De huurder die wenst aan te tonen dat de huurprijzen aan de marktwerking zijn onttrokken dient dit onder meer te onderbouwen door bijvoorbeeld de aanvangshuurprijzen met elkaar te vergelijken. Als deze met elkaar overeenkwamen, dan geeft dit een indicatie van het onttrekken van de huurprijzen aan de marktwerking. Daarnaast moet iedere schijn van partijdigheid worden voorkomen. Als er vijf van de zes vergelijkingspanden uit een complex van dezelfde verhuurder worden gehaald, dan kan het zijn dat de huurprijs aan de marktwerking onderhevig is geweest. Het lijkt mij dat de verhuurder dit dan zal dienen te onderbouwen. De verhuurder is de persoon om dit te kunnen onderbouwen, omdat deze inzicht kan geven in de wijze waarop de huurprijs tot stand is gekomen. De door de rechter genoemde dooddoener over de ervaring en de intuïtie van de deskundige acht ik in dit verband niet voldoende sterk om het daarbij te laten. Ik hoop dat er tegen deze uitspraak hoger beroep is aangetekend.

Dit geldt een te meer nu de uitgezochte deskundige door overname van het bedrijf waarin de deskundige werkzaam was door het concern waartoe de verhuurder behoorde door de huurder als niet meer onafhankelijk werd aangemerkt. De rechter was echter van oordeel dat er geen reden was om aan te nemen dat de onafhankelijkheid van de deskundige in het geding was. De rechter overwoog dat de deskundige al in juli 2014 waren benoemd en dat pas vanaf 1 april 2015, het kantoor van de deskundige aan het concern was verbonden waartoe de verhuurder behoorde. Uit het feit dat het rapport korte tijd na de bedrijfsovername gereed was oordeelde de rechter dat het onaannemelijk was dat zij bij de uitoefening van hun opdracht op enigerlei wijze zijn beïnvloed door eerdere zakelijke contacten met het bedrijf van de verhuurder. Verder merkt de rechter op dat de deskundige in zijn mailbericht van 19 juni 2015 voldoende overtuigend heeft toegelicht dat van belangenverstrengeling geen sprake is geweest. Dit is op zijn minst een wereldvreemde benadering.

Het is natuurlijk mogelijk dat het rapport op onafhankelijke wijze tot stand is gekomen. De kans is echter ook aanwezig dat dit niet is gebeurd. Het rapport kan na de bedrijfsoverdracht zijn aangepast en voor de bedrijfsoverdracht kunnen de deskundige en de verhuurder natuurlijk ook overleg met elkaar hebben gehad. Die bedrijfsoverdracht is immers ook niet uit de lucht komen vallen. En wat betreft de mededeling van de deskundige dat er op neer komt dat hij wel onafhankelijk te werk moet gaan, omdat zijn rol als deskundige snel uitgespeeld zou zijn merk ik het volgende op. Juist omdat de bepaling van de huurprijs gebaseed is op de kennis, de ervaring en de intuïtie van de deskundige, is het ook hier beter alle schijn van partijdigheid te voorkomen en een andere deskundige te benoemen. Dat geldt eens te meer nu ik de argumenten van de rechter in het kader vand de onafhankelijkheid van de deskundige niet sterk acht.

Óf de markthuurwerking niet mee speelt bij de huurprijzen van bepaalde vergelijkbare objecten waardoor deze objecten buiten de vergelijking gehouden moeten worden, werd onder meer behandeld in het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 1984 (HR, 24-02-1984, nr. 6343: Gem. Utrecht/Trapman).
De rechtbank had hier eerder geoordeeld dat in het onderhavige geval rekening gehouden moest worden met benzinestations buiten de gemeente Utrecht, omdat — kort samengevat — de huurprijzen van benzinestations binnen de gemeente hun huidige onderlinge gelijke niveau danken aan de omstandigheid dat de gemeente, als enige verhuurster van zodanige bedrijfsruimte binnen haar gebied, die prijzen zelf aldus heeft kunnen bepalen. De prijzen kwamen derhalve niet in onderhandelingen tussen met elkaar concurrerende verhuurders en gegadigden voor de huur van een benzinestation tot stand. Dit was volgens de rechtbank reden om voor vergelijkbare bedrijfsruimte zich niet strikt tot de grenzen van een bepaalde gemeente te beperken, maar naar andere gemeenten voor vergelijkbare bedrijfsruimte uit te wijken. De Hoge Raad keurde deze interpretatie van de rechtbank goed.
Boven heb al aangegeven dat een bedrijfsruimte ook aan de marktwerking kan zijn onttrokken als een verhuurder bij het sluiten van de overeenkomsten de huren op marktconform niveau had vastgesteld, maar daarna vanuit de geloofsovertuiging wel overeenkomstig het contract worden geïndexeerd maar niet anderszins werden verhoogd. Hierdoor werd beoordeeld dat de huren niet marktconform werden gehouden (hof Amsterdam van 3 maart 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:770).

Financieel belang als reden voor huuropzegging (wijziging 4 juli 2017)
Dat de huurder van bedrijfsruimte minder huurbescherming ondervindt dan de huurder van woonruimte wordt bevestigd door een arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:338. De huurder van bedrijfsruimte had cassatie ingesteld tegen de beslissing van het hof, die huurbeëindiging wegens renovatie mogelijk achtte. De huurder probeerde de Hoge Raad ervan te overtuigen dat de verhuurder ter onderbouwing van de huurbeëindiging een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten aan zou moeten tonen, zoals bij woonruimte al eerder als eis voor huurbeëindiging was uitgesproken. De Hoge Raad was echter van mening dat bij beëindiging van de huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder kon worden gehonoreerd als er sprake was van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. De Hoge Raad legt bij bedrijfsruimte dus niet de eis voor huurbeëindiging dat er van een structurele wanprestatie sprake moet zijn.
Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:2422) heeft in haar arrest huurbeëindiging toegestaan onder meer aan de hand van bedrijfseconomische gegevens. De verhuurder had volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door de daling van haar huurinkomsten als gevolg van de huurprijsaanpassing (in deze procedure was huurverlaging toegekend) niet langer aan haar financiële verplichtingen zou kunnen voldoen (waaronder begrepen het reserveren voor het onderhoud van haar panden en het financieren van een redelijk inkomen voor de verhuurder in privé), dat het in die situatie niet onlogisch is dat de verhuurder de exploitatie van het restaurant weer zelf ter hand wil gaan nemen (in de redelijke verwachting daarmee een betere opbrengst dan de - verlaagde - huurprijs te zullen kunnen genereren) en dat zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij daar (zowel organisatorisch als financieel) ook toe in staat is.
Deze uitspraak is wel bijzonder. In het hoofdstuk Dringend eigen gebruik ben ik in het onderdeel "Financieel belang als reden voor huuropzegging" uitgebreid ingegaan op de huuropzegging wegens financiële redenen. Uit de eerdere uitspraken bleek het uiterst lastig te zijn om de huurovereenkomst om deze reden te beëindigen. Ik vond deze overweging niet zo goed onderbouwd om eerder uitgezette lijn in de eerdere arresten in dit verband te doorbreken.

De rol van de gemeente bij oplossing van overlast (de Aso-wet) (wijziging 3 juli 2017)
Per 1 juli 2017 trad de Wet aanpak woonoverlast (ook wel Aso-wet genoemd) in werking. Deze wet is gebaseerd op artikel 151 d van de gemeentewet . Die wet maakt het mogelijk om bij verordening vast te leggen dat een gebruiker van een erf of woning zorgt dat er geen ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden veroorzaakt wordt. Voorwaarde voor toepassing van dit instrument is dus dat de overlast vanuit en woonhuis plaatsvindt en dus niet vanuit een horecaruimte. Mocht deze ernstige hinder toch plaatsvinden, dan heeft de burgemeester de bevoegdheid om handhavend op te treden door aan de overlast een dwangsom te verbinden (artikel 5:32 Awb). Dit artikel kan ook als basis worden gebruikt bij overlast die door Airbnb-verhuring wordt veroorzaakt. In de verordening kan de gemeenteraad bepaalde regels aan de burgemeester opleggen voor het uitoefenen van deze bevoegdheid. De burgemeester kan weer beleidsregels opstellen aan de hand waarvan de overlast aangepakt kan worden. Door beleidsregels op te stellen kan worden bekeken wanneer het beleidsmiddel ingezet kan worden en welke specifieke gedragsaanwijzingen toegepast kunnen worden. Denk hierbij aan een last onder dwangsom of en last onder bestuursdwang. Door de trapsgewijze bevoegdheidstoedeling aan de burgemeester via de raad, kan men rekening houden met de specifieke behoeftes en omstandigheden per gemeente. Door beleidsregels op te stellen wordt de nieuwe bevoegdheid voldoende voorzienbaar.

De aanvulling van het instrumentarium door deze wet bestaat uit de introductie van een specifieke gedragsaanwijzing. In deze aanwijzing staat dat de overlastgever bepaalde handelingen moet doen of juist moet nalaten. Er kan bijvoorbeeld bepaald worden dat de overlastgever slechts een beperkt aantal bezoekers per dag mag ontvangen, na een bepaalde tijd helemaal geen bezoekers meer mag ontvangen, zijn hond moet muilkorven of anderszins moet voorkomen dat de hond overlast veroorzaakt, het portiek leefbaar moet houden, geen luide muziek mag draaien, enzovoorts. Het bevoegd gezag kan per geval maatgericht te werk gaan. Mocht deze gerichte aanpak niet werken, dan kan men desgewenst alsnog overgaan tot sluiting van de woning ( Memorie van toelichting van de Wet aanpak woonoverlast, pagina 5 ).

Als aan de overtreder een begunstigingstermijn wordt gegeven, dan geldt daarvoor als uitgangspunt hoeveel tijd nodig is om de overtreding te beëindigen. Dit kan per overtreding verschillen. In sommige gevallen is het niet mogelijk om de overtreding per direct te beëindigen. Als in de last staat dat de overlastveroorzaker zijn hond moet muilkorven, vergt het wellicht enige tijd om de muilkorf aan te schaffen. In een dergelijk geval dient de burgemeester een dusdanige termijn voor te schrijven dat de overtreder in staat is om de last uit te voeren zonder dat hij een dwangsom verbeurt. Een last onder dwangsom kan uitsluitend aan de overtreder worden opgelegd en wordt dientengevolge alleen aan de overtreder bekend gemaakt.
Mocht dit onvoldoende effect hebben, dan kan de burgemeester middels een last onder bestuursdwang door feitelijk handelen de overlast tot een einde brengen, met inachtneming van een begunstigingstermijn.
Een last onder bestuursdwang dient bekend te worden gemaakt aan verschillende partijen, te weten de overtreder, aan de rechthebbenden op het gebruik van de zaak en aan de aanvrager (artikel 5:24 lid 3 Awb. Denk bij rechthebbenden aan eigenaar, erfpachter, pachter, huurder en vruchtgebruiker. Bij de daadwerkelijke uitoefening van de bestuursdwang kan men denken aan het verwijderen van bezoekers uit de woning, het aanbrengen van geluidwerende vloerbedekking, het verwijderen van geluidsapparatuur, het in beslagnemen van huisdieren, het verwijderen van vuilnis enzovoorts. De kosten van de bestuursdwang kunnen op grond van artikel 5:25 van de Awb worden verhaald op de overlastgever.
Het is zelf mogelijk om de overlastgever tijdelijk uit zijn huis te plaatsen, om af te koelen. Die periode geldt voor tien dagen en kan worden verlengd tot vier weken.
Bij een bestuursdwangaanschrijving wordt een illegale situatie beëindigd. Bij een last onder bestuursdwang is het niet van belang of degene aan wie de last bekend is gemaakt, het in zijn macht heeft aan de last onder bestuursdwang te voldoen. Bij een last onder dwangsom moet degene aan wie een opgelegde verplichting is opgelegd de macht hebben om aan de verplichting te voldoen (AbRvS 24 juli 2013, 201211758/1/A1). Dit laatste instrument kan dus goed worden aangewend om verdere overlast te voorkomen.
De burgemeester kan echter slechts van deze nieuwe bevoegdheid gebruik maken, wanneer de ernstige en herhaaldelijke hinder redelijkerwijs niet op een andere geschikte manier kan worden tegengegaan. Het moet dus niet gaan om zich voordoende sporadische hinder maar van zich regelmatig voordoende hinder. Er zal eerst op andere wijze getracht moeten zijn de hinder weg te nemen, door bijvoorbeeld buurtbemiddeling of mediation. Daarnaast moet de verhuurder ook eerst de nodige maatregelen tegen de overlast ondernomen moeten hebben. Het hoeft bij de verhuurder dan nog niet zo ver te komen dat een procedure bij de kantonrechter gestart moet worden. Als de verhuurder aantoonbaar haar best heeft gedaan de overlast te beteugelen, dan lijkt mij de mogelijkheid aanwezig dat de burgemeester op basis van de plaatselijke verordening en de beleidsregels handelend optreedt.
Aan de overlastveroorzaker kan bijvoorbeeld een bezoekersverbod worden opgelegd. Een dergelijk verbod kan zich richten tot de eigenaar/bewoner die dan geen bezoek mag ontvangen. Maar het verbod kan zich ook richten tot een frequente bezoeker die steeds overlast veroorzaakt.

Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten bij 7:290 BW-bedrijfsruimte. Hoe zit dat met goodwill? (wijziging 2 juli 2017)
De vergoeding op grond van artikel 7:297 BW betreft immers een tegemoetkoming in de kosten die moeten worden gemaakt in het kader van de verhuizing wegens huurbeëindiging op grond van dringende reden. Niet alle kosten dienen voor vergoeding in aanmerking te komen. Een gedeelte van de kosten wordt als ondernemersrisico aangemerkt. In dit onderdeel geef ik een lijstje weer van de kosten die doorgaans wel voor vergoeding in aanmerking komen en de kosten die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Los van de posten waarover overeenstemming kan zijn dat deze voor vergoeding in aanmerking komen zal per post vaak discussie worden gevoerd over de hoogte opgevoerde kosten. Zo komen bijvoorbeeld de kosten voor vergoeding van inventaris wel voor vergoeding in aanmerking, doch dienen bijvoorbeeld in het kader van “vervanging nieuw voor oud” correcties toegepast te worden. Dit blijkt ook uit een arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:2422). In dit arrest was huurprijswijziging gevorderd. In reconventie was huurbeëindiging gevorderd door de verhuurder. De huurders vorderde een bedrag van € 150.000 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De huurders hadden echter de onderneming in 2004 van de verhuurder overgenomen. Volgens een in deze procedure overgelegd rapport zouden de verhuis- en herinrichtingskosten van de huurder bij een verhuizing naar een vergelijkbaar ander pand zijn begroot op € 497.393. Ter zitting hadden de huurders verklaard dat zij ingeval van beëindiging van de huurovereenkomst genoodzaakt waren hun onderneming te verhuizen en elders voort te zetten, omdat zij anders geen inkomen hadden.
De kantonrechter had de gevorderde vergoeding in de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten afgewezen. Met betrekking tot de hoogte van de tegemoetkoming in de kosten stelde het hof voorop dat het bij de bepaling van de tegemoetkoming moet gaan om kosten die daadwerkelijk noodzakelijk zijn geworden doordat de huurders vanwege de beëindiging van de huurovereenkomst naar een andere locatie moeten verhuizen en zich daar moet herinrichten.
Gelet op de onweersproken stelling van de verhuurder dat de inventaris, die de huurders ruim tien jaar geleden van haar hadden overgenomen, al volledig was afgeschreven, hield het hof met een vernieuwing van de inventaris geen rekening. Voor het overige stond vast dat de huurders indien zij hun bedrijf daadwerkelijk zouden verhuizen, verhuis- en inrichtingskosten zouden maken. De exacte hoogte daarvan was nog niet te bepalen. Rekening houdend met hetgeen daarover heen en weer is gesteld achtte het hof in de gegeven omstandigheden een tegemoetkoming van € 30.000,- op zijn plaats.
De huurders hadden nog aangevoerd dat zij in 2005 bij de koop van de onderneming een bedrag van € 185.000 aan goodwill hadden betaald en dat de verhuurder bij een beëindiging van de huurovereenkomst deze goodwill kosteloos ‘afpakt’
Het hof overwoog dat ingevolge artikel 7:308 BW eerst een aanspraak op vergoeding van goodwill of ander voordeel voor de verhuurder na het einde van de huur kan ontstaan als de bedrijfsruimte feitelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt. Eerst dan kan immers worden vastgesteld of en welk voordeel de verhuurder geniet van het feit dat in de bedrijfsruimte eerder een gelijksoortige onderneming gevestigd is geweest. Dit betekende dat deze vergoeding niet in de door de verhuurder gestarte beëindigingsprocedure kon worden gevorderd. Voor een voorschot op een dergelijke vergoeding bestond evenmin aanleiding, nu nog niet vastgesteld kon worden of en in welke orde van grootte aan de huurders een vergoeding op voormelde grond zou toekomen

De praktijk van een tandprotheticus wordt als 7:290 BW-bedrijfsruimte beschouwd (wijziging 2 juli 2017)
De rechtbank te Amsterdam, kantonzaken, is in haar vonnis van 2 maart 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:1942 van oordeel dat een tandprotheticus een ambachtsbedrijf drijft. Volgens de kantonrechter wordt een ambacht vooral daardoor gekenmerkt dat producten worden vervaardigd of technische diensten worden geleverd die de essentie van de praktijk vormen. In het geval van deze kwestie stond als onvoldoende weersproken vast dat deze tandprotheticus 90% van zijn tijd besteedde aan het handmatig vervaardigen, bijstellen en repareren van gebitsprothesen (unieke objecten) en dat 10% van de tijd gemoeid was met de intake, het passen en aanmeten, oftewel cliëntbehandeling. De kantonrechter betrok bij haar oordeel dat voor het uitoefenen van een tandprothetische praktijk de ‘vooropleiding’ van tandtechnicus is vereist, nu dit een ambachtelijk beroep is dat valt onder het Bedrijfschap Ambachten. Dat op het beroep van tandprotheticus het bepaalde in artikel 34 van de Wet op de beroepen in de individuele gezondheidszorg van toepassing is, maakte dit niet anders. Er was in het gehuurde ook een balie (een voor publiek toegankelijk lokaal) aanwezig waaraan klanten de bestellingen in ontvangt konden nemen en konden afrekenen.

Kinderen en kleinkinderen recht op medehuurderschap? (wijziging 28 juni 2017)
Ten behoeve van een kleinzoon die bij een grootvader in een woonwagen woonde werd het medehuurderschap aangevraagd. Het bijzondere in deze kwestie was dat de kleinzoon (geboren in 1982) al vanaf 1988 zijn grootvader bij op het woonwagenkamp woonde. Voor de goede orde merk ik op dat voor woonagens dezelfde regeling geldt als voor woonruimte. Een bijzondere omstandigheid in deze situatie was dat de kleinzoon weinig begreep van sociale situaties. Er was sprake van een persuasive ontwikkelingsstoornis. Opa zei te behoren tot de Manance zigeuner groep. Als groep draagt men de zorg voor elkaar. Opa woonde alleen met belanghebbende in een caravan. Alleen zijn dochter stond nog op het terreintje. Ouders van belanghebbende waren gescheiden en woonden elders. Er was nauwelijks contact. Belanghebbende kan niets, begrijpt weinig. Uit sociaal/medisch onderzoek blijkt dat belanghebbende sedert de geboorte mentale beperkingen had, waardoor niet hij niet op normale wijze ingezet kon worden op de arbeidsmarkt. De kantonrechter had verzoek om medehuurderschap afgewezen. Het hof te Arnhem-Leeuwarden kwam in haar arrest van 7 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:1891 ) tot een ander oordeel.

Aan de meeste voorwaarden voor het verkrijgen van het medehuurderschap was voldaan.
Het eerste geschilpunt werd toegespitst op de vraag of sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Volgens de verhuurder kon daarvan geen sprake zijn omdat de huurder nooit zelfstandig was geworden.
Het hof nam tot uitgangspunt dat hier niet sprake was van een normaaltype kind waarvan kon worden gesteld dat deze na verloop van tijd uit hoort te vliegen. Anders dan de verhuurder aanvoerde zag het hof niet in dat aan dit uitvliegen nadere eisen moesten worden gesteld, in die zin dat het kind eerst zelfstandig diende te zijn geworden voordat aan toepassing van artikel 7:267 lid 1 BW kon worden toegekomen, zoals het hof het standpunt van de verhuurder begreep. De wet noch de wetsgeschiedenis boden daarvoor voldoende basis. Hierna wordt het arrest van de Hoge Raad besproken in haar arrest van 20 maart 2009 LJN: BH0393, Hoge Raad, 07/10669. De Hoge Raad was van oordeel dat er niet uitgegaan hoeft te worden van een bijzondere lotsverbondenheid betreffende het begrip “duurzame gemeenschappelijke huishouding”. Het hof was voorts van oordeel dat juist de door de Hoge Raad genoemde uitzondering aan de orde kan zijn in dier voege of er bijzondere omstandigheden zijn die in dit geval, wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest, tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding aanleiding geven (Hoge Raad arrest van 17 januari 2014 ECLI:NL:HR:2014:93).

De Hoge Raad oordeelde in het arrest van 17 januari 2014 dat aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband beoordeeld te worden of tussen aspirant huurder en zijn moeder sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Daarnaast hoefde het hof in het kader van de vraag of er sprake was van wederkerigheid geen doorslaggevende betekenis toegekend hoefde te worden aan het feit dat de zoon nog 38 jaar bij zijn moeder is blijven wonen na zijn meerderjarigheid.

Het hof kwam in haar arrest van 7 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:1891 ) tot oordeel dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Voorts stond volgens het hof voldoende vast dat het de bedoeling van de kleinzoon was om ook in de toekomst, zo lang de opa daartoe in staat is, in het gehuurde te blijven samenwonen. Hiermee was ook in subjectieve zin sprake van gerichtheid op een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De enkele omstandigheid van de gevorderde leeftijd van de opa stond daaraan niet in de weg. Het hof verwees ten aanzien van de noodzakelijk wederkerigheid naar het volgende. Wederkerigheid in het kader van een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan ook bestaan in een situatie als de onderhavige waarbij de kleinzoon en de opa ieder belang hebben bij de samenleving nu ieder van hen (over en weer) op zijn eigen wijze een bijdrage kan leveren aan de gemeenschappelijke huishouding. Dat deze bijdrage op een vergelijkbare hoogte zou moeten staan laat staan een evenwichtigheid zou moeten behelzen is een eis die de wet niet stelt en overigens ook niet strookt met de veelvormigheid waarmee de Nederlanders hun relaties en gemeenschappelijke huishoudingen vorm geven.

De stelling van de verhuurder dat er sprake zou zijn van een geestelijk onvolwassen kind dat weliswaar in leeftijd volwassen is maar niet zelfstandig is geworden, miskende in elk geval dat de kleinzoon na het bereiken van de 18-jarige leeftijd meerderjarig was geworden en er geen maatregelen zijn ingezet om zijn wilsbekwaamheid of beschikkingsbevoegdheid te beperken. Van curatele, bewind of andere wettelijke beschermingsmaatregelen is immers niet gebleken. Dat de kleinzoon niet zelfstandig zou kunnen wonen deed, wat daarvan verder ook zij, niet af aan het duurzame karakter van de samenwoning.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen was het hof van oordeel dat sprake was van bijzondere omstandigheden die met zich brachten dat zich hier de door de Hoge Raad in het arrest van 17 januari 2014 bedoelde uitzondering voordeed.
Uit laatstgenoemde uitspraak blijkt dat het een loterij is of er op basis van de feitelijke omstandigheden sprake is van de wederkerigheid op grond waarvan het medehuurderschap kan worden verstrekt. het is belangrijk om de feitelijke sitatie die in het voordeel van de aspirant huurder zijn zo volledig mogelijk weer te geven.

Beëindiging van een relatie betekent niet dat het huurcontract waarop twee huurders als partij staan vermeld zonder meer kan worden beëindigd door de vertrekkende huurder (wijziging 22 juni 2017)
Dat deze wijze van samenwoning toch een risico oplevert blijkt wel uit het arrest van de rechtbank Overijssel van 14 februari 2017 ( ECLI:NL:RBOVE:2017:514). Het ging hier om een huurcontract waarop twee huurders als partij stonden vermeld. In deze zaak werd de vertrekkende huurder niet ontslagen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
In het huurcontract stond onder meer de volgende bepaling vermeld: 'Iemand die samen met een of meer anderen de huurovereenkomst met verhuurder is aangegaan en heeft ondertekend, zonder dat er sprake is van wettelijk medehuurderschap, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder (samenhuurder) kan slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen’

Een van de huurders heeft de wegens het beëindigen van de relatie verzocht hem te ontslaan van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De verhuurder had dit verzoek afgewezen. De achterblijvende huurder zou niet aan de inkomenseisen voldoen. De vertrekkende huurder vorderde te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen de vertrekkende huurder en de verhuurder is beëindigd.
De verhuurder stelde zich in deze procedure op het standpunt dat de huurders hoofdelijk waren verbonden tot nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De huurder kan zich volgens de verhuurder niet eenzijdig uit die verplichtingen onttrekken door opzegging zonder de hier ontbrekende instemming van de wederpartij. De verhuurder beriep zich daartoe op het boven aangehaalde artikel. De verhuurder stelde belang te hebben bij het ongewijzigd laten voortbestaan van de huurovereenkomst tussen haar en zowel de vertrekkende huurder als de zittende huurder met het oog op haar regresrechten. De achterblijvende huurder kan naar objectieve maatstaven de huurlast, gelet op haar inkomen, niet dragen.

De rechtbank oordeelde als volgt: Gelet op het bepaalde in artikel 6:6 BW zijn gezamenlijke huurders als contractuele schuldenaren hoofdelijk met elkaar verbonden. Zij hebben volgens het bepaalde in artikel 6:15 BW ook als schuldeisers gezamenlijk een vorderingsrecht jegens de verhuurder, namelijk het recht op het gebruik van het gehuurde. Het uitgangspunt is dat een samenhuurder niet de mogelijkheid heeft zich door opzegging van zijn aansprakelijkheid uit de huurovereenkomst te bevrijden (vergelijk wederom HR 6 oktober 1989 maar ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 juli 2011, ( ECLI:NL:GHARN:2011:BR2336). In deze laatste uitspraak werd door het gerechtshof geen analoge beëindiging op grond van artikel 7:266 BW aangenomen. De achtergrond hiervan wordt ook in dit hoofdstuk uit de doeken gedaan. Het is rechtens niet mogelijk zich eenzijdig uit een contractuele relatie terug te trekken met instandhouding van de verplichtingen voor de andere contractant(en).

Volgens de rechtbank week deze bepaling in de algemene voorwaarden niet af van deze wettelijke uitgangspunten. Met andere woorden: ook al zou deze bepaling uit de contractuele relatie worden weggedacht, dan is de vertrekkende huurder niet zonder meer bevoegd zich eenzijdig uit de huurovereenkomst te bevrijden.
De rechtbank gaf nog een laatste ontsnappingsmogelijkheid op basis van de redelijkheid en billijkheid. Dit was in deze procedure niet gesteld en ook niet bewezen, zodat de rechtbank hierover geen oordeel heeft gegeven.

De eigenaar van een te koop staande woning moet de juiste huurovereenkomst sluiten (wijziging 22 juni 2017)
Er is boven al opgemerkt dat na invoering van de overeenkomst van korte tijd ex artikel 7:271 lid 1 BW de rechter de teugels voor wat betreft de toepassing van de overeenkomst artikel 7:232 lid 2 BW strakker zou gaan aanhalen in dier voege dat de rechter minder geneigd zal zijn een overeenkomst van naar aard kort duur aan te nemen als partijen ook op andere wijze de bedoelde korte huurperiode tot uitdrukking hadden kunnen brengen. Onderstaande uitspraken die zijn gewezen met betrekking tot het wettelijke systeem dat vóór 1 juli 2016 van toepassing was moeten ook met een zekere nuance worden gelezen. Het is mogelijk dat de rechter in bepaalde gevallen na invoering van de wijzigingen in de wet die zijn gebaseerd op de Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met het stellen van nadere huurmaatregelen tot verdere bevordering van de doorstroming op de huurmarkt (Wet doorstroming huurmarkt 2015) tot en ander oordeel zou zijn gekomen. Een voorbeeld van de stringente toepassing van de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW komt tot uitdrukking in het kortgedingvonnis van de rechtbank Noord-Holland 26 september 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:11254).
De zaak draaide om het hiernavolgende. Door een verhuurder was een woning in 2013 voor bepaalde tijd met een minimale duur van één jaar verhuurd. In de huurovereenkomst was opgenomen dat hier sprake was van een overeenkomst voor een tijdelijke periode in verband met verkoop van de woning. Na de eerste huurperiode van een jaar was de woning nog niet verkocht. Uiteindelijk was er in 2016 een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarna de verhuurder de huurovereenkomst had opgezegd. De huurders beriepen zich op huurbescherming. In het kort geding dat de verhuurder startte om tot ontruiming van het gehuurde te komen, werd betoogd dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur was en huurder dus geen huurbescherming toekwam.

De voorzieningenrechter was het met dit standpunt niet eens. De rechter overwoog dat gelet op het grote belang dat de wetgever heeft gehecht aan de bescherming van de huurders, er slechts onder zeer bijzondere omstandigheden kan worden geoordeeld dat een huurder ten onrechte beroep op huurbescherming doet. Bezien in dat licht en mede gelet op het feit dat de Leegstandwet onder voorwaarden mogelijkheden biedt tot tijdelijke verhuur en verhuurder niet heeft gesteld, of anderszins is gebleken, dat zij daarvan geen gebruik kon maken, oordeelde de voorzieningenrechter dat de bodemrecht ook tot het oordeel zal komen dat de huurder huurbescherming toekwam.

Deze verhuurder heeft onverstandig gehandeld. Hoewel de verhuring op grond van de Leegstandwet geen exclusieve werking heeft ten aanzien van te koop staande woningen en de mogelijkheid van verhuring ex artikel 7:232 BW naast de Leegstandwet mogelijk is, geeft de verhuring op grond van de Leegstandwet bij juiste toepassing zekerheid dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de overeengekomen periode zal eindigen, terwijl deze zekerheid bij toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW niet het geval is. De uitkomst van het oordeel van de rechter geeft in dit soort zaken al een sterk wisselend beeld en is daarom moeilijk te voorspellen, omdat de jurisprudentie - zoals onderstaand ook weergegeven - in dit soort zaken geen eenduidig beeld geeft.

De uiteindelijke periode waaronder de woning is verhuurd is naar mijn mening ook te lang geweest om te spreken van een overeenkomst van naar aard korte duur. Kennelijke is de woning circa 3 jaar verhuurd en is de overeengekomen periode telkens verlengd. Alleen al door verlenging van de huurperiode wordt de grens van een overeenkomst voor bepaalde tijd te vaag om hiervan te kunnen spreken. verlenging van de aanvankelijk overeengekomen periode is ook in het kader van een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW mogelijk mits het voor partijen duidelijk blijft dat er sprake blijft van een aflopende huurperiode. Te denken valt bijvoorbeeld dat een aanvankelijk geplande sloop van een woning op 1 oktober van een jaar verplaatst wordt naar 1 januari van het daaropvolgende jaar. Als alle plannen die gepresenteerd zij hetzelfde blijven en het uitstel van de sloop bijvoorbeeld alleen verband houdt met een formele kwestie (bijvoorbeeld vergunningen), dan hoeft uitstel niet afbreuk te doen van aard van de overeenkomst. Bij verkoop van de woning kan de situatie een stuk onduidelijker liggen als er bijvoorbeeld een lange tijd geen geïnteresseerde kopers langs zijn geweest. In de verlengingstermijn kan het daarom bij een te koop staande woning voor de huurder onduidelijk zijn onder welk huurregime de woning valt. De verhuurder zal hierover dus wél duidelijkheid dienen te scheppen en daar ook naar dienen te handelen.
Onder het huidige recht kan de verhuurder ex artikel 7:271 lid 1 BW de huurovereenkomst slechts voor één periode van maximaal twee jaar sluiten. De verhuurder kan ook voor een korte periode de overeenkomst sluiten. Als de verhuurder die in deze casus een rol heeft gespeld een dergelijke overeenkomst had gesloten, dan had de overeenkomst ook niet verlengd kunnen worden. Bij verlenging van de overeenkomst was een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, ook als deze verlenging binnen de periode van maximaal twee jaren plaatsvindt.
Bij overeenkomsten in het kader van de Leegstandwet kan de verhuurder de overeengekomen periode bij te koop staande woningen wél veilig verlengen tot het einde van de periode waarvoor een vergunning is verleend. Het is dus toch het verstandigst bij de koop staande woningen een overeenkomst in het kader van de Leegstandwet te sluiten.

De rechtbank te Rotterdam heeft in haar vonnis van 8 februari 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:1081) eveneens in het kader van een te koop staande woning een oordeel moeten geven of een huurder terecht zich had beroep op huurbescherming, waardoor het gehuurde tussentijds (dus binnen een overeengekomen periode) niet ontruimd zou hoeven worden. De situatie luidde als volgt. Tussen partijen was een huurperiode overeengekomen voor de duur van één jaar middels een standaard huurcontract. In artikel 3.1 van die huurovereenkomst stond dat deze overeenkomst was aangegaan voor de duur van één jaar, maar in de regel waar stond dat tussentijdse opzegging ten behoeve van de verhuurder niet mogelijk was, was het woordje “niet” weggehaald. Dat dit bewust is gedaan, zoals de verhuurder heeft gesteld, was door de huurder in deze procedure niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Dat partijen in afwijking van deze schriftelijke vastlegging een minimale duur van een jaar waren overeengekomen, had de huurder – mede gelet op overige omstandigheden (de woning stond te koop; de verhuurder wenste de woning te kunnen ontruimen als de woning verkocht zou worden) – niet voldoende onderbouwd. Omstandigheden of uitlatingen van de verhuurder waaruit dat zou kunnen worden afgeleid, waren niet aangevoerd. Aldus stond vast dat partijen tussentijdse opzegging waren overeengekomen.

De huurder stelde vervolgens dat het beding van tussentijdse opzegging door de verhuurder nietig was. De rechter moest daarom uitzoeken of de regeling van artikel 7:271 lid 1 BW of van artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing was. Als de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing was, dan zou tussentijdse opzegging wel mogelijk zijn. Ook hier gaat de rechter ervan uit dat de regel van artikel 7:232 lid 2 BW bij uitzondering mag worden toegepast. Er moet onder meer worden gekeken naar de aard van het gebruik en die van de woning en op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.
Deze overeenkomst was bovendien al gesloten voordat artikel 7:271 lid BW in werking was getreden. Op dit artikel kon daarom in ieder geval geen beroep worden gedaan in het kader van deze huurovereenkomst. De rechtbank ging daarom niet in op het gestelde over de toepasselijkheid van artikel 7:271 BW en nam in zijn beoordeling alleen mee of er sprake was van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule of dat er sprake was van een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW.
De rechtbank stelde daarbij vast dat een woning bestemd is voor de verkoop, onder de uitzonderingsregel van artikel 7:232 lid 2 BW kan worden gebracht. Dit wordt ook erkend in de uitspraken die ik hieronder heb weergegeven. Ook hier werd voor een antwoord op deze vraag of artikel 7:232 lid 2 BW op deze situatie van toepassing was de volgende omstandigheid van belang geacht: de woning stond al sinds april 2012 te koop. Dat was de huurder bekend. Na aanvang van de huurovereenkomst bleef de woning te koop staan. In het kader daarvan had de huurder – zoals vooraf was afgesproken – meegewerkt aan een bezichtiging van de woning door de (toen nog potentiële) koper. De stelling van de huurder dat hij daarbij in de veronderstelling verkeerde dat hij hoe dan ook minstens een jaar in de woning zou mogen blijven, strookte volgens de rechter hier niet mee en ook niet met de omstandigheid dat partijen de huurovereenkomst kennelijk expliciet hebben aangepast om tussentijdse opzegging mogelijk te maken. Dat de huurder, mede gezien de naderende gezinsuitbreiding, kenbaar had gemaakt dat hij graag langere tijd in de woning wilde blijven mocht volgens de rechter juist zijn. Wellicht heeft de verhuurder – die kennelijk de verkoop zo kort na het sluiten van de huurovereenkomst ook niet had voorzien – zelfs wel de indruk gewekt te verwachten dat dat ook zou kunnen. Echter, zoals reeds eerder overwogen, was niet voldoende onderbouwd dat de verhuurder in afwijking van de schriftelijke overeenkomst daarover enige uitdrukkelijke toezegging zou hebben gedaan.
De rechtbank concludeerde daarom dat hier sprake was van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:232 lid 2 BW en dat de huurder grotendeels de boete diende te betalen die de verhuurder aan de koper diende te betalen wegens het tijdig kunnen leveren van een woning zonder een huurder.

Hier was de verhuurder door het oog van de naald gekropen. Een beroep op artikel 7:271 lid 1 BW kwam partijen in ieder geval niet toe nu dit artikel bij het sluiten van de huurovereenkomst nog niet in werking was getreden. Er was bovendien geen sprake van verhuring op grond van de Leegstandwet. Mede gezien de hier onder vermelde uitspraken heeft de rechter kunnen besluiten dat er sprake was van verhuring ex artikel 7:232 lid 2 BW. Als de huurder de feiten anders had gepresenteerd, had het voor de verhuurder ook minder gunstig af kunnen lopen.

Dit is een fragment uit het hoofdstuk: Huurovereenkomst bepaalde duur. Er staat veel meer informatie over dit onderwerp in dit hoofdstuk.

Renovatie; vervanging van een gashaard door een cv-installatie. Een redelijk voorstel? (wijziging 19 juni 2017)
Een ander voorbeeld van de redelijkheid van een voorstel wordt gegeven door een arrest van het hof te Amsterdam van 25 februari 2014 ( Noot 91a). Er was een meerderheid van 70% van de bewoners met dit voorstel. De verhuurder wenste rookkanalen te verwijderen en de vloer van de berging met ongeveer 30 centimeter op te hogen. Door plaatsing van cv-combiketels waren de open kanalen niet meer nodig en was het in het kader van isolatie beter om de open kanalen te verwijderen. Verder was de berging door de huurder gebruikt door bewoning en studio activiteiten.
De berging was als berging verhuurd en kon na de renovatie als berging worden gebruikt. De rechter neemt niet mee dat de huurder het gehuurde niet voor een andere bestemming mag gebruiken. Dit geldt feitelijk ook voor de berging. De rechter stelt slechts dat de berging na de renovatie nog steeds als berging gebruikt kan worden en dat de berging niet voor het doel is verhuurd waarvoor het gebruikt wordt. De verhuurder had in deze procedure geen bezwaar gemaakt het andere gebruik van de gehuurde berging dan in het huurcontract was weergegeven. De verhuurder wilde door verwijdering van de schoorsteenkanalen onder meer een beter isolatieniveau bereiken. Deze argumenten van de verhuurder werden als redelijk aangemerkt.

Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:978 ) beslist dat een woningcorporatie gaskachels mocht vervangen door een (veilige) cv-installatie. De belangenafweging viel in het voordeel van de verhuurder uit. De huurder had zelf een gaskachel in de woning geplaatst. In de woning was een geiser aanwezig, die de huurder van de verhuurder huurde. In deze procedure bracht de verhuurder ter sprake dat in verband met de veiligheidsrisico’s die aan het gebruik van open verbrandingstoestellen zijn verbonden het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) enige jaren geleden een campagne was gestart die als doel had in heel Nederland open verbrandingsinstallaties te vervangen door gesloten verbrandingsinstallaties. Laatstbedoelde installaties voeren vrijkomende rookgassen direct naar buiten af en zijn daardoor volgens het Ministerie veiliger dan open verbrandingsinstallaties.

De huurder was van oordeel dat er niet sprake was van een renovatie, maar van het aanbrengen van een nieuwe voorziening. Het hof was echter een ander oordeel toegedaan. Naar het oordeel van het hof was er hier sprake van een aanpassing waarbij bestaande voorzieningen voor verwarming en voor warm water werden vervangen door een nieuwe installatie. Ook overigens bracht de aard van de werkzaamheden en de ingrijpende verandering die het gehuurde daarmee onderging, mee dat sprake was van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW .

De kantonrechter had de in eerste aanleg de huurder verplicht de werkzaamheden te gedogen, maar wees de gevorderde huurverhoging van € 20 per maand af. Het hof oordeelde dat er sprake was van een redelijk voorstel en wees het bedrag aan voorgestelde verhoging alsnog toe. Het hof nam in aanmerking dat onvoldoende was weersproken dat de huurder door de voorgestelde huurverhoging van € 20 recht heeft op extra huurtoeslag van € 18, hoewel niet vaststaat dat de huurder ook in de toekomst steeds recht zal hebben op deze toeslag. Daarnaast was gebleken dat de huurder structureel € 3,60 zou besparen doordat een bijdrage aan onderhoud van zijn geiser verviel. Mogelijk zullen ook onderhoudskosten voor de gaskachel wegvallen, maar dat was niet vast komen te staan.
Met betrekking tot de belangen over en weer concludeerde het hof als volgt. De verwachting van de huurder dat hij na de vervanging van zijn gaskachel door een cv-installatie minder comfort zal ervaren, het nadeel van een – vooralsnog gecompenseerde – huurverhoging en zijn wens om zelf te kiezen hoe hij zijn woning verwarmt, vormden niet zodanig zwaarwegende belangen dat deze opwogen tegen de geschetste belangen van de verhuurder, terwijl de overige belangen die de huurder had aangevoerd onvoldoende waren vast komen te staan. Een en ander leidde tot de conclusie dat ook met de voorgestelde huurverhoging het renovatievoorstel als redelijk in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW kon worden aangemerkt.

Artikel 7:307 BW vervangt artikel 6:159 BW niet maar past deze regeling deels aan (wijziging 4 juni 2017)
De regeling van indeplaatsstelling is een speciale regeling, die afwijkt van de algemene regel van contractsoverneming. De regeling over indeplaatsstelling verschilt met de algemene regeling over contractoverneming die in artikel 6:159 BW (contractsoverneming) is vastgelegd. In het kader van contractoverneming is de toestemming van alle contractpartijen nodig.

Dit wordt nog eens uitdrukkelijk bevestigd in de uitspraak van de rechtbank Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle van 2 augustus 2005 LJN: AU0932, sector kanton Rechtbank Zwolle, 270195 CV 05-1467 en het gerechtshof 's-Hertogenbosch in rechtsoverweging 4.6 van haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV0731, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.081.480 . Het ging hier in beide gevallen niet om artikel 7:290 BW bedrijfsruimte (waarvoor de indeplaatsstelling alleen is bedoeld). Het leerstuk van contractoverneming staat immers los van de wettelijke regels, waaronder het huurrecht is geregeld. Het hof 's-Hertogenbosch lijkt zich in haar arrest van 27 december 2011 ten onrechte te stellen op het standpunt dat contractsovername in de zin van artikel 6:159 BW stilzwijgend plaats kan vinden en dat deze rechtshandeling niet aan vormvoorschriften is gebonden. Artikel 6:159 BW vermeldt immers dat voor contractsovername een akte noodzakelijk is. Voor het overige lijkt dit arrest in de lijn van de geldende jurisprudentie.

De huurder van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte kan kiezen voor de mogelijkheid van indeplaatsstelling ex Artikel 7:307 BW als de verhuurder zijn medewerking aan de contractsoverneming niet wenst te verlenen. Bij de indeplaatsstelling kan de huurder immers een kandidaat huurder het huurcontract over laten nemen zonder toestemming van de verhuurder (middels rechterlijke machtiging). Een akte voor de rechtelijke machtiging ex artikel 7:307 BW is niet nodig. De huurder dient dus wel in het kader van de overdracht van zijn onderneming de zaken te regelen die in het kader van artikel 6:159 BW als voorwaarden zijn verbonden aan contractsoverneming. Als de verhuurder zijn handtekening niet wenst te vermelden op de akte, dan is het mogelijk om in plaats van deze toestemming de rechter haar machtiging aan deze rechtshandeling te laten verlenen in plaats van de toestemming door de verhuurder.

Een contractsoverneming ex artikel 6:159 BW blijft in de zin van artikel 7:307 BW de basis dienen. De indeplaatsstelling is aldus een belangrijke uitzondering op de hoofdregel van artikel 6:159 BW. De hoofdregel is immers dat vervanging van een contractspartij slechts mogelijk is met medewerking van de wederpartij. Door artikel 7:307 BW wordt geen uitzondering gemaakt op de regel dat voor de overdracht een akte nodig is, maar wordt geregeld dat de noodzakelijke toestemming van de verhuurder kan worden vervangen door een machtiging door de rechter. Artikel 7:307 BW is daarmee als een lex specialis op de lex generalis van artikel 6:159 BW te beschouwen. In artikel 7:307 BW staat immers niet dat deze akte niet nodig is. Feitelijk werkt deze regeling als volgt. Als de huurder de onderneming aan een derde wenst over te dragen waarbij de huurrechten ook moeten worden overgedragen dan is hiervoor een akte nodig, waarbij alle partijen het met de overdracht eens moeten zijn. Voor winkelbedrijfsruimte geldt dan dat als de toestemming van de verhuurder ontbreekt, deze verkregen kan worden door de rechter via de regeling van artikel 7:307 BW te laten lopen. In plaats van toestemming door de verhuurder wordt een machtiging door de rechter verkregen ten behoeve van deze overdracht, waarvan de basis is gelegen in artikel 6:159 BW. De rechterlijke machtiging impliceert dus een contractsoverneming. Het huurrecht dat een onderdeel van deze overeenkomst uitmaakt is immers een onderdeel dat in het kader van de verkoop van de onderneming overgedragen dient te worden. Zonder overdracht van het huurrecht is het niet mogelijk de onderneming te leveren die zich in het gehuurde bevindt. Voor louter de overdracht van een onderneming zonder dat daarbij het huurrecht te betrekken zou niet zonder meer een overdracht ex artikel 6:159 BW nodig zijn. Het huurrecht is immers de rechtsverhouding tot wederpartij zoals genoemd in artikel 6:159 BW. Lukt het niet de toestemming als genoemd in dit artikel van de verhuurder te verkrijgen, dan kan de regeling van artikel 7:307 BW de huurder te hulp komen. In het arrest van de Hoge Raad van 12 mei 1995 (NJ 1995/497) wordt ook als uitganspunt genomen dat een indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW resulteert in een contractsoverneming waarop artikel 6:159 BW van toepassing is.
Naar het oordeel van de Hoge Raad had de rechtbank miskend dat een indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW (in het arrest werd artikel 1635 genoemd, dat is een artikel waarvoor artikel 7:307 BW in de plaats is gekomen) resulteerde in een contractsoverneming waarop artikel 6:159 BW en derhalve ook artikel 6:157 leden 1-3 BW, van toepassing waren, waardoor de rechten uit borgtocht ingevolge lid 2 van laatstgenoemd artikel tenietgaan tenzij de borg tevoren in handhaving heeft toegestemd. Hierop wordt verderop in de hoofdstuk nog ingegaan.
De rechtbank had daarentegen voorop gesteld dat in beginsel juist is de opvatting van de verhuurder "dat de in de oorspronkelijke huurovereenkomst opgenomen borgstelling bij een rechterlijke indeplaatsstelling onverminderd van kracht blijft, 'echter met dien verstande dat art. 1635 derde lid boek 7a de rechter de bevoegdheid geeft om aan de machtiging tot indeplaatsstelling voorwaarden te verbinden of daarbij een last op te leggen, en niet valt in te zien, dat deze voorwaarden of deze last niet betrekking zouden kunnen hebben op de bij de huurovereenkomst afgegeven borgstelling". Dit standpunt van de rechtbank bleek dus volgens de Hoge Raad onjuist te zijn.

Verschillen tussen artikelen 6:159 BW en 7:307 BW luiden:

Artikel 6:159 BW Artikel 6:159 BW + Artikel 7: 307 BW
Medewerking van de contractspartij is nodig Medewerking van de verhuurder is niet nodig
Machtiging van de rechter is niet aan de orde Machtiging rechter kan toestemming van verhuurder vervangen
Akte is vereist tussen overdrager en overnemer Voor de machtiging is geen akte vereist tussen overdrager en overnemer
Kan in verschillende situaties plaatsvinden en beperkt zich niet tot het huurrecht Is specifiek van toepassing bij huur van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte
Algemene regel Is afwijking van de algemene regel
Is mogelijk zonder overdracht van het bedrijf in het gehuurde Kan alleen als er sprake is van overdracht bedrijf in het gehuurde
Zwaarwichtig belang is niet noodzakelijk Alleen bij zwaarwichtig belang van de huurder

Het toedoencriterium is achterhaald in het kader van faillissement van de huurder (wijziging 1 juni 2017)
Als bijvoorbeeld de huur door de curator van de huurder wordt opgezegd zijn volgens de geldende leer die door de Hoge Raad is verwoord in haar arrest van 19 april 2013 ( LJN: BY6108, Hoge Raad, 12/00081 ) de ontruimingskosten boedelschuld na opzegging van de huurovereenkomst door de curator van de failliete huurder. Dit wordt ook het “toedoencriterium” genoemd. In de kern van dit "toedoencriterium" komt het er op neer dat een vordering geldt als boedelvordering, wanneer de vordering na de faillietverklaring is ontstaan door toedoen van de curator. Met het toedoencriterium wordt dus het ontstaansmoment van de betreffende verplichting centraal gesteld. Volgens de Hoge Raad wordt de ontruimingsverplichting na een opzegging na de faillietverklaring geacht ten behoeve van de boedel te zijn verricht. De Hoge Raad komt door dit arrest terug van een eerdere uitleg van het “toedoencriterium”. De Hoge Raad had eerder in haar arrest van 18 juni 2004 ( LJN AN8170, NJ 2004/617 (Circle Plastics) ) beslist dat verplichtingen tot herstel van schade aan het gehuurde die bij het einde van de huurovereenkomst ontstaat of opeisbaar wordt ook als boedelschuld had te gelden. De Hoge Raad is nu de mening dat de verplichting op grond van artikel 7:224 BW om de schade aan het gehuurde bij het einde van de huur te herstellen dan wel te vergoeden, een uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis van de schuldenaar betreft, die bij het einde van de huur ontstaat of opeisbaar wordt. Die verbintenis is geen boedelschuld (is immers niet door toedoen van de curator ontstaan en is niet gebaseerd op de Faillissementswet), maar een vordering op de schuldenaar nu daarbij niet wordt voldaan aan de hiervoor in het onderdeel:“Wanneer is er sprake van een boedelschuld”genoemde voorwaarden voor het ontstaan van een boedelschuld.

Het gewijzigde standpunt maakt duidelijk dat slechts de kosten van ontruiming als gevolg van opzegging als boedelschuld aangemerkt dienen te worden. De Hoge Raad merkt dit nog expliciet op in rechtsoverweging 3.8 van haar bovengenoemde arrest dat op 19 april 2013 ( LJN: BY6108, Hoge Raad, 12/00081 ) is gewezen. Six Hummel is in haar noot onder dit arrest (WR 2013/66) van oordeel dat de ontruimingsplicht van een curator in een faillissement van de huurder een te betrachten zorgvuldigheid jegens de verhuurder betreft om tot verwijdering van tot de boedel behorende zaken over te gaan. Er kan volgens Six Hummel pas worden gesproken van verzuim door de curator nadat deze door de verhuurder op de hoogte is gesteld van het feit dat in het gehuurde aan de boedel toebehorende zaken zijn achtergebleven. De curator is niet van rechtswege in verzuim is. Hiermee wijkt de regeling af de regeling van oplevering van gehuurde ruimte buiten faillissement, waarbij wél van rechtswege verzuim van de huurder ontstaan als het gehuurde niet correct wordt opgeleverd. De verhuurder die tevens eigenaar van het pand is kan volgens Six Hummel ook op grond van artikel 3:296 BW vorderen dat een inbreuk op zijn eigendomsrecht, erin bestaande dat zich zaken in het gehuurde bevinden die niet van de verhuurder zijn, wordt opgeheven. Deze verhuurder staat dan ook het instrument van artikel 3:299 BW ter hand waarmee de rechter een machtiging kan worden gevraagd deze zaken uit het gehuurde te verwijderen.
In het arrest van 31 maart 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:563 ) werd (in een niet aan huur gerelateerde zaak) door de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.5 als volgt geoordeeld: "Indien de wederpartij van de failliet, zoals in het onderhavige geval, geen eigenaar is van het gebouw waarin of van het terrein waarop zich na ontbinding van de overeenkomst nog tot de boedel behorende zaken bevinden, maar zij daarvan wel een exclusief gebruiksrecht heeft, ontleent zij aan dat gebruiksrecht in beginsel evenzeer het recht om van de curator verwijdering van die zaken te verlangen. Een exclusief gebruiksrecht omvat immers doorgaans mede de bevoegdheid zich te verzetten tegen een storing in het genot van de zaak waarop het gebruiksrecht betrekking heeft (zie Parl. Gesch. Boek 5, p. 65; vgl. HR 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0480, NJ 1992/280)". De verhuurder kan op grond van deze uitspraak de curator verplichten zaken van de failliete huurder ten laste van de boedel te verwijderen.
Het toedoencriterium werd door sommige schrijvers altijd al erg academisch geacht. Mr. Borst (Mr. F.C. Borst, Tijdschrift voor huurrecht, faillissement van de huurder, WR2007, 56) was al van mening dat een opzegging na datum van faillissement door de verhuurder en de kosten van ontruiming ook ten laste van de boedel dienen te komen.

Forfaitaire vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW kan worden beperkt op basis van de redelijkheid (wijziging 28 mei 2017)
Beide huurders uit de verschillende huurregimes hebben dus recht op deze forfaitair vastgestelde vergoeding.
Dit bedrag is voor het jaar 2017 gefixeerd op € 5.910 (prijsbasis 1 maart 2017). Elk jaar op 1 maart wordt dit bedrag door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geïndexeerd.
De forfaitaire vergoeding met instandhouding van de huurovereenkomst is alleen verschuldigd als in het kader van een renovatie verhuizing noodzakelijk is geworden en er sprake is van renovatie in de vorm van sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging (zie artikel 7:220 lid 1 BW in verband met artikel 7:220 lid 2 derde zin BW ). Zie voor de hoogte van deze vergoeding over de afgelopen jaren hier .

Met betrekking tot het forfaitaire en tot de hoogte van de vergoeding is in de parlementaire geschiedenis opgemerkt dat de bedoeling daarvan is geweest de huurder zekerheid te verschaffen en de rechterlijke macht minder te belasten voor wat betreft allerlei vragen over wat een billijke vergoeding zou kunnen zijn. Maar daarnaast is in de parlementaire geschiedenis te constateren dat toekenning van een forfaitaire vergoeding ook aan bepaalde uitzonderingen onderhevig is. Het beginsel dat bij renovatie en de daaruit voortspruitende noodzaak tot verhuizen (altijd) een forfaitaire vergoeding verschuldigd is, is niet zo hard dat er geen uitzonderingen op mogelijk zijn. Als de huurder aantoonbaar veel minder kosten heeft gemaakt, dan kan de verhuurder toch een lager bedrag zijn verschuldigd. Dit was ook de uitkomst van een beslissing die door de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 4 januari 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:359) was vermeld. Ik laat de discussie of hier nu wel of niet van een renovatie sprake was in het midden. Ik beperk mij hier tot de vraag of de forfaitaire vergoeding door de verhuurder op grond van de redelijkheid kan worden beperkt. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. De huurder was hier feitelijk niet verhuisd in de zin dat sprake was van een volledig ingerichte logeerwoning. De huurder hoefde niet meer dan een aantal persoonlijke spullen mee te nemen en heeft kosteloos gebruik gemaakt van de logeerwoning. De huurder stelde dat zij (veel) kleding meegenomen had voor de drie kinderen en voor twee volwassenen, kook- en eetgerei bestaande uit pannen, borden, bestek, afwasdroogrek en dergelijke, schoonmaakartikelen en gordijnen, in verband met het ontbreken van gordijnen in de woonkamer en de keuken, en dat zij met haar gezin drie weken in de rustwoning is verbleven.
De kantonrechter zag in het onderhavige geval op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW een reden om de vergoeding op een lager bedrag vast te stellen, te weten op € 1.500.

Forfaitaire vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW niet van toepassing bij dringende werkzaamheden (wijziging 26 mei 2017)
Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. (Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7). Dit gegeven kwam duidelijk tot uitdrukking in het vonnis van de rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Roermond van 14 december 2016 ( ECLI:NL:RBLIM:2016:10744 ).
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt. Naar aanleiding van stankklachten heeft de verhuurder in 2016 werkzaamheden uitgevoerd in de door huurder gehuurde woning. Om deze stankklachten definitief op te lossen moesten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd: het verwijderen van de keukenvloer, de vloer in de gang en leidingen, het wijzigen van de riolering en het leggen van tegelvloeren en een laminaatvloer. Vast staat dat de huurder voor het uitvoeren van deze werkzaamheden niet in de woning kon blijven. Zij heeft gedurende 3 ½ week elders verbleven. De huurder stelde daarom op grond van het sociaal statuut van Wonen Zuid aanspraak op een vergoeding van € 5.882,00 te maken als tegemoetkoming in de door haar gemaakte kosten. Subsidiair vorderde zij € 5.857,00 op grond van de wettelijke regeling ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW.
In het sociaal statuut stond vermeld dat er sprake zou zijn van een vergoeding van circa € 6000 als er meerdere werkzaamheden tegelijkertijd in het gehuurde uitgevoerd zouden worden. Voor de kantonrechter was doorslaggevend dat de werkzaamheden waarover tussen partijen overeenstemming bestaat dat ze zijn uitgevoerd allen te herleiden zijn tot één probleem, namelijk geuroverlast in de woning. Om deze te bestrijden was het noodzakelijk alle oude leidingen uit de woning te verwijderen en om dat te kunnen doen moesten op diverse plekken vloeren worden verwijderd zodat men bij de leidingen kon komen. Er is dus slechts sprake van één activiteit zoals bedoeld in het sociaal statuut en daarom bestaat er geen aanspraak op de vergoeding.
Naar het oordeel van de kantonrechter kon de regeling van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW ook niet leiden tot de gewenste vergoeding. De Hoge Raad heeft in voornoemd arrest van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) duidelijk gemaakt dat een huurder recht heeft op een vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW als het gaat om de noodzaak tot verhuizen waarbij het er niet toe doet op wiens initiatief dat gebeurt. Deze wettelijke regeling voorziet enkel in een vergoeding indien de verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie. Werkzaamheden van andere aard, al dan niet dringend en hoezeer ook de noodzaak tot verhuizing tot gevolg hebbende, geven geen recht op een vergoeding op grond van deze regeling. De huurder zal dan wél recht kunnen hebben op een vergoeding artikel 7:220 lid 1 BW, maar dat is een vergoeding op grond van dringende werkzaamheden.
Om onder het begrip renovatie te vallen moet er sprake zijn van werkzaamheden die “geacht worden te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging”. Het woongenot moet dus toenemen. Het enkele opheffen van een gebrek, hoewel dat zeker het woongenot zal verbeteren, leverde naar het oordeel van de kantonrechter geen toename van het woongenot op zoals hier wordt bedoeld. Men krijgt immers niet meer woongenot, hooguit wordt men weer in de toestand gebracht die men al had voordat het gebrek ontstond.
Het moet bovendien gaan om renovatiewerkzaamheden die het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. De kantonrechter leidde hieruit af dat het niet voldoende is indien er een aantal werkzaamheden, waaronder renovatiewerkzaamheden, worden verricht als gevolg waarvan men moet verhuizen. De renovatiewerkzaamheden moeten de noodzaak tot verhuizing tot gevolg hebben gehad. Het moet dan volgens de kantonrechter ook gaan om werkzaamheden die specifiek op renovatie waren gericht.
De verhuizing had in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter plaatsgevonden om gebreken te herstellen en het feit dat er in de uitvoering ook een verbetering (betere vloeren) is gerealiseerd was slechts een bijzaak.
Als de huurder meer subsidiair en vergoeding van haar schade ex artikel 7:220 lid 1 BW zou hebben gevorderd, dan zij de huurder een schadevergoeding zijn toegekomen, mits de claim voldoende zou zijn onderbouwd.

Geen belangenafweging bij opzegging van de huurovereenkomst wegens opgebouwde achterstand tijdens WSNP (wijziging 25 mei 2017)
Het gerechtshof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:151 ) dat de huurovereenkomst zonder afweging van belangen mocht worden beëindigd op basis van Artikel 305 lid 3 FW. Alleen als er sprake zou zijn misbruik van omstandigheden op grond van artikel 3:13 BW, dan zou huurbeëindiging niet plaats kunnen vinden. Het hof was van oordeel dat hier geen sprake van was van misbruik van omstandigheden.
Deze huurder had al eerder een huurachterstand laten ontstaan. Er was al eerder een vonnis gewezen waarin ontbinding van de overeenkomst was toegewezen en ontruiming van het gehuurde was toegestaan. Dit vonnis was op 6 maart 2014 gewezen en op 31 maart 2014 was de huurder toegelaten tot de wettelijke schuldsaneringsregeling.
Tijdens de schuldsaneringsregeling was opnieuw een huurschuld ontstaan. De huurder had de huur voor april 2014 pas op 5 maart 2015 betaald. De huur voor de maand mei 2015 had de huurder in juni 2015 betaald. De huur voor de maand juli 2015 was niet tijdig betaald.
De verhuurster zag zich genoodzaakt de huurovereenkomst betreffende de woonruimte op grond van Artikel 305 lid 3 FW op te zeggen tegen 31 januari 2016. Daarbij werd medegedeeld dat verhuurster de huurster conform artikel 7:271 lid 4 BW verzocht om binnen 6 weken na heden schriftelijk aan de verhuurster kenbaar te maken of hij al dan niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst (..).
In eerste aanleg was de huurbeëindiging afgewezen op grond van een belangenafweging. De kantonrechter haalde kennelijk ook nog eens de termen opzegging en ontbinding door elkaar. De kantonrechter was immers van oordeel dat in het geval van een opzegging door de verhuurder op grond van 305 lid 3 Fw, dezelfde afwegingen een rol spelen als bij ontbinding van een huurovereenkomst wegens wanprestatie. Als er sprake is van een ontbinding van een overeenkomst, dan dient er immers geen sprake te zijn van een belangenafweging. Er moet dan alleen worden beoordeeld of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Dat geeft een andere beoordeling dan een belangenafweging.
In hoger beroep werd door het hof beoordeeld of hier door de kantonrechter terecht een belangenafweging was gemaakt. Dat was niet het geval.
Het hof schetst eerst de achtergrond van artikel 305 FW: “Dit artikel (…) geeft een bijzondere regeling voor ten tijde van de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling bestaande huurovereenkomsten, waarbij de schuldenaar huurder is. Het is ten dele ontleend aan artikel 39 Fw dat geldt voor faillissement. Anders evenwel dan in het geval van faillissement en surseance van betaling (…), is de huurprijs, die in de schuldsaneringsregeling verschuldigd is vanaf de uitspraak tot de toepassing van de regeling, géén schuld van de boedel. De schuldenaar zal die huurpenningen uit de hem gelaten niet tot de boedel behorende middelen moeten voldoen.”
Noch uit de wetsgeschiedenis van de Faillissementswet, noch uit de tekst van de Faillissementswet zelf, noch uit enige bepaling in het Burgerlijk Wetboek blijkt - anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld - dat er ruimte is voor analoge toepassing van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder a BW (en de daarop gebaseerde jurisprudentie) op een opzegging van de huur op grond van Artikel 305 lid 3 FW.
He hof achtte geen sprake van misbruik van bevoegdheid omdat de huurder na een eerder toegewezen ontruimingsvonnis nu wederom de huur niet regelmatig tijdig had betaald en bovendien een achterstand van enkele maanden laten ontstaan.

Overlast, feitelijke stoornis en een koppige huurder die het allemaal beter weet (wijziging 23 mei 2017)
In het onderdeel “overlast en feitelijke stoornis” van dit hoofdstuk heb ik al besproken dat een feitelijke stoornis in beginsel niet een gebrek is op grond waarvan een aan gebrek gerelateerde actie zoals huurvermindering gestart kan worden. Als de overlastveroorzaker huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt, kan de situatie echter anders liggen. De verhuurder kan en moet de overlastveroorzaker in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting zich te gedragen als goed huurder ( artikel 7:213 BW). Als de verhuurder geen of onvoldoende gebruik te maakt van zijn bevoegdheden tegenover de overlastveroorzaker, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en is de uitzondering van lid 3 van dat artikel dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op. Een verhuurder kan niet volstaan met het navragen of er klachten bij de politie waren binnengekomen, om vervolgens bij een ontkennend antwoord achterover te gaan leunen. De verhuurder kan van de huurder niet verwachten dat hij al het bewijs levert voor de gestelde overlast. Als er sprake is van concrete klachten van één van haar huurders heeft de verhuurder de verplichting om nader onderzoek te doen, gesprekken te voeren met de veroorzaker alsmede een poging tot bemiddeling te wagen. Een grond voor een huurprijsvermindering vervalt als het hieraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Daarvoor hoeft de overlast nog niet te zijn geëindigd; het kan voldoende kan zijn als de verhuurder voldoende actie heeft ondernomen in reactie op de overlast, bijvoorbeeld door het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlastveroorzaker, aldus het gerechtshof te 's-Gravenhage in haar arrest van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 .

In gelijke zin oordeelde ook het gerechtshof 's-Hertogenbosch in haar arrest van 14 februari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:518 . De verhuurder verweerde zich tegen de door de huurder ingestelde vordering dat er een ontruimingsprocedure tegen een vermeende overlastgever gestart moest worden als volgt. De verhuurder bracht allereerst naar voren dat de klager enige is die klaagt over de door de buurvrouw veroorzaakte geluidsoverlast. De buurvrouw ontkende overlast te veroorzaken, andere omwonenden hadden aangegeven geen overlast te ondervinden en ook de politie had nimmer de door de klager gestelde overlast geconstateerd. Er waren dus volgens de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten om met juridische maatregelen op te treden jegens de bewuste buurvrouw. In de gegeven omstandigheden zou volgens de verhuurder inschakeling van buurtbemiddeling een passende stap zijn. De klager weigerde ten onrechte daaraan mee te werken. Bij deze stand van zaken was geen sprake van een gebrek aan het gehuurde.
Naar het oordeel van het hof is er volgens artikel 7:204 lid 3 BW sprake van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Uit de parlementaire geschiedenis van deze regeling volgt dat het enkele bestaan van overlast op zichzelf geen gebrek oplevert, waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, wel een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval de mogelijkheid de overlast veroorzaker de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 onder a BW (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 6-9. Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de eerstgenoemde huurder aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft.
Volgens het hof zal in het algemeen van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. Het is niet zo dat de huurder die klaagt over overlast eerst bewijs moet leveren van de overlast in die zin dat de gestelde overlast onomstotelijk moet zijn komen vast te staan.
In het onderhavige geval is naar het oordeel van het hof niet het stadium bereikt waarin van de verhuurder mocht worden gevergd rechtsmaatregelen te nemen jegens de buurvrouw. Het hof nam daarbij in aanmerking dat de huurder slechts één schriftelijke verklaring heeft overgelegd van een bezoeker van hem, die éénmalig, op 9 maart 2012, geluidsoverlast vanuit de woning van de buurvrouw zou hebben geconstateerd. Alle andere overlastmeldingen waren uitsluitend afkomstig van de huurder zelf. Mede gelet op het feit dat de andere bewoners van het complex nimmer hebben geklaagd over door de buurvrouw veroorzaakte overlast, bij huisbezoeken aan een aantal van die bewoners evenmin bleek van klachten over overlast, de politie de gestelde overlast nimmer heeft geconstateerd en buurvrouw betwist heeft overlast te veroorzaken, mocht de verhuurder naar het oordeel van het hof als reactie op de aanhoudende klachten van de huurder vooralsnog volstaan met het voorstellen van inschakeling van buurtbemiddeling.
Verder wordt in rechtsoverweging 3.9 en 3.10 van dit arrest door het hof geoordeeld dat het uitsluiten van buurtbemiddeling door de klager een verkeerde benadering van deze kwestie was. Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat de verhuurder door het aanbieden van buurtbemiddeling de stap had gezet die in de gegeven omstandigheden aangewezen was. Omdat de huurder vervolgens weigerde om de door hem ervaren overlast met hulp van buurtbemiddeling te bespreken met de buurvrouw, waren van de verhuurder geen verdere acties te vergen.

Geen overeengekomen hoofdverblijf:verschillende benadering tusen corporatie en particuliere verhuurder (wijziging 23 mei 2017)
In dezelfde zin oordeelde ook het hof te Amsterdam in haar arrest van Amsterdam in haar arrest van 8 september 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:3717. Ook in deze zaak was er sprake van een huurder die haar sociale huurwoning niet gebruikte. De kantonrechter had de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. Het hof gaf in haar overwegingen ook weer dat er geen wettelijke verplichting is om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken. Ook als er geen contractuele verplichting bestaat om de woning als hoofdverblijf te gebruiken kan het ongebruikt laten van een sociale huurwoning lijden tot handelen door de huurder in strijd met het zich gedragen als goed huurder als vervat in artikel 7:213 BW. De huurder die een gereguleerde sociale huurwoning krijgt toebedeeld moet begrijpen dat van haar wordt verwacht dat zij de woning daadwerkelijk zou gaan bewonen en blijft bewonen. Als de huurder dit nalaat, dan houdt de huurder onvoldoende rekening met het belang van de verhuurder als vervat in de Woningwet. Dit belang houdt onder meer in: het verstrekken van betaalbare woonruimte onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Dit levert inbreuk in artikel 7:213 BW op. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.

Het argument dat een corporatie zorg dient te dragen voor een woningverdeling over de doelgroep (personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting) als bedoeld in artikel 46 van de Woningwet gaat niet op voor de particuliere verhuurders. De particuliere verhuurder die een sociale huurwoning verhuurt zonder clausule dat de huurder in het gehuurde haar hoofdverblijf dient te hebben, kan niet zonder meer om die reden ontbinding van de huurovereenkomst vorderen als de huurder het gehuurde als pied-a-terre gebruikt, en niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. In een vonnis van de rechtbank Amsterdam, kantonzaken, locatie Amsterdam, van 15 november 2016 ECLI:NL:RBAMS:2016:7606 werd de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde afgewezen. De verhuurder had aangevoerd dat de huurder te kort was geschoten in haar verplichtingen omdat zij de woning slechts sporadisch gebruikte als pied-a-terre, en niet haar hoofdverblijf in de woning had. De verhuurder had verder gesteld dat het gebruik van de woning als pied-a-terre in strijd was met de verplichtingen van de huurder op grond van artikel 7:213 BW omdat dergelijk gebruik van een schaarse sociale huurwoning strijdig is met het maatschappelijk belang bij een rechtvaardige verdeling van die woningen.
De rechter kon de verhuurder niet volgen en oordeelde dat als het gebruik van de woning als pied-a-terre in strijd is met publiekrechtelijke voorschriften van de gemeente Amsterdam, het aan de gemeente is om tot handhaving van die voorschriften over te gaan.
Verder oordeelde de rechter dat het gebruik door de huurder van de woning als pied-a-terre, terwijl zij elders haar hoofdverblijf heeft, niet in strijd is met hetgeen tussen partijen is overeengekomen en in dit geval evenmin in strijd is met de verplichtingen van de huurder op grond van artikel 7:213 BW. De vorderingen van de verhuurder, gericht op beëindiging van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende vordering tot vergoeding van de kosten van het onderzoeken na de handel en wandel van de huurder waren niet toewijsbaar.
Ik ga ervan uit dat de verhuurder na beëindiging van de huurovereenkomst met deze huurder, de woning voor verhuring in het geliberaliseerde segment zou gaan verhuren. Het argument van de verhuurder betreffende het maatschappelijk belang komt naar mijn idee schijnheilig over. Het maatschappelijke belang speelt meer bij de woningcorporaties die op grond van de Woningwet een eerlijke woningverdeling ten behoeve van haar doelgroep heeft. Dit speelt niet voor particuliere verhuurders.

Servicekosten bij geliberaliseerde woonruimte (wijziging 23 mei 2017)
Voor deze huurovereenkomsten geldt geen uitgebreide wettelijke bescherming, noch in het kader van huurprijsverhoging, noch in het kader van het beleid over de door de verhuurder in rekening te brengen geleverde zaken en diensten zoals die voor niet-geliberaliseerde woonruimte geldt.
Artikel 7:247 BW vermeldt immers dat voor geliberaliseerde huurovereenkomsten in het kader van het servicekostenbeleid slechts de artikelen 7:259 BW (termijn verstrekken eindafrekening door de verhuurder) en 7:261 lid 1 BW (tijdstip verhoging voorschot geleverde zaken en diensten) van toepassing zijn. Voor huurders van geliberaliseerde woonruimte geldt dat bij geschillen over geleverde warmte de huurder en de verhuurder een geschil voor kunnen leggen aan de Geschillencommissie Energie. Dit is alleen mogelijk als de leverancier van warmte is geregistreerd bij de overkoepelende organisaties van de energiebedrijven, de Vereniging Energie-Nederland of Netbeheer Nederland of bij de SGC (Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken). Als de leverancier niet bij de overkoepelende organisaties van de energiebedrijven, de Vereniging Energie-Nederland of Netbeheer Nederland of bij de SGC voor de behandeling van geschillen is geregistreerd, dan kan de huurder niet bij deze geschillencommissie terecht. De huurders moeten zich dan tot de rechter wenden. Desondanks is dit een verbetering van de positie van de huurder van geliberaliseerde woonruimte. Deze huurder diende zich immers voor beslechting van geschillen over de levering van warmte door collectieve installaties altijd tot de rechter te wenden. De gang naar de rechter is kostbaar, omdat de huurder doorgaans een deskundige in moet schakelen om zich te laten informeren wegens de ingewikkelde processuele aspecten van een procedure voor de rechter.

Partijen die bij een huurovereenkomst van geliberaliseerde woonruimte zijn betrokken kunnen voor een afrekening van servicekosten (gas, water, licht, meubilair, etc.) slechts terugvallen op de regeling van 7:259 BW dat een redelijke vergoeding voor servicekosten beoogt te geven en artikel 6:248 BW dat kan dienen als beperkende factor van de redelijkheid en billijkheid.
Het gerechtshof Amsterdam gaat in haar arrest van 9 mei 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:1761) op basis van 7:259 lid 1 BW uit van een redelijk bedrag voor servicekosten die partijen kunnen overeengekomen. Dit bedrag zal redelijk moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden. De stelplicht en de bewijslast dat de overeengekomen servicekosten niet redelijk zijn berusten krachtens de hoofdregel van artikel 150 RV bij de huurder. Het hof maakt ook onderscheid tussen de berekening van servicekosten ten behoeven van niet-geliberaliseerde woonruimte en van geliberaliseerde woonruimte. De beoordeling ten behoeve van a href="index.php?page=begrippenlijst.php#nietgeliberaliseerdewoonruimte">niet-geliberaliseerde woonruimte vindt plaats aan de hand van het in 7:260 lid 3 BW bedoelde, door de verhuurder ingevulde, formulier. “Wanneer de verhuurder de servicekosten niet onderbouwt volgens het bij ministeriële regeling voor te schrijven overzicht, zal de huurcommissie een bedrag vaststellen voor de betreffende post dat overeenkomt met de kosten die daarvoor als minimaal redelijk te achten zijn. Deze bedragen zullen eveneens bij ministeriële regeling worden vastgesteld” (MvT p. 8, kamerstukken 33689). Deze regeling ontbreekt bij geliberaliseerde woonruimte.
Aangezien de verhuurder op basis van bepaalde rapporten op een lager bedrag aan servicekosten was uitgekomen over de periode waarover een oordeel was gevraagd, werd het verschil tussen de betaalde voorschotten en het uiteindelijk door de verhuurder berekende bedrag toegewezen. Het door de kantonrechter in eerste aanleg ingenomen standpunt "dat bij geliberaliseerde huurovereenkomsten, waar contractsvrijheid voorop staat, niet snel geoordeeld moet worden dat een overeengekomen bedrag aan servicekosten niet redelijk is", werd hiermee gelukkig naar de vuilnisbak verwezen. Het begrijp niet hoe een rechter tot een dergelijk onzinnig oordeel kan komen. Het vaststellen van het voorschotbedrag aan servicekosten is immers iets anders dan het vaststellen van een huurprijs. Zoals het hof heeft overwogen dienen de servicekosten immers in redelijke verhouding staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden.

Huurderving na burgemeestersluiting (wijziging 19 mei 2017)
In het vonnis van de rechtbank Limburg van 17 mei 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2017:4496 ) werd onder meer een vergoeding van schade besproken na een burgermeestersluiting na het ontdekken van 142 hennepplanten. Ik ga hier alleen in op het aspect van huurderving.
De huurder die in zijn sociale huurwoning 142 hennepplanten had gekweekt, werd geconfronteerd met een sluiting van de woning door de burgemeester ex artikel 13b Opiumwet. De huurder had de overeenkomst in overleg met de huurder opgezegd.
Bij besluit van 25 november 2014 had de burgermeester van de gemeente Venlo op grond van artikel 13b Opiumwet de woning gelegen van de huurder voor de duur van 1 jaar gesloten.
Bij besluit van 17 juli 2015 had de burgemeester, naar aanleiding van het verzoek van de verhuurder tot opheffing van de sluiting, de woning met onmiddellijke ingang weer ter beschikking aan de verhuurder ter beschikking gesteld.
Met ingang van 15 augustus 2016 werd de woning verhuurd aan een nieuwe huurder.
De verhuurder stelde zich op het standpunt dat zij door de sluiting van de woning huurderving heeft geleden over de periode van 15 november 2014 tot en met juli 2015 voor een totaalbedrag van € 6.987,78. Het betreft de periode van 8½ maand gedurende welke het pand niet is verhuurd. De kantonrechter is van oordeel dat de huurderving die de verhuurder heeft geleden, eveneens kan worden herleid tot het exploiteren van de hennepkwekerij door de huurder. Dat wordt echter anders vanaf het moment dat een verzoek tot het weer mogen gebruiken van de woning aan de burgemeester van de Gemeente V zou zijn ingewilligd, als het was gedaan. Eventuele langere leegstand is vanaf dat moment het gevolg van de huurmarkt en niet van de gedwongen sluiting en dient dus niet langer voor rekening van gedaagde te komen.
De kantonrechter overwoog ten aanzien van de schadeclaim voor wat betreft de huurderving als volgt. Op grond van de informatie van de gemeente waarin het gehuurde gelegen ligt komt een verzoek tot opheffing van de sluiting van een pand na een termijn van 6 maanden voor heroverweging in aanmerking. De kantonrechter heeft geen reden om aan te nemen dat een dergelijk verzoek van deze verhuurder dan zou zijn afgewezen. Daarbij betrekt de kantonrechter het gegeven dat het hier om sociale woningbouw - waaraan doorgaans een tekort bestaat - handelde, het om een bonafide verhuurder gaat en het feit dat in gevallen als het onderhavige door een groot aantal gemeentes een sluitingstermijn van 3 maanden wordt gehanteerd, welke termijn dan al is verdubbeld. In deze omstandigheid zag de kantonrechter aanleiding om de vordering van eiseres te beperken tot 6 maanden huur.
Uit het vonnis is niet te herleiden welke grondslag de schadevergoeding is toegewezen. De schadevergoeding kan niet zijn gewezen op basis van artikel 6:265 BW e.v.. De huurovereenkomst is immers niet ontbonden. Ik ga ervan uit dat de verhuurder de vergoeding van schade heeft gebaseerd op artikel 6:74 BW..

Afwijkende bedingen ex artikel 7:291 BW en de huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW (wijziging 18 mei 2017)
De casus die tot dit arrest heeft geleid ging over een in de algemene voorwaarden weergeven afwijking van de (semi)-dwingend rechtelijke regel als verwoord in artikel 7:304 BW (de benoeming van een deskundige in verband met wijziging van de huurprijs van gehuurde winkelbedrijfsruimte). Volgens de algemene voorwaarden diende de huurprijs te worden bepaald door drie deskundigen als partijen geen overeenstemming over een huurprijs hebben bereikt. Deze bepaling wijkt significant af van de wettelijke regeling. De wettelijke regeling verlangt slechts aanwijzing door één deskundige op verzoek van de meest gerede partij als partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over benoeming van een deskundigen.

De kantonrechter te Amsterdam wees het verzoek van de huurder tot benoeming van een deskundige toe. De kantonrechter oordeelde onder meer dat het hier bedoelde beding van de algemene bepalingen op verzoek van de huurder kan worden vernietigd, omdat daarin ten nadele van de huurder van artikel 7:303 BW wordt afgeweken. De kantonrechter nam het verzoek tot goedkeuring van de verhuurder wel in behandeling, maar wees dit af op de enkele grond dat het beding de rechten van de huurder wezenlijk aantast. In hoger beroep bekrachtigde het hof Amsterdam de beschikking van de kantonrechter. Het hof bevestigde het oordeel van de kantonrechter omtrent de vernietigbaarheid van het betreffende afwijkende beding van de algemene bepalingen. Met betrekking tot het tegenverzoek van de verhuurder overwoog het hof dat onder de omstandigheid dat de huurder (terecht) de vernietigbaarheid van het beding heeft ingeroepen de verhuurder niet alsnog goedkeuring van het beding kan vragen.

De Hoge Raad was het met het standpunt van het hof niet eens. De Hoge Raad beargumenteert in haar arrest van 3 april 2015 ( ECLI:NL:PHR:2015:2) dat de wet geen tijdstip noemt waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. Een partij, dat zal doorgaans de verhuurder zijn, zal daarom volgens de Hoge Raad, nu de wet niet anders bepaalt en er ook anderszins geen grond is die zich daartegen verzet, ook na ingang van de huur en na vernietiging van dit beding dat verzoek kunnen doen.

De Hoge Raad baseert haar standpunt onder meer op de wetshistorie. De regeling die vóór artikel 7:291 BW van toepassing was (artikel 7A:1629 (oud) BW verklaarde een van de wet afwijkend beding nietig totdat goedkeuring daarvoor was verkregen. De nietigheid van het beding stond het verlenen van goedkeuring niet in de weg.
Afwijking van de wettelijke regels (voor zover deze (semi)-dwingende zijn voorgeschreven) brengt ex artikel 7:291 BW de mogelijkheid tot vernietiging van deze bepaling met zich mee. Indien een bepaling is vernietigd, dan kan nog goedkeuring worden verkregen. De situatie is dan immers hetzelfde als die was volgens het oude recht. Door goedkeuring te verlenen krijgt dit beding alsnog rechtskracht. De bevoegdheid om dit verzoek te doen is dus niet aan verjaring onderhevig. Een beroep op vernietiging van een bepaling van de overeenkomst, die strijdig is met de wet moet echter wel binnen drie jaar worden gedaan nadat de mogelijkheid van vernietiging de partij die zich op de vernietiging van het beding wenst te beroepen ten diensten is komen te staan. Ik ga hier in het onderdeel: "De vernietiging van rechtshandelingen" uitgebreid op in. Volgens mr. J.P. Heering (WR 2016/1) kan hier worden gesproken van een ‘termijndiscriminatie ten nadele van de huurder’.

Ik vind het jammer dat de Hoge Raad artikel 7:301 lid 3 BW niet in deze redenering heeft betrokken nu daar wel uitdrukkelijk wordt gesproken van het verzoek om toestemming van afwijkende bedingen voordat een andere huurovereenkomst is aangevangen.

Afwijkend standpunt Hoge Raad
De verhuurder had kennelijk geen beroep gedaan op verjaring van het actieve beroep op vernietiging van deze bepaling.
Op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW moet de partij die actief beroep op vernietiging van deze bepaling wenst te doen dit beroep immers binnen drie jaar instellen nadat dit beroep de partij ten dienste is komen te staan. Dit beroep was vermoedelijk wel gehonoreerd. Het in deze zaak ging om professionele partijen, zijnde een ervaren zakenman en een hotelier die precies wisten welke positie zij innamen jegens elkaar. Er valt dus veel voor te zeggen dat de verjaringstermijn is gelopen vanaf aanvang van de huurovereenkomst. Ik laat punt over de actieve verjaring voor deze kwestie rusten. Het gaat hier met name over de vraag of een partij na het sluiten van een huurovereenkomst de rechter alsnog kan vragen in te stemmen met een van de wet afwijkende regeling, ook als deze bepaling in conventie is vernietigd. Voor meer informatie over vernietiging van bepalingen in strijd met een wettelijke regelingen verwijs ik naar het onderdeel “Vernietigbare rechtshandelingen” in dit hoofdstuk.

De Hoge Raad gaf in het bovengenoemde arrest aan dat de goedkeuring van een afwijkend beding zoals hier bedoeld alsnog kon worden gevraagd als dit beding door de huurder is vernietigd. Goedkeuring kan daarom ook nog in reconventie door de verhuurder worden gevraagd. Dit is ook mogelijk als in conventie het afwijkende beding door de door de huurder is vernietigd. Het hof te Amsterdam was eerder van mening dat de verhuurder alleen toestemming aan de rechter van een afwijkend beding kon vragen als de bepaling nog niet door de huurder was vernietigd. De Hoge Raad gaf als “gunstige” bijkomstigheid aan dat door deze handelwijze het aantal procedures beperkt zou kunnen worden. Ik heb hierbij enerzijds het gevoel dat een element van bezuiniging, dan wel en vermindering van de belasting van de rechtspraak als motief dient. Anderzijds heb ik er wel voldoende vertrouwen in de Hoge Raad als onafhankelijke instantie, die los van de politiek functioneert. De politiek wenst de procedures aanzienlijk te verminderen. Dit blijkt bijvoorbeeld ook uit de verminderde mogelijk van huurders van sociale woonruimte om via de Huurcommissie de hoogte van voorschotbedragen te kunnen toetsen. Volgens de Hoge Raad wordt hiermee immers voorkomen dat er steeds vooraf toestemming aan de rechter wordt gevraagd, dus ook indien de houding van de huurder daartoe geen enkele aanleiding geeft. Een onnodig beroep op de rechter, met de daaraan verbonden bezwaren, wordt daardoor voorkomen.

De procureur-generaal mr M.H. Wissink zag in zijn conclusie bij dit arrest ( ECLI:NL:HR:2015:823 ) ook geen termijn aanwezig waarbinnen een partij goedkeuring van een afwijkend beding moet vragen. Dit beding kan dus ook na het sluiten van de overeenkomst worden gevraagd. Partijen doen er natuurlijk niet verstandig aan dit verzoek alsnog in een conflictsituatie aan te vragen. De partij die belang heeft bij een afwijkend beding wenst natuurlijk niet aan een huurder gebonden te zijn als het afwijkend beding wordt afgewezen. Dit is natuurlijk wel het geval als de huurovereenkomst tot stand is gekomen met een van de wet afwijkend beding en de huurder beroep op vernietiging van dit beding doet wegens strijdig met de wettelijke regeling. Als de rechter dit beroep op vernietiging van deze bepaling toewijst, dan is het niet zeker dat de rechter daarna alsnog de door de verhuurder afwijkende regeling alsnog toestaat. Als de rechter een verzoek tot een afwijkende regeling afwijst, dan zit de verhuurder alsnog aan een huurcontract vast, zonder de bedingen die partijen in afwijking van de wettelijke regeling eerst overeen waren gekomen. In dit verband is het niet goed te vatten dat de Hoge Raad een opmerking maakt over een vermindering van procedures, terwijl de verhuurder aan kan lopen tegen een mogelijkheid van vernietiging van de overeengekomen bepalingen door de huurder, terwijl het helemaal niet zeker is dat van de wet afwijkende bepalingen alsnog goedgekeurd worden. In de uitspraken hierover die ik onderstaand heb weergeven blijkt immers dat veel verzoeken worden afgewezen.

De procureur-generaal geeft een afwijkend advies
Mr Wissink gaat er in zijn conclusie van uit dat de regeling in de algemene voorwaarden vernietigd kon worden, omdat de regeling over aanwijzing van een deskundige in de huurovereenkomst tijdrovender en kostbaarder is dan de wettelijke regeling. Deze regeling is nadeliger voor de huurder dan de wettelijke regeling. Mr. Wissink gaat ervan uit dat de huurder terecht de nietigheid van het beding heeft kunnen inroepen nu partijen geen goedkeuring van het afwijkende beding hebben gevraagd voor het van toepassing verklaren van dit beding.

Een kantonrechter heeft in een grijs verleden (Ktr. Alkmaar 8 april 1975, ECLI:NL:KTGALK:1975:AI6485, Prg 1975/1015) beslist dat een afwijkende regeling slechts overeengekomen kon worden als deze regeling voorafgaande aan de overeenkomst was overeengekomen. In de noot bij deze uitspraak geeft Meijer aan dat met schrapping van het oorspronkelijke lid 3 het huidige artikel 7:291 lid 3 BW regeling de mededeling vergezeld ging dat ieder nog altijd goedkeuring van de afspraak kan vragen tegen een onwillig geworden wederpartij. Over de mogelijkheid om de goedkeuringsfaciliteit in conflictsituaties te hanteren, wordt dus verschillend gedacht.

Mr. Wissink is in alinea 2.9.1 van zijn conclusie van mening dat de parlementaire geschiedenis geen aanknopingspunt biedt om aan te nemen dat de wetgever toepassing van de goedkeuringsfaciliteit in conflictsituaties voor ogen heeft gehad. Een afwijking van de wettelijke regels zoals hier besproken veronderstelt wilsovereenstemming dienaangaande tussen beide partijen (huurder en verhuurder). Als partijen een gezamenlijk verzoek indienen, bestaat er geen verschil van mening tussen partijen over de wenselijkheid van toepasselijkheid van een afwijkend beding. Volgens artikel 7:291 lid 3 BW kan ieder van de partijen een verzoek indienen. Er is in het verleden ook beslist dat goedkeuring van een afwijkend beding alleen kan worden verzocht als beide partijen het over het beding eens zijn. Zonder overeenstemming over dit beding door beide partijen werd geen toestemming door de rechter mogelijk geacht Noot 31. Ook dit ligt nu anders door deze uitspraak.

Er wordt ook ingegaan op het verschil tussen buitengerechtelijke vernietiging en gerechtelijke vernietiging. Bij een buitengerechtelijke vernietiging kan het rechtsgevolg direct ingaan. Een gerechtelijke beschikking waarin een beroep in rechte op vernietiging op de voet van artikel 7:291 lid 1 en 2 BW is aanvaard, heeft een constitutief karakter dat met zich brengt dat de nieuwe rechtstoestand (nietigheid van het afwijkend beding) pas intreedt bij het in kracht van gewijsde gaan van de beschikking. Dit is natuurlijk anders als de rechter declaratoir oordeelt dat een partij terecht (buiten rechte) de vernietigbaarheid van het beding in heeft geroepen. Het lijkt dan wel mogelijk dat de verhuurder alsnog om goedkeuring van het afwijkende beding verzoekt, doch de kans op toewijzing is dan natuurlijk niet groot.

Mr. Wissink is van mening dat de rechter een afwijkend beding niet kan vernietigen als er een goedkeuringsverzoek ex artikel 7:291 lid 3 BW is gedaan. In alinea 2.19 van zijn conclusie vermeldt Wissink dat het in lijn met de bescherming is die artikel 7:291 BW aan de huurder biedt, dat deze zich op de vernietigbaarheid van een beding kan beroepen en dat dit een goedkeuringsverzoek van de verhuurder in de wielen rijdt. De Hoge raad is echter een andere mening toegedaan. Boven is al vermeld dat de Hoge Raad met inachtneming van de wetsgeschiedenis heeft onderbouwd dat na vernietiging van een bepaling alsnog toestemming kan worden verleend voor een afwijkend beding

De verhuurder heeft vervolgens de procedure bij verzoekschrift na cassatie en verwijzing, ingekomen bij de griffie van het hof op 19 februari 2016, aanhangig gemaakt bij het Gerechtshof Den Haag. de verhuurder heeft het hof onder meer verzocht om het beding van artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen goed te keuren ex artikel 7:291 lid 3 BW en de huurder niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek. De huurder heeft dit standpunt bestreden.
Bij beschikking van 12 juli 2016 heeft het hof de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof overweegt dat na cassatie en verwijzing enkel nog het verzoek van de verhuurder tot goedkeuring van artikel 9.2 Algemene Bepalingen aan de orde is en dat deze goedkeuring uitsluitend wordt gegeven indien het beding de rechten die die de huurder aan afdeling 7.4.6 BW ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft (rov. 2.7).
Mr Wissink geeft in zijn conclusie van 10 maart 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:183) weer dat op grond van artikel 7:291 lid 3 BW twee goedkeuringsgronden geformuleerd dient te worden. Uitgangspunt dient te zijn dat de rechter alleen goedkeuring geeft indien de dwingendrechtelijke bescherming van afdeling 7.4.6 “niet in haar wezen wordt aangetast” Inzet van de discussie is of aan de goedkeuringsgronden is voldaan. De rechter kan het verzoek tot goedkeuring van het beding reeds toewijzen indien hij van oordeel is dat één van beide gronden (niet wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder; de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder is zodanig dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft) opgaat (in zoverre is het of-of). De rechter kan verzoek slechts afwijzen indien hij van oordeel is dat geen van beide gronden opgaat (in zoverre is het en-en). Bij de beoordeling of aan de gronden is voldaan, dienen alle omstandigheden van het geval een rol te kunnen spelen. Daartoe zouden de beide gronden in onderling verband toegepast moeten kunnen worden.
Of aan die bescherming niet daadwerkelijk behoefte bestaat, is mede afhankelijk van de verhouding tussen huurder en verhuurder. De feitenrechtspraak laat voorts een breed beeld zien van omstandigheden die in aanmerking worden genomen bij deze beoordeling. Zo is onder meer relevant geoordeeld het aantal vestigingen waarin de huurder zijn onderneming drijft, de mate waarin de huurder voor zijn bedrijfsactiviteit in overwegende mate afhankelijk is van de huurovereenkomst, de leeftijd en ervaring van de huurder, of de huurder is bijgestaan door een professioneel (juridisch) adviseur en de deskundigheid van de huurder op het gebied van de huur en verhuur van bedrijfsruimten. Dat het hof zijn oordeel over de maatschappelijke positie van de huurder mede heeft gegrond op het feit dat de verhuurder eigenaar en verhuurder is van 50 panden in Amsterdam terwijl de huurder slechts één huurovereenkomst (met huurder]) heeft gesloten en de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen juridische bijstand had, getuigde in het licht van het voorgaande niet van een onjuiste rechtsopvatting. De vraag of de bewuste bepaling een ‘wezenlijke aantasting’ oplevert, moet worden beantwoord aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval en kan daarom in cassatie slechts beperkt worden getoetst. Het is dus van belang dat de onderbouwing van het wezenlijk aantasten van de positie van de huurder in een eerder stadium in deze procedure wordt onderbouwd.
Mr Wissink achtte het door het hof ingenomen standpunt voldoende gemotiveerd, zodat een bezwaar tegen de motivering niet tot cassatie kon leiden.

Conclusie
Het lijkt mij voor de verhuurder meer zekerheid geven om de rechter goedkeuring te vragen voor afwijkende bedingen in de huurovereenkomst. De huurder kan immers de bepalingen die van de wettelijke regeling afwijken actief vernietigen binnen drie jaar nadat de mogelijkheid tot vernietiging ten dienste is komen te staan. Dit speelt nu vooral voor wat betreft de actie tot huurverlaging. In de ROZ-bepalingen is een van de wet afwijkende regeling opgenomen. De huurder die terug wenst te vallen op de wettelijke regeling ex artikel 7:304 BW zal dus rekening dienen te houden met de verjaringstermijn van drie jaar vanaf het moment dat de mogelijkheid van vernietiging hem ten dienste is komen te staan.

De huurder kan altijd als verwerende partij een beroep op vernietiging van bepalingen doen, die afwijken van de semi-dwingende regels die in de wet staan opgenomen. Mocht de huurder met succes een beroep op vernietiging van een bepaling in de algemene bepalingen hebben gedaan, dan kan de verhuurder de rechter verzoeken een afwijkend beding alsnog goed te keuren. Gezien de uitspraken die ik onderstaand heb weergeven, wordt een dergelijk verzoek door de rechter regelmatig afgewezen.

Huurbeëindiging op grond van de Leegstandwet; onderscheid te koop staande woning en woning bedoeld voor renovatie (wijziging 11 mei 2017)
Aangezien artikel 7:271 leden 1 en 2 BW vanaf 1 juli 2016 van toepassing zijn, eindigt de overeenkomst weliswaar van rechtswege, doch dan moet er wel een mededeling worden gedaan dat het gehuurde ontruimd dient te worden. Deze mededeling moet tenminste drie maanden voor het einde van overeenkomst en uiterlijk één maand voor het einde van de overeenkomst worden gedaan. Deze overeenkomsten kunnen maximaal voor de duur van twee jaren worden gesloten. Als de vergunning haar geldigheid verliest eindigt de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet van rechtswege, doch wordt deze overeenkomst bij gebreke van een opzegging omgezet in een reguliere huurovereenkomst als de overeenkomst langer dan één jaar heeft geduurd en de huurder na verstrijking van deze termijnen met toestemming van de verhuurder gebruik van het gehuurde blijft maken en de vergunningsduur tevens is verstreken. Vóór de laatste wetswijziging gold dat de huurovereenkomst altijd opgezegd diende te worden, omdat opzegging van huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte altijd opgezegd diende te worden, omdat artikel 7:228 lid 1 BW was uitgesloten. Dat lijkt nu dus anders voor huurovereenkomsten ten behoeve van woonruimte met een huurperiode, die maximaal twee jaren luiden, waarvoor artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing is verklaard. Gezien het feit dat artikel 7:271 lid 1 BW niet is uitgesloten, doch artikel 16 Leegstandwet toch vermeldt dat de huurovereenkomst, ook die met een overeengekomen huurperiode van minder dan twee jaar moet worden opgezegd, adviseer ik deze regeling zekerheidshalve te volgen en de overeenkomst toch op te zeggen, ook als de huurperiode niet langer dan twee jaar duurt.
Dat de opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:274 BW in de opzegging niet genoemd hoeven te worden scheen en huurder te vergeten, waarvan de huur werd opgezegd wegens woonfraude. Deze opzegging werd door de huurder aangevochten. De huurder was ven oordeel dat er sprake was van misbruik van recht omdat de huurovereenkomst uitsluitend is opgezegd vanwege een onjuist vermoeden van woonfraude en er geen enkel bezwaar bestaat tegen voortzetting van de huurovereenkomst tot de einddatum van de vergunning op grond waarvan tijdelijk mag worden verhuurd. Het hof te Amsterdam stelde in haar arrest van 28 maart 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:1061) de verhuurder in het gelijk.
In deze kwestie maakte de kantonrechter en het hof een vergissing. Zowel de kantonrechter als het hof gingen er kennelijk vanuit dat artikel 16 lid 2 Leegstandwet op deze situatie van toepassing was. Dat blijkt uit rechtsoverweging 3.3 uit dit arrest. Deze benadering is onjuist. Het ging hier immers niet om verhuring ex artikel 15 lid 1 sub b Leegstandwet (verhuur van een te koop staande woning), maar om verhuring ex artikel 15 lid 1 sub c BW (verhuur van een woning bestemd voor afbraak of voor vernieuwbouw). Op deze verhuring van een woning bestemd voor afbraak of voor vernieuwbouw is ex artikel 15 lid 1 sub c Leegstandwet van toepassing. Artikel 16 lid 2 Leegstandwet is hier niet van toepassing. Op onderhavige verhuring gelden de afwijkende regels van artikel 15 lid 1 Leegstandwet . Voor het overige blijft artikel 232 en titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
Voor deze zaak maakt deze onjuiste benadering geen verschil. Op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet is voor een opzegging op grond van de Leegstandwet niet nodig om opzeggingsgronden te vermelden. In artikel 15 lid 1 Leegstandwet staat immers dat onder meer artikel 7:271 leden 4 tot en met 8 BW buiten toepassing blijven. Net zoals bij te koop staande huurwoningen is het bij woningen die in het kader van renovatie worden verhuurd in het kader van de Leegstandwet niet nodig een grond van opzeggingsgrond te noemen bij huurbeëindiging. Alleen als de verhuurder geen redelijk belang bij een opzegging heeft, dan zou de opzegging geen effect hebben volgens de algemene regel "geen belang geen actie". De stelling van de huurder dat de huurovereenkomst niet beëindigd mocht worden wegens een andere opzeggingsgrond dan renovatie miste dus wettelijke grondslag. De verhuurder had een redelijk belang nu de huurder werd verdacht van woonfraude en de huurder de door verhuurder gestelde woonfraude onvoldoende (gemotiveerd) had weersproken.

Voortgezet gebruik van het gehuurde na ontruimingsvonnis (wijziging 11 mei 2017)
Als de verhuurder een ontruimingsvonnis heeft gekregen, dan verliest dit ontruimingsvonnis volgens de rechtbank, kantonzaken 's-Hertogenbosch, van 16 maart 2011 ( ECLI:NL:RBSHE:2011:BP8058 ) haar kracht indien de huurder volledig heeft betaald en de verhuurder om die reden van ontruiming heeft afgezien. Als er na verkrijging van een vonnis een betalingsregeling met een huurder is gesloten onder voorwaarde dat de ontruiming alsnog plaats zou vinden bij het niet nakomen van de betalingsregeling, dan is de verhuurder na verloop van enige jaren na het wijzen van het vonnis nog steeds bevoegd de ontruiming te starten als de huurder zijn betalingsverplichting niet goed nakomt. Deze situatie deed zich voor deze uitspraak. De verhuurder stelde huurder in de gelegenheid de betalingsachterstand zoals vermeld in dit vonnis te voldoen voor een bepaalde datum waarna geen ontruiming zou volgen. Huurder betaalde binnen deze termijn. Er werd niet ontruimd. Enige tijd later ontstond er weer een huurachterstand en ging de verhuurder over tot de executie van het (eerdere) ontruimingsvonnis. De kantonrechter oordeelde dat het ontruimingsvonnis niet meer regelmatig jegens huurder ten uitvoer gelegd kon worden, aangezien de grond waarop het bevel tot ontruiming rustte (de ten tijde van het vonnis bestaande huurschuld) was komen te vervallen. Indien de huurder volledig heeft betaald en de verhuurder om die reden van ontruiming heeft afgezien, heeft het ontruimingsvonnis zijn kracht verloren. De kantonrechter was ten overvloede van oordeel dat dit wellicht anders kunnen zijn indien de verhuurder een uitdrukkelijk voorbehoud had gemaakt voor het geval na betaling van de achterstand weer een nieuwe huurachterstand zou ontstaan, doch een dergelijk voorbehoud was niet gemaakt.

De rechtbank te Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht was in haar vonnis van 16 januari 2017 ( ECLI:NL:RBLIM:2017:432) van oordeel dat er niet sprake was van verjaring van de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van het vonnis. Er was verder ook door de huurder niets aangevoerd dat de conclusie kon rechtvaardigen dat deze er redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat de verhuurder het vonnis niet meer ten uitvoer zou leggen. De huurder kon daarom op basis van dit vonnis alsnog worden ontruimd.
In het verleden is door de rechtbank te Rotterdam middels vonnis van 26 augustus 2004 (Kantonrechter Rotterdam, 26-08-2004, ECLI:NL:RBROT:2004:AT4127, WR 2005,33) een zelfde oordeel gegeven. In deze zaak mocht de verhuurder de huurder na verstrijken van een periode van vier jaar na verkrijging van een ontruimingsvonnis alsnog ontruimen. Met de verhuurder waren meerdere betalingsregelingen getroffen telkens onder de voorwaarde dat ontruiming alsnog plaats zou kunnen vinden op basis van het eerder gewezen vonnis door de kantonrechter, als de huurder de betalingsregeling op enig moment niet na zou komen. Nadat de huurder de betalingsregeling enige keren had geschonden en deze toch weer onder dezelfde condities werd hervat, besloot de verhuurder toch tot ontruiming over te gaan nadat de huurder de betalingsregeling een ander maal niet was nagekomen en de uit het vonnis van 24 februari 1999 voortvloeiende huurschuld nog niet geheel was afgelost. Tegen deze achtergrond kon door de rechtbank niet worden aangenomen dat de verhuurder afstand had gedaan van haar recht om over te gaan tot tenuitvoerlegging van het op 24 februari 1999 gewezen vonnis of dat het recht van de verhuurder om tot executie van het vonnis over te gaan om een andere reden was vervallen. Evenmin kon gezegd worden dat de verhuurder door die tenuitvoerlegging misbruik had gemaakt van haar bevoegdheid om tot executie over te gaan. De rechter was van oordeel dat na het ontbindingsvonnis de huurder in de woning werd gedoogd onder de voorwaarde dat de huurschuld afgelost zou worden. De lopende huur werd aangemerkt als een schadebedrag ter hoogte van de huur. Onder deze omstandigheden werd door de rechter aangenomen dat er pas over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst gepraat zou worden als de huurder zijn verplichtingen uit het vonnis voldaan zou hebben. De huurder kreeg dus een voorwaardelijk recht op totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst nadat de voorwaarden waren vervuld waaronder deze betalingsregeling was gesloten. Een dergelijke constructie was ook al bepleit door advocaat-generaal Franx in zijn conclusie ten behoeve van een arrest van de Hoge Raad van 7 november 1980, NJ 1981, 295 (Buntix/Bijkerk).
Als er later weer een huurachterstand ontstaat dan mag de verhuurder dit vonnis niet meer gebruiken om het gehuurde te ontruimen. De huurder mag er volgens de rechtbank, sector kanton ’s-Hertogenbosch, gerechtvaardigd op vertrouwen, dat de verhuurder niet meer tot ontruiming op grond van het vonnis over gaat als de verhuurder wél heeft aangedrongen op betaling van de huur, maar niet op ontruiming van het gehuurde. Indien de verhuurder een uitdrukkelijk voorbehoud had gemaakt voor het geval na betaling van de achterstand weer een nieuwe huurachterstand zou ontstaan, dan had dit wellicht volgens de kantonrechter anders kunnen zijn doch een dergelijk voorbehoud was hier niet gemaakt.

Het valt te verdedigen dat de verhuurder aan het continueren van het gebruik van het gehuurde de voorwaarden van het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst kan stellen en het betalen van de huurachterstand. Als de huurder met toestemming van de verhuurder in het gehuurde verblijft, dan kan er vanaf het moment dat de overeenkomst is ontbonden, maar het gebruik van het gehuurde met toestemming van de verhuurder is voortgezet, sprake zijn van een nieuwe huurovereenkomst. Deze overeenkomst die aan het gebruik van het gehuurde ten grondslag ligt voldoet immers aan de gestelde eisen van een huurovereenkomst, die zijn vastgelegd in artikel 7:201 BW. Hiervan is in ieder geval sprake als er aan het verdere gebruik van het gehuurde geen voorwaarden zijn gesteld. De verhuurder die zijn aanspraak op de mogelijkheid van ontruiming van het gehuurde wil blijven houden moet dus aan dit verdere gebruik voorwaarden stellen.
Uit artikel 7:230 BW kan worden begrepen dat de huurder door gebruik van het gehuurde te mogen blijven maken recht heeft op voortzetting van deze overeenkomst onder dezelfde voorwaarden, met dien verstande dat de overeenkomst voor bepaalde tijd wordt omgezet naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het zinsdeel "tenzij van andere bedoeling blijkt" lijkt alleen te slaan op vraag of de overeenkomst wordt voortgezet voor bepaalde - of onbepaalde tijd. Ik heb hierover geen jurisprudentie kunnen vinden, die naar een ander standpunt zou kunnen wijzen.
Het lijkt mij verdedigbaar dat de verhuurder die de huurder wel gebruik van het gehuurde wil laten maken, maar hierover en andere schriftelijke overeenkomst wil sluiten, hiertoe gerechtigd is. artikel 7:242 BW staat dit naar mijn mening het aanbieden van een nieuwe overeenkomst immers ook niet in de weg. Volgens dit laatste artikel kan van artikel 7:230 BW niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Dat lijkt mij niet het geval als de verhuurder in plaats van het gehuurde te ontruimen de huurder een redelijk nieuw voorstel doet; het alternatief is immers dat de verhuurder gerechtigd is de huurder te ontruimen. Een bewuste actie van de verhuurder waarbij aan de huurder een keuze wordt geboden in de vorm van het accepteren van een nieuw contract al dan niet met een gewijzigde huurprijs of het gehuurde te verlaten, lijkt in het kader van de wettelijke regeling een mogelijke optie. Als de verhuurder zonder verdere afspraken met de huurder te maken de huurder gebruik van het gehuurde laat maken, dan lijkt het mij in het kader van de wettelijke regeling te verdedigen dat het huurcontract onder dezelfde voorwaarden is verlengd. Dat is anders als er sprake is van een gedoogd gebruik onder een voorwaardelijk recht op totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst nadat de voorwaarden waren vervuld waaronder deze betalingsregeling was gesloten. Bij het aangaan van de voorwaarden waaronder het voortgezet gebruik plaats kan vinden moet de verhuurder dus goed letten op de formulering van deze voorwaarden. Als de verhuurder alleen als voorwaarden aan het annuleren van een ontruiming het sluiten van een nieuwe overeenkomst heeft verbonden en de huurder maakt een voortgezet gebruik op basis van deze overeenkomst, dan kan het gehuurde niet langer ontruimd als de huurachterstand nog niet is ingelopen waarvoor vonnis was gewezen.

Is door de vernieuwde redactie van artikel 7:252a lid 6 sub b BW verleggen van het peiljaar niet meer mogelijk? (wijziging 28 april 2017)
Bij een huurverhoging in 2017 wordt het gezinsinkomen van 2015 (het peiljaar t-2) tot uitgangspunt genomen. Bij verlaging van het inkomen over het jaar 2016 stuurt de huurder als bijlage bij zijn verlagingsvoorstel een IBRI-formulier mee, waarin dit gedaalde inkomen tot uitdrukking komt. Mocht de huurder deze gegevens niet hebben meegestuurd dan kan het voorstel toch geldig zijn als de verhuurder door het ontbreken van deze gegevens niet is benadeeld. Deze mogelijkheid wordt nog uitdrukkelijk genoemd op pagina 14 van de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018. Brief Minister S.A. Blok 20 januari 2017. De wettelijke regel is echter gewijzigd. In de oude versie van artikel 7:252a lid 6 sub b BW stond immers dat de wijziging van de huurprijs niet tot stand zou komen "indien de huurder kan aantonen dat het huishoudinkomen in het kalenderjaar na het peiljaar gelijk is aan of lager is dan het in artikel 10 lid 2 eerste volzin onderdeel a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte eerstgenoemde bedrag". Nu staat er in het huidige versie van artikel 7:252a lid 6 sub b BW dat "de huurprijs niet gewijzigd zal worden als het huishoudinkomen in het peiljaar gelijk is aan of lager is dan het in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bedoelde bedrag". Door deze nieuwe redactie lijkt verlegging van het peiljaar niet mogelijk. Bovengenoemde circulaire geeft een andere uitleg. Aangenomen moet worden dat de wetgever bij invoering van de nieuwe regels omtrent huurverhoging over 2017 abusievelijk het zinsdeel in het kalenderjaar na het peiljaar over het hoofd heeft gezien. het betreft hier immers geen huurverlagingsvoorstel als genoemd in artikel 252 b BW. Hier is sprake van een bezwaar tegen de huurverhoging wegens het kunnen verleggen van het peiljaar waarover het inkomen wordt getoetst.
Bij het verleggen van het peiljaar moet de huurder zelf een inkomensverklaring middels een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulier) van alle leden van het huishouden bij het huurverlagingsvoorstel voegen. De huurder voegt hierbij ook een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van één van de bewoners bij waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven.

Het sturen van facturen door de verhuurder exclusief indexering levert geen rechtsverwerking op (wijziging 27 april 2017)
Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01 gelijkluidend aan de uitspraak van de rechtbank te Amsterdam van 26 mei 2012 voor wat betreft een vergeten doorberekende indexering over een aantal jaren door de verhuurder. Ook deze indexering was contractueel overeengekomen. Het hof was in deze zaak de mening toegedaan dat de verhuurder met inachtneming van geldende regels van verjaring ( artikel 3:308 BW) de huur alsnog in rekening mocht brengen die de huurder niet had betaald nadat de indexering alsnog was toegepast. Het hof was in alinea 3.6 van dit arrest van oordeel dat de huurder een eigen verantwoordelijkheid had om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemde met wat was overeengekomen, terwijl het belang om niet na lange tijd nog geconfronteerd te worden met een vordering uit het verleden voorts wordt beschermd door de in artikel 3:308 BW neergelegde verjaringstermijn.
Dit geldt volgens het hof Amsterdam in haar arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ) ook als er door de verhuurder abusievelijk nota's zijn verstuurd zonder indexering. Het hof is van oordeel dat uit het versturen van de facturen met indexering gedurende de eerste twee jaren van de huurovereenkomst en later niet meer niet kan worden afgeleid dat het indexeren van de huurprijs op een keuze berustte, aangezien in de overeenkomst was bepaald dat die automatisch geschiedde. Het zenden van facturen voor een niet geïndexeerd huurbedrag wees dus slechts erop dat de verhuurder de indexering over het hoofd zag. In het onderdeel "Indexeringsclausule" is al opgemerkt dat de op huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om in de gaten te houden wat de hoogte van de door haar verschuldigde huurprijs was. De huurder kwam geen beroep op rechtsverwerking toe. Het hof zag in het versturen van de facturen met onjuiste bedragen niet een handeling van de verhuurder die wees op het bewust afstand doen van de overeengekomen indexeringen. Een terechte overweging lijkt mij. Er moet in dit verband voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking immers door de huurder bewezen worden dat de verhuurder uitdrukkelijk de overeengekomen indexering heeft prijsgegeven. Het vergeten van het berekenen van de geïndexeerde bedragen kan niet als een zodanige bewuste actie zijdens de verhuurder worden aangemerkt. Een beroep op verjaring ex artikel 3:308 BW kwam de huurder gedeeltelijk toe. De huurder had namelijk zijn betalingen geoormerkt. Dit betekent dat die betalingen steeds moesten worden toegerekend aan de openstaande, wel gefactureerde, ongeïndexeerde huurbedragen. Nu de huurbetalingen niet op grond van het bepaalde in artikel 6:43 lid 2 BW kunnen worden toegerekend, begrijpt het hof dat de vordering van de verhuurder thans betrekking heeft op het geïndexeerde gedeelte van de huurtermijnen die opeisbaar zijn geworden na 26 november 2008. De verhuurder heeft in dat kader immers aangevoerd dat zij eerst op 26 november 2013 aanspraak heeft gemaakt op betaling van de geïndexeerde huur, zodat de vorderingen ontstaan voor 26 november 2008 daarmee zijn verjaard. Ten overvloede merkt het hof op dat de verjaring er niet aan in de weg staat de weg aan het doorindexeren van de jaarlijkse indexering vanaf 1 mei 1999.

De bepaalde tijdsclausule bij verhuurde woonruimte
Op grond van artikel 7:242 lid 2 BW en artikel 7:230 BW kan de overeenkomst wel zijn aangegaan voor een minimumperiode waarbinnen partijen tussentijds de overeenkomst niet kunnen eindigen, doch kan de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen (minimum) periode niet opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW , artikel 7:271 lid 1 BW en de artikelen 7:274a BW-7:274f BW, als niet wordt voldaan aan één van de in deze artikelen gestelde eisen.

Er is dan echter tussen partijen wél een overeenkomst voor een onbepaalde periode overeengekomen, waarbij partijen tussentijds geen afscheid van elkaar kunnen nemen. Dit maakt deze overeenkomst echter geen overeenkomst voor bepaalde tijd op grond van in de vorige alinea genoemde artikelen. Deze overeenkomst vertoont immers slechts een aanvangsdatum van de huurperiode (bijvoorbeeld 1 januari 2015), en een einddatum (bijvoorbeeld 31 december 2015). Dat partijen tussentijds niet van de overeenkomst af kunnen wordt ook bevestigd in het arrest van het hof 's-Hertogenbosch van 7 maart 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:934 ). De casus die in deze uitspraak was behandeld luidde als volgt: er was tussen partijen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van minimaal 12 maanden. De huur werd door de huurder opgezegd. De opzegging gold gezien het vorenstaande tegen het einde van de periode van 12 maanden. De huurder was echter al na tien-en-een-halve maand uit het gehuurde verhuisd. De verhuurder verving vervolgens de sloten en ging wat klussen in het gehuurde, vooruitlopend op het zelf betrekken van het gehuurde na afloop van de 12 maanden. De verhuurder was daardoor niet tekortgeschoten in zijn verbintenis om aan de huurder het huurgenot te verschaffen tot het einde van de huurovereenkomst. De huurder stelde immers zelf geen prijs meer op dat huurgenot. Voor zover al sprake was van een tekortkoming van de verhuurder was die in elk geval in de gegeven omstandigheden van zo geringe betekenis dat zij niet de partiële ontbinding van de huurovereenkomst over de betreffende periode en in verband daarmee het verval van de huurbetalingsverplichting over de betreffende periode rechtvaardigde. De huurder was daarom de huur tot het einde van de periode van 12 maanden verschuldigd.
Uit deze uitspraak kunnen in ieder geval twee dingen duidelijk. Als er een huurovereenkomst met een bepaalde tijdsclausule tot stand is gekomen, dan kunnen partijen de overeenkomst tussentijds niet beëindigen. Er was voorts aan de zijde van de verhuurder geen tekortkoming die ontbinding rechtvaardigde. De tekortkoming zou kunnen bestaan in het niet beschikbaar houden van het gehuurde aan de huurder tot het einde van de huurperiode. Het hof was van oordeel dat het tussen partijen duidelijk was dat huurder vanaf het moment van hun verhuizing op 14 maart 2013 het gehuurde niet langer als woning wilden gebruiken. Voor zover er desalniettemin sprake zou zijn van een tekortkoming van de verhuurder door in april al werkzaamheden in het gehuurde uit te voeren terwijl de huur formeel nog tot 1 mei 2013 doorliep, is die tekortkoming in de gegeven omstandigheden van dermate geringe betekenis dat zij niet het verval van de huurbetalingsverplichting op grond van een partiële (in tijd begrensde) ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de maand april 2014 rechtvaardigt. De huurder diende alsnog de laatste maanden huur te betalen.

Schade aan het appartement en de aansprakelijk van de VvE wegens te laat uitgevoerd onderhoud (wijziging 20 april 2017)
Als er schade bij een individuele eigenaar is wegens gebreken aan de gemeenschappelijke delen, dan kan de eigenaar de VvE aansprakelijk stellen voor zijn schade. De opstalverzekering van de VvE kan dan worden gehouden de schade van de individuele eigenaar te vergoeden. Daarnaast kan de individuele eigenaar de VvE aansprakelijk houden voor het verminderd gebruik van de woning. De eigenaar kan de VvE aansprakelijk houden wegens de verminderde gebruiksmogelijkheden van het appartement door het gebrek. Een veel voorkomende bepaling in de polisvoorwaarden van een opstalverzekering luidt: “schade door huurderving wegens het geheel of ten dele onbruikbaar worden van het gebouw door een gedekte gebeurtenis gedurende de periode van herstel of herbouw van het gebouw, doch tot een maximum van 52 weken. Als de verzekeringnemer het gebouw zelf in gebruik heeft, wordt een vergoeding gegeven gelijk aan de huurderving als het gebouw met gelijke bestemming zou zijn verhuurd. In geval niet tot herbouw wordt overgegaan, bestaat aan spraak op vergoeding van huurderving over een periode van maximaal 10 weken".

De opstalverzekering en de vergoeding van de schade
De VvE kan aansprakelijk zijn voor schade als er schade ontstaat door een evenement dat voor rekening en risico van de VvE is. Als de opstalverzekering van de eigenaar niet tot vergoeding van de schade over wenst te gaan, dan kan de huurder op de VvE terug kunnen vallen. Als de opstalverzekering niet wenst uit te keren, dan kan dit allerlei oorzaken kunnen hebben. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de verzekering geen dekking geeft voor deze schade, omdat de schade niet onder dekking van de verzekering gebracht kan worden. Het innemen van een dekkingstandpunt is doorgaans een eenvoudige exercitie. Als er niet sprake is van een gedekt evenement dan is er geen dekking. In de polisvoorwaarden is doorgaans redelijk eenvoudig te achterhalen welke zaken wel of niet onder de dekking van de verzekering vallen. Zo zorgde in 2016 en hagelschade voor heftige beroering bij de eigenaren van de opstallen waaraan hagelschade was ontstaan, omdat in de opstalverzekering hagelschade niet onder dekking viel. Voor hagelschade dient een aparte verzekering te worden afgesloten. Verzekerden die hagelschade onder hun opstalverzekering wensten te claimen kregen daarom een afwijzing van de claim voorgeschoteld.

Voorzienbare schade valt doorgaans niet onder dekking van een opstalverzekering
Voorzienbare schade valt doorgaans ook buiten dekking van de verzekering. Zo valt schimmelvorming wegens doorslaand vocht doorgaans niet onder dekking van de opstalverzekering. Naast het feit dit evenement uitdrukkelijk kan zijn uitgesloten, kan schimmelvorming wegens doorslaand vocht ontstaan wegens gebrekkig onderhoud. Een dergelijke toedracht van de schade kan dan als voorzienbaar worden beoordeeld, waardoor deze schade niet onder dekking van de verzekering valt. Over deze afwijzingsgrond kan wel discussie ontstaan. Waar ligt immers de grens tussen slecht onderhoud waarvan de schade voorzienbaar was en schade die ontstaan door onderhoud dat wel eerder uitgevoerd had kunnen worden?
Als de verzekering geen dekking geeft, dan betekent dit dus niet dat de VvE niet aansprakelijk is voor de schade. De discussie loop dan gewoon verder met de VvE. De VvE is hier immers partij in deze discussie en niet de verzekeraar. De verzekeraar handelt alleen als gemachtigde van de verzekerde als deze wordt ingeschakeld om namens de verzekerde een schade af te wikkelen. Alleen een WAM-verzekeraar (autoverzekering) kan rechtstreeks worden aangesproken om schade uit te keren. Als de verzekeraar van de VvE de schade niet wenst uit te keren, dan moet de VvE in een procedure worden betrokken. De verzekeraar zal dan deze procedure ter hand nemen voor haar verzekerde als de schade onder dekking van de verzekering valt en er een inhoudelijke discussie bestaat over bijvoorbeeld de hoogte van de schade.

Huurderving
Als er zich een schade voordoet en deze schade is veroorzaakt door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen, dan kan een huurder op grond van artikel 7:207 BWhuurverlaging vorderen als het gebrek het huurgenot wezenlijk aantast. Deze discussie speelt dan tussen de eigenaar van het appartement en de huurder. De eigenaar kan de VvE vervolgens aansprakelijk stellen voor deze huurderving. De VvE kan deze component huurderving dan weer naar haar verzekeraar doorgeleiden. Als de schade onder dekking van deze verzekering valt dan kan de huurderving als schadecomponent worden meegenomen als deze component ook meeverzekerd is. Als deze component niet meeverzekerd is, dan kan deze schadecomponent separaat bij de VvE worden geclaimd.
Een uitspraak over huurderving en de aansprakelijkheid van de VvE
De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Arnhem heeft in een vonnis van 1 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:2021 een oordeel moeten geven over een geschil tussen een appartementseigenaar en de VvE. Ik heb deze uitspraak ondanks het feit dat hier niet sprake was een huurrelatie toch gemeend te moeten publiceren, omdat in het kader van dit hoofdstuk belangrijk is om de relatie tussen de appartementseigenaar en de VvE te doorgronden.
In deze kwestie waren er verschillende schades ontstaan:
Op 26 juli 2010 was een lekkage ontstaan in de keuken en de woonkamer van de eigenaar. Deze laatste meldde dit bij de VvE en verzocht de schade te herstellen en gederfd huurgenot te vergoeden. De VvE had onderzoek uit laten voeren. Uit het rapport van de deskundige bleek dat dakgoot aangepast moest worden. Na dat onderzoek is geen adequaat herstel van de afvoer gerealiseerd. In 2011, 2012 en 2013 ontstonden er wederom lekkages in het appartement van dezelfde eigenaar. Alle schades werden gemeld bij de VvE met een aansprakelijkstelling. De VvE heeft opnieuw onderzoek laten doen naar de oorzaak van het gebrek. Uit dit onderzoek bleek dat de capaciteit van de goot/hemelwaterafvoer ruim onvoldoende was en dat er inpandig vermoedelijk sprake is van een lek. Daarbij werd het advies gegeven de goot te vervangen en aanpassingen te doen aan onder meer de dakvoet en de overstort. In 2014 is het dak in opdracht van de VvE definitief gerepareerd.

De appartementseigenaar vorderde schadevergoeding en huurderving. De vordering werd als volgt ingekleed. Ingevolge artikel 16 en artikel 17 lid 1 van de splitsingsakte voert de VvE het beheer en draagt zij de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, waaronder de daken, inclusief de waterkerende lagen, en de dakbedekking. De benadeelde stelde dat hij schade heeft geleden doordat na regenval van buitenaf water in zijn appartement is binnengedrongen en dat de VvE ondanks herhaalde aanmaningen heeft verzuimd de oorzaak van de schade weg te nemen. Op grond van artikel 5:113 BW en artikel 6:174 BW is de VvE aansprakelijk voor de door hem geleden schade, aldus de benadeelde eigenaar. De schade ten gevolge van de lekkages in 2010, 2011 en 2012 was gedeeltelijk aan hem vergoed door de verzekeraar van de VvE. De schade ten gevolge van de lekkages in 2013 was niet vergoed door de verzekeraar omdat deze schadevoorvallen door de VvE niet deugdelijk waren gemeld aan haar verzekeraar. Dit dient volgens de benadeelde eigenaar voor rekening en risico van de VvE te komen.

Aansprakelijkheid VVE
De rechter stelde vast dat dat de lekkages in het appartement van de eigenaar in 2010, 2011, 2012 en 2013 zijn veroorzaakt door een gebrek aan het dak. De feiten stonden niet ter discussie. Voorts stond vast dat de VvE verantwoordelijk was voor het beheer en het onderhoud van het dak. Uit de overgelegde stukken bleek genoegzaam dat de eigenaar de schadevoorvallen steeds tijdig had gemeld aan de VvE en dat hij steeds had aangedrongen op het nemen van maatregelen door de VvE, maar dat het dak pas in september 2014 deugdelijk was hersteld.
De rechtbank was van oordeel dat de VvE, nu zij verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het dak, aansprakelijk was voor de schade die veroorzaakt was door het gebrek van het dak. Dat de VvE om haar moverende redenen het gebrek aan het dak niet onmiddellijk afdoende heeft laten herstellen, dient voor haar rekening en risico te blijven. Deze werkzaamheden konden niet worden geacht als zaakwaarneming uitgevoerd te zijn.
Dat de eigenaar als lid van de VvE via een machtiging door de kantonrechter mogelijk een eerdere reparatie van het dak had kunnen bewerkstelligen, zoals de VvE betoogde, deed aan de aansprakelijkheid van de VvE niet af. Voor zover de VvE meende dat er om die reden sprake is van eigen schuld van de eigenaar of dat hij niet heeft voldaan aan zijn plicht de schade te beperken, verwierp de rechtbank dat betoog. De eigenaar had niet anders gehandeld dan in redelijkheid in deze situatie van hem had mogen worden verwacht.

Kosten blijven voor rekening van de eigenaar
De eigenaar had zelf de kozijnen aan de buitenzijde geschilderd. De rechtbank was van oordeel dat de eigenaar onvoldoende had gesteld, waaruit zou volgen dat het buitenschilderwerk dermate noodzakelijk was dat langer uitstel niet kon worden gevergd. Artikel 5 van de splitsingsakte is daarom niet van toepassing. Dat de eigenaar ervoor heeft gekozen het buitenschilderwerk te laten verrichten zonder een daartoe strekkend besluit van de VvE uit te lokken, diende voor zijn rekening en risico te blijven. Van zaakwaarneming zal in de verhouding tussen een individuele eigenaar en een VvE in het kader van achterstallig onderhoud geen sprake zijn. Dat kan bijvoorbeeld anders zijn als bij een VvE van vier leden er drie op vakantie zijn en een gemeenschappelijke waterleiding springt, waardoor het complex zonder in te grijpen ernstig beschadigd zou worden. In een dergelijk geval is de ene eigenaar wel gerechtigd actie te ondernemen om verdere schade te voorkomen.

Het gebrek en de mogelijkheden van de huurder op basis van deze uitspraak
Als het appartement was verhuurd en de huurder had deze gebreken van de woning moeten ondergaan, dan had de huurder dus wel huurverlaging kunnen vorderen. Herstel door de verhuurder kan niet zonder meer worden afgedwongen. De huurverlaging is voor de huurder doorgaans de enige maatregel die kan worden ingesteld. Uit deze uitspraak blijkt duidelijk dat de eigenaar die zelf het initiatief van herstel ter hand neemt, hiertoe alleen gerechtigd is in het kader van zaakwaarneming. Bij normaal onderhoud is er geen sprake van zaakwaarneming. Als een afzonderlijk lid over de gemeenschappelijke delen op eigen houtje onder het mom van zaakwaarneming onderhoud uit zou gaan voeren, dan zou dit de beslissingsbevoegdheid van e VvE ernstig kunnen ondergraven. De rechtbank wijst daarom de claim ter zake het uitgevoerde schilderwerk terecht af.

Verdeling Servicekosten bedrijfsruimte (wijziging 19 april 2017)
In het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) werd in rechtsoverweging 3.3 bevestigd dat de voorschotbedragen de werkelijke kosten worden geacht te benaderen. In het huurcontract stond dat het bedrag aan servicekosten het bedrag van ƒ 28,-- per vierkante meter beliep. De huurder kreeg een forse naheffing en beriep zich er op dat zij uit mocht gaan van een bedrag van ƒ 28,-- per vierkante meter. Het hof ging niet mee met het argument van de huurder. De huurder had van de verhuurder ook een schriftelijke garantie kunnen vragen daaromtrent. Nu de verhuurder dit niet heeft gedaan, kan zij zich er ten opzichte van de verhuurder niet op beroepen dat de eindafrekeningen aanmerkelijk hoger zijn uitgevallen dan waarop zij had gehoopt. Een beroep op dwaling slaagde ook niet vanwege het volgende. Volgens de rechter was niet aannemelijk geworden dat een hoger voorschotbedrag de huurder had afgehouden van het sluiten van de huurovereenkomst, mede omdat de vertegenwoordiger van de huurder desgevraagd heeft verklaard dat hij de overeenkomst waarschijnlijk ook op overigens dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan indien het voorschotbedrag ƒ 60,00 per m² per jaar was geweest. Aan het voor een geslaagd beroep op dwaling vereiste causale verband is dan ook niet voldaan.

Een beroep op dwaling is niet nodig als door de verhuurder een - naar achteraf bezien - te laag voorschotbedrag in rekening is gebracht, als met de huurder is overeengekomen tussenmeters te plaatsen bij aanvang van de huurovereenkomst. Verder was het hiernavolgende door partijen besproken: "Huurder betaalt maandelijks een voorschot aan verhuurder. Na drie maanden zullen de standen gecontroleerd worden en worden bezien of de maandelijkse termijnen aangepast dienen te worden. Ieder halfjaar volgt er een officiële verrekening van het verbruik". Het voorschotbedrag aan energie beliep een bedrag van € 750 per maand. Door de verhuurder werden de beloofde tussenmeters niet geplaatst, die het werkelijke verbruik diende de monitoren. De afgesproken controle van de meterstanden was door de verhuurder niet uitgevoerd. De verhuurder wenste over de jaren 2015 en 2015 een bedrag van € 1.700 per maand in rekening te brengen. De verhuurder vorderde, na wijziging van eis, een verklaring voor recht dat de huurder over de periode 2014 en 2015 60% van de energiekosten verschuldigd is.
De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, oordeelde in haar vonnis van 18 januari 2017 ( ECLI:NL:RBNHO:2017:872 ) over deze kwestie als volgt. Een huurder dient er rekening mee te houden dat de voorschotbedragen niet definitief zijn omdat deze voorschotten naderhand gecorrigeerd kunnen worden op basis van het werkelijk verbruik. In de huurovereenkomst is de verplichting voor de verhuurde neergelegd om tussenmeters te plaatsen, zodat het werkelijke energieverbruik kan worden gemeten. De verhuurder heeft echter geen tussenmeter geplaatst. Hierdoor zien partijen zich voor het probleem gesteld dat er geen eindafrekening met betrekking tot de werkelijk aan het gehuurde geleverde energie opgemaakt kon worden. De kantonrechter was van oordeel dat dit probleem voor rekening van de verhuurder behoorde te komen. Immers, aan de overeengekomen verplichting tot het plaatsen van een tussenmeter kan in redelijkheid geen andere betekenis toegekend worden dan dat daarmee juist het werkelijke energieverbruik meetbaar gemaakt kan worden. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat Dijkstra Hotel Group onvoldoende aanknopingspunten heeft gegeven waaruit het werkelijk verbruik door de huurder – bij benadering – kon worden afgeleid.
Ik vind uitspraak onbevredigend. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de ingestelde vordering. Er is namelijk gevorderd te verklaren voor recht dat de huurder over een bepaalde periode 60% van de energiekosten verschuldigd is. Als de werkelijke kosten niet vastgesteld kunnen worden, dan kan er ook de gevorderde verklaring voor recht niet worden toegewezen. Als de vordering was ingesteld inhoudende dat er een bepaald bedrag, of een in redelijkheid vast te stellen bedrag gevorderd was, dan had de rechter naar mijn mening een redelijke schatting van de verschuldigde servicekosten moeten maken. Gezien bovenstaande uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) maakt het te laag stellen van het voorschotbedrag niet zonder meer vordering van bedragen boven dit voorschotbedrag onmogelijk. De verhuurder had rekening kunnen houdende met het grote verschil tussen de voorschotbedragen en van de werkelijke kosten een oplopend gedeelte van de geschatte kosten kunnen vorderen. De verjaringstermijn voor instelling van de vordering was ook nog niet verstreken. Het lijkt mij niet het nadeel van de huurder als er middels schatting een deel van de werkelijke kosten in rekening gebracht zou worden. Zouden de meters eerder zijn aangebracht en zou het werkelijk verbruik daadwerkelijk een bedrag van € 1.700 hebben geluid, dan zou het in rekening brengen van een geschat bedrag van € 1.300 per maand niet in het nadeel van de huurder zijn geweest. Als het daadwerkelijk niet duidelijk is wat de werkelijk kosten zijn dan had de verhuurder moeten vorderen dat de huurprijs bijwijzen van schatting vastgesteld zou worden. Nu dit allemaal niet is gevorderd en de vordering behoorlijk statisch is gemaakt, kon de rechter niet anders dan de vordering af te wijzen.

Bed & Breakfast 7:230a BW bedrijfsruimte (wijziging 18 april 2017)
De huurder van twee etages waarin een Bed & Breakfast werd geëxploiteerd werd niet geacht woonruimte te huren. Evenmin werd de huurder geacht bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW te huren. Dit werd bevestigd in het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:770. De huurder had een vergunning voor de duur van 10 jaar voor 'short stay’ verhuring van deze woonruimte. Voorwaarden voor de verhuur in het kader van deze vergunning zijn onder meer: de periode van verhuur moet minimaal zeven dagen aaneensluitend zijn en maximaal zes maanden; de woning moet bewoond worden door één huishouden, bestaande uit een alleenstaande of twee personen, al dan niet met kinderen. Op een gegeven moment werd de huurovereenkomst opgezegd wegens een huurachterstand en wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. De kantonrechter oordeelde allereerst dat de regeling van woonruimte op deze overeenkomst niet van toepassing was. Volgens de kantonrechter is het de bedoeling van partijen geweest de woonruimte bedrijfsmatig te gebruiken voor verhuring. Voorts was er geen sprake van artikel 7:232 BW huurovereenkomsten nu de huurder zelf de woning niet voor tijdelijke bewoning gebruikte. Met de onderhuurders sloot deze onderverhuurder wél overeenkomsten die als artikel 7:232 BW huurovereenkomsten aangemerkt konden worden.
De kantonrechter was van oordeel dat er ook geen sprake was van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder a BW. In het gehuurde was niet een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig voor de levering van goederen of dienstverlening. Er was geen receptie voor de ontvangst van (potentiële) klanten en er werd geen service verleend, zoals verstrekking van maaltijden en/of drankjes en dagelijkse schoonmaak. Ook was geen sprake van de uitoefening van een hotelbedrijf, als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder c BW. Weliswaar werd er volgens de kantonrechter logies van niet duurzame aard verstrekt, maar essentiële elementen van de bij een hotel behorende dienstverlening (receptie, dagelijkse schoonmaak, ontbijtvoorziening) ontbraken. De conclusie luidde daarom dat sprake was van een huurovereenkomst waarop artikel 7:230a BW van toepassing was. De huurovereenkomst was daarom door opzegging beëindigd.

WOZ-waarden van gedeelte van het pand en de puntenwaardering van de gehuurde woonruimte (wijziging 17 april 2017)
Als de WOZ-waarde ontbreekt, dan dient de ondergrens van € 41.816 (basis 2017) te worden gehanteerd. Het is mogelijk dat een verhuurder een gedeelte van een pand als zelfstandige woonruimte verhuurt. Mag een verhuurder bij de berekening van de WOZ-waarde van het gehuurde uitgaan van een evenredig gedeelte van het gehele pand? Met andere woorden: als het pand in zijn geheel 358 m² woonoppervlakte heeft en het gehuurde heeft een oppervlakte van 60 m² en de WOZ-waarde van het gehuurde is niet afzonderlijk vastgesteld, mag de verhuurder de WOZ-waarde dan berekenen op basis van de totale waarde van het pand (€ 923.000)? Deze vraag werd in de hiernavolgende procedure door een verhuurder in een procedure aan de kantonrechter ter beoordeling voorgelegd. De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 5 april 2017 ECLI:NL:RBMNE:2017:1805 van oordeel dat het in de bijlage genoemde (jaarlijks geïndexeerde) minimum bedrag in gevallen als het onderhavige wel als WOZ-waarde moet worden gehanteerd. Met ingang van 2015 is het Besluit huurprijzen woonruimte immers aangepast, als gevolg waarvan de WOZ-waarde van een pand een belangrijke invloed heeft gekregen op de vast te stellen huurprijs. Dit betekent dat ook de huurder belanghebbende is geworden bij het vaststellen van de WOZ-waarde en dat ook de huurder zich tegen de vastgestelde WOZ-waarde kan verzetten. De WOZ-waarde kan immers directe gevolgen hebben op de vast te stellen huurprijs. Als geen aparte WOZ-waardes worden vastgesteld voor zelfstandige wooneenheden als huurder van verhuurder huurt, ontstaat derhalve – als verhuurder zou worden gevolgd in zijn redenering – de situatie dat de huurder wordt geconfronteerd met een WOZ-waarde voor een heel pand, waarvan het door hem gehuurde slechts een onderdeel vormt. In de regel zal de huurder bij het vaststellen van een degelijke WOZ-waarde niet als belanghebbende zijn aangemerkt, zodat hij verstoken blijft van de mogelijkheid bezwaar te maken tegen deze beschikking. Verder is het de vraag of het simpelweg delen van de totale WOZ-waarde door het gehuurde aantal vierkante meters leidt tot een juiste WOZ-waardering. Het is immers denkbaar dat ruimtes op verschillende verdiepingen in dit kader anders gewaardeerd moeten worden.
Bij dit alles komt dat de Wet waardering onroerende zaken in artikel 16 de mogelijkheid kent om een afzonderlijke WOZ-beschikking te verkrijgen voor een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De verhuurder had er dus voor kunnen kiezen om een afzonderlijke WOZ-beschikking voor het gehuurde te verkrijgen.
Alles bij elkaar genomen was de kantonrechter van oordeel dat in gevallen als het onderhavige – waarin geen afzonderlijke WOZ-beschikking bestaat voor een gehuurde eenheid terwijl die wel aangevraagd zou kunnen worden – niet zonder meer kan worden aangesloten bij de WOZ-beschikking van een groter pand, waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. Nu niet uit de voorhanden WOZ-beschikking kan worden afgeleid wat een reële WOZ-waarde van het gehuurde is, had het op de weg van de verhuurder gelegen om hiervoor een zorgvuldige berekening over te leggen. De verhuurder doet er dus goed aan om een afzonderlijke WOZ-beschikking voor het gehuurde te verkrijgen, zodat op basis van deze WOZ-beschikking de punten voor wat betreft de WOZ-waarde kan worden vastgesteld.

Bungalowpark bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW? (wijziging 10 april 2017)
De wet stelt onder meer de eis dat het gehuurde bij de overeenkomst moet zijn bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. Dat vereist een bedrijfsmatige exploitatie. Daarnaast dient er sprake te zijn van van toegankelijkheid van de camping voor het publiek. Een camping die slechts voor leden toegankelijk is, kan daarom geen artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte zijn. Een camping van Natuurmonumenten, die alleen mag worden gebruikt door leden van Natuurmonumenten kan dus geen 7:290 BW-bedrijfsruimte zijn.

De rechtbank Limburg besliste in haar vonnis van 24 mei 2016 ECLI:NL:RBLIM:2016:10524 dat een bungalowpark een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW betrof. De kantonrechter was van oordeel dat het gehuurde - een recreatiepark met daarop horecagelegenheden, een zwembad en sauna, bungalows en andere voorzieningen - onder de werkingssfeer van artikel 7:290 BW viel. Het recreatiepark toont naar het oordeel van de kantonrechter zowel sterke overeenkomsten met het kampeerbedrijf als ook met het pensionbedrijf dat niet duurzame logies verstrekt; er vindt een bedrijfsmatige exploitatie plaats die inkomen aan de rechthebbende verschaft en daarnaast wordt er ook op het recreatiepark tijdelijk onderdak geboden, vergelijkbaar met het kampeerbedrijf en de niet duurzame logies van het pensionbedrijf. Niet valt in te zien dat een bungalow op een recreatiepark een ander karakter zou hebben dan een chalet of stacaravan op een camping. Ook het gegeven dat het recreatiepark geen besloten karakter heeft en eenieder daar een bungalow kan huren en kan recreëren, maakt dat het gehuurde naar het oordeel van de kantonrechter kan worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
Door deze uitspraak is het in ieder geval duidelijk dat het recht in beweging is en niet rigide wordt toegepast. De rechter had immers ook kunnen beslissen dat het noch een hotelbedrijf noch een kampeerbedrijf betrof en daarom kunnen beslissen dat er geen sprake zou zijn van 7:290 BW-bedrijfsruimte. Als de benadering wordt gekozen van gemengde overeenkomsten waarbij voor toepasselijkheid van het huurregime wordt gekeken naar het element wat het meeste overheerst kan er ook worden beslist dat er sprake is van 7:290 BW bedrijfsruimte.
Deze uitleg past ook wel bij de voorgestelde inhoud van het begrip bedrijfsruimte, zoals beschreven in de nota van wijzigingen (Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 7). In de memorie van antwoord (stuk nr. 6) werd op pagina 2 het volgende vermeld over het begrip bedrijfsruimte: “Op één punt echter is naar het oordeel van de ondergetekende een zekere uitbreiding van de werkingssfeer van het oorspronkelijk ontwerp wenselijk. Deze betreft de kampeerbedrijven. In verscheidene gevallen wordt het kampeerbedrijf uitgeoefend op een gehuurd stuk grond, waarop dan in de loop van de tijd allerlei voorzieningen en ook opstallen, zoals vakantiehuisjes, worden aangebracht. Het kampeerbedrijf is sterk aan een bepaalde plaats gebonden, mede door de beperkingen die er op het stuk van bouwen bestaan. Het komt de ondergetekende daarom redelijk voor dat het kampeerbedrijf onder het ontwerp komt te vallen. Dat betekent in dit geval dat ook verhuur van ongebouwd onroerend goed als bedrijfsruimte in de zin van het ontwerp moet worden aangemerkt. De vormen waarin het kampeerbedrijf wordt uitgeoefend zijn velerlei.”

Gezien deze beschrijving, waarbij onder het kampeerbedrijf kan worden beschouwd een gehuurd stuk grond, waarop dan in de loop van de tijd allerlei voorzieningen en ook opstallen, zoals vakantiehuisjes, worden aangebracht, kan de uitleg van de rechtbank Limburg in deze context juist worden geacht.

Vordering medehuur door kinderen (wijziging 9 april 2017)
De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam wees in haar vonnis van 3 februari 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:875 ) een vordering tot verkrijging van het medehuurderschap van de huurder toe aan een dochter van de huurder die vanaf haar negende jaar in het gehuurde ingeschreven stond. De dochter heeft een verstandelijke beperking en lijdt aan epilepsie. De huurder woonde inmiddels 46 jaar in het gehuurde. Toen de huurder de woning betrok, was de dochter 9 jaar oud. Zoals gezegd is de dochter vanaf haar negende jaar ook in de woning gaan wonen is daar sindsdien blijven wonen.
Uit de afschriften van de betaalrekening van de dochter bleek dat zij geregeld pintransacties verrichtte bij winkels en contante bedragen opnam, terwijl daarvan niet bleek uit de afschriften van de betaalrekening van de huurder. Dit bood steun aan het gestelde dat de dochter altijd de boodschappen deed voor hen beiden.
Dat de huurder en de dochter hun telefonie- respectievelijk internetdiensten bij verschillende providers betrokken waarbij elk één van de abonnementen op haar naam had, zoals zij hadden toegelicht en onderbouwd met betaalbewijzen, kon de kantonrechter, anders dan de verhuurder, niet duiden als een indicatie dat van een gemeenschappelijke huishouding geen sprake was.
Onderkend werd dat de samenleving tussen een ouder en kind slechts onder bijzondere omstandigheden wordt aangemerkt als een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar dergelijke omstandigheden deden zich in deze zaak voor. Er stond immers vast dat de dochter een verstandelijke beperking heeft en lijdt aan epilepsie. Ter zitting is gesteld dat zij om die reden altijd bij haar moeder is blijven wonen. Van een normale situatie waarin een eenmaal volwassen geworden kind het huis verlaat, is dus nimmer sprake geweest.
De huurder had lange tijd voor de dochter gezorgd, maar nu was dat omgekeerd en leverde de dochter (met hulp van haar broer en zus) mantelzorg aan de moeder. Dit werd bevestigd door sociaal psychiatrisch verpleegkundige K. die tevens aangaf dat de huurder al vele jaren onder behandeling was bij (thans) Bavo-Europoort in verband met een angststoornis en met (lichte) geheugenproblemen en dat de dochter als mantelzorger haar moeder adequaat ondersteunde en onmisbaar was. Ook de huisartsen [X en Y] hadden verklaard dat hun patiënte (de huurder) al jaren samenwoonde met de dochter, die functioneerde als mantelzorger voor haar moeder, en dat het in verband met medische redenen wenselijk was dat deze situatie zo bleef.
Resumerend was er sprake van een zeer langdurig samenwonen van de huurder en haar dochter, waarbij zij in gezamenlijkheid één huishouden bestierden, en waarbij er sprake was van een wederzijdse afhankelijkheid die verder gaat dan te doen gebruikelijk in een ouder-kind relatie en waardoor zij altijd bij elkaar zijn blijven wonen. Deze redenen tezamen genomen leidde tot de conclusie dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen hen beiden. Uit deze uitspraak bleek toch weer dat het voor een kind niet eenvoudig was om het medehuurderschap te verkrijgen.

Woongroepen in het algemeen en in de gemeente Amsterdam in het bijzonder (wijziging 9 april 2017)
Inleiding
Ik behandel in dit onderdeel de verhuring van woonruimte aan woongroepen. Ik neem daarbij de gemeente Amsterdam als uitgangspunt. Voor andere gemeenten moet worden gekeken naar de huisvestingsverordening van die gemeente. Door de gemeente Amsterdam als voorbeeld te gebruiken weet u voor die andere gemeenten naar welke punten u moet kijken voor bewoning van woonruimte door woongroepen. De plaatselijke verordening is bepalend voor de vraag hoe de wettelijke regeling van deze woongroepen luidt. Dit kan per gemeente verschillen.

Wat is een woongroep?
In het kader van het huurrecht bestaat een woongroep uit huurders, die ervoor hebben gekozen met anderen huurders in één zelfstandige woning samen te wonen op de wijze zoals zij zelf hebben afgesproken. Het aantal leden van een woongroep is minimaal drie en maximaal vijftien. De leden bepalen zelf welke ruimte als gemeenschappelijke ruimte wordt aangemerkt en welke ruimte door de individuele leden afzonderlijk worden gebruikt als woonruimte. De huurders dienen dus ieder het exclusieve gebruik van een eigen kamer te hebben. Er kunnen wel verschillen in de opzet van de woongroepen bestaat. In sommige groepen gebruiken de leden alle ruimtes gezamenlijk, behalve hun eigen individuele ruimte. Dat is doorgaans een kamer. In andere groepen heeft ieder lid een aparte wooneenheid met eigen keuken, douche en toilet, waarbij alleen de gemeenschappelijk ruimte wordt gedeeld. In deze laatste combinatie zullen de gangen gemeenschappelijk worden gedeeld en zal er een ruimte zijn waarin de leden elkaar kunnen treffen.

Voorwaarden waaraan de woning en het huurcontract dient te voldoen
De Amsterdamse regeling luidde tot en met 2016 als volgt. Er bestaat één huurcontract. De huurprijs dient geliberaliseerd te zijn. Er dienen daarbij de gebruikers als huurder op het contract worden vermeld, waarbij de huurders het recht van coöptatie hebben bedongen. Bij coöptatie hebben de huurders het recht onderling voor vervanging van de huurders zorg te dragen en de opvolgende huurder aan de verhuurder te vermelden. Voor de betekenis van coöptatie verwijs ik naar het hoofdstuk “contactuele medehuur” op deze site. Daarnaast maken de huurders gebruik van een gemeenschappelijke rekening voor het betalen van de huur en vaste lasten zoals elektriciteit en water. De woning diende aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Zo dient elke bewoner en eigen kamer ter beschikking te hebben, die voldoet aan de minimale eisen uit het bouwbesluit. Binnen de woonruimte diende er gemiddeld 15m² gebruiksoppervlak per bewoner aanwezig te zijn plus 15m² gebruiksoppervlak voor de gemeenschappelijke ruimte. De woning moet voldoen aan eisen voor geluidsreducerende maatregelen om overlast in de leefomgeving te voorkomen.

Het vormen van woongroepen en de aanvraag tot een omzettingsvergunning
Er kan al sprake zijn van een woongroep als er drie personen in een zelfstandige woning wonen die geen gemeenschappelijke huishouding vormen. Onder gemeenschappelijke huishouding wordt verstaan: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren.
Als er dus drie studenten van één zelfstandige woning bewonen, dan zou er sprake kunnen zijn van een woongroep. Dit heeft een voordelen in steden waar woning schaarste heerst. Er wordt dan minder beslag op de beschikbare woonruimte gedaan. Daarnaast kan een woningeigenaar meer rendement op de woning maken als de geliberaliseerd wordt verhuurd. Er kan immers een hogere huurprijs worden gevraagd als er sprake is van geliberaliseerde woonruimte, omdat meerdere gebruikers de huur op kunnen brengen. In de gemeente Amsterdam was een systeem ingevoerd, waarin ruimte was voor het verhuren van zelfstandige woonruimte aan woongroepen. Deze regeling diende apart te worden ingepast. Het gebruik van zelfstandige woonruimte door personen die geen gemeenschappelijke huishouding met elkaar voeren leidt feitelijk tot verhuring van onzelfstandige woonruimte. Voor het onttrekken van zelfstandige woonruimte is een vergunning nodig. Een vergunning dient dan te worden verstrekt op basis van een huisvestigingsverordening. Er werd in Amsterdam gekeken naar schaarste van woonruimte. Niet-geliberaliseerde woonruimte werd in ieder geval als schaars aangemerkt. Voor deze soort woonruimte zal in ieder geval geen vergunning worden verstrekt tot omzetting van de zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Ook als een woning met een geliberaliseerde prijs wordt verhuurd, dan wordt de woning als niet-geliberaliseerd aangemerkt als de woning volgens het woningwaarderingsstelsel als niet-geliberaliseerd aangemerkt dient te worden. Daarnaast werd tot een bepaalde grens van 200 punten op basis van het woningwaarderingsstelsel de schaarste beoordeeld. Daarboven werd gekeken of omzetting van de woning een onrechtvaardig en onevenwichtig effect heeft ten aanzien van de bescherming van de leefbaarheid. De gemeente Amsterdam wil bijvoorbeeld gebruik van woonruimte als illegale hotels en pensions zien te voorkomen. Onder ‘leefbaar’ in het kader van behoud en samenstelling van de woonruimte wordt op het niveau van een buurt verstaan: Een (woon)wijk waarin voldoende menging is van woon-, werk- en recreatieve functies en een wijk die de bewoners een veilig en vertrouwd aanvoelende woonomgeving biedt in een geordend woon- en leefmilieu. Om de sociale cohesie te waarborgen moet binnen de woonfunctie een duidelijk aandeel zijn van ‘wonen’ in de zin zoals die in de jurisprudentie voor de Huisvestingswet geldt. Wonen wordt hierin gedefinieerd als “wonen zoals dat in het normale spraakgebruik wordt omschreven, dat wil (onder meer) zeggen volgens een vast patroon door een huishouden voor langere tijd” (Beleid woonruimtevoorraad Amsterdam, vastgesteld door burgemeester en wethouders van Amsterdam op 17 november 2015).

Omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte was daarom niet eenvoudig te realiseren in Amsterdam.

Voorwaarden aan het vormen van woongroepen
Aangezien er wel behoefte was aan een efficiënt gebruik van woonruimte, maar de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte aan zware voorwaarden was verbonden, werd in 2014 voor woongroepen de mogelijkheid gecreëerd om met verschillende personen, die met elkaar geen gemeenschappelijke huishouding vormde, een woning te gebruiken. Een woongroep diende wel aan verschillende voorwaarden en regels te voldoen. Zo moest de woongroep worden gemeld bij de gemeente, moesten de kamers een bepaalde oppervlakte hebben, moesten de bewoners een recht van coöptatie hebben (het recht zelf nieuwe bewoners aan te wijzen) en was een gemeenschappelijke bankrekening verplicht.

De gemeente Amsterdam heeft in 2016 dit beleid geëvalueerd. De gemeenteraad kwam tot de conclusie dat de regeling, waarbij woongroepen gebruik konden maken van zelfstandige woonruimte niet was geslaagd. Het beleid van nauwelijks uitvoerbaar, het beleid werkt slecht en de regels zijn te complex (Marjolein Scheeper, VastgoedJournaal 13 februari 2017. Amsterdam heeft het woongroepenbeleid afgeschaft. Wat nu? Dit artikel stond ook vermeld op de site van advocatenkantoor Hielkema en co). Er werd besloten dat dit beleid per 1 januari 2017 werd afgeschaft.

Vanaf 1 januari 2017 gelden in Amsterdam minder regels voor het delen van een woning met meerdere mensen. Voortaan is altijd een vergunning vereist als een woning door meerdere mensen wordt bewoond, zolang deze geen huishouden vormen of sprake is van inwoning. Er gelden dus weliswaar minder regels voor het delen van de woning, maar deze regels zorgen er wel voor dat een woning niet meer in verband met woongroepen kan worden verhuurd.

Alternatief is dan het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Voor omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte moet vergunning worden aangevraagd. Er zijn verschillende eisen voor omzettingen van een zelfstandige woning naar drie of vier onzelfstandige woonruimte/kamers en voor het omzetten naar vijf of meer onzelfstandige woonruimten (Zie veel gestelde vragen aan de gemeente Amsterdam).

Als een woongroep niet voldoet aan de eisen
Voor woongroepen die zich voor 1 januari 2017 hebben gemeld bij de gemeente verandert er niets. Zolang aan de oude voorwaarden voor woongroepen wordt voldaan, geldt voor de reeds gemelde woongroepen de vergunningplicht niet. Hierbij is wel van belang dat de verhuurder van een woongroep, waarvoor geen toestemming is gegeven vóór 1 januari 2017 een probleem zal kunnen krijgen. Deze vorm van samenwoning voldoet niet aan de wijze van samenwoning, die zonder vergunning vanaf 1 januari 2017 van toepassing is. Als er dus meer mensen gebruik van een zelfstandige woning maken en deze vorm van samenwoning voldoet niet aan de vormen van samenwoning als hieronder weergegeven, dan is er sprake van illegale bewoning, die door de gemeente beëindigd kan worden. De verhuurder wordt dan schadeplichtig als de huurders door een dwangaanschrijving door de gemeente niet langer gebruik van de woning kan maken. De verhuurder kan ex artikel 7:210 BW dit gebruik dan ook beëindigen door de overeenkomst te ontbinden. De verhuurder wordt dan wel schadeplichtig. Daarnaast kan de gemeente handhavend optreden en in verband hiermee boetes opleggen aan zowel de huurder als de verhuurder om dit gebruik te beëindigen.

Handhaving en boetes
De gemeente kan bovendien forse boetes opleggen als de verhuurder de woning niet op de juiste wijze heeft verhuurd.

  • €6.000,- (en bij herhaalde overtreding €20.500) voor het omzetten een zelfstandige woning in maximaal 4 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning;
  • €18.000,- (en bij herhaalde overtreding €20.500) voor het omzetten een zelfstandige woning in minimaal 5 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning.
Voor de volgende vormen van samenwoning geldt geen vergunning (Zie de site van de gemeente Amsterdam, onderdeel wonen en leefomgeving):
  • huishouden: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren;
  • inwoning: bij inwoning of hospitaverhuur verhuurt een hoofdbewoner een deel van zijn woning aan een onderhuurder. Voor inwoning geldt een aantal regels, zo moet de hoofdhuurder zelf exclusief de beschikking hebben over minimaal 50% van de woning en bestond op voorhand niet de wens om een woning gezamenlijk te bewonen. Voor meer informatie over hospitaverhuring verwijs ik naar het hoofdstuk “De opzegging (onderhuur en inwonende huurder”.
Een vergunning is tevens niet vereist voor het omzetten naar onzelfstandige woonruimte voor studenten, die worden verhuurd met een campuscontract en door de gemeente zijn erkend als studentenwoning (Beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2017, pagina 58 ).

De boete kan worden opgelegd aan de verhuurder en de huurder. Doorgaans brengt men de boete ten laste van de verhuurder.

De gemeente zal wel moeten vaststellen dat er niet sprake is van een huishouding. Dat kan lastig zijn als de huurder en de verhuurder onder één hoedje spelen en doen alsof er sprake is van een huishouden. Dat is mogelijk als twee aparte huurders bijvoorbeeld doen alsof er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. De gemeente en de huurders zullen dan aan moeten tonen dat er al dan niet sprake is van een huishouding. De huurders kunnen ook doen alsof er sprake is van inwoning. De gemeente heeft niet zonder meer de mogelijkheid om zonder toestemming van de bewoners de woning te betreden. De gemeente kan wel een onderzoek doen of er meer dan twee personen in de woning. Als dat zo is dan zal de huishouding wel af kunnen vallen. Een aanknopingspunt van de gemeente kan wel zijn dat de huurders als zij verhuizen hun huurcontract moeten overleggen bij de Basisregistratie van de gemeente van het nieuwe adres waarnaar zij verhuizen (Zie de site van de gemeente Amsterdam, verhuizing doorgeven onder wat u nodig heeft).

Short stay in een geliberaliseerde woningruimte (bijgewerkt 2 april 2017)
Ook bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte kan de huurder in strijd met het huurcontract handelen door de woning via de site Airbnb te verhuren. In eerst aanleg was een in kortging gevorderde ontruiming van de woonruimte afgewezen, doch in hoger beroep was het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:153 ) van oordeel dat onder de geschetste omstandigheden ontruiming toch was toegestaan. De huurder had door de woning onder te verhuren zowel in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, als overlast veroorzaakt voor andere appartementeigenaars en strijd gehandeld met regels van de Vereniging van eigenaren.
Hoewel er maar vier beoordelingen door huurders waren gegeven, werd door het hof toch aangenomen dat het aantal verhuringen nog aanmerkelijk hoger is geweest dan door de huurder was gesteld. In de procedue was door de huurder al erkend dat het aantal verhuringen ook zes of zeven keer kon zijn geweest. Aangezien de huurder in hoger beroep geen nauwkeurige mededeling heeft gedaan over het aantal keren dat hij heeft verhuurd, achtte het hof daarom aannemelijk dat de huurder de woning aanmerkelijk vaker dan vier keer heeft verhuurd. Verder was van belang dat de onderverhuring door de huurder in strijd was gedaan met het reglement van splitsing van de VVE en dat de verhuurder daardoor jegens zijn medeëigenaren toerekenbaar tekortschoot. De huurder had dit onvoldoende bestreden. De verhuurder had in deze procedure gesteld dat naast overlast door onderverhuring ook uitdrukkelijk aan de orde is gesteld dat de onderverhuur in strijd was met de regels van de VVE.
Het hof achtte voldoende aannemelijk dat door de onderverhuring overlast is ontstaan bij de overige eigenaren/bewoners van het pand. Door de onderhuring handelde de huurder, maar ook de verhuurder, in strijd met de regels van de VVE, terwijl een lid van de VVE de verhuurder daar ook uitdrukkelijk op heeft aangesproken. Nadat de huurder in 2014 door de verhuurder was gewaarschuwd, was hij doorgegaan met onderverhuring. Het hof tekende bij die overweging aan dat onderverhuur zonder voorafgaande waarschuwing ook reeds een ernstige tekortkoming zou opleveren.
Het hof achtte spoedeisend belang voor de ontruiming aanwezig. het kende een groot gewicht toe aan het belang van de verhuurder om zeker te stellen dat hij zelf niet langer tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover de VVE en de overige eigenaren/bewoners. Hetzelfde gold voor het belang (en de verplichting) van de verhuurder om te voorkomen dat onderhuurders van de huurder aan deze eigenaren/bewoners overlast verschaffen. De vordering tot ontruiming werd daarom toegewezen.

Energieprestatievergoeding en NOM-Ready woningen (bijgewerkt 1 april 2017)
Een Nom woning
Door een artikel van mr P.G.A. van der Sanden in SDU uitgevers Huurrecht@ctueel 2017-04 werd ik op dit fenomeen gewezen. De regeling in verband met geleverde energie wordt er door deze regeling niet eenvoudiger op. Je moet er even goed voor gaan zitten om deze regeling te doorgronden. Het vervaardigen van de berekening van de energieprestatievergoeding is werk voor een specialist. Er moet immers onder meer worden bekeken of de installatie aan normen voldoet ter verkrijging van de vergoeding.
Boven is al beschreven waaraan en NOM-woning moet voldoen. Deze woning heeft een geringe warmtevraag door goede isolatie. Voor verwarming en huishoudelijk gebruik wekt de woning duurzame energie op, bijvoorbeeld door middel van zonnepanelen. Een door nieuwbouw toe te voegen NOM-woning heeft geen gasaansluiting. Ontstaat de NOM-woning door renovatie, dan wordt de gasaansluiting verwijderd. De huurder heeft dan nog wel een elektriciteitsaansluiting. En zo mogelijk levert hij zijn eventuele overschot aan dat net. Verrekenen van gebruikte en opgewekte energie heet ‘salderen’.

Een bijna Nom woning
Een ‘Bijna-NOM-woning’ is een woning, waarbij de schil hetzelfde is als bij een NOM-woning, maar waarbij de cv-installatie niet is vervangen door een waterpompinstallatie en waarbij geen zonnecellen op het dak worden geplaatst. De woning wordt dus nog wel met gas verwarmd! Bij deze Nom-ready woning wordt het dak en de vloer zwaar geïsoleerd (rc =5) Er komt een Co2 gestuurde ventilatie. En er worden nieuwe kozijnen met Triple HR beglazing en roosters geplaatst.
De EPV wordt voor een dergelijke woning overeengekomen op basis van een aangepaste tabel. Deze tabel vormt een uitzondering op de hoofdregel waarbij woningen in aanmerking komen voor een energieprestatievergoeding. Deze uitzonderlijke regel vervalt met ingang van 1 januari 2022, met dien verstande dat die van toepassing blijft op woningen ten aanzien waarvan vóór die datum een EPV is overeengekomen.
De wettelijke basis
De wettelijke regeling werkt weer volgens de bekende systematiek, waarbij de wettelijke regeling van Boek 7 titel 4 BW de basis vormt (artikel 7:237 lid 4 BW en artikel 7:261a BW ). Vervolgens wordt deze wettelijke regeling uitgewerkt in een Besluit. In dit geval het Besluit energieprestatievergoeding huur. De regeling van dit besluit is verder uitgewerkt in de Regeling energieprestatievergoeding huur. Complicerend element is dat deze regeling over de servicekosten verder is uitgewerkt in artikel 7:261a BW en de regels van artikel 19bis UHW. Deze regeling maakt het voor de verhuurder mogelijk om de investeringen die in verband met de energiebesparingen zijn gemaakt terug te verdienen. Voor de Bijna Nom-woningen gelden lagere tarieven dan die voor de Nom woningen. Zo is het maximum tarief van de energieprestatievergoeding voor de NOM-woningen bepaald op € 1,40 per m² per maand. De Maximale energieprestatievergoeding bij een woonruimte met een aansluiting op het gasnet bedraagt € 1,15 per m² per maand. Over de energieprestatievergoeding is geen BTW verschuldigd.

De erkenning van de Bijna-NOM-woning vergde een wijziging van de Regeling energieprestatievergoeding huur. Daartoe is de minister bevoegd op grond van artikel 3 Besluit energieprestatievergoeding en huur. De minister heeft in artikel 4 van de Regeling energieprestatievergoeding een afwijkende regeling opgesteld van de prestatievergoeding die op grond van artikel 2 van het Besluit energieprestatievergoeding geldt. In de toelichting op deze regeling staat uitgewerkt op welke wijze de tabel behorende bij deze regeling gelezen dient te worden. Ik werk deze regeling hieronder onder hoofdlijnen uit.

Uitwerking van de regeling van de bijna Nom woning
De waardering van de ‘Bijna-NOM-woning’ is alleen mogelijk wanneer het gasverbruik wordt gecompenseerd, op basis van een gemiddeld gebruik en bij gemiddelde klimaatomstandigheden. Zo’n woning kan aardgas gebruiken om in de energiebehoefte van verwarming, warm water en voor koken te voorzien, terwijl de woning een hoeveelheid elektrische energie opwekt die overeenkomt met de benodigde hoeveelheid aardgas. De opwek hoeft niet per se in thermische energie plaats te vinden, noch hoeft deze gelijkmatig over een jaar hetzelfde te zijn ( bijlage I bij de regeling energieprestatievergoeding huur ).

De hoeveelheid duurzame energie die ter compensatie van het gebruik van gas op de woning dient te worden opgewekt, dient minimaal gelijk te zijn aan de warmtevraag (Qv) plus de benodigde hoeveelheid energie voor warm tapwater (15 kWh/m²), beide gedeeld door een factor die het rendement van de installatie weergeeft. Daarbij dient te worden opgeteld een waarde die de benodigde hoeveelheid energie voor kookgas (4,6 kWh) weergeeft. Deze formule staat in de tweede kolom weergegeven van de tabel bij de regeling energieprestatievergoeding huur. Deze hoeveelheid energie is gebaseerd op een gemiddeld gebruik van gas voor koken van 39 m3 per woning. Deze drie posten bij elkaar opgeteld dienen te worden gedeeld door de primaire energie factor: 2,14. In de toelichting bij deze tabel staat een uitleg van deze regeling weergeven .

In de tabel is ook rekening gehouden met gebouw gebonden (elektrische) energie die nodig is voor het laten werken van installaties, zoals ventilatie, (comfort)koeling en monitoring. Eventuele input energie voor een installatie die warmte en/of warm tapwater opwekt valt onder deze Ehulp. Energie voor verlichting valt in dit geval niet onder de Ehulp. De minimale productie van energie hoeft niet groter te zijn dan Ehulp + 2.400 kWh per woning en mag niet kleiner zijn dan Ehulp + 1.600 kWh per woning.

De energieprestatievergoeding wordt uitgedrukt in een bedrag per vierkante meter gebruikersoppervlak van de woonruimte per maand, waarbij de warmtevraag en de hoeveelheid op de woning opgewekte duurzame energie in kilowattuur per vierkante meter per jaar worden uitgedrukt. Daarbij zijn de uitgangspunten gehanteerd dat de warmtevraag niet hoger is dan 50 kilowattuur per vierkante meter per jaar. De woning wekt een minimale hoeveelheid duurzame energie op die equivalent is aan de benodigde energie voor verwarming en warm tapwater en koken per jaar. De duurzame energie die ter beschikking staat voor gebruik door de huurder is ten minste 23 kilowattuur per vierkante meter per jaar.

Indien de warmtevraag hoger is dan 50 kilowattuur per vierkante meter per jaar en/of de duurzame energie die ter beschikking staat voor gebruik door de huurder lager is dan 23 kilowattuur per vierkante meter per jaar, kan geen energieprestatievergoeding worden overeengekomen en dient de in rekening te brengen energielevering te worden beoordeeld aan de hand van de thans vigerende regeling voor servicekosten en nutsvoorziening overeenkomstig de artikelen 18 en 19 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Bemiddelingskosten nietig in de zin van artikel 7:264 BW? (wijziging 27 maart 2017)
Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren.
Een dergelijke situatie deed zich voor in situatie die was besproken in het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 december 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:6936 ). De bemiddelaar heeft aangevoerd dat geen passende woning in haar aanbodbestand bleek te zitten, waarna de bemiddelaar buiten haar bestand naar een woning op zoek is gegaan. Zij vond de woning, die uiteindelijk ook door huurder is gehuurd. De huurder kon niet aantonen dat er sprake was van een woning uit het bestand van de bemiddelaar. Tevens kon de huurder niet bewijzen dat er sprake was van het "dienen van twee heren". Het argument dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was op basis van artikel 7:264 lid 1 BW ging niet op. Er is sprake van een onredelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW, als tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Naar het oordeel van de kantonrechter vielen de door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid. Als een makelaar in opdracht van een huurder naar woonruimte heeft gezocht en hij is daarin geslaagd, dan heeft hij jegens de huurder aanspraak op betaling van bemiddelingswerkzaamheden. Immers er is sprake van een tegenprestatie in de vorm van geleverde diensten. Een beding dat bij verhuur bemiddelingskosten verschuldigd zijn levert derhalve geen onredelijk voordeel op. Voorts kwam de hoogte van de bemiddelingskosten in het onderhavige geval, neerkomend op een maand huur exclusief btw, de kantonrechter evenmin onredelijk voor.

Bemiddelingskosten en onverschuldigde betaling (wijziging 26 maart 2017)
De kantonrechter te Rotterdam in haar vonnis van 27 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:8720 ) beslist dat de bemiddelaar geen recht had op loon. De bemiddelaar bemiddelde de woonruimte voor de verhuurder en zij incasseerde voor deze verhuurder de huur. De bemiddelaar had niet weersproken dat alleen via haar website kan worden gehuurd en dat het niet mogelijk is de verhuurder rechtstreeks te benaderen voor deze woonruimte. Er was niet gesteld of gebleken dat de website van de bemiddelaar alleen als elektronisch prikbord fungeerde. De kantonrechter concludeerde dat nu artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt dat in het geval van een bemiddelingsovereenkomst waarbij sprake is van het dienen van twee heren geen loon verschuldigd is, de huurder geen bemiddelingskosten aan de verhuurder verschuldigd was voor het tot stand komen van de onderhavige overeenkomsten met de verhuurder. De kantonrechter te Rotterdam kwam in het in haar vonnis van 12 februari 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:1353 ) tot eenzelfde oordeel. De huurders hadden via een website van een bemiddelaar een woning aangeklikt en adresgegevens ingevuld. De huurders kregen een e-mail terug waarin stond vermeld dat deze woning helaas was verhuurd, maar dat de bemiddelaar graag wilde helpen met het zoeken naar een andere woning. De huurders kregen daarna een volgende woning aangeboden en kregen en brief toegestuurd ter ondertekening. De brief werd als een intentieverklaring aangeduid. In de intentieverklaring stonden de adresgegevens van de huurders en het adres, alsmede de huurprijs en overige kosten voor de te huren woning. In de intentieverklaring was ingevuld dat bij de eerste betaling een vergoeding moet worden betaald van € 689,70, verhoogd met BTW. Verder stond er: ”U verklaart hierbij het bovengenoemde object te willen huren tegen de condities die hierboven vermeld zijn en u verklaart geen bezwaar te hebben tegen het betalen van een vergoeding. U bent hiervan van het begin af aan over geïnformeerd en stem hiermee in. (….) Met ondertekening van deze inschrijving heeft u de woonruimte geaccepteerd en indien u na ondertekening van deze inschrijving van uw deelname af wilt zien om wat voor reden dan ook, bent u MVM € 250,-- exclusief 21% BTW aan annulerings-en onkostenvergoeding verschuldigd.
Op de tweede bladzijde is voorts vermeld: “Huurder is ermee bekend dat er, indien van toepassing, een marketing- en onderzoekvergoeding aan de verhuurder wordt doorberekend welke specifiek betrekking heeft op de in deze overeenkomst gehuurde woonruimte.
De kantonrechter was van oordeel dat door het ondertekenen van de intentieverklaring de tussen de huurders en de bemiddelaar wel degelijk een bemiddelingsopdracht was verleend.
De huurders hadden vervolgens als tweede argument gesteld dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was wegens strijd met het verbod om bij bemiddeling voor woonruimte twee heren te dienen. Bij de beoordeling van deze stelling is het arrest dat de Hoge Raad dat op 16 oktober 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:3099) heeft gewezen van belang.
Gelet op deze beslissingen van de Hoge Raad moet de overeenkomst naar het oordeel tussen de verhuurder en de bemiddelaar, waarbij bemiddelaar het recht heeft verkregen om een woning van de verhuurder te huur aan te bieden op de website van onder meer de bemiddelaar als een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder worden gezien, ook als dat om niet zou gebeuren. De bemiddelaar heeft immers het recht verkregen om de woning van deze verhuurder op haar media te huur aan te bieden. Uit het bepaalde op de tweede bladzijde van de intentieverklaring, die hiervoor is geciteerd, blijkt echter ook dat de bemiddelaar voor deze dienstverlening aan de verhuurder kosten in rekening brengt. Het leidt daarom geen twijfel dat de bemiddelaar heeft bemiddeld in opdracht van de verhuurder.
Daarmee staat al vast dat MVM zowel met de verhuurder als met de huurder een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. Vaststaat dat de huurders geen professionele partij zijn, maar gewone particulieren die wel een woning zochten, maar daar niet hun beroep maakten. Op grond van Artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar in dat geval geen recht op loon jegens de huurder, een bepaling die van dwingend recht is. Dit betekent dat de huurders de vergoeding voor het bemiddelen onverschuldigd hebben betaald. Het gevorderde werd toegewezen.
Het was hier dus duidelijk dat de bemiddelaar werkzaamheden voor de verhuurder heeft verricht.
Het zelfde gold voor een verhuring via een bemiddelaar, waarbij de verhuurder geheel was afgeschermd van de huurder. De situatie werd besproken in het vonnis van de kantonrechter van Amsterdam van 5 december 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:8001 ). De bemiddelaar maakte gebruik van verschillende gekoppelde websites. Hier was sprake van een situatie waarin “iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst” omdat daarin “in beginsel een opdracht besloten [ligt] om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde” (vgl HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2016:3099 in rov 4.4.2). Voor de feitelijke gang van zaken verwijs ik naar deze uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam. Kern van deze uitspraak is dat de bemiddelaar werkzaamheden voor zowel de huurder als de verhuurder heeft verricht. Kern van deze uitspraak is dat de bemiddelaar werkzaamheden voor zowel de huurder als de verhuurder heeft verricht.

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten pas opeisbaar na ontruiming van de woning (wijziging 25 maart 2017)
De huurder kan de toegekende vergoeding in het kader van een dingende reden pas opeisen als de huurovereenkomst onherroepelijk is geëindigd. In een arrest van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 20 december 2016 ECLI:NL:GHSHE:2016:5614 kwam een casus aan de orde waarin een kantonrechter in zijn vonnis de verhuurder gelegenheid heeft gegeven zijn opzegging in te trekken. Voor zover hij dat niet zou doen tegen de daartoe gestelde datum had de kantonrechter (onder andere) bepaald dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst eindigt per 1 februari 2016 en dat de huurder op die datum de woning diende te ontruimen en dat de verhuurder aan de huurder een verhuis- en inrichtingsvergoeding dient te betalen van € 7.500,00. De kantonrechter had vervolgens zijn vonnis uitvoerbaar hij voorraad verklaard met uitzondering van de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
De verhuurder heeft zijn opzegging niet ingetrokken. De huurder had inmiddels executiemaatregelen genomen om de toegekende vergoeding te verkrijgen, terwijl de huurder nog de woning bewoonde.
De verhuurder vorderde dat de huurder stopte met de executie van het vonnis voor wat betreft het binnen hengelen van de toegekende verhuis- en inrichtingskosten.
De verhuurder stelde dat de huurder misbruik van zijn bevoegdheid maakte daar wél de toekende verhuis- en inrichtingskosten op te eisen, maar verder wel gebruik van de woning te blijven maken.
Het hof oordeelde dat er geen sprake was van een schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:95 BW e.v.. Voor schadevergoeding is immers kenmerkend dat deze strekt tot een in beginsel volledige vergoeding van feitelijk nadeel, terwijl artikel 7:275 BW slechts doelt op een tegemoetkoming in een bepaald soort kosten. Dit artikel geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid bedoeld om, wanneer een ontruiming voor eigen gebruik plaatsvindt, het alleszins billijk en redelijk is te achten, dat bij de beëindiging van de huurovereenkomst door de kantonrechter een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten wordt gegeven. Hieruit volgde naar het oordeel van het hof, dat de tegemoetkoming werd gekoppeld aan ontruiming, dat wil zeggen het daadwerkelijk beëindigen van de bewoning. De kantonrechter achtte toekenning van een vergoeding ook gepast, nu de huurder de gehuurde woning moest verlaten, omdat de verhuurder de woning zelf in gebruik wenste te nemen. Gelet op de omstandigheden van het geval had de kantonrechter een tegemoetkoming toegekend van € 7.500,00.”
Het ging volgens voormelde overweging immers om nog te maken kosten en dat zo’n tegemoetkoming in die kosten eerst gepast was als de huurder de woning moet verlaten. De huurder kon zich daarom niet op het standpunt stellen wél de toegekende tegemoetkoming in de kosten te innen, maar vervolgens wel voorlopig in de woning te willen blijven wonen. De uitvoerbaar verklaring bij voorraad van de verhuis- en inrichtingsvergoeding beschouwt het hof dan ook als een klaarblijkelijke juridische misslag van de kantonrechter.

Geen vordering in reconventie nodig voor verhuisvergoeding (wijziging 25 maart 2017)
Als de huurovereenkomst met de huurder kan worden beëindigd, dan geldt een mogelijke verplichting voor de verhuurder tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten van de huurder. In artikel 7:275 BW staat vermeld dat de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik of wijziging van de bestemming deze vergoeding kan vaststellen. De beoordeling tot toekenning van een tegemoetkoming in de kosten dient door de rechter ambtshalve te geschieden, ook zonder dat daartoe strekkende vordering door de huurder is ingesteld. De huurder hoeft dus geen vordering in reconventie in te dienen om voor kosten vergoed te krijgen. Het gerechtshof te Amsterdam kwam in haar arrest van 30 augustus 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:3572 tot deze beslissing in het kader van de vraag of een partij voor het eerst in hoger beroep in reconventie een vergoeding ten behoeve van verhuis- en inrichtingskosten vergoeding mocht vorderen. Het hof kwam tot de hiernavolgende overweging: "Of een dergelijke tegemoetkoming moet worden toegekend is immers een vraag die de rechter zich (ook in hoger beroep) ambtshalve dient te stellen en de beantwoording van die vraag is onderdeel van de integrale beoordeling van de beëindiging van een huuroverkomst op de grond als hier aan de orde, ook zonder dat een daartoe strekkende vordering is ingesteld. Een vordering ter zake instellen, en daarmee in wezen niet meer doen dan de rechter vragen zich uitdrukkelijk uit te spreken over zo’n tegemoetkoming, kan dus ook voor het eerst in hoger beroep".
Ik kan mij wel voorstellen dat de rechter in dit verband geen kosten van het voeren van een procedure in reconventie toe zal hoeven te kennen.

Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen
In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 26 mei 2004, WR 2005/1 is bepaald dat overeengekomen, doch vergeten door te voeren indexering van de huur door de verhuurder alsnog berekend mocht worden over de periode waarover de verhuurder de berekening had verzuimd door te berekenen. De verhuurder mocht geen aanspraak maken op betaling van de door de indexering ontstane huurachterstand. Dit komt op het volgende neer. Als de huur in het jaar 1995 op 100 gesteld kon worden en in het jaar 2000 zou de huur 120 dienen te luiden, dan mag de verhuurder de huur over het jaar 2000 wel op 120 stellen, maar hij mag niet de huurachterstand door de achteraf doorgevoerde huurverhogingen alsnog vorderen. Dit is met name het geval als de verhuurder gedurende jaren elke maand huurnota’s zonder de verhoging heeft gestuurd en daardoor bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt van deze verhogingen af te zien. Dit mag onder meer omdat de huurder hierdoor niet onredelijk wordt benadeeld. Dat is wel het geval als men alsnog met terugwerkende kracht de huurachterstand mag vorderen.
Een en ander moet echter wel worden beoordeeld in het kader van de redelijkheid en billijkheid. Door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan een doorberekening van de indexering op boven weergegeven wijze worden verhinderd. De rechtbank Overijssel was in haar vonnis van 13 december 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:4951 dat een overeengekomen indexering, die de laatste tweeëndertig jaar niet was doorgevoerd niet met terugwerkende kracht alsnog doorberekend kon worden. Dit zou onder meer resulteren in een huurverhoging van 700%. De verhuurder had op geen enkel moment tussen 1983 en 2015 laten weten dat zij tot toepassing van de indexering wilde overgaan. Naar de mening van de huurder had de verhuurder door telkens eindafrekeningen te zenden zonder toepassing van die bepaling haar recht verwerkt om thans die indexering te vorderen.
Naar het oordeel van de kantonrechter kon naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:2 BW) de indexeringsbepaling niet gedurende de gehele periode van tweeëndertig jaar doorberekenen.
De kantonrechter lijkt ook het beroep op rechtsverwerking te honoreren. Hij stelt namelijk in alinea 3.3 : Door telkens zelf jaarafrekeningen van de verschuldigde huurprijs aan huurder te zenden heeft verhuurder een situatie doen ontstaan waarin huurder – en in haar verlengde ook onderhuurder – er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat verhuurder geen aanspraak (meer) op indexering zou maken.
Waar op basis van het oorspronkelijke contract de eerste huurbetaling is ingegaan op 1 januari 1983 acht de kantonrechter het, onder de omstandigheden als in dit vonnis uiteengezet en indachtig het oordeel van de kantonrechter dat terugwerkende kracht in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, wel redelijk en billijk dat de eerste indexering (dan ook) zou zijn ingegaan per 1 januari, in dit geval per 1 januari 2016.
Deze huurder werd door de contractuele indexeringsbepaling met een hogere huurprijs geconfronteerd. Daarbij kan de verhuurder doorgaans ook de gemiste huurpenningen vorderen over de afgelopen vijf jaar (zie de andere uitspraken in dit onderdeel). In deze situatie zou dit uitkomen op een vordering boven de € 100.000 op een huurprijs die in ongewijzigde vorm circa € 400 per maand beliep. Ook al zou de huurder onmiddellijk een procedure omtrent wijziging van de huurprijs starten zou er al een schier onoverkomelijke huurachterstand ontstaan.
Ik vind het punt van rechtsverwerking in deze kwestie een goed en serieus argument. Conform de tussen partijen gesloten voorwaarden dient de huurder uit eigen beweging de huurverhoging te betalen. Door de verhoging niet te betalen schiet de huurder eigenlijk te kort (zie de hieronder weergegeven uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01). Nu de verhuurder rekeningen heeft gestuurd met de oude huurprijs en de verhuurder niet te kennen heeft gegeven dat dit op een vergissing berust (dit argument is niet vol te houden over een periode van tweeëndertig jaar) past dit wel in het leerstuk van rechtsverwerking .

Het volgende punt in het vonnis vind ik met name interessant. De rechter oordeelde dat door op deze wijze te handelen de huurder de mogelijkheid is onthouden om tussentijds de verschuldigde huursom ter bespreking te stellen of om, zoals door huurder is aangevoerd, de wettelijke mogelijkheid dienaangaande ex artikel 7:303 BW te benutten. Dit is een goed punt. Als de huurder op basis van een lopende huurprijs geen reden aanwezig ziet om de huurprijs aan te passen, dan loopt de huurprijs zonder noemenswaardige wijziging door als de verhuurder zelf geen actie tot wijziging van de huurprijs onderneemt. Als de enige actie van de verhuurder na enige decennia plaatsvindt in de vorm van het met terugwerkende kracht verhogen van de huurprijs in de vorm van en inflatiecorrectie, dan is feitelijk een verhoging van de huurprijs in plaats van correctie van de huurprijs doorgevoerd. Feitelijk omzeilt de verhuurder op deze wijze de regeling van artikel 7:303 BW. Het is immers mogelijk dat de huurprijs na correcte indexering al lang niet meer voldoet aan de huurprijs van gemiddelde bedrijfsruimte ter plaatse. Stel dat de huurder na een huurperiode van vijftien jaar tot deze conclusie was gekomen en een procedure ex artikel 7:303 BW gestart zou zijn en de huurprijs gewijzigd (verminderd) zou zijn, dan zou de indexering ook niet verder hebben gelopen. Door nooit een beroep op de indexeringsclausule te doen, was er voor de huurder ook geen reden om de huurprijs middels en huurprijswijzigingsprocedure ter discussie te stellen. Door nu de inflatiecorrectie over de afgelopen tweeëndertig jaar door te voeren wordt in theorie slechts een correctie op de lopende huurprijs doorberekend, doch in de praktijk kan er een huurprijswijziging (lees huurverhoging) doorgevoerd worden als de huurprijs door deze wijziging uitstijgt boven de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
het huurrecht blijft in beweging. Ging ik er eerst van uit dat de verhuurder altijd een beroep kon doen op de indexeringsclausule. Ik had nog niet gedacht aan d combinatie met de regeling van artikel 7:303 BW. Zeker bij langere perioden waarbij de indexeringsclausule niet is toegepast, kan deze clausule - onder voorwaarden als boven omschreven - in strijd komen met de regeling van laatstgenoemd artikel als de indexering in plaats komt van een huurprijswijziging.

Nogmaals de opzegging van de huurovereenkomst voor korte tijd (ingevoerd 22 maart 2017)
Artikel 7:271 lid 1 sub a BW vermeldt dat overeenkomst van zelfstandige woonruimte voor de duur van maximaal twee jaar van rechtswege eindigt na verstrijken van deze overeengekomen termijn, met dien verstande dat de verhuurder wél is verplicht om de huurder niet eerder dan drie maanden vóór het einde van de overeengekomen duur, maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, schriftelijk te informeren over het verstrijken van de overeengekomen duur. Er is géén opzegging nodig om deze huurovereenkomst te laten eindigen. De huurder heeft het recht om deze huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Voor de overeenkomst van onzelfstandige woonruimte geldt een termijn van maximaal vijf jaar. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd.
In dit artikel staat weliswaar dat artikel 7:228 lid 1 BW onverkort van toepassing is, maar dit moet toch met een korreltje zout worden genomen. De overeenkomst die valt onder dit artikel (zoals bijvoorbeeld een huurovereenkomst kantoorruimte met de overeengekomen duur van één jaar) Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW eindigt van rechtswege, zonder dat een mededeling of opzegging nodig is. De mededeling die nog wel moet worden gedaan is een ontruimingsaanzegging, doch dit is een specifiek door de wet gestelde eis, die moet worden gevolgd na huurbeëindiging om de wettelijke verlenging van de ontruimingstermijn te laten starten. Dit is dus hier niet het geval. De verhuurder moet toch nog actie ondernemen om de huurovereenkomst te laten eindigen. De mededeling hoeft weliswaar niet aan de voorwaarden van een opzegging te voldoen, doch als de hier bedoelde mededeling wordt vergeten, dan ontstaat er toch een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
De huurder hoeft de overeenkomst niet op te zeggen als deze de huurovereenkomst wil laten eindigen tegen het einde van de overeengekomen periode. Artikel 7:228 BW geldt onverkort voor de huurder. Als de verhuurder vergeten is tijdig de mededeling te doen, dan loopt de huurovereenkomst dus in beginsel voor onbepaalde tijd door. De verhuurder dient er nog wel zorg te dragen voor een tijdige voorinspectie van het gehuurde. De verhuurder zal hierin het initiatief moeten nemen. De verhuurder weet dan ook of hij aan de huurder vast zit, omdat hij te laat de mededeling heeft gedaan, tenzij de huurder zelf het gehuurde tegen het einde van de overeengekomen periode wenst te verlaten. Als de huurder zich houdt aan de overeenkomst, dan kan de verhuurder de huurder niet houden aan het huren van de woonruimte voor een langere periode dan de overeengekomen periode. Dan geldt dat de huurder aanspraak kan maken op rechtswege beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder heeft dus een keuze bij een late mededeling door de verhuurder: hij kan de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd voort laten zetten, of de huurovereenkomst van rechtswege laten eindigen. Ik vrees dat dit onderscheid niet iedereen duidelijk zal zijn.

Het nieuwe procesrecht 2018 (ingevoerd 22 maart 2017)
Ik ben enige weken bezig geweest het procesrecht samen te vatten dat in de loop van 2018 ingevoerd zal gaan worden. Zie het hoofstuk: Beknopte handleiding procederen vanaf 2018

Inschrijving in register Kvk in strijd met woonbestemming?
De huurder handelt niet in strijd met de woonbestemming als er op het gehuurde een eenmanszaak wordt ingeschreven zonder het gehuurde bedrijfsmatig te gebruiken. De rechtbank Midden Nederland was daarom in haar vonnis van 9 maart 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:5104 ) van oordeel dat de verhuurder moest dulden dat de huurder haar eenmanszaak op het adres van het gehuurde inschreef. De huurder gaf trainingen in gebarentaal als freelancer op inhuurbasis. De trainingen vonden plaats bij instellingen of bij cliënten thuis. De eenmanszaak was per 2 juni 2014 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel, op het adres van de woning waar de huurder een woonruimte huurde.
De kantonrechter was van oordeel dat de hiervoor genoemde bedrijfsactiviteiten niet vallen buiten het in de huurovereenkomst beschreven gebruik. Ook als zakelijke post wordt ontvangen en als zakelijke e-mails worden verstuurd en ontvangen is nog steeds sprake van ‘wonen’ in de zin van die huurovereenkomst. Daarbij was van belang dat die activiteiten gelet op de aard van haar werkzaamheden relatief gezien beperkt zullen zijn. De huurder hield zich dus aan de in de huurovereenkomst vastgelegde bestemming en zij gedroeg zich als een goed huurder. Dat zij haar eenmanszaak bij de Kamer van Koophandel had ingeschreven was voor deze beoordeling niet van belang: waar het om ging was wat de huurder in de woonruimte doet en of dat is aan te merken als ‘wonen’. Er was voor de huurder daarom ook geen verplichting om die inschrijving aan de verhuurder te melden.

Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
Op 1 januari 2017 is de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) in werking getreden. De maatregelen uit deze wet staan ter beschikking van alle gemeenten die in bepaalde complexen, straten of gebieden geconfronteerd worden met ernstige leefbaarheidsproblemen waarbij de inzet van het gewone instrumentarium niet toereikend is. In dit onderdeel geef ik de hoofdlijnen weer van de regels van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Dit is geen uitputtende weergave van de regels die onder wet vallen. Deze regels vallen niet onder het huurrecht maar betreffen bestuursrechtelijke regels. In de praktijk loop ik hier toch nogal eens tegen aan. Ik vind het daarom toch van belang hier meer over te weten, al is het alleen maar om te onderkennen dat dit onderwerp feitelijk buiten de behandeling van het huurrecht valt.
Leefbaarheid gaat onder meer over hoe veilig burgers een buurt vinden, hoe de kwaliteit van de woningvoorraad wordt gewaardeerd, hoe de manier waarop de bewoners met elkaar omgaan wordt gewaardeerd en de beleving van burgers van de kwaliteit van de publieke ruimte.

Indien een gemeente werk wil maken van de verbetering of behoud van de leefbaarheid kan ze haar doelstelling per wijk formuleren in een beleidsplan waarbij de doelen en de maatregelen specifiek, meetbaar acceptabel, realistische en tijdsgebonden te formuleren en per maatregel de betrokken en verantwoordelijke actoren aan te geven. Bij nieuwe verhuringen kan een gemeente een vergunningsplicht voor het bewonen van een woning in het leven roepen. De gemeente zal daartoe in de huisvestigingsverordening regels op dienen te nemen. In de huisvestingsverordening kan een specifieke datum worden opgenomen vanaf wanneer de vergunningsplicht geldt. Deze vergunningsplicht kan slechts van kracht zijn na het tijdstip van de bekendmaking van de huisvestingsverordening. Personen die in een woning woonden voor het van kracht worden van de huisvestingsverordening hoeven niet te beschikken over een huisvestingsvergunning. Een woningzoekenden die zich wil huisvesten bij een bewoner die zelf niet over een huisvestingsvergunning beschikt omdat hij reeds woonde in de woning voor het van kracht worden van de huisvestingsverordening, zal in dat geval ook een huisvestingsvergunning moeten aanvragen. Voor meer informatie over de toepasselijkheid van een huisvestingsvergunning voor bewoning van woonruimte verwijs ik naar wat ik hierover hierboven heb vermeld.

Niet ieder complex, straat of gebied in een gemeente kan zomaar worden aangewezen.
Op de eerste plaats moeten er ernstige leefbaarheidsproblemen zijn. Dit betekent een cumulatie van problemen.
Op de tweede plaats moet duidelijk zijn dat de inzet van de gewone juridische en niet-juridische middelen niet tot het gewenste effect zullen leiden of hebben geleid. De inzet van de instrumenten uit de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek zijn een ultimum remedium.
De aanwijzing van een complex, straat of gebied is voor een beperkte termijn van maximaal vier jaren, waarna uit de evaluatie moet blijken dat de inzet van de maatregelen in de voorbije periode effect heeft geresulteerd en de verdere inzet ervan nog noodzakelijk is. In totaal kan een complex, straat of gebied voor maximaal twintig jaren worden aangewezen.
De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek maakt het mogelijk om de onroerende zaakbelastingen voor kleinschalige bedrijven te verminderen in kansenzones. De kansenzones worden door de gemeenteraad aangewezen. Dit zijn door de gemeenteraad aangewezen kansenzones waar sprake is van een bijzondere behoefte aan omschakeling wegens lokale sociaaleconomische problemen.
De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek biedt drie instrumenten voor selectieve woningtoewijzing:

  1. het weren van woningzoekenden op basis van de aard van het inkomen
  2. het voorrang verlenen aan woningzoekenden met bepaalde sociaaleconomische kenmerken
  3. het weren van woningzoekenden die in het recente verleden overlastgevend of crimineel gedrag hebben ontplooid.
Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek kan slechts worden toegepast nadat de Minister voor Wonen en Rijksdienst een complex, straat of gebied op verzoek van de gemeenteraad daartoe heeft aangewezen.
Om verpaupering van een bepaalde wijk te voorkomen kunnen op basis van artikel 8 Wbmgp eisen aan de aard van het inkomen gesteld kunnen worden voor personen die zich in een bepaalde wijk willen vestigen.
Er kan op basis van artikel 9 Wbmgp ook voorrang worden verleend aan woningzoekenden die voldoen aan bepaalde sociaaleconomische kenmerken (samenstelling van het huishouden, leeftijd en opleidingsniveau van de woningzoekende).
bij de keuze van sociaaleconomische kenmerken waaraan een woningzoekende moet voldoen, moet mede worden afgewogen hoe een woningzoekende op een objectieve wijze kan aantonen dat hij aan die criteria voldoet.
Er kan op basis van artikel 10 Wbmgp selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlast en criminaliteit worden toegepast.
Een persoon kan aldus op basis van laatstgenoemd artikel worden verhinderd om zich in een bepaalde buurt te vestigen. Deze persoon krijgt geen vergunning. Door de concentratie van personen met overlastgevend en crimineel gedrag tegen te gaan, vermindert de criminaliteit en overlast immers niet alleen in de gebieden waar de maatregel wordt toegepast, maar ook de veiligheid en leefbaarheid over de gehele gemeente.
De gemeenteraad dient aan te geven of daarbij gebruik zal worden gemaakt van een verklaring omtrent het gedrag (VOG) of een onderzoek op basis van politiegegevens.

Bij particuliere verhuring zal in het kader van de Wbmgp als volgt getoetst moeten worden:

  • De woningzoekende gaat na of hij op basis van de Huisvestingswet en Wbmgp voor de woning in aanmerking komt;
  • De particuliere verhuurder geeft aan bereid de woning te verhuren. Een bereidverklaring is een verklaring van de eigenaar of beheerder van een bepaalde woonruimte dat hij een huurovereenkomst zal aangaan met de woningzoekende indien deze een huisvestingsvergunning verkrijgt. Om te voorkomen dat woningzoekenden nodeloos een VOG moeten aanvragen, zal de particuliere verhuurder bij het afgeven van een bereidverklaring aan de woningzoekende moeten onderzoeken of de woningzoekende in aanmerking kan komen voor de woning op basis van de andere criteria die kunnen gelden op basis van de huisvestingsverordening (vb. passendheid, maatschappelijke of economische binding, …);
  • De woningzoekende vraagt een VOG aan bij Justis als de gemeente hiervoor heeft gekozen. Het aanvragen van een VOG kan door een volledig ingevuld aanvraagformulier in te dienen bij de afdeling Burger-/Publiekszaken van de gemeente waar de aanvrager staat ingeschreven in de BRP. Het aanvraagformulier voor VOG is te downloaden van de website van Justis, de screeningsautoriteit van het Ministerie van Veiligheid en Justitie. Dit formulier moet ook worden aangevraagd voor de personen ouder dan 16 jaar die samen met de woningzoekende de woning willen betrekken. De woningzoekende kan ook online een VOG aanvragen als de als de gemeente die de VOG verlangt zich bij Justis heeft aangemeld voor e-herkenning. Zie voor meer informatie pagina 25 en 26 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing. Als Justis geen VOG kan afgeven, ontvangt de aanvrager een brief met een voornemen tot afwijzing. Hij kan hierop reageren door schriftelijk een zienswijze in te dienen. Vervolgens neemt Justis een definitief besluit. Als dat een afwijzing is, dan staat in dit besluit de reden waarom Justis weigert een VOG af te geven. Daartegen kan de aanvrager bezwaar maken en de beslissing eventueel voorleggen aan de bestuursrechter;
  • De woningzoekende vaagt met de bereidverklaring en de VOG een huisvestigingsvergunning bij de gemeente aan. Een eenmaal verleende huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken indien de woningzoekende niet binnen een bepaalde tijd de woning in gebruik neemt. Het is goed om deze termijn in de verordening op te nemen. Ook kan de vergunning, indien dit wordt opgenomen in de verordening, worden ingetrokken indien de aanvrager van de vergunning onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt. Het is bovendien mogelijk dat er voorwaarden aan de huisvestingsvergunning worden verbonden. Deze voorwaarden worden in de woonverklaring opgenomen. Hierbij kan gedacht worden aan een gedragsaanwijzing tot het achterwege laten van bepaalde gedragingen of een gedragsaanwijzing tot het doen van iets.

Bij verhuring door een woningcorporatie zal in het kader van de Wbmgp als volgt getoetst moeten worden:

  • De corporatie gaat na of de woningzoekende op basis van de Huisvestingswet en Wbmgp voor de woning in aanmerking komt. Een bereidverklaring is een verklaring van de eigenaar of beheerder van een bepaalde woonruimte dat hij een huurovereenkomst zal aangaan met de woningzoekende indien deze een huisvestingsvergunning verkrijgt. Om te voorkomen dat woningzoekenden nodeloos een VOG moeten aanvragen, zal de woningcorporatie bij het afgeven van een bereidverklaring aan de woningzoekende moeten onderzoeken of de woningzoekende in aanmerking kan komen voor de woning op basis van de andere criteria die kunnen gelden op basis van de huisvestingsverordening (vb. passendheid, maatschappelijke of economische binding, …). In dit stadium van toewijzing van de woningruimte aan de woningzoekenden zal de corporatie op basis van de door haar gehanteerde toewijzingscriteria (o.a. passend toewijzen) ook na moeten gaan of de woningzoekende daadwerkelijk in aanmerking komt voor de woning. Het college van burgemeester en wethouders kan het verlenen van huisvestingsvergunningen mandateren aan de eigenaren of beheerders van woonruimte. Een corporatie heeft doorgaans zo'n mandaat. In het mandaatbesluit kunnen ook voorwaarden of aanwijzingen gegeven worden over de wijze waarop de gemandateerde eigenaren of beheerders van woonruimte deze taak in mandaat moeten uitvoeren. Een woningcorporatie kan in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid handelen als de corporatie min of meer als monopolist in een bepaalde omgeving valt aan te merken. Op basis van de jurisprudentie mag een woningcorporatie weigeren een huurovereenkomst te sluiten als er met name gezien eerdere ervaringen op deze punten een gerechtvaardigde vrees is dat de aspirant-huurder de huurovereenkomst niet zal nakomen. De weigering moet wel proportioneel zijn gezien de hoogte van de huurachterstand en de mate van overlast. Dit is een privaatrechtelijke zaak die helemaal losstaat van de vergunningverlening;
  • De corporatie geeft aan bereid de woning te verhuren. Om te voorkomen dat woningzoekenden nodeloos een VOG moeten aanvragen, zal de verhuurder of de woningcorporatie bij het afgeven van een bereidverklaring aan de woningzoekende moeten onderzoeken of de woningzoekende in aanmerking kan komen voor de woning op basis van de andere criteria die kunnen gelden op basis van de huisvestingsverordening (vb. passendheid, maatschappelijke of economische binding, …);
  • De woningzoekende vraag een VOG aan bij Justis. Het aanvragen van een VOG kan door een volledig ingevuld aanvraagformulier in te dienen bij de afdeling Burger-/Publiekszaken van de gemeente waar de aanvrager staat ingeschreven in de BRP. Het aanvraagformulier voor VOG is the downloaden van de website van Justis, de screeningsautoriteit van het Ministerie van Veiligheid en Justitie. Dit formulier moet ook worden aangevraagd voor de personen ouder dan 16 jaar die samen met de woningzoekende de woning willen betrekken. De woningzoekende kan ook online een VOG aanvragen als de als de gemeente die de VOG verlangt zich bij Justis heeft aangemeld voor e-herkenning. Zie voor meer informatie pagina 25 en 26 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing. Als Justis geen VOG kan afgeven, ontvangt de aanvrager een brief met een voornemen tot afwijzing. Hij kan hierop reageren door schriftelijk een zienswijze in te dienen. Vervolgens neemt Justis een definitief besluit. Als dat een afwijzing is, dan staat in dit besluit de reden waarom Justis weigert een VOG af te geven. Daartegen kan de aanvrager bezwaar maken en de beslissing eventueel voorleggen aan de bestuursrechter;
  • De woningzoekende vaagt met de bereidverklaring en de VOG een huisvestigingsvergunning bij de gemeente aan.
Als de gemeenteraad heeft gekozen voor een onderzoek op basis van politiegegevens, dan vraagt de woningzoekende met de bereidverklaring van de verhuurder een huisvestigingsvergunning bij de gemeente aan. Politiegegevens zijn gegevens die de politie registreert om haar taken goed te kunnen uitvoeren. Het gaat om persoonsgegevens zoals telefoonnummers, meldingen, verklaringen, bevindingen en dergelijke. De taken van de politie zijn omschreven in de Politiewet 2012. Een groot deel van deze gegevens zijn bijzonder privacy gevoelige gegevens, die uitsluitend op basis van een wettelijke grondslag mogen verstrekt worden aan derden. In het kader van selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag is deze grondslag te vinden in de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en het Besluit politiegegevens. De criteria waarop de screening plaatsvindt, kunnen uitsluitend de in artikel 10a lid 2 Wbmgp genoemde gedragingen betreffen. De gemeenteraad kan echter in de huisvestingsverordening bepalen dat afhankelijk van de in een aangewezen complex, straat of gebied problematiek het niet noodzakelijk is om al deze gedragingen te betrekken bij de screening.
Het college van burgemeester en wethouders beoordeelt deze aanvraag. Een belanghebbende kan binnen zes weken na bekendmaking van de beschikking bezwaar maken bij het college van burgemeester en wethouders. Het is niet mogelijk de bezwaarprocedure te mandateren aan eigenaren of beheerders van woonruimte. Een eenmaal verleende huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken indien de woningzoekende niet binnen een bepaalde tijd de woning in gebruik neemt. Het is goed om deze termijn in de verordening op te nemen. Ook kan de vergunning, indien dit wordt opgenomen in de verordening, worden ingetrokken indien de aanvrager van de vergunning onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt. Indien het wenselijk is dat er voorwaarden aan de huisvestingsvergunning worden verbonden, worden deze voorwaarden in de woonverklaring opgenomen. Hierbij kan gedacht worden aan een gedragsaanwijzing tot het achterwege laten van bepaalde gedragingen of een gedragsaanwijzing tot het doen van iets.

Alvorens de gemeenteraad een beslissing kan nemen om een aanvraag te doen bij de Minister tot aanwijzing van een complex, straat of gebied, zullen al een aantal zaken duidelijk moeten zijn. In hoofdstuk 5 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing worden een aantal onderwerpen besproken die van belang kunnen zijn bij die belangenafweging. In dit hoofdstuk staat tevens het beoordelingsproces voor een VOG weergegeven.

Onderstaand geef ik in het kort weer welke onderwerpen in bepaalde hoofdstukken van Handreiking selectieve woningtoewijzing worden behandeld. Het gaat te ver hier in het kader van de behandeling van het huurrecht en de opbouw van dit hoofdstuk hier verder op in te gaan.

Op pagina 35 tot en met 39 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat een tabelletje waarin de verschillen tussen VOG en het onderzoek op basis van politiegegevens worden genoemd.

In hoofdstuk 6 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat beschreven wat de gemeenteraad moet doen om tot aanwijzing van een complex, straat of gebied te komen als gebied waarop de Wbmgp van toepassing is.

In hoofdstuk 7 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat beschreven welke regels in de huisvestigingverordening opgenomen moet worden.

In hoofdstuk 8 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat vermeld welke besluiten na vaststelling van de huisvestingsverordening genomen worden door het college van burgemeester en wethouders en de burgemeester, alvorens van start gegaan kan worden met de uitvoering van de maatregelen in het kader van woonruimteverdeling.

In hoofdstuk 9 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat in een stroomdiagram weergegeven op welke wijze besloten kan worden voor toewijziging van een woonvergunning op basis van een VOG.

In hoofdstuk 10 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat in een stroomdiagram weergegeven op welke wijze besloten kan worden voor toewijziging van een woonvergunning op basis van politiegegevens. Hier staat een model weergegeven, waarin punten worden gegeven aan bepaalde negatieve gedragingen. Het is aan de burgemeester om te bepalen vanaf welke uitkomst bijvoorbeeld 30 of 40 een negatieve woonverklaring wordt afgegeven en voor de gevallen onder deze uitkomst of het mogelijk is om te volstaan met het opnemen van voorschriften in de woonverklaring. In dit hoofdstuk worden voorbeelden aan de hand van dit model uitgewerkt.

Dringend eigen gebruik woonruimte en de afweging van belangen
Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 7 juli 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:2851 ) beslist dat de moeizame financiële relatie van de verhuurder niet leidde tot het oordeel dat zijn belangen zwaarder wogen dan die van de huurder. Het is wel merkwaardig dat het hof er veronderstellenderwijs vanuit ging dat er sprake was van een dringende reden. De dringende reden dient immers door de verhuurder aannemelijk te worden gemaakt als eerste stap tot het bereiken van een succesvolle stap naar huurbeëindiging. Er bestaat gelet op de redactie van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wel een stelplicht voor dringend eigen gebruik. Hierbij moet bedacht worden dat het verhuurdersbelang dermate dringend moet zijn, dat de continuatie van de huur niet van de verhuurder kan worden gevergd. In de conclusie die mr. G.R.B. van Peusem naar aanleiding van deze casus opstelde ( ECLI:NL:PHR:2016:1265 ) werd gesproken dat de dringendheid doorgaans een drempeltoets vormt of er sprake is van een dringende reden en dat vervolgens een afweging van de wederzijdse belangen tussen verhuurder en huurder plaats dient te vinden. Mr. G.R.B. van Peusem betoogt in zijn conclusie dat ook bij de bepaling of er sprake is van een dringende reden van dringend eigen gebruik een belangenafweging tussen die van de verhuurder en de huurder betrokken te worden. Het moet hier dan louter om de vraag gaan of het gebruik dringend aangemerkt dient te worden. Ik vind dit toch wel een erg academische benadering. het lijkt mij dat er toch zonder een afweging van belangen bepaald kan worden of een bepaald gebruik dringend is of niet. Als eenmaal is bepaald of een bepaald gebruik dringend is, dan kan kunnen daarna alle wederzijdse meegenomen worden in het kader van de belangenafweging. Dit geeft naar mij idee een duidelijker lijn van de te volgens weg. Immers als bijvoorbeeld de verhuurder door een financieel wanbeleid in de problemen is geraakt waardoor deze de woning wenst te gebruiken, dan kan hierdoor de dringendheid worden vastgesteld. In het kader van de belangenafweging kan dan het eigen toedoen (de aanschaf van een chalet dat vervolgens weer was verhuurd en in een later stadium verkocht) worden betrokken en kan worden beoordeeld wiens belang de voorkeur geniet. Het lijkt mij lastig een belangenafweging louter alleen in het kader van de dringende reden te beoordelen, waarna een meer algemene belangenafweging kan worden gemaakt. Het lijkt mij wel duidelijk dat de dringende reden in het kader van de afweging van belangen wordt betrokken. Het lijkt mij wel juist dat er in het kader van de belangenafweging tussen de verschillende fasen bij de beoordeling van de dringende reden geen waterdichte schotten tussen die verschillende stadia bestaan.

Deze overlap brengt mee dat de uitkomst van de belangenafweging kan samenvallen met het oordeel over de andere belangen van partijen (waaronder de vraag of de verhuurder in het kader van deze vraagstelling al dan niet passende woonruimte kan verkrijgen. Er mag worden aangenomen dat onder gestelde omstandigheden niet valt in te zien dat de verhuurder er niet in zou slagen passende woonruimte kan verkrijgen).
Het blijft mij onduidelijk hoe het hof veronderstellenderwijs de dringende reden aan heeft kunnen nemen. Het is begrijpelijk dat de verhuurder die beroep in had gesteld geen kritiek heeft geuit op deze veronderstelling. De eerste hobbel voor het realiseren van huurbeëindiging was hiermee genomen. Een partij stelt normaliter geen beroep in tegen een oordeel dat in zijn voordeel is geveld. Hoe het ook zij: het hof kwam in het kader van de daarna uit te voeren belangenafweging tot het oordeel dat de weegschaal in het voordeel van de huurder doorsloeg. Bij dit oordeel was onder meer het ondoordachte handelen van de verhuurder betrokken, waardoor de verhuurder zich in deze positie had gemanoeuvreerd. In het kader van deze afweging wordt ook de relatieve lage huurprijs in verhouding tot de kosten van het gehuurde genoemd. De verhuurder was bij aanschaf van het gehuurde immers op de hoogte van de relatief lage huurprijs. Daarnaast hadden zowel de huurder als de verhuurder paarden die beide partijen op het gehuurde wenste te stallen. De huurder woonde al decennia in het gehuurde, terwijl de verhuurder de laatste jaren meermalen was verhuisd en desondanks een oplossing voor haar paarden weten te vinden. De huurder hield ook dezelfde periode paarden op het gehuurde. Daarnaast was het niet duidelijk dat de huurder passende vervangende woonruimte kon verkrijgen.
Ook uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het oordeel over de passendheid van de woonruimte nauw samenhangt met de belangenafweging. De verhuurder moet ook bewijzen dat er sprake is van passende vervangende woonruimte. het betreft hier een bewijslast zonder een (volledige) bewijsvoering. Dat het hof hier een kennelijk in deze zin bedoelde stelplicht voor [eiseres] aanneemt, komt zodoende niet is strijd met enige rechtsregel, zoals het subonderdeel tevergeefs aandraagt. In de conclusie van mr. G.R.B. van Peusem wordt uitdrukkelijk ingegaan op de eisen die aan passende vervangende woonruimte gesteld moeten worden en de bewijslast daaromtrent. Het hof meende dat het enkele gegeven dat de huurders zich niet bijzonder hebben ingespannen om vervangende woonruimte te verwerven in dit geval geen afbreuk doet aan de door het hof geconstateerde omstandigheid dat de verhuurder onvoldoende heeft aangetoond dat gebleken is van passende woonruimte voor de huurders. Daarin ligt niet besloten dat het maar beperkt naar passende woonruimte zoeken überhaupt niet mee kan wegen.
De Hoge Raad vond in haar arrest van 3 februari 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:141 ) de beslissing van het hof niet in strijd met het recht.

De vennootschap wordt ontbonden na het instellen van de vordering in rechte
De rechtbank Overijssel heeft in haar vonnis van 26 juli 2016 ( ECLI:NL:RBOVE:2016:4070) een uitspraak moeten doen over terugvordering door de huurder van betaalde bemiddelingskosten. Het is inmiddels vaste rechtspraak dat de bemiddelaar die "twee heren heeft gediend" geen loon toekomt. Dit wordt uitgebreid besproken in het hoofdstuk De aanvang van de huurovereenkomst, onderdeel: Bemiddelingskosten voor rekening huurder?
Deze uitspraak is met name van belang vanwege het verweer dat door een moedermaatschappij van de gedaagde vennootschap werd gevoerd inhoudende dat de gedaagde vennootschap was ontbonden en geliquideerd. Deze moedermaatschappij overlegde ter onderbouwing van dit verweer een drie pagina’s tellend uittreksel uit het handelsregister aangaande deze laatste rechtspersoon. Op pagina 2 van dit uittreksel was vermeld dat de onderneming van de gedaagde vennootschap 21 april 2016 is beëindigd en dat de vennootschap zelf per die datum is ontbonden. Deze ontbinding had plaats gevonden na de eerste zittingsdag van deze procedure.
De rechter was daarom van oordeel dat de vennootschap niet was opgehouden te bestaan. Indien een rechtspersoon op het tijdstip van zijn ontbinding geen baten meer heeft, houdt hij ingevolge het vierde lid van artikel 2:19 BW op te bestaan. Ingevolge het vijfde lid van dat artikel blijft een rechtspersoon echter ook na zijn ontbinding voortbestaan voor zover dit tot vereffening van zijn vermogen nodig is. Dat een rechtspersoon is ontbonden, betekent evenmin niet zonder meer dat deze niet meer in rechte kan optreden. In het geval de procedure tegen de rechtspersoon is aangevangen voor het tijdstip van zijn ontbinding en de vereffening van zijn vermogen, kan de procedure tegen de rechtspersoon worden voortgezet, ook indien de vereffening van het vermogen inmiddels is geëindigd en de rechtspersoon niet meer bestaat (zie HR 18 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:948
In deze laatste procedure die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 18 april 2014 werd door en/of namens een vereniging die was ontbonden gesteld dat zij ondanks de ontbinding in het hoger beroep kon worden ontvangen. Wederpartij had cassatie tegen dit onderdeel ingesteld waarin werd gesteld dat omstandigheid dat de vereniging door de rechter is ontbonden, meebracht dat zij - als niet langer bestaand - niet meer tegen de desbetreffende beslissing in beroep kon komen.
Het hof had eerder geoordeeld dat de vereniging in hoger beroep ontvangen kon worden en had dit als volgt gemotiveerd. Bij beëindiging van een rechtspersoon onderscheidt de wetgever in de artikelen 2:19 en 2:20 BW het moment waarop de rechtspersoon wordt ontbonden van het moment waarop zij ophoudt te bestaan. Die twee momenten kunnen in de tijd samenvallen (artikel 2:19 lid 4 BW) maar noodzakelijk is dat niet. De rechtspersoon blijft na haar ontbinding bijvoorbeeld voortbestaan, voor zover nodig voor de afwikkeling van haar vermogen (art. 2:19 lid 5 BW). Civiele procedures lopen door ondanks het ontbonden zijn van een rechtspersoon, zodat door dan wel tegen die rechtspersoon een veroordelend vonnis kan worden verkregen (Hof Amsterdam 22 november 2011, LJN: BU6627). Onder de daarvoor normaal geldende voorwaarden is een dergelijk vonnis vatbaar voor hoger beroep en cassatie. Op grond van artikel 2:19 lid 6 BW houdt een ontbonden rechtspersoon in geval van vereffening van haar vermogen eerst op te bestaan op het tijdstip dat de vereffening eindigt (HR 11 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX9762, NJ 2013/59). Omdat het hof niet had vastgesteld dat de vereffening van het vermogen van de vereniging was geëindigd, diende tot uitgangspunt bij de beoordeling van het onderdeel te worden genomen dat de vereniging nog bestond. Daarom kon het onderdeel niet tot cassatie leiden.
Er werd verder een subsidiair aangevoerd dat dat namens de ontbonden vereniging alleen door de vereffenaar hoger beroep kon worden ingesteld tegen de beschikking waarin de vereniging was ontbonden.
De Hoge Raad oordeelt hierover het volgende: Mede gelet op de omstandigheid dat de taak van de vereffenaar is om het vermogen van de ontbonden rechtspersoon te vereffenen, en dat daartoe niet behoort de behartiging van de belangen die zijn betrokken bij het voortbestaan van de rechtspersoon, kan het door het onderdeel verdedigde standpunt niet worden aanvaard. Mede gelet op de omstandigheid dat de taak van de vereffenaar is om het vermogen van de ontbonden rechtspersoon te vereffenen, en dat daartoe niet behoort de behartiging van de belangen die zijn betrokken bij het voortbestaan van de rechtspersoon, kan het door het onderdeel verdedigde standpunt niet worden aanvaard. De ontbinding heeft tot gevolg dat de vereffenaars in de plaats treden van de bestuurders. Indien de rechter evenwel de rechtspersoon op de voet van artikel 2:20 BW ontbindt en daarbij een of meer vereffenaars benoemt die niet voor de ontbinding bestuurder van de rechtspersoon waren, brengt de fundamentele aard van de, door art. 8 Gw en art. 11 EVRM gewaarborgde, vrijheid van vereniging mee, dat de bestuurders wat betreft de bevoegdheid tot het instellen van hoger beroep of cassatie tegen de rechterlijke uitspraak waarin de vereniging is ontbonden, pas defungeren als de ontbinding onherroepelijk wordt.
Ik ga ervan uit dat het hoger beroep wel door de vereffenaar ingeroepen moet worden als de voormalige bestuurders als vereffenaar zijn benoemd.
Voor de zaak die diende voor de rechtbank Overijssel van 26 juli 2016 betkende dit dus dat ook indien moet worden aangenomen dat de vennootschap per 21 april 2016 was opgehouden te bestaan, dat de vennootschap nog bestond, omdat haar vermogen niet was vereffend en dus de procedure tegen de vennootschap gecontinueerd kon worden.

Verschiet het huurregime van kleur bij onderhuur van kamers, terwijl een hoofdhuurovereenkomst door artikel 7:230a BW wordt beheerst? (gewijzigd op 9 februari 2017)
In deze zaak had stichting Zonshofje van een Doopsgezinde gemeente een complex van onzelfstandige woningen gehuurd ten behoeve van de kamerverhuur. Ook hier was de Hoge raad van mening dat het niet wenselijk is dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van kamers een verschillend wettelijk regime zou gelden. De Hoge Raad achtte het regime van de overeenkomst van onderhuur (in het geval van deze casus: tussen de stichting en de asielzoekers) bepalend voor het wettelijk regime dat beide overeenkomsten diende te beheersen. De Hoge Raad was deze mening toegedaan, omdat de huurbescherming van de onderhuurders dan ten onrechte niet zou bestaan.
Gezien bovenstaande redenering zou het goed verdedigbaar zijn dat het regime van artikel 7:230a BW op de overeenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing was. Het was immers aannemelijk dat tussen het zorgcentrum en de stichting was overeengekomen dat de stichting het gehuurde voor gebruik om niet aan derden ter beschikking stelde en dat het niet was bedoeld dat de stichting deze ruimte zelf als woonruimte zou gebruiken. Door als tegenprestatie voor het gebruik van de woningen geen huur te vragen, kon de relatie tussen de stichting en de asielzoeker niet als een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte worden gekwalificeerd. Daarnaast lijkt het volgens mij ook mogelijk dat het huurrecht ook niet op de relatie tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing zal zijn als er door de geringe prestatie door de stichting voor het gebruik van de bedoelde ruimte niet van huur kan worden gesproken, maar van een gebruiksovereenkomst. Ook met de in het arrest van het Zonshofje genoemde gelijkschakeling van diverse huurregimes kan de huurder (de stichting jegens het zorgcentrum) geen aanspraak op huurbescherming claimen als de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoeker als een huurovereenkomst voor korte duur moet worden gekwalificeerd. Hierbij moet wel bedacht worden dat als de onderhuurder huurders van woonruimte zijn de jurisprudentie doorgaans - behoudens bijzondere omstandigheden - de zijde van de huurders van de woonruimte kiest wegens de huurbescherming die de huurders dan toekomt. Als er een ander huurregime op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is, dan wordt dat andere regime doorgaans geabsorbeerd door het huurregime dat op de woonruimte van toepassing is. In de zaak die voor de rechtbank Midden-Nederland speelde werd in het kader van het belang van de huurder in het vonnis van deze rechtbank van 10 augustus 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:4511 juist gekozen voor het huurregime van artikel 7:230a BW. De casus die tot deze uitspraak had geleid luidde als volgt: Er werd een (hoofd)huurovereenkomst gesloten waarbij een pand werd verhuurd voor de exploitatie van een kamerverhuurbedrijf. Deze overeenkomst werd beheerst door het regime van artikel 7:230a BW. Er werden onderhuurovereenkomsten gesloten in vorm van kamerverhuring. In het gehuurde had de huurder met toestemming van de verhuurder twee zelfstandige woningen en zeven onzelfstandige woonruimten gerealiseerd. Deze overeenkomsten werden aangemerkt als de verhuur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW e.v. De hoofdhuurder overleed. Bij toepassing van het woonrecht zouden de huurders de woonruimte moeten verlaten. Door artikel 7:268 BW eindigt de overeenkomst van woonruimte door de dood van de huurder. Alleen de onderhuurders van zelfstandige woonruimte kunnen beroep doen op de huurbescherming van artikel 7:269 BW. De onderhuurders van onzelfstandige woonruimte dienen deze woonruimte bij huurbeëindiging van de hoofdhuurovereenkomst te verlaten (zie voor meer informatie het hoofdstuk: De positie van onderhuur). De rechter heeft hier moeten kijken of het huurregime van kleur zou verschieten. Op de hoofdhuurovereenkomst is immers het regime van bedrijfshuur van toepassing. Op de onderhuurovereenkomsten is het regime van woonruimte van toepassing. Als op de hoofdhuurovereenkomst de regel van woonruimte van toepassing zou worden, dan zou deze overeenkomst op grond van artikel 7:268 lid 6 BW worden beëindigd. De rechter was van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van Zonshofje arrest van kleur verschiet in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels ten aanzien van woonruimte van toepassing zijn, is derhalve van belang of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. Het van kleur verschieten van de overeenkomst zou juist leiden tot huurbeëindiging van de onderhuurovereenkomst. De rechter was daarom van oordeel dat de strekking van de bedoeling van de uitspraak van het Zonshofje arrest er toe diende te leiden dat de regeling van artikel 7:230a BW van toepassing is. Volgens dit regime leidt het overlijden van een huurder ex artikel 7:229 BW niet tot huurbeëindiging. Er moet immers bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van Zonshofje van kleur verschiet in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels van woonruimte van toepassing zijn, gekeken moeten worden of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. De rechter is van oordeel dat nu niet is gebleken dat de Hoge Raad met toepassing van het Zonshofje arrest mede het oog heeft gehad op de situatie dat toepasselijkheid van het woonruimteregime leidt tot een verbetering van de positie van de verhuurder en een afname van de bescherming van de huurder en onderhuurders, kan uitleg van dit arrest niet leiden tot toepassing van de regels van het woonrecht op de hoofdhuurovereenkomst.
Dit lijkt echter uitstel van executie nu de regeling van het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is. Dan geldt er immers geen huurbescherming. De verhuurder kan de overeenkomst kan opzeggen als deze redelijk belang bij de opzegging heeft. (zie voor meer informatie over huuropzegging van overige bedrijfsruimte het hoofdstuk: De opzegging van kantoren en opslagruimte).

Updates>>

  • Bijgewerkt 16 mei 2016 pagina gestart.
  • Bijgewerkt 25 mei 2016 wijzing toewijzing huurwoningen.
  • Bijgewerkt 27 mei 2016 terugvordering onrechtmatig verkregen voordeel is geen onredelijk beding in de zin van richtlijn 93/13..
  • Bijgewerkt 29 mei 2016 Toekomstige regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 3 juni 2016 hoger beroep mogelijk in het kader van de kwalificatievoorvraag en indexering WOZ-waarde.
  • Bijgewerkt 4 juni 2016. Wijziging woningwaardering COROP-gebieden.
  • Bijgewerkt 6 juni 2016. Bemiddelingskosten en dienen voor twee heren
  • Bijgewerkt 9 juni 2016. Toewijzingsbeleid woningen door een corporatie
  • Bijgewerkt 15 juni 2016. Levert een oude cv-ketel een gebrek op?
  • Bijgewerkt 1 augustus 2016. Gebreken en gevolgschade wegens het niet kunnen inschrijven bij de gemeente.
  • Bijgewerkt 3 augustus 2016. Gedekt verweer.
  • Bijgewerkt 8 augustus 2016. Investeringen ten behoeve van de huurder, waarvan de aflossing in de huurprijs zit verwerkt.
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Meerpremie voor de brandverzekering
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Huuropzegging en vergoeding goodwill
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Terugvordering servicekosten meubilair bij geliberaliseerde woonruimte in strijd met de redelijk en billijkheid
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Uitspraak Huurcommissie herleeft
  • Bijgewerkt 11 augustus 2016. Asbestbesmetting en immmateriële schade
  • Bijgewerkt 12 augustus 2016. matiging overeengekomen boete
  • Bijgewerkt 17 augustus 2016. Hoofdverblijf en gebruik van woonruimte en ontruiming van het gehuurde
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Ingevoerd het onderdeel "Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken".
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016.Ambtshalve toetsing van het boetebeding en vernietiging van dit beding
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016. et recht om huur op te schorten vervalt na huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Herstelverplichting van de huurder omvat niet schade die door ouderdom is ontstaan
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Schade aan gehuurde voor rekening van huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 4 september 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Huurprijs en BTW-heffing
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Vernietigbare rechtshandelingen
  • Bijgewerkt 15 september 2016. Aanvraag medehuurderschap na verlaten gehuurde door samenwoner
  • Bijgewerkt 16 september 2016. Een ex-echtgenoot kan na een echtscheidingsbeschikking waarin de woning aan haar is toegewezen niet de woning alsnog aan haar ex-echtgenoot toewijzen
  • Bijgewerkt 20 september 2016. Aspirant huurder kan koop/huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden ontbinden
  • Bijgewerkt 22 september 2016. Algemene omschrijving van het gehuurde leidt tot meer vrijheid voor de huurder
  • Bijgewerkt 25 september 2016. Geen ondeelbare overeenkomst
  • Bijgewerkt 30 september 2016. Onderscheid tussen bewindvoerders
  • Bijgewerkt 1 oktober 2016. Weigering medewerking aan onderzoek vloer
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Geen concurentie door eigen verhuurder mogelijk
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Schade aan geluids- en lichtapparatuur naar verkeersopvatting voor rekening van de huurder
  • Bijgewerkt 3 oktober 2016.Tekortkoming onvoldoende om buitengerechtelijke ontbinding te rechtvaardingen
  • Bijgewerkt 6 oktober 2016. Huurbeëindiging woonruimte van een jongere. Toepasselijkelijkheid van de regeling van artikel 7:274 c BW
  • Bijgewerkt 10 oktober 2016. Vennotschap onder firma en verjaring van vorderingen
  • Bijgewerkt 13 oktober 2016. Huurprijswijziging afhankelijke bedrijfswoning
  • Bijgewerkt 14 oktober 2016. De huurprijs van een hoekpand hoeft bij huurprijswijziging niet zonder meer worden gecorrigeerd
  • Bijgewerkt 24 oktober 2016. Aansluitbijdrage op grond van de Warmtewet?
  • Bijgewerkt 26 oktober 2016. Wederom verhuring sociale woonruimte via Airbnb onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen
  • Bijgewerkt 27 oktober 2016. Buitengerechtelijke ontbinding terecht gedaan; huurder kan niet terug naar de voormalig gehuurde woning
  • Bijgewerkt 2 november 2016. WSNP en bewind. Mag de huurder huur betalen en wie moet worden gedagvaard?
  • Bijgewerkt 2 november 2016. Geen voorinspectie bij het einde van de huurperiode geen volledige doorbelasting herstelkosten?
  • Bijgewerkt 17 november 2016. Huurverlaging ex artikel 7:254 BW jo 7:252 BW
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Wijzigingen aan het gehuurde en ongerechtvaardigde verrijking
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Onrechtmatige verstrekken inkomensverklaring belastingdienst staat huurverhoging niet in de weg
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Huurprijswetgeving niet in strijd met EVRM
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Is een wijziging een verbetering waarmee rekening gehouden dient te worden?
  • Bijgewerkt 21 november 2016. Afwijkend beding huurprijzen bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 24 november 2016. Huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW ontvankelijk zonder rapport van gezamenlijk benoemde deskundige
  • Bijgewerkt 27 november 2016. Hospitaverhuring en de mogelijkheid van opzegging
  • Bijgewerkt 28 november 2016. Afwijking overeengekomen bestemming en ontbinding
  • Bijgewerkt 29 november 2016. De veertiendagentermijn in de aanmaning
  • Bijgewerkt 1 december 2016. Huurbeëindiging open belangenafweging door onderhuurder die door verkrijging van de eigendom van het pand de positie van (hoofd) verhuurder heeft verworven
  • Bijgewerkt 3 december 2016. Bedrog door huurder en vernietiging van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 4 december 2016. De bepaaldetijdsclausule is nog steeds van kracht
  • Bijgewerkt 5 december 2016. Nogmaals: de bevoegdheid van de (beschermings)bewindvoerder
  • Bijgewerkt 11 december 2016. Huurprijswijziging benzinestatioms ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 12 december 2016. Huurprijswijziging en toepassing onjuiste criteria
  • Bijgewerkt 19 december 2016. Afwijking van artikel 7:271 lid 1 BW (tussentijdse opzegging tbv huurder) niet mogelijk
  • Bijgewerkt 20 december 2016. Bepaling huurregime door het stellen van voorvragen in verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex art. 7:230a BW
  • Bijgewerkt 21 december 2016. Kan een huurder worden gehouden aan gewijzigde openingstijden in een winkelcentrum
  • Bijgewerkt 28 december 2016. Kan een huurperiode worden verlengd met toepassing van artikel 7:301 lid 1 BW?
  • Bijgewerkt 8 janauri 2017. Belang vordering vernietiging ontruimingsvonnis na schuldsaneringsregeling
  • Bijgewerkt 10 janauri 2017. De uitspraak van de Huurcommissie bindt partijen niet voor wat betreft het onderdeel waarover geen uitspraak wordt gevraagd
  • Bijgewerkt 12 janauri 2017. Warmtewet en specificatie van bedragen
  • Bijgewerkt 16 janauri 2017. Noemenswaardige kosten en wijzigingen (reclame) aan het gehuurde
  • Bijgewerkt 18 janauri 2017. Ontbinding van de overeenkomst wegens mishandeling van een stukadoor door de huurder
  • Bijgewerkt 5 februari 2017. Woningruil en het akkoord tussen de ruilpartners
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Vernietigbare bedingen door de huurder als verwerende partij
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Verschiet het huurregime van kleur bij onderhuur van kamers, terwijl een hoofdhuurovereenkomst door artikel 7:230a BW wordt beheerst?
  • Bijgewerkt 11 februari 2017. De vennootschap wordt ontbonden na het instellen van de vordering in rechte
  • Bijgewerkt 14 februari 2017. Dringend eigen gebruik woonruimte en de afweging van belangen
  • Bijgewerkt 18 februari 2017. Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
  • Bijgewerkt 22 februari 2017. Inschrijving in register Kvk in strijd met woonbestemming?
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Het nieuwe procesrecht 2018
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Nogmaals de opzegging van de huurovereenkomst voor korte tijd
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Geen vordering in reconventie nodig voor verhuisvergoeding
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten pas opeisbaar na ontruiming van de woning
  • Bijgewerkt 26 maart 2017. Bemiddelingskosten en onverschuldigde betaling
  • Bijgewerkt 27 maart 2017. Bemiddelingskosten nietig in de zin van artikel 7:264 BW?
  • Bijgewerkt 1 april 2017. Energieprestatievergoeding en NOM-Ready woningen
  • Bijgewerkt 2 april 2017. Short stay in een geliberaliseerde woningruimte
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Woongroepen in het algemeen en in de gemeente Amsterdam in het bijzonder
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Vordering medehuur door kinderen
  • Bijgewerkt 10 april 2017. Bungalowpark bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW?
  • Bijgewerkt 17 april 2017. WOZ-waarden van gedeelte van het pand en de puntenwaardering van de gehuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 18 april 2017. Bed & Breakfast 7:230a BW bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 19 april 2017. Verdeling Servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 20 april 2017. VvE en schade wegens te laat uitgevoerd onderhoud
  • Bijgewerkt 22 april 2017. De bepaalde tijdsclausule bij verhuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 27 april 2017. Het sturen van facturen door de verhuurder exclusief indexering levert geen rechtsverwerking op
  • Bijgewerkt 28 april 2017. Is door de vernieuwde redactie van artikel 7:252a lid 6 sub b BW verleggen van het peiljaar niet meer mogelijk?
  • Bijgewerkt 11 mei 2017. Voortgezet gebruik van het gehuurde na ontruimingsvonnis
  • Bijgewerkt 12 mei 2017. Huurbeëindiging op grond van de Leegstandwet; onderscheid te koop staande woning en woning bedoeld voor renovatie
  • Bijgewerkt 18 mei 2017. Afwijende bedingen ex artikel 7:291 BW en de huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 19 mei 2017. Huurderving na burgemeestersluiting
  • Bijgewerkt 23 mei 2017. Servicekosten bij geliberaliseerde woonruimte
  • Bijgewerkt 24 mei 2017. Geen overeengekomen hoofdverblijf:verschillende benadering tusen corporatie en particuliere verhuurder
  • Bijgewerkt 25 mei 2017. Geen belangenafweging bij opzegging van de huurovereenkomst wegens opgebouwde achterstand tijdens WSNP
  • Bijgewerkt 26 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex atikel 7:220 lid 5 en 6 BW niet van toepassing bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 28 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW kan worden beperkt op basis van de redelijkheid
  • Bijgewerkt 1 juni 2017. Het toedoencriterium is achterhaald in het kader van faillissement van de huurder
  • Bijgewerkt 4 juni 2017. Artikel 7:307 BW vervangt artikel 6:159 BW niet maar past deze regeling deels aan
  • Bijgewerkt 19 juni 2017. Renovatie; vervanging van een gashaard door een cv-installatie. Een redelijk voorstel?
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. De eigenaar van een te koop staande woning moet de juiste huurovereenkomst sluiten
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. Beëindiging van een relatie betekent niet dat het huurcontract waarop twee huurders als partij staan vermeld zonder meer kan worden beëindigd door de vertrekkende huurder
  • Bijgewerkt 28 juni 2017. Kinderen en kleinkinderen recht op medehuurderschap?
  • Bijgewerkt 2 juli 2017.De praktijk van een tandprotheticus wordt als 7:290 BW-bedrijfsruimte beschouwd
  • Bijgewerkt 2 juli 2017. Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten bij 7:290 BW-bedrijfsruimte. Hoe zit dat met goodwill?
  • Bijgewerkt 3 juli 2017. De rol van de gemente bij oplossing van overlast (de Asowet)
  • Bijgewerkt 4 juli 2017. Financieel belang als reden voor huuropzegging
  • Bijgewerkt 5 juli 2017. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum en de onafhankelijkheid van de deskundige
  • Bijgewerkt 8 juli 2017. Rectificatie "Huurgeschillen Ontleed" in verband met overeenkomsten ex artikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 11 juli 2017. Rechtbank past ten onrechte een afweging van belangen toe bij gevorderde ontbinding
  • Bijgewerkt 13 juli 2017. Onder- en overmaat en vorderingsacties
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Schade aan het gehuurde door brand. Is huurder aansprakelijk?
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Een beroep op terme de grâce is niet zinvol bij handelen in afwijking van de bestemming
  • Bijgewerkt 20 juli 2017. Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus na hennepkwekerij
  • Bijgewerkt 21 juli 2017. Jokkende huurder tracht haar zoon huurrechten te laten verwerven
  • Bijgewerkt 22 juli 2017. Bewijslastverdeling bij gesteld (mede)huurderschap
  • Bijgewerkt 17 augustus 2017. Huurprijswijziging buiten het wettelijke systeem mogelijk?
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. Belangenafweging en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. De regeling over huurprijswijziging in de ROZ-voorwaarden is in het nadeel van de huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2017. Bij betaling van een tegenprestatie is al spoedig sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Gemengde overeenkomsten en de beoordeling daarvan door de rechter
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Verhuurder is niet standaard gehouden een vergoeding te betalen aan de huurder bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 9 september 2017. Verlenging van de overeenkomst over de periode van 2 jaar levert misbruik van recht op
  • Bijgewerkt 10 september 2017. Afwijkende bedingen, geen toestemming voooraf door de rechter, ordemaatregel door de rechter
  • Bijgewerkt 17 september 2017. Wel een overeenkomst tot stand gekomen; geen onverwijldheid reactie door verhuurder

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button: