De opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte

De opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button:

De mogelijkheden van opzegging op een rijtje >>

  • De huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan moet worden opgezegd. Voor de huurder gelden geen bepaalde opzeggingsgronden. Voor de verhuurder gelden wel bepaalde opzeggingsgronden (artikel 7:293 BW). Dit is een afwijking van de algemene regel voor beŽindiging van overeenkomsten voor een bepaalde periode artikel 7:228 BW (zie ook het hoofdstuk De huurovereenkomst voor bepaalde periode).

  • De huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode gelegen tussen de vijf en de tien jaar moet worden opgezegd. Voor de huurder gelden geen bepaalde opzeggingsgronden. Voor de verhuurder gelden wel bepaalde opzeggingsgronden (artikel 7:293 lid 1 BW). Dit is een afwijking van de algemene regel voor beŽindiging van overeenkomsten voor een bepaalde periode (artikel 7:228 BW, zie ook het hoofdstuk De huurovereenkomst voor bepaalde periode).

  • De van rechtswege verlengde overeenkomst voor een huurperiode tot tien jaar moet worden opgezegd (artikel 7:293 lid 1 BW). Dit komt overeen met de algemene regeling als vermeld in artikel 7:228 lid 2 BW (zie ook het hoofdstuk De huurovereenkomst voor bepaalde periode).

  • De overeenkomst die is aangegaan voor een huurperiode van meer dan tien jaar moet worden opgezegd (artikel 7:300 BW). Dit is in afwijking van de algemene regeling als vermeld in artikel 7:228 lid 1 BW (zie het hoofdstuk De huurovereenkomst voor bepaalde periode).

  • De huurovereenkomst die voor onbepaalde periode is aangegaan moet worden opgezegd (artikel 7:300 lid 2 BW).

  • Het is mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten, waarin voor de verhuurder een verbod tot opzegging is opgenomen. De wet verzet zich niet tegen bepaalde overeenkomsten, die voor zeer lange duur worden gesloten (denk aan eeuwigdurende erfpachtovereenkomsten). Als een verhuurder dus een dergelijke bepaling in de huurovereenkomst, of in de bijlage van een huurovereenkomst heeft opgenomen, dan is de rechtsopvolger ook aan deze bepaling gebonden. Bij het bereiken van de technische levensduur van het gehuurde zou buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:210 BW mogelijk zijn. In het huidige huurrecht is een tijdelijk element in de definitie van een huurovereenkomst (zie artikel 7:201 BW) achterwege gebleven. Zie met name over de uitleg van deze materie de uitleg die advocaat-generaal mr Huydecoper in zijn conclusie hieraan heeft gegeven die tot de uitspraak van de Hoge Raad van 13 mei 2005 LJN:†AT5525,†Hoge Raad, C04/164HR heeft geleid. In deze uitspraak erkende de Hoge Raad de mogelijkheid om opzegging door de verhuurder uit te kunnen sluiten.

    Conclusie

De huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte moet dus altijd worden opgezegd, tenzij een huurbeŽindiging door gezamenlijke overeenstemming tot stand is gekomen. Zie artikel 7:293 lid 3 BW : na opzegging zal voor het beŽindigen van de huur altijd een uitspraak van de rechter noodzakelijk zijn. Een opzegging is ook niet noodzakelijk als partijen een huurperiode van korter dan twee jaar ( 7:301 BW ) overeenkomen (partijen kunnen uiteraard wel bedingen dat de overeenkomst opgezegd moet worden). Het is ook mogelijk dat de verhuurder een verbod tot opzegging in het huurcontract opneemt. Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder is dan niet mogelijk.

De formele eisen aan de opzegging >>

-Opzegging moet geschieden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot>>

Deze eis is gesteld als waarborg dat de opzegging de geadresseerde (tijdig) bereikt. De opzegging behoudt zijn rechtskracht als deze de geadresseerde persoon niet tijdig bereikt door een handeling van personen voor wie hij aansprakelijk is, of van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt Noot 31a. De bewijslast rust op degene die heeft opgezegd. Gezien het feit dat een discussie over het al dan niet ontvangen van een opzegging slechts kan ontaarden in een welles-nietes discussie, doet degene die opzegt er verstandig aan bewijs van tijdige opzegging voorhanden te hebben (dus deurwaardersexploot met juiste datum of aangetekende brief met bewijs van verzending met juiste datum). Uiteraard moet de opzegging naar het juiste adres worden verstuurd. Tevens moet de verzender bewijzen dat de aangetekende brief is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van de bestemming is voorgeschreven. Noot 31b

Ook als aan het wettelijk vereiste van opzegging per aangetekende post niet is voldaan hoeft dit niet altijd te betekenen dat de verhuurder de huurder aan de wettelijke verlenging dient te houden. Dit wordt in onderstaande uitspraak uitgelegd. De kern van de onderstaande uitspraak van het Gerechtshof te 's-Gravenhage komt neer op het hiernavolgende: als tussen partijen niet wordt betwist dat de huurder de verhuurder met inachtneming van de termijn van opzegging mondeling te kennen heeft gegeven niet langer te willen huren, dan is een schriftelijke opzegging niet zonder meer nodig, omdat dat niets toevoegt aan de bekendheid met de opzegging.
Deze uitspraak had betrekking op een contractueel beding over de wijze van opzegging bij artikel 7:230a BW bedrijfsruimte (kantoren, garages, opslagruimte), doch dit doet niets af aan het feit dat de rechter in sommige gevallen een schriftelijke bevestiging van de opzegging zinloos acht. Zie de uitspraak van het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 11 april 2003 11 april 2003, rolnr 02/787 KA, waarin het Hof haar conclusie in de volgende zinsnede kernachtig weergeeft:" Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van Juffermans (huurder, toevoeging Huurgeschil.nl) op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang Jager (verhuurder, toevoeging Huurgeschil) kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van Juffermans was haar immers bekend. Jager had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij, wanneer met Juffermans geen overeenstemming zou worden bereikt over de voorwaarden van een nieuwe overeenkomst, naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken. De grieven slagen dan ook niet". De situatie had uiteraard anders gelegen als de verhuurder had betwist dat zij gesprekken heeft gevoerd met de huurder, waaruit zij dit standpunt van de huurder had kunnen afleiden.
Zie voor een uitspraak van soortgelijke strekking het arrest van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5097. In deze zaak hadden partijen het gehuurde abusievelijk aangemerkt als 7:230a BW-bedrijfsruimte, terwijl het partijen duidelijk was dat er een 7:290 BW activiteit (winkel voor de verkoop van houten vloeren) zou worden ontplooid. Er zou in deze zaak een opzegging plaats moeten vinden vůůr 1 april 2012. Er was hier eerst een proefperiode van twee jaar afgesproken. De huurder had per e-mail in januari 2012 de verhuurder te kennen gegeven de huurovereenkomst op te willen zeggen. De verhuurder had voor de formaliteiten verwezen naar de huurovereenkomst. Volgens het hof moet de verhuurder hebben begrepen dat de huurder de huurovereenkomst wilde beŽindigen. Dat alles paste ook in het kader van de aan de verhuurder bekende achtergrond waartegen de huurovereenkomst tot stand was gekomen, te weten dat de eerste twee jaren van de huurovereenkomst hadden te gelden als een proefperiode, waarbij de ontwikkeling van de onderneming van huurder leidend was. Ook had de verhuurder niet voldoende weersproken dat de huurder de beheerder meermalen mondeling had meegedeeld dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2012 niet verlengd zou worden, onder meer in een gesprek medio december 2011.

Ik adviseer met klem om de wettelijke- en/of contractueel overeengekomen voorschriften omtrent opzegging stipt te volgen. De contractuele en/of wettelijke regeling beoogen immers dat de opzegging de opgezegde partij moet hebben bereikt. Het bewijs(risico) daarvan rust op de verzender. Het hof te Leeuwarden geeft echter een opening voor een eenvoudiger wijze van levering van bewijs als er sprake is van een opzegging per e-mail. Het bewijs van verzending per mail is immers makkelijker te leveren dan het bewijs van verzending van een gewone brief. Als eenmaal de e-mail is verstuurd, dan kan er dus ruimte voor de conclusie zijn dat de e-mail de geadresseerde heeft bereikt. Zekerheid heeft de opzeggende partij niet. Deze zekerheid is er wel als de opzegging met deurwaardersexploot of per aangetekende brief is verstuurd. In de situatie als genoemd in de uitspraak met betrekking tot artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte was er sprake van niet-nakoming van contractuele bedingen en niet van het niet opvolgen van wettelijke verplichtingen zoals bij artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Toch lijkt er niets tegen een analoge redenering voor artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Mochten de wettelijke voorschriften voor wat betreft het aangetekend - of door deurwaardersexploot opzeggen van de huurovereenkomst niet zijn gevolgd, dan kan bovengenoemde redenering een ontsnappingsweg zijn om alsnog een beroep te doen op een rechtsgeldige opzegging. Er bestaat immers niet zonder meer een regel dat een dergelijke opzegging rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift slechts bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten.

-De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar>>

In het huurcontract mag van deze termijn ten gunste van de huurder worden afgeweken. Er kan niet in het nadeel van de huurder van de wettelijke regeling worden afgeweken. Dit vloeit voort uit de regel van artikel 7:291 lid 1 BW. In het hoofdstuk ďDe huurperiode met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimteĒ is in het onderdeel ďAfwijking van de regeling in het voordeel van de huurderĒ uitgebreid ingegaan op het effect van het semi-dwingendrechtelijke karakter van titel 7.4. afdeling 6 BW (artikel 7:290 BW e.v.). De kern van artikel 7:291 BW luidt dat van titel 7.4. afdeling 6 BW wel kan worden afgeweken in het voordeel van de huurder. Dit geldt ook voor de overeengekomen opzegtermijn in het huurcontract. Dat de termijn van opzegging een jaar beloopt betekent niet dat de verhuurder zijn vordering vůůr het tijdstip waartegen is opgezegd dient in te stellen. Evenmin betekent dit dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking zou hebben verloren als de beŽindigingsvordering niet binnen de opzegtermijn is ingesteld. De wet stelt immers geen termijn waarbinnen de verhuurder de vordering tot beŽindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in het hier toepasselijke artikel 7:295 lid 2 BW dient in te stellen. Ook uit het stelsel van de wet valt volgens een arrest van de Hoge Raad van 12 juni 2006 niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (LJN: BI0070, Hoge Raad, 07/12219 ).
In dezelfde zin besliste de Hoge Raad in haar arrest van 25 maart 2011 ( LJN: BP4335, Hoge Raad, 10/01201 ). In de casus die tot deze zaak heeft geleid werd door de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2007. Na die datum wordt door de verhuurder de inleidende dagvaarding aan de huurder uitgebracht op 6 november 2007, waarin een vordering tot ontruiming werd ingesteld.
De huurder betoogde in de loop van de procedure dat de opzegging nu de verhuurder zijn vordering niet voor 1 juni 2007 had ingesteld, zijn werking had verloren en daarmee de huurovereenkomst was verlengd met een aansluitende periode van vijf jaar, zodat de vorderingen van de verhuurder dadelijk en zonder inhoudelijke beoordeling van de door hem aangevoerde opzeggingsgrond hadden moeten worden afgewezen.
De Hoge Raad is in rechtsoverweging 3.5 van mening dat de huurovereenkomst niet afloopt op de dag waartegen is opgezegd, maar ingevolge de bijzondere voor huur van bedrijfsruimte geldende bepaling van artikel 7:295 lid 1 BW van rechtswege van kracht blijft zolang de rechter nog niet onherroepelijk heeft beslist op de beŽindigingsvordering van de verhuurder. De wet wijst geen termijn aan waarbinnen de verhuurder die vordering moet instellen. Bij een en ander past geen analoge toepassing van de algemene regeling van artikel 7:230 BW , die ziet op gevallen waarin een huurder het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder blijft gebruiken zonder dat zij daarover iets regelen.

In het kader van de in het huurcontract genoemde termijn van opzegging zich een aantal varianten voordoen:

  • In het huurcontract staat een termijn van opzegging van ťťn jaar. Dit is de meest voorkomende variant. In de wet staat deze termijn als een minimum termijn voor opzegging van de huurovereenkomst genoemd. Zowel de huurder als de verhuurder zijn aan deze termijn gebonden.
  • In het huurcontract staat een termijn van opzegging van zes maanden genoemd. Deze termijn is minder dan de door de wet voorgeschreven termijn van ťťn jaar. Deze termijn is niet nietig. Partijen kunnen immers in het voordeel van de huurder van de in de wet genoemde termijn van ťťn jaar afwijken. Als de verhuurder de huur opzegt met inachtneming van deze termijn van zes maanden, dan dient de huurder de contractueel overeengekomen termijn van zes maanden te vernietigen als hij terug wenst te grijpen op de wettelijke termijn van opzegging van ťťn jaar. In een door de verhuurder gestarte procedure tot beŽindiging van de huurperiode, dient de huurder zich uitdrukkelijk te beroepen op het feit dat de door de verhuurder gehanteerde periode niet aan het wettelijke minimum van een jaar voldoet. Doet de huurder geen beroep op vernietiging van deze bepaling, dan kan deze periode geacht te zijn gesloten in het voordeel van de huurder (de huurder kan immers belang hebben bij een korte termijn van opzegging). De door de verhuurder gehanteerde periode van opzegging van de huurovereenkomst zal dan niet door rechter ongeldig worden verklaard.
  • De huurder, of diens accountant heeft het huurcontract opgesteld. In het huurcontract staat een opzegtermijn van zes maanden genoemd. De verhuurder zegt de huurovereenkomst op met inachtneming van deze overeengekomen periode. De huurder doet beroep op vernietiging van deze bepaling op grond van wat in bulletpoint 2 is gesteld. Deze huurder kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) geen beroep doen op vernietiging van deze overeengekomen opzegtermijn. Onder deze omstandigheden wordt de overeengekomen termijn van zes maanden in het voordeel van de huurder te zijn overeengekomen. Deze verkorte termijn van opzegging kan immers ook in het nadeel van de verhuurder zijn. De verhuurder moet dan immers binnen relatief korte periode een vervangende huurder zien te vinden.
  • Onder bepaalde omstandigheden kan een termijn van opzegging van een jaar te kort zijn als de huurder kort voor de opzegging aanzienlijke investeringen in het gehuurde heeft gedaan, die de verhuurder slechts tegen boekwaarde wenst te vergoeden. Noot 31aa
In het geval van faillissement van de huurder kan de verhuurder en/of de curator van de huurder de huur opzeggen, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende is (artikel 39 FW).

Termijn van opzegging en de redelijkheid en billijkheid
Een te late opzegging leidt meestal tot een verlenging van de overeengekomen termijn, of de wettelijke termijn. Onder bepaalde omstandigheden is dit niet altijd het geval. Onderstaande uitspraak geeft hiervan een voorbeeld.

De huurder van winkelruimte, die de overeenkomst 8 dagen te laat had opgezegd waardoor hij volgens de verhuurder nogmaals was gebonden aan een contractuele verlenging van nog een periode van vijf jaar, kon volgens de kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011( LJN: BV0203, sector kanton Rechtbank Zwolle, 563090 CV 11-4380 ) door een beroep op de redelijkheid en billijkheid toch aanspraak maken op beŽindiging van de tegen de officiŽle datum waartegen de overeenkomst opgezegd had moeten worden.
De huurder had de huur uiterlijk op 21 oktober 2010 op moeten zeggen. De opzegging had de verhuurder echter op 28 oktober 2010 bereikt.
Een aantal zaken die bij de beoordeling waren betrokken luidden als volgt:

  • De rechtsvoorganger van de huidige huurder (er was sprake geweest van een indeplaatsstelling) was vanaf 1 december van een bepaald jaar (de periode vanaf een bouwkundige oplevering tot 1 december was geen huur verschuldigd) huur gaan betalen. De huurovereenkomst was eerder ingegaan, doch het huurcontract vermeldde geen ingangsdata.
  • De huurder had in juni 2010 de verhuurder al te kennen gegeven de huur zo spoedig mogelijk te willen beŽindigen omdat de verkoopformules niet het gewenst effect hadden.
  • De huurder had vooruitlopend op de opzegging al borden "te huur"op het object aan laten brengen en via Funda te kennen gegeven dat het pand te huur zou komen.
  • Ook de beheerder van de huurder is na het gesprek in juni 2010 op zoek gegaan naar een alternatieve locatie voor de huurder.

De rechter was in rechtsoverweging 8.5 van het vonnis van oordeel dat de belangen van de verhuurder niet zijn geschaad doordat zij 8 dagen later dan de geldende 365 dagen op de daarvoor voorgeschreven wijze op de hoogte is geraakt van de wil van de huurder belichaamd in een formele opzeggingsbrief van 28 oktober 2010 - om de huurovereenkomst per 22 oktober 2011 te beŽindigen. Volgens de rechter gold dit eens te minder nu gesteld noch gebleken was dat de verhuurder na 30 juni 2010 door of namens de huurder te kennen is gegeven dat zij niet meer naar een alternatieve locatie voor de huurder en/of een alternatieve (onder-)huurder voor het gehuurde hoefde te zoeken. Op grond van de redelijkheid en billijkheid kon de overeenkomst toch als beŽindigd worden beschouwd per 22 oktober 2011.

De les van de uitspraak is om ook de contractuele termijnen van opzegging nauwgezet in acht te nemen! Er blijken weinig uitvluchten mogelijk te zijn om een onjuiste gehanteerde opzegtermijn zodanig om te bouwen dat de huurder toch eerder het gehuurde kan verlaten dan tegen het einde van de reeds ingezette verlengingstermijn. Verder geeft een beroep op de redelijkheid en billijkheid altijd een onzekere uitkomst, omdat door de rechter de concrete situatie inhoudelijk moet worden beoordeeld om dit beroep te kunnen honoreren.

Conversieregel
Wat is de situatie als partijen met inachtneming van de semi-dwingendrechtelijke regeling een termijn van opzegging zijn overeengekomen, terwijl de verhuurder bij de opzegging deze termijn niet in acht heeft genomen. Volgens Kerpestein Noot 31ab wordt in deze situatie de algemene conversieregel van artikel 3:42 BW toegepast. Er bestaat voor bedrijfsruimte onduidelijkheid over toepassing van deze conversieregel. Onderstaand ga ik hier nader op in.

Deze conversieregel beoogt te voorkomen dat een sanctie op het niet toepassen van een bepaalde regel verder reikt dan nodig is. Het is altijd verstandig een beroep op deze conversieregel te doen als in een procedure duidelijk wordt dat een wettelijke regel niet goed is toegepast. De rechter moet deze regel echter ook ambtshalve toepassen, zodat de regel ook kan worden toegepast als een partij heeft verzuimd op deze regel een beroep te doen.

De rechtshandeling moet om voor conversie in aanmerking te komen aan drie voorwaarden voldoen:

  1. de bedoeling van de nietige rechtshandeling moet overeenkomen aan het doel van de geldige rechtshandeling;
  2. de verhuurder moet aannemelijk maken dat hij voor de geldige rechtshandeling zou hebben gekozen als hij zich ervan bewust was geweest dat de onder 1 genoemde rechtshandeling nietig was;
  3. de conversie mag geen onredelijke rechtsgevolgen hebben jegens de belanghebbende (bijvoorbeeld onderhuurder) die niet als partij bij deze rechtshandeling betrokken is geweest.
Met het gestelde onder punt 1 en 2 wordt bedoeld dat de conversie niet in conflict mag komen met de opzeggingsgronden en de daarmee verbandhoudende data als gemeld in de opzeggingsbrief. Bij het gestelde onder punt 3 kan worden gedacht dat een gehanteerde termijn van opzegging van 10 maanden in plaats van ťťn jaar anders dient te worden benaderd dan een gehanteerde termijn van opzegging van 2 maanden in plaats van ťťn jaar. Er is een grotere kans dat de foutieve termijn van opzegging als redelijk wordt aangemerkt en voor conversie in aanmerking komt als deze de wettelijke termijn van ťťn jaar benadert, dan wanneer er een enorm verschil tussen de wettelijke termijn van opzegging en de toegepaste termijn van opzegging ligt (bijvoorbeeld een verschil van vijf maanden). Er vindt geen conversie plaats indien dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de nietige rechtshandeling als partij heeft meegewerkt. Hierbij is door de wetgever met name gedacht aan degene tot wie een eenzijdige rechtshandeling als een opzegging wordt gericht (Parl. Gesch. Boek 3, p. 200). De bepaling dient onder meer te voorkomen dat men Ďiedere te korte opzeggingstermijn in een wettelijk geoorloofde zou kunnen omzetten, hetgeen te ver gaat, daar aldus de opzeggende partij met zijn te korte opzegging geen enkel risico looptí (Parl. Gesch. Boek 3, p. 194 noot 3).
Een goed voorbeeld van toepassing van de conversieregel op grond van artikel 3:42 BW geeft het arrest van het Hof te Arnhem van 17 juni 2008 LJN: BG1496, Gerechtshof Arnhem, 104.004.014. De verhuurder had zich in deze zaak, die tot onderhavige uitspraak heeft geleid, vergist in de einddatum van de tweede huurperiode. De verhuurder zegde daarom abusievelijk de huur op tegen het einde van het vierde jaar.
Het Hof was van mening dat de huurder redelijkerwijs moet hebben begrepen, dat de verhuurder de huurovereenkomst op wenste te zeggen tegen de datum waarop de tweede termijn van vijf jaar afloopt. (...) Aangenomen moet dan ook worden dat de verhuurder tegen de juiste datum zou hebben opgezegd, als zij zich de consequentie van het hanteren van de onjuiste datum voor geldigheid van de opzegging zou hebben gerealiseerd. Hierdoor wordt de opzegging geconverteerd in een rechtsgeldige opzegging. Naar het oordeel van het hof is dit niet onredelijk tegenover de huurder. De conversie heeft immers slechts tot gevolg, dat de huurder eerder op de hoogte was van de opzegging dan de wettelijk voorgeschreven termijn van ťťn jaar.
Het verweer van de huurder dat ertoe strekt te betogen dat conversie tot een aantasting van haar rechtspositie als huurder zou leiden gaat niet op. De conversie leidt immers niet tot een inbreuk op de wettelijke termijnbescherming van tweemaal vijf jaar en tast evenmin de mogelijkheden van de huurder aan om zich tegen de opzegging van de huur te verzetten. Voorts heeft de huurder ook geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit valt af te leiden dat zij in vertrouwen op de ongeldigheid van de opzegging stappen heeft ondernomen (of nagelaten) waardoor de conversie haar in een nadeliger positie heeft gebracht.
Een termijn van opzegging die te laat is toegepast kan door de conversieregel niet worden gerepareerd. Dit wordt duidelijk uitgelegd in rechtsoverweging 7.9 van het arrest van het hof Den Bosch van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BT1685 waarbij in deze procedure door een verhuurder beroep werd gedaan op de conversieregel bij een te late opzegging, waarbij wťl de termijn van opzegging van een jaar was toegepast. Door deze te late opzegging kon de huurder beroep doen op verlenging van de huurovereenkomst met een termijn van vijf jaar. De verhuurder wenste dit te verhinderen door de conversieregel in stelling te brengen. Het hof was echter van mening dat in deze kwestie niet aan de orde is het converteren van een onjuiste opzeggingstermijn in een correcte termijn. De verhuurder had immers bij haar opzegging op zichzelf genomen wel de juiste opzeggingstermijn toegepast, namelijk een termijn van een jaar. Waar het in deze zaak om ging, is dat is opgezegd tegen een ander tijdstip dan tegen het einde van de lopende bepaalde huur, namelijk niet tegen 1 maart 2009 maar tegen 1 mei 2009. Wanneer met inachtneming van een juiste termijn tegen een dergelijk ander tijdstip is opgezegd, komt conversie niet aan de orde. De geldige rechtshandeling zou zijn geweest een opzegging voor 1 maart 2008 tegen 1 maart 2009. Er is immers geen geldige rechtshandeling voorhanden waarin de ongeldige opzegging tegen 1 mei 2009 kan worden geconverteerd die tot het door de verhuurder gewenste resultaat kan leiden. De enige rechtsgeldige opzegging waarin de ongeldige zou kunnen worden omgezet, zou - indien voor het overige aan de voorwaarden voor conversie is voldaan - een opzegging tegen de eerstvolgende datum kunnen zijn, 1 maart 2014, en niet tegen een datum die is gelegen voor de datum waartegen is opgezegd. Indien, in de termen van artikel 3:42 BW, van de ongeldige opzegging was afgezien, dat wil zeggen in dit geval: op 7 april 2008 niet was opgezegd, kon op dat moment geen enkele rechtshandeling daarvoor in de plaats treden en dus ook geen geldige rechtshandeling.

Geschiedenis van de conversieregel
In het oude huurrecht van in artikel 7A:1631 lid 1 slotzin BW was een uitdrukkelijke conversiemogelijkheid opgenomen. In de huidige wettelijke regeling over opzegging van bedrijfsruimte (artikel 7:296 BW ) is deze conversiemogelijkheid niet teruggekomen. De rechter dient de conversieregel ambtshalve toe te passen.
Voor woonruimte is de conversieregel uitdrukkelijk in artikel 7:271 lid 6 BW opgenomen. Huurgeschil.nl gaat er vanuit dat deze regel in artikel 7:271 lid 6 BW geen overbodige informatie bevat, die kennelijk al besloten ligt artikel 3:42 BW. De wetgever zal bewust hebben gekozen voor deze bepaling om de mogelijkheid van conversie uitdrukkelijk van toepassing te laten zijn op een foutief toegepaste termijn van opzegging. Voor het overige is deze conversieregel ook niet van toepassing verklaard bij andere vormfouten, die partijen op grond van deze afdeling kunnen maken. Zo lijkt het niet mogelijk de conversieregel toe te passen als tussen partijen door eerdere briefwisseling duidelijk is welke opzeggingsgrond aan een opzegging ten grondslag ligt, doch door de verhuurder abusievelijk in de opzeggingsbrief een andere grond van opzegging is genoemd (bijvoorbeeld het zich niet gedragen als een huurder betaamt in plaats van dringend eigen gebruik). De verhuurder lijkt die abusievelijk toegepaste grond van opzegging niet te kunnen repareren op grond van artikel 3:42 BW.
Voor het huurrecht heeft deze algemene regel van artikel 3:42 BW tot gevolg dat de conversieregel niet beperkt is tot woonruimte, maar ook werking heeft ten aanzien van bedrijfsruimte. Door deze regeling wel uitdrukkelijk in artikel 7:271 lid 6 BW op te nemen en niet in titel 7.4 afdeling 6 BW op te nemen, kan echter niet worden geconcludeerd dat artikel 3:42 BW buiten toepassing moet blijven bij opzegging van bedrijfsruimte. Dat de conversieregel ook voor bedrijfsruimte van toepassing is wordt bevestigd in de hieronder behandelde uitspraak van het hof te Arnhem van 17 juni 2008.

Gezien de door het Hof te Arnhem van 17 juni 2008 LJN: BG1496, Gerechtshof Arnhem, 104.004.014 in rechtsoverweging 4.8. en 4.9. weergegeven gedachte, waarin de conversieregel wordt omarmd, doet de wetgever er verstandig aan om, ter voorkoming van verdere verwarring over toepassing van de conversieregel in titel 7.4 afdeling 6 BW, deze regel, evenals dat voor woonruimte is gedaan in de wet in laatstgenoemde titel op te nemen of de regel uit artikel 7:271 lid 6 BW te verwijderen, omdat deze regel toch wordt afgedekt door de algemene regel van artikel 3:42 BW.

- De opzegging door de verhuurder moet een rechtsgeldige opzeggingsgrond vermelden>>

In de opzegging moeten de redenen worden vermeld waarop de verhuurder de huurovereenkomst op grond van 7:296 BW wenst te beŽindigen. Een opzegging die deze gronden niet bevat is op grond van 7:294 BW nietig. Alleen de opzeggingsgronden die in de opzeggingsbrief staan vermeld kunnen als basis dienen voor de procedure tot beŽindiging van de huurovereenkomst. Wijziging of aanvulling van deze gronden is gedurende de procedure in beginsel niet mogelijk. Onder omstandigheden ligt dit anders. Ik ga hier in dit hoofdstuk verder op in. De eis dat de opzeggingsgronden in de opzeggingsbrief moeten worden vermeld is ter bescherming van de huurder in de wet opgenomen. Door tijdige kenbaarheid van de opzeggingsgronden door de verhuurder wordt de huurder de mogelijkheid gegeven zijn positie zo goed mogelijk in te schatten. Noot 32 De huurder kan op grond van de mededelingen in de opzeggingsbrief beoordelen of hij met de opzegging akkoord gaat, of dat hij het op een procedure aan laat komen omdat hij het met de opzegging niet eens is.

Daarom wordt de vordering van de verhuurder afgewezen als er in de opzegging geen geldige opzeggingsgrond staat vermeld. Voor een geldige opzegging hoeft de geformuleerde grond in de opzeggingsbrief niet de werkelijke reden weer te geven waarom tot opzegging wordt overgegaan. Het komt er dus op neer dat een dergelijke opzegging, waarin de opzeggingsgrond door de huurder is omschreven en die voldoet aan de in de wet genoemde grond van opzegging, niet nietig is. De opzegging zal echter niet het beoogde effect bereiken als tijdens de procedure vast komt te staan dat de in de opzeggingsbrief geformuleerde grond niet van toepassing is.
Zo vond de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 10 januari 2007 LJN:†AZ7769, sector kanton†rechtbank Groningen, 281902 CV EXPL 06-257 dat de verhuurder een onwaarachtige opzeggingsgrond had gebruikt. In het opzeggingsexploot stond dat de verhuurder NS Stations de in gebruik gegeven ruimtes persoonlijk in duurzaam gebruik wilde nemen en deze daartoe dringend nodig had in verband met de vestiging van een verkooppunt (Kiosk) door Servex B.V (100% dochter van NS Stations).
In de dagvaarding stond als grond van opzegging vermeld dat NS Stations binnen een tijdsbestek van enkele jaren zoveel mogelijk nieuwe vestigingen van de nieuwe ďdiner kebab formuleĒ op de stations moest openen, waarvoor NS Stations de locatie van huurder dringend nodig had voor eigen gebruik. Het verschil in de opzeggingsgrond is duidelijk: de ene spreekt over duurzaam gebruik door Servex BV, terwijl in de dagvaarding wordt gesproken van dringend eigen gebruik wegens het openen van nieuwe vestigingen.

Deze eis over de vermelding van de opzeggingsgronden in de opzeggingsbrief kan enigszins worden genuanceerd. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 1 november 1992 beslist Noot 33 dat de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief niet het onderwerp van de procedure behoeft te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld. Zie in dezelde zin de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 5 november 2014 ( ECLI:NL:RBMNE:2014:5445 ).
Voor bedrijfsruimte gelden - in ieder geval na de huurperiode van 10 jaar - ruimere mogelijkheden voor beŽindiging van de huurovereenkomst. De rechter kan immers ook de huurovereenkomst in het kader van een belangenafweging beŽindigen.
Langemeijer benadrukt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2002 ( LJN: AE7369, Hoge Raad, C01/300 HR ) dat de invulling van een opzeggingsgrond tijdens een procedure kan worden gewijzigd. Voor bedrijfsruimte zijn hier ruimere mogelijkheden voor dan bij woonruimte.
Het criterium is niet de tekst van de opzeggingsbrief, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen en hetgeen verhuurder en huurder te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten.
De rechter dient een antwoord op de vraag te verkrijgen aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Hierbij is de rechter volgens Langemeijer niet gebonden aan de feiten en omstandigheden die in de opzeggingsbrief ter onderbouwing van de opzeggingsgrond zijn vermeld. De grens ligt daar, waar niet langer gesproken kan worden van een onderbouwing van de opgegeven reden doch getracht wordt tijdens de procedure een nieuwe reden voor de opzegging op te voeren. Dit standpunt is ook besproken in het arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2008 LJN: BC6116, Hoge Raad, C07/105 . In deze zaak was een vordering door de huurder ingesteld. Het hof had de vordering van de verhuurder tot beŽindiging van de huur toegewezen. De huurder was van mening dat slechts de opzeggingsgronden als genoemd in de opzegging op grond van 7:295 lid 2 BW tot een opzegging zouden kunnen leiden. De huurder betoogde voorts dat de rechter slechts de gronden van opzegging diende te beoordelen die de verhuurder op de voet van 7:294 BW in zijn opzeggingsbrief had vermeld en dat de rechter alleen "nieuwe opzeggronden" in aanmerking mocht nemen indien de oorspronkelijke grond in opzegging zou hebben geresulteerd en de "later toegevoegde opzeggingsgrond" de verhuurder ten tijde van de opzegging niet bekend was, noch behoefde te zijn, dan wel nog niet was opgetreden. De verhuurder had eerst te kennen gegeven het gehuurde nodig te hebben voor het opzetten van een importmaatschappij voor import van goederen uit China. Dit had niet geresulteerd in concrete orders. Op grond van deze ontwikkeling was bij verhuurder de noodzaak ontstaan zelf een restaurant te gaan exploiteren.
Het hof is volgens de Hoge Raad (rechtsoverwegingen 3.3.3 en 3.3.4 van het arrest) kennelijk en niet onbegrijpelijk ervan uitgegaan dat de vermelde feiten en omstandigheden door verhuurder in hoger beroep niet werden aangevoerd als een nieuwe grond voor opzegging, maar als gewijzigde feitelijke grondslag voor de opzegging opgegeven, en ook in hoger beroep gehandhaafde, grond 'dringende noodzaak van persoonlijk gebruik van het gehuurde' in verband met het voornemen in het gehuurde een restaurant te exploiteren. Door deze door verhuurder in hoger beroep gewijzigde (feitelijke) grondslag voor de gestelde dringende noodzaak in de beoordeling te betrekken en te oordelen dat het erom ging of die gestelde dringende noodzaak om het verhuurde zelf in gebruik te nemen aanwezig was ten tijde van de uitspraak van het hof, heeft de Hoge Raad toepassing gegeven aan de regel dat de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
Volgens de Hoge Raad ligt in het arrest van het hof besloten dat het bij zijn beoordeling in hoger beroep niet alleen moest vaststellen of (de echtgenote van) van verhuurder ten tijde van de opzegging de wil tot gebruik had, maar ook of ten tijde van zijn uitspraak nog steeds het voornemen bestond het verhuurde te bestemmen voor gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1, aanhef en onder b BW, waarvoor het dus alle relevante, door verhuurder in hoger beroep aangevoerde, omstandigheden - te weten: het mislukken van de importorganisatie waardoor deze niet meer als bron van inkomsten kan gelden, de noodzaak zelf (weer) een restaurant te gaan exploiteren, alsmede het bestaan van de aanzienlijke belastingschulden die een aanmerkelijke financiŽle last meebrengen - in aanmerking diende te nemen. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat de rechtsklacht faalt. De conclusie van mr. Huydecoper is bijzonder lezenswaardig.

Als tijdens een procedure de reden van opzegging komt te vervallen (bijvoorbeeld opzegging wegens dringend eigen gebruik ten behoeve van de vrouw van de verhuurder maar deze komt tijdens de procedure te overlijden) dan brengt dit niet met zich mee dat de grond voor de opzegging komt te vervallen. De rechter moet in een dergelijke situatie de belangen van de verhuurder in de nieuwe situatie beoordelen.

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button:

De zes weken termijn >>

In artikel 7:295 lid 2 BW is een termijn van zes weken genoemd. Deze termijn van zes weken geldt als een minimum wachttijd waarbinnen de verhuurder de reactie van de huurder op de opzegging af dient te wachten. Noot 38 De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging van de huurder geen schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beŽindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging, vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. De wetgever vereist niet dat de verhuurder deze termijn in de opzegging op straffe van nietigheid vermeldt. De wetgever gaat er van uit dat de kosten van een procedure voor rekening van de verhuurder komen als de verhuurder binnen de termijn van zes weken een procedure start en de huurder binnen die termijn alsnog met de opzegging instemt. Het starten van een procedure binnen deze termijn van zes weken leidt dus niet tot niet-ontvankelijkheid van de vordering.

Overeenkomst eindigt niet van rechtswege >>

Een opzegging door de verhuurder doet de huurovereenkomst niet eindigen. Volgens artikel 7:295 BW blijft de huurovereenkomst in stand tot het moment dat de rechter de beŽindiging van de overeenkomst heeft uitgesproken. Opzegging door de huurder heeft huurbeŽindiging tot gevolg. Voor de huurder geldt de regel dat de huurovereenkomst slechts door de rechter kan worden beŽindigd dus niet. Dat blijkt uit de tenzij formule van artikel 7:295 lid 1 eerste zin BW . De rechter de huur niet met terugwerkende kracht opzeggen. Noot 40
Dit betekent dat de verhuurder na opzegging van de huur altijd bij de rechter een vordering in moet dienen om de huur daadwerkelijk te laten beŽindigen als de huurder niet instemt met de opzegging. De rechter heeft in het kader van dit gedane verzoek de vrijheid om de huurovereenkomst op een later tijdstip te doen eindigen dan waartegen is opgezegd.

De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling. Het rechtgevolg van de opzegging start dus in beginsel door de mededeling die door een partij wordt gedaan. De wet heeft dit rechtsgevolg voor de opzegging door de verhuurder geblokkeerd. Een opzegging door de verhuurder heeft daarom niet het effect hebben dat de huurovereenkomst wordt beŽindigd. Het is daarom nog mogelijk dat de verhuurder de opzegging intrekt als de huurder zich met de opzegging niet akkoord heeft verklaard.

Veel huurovereenkomsten vermelden een beding, waardoor de overeengekomen huurperiode met een door partijen afgesproken termijn wordt verlengd als de overeenkomst niet wordt opgezegd. Boven is al vermeld dat de opzegging door de verhuurder niet de huurbeŽindiging tot gevolg heeft, omdat dit effect aan de opzegging door de 7:295 lid 1 BW wordt onthouden.

Als de huurder heeft ingestemd met de opzegging, dan is intrekking van de opzegging niet meer mogelijk. De situatie dat de verhuurder de opzegging nog in kon trekken werd behandeld door het hof te Amsterdam in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 ). In deze zaak had de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd. De huurder had niet ingestemd met de opzegging, Partijen hadden voorts onderhandeld over een beŽindigingsvergoeding. Toen partijen hierover geen overeenstemming konden bereiken, trok de verhuurder de opzegging in en verbood de huurder het gehuurde te ontruimen tegen de datum waartegen de overeenkomst was opgezegd.

Artikel 3:37 lid 5 BW is hier niet van toepassing. Herroeping van de opzegging van 7:290 BW-bedrijfsruimte is mogelijk volgens het hof, omdat de opzegging slechts een voorwaarde is voor de verhuurder om een gerechtelijke procedure tot huurbeŽindiging in te stellen. Het is goed hier nog even op te merken dat de opzegging door de huurder wel direct het effect heeft dat de huur wordt beŽindigd. De eenzijdige rechtshandeling heeft het effect dat de wet in het algemeen aan een eenzijdige rechtshandeling verbindt: namelijk het bereiken van een rechtgevolg dat door de rechtshandeling is beoogd. Dit rechtsgevolg is bij opzegging van de huurovereenkomst de beŽindiging van de huurovereenkomst. De wet heeft dit effect bij de opzegging door de verhuurder niet voor ogen gestaan. Na de opzegging moet de verhuurder de gang naar de rechter inslaan om het beoogde effect te bereiken. De rechter beslist uiteindelijk of de gewenste huurbeŽindiging plaats zal vinden. Het is daarom voor de verhuurder alsnog mogelijk de huurovereenkomst in te trekken in het kader van de opzegging ex 7:296 lid 1 sub b BW . Bij de andere opzeggingsgronden kan de verhuurder de procedure ook altijd in trekken. Het verschil tussen de regeling ex artikel 7:297 lid 3 BW en de mogelijkheid van het intrekken van de vordering door de verhuurder op basis van het procesrecht is dat de rechter in het kader van dit laatste artikel de verhuurder nog de mogelijkheid biedt de opzegging in te trekken, zonder dat de verhuurder daartoe het initiatief heeft genomen.

Daarnaast biedt het de huurder gelegenheid binnen zes weken na de opzegging akkoord te gaan met de huurbeŽindiging. Als de huurder binnen deze termijn met de opzegging heeft ingestemd, dan is het niet meer mogelijk de opzegging te herroepen. Op grond van artikel 6:219 BW kan een partij een niet-aanvaard aanbod herroepen in het kader van een meerzijdige rechtshandeling. Dit is alleen niet mogelijk als de strekking van de betrokken bepalingen in verband met de aard van de rechtshandeling zich daartegen verzet. Dat is hier niet het geval. De verhuurder kan door de werking van artikel 7:297 lid 3 BW zijn opzegging heroepen. Dit artikel voorziet erin dat de verhuurder zelfs nog van huurbeŽindiging kan afzien naar aanleiding van het kenbaar gemaakte voornemen van de rechter de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Artikel 7:275 lid 2 BW geeft eenzelfde regeling voor de verhuurder in het kader van opzegging van woonruimte. Artikel 7:275 BW spreekt over de intrekking van de opzegging en artikel 7:297 spreekt over de intrekking van de vordering. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat de wetgever dit verschil in formulering welbewust heeft gehanteerd. Het lijkt eerder op een vergissing te berusten. Aangezien het huurbeschermingsregime voor woonruimte en dat voor 290-bedrijfsruimte sterk aan elkaar verwant zijn, valt ook niet aanstonds in te zien waarom de intrekking van een huuropzegging bij woonruimte wel en bij bedrijfsruimte niet mogelijk zou zijn.

Het hof geeft nog ten overvloede mee dat de intrekking van een gedane huuropzegging moet worden uitgeoefend in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Door hantering van deze maatstaf kan misbruik van de intrekkingsbevoegdheid worden tegengegaan, bijvoorbeeld in de situatie dat een verhuurder de huurovereenkomst opzegt kort voor of op de laatst mogelijke datum waarop dat mogelijk is en die opzegging kort na die datum weer intrekt, om zo te verhinderen dat de huurder zijnerzijds van de opzegmogelijkheid gebruik maakt.
Als de huurder ook van plan is de overeenkomst te beŽindigen, dan doet de huurder er goed aan deze opzegging naar de verhuurder te versturen ook al heeft hij de opzegging ontvangen, of uitdrukkelijk in de opzegging te bewilligen. Als de huurder immers ervan uit gaat dat beide acties niet nodig zijn, omdat de verhuurder de huur toch al heeft opgezegd, dan kan deze huurder van een koude kermis thuiskomen als de verhuurder de opzegging in een later stadium intrekt. De huurder kan daar dan weliswaar bezwaar tegen maken onder de maken, omdat hij in zijn opzegmogelijkheden gehinderd meent te zijn, doch het lijkt mij echter lastig dit hard te maken als de huurder nooit eerder kenbaar heeft gemaakt een opzegging te overwegen.

De wet stelt geen termijn waarbinnen de verhuurder de beŽindigingsvordering moet instellen en ook uit het stelsel van de wet is niet af te leiden dat de opzegging haar werking verliest als de beŽindigingsvordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (HR 12 juni 2009, LJN BI0070LJN BI0070, NJ 2009/272NJ 2009/272 (Aldi/Hendriks)). De verhuurder kan een paar maanden na de huurperiode waartegen de huur is opgezegd alsnog een beŽindigingsprocedure starten.
Huydecoper is in zijn conclusie bij dit arrest van de Hoge Raad eveneens van mening dat het enkele feit dat de beŽindigingsvordering niet binnen de opzegtermijn is ingesteld, onder alle denkbare omstandigheden een onvoldoende grond voor het aannemen van rechtsafstand dan wel rechtsverwerking vormt. Er zal altijd (beduidend) mťťr aan de hand moeten zijn, willen die rechtsgevolgen aan het langere tijd achterwege blijven van de vordering tot huurbeŽindiging kunnen worden verbonden.
Als de verhuurder pas belang heeft bij een latere huurbeŽindiging, bijvoorbeeld in jaar dertien, dan lijkt het mij mogelijk dat de verhuurder later start met de beŽindigingprocedure dan de datum waartegen de huurverhoging is aangezegd als door de opzegging het starten van een nieuwe contractueel overeengekomen termijn van vijf jaar wordt voorkomen. Het zal immers ook niet in het belang van de huurder zijn om de huurovereenkomst eerder te beŽindigen. Als de huurovereenkomst na de huurperiode van tien jaar is overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan is er voor de verhuurder geen reden tegen jaar negen de overeenkomst op te zeggen tegen het einde van jaar tien als er pas een gerechtvaardigd belang is de overeenkomst in jaar dertien te beŽindigen. Als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd, dan kan deze overeenkomst tegen elk moment met een termijn van opzegging van een jaar worden opgezegd. Er is dan geen reden deze overeenkomst jaren eerder op te zeggen dan tegen het beoogde beŽindigingstijdstip.

Het is mogelijk dat de verhuurder in jaar dertien van de huurperiode tot renovatie van het gehuurde over wenst te gaan. Als deze renovatie zonder huurbeŽindiging niet mogelijk is, dan is het noodzakelijk dat de verhuurder tijdig tegen het einde van jaar tien en met inachtneming van de correcte termijnen van opzegging de huur opzegt.

Opzegging van de huur door de verhuurder is echter noodzakelijk als de verhuurder bijvoorbeeld een renovatie wenst te realiseren en niet een nieuwe huurperiode van vijf jaar in wenst te laten gaan. Volgens het huurcontract gaat de volgende contractuele huurperiode van vijf jaar immers in, tenzij er door partijen een opzegging plaatsvindt. Als er tijdens de opzegging nog geen dringende reden aangetoond kan worden, dan is het mogelijk wel een dringende reden in een later stadium aan te tonen, want de dringende reden moet aanwezig zijn ten tijde van het wijzen van het vonnis.

Als de verhuurder niet binnen redelijke termijn na het verstrijken van de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd een procedure tot huurbeŽindiging start, dan kan de verhuurder het recht verwerken hierop terug te komen. Dit kan anders zijn als de verhuurder duidelijk maakt dat er slechts belang is een huurbeŽindiging te starten in jaar twaalf van de huurperiode. Als een eerdere huurbeŽindiging noch in het belang van de huurder, noch in het belang van de verhuurder is, zie ik niet in waarom de verhuurder gehouden zou zijn eerder een dergelijke actie te starten. Als er wel een procedure wordt gevoerd en de vordering wordt afgewezen, dan wordt aan de opzegging de werking onthouden. Het contract wordt dan alsnog geacht te zijn verlengd met de tussen partijen overeengekomen termijn. Als de verhuurder wel de overeenkomst heeft opgezegd, maar niet de procedure tot huurbeŽindiging is gestart, dan is het verdedigbaar dat de contractuele verlenging wel is gestopt en dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. De huurder zou dat effect teniet kunnen doen door bij de rechter een verklaring voor recht te vragen dat de opzegging de contractueel overeengekomen verlenging niet heeft geraakt, omdat de verhuurder kennelijk niet de bedoeling heeft gehad slechts het verlengingsbeding door de opzegging te raken.

Ook als de huurder heeft ingestemd met een opzegging dan zal de verhuurder naar de rechter moeten om het gehuurde te laten ontruimen als de huurder na ontruimingsdatum het gehuurde blijft gebruiken. De vordering zal dan luiden dat de huurder zonder recht of titel in het gehuurde zit. Op grond van deze constatering zal de verhuurder doorgaans een verklaring voor recht vorderen dat de bewuste huurder zonder recht of titel het gehuurde gebruikt; voorts zal de verhuurder vorderen dat de rechter ontruiming van het gehuurde uitspreekt en dat ontruiming kan plaatsvinden met behulp van de politie als de huurder het gehuurde na verkrijging van het vonnis waarin een en ander staat bevestigd niet vrijwillig wenst te verlaten.

In het hoofdstuk Ontbinding van de huurovereenkomst heb ik besproken dat een ontruimingsvonnis (na opzegging van de overeenkomst of ontbinding van de overeenkomst) op basis van artikel 7:230 BW haar kracht kan verliezen als partijen in het kader van de mogelijkheid tot ontruiming geen aanvullende afspraken maken en de huurder met toestemming van de verhuurder gebruik van het gehuurde mag blijven maken. De verhuurder kan dit effect voorkomen als door de verhuurder verder gebruik van het gehuurde door de verhuurder wordt beoogd door met de huurder een gebruiksovereenkomst te sluiten. Deze gebruiksovereenkomst kan dan worden gesloten voor een bepaalde periode, waarbinnen bijvoorbeeld een huurachterstand wordt afgelost, of met de huurder wordt afgesproken dat binnen een bepaalde periode geen overlast plaatsvindt. Binnen deze periode mag de gewezen huurder het voormalig gehuurde pand tijdelijk op basis van een gebruiksovereenkomst gebruiken. Er ontstaat dan niet een nieuwe huurrelatie op basis van artikel 7:230 BW. Partijen kunnen dan na afloop van de gebruiksperiode besluiten een hernieuwde huurrelatie aan te gaan, al dan niet op basis van dezelfde voorwaarden, die in de beŽindigde huurovereenkomst stonden vermeld.

Als de verhuurder na huurbeŽindiging de huurder het gehuurde gebruik van het gehuurde laat maken, zonder aanvullende voorwaarden overeen te komen, dan wordt de huurovereenkomst in ieder geval op grond van artikel 7:230 BW verlengd voor onbepaalde tijd. Als de verhuurder niet te kennen geeft dat de huurrelatie voortgezet kan worden onder dezelfde voorwaarden, of onder gewijzigde voorwaarden, dan zal het huurcontract worden verlengd voor onbepaalde tijd, ook als de huurperiode oorspronkelijk was verlengd voor een bepaalde periode. Dit zal alleen van toepassing zijn voor overeenkomsten met een looptijd van tenminste een huurperiode van 10 jaar. Als er sprake is van een beŽindigde huurovereenkomst in bijvoorbeeld jaar 7, dan zal de specifieke regel van termijnbescherming als genoemd in artikel 7:292 lid 1 en 2 BW vůůr de algemene regel van artikel 7:230 BW gaan.

De beŽindigingsovereenkomst >>

De formaliteiten betreffende de opzegging gelden niet als partijen onderling overeenstemming hebben bereikt over huurbeŽindiging (zie artikel 7:291 lid 3 BW). Het gaat hierbij dan niet om voortzetting van de overeenkomst waarbij extra mogelijkheden van beŽindiging van de huurovereenkomst worden ingebouwd. Als een partij zich beroept op wederzijdse huurbeŽindiging, dan zal aangetoond dienen te worden dat er wederzijdse overeenstemming bestaat over de huurbeŽindiging. In een uitzonderlijke situatie kan er sprake zijn van stilzwijgende instemming van de verhuurder met beŽindiging van de huur door de huurder. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, kwam in haar vonnis van 16 mei 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:2446 ) tot de conclusie dat er sprake is geweest van een stilzwijgende beŽindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter baseert dit oordeel kennelijk op het zonder protest accepteren van de sleutels door de verhuurder. Volgens de kantonrechter kon de huurder er daarom redelijkerwijs van uit gaan dat tussen partijen in weerwil van de geldende wettelijke huurperiode van 5 jaar (stilzwijgend) is overeengekomen dat de huurovereenkomst na ommekomst van de tussen partijen overeengekomen huurperiode van 3,5 jaar is beŽindigd.
Ik vind dit oordeel niet juist. Partijen waren immers een eerste huurperiode van 3,5 jaar overeengekomen. In het hoofdstuk: De huurperiode heb ik immers uitgelegd, dat partijen in het voordeel van de huurder een huurperiode van minder dan de wettelijke periode van vijf jaar kunnen overeen komen. Dat betreft dus geen stilzwijgende instemming met een huurperiode van 3,5 jaar, maar een contractuele instemming tussen partijen tot het aangaan van een eerste huurperiode van 3,5 jaar. De rechter verliest kennelijk uit het oog dat van de wettelijke periode van vijf jaar in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken en dat de huurder van deze termijn af kan wijken door deze regeling te vernietigen als deze in zijn nadeel is. De verhuurder kan deze bepaling niet vernietigen.
Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch was in haar arrest van 8 april 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:975 ) van mening dat deze wederzijdse overeenstemming bijvoorbeeld niet was te herleiden uit het enkele feit dat de curator namens een failliete huurder het huurgenot had opgegeven en het pand (grotendeels) ter beschikking had gesteld aan degene aan wie hij de onderneming van de failliete onderneming van de huurder had verkocht. Daarnaast brengt het feit dat de verhuurder met die overnemende partij een huurovereenkomst heeft gesloten, niet mee dat de eerdere huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beŽindigd. Aangezien de curator de huurovereenkomst niet conform artikel 39 FW had opgezegd, had deze er belang bij om huurbeŽindiging wegens wederzijds goedvinden aan te tonen. Volgens de regeling van de Faillissementswet zou een opzegging met een termijn van opzegging van drie maanden mogelijk zijn (zie het hoofdstuk: Faillissement en huur).
Ik ga verder op deze plek niet in op de perikelen omtrent faillissement en huur. Op deze plaats gaat het er om duidelijk te maken dat huurbeŽindiging met wederzijds goedvinden het beste schriftelijk vastgelegd kan worden om interpretatieverschillen te voorkomen.

Een beŽindigingsovereenkomst kan worden gesloten als deze is aangegaan nadat de huurovereenkomst tot stand is gekomen. De wetgever vond verdere bescherming van de huurder niet nodig, omdat de huurder medewerking aan huurbeŽindiging gewoon kan weigeren vůůr verstrijking van de overeengekomen periode, Noot 34, of door goedkeuring door de rechter vůůr het sluiten van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:291 BW.

De wetgever realiseert zich dat misbruik door de verhuurder nog steeds mogelijk is. De enige mogelijkheid om misbruik te voorkomen zou aanwezig zijn als men afwijking van de wettelijke termijnen zou verbieden. Dit leidt volgens de wetgever tot een te star stelsel, hetgeen ook niet in het belang van de huurder is. Noot 36

Uitvoerbaarverklaring bij voorraad >>

Uitvoerbaarverklaring bij voorraad is steeds mogelijk, tenzij uit de wet of uit de aard der zaak iets anders voortvloeit. Voor het huurrecht met betrekking tot bedrijfsruimte wordt deze regel beperkt. Uit artikel 7:295 BW valt op te maken dat uitvoerbaar bij voorraad verklaring niet de regel is, maar de uitzondering op de regel. De eisende partij moet de uitvoerbaar bij voorraad verklaring in ieder geval wel vorderen.

De rechter kan zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren als het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. Dit is in tegenstelling tot wat in artikel 7:272 lid 1 BW voor woonruimte is neergelegd. In deze laatste bepaling staat immers dat de overeenkomst van rechtswege van kracht blijft, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot beŽindiging van de huurovereenkomst. Ook bij woonruimte is uitvoerbaar bij voorraad verklaring mogelijk als daarmee wordt voorkomen dat de huurder, alleen of hoofdzakelijk met het doel de beŽindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen deze uitspraak aanwendt. Noot 41 De regeling heeft immers de strekking de verhuurder de mogelijkheid te onthouden het gehuurde te mogen ontruimen als er geen sprake is van een kennelijk ongegrond verweer van de huurder (en er nog een mogelijkheid van hoger beroep tegen het vonnis voor de huurder open staat). Als er wťl sprake is van een kennelijk ongegrond verweer, dan dient deze regeling ontruiming van het gehuurde door de verhuurder niet in de weg te staan. Een kennelijk ongegrond verweer is eenvoudiger te beoordelen als het een feitelijk verweer betreft (bijvoorbeeld: ik heb de huur niet betaald, omdat ik geen geld heb) dan wanneer er sprake is van een verweer op juridische gronden (bijvoorbeeld: ik heb de huur niet betaald, vanwege gebreken aan het gehuurde).
Ook voor bedrijfsruimte dient de uitvoerbaar bij voorraadverklaring als een uitzondering en niet als regel te worden gezien. In de praktijk wordt de uitvoerbaar bij voorraad verklaring door de rechter echter meer als regel dan als uitzondering toegepast. Noot 42 Gezien de wettelijke achtergrond van deze bepaling zou de uitvoerbaar bij voorraad verklaring eerder bij uitzondering toegepast dienen te worden. De huurder moet hier op bedacht zijn en in een procedure (in eerste aanleg) altijd de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring gemotiveerd betwisten. Hierdoor lokt de huurder in ieder geval een motivatie van de uitvoerbaar verklaring bij voorraad door de rechter uit. Mocht de rechter de vordering toewijzen zonder het vonnis te motiveren, dan zal het vonnis wegens gebrekkige motivering kunnen worden aangetast (de uitzondering als onderstaand genoemd daargelaten).

Het staat de rechter echter vrij om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren als hij van mening is dat de huurder geen relevant verweer heeft en slechts hoger beroep instelt om daarmee beŽindiging van de huur uit te stellen (= misbruikcriterium). Het gerechtshof te ís-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 13 september 2005 LJN: AU4887, gerechtshof 's-Hertogenbosch, C0500199/BR in het kader van een uitvoerbaar bij voorraad verklaring bij woonruimte beslist dat Ēbij een afweging van belangen niet aan een uitvoerbaar verklaring bij voorraad in de weg kan staanĒ en er ďderhalve niet hoeft te worden voldaan aan het misbruikcriterium om tot een uitvoerbaar verklaring te komenĒ. Dit gold weliswaar in een zaak waarbij een woning was betrokken, doch deze regel kan ook voor bedrijfsruimte worden aangenomen.

De rechter wordt wel geacht van deze mogelijkheid (uitvoerbaar bij voorraad verklaring) spaarzaam gebruik te maken om het recht van de huurder in hoger beroep niet zinloos te maken. Als de huurder immers is ontruimd en er is inmiddels sprake van een nieuwe huurder in het gehuurde, dan kan de (oude)huurder van het gehuurde geen gebruik meer maken, ook al krijgt hij in tweede instantie gelijk. De rechter kan besluiten om uitvoerbaar bij voorraad verklaring bij grote renovatieprojecten wel toe te staan, omdat instellen van hoger beroep, louter en alleen om deze projecten te vertragen, moet worden voorkomen.

Ook in kort geding zal de rechter steeds moeten beoordelen of aan een gevorderde ontruiming een uitvoerbaar bij voorraad verklaring moet worden verbonden. Hier geldt dezelfde afweging als in de vorige alinea. Als de huurder gedwongen wordt ontruimd zal dit veelal een onomkeerbare situatie met zich mee brengen, waardoor het procesbelang in een bodemprocedure wordt beÔnvloed. De huurder zal na ontruiming in een bodemprocedure vaak schadevergoeding kunnen vorderen en niet wederingebruikneming van het gehuurde.

Het is soms mogelijk dat de voorzieningenrechter, optredend in een executiegeschil, alsnog de tenuitvoerlegging in de weg staat. Uitspraken waarin een uitvoerbaarverklaring bij voorraad is opgenomen blijven veelal in ongewijzigde vorm gehandhaafd. Ook als de uitspraak ten aanzien de beslissing op dit vlak niet uitdrukkelijk is gemotiveerd kan dit gebeuren. De Hoge Raad heeft zich in een geval waarin dit speelde op het standpunt gesteld dat door de destijds behandelend rechter het verweer tegen de uitvoerbaarbijvoorraadverklaring kennelijk ongegrond was verklaard en geen nadere motivering behoefde. Noot 44

De gronden van de opzegging >>

De huur kan door de verhuurder worden opgezegd tegen het einde van de huurperiode van vijf jaar. Als de huurperiode langer heeft geduurd dan vijf jaar, maar korter dan 10 jaar dan kan de huur tegen het einde van die periode worden opgezegd. Deze gronden van opzegging gelden ook na afloop van een verlengde huurovereenkomst (zie artikel 7:300 BW). Deze vordering kan alleen worden toegewezen als ťťn van de in artikel 7:296 lid 1 BW genoemde gronden zich voordoen. Als zo'n grond zich voordoet moet de rechter de vordering toewijzen. Noot 46 Voor een afweging van belangen is geen plaats. Met name is dit van belang bij de opzeggingsgrond "dringend eigen gebruik". Dit is anders dan bij toepassing van deze opzeggingsgrond bij woonruimte (zie voor het verschil het hoofdstuk hoofdstuk opzegging dringend eigen gebruik bij woningen).
Hieronder worden de opzeggingsgronden puntsgewijs met een korte uitleg behandeld.

Een procedure in het kader van huurbeŽindiging zal zich in het algemeen eerst concentreren op grond van de concrete beŽindigingsgronden. Als een van deze punten van toepassing is moet de rechter de vordering toewijzen. Als deze punten niet tot een huurbeŽindiging kunnen leiden zal de verhuurder zich als laatste redmiddel om tot huurbeŽindiging te komen kunnen richten, op de afweging van belangen.

De volgende opzeggingsgronden kunnen worden aangevoerd ter beŽindiging van de huurovereenkomst:

  1. de bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;
  2. de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
  3. beŽindiging van de huur op grond van een afweging van belangen;
  4. de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot aangaan van een nieuwe overeenkomst;
  5. de verhuurder wenst een op het verhuurde liggende bestemming te verwezenlijken;

1. De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt >>

Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 1 sub a BW en is met name van belang wanneer het toerekenbaar tekortschieten niet voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden, maar dat dit tekortschieten toch een zodanig karakter heeft dat van de verhuurder niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst voortzet. Noot 48 Het begrip "zich niet gedragen als een goed huurder" overlapt in grote mate het gehanteerde begrip van een "goed huurder" als genoemd in artikel 7:274 BW (woonruimte). Voor een verdere uitleg van dit begrip zie het hoofdstuk "de opzegging van woonruimte ".

Zo kan de huurder, hoewel hij zijn betalingsverplichtingen als huurder is nagekomen, toch tekort schieten als hij in gebreke blijft met de ontwikkeling van zijn bedrijf in het gehuurde.Noot 50. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Breda was in een uitspraak van 31 oktober 2007 Noot 51 van mening dat de huurder tekortschoot door het gehuurde niet conform de contractuele verplichting te gebruiken, maar daarentegen leeg te laten staan. Door het gehuurde niet te gebruiken zet de huurder de goodwill die aan de locatie verbonden is op het spel en daarmee de waarde van het gehuurde pand. De contractuele verplichting tot het zich gedragen als een goed huisvader impliceert dat de huurder het gehuurde dient te gebruiken in overeenstemming met de tussen partijen overeengekomen bestemming. Daarnaast was de rechter van mening dat de huurder op grond van 7:213 BW gehouden was zorg te dragen voor feitelijk gebruik van het gehuurde. In deze uitspraak werd de huurder gedwongen de winkel te heropenen. De casus had ook kunnen dienen als basis voor opzegging van de overeenkomst. Het ongebruikt laten van het gehuurde kan immers in strijd zijn met een contractuele verplichting, die tussen partijen kan zijn overeengekomen.

De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 6 januari 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:1256 beslist dat de huurder niet kon worden gehouden aan zijn exploitatieverplichting zoals vermeld in de huurovereenkomst. Huurder huurde sinds 1 augustus 2011 van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder een winkelruimte in Spijkenisse. Deze winkelruimte maakt onderdeel uit van het winkelcentrum ďStadspleinĒ. In de huurovereenkomst was bepaald dat het gehuurde wordt gebruikt ten behoeve van de verkoop van sportschoenen en Ėkleding conform een landelijke formule. Volgens de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst waren gevoegd, diende de huurder het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf voor het publiek minimaal geopend te houden gedurende de tijden en op de dagen die door de verhuurder vastgesteld waren binnen plaatselijk vastgestelde openingstijden. Verder stond in dit verband vermeld dat indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat de huurder gedurende de door verhuurder te bepalen reguliere openingstijden zijn winkel open dient te houden.

Nadat de huurder een huurachterstand had laten ontstaan had de huurder een huurkorting bedongen. Op een zeker moment had de huurder de exploitatie beŽindigd. De verhuurder vorderde betaling van de huurachterstand en hervatting van de exploitatie van het gehuurde.

De huurder voerde het volgende verweer. De winkel die in het gehuurde is gevestigd en die werd geŽxploiteerd was verliesgevend. Hierdoor was zij genoodzaakt de winkel te sluiten. De negatieve resultaten waren mede ontstaan door de leegloop in het winkelcentrum. De grote publiekstrekker Saturn was vertrokken. Toonaangevende winkels verlaten het gebied en de lege plekken worden opgevuld met outletstores. Dit leidde tot verpaupering van het winkelcentrum. Mogelijk zouden binnenkort ook Invito en Manfield nu het moederbedrijf surseance van betaling had aangevraagd. Al in 2012 was de huurder in overleg getreden over tegenvallende exploitatieopbrengsten met de toenmalige verhuurder en was een huurkorting in 2013 en in 2014 verleend. De huurder had voorgestelde de huurovereenkomst te beŽindigen. De verhuurder was hiermee niet akkoord gegaan.
De kern van het geschil was of het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de verhuurder de huurder aan haar exploitatieverplichting te houden.

De rechtbank overwoog als volgt: In het algemeen moet een vordering tot nakoming afstuiten op de onmogelijkheid voor de schuldenaar om de verbintenis na te komen. Dit is niet anders indien de schuldenaar zich zelf in de toestand heeft gebracht dat nakoming voor hem onmogelijk is geworden. Met die situatie moet op een lijn worden gesteld het geval dat de schuldenaar wel zou kunnen voldoen, maar slechts door het brengen van offers die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, in redelijkheid niet van hem kunnen worden gevergd.

Naar het oordeel van de kantonrechter was op basis van de toelichtingen ter zitting en de door huurder overgelegde stukken voldoende aannemelijk geworden dat er sprake was van een verliesgevende exploitatie in het gehuurde. Gelet op de erkende leegstand in het winkelcentrum, waardoor nu eenmaal de loop eruit raakt, lag dat ook in de rede. De kans dat het tij zich nog zal keren voor de huurder door het aantrekken van nieuwe winkels door de verhuurder, leek na jaren van kaalslag inmiddels uitgesloten. Naar het oordeel van de kantonrechter kon het niet zo zijn, gezien de hiervoor aangehaalde jurisprudentie, dat de huurder de exploitatieverplichting ten koste van alles zou moeten nakomen. Het zich nog verder in de schulden steken kon van de huurder niet langer worden gevergd.

Het antwoord op de vraag voor wiens rekening en risico de leegstand in het winkelcentrum komt kon in het midden worden gelaten. Gelet op de financiŽle problemen van de huurder moest het ervoor worden gehouden dat het gewoonweg niet mogelijk was de winkel nog langer open te houden. Zij had geen voorraden meer om te verkopen en geen financiŽle middelen om nieuwe voorraden in te kopen. Bij deze stand van zaken diende de gevorderde nakoming van de exploitatieverplichting te worden afgewezen.

De gevorderde huurachterstand werd wegens het ontbreken van een spoedeisend belang afgewezen. Hier werd de vordering van de verhuurder tot hervatting van de exploitatieverplichting dus afgewezen. Het is dus niet voldoende dat de bedrijfsvoering van de huurder niet rendabel is, maar dat de bedrijfsvoering niet rendabel is door omstandigheden die de verhuurder valt toe te rekenen.

Een variant op dit thema is de vraag of de huurder te kort schiet als hij de openingstijden niet aanpast als deze op grond van de algemene bepalingen zijn aangepast. Deze vraagt kwam aan de orde in een procedure die voor de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Groningen, werd gevoerd. Hier was onderwerp van geschil de vraag of de huurder is gehouden aan de gewijzigde openingstijden die door de verhuurder waren vastgesteld. Een bevestigend antwoord zou tot gevolg hebben dat de huurder jegens de verhuurder te kort zou kunnen schieten, waardoor een vordering tot huurbeŽindiging gevoerd zou kunnen worden. In haar vonnis van 21 september 2016 ECLI:NL:RBNNE:2016:4195 besliste de rechter dat onder de geschetste omstandigheden de openingstijden gewijzigd konden worden en dat de huurder zich aan deze gewijzigde openingstijden diende te houden. De omstandigheden die bij deze beslissing een rol speelden luidden als volgt:

  • In de algemene bepalingen stond vermeld dat de huurder de in het gehuurde uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend diende te houden;
  • Bij aanwezigheid van een winkeliersvereniging stelt verhuurder de reguliere openingstijden vast na overleg met die vereniging;
  • In een algemene Ledenvergadering heeft de meerderheid voor de koopzondag gestemd. Tevens is er gestemd over de zaterdagopening tot 18.00 uur in plaats van 17:00 uur. Ook hier heeft de meerderheid voorgestemd;
  • In de vergadering van de CVvE (na overleg met de SWDP) van 15 december 2014 is dit als agendapunt geagendeerd en met meerderheid overgenomen. In die vergadering is tevens een gewijzigd Huishoudelijk Reglement vastgesteld waarin de gewijzigde openingstijden zijn overgenomen.
De huurder had zich - ook na sommatie - niet aan deze gewijzigde openingstijden gehouden. De huurder was onder meer van mening dat hij partij was in het door de CVvE genomen besluit en dat hij door dit besluit niet gebonden kon worden. De huurder had voorts aangevoerd dat de SWDP niet was aan te merken als winkeliersvereniging in de zin van artikel 6.4 van de algemene bepalingen omdat dit een stichting en geen vereniging is. De huurder stelde dat het openhouden van de winkel tijdens het laatste uur op de koopavond en de zaterdag dat het uit zakelijke overwegingen verliesgevend is en dat dit ook voor de koopzondag zou gelden.

De rechter ging er bij de beoordeling vanuit dat de exploitanten van de winkelruimten in het winkelcentrum in de ledenvergadering bij meerderheid hebben besloten tot een verruiming van de openingstijden. Hoewel die besluitvorming zich heeft afgespeeld binnen een stichting hebben de exploitanten van de winkelruimte, in ieder geval tot zeer recent, dat overleg en die besluitvorming materieel als overleg binnen en van de "winkeliersvereniging" beschouwd en ervaren. Dat besluit was overgenomen door de CVvE. De verhuurder hanteerde in het kader van de met de huurder aangegane huuroverkomst die openingstijden als uitgangspunt waaraan de huurder zich diende te houden. Gelet op de wijze waarop de besluitvorming van exploitanten van winkels binnen het winkelcentrum is vorm gegeven en is ingevuld, had de verhuurder waar het gaat om het overleg over (een verruiming van) openingstijden naar het oordeel van de kantonrechter gehandeld conform het bepaalde in artikel 6.4 van die algemene bepalingen. Hier werd dus aan de orde gesteld of de juiste instantie de beslissing had genomen waaraan de huurder gebonden kon worden. Deze rechter was in dit specifieke geval van mening dat hier sprake was van een overleg met de winkeliersvereniging gezien de geschetste situatie. Wat hier ook van zij: duidelijk is in ieder geval dat volgens deze uitspraak een winkeliersvereniging namens de huurders een dergelijke beslissing kan nemen. Er werd in dit vonnis ook beslist dat de algemene voorwaarden in dit geval niet onredelijk bezwarend waren. Dit valt buiten het kader van dit onderwerp. Voor de overwegingen verwijs ik naar het vonnis.

De huurder heeft geen bezwaar gemaakt op grond van godsdienstige overwegingen, zoals een vrije zondagsviering in verband met kerkgang. Als dit argument van stal gehaald zou zijn dan zou de huurder van een eenmanszaak zonder personeel vermoedelijk met succes bezwaar tegen deze verruiming van de openingstijden kunnen maken op basis van het EVRM.

Van het ontbreken van een goede bedrijfsvoering kan ook sprake zijn als er van een tekortkoming geen sprake is. Hieronder valt onder meer: het uitoefenen van een bedrijf zonder continu gebruik, een inefficiŽnte werkwijze, geen zorg voor onderhoud en uiterlijk aanzien. Het is niet nodig dat de huurder een verwijt kan worden gemaakt. Als er geen contractuele verplichting tot uitoefening van een bepaaldeonderneming in het gehuurde bestaat, dan kan de huurder de aard van de onderneming wijzigen zonder dat er van een slechte bedrijfsvoering kan worden gesproken. De Hoge Raad achtte de verandering van een winkel met een hoog maatschappelijk aanzien in een seksboetiek niettemin als slechte bedrijfsvoering. Een reden hiervan is onder meer gelegen in het feit dat de waarde van het pand door deze actie van de huurder aardig in waarde was gedaald.
Als er door de rechter wordt bevestigd dat er sprake is van slechte bedrijfsvoering, dan is er geen plaats meer voor een afweging van belangen en zal de vordering van de verhuurder moeten worden toegewezen. Noot 52

In de laatste uitspraak was sprake van een bedrijfsruimte die als cafť annex coffeeshop was verhuurd. De huurder had soft drugs verkocht buiten de door de gemeente gestelde gedoogrichtlijnen. Door het gebruiken van het gehuurde in strijd met de gedoogrichtlijnen was de bedrijfsvoering niet geweest als een goed huurder betaamt en was huurbeŽindiging op deze grond mogelijk.
Voor een antwoord op de vraag of de bedrijfsvoering niet is geweest als een goed huurder betaamt, mogen alle omstandigheden in aanmerking worden genomen, waaronder wijze waarop door de huurder zijn bedrijfsvoering voert in andere bij hem in gebruik zijnde ruimten. Het is daarbij niet van belang dat de verhuurder door deze wijze van exploitatie geen nadeel heeft ondervonden. Evenmin is, zoals boven reeds opgemerkt, een belangenafweging noodzakelijk. Als de conclusie dus luidt dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, dan moet de rechter de vordering van de verhuurder dus toewijzen Noot 53

Het niet tijdig betalen van de huur (bijvoorbeeld niet de eerste van de maand, maar betaling op verschillende data in de lopende maand) valt hier niet zonder meer onder. Dit kan worden aangepakt volgens de algemeen geldende gronden van toerekenbaar tekortschieten van de verplichtingen uit een overeenkomst ( artikel 6:74 BW).

Vaak levert deze beŽindigingsgrond ook een reden op om de huurovereenkomst te ontbinden (veel standaardhuurcontracten leggen de huurder een verplichting op ten aanzien van de bedrijfsvoering en niet zelden ook met betrekking tot de openingstijden etc.). Een opzegging op deze grond ligt dan niet voor de hand, omdat deze tegen het einde van de huurtermijn kan worden gedaan. In plaats daarvan kan beter een vordering tot nakoming of tot ontruiming in kort geding worden ingesteld of bij de gewone rechter ontbinding met ontruiming worden gevorderd. Men moet er wel bedacht op zijn dat voor tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst een tekortkoming is vereist, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Een slechte bedrijfsvoering rechtvaardigt (zonder bovengenoemde contractuele bepalingen) niet zonder meer ontbinding van de huurovereenkomst.

2. De verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik >>

2.A De uitgangspunten >>

De wet neemt als uitgangspunt dat de verhuurder na een huurperiode van vijf jaar het recht moet hebben om de huurovereenkomst in het kader van dringend eigen gebruik te beŽindigen. Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Artikel 7:274 BW en artikel 7:296 BW vertonen gelijkenissen. Hierbij moet op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De volgende uitgangspunten worden onderscheiden:

∑ De verhuurder maakt aannemelijk dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk.

∑ in duurzaam gebruik wil nemen.

∑ Hij heeft daartoe het verhuurde dringend nodig.

Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beŽindiging van de huur niet mogelijk is.

2.B Inleiding >>

Na de constatering dat er door de verhuurder terecht een beroep op deze opzeggingsgrond wordt gedaan is er voor een afweging van belangen geen plaats. Er dient in het kader van deze opzeggingsgrond sprake te zijn van een gebruiksvoornemen van de verhuurder dat een zekere mate van klemmendheid bezit. Deze klemmendheid houdt bijvoorbeeld in dat het gaat om renovatie die niet zonder beŽindiging van de huur mogelijk is. Het gaat echter niet zo ver dat aan de verhuurder beoogde gebruik door onontkoombare eisen geboden moet zijn. De term dringendheid drukt geen mate van haast of onmiddellijke noodzaak uit. De verhuurder hoeft bijvoorbeeld niet aan te tonen dat alle benodigde vergunningen voor een voorgenomen verbouwing inderdaad zullen worden verleend. Tevens wordt niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd, en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan die bedreiging het hoofd te kunnen bieden. Zelfs als de verhuurder het ontstaan van een dergelijk "dringend eigen gebruik" zelf heeft veroorzaakt, staat dit niet in de weg aan de toekenning van de beŽindigingsvordering door de rechter. De rechten van de huurder zijn daarom in verband met deze opzeggingsgrond niet zo sterk. Deze zwakke positie van de huurder heeft geleid tot wetsvoorstel 33.018 (vergaderjaar 2011-2012).. De strekking van het wetsontwerp is om huurders van de hier bedoelde bedrijfsruimte een sterkere positie te geven in gevallen waarin de verhuurder over wil gaan tot renovatie van het gehuurde.
Voor woonruimte is er wťl sprake van een afweging van belangen. Dit geldt ook als er sprake is van de opzegging in het kader van renovatie.Noot 54 Dit heeft tot gevolg dat volgens de Hoge Raad in het midden kan blijven wie de huurder precies is als de lagere feitelijke rechter heeft geconstateerd dat er van dringend eigen gebruik sprake is. Dat de huurder van bedrijfsruimte minder huurbescherming ondervindt dan de huurder van woonruimte wordt bevestigd door een arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:338. De huurder van bedrijfsruimte had cassatie ingesteld tegen de beslissing van het hof, die huurbeŽindiging wegens renovatie mogelijk achtte. De huurder probeerde de Hoge Raad ervan te overtuigen dat de verhuurder ter onderbouwing van de huurbeŽindiging een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten aan zou moeten tonen, zoals bij woonruimte al eerder als eis voor huurbeŽindiging was uitgesproken. De Hoge Raad was echter van mening dat bij beŽindiging van de huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder kon worden gehonoreerd als er sprake was van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige Ė waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat Ė niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. De Hoge Raad legt bij bedrijfsruimte dus niet de eis voor huurbeŽindiging dat er van een structurele wanprestatie sprake moet zijn.
Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:2422) heeft in haar arrest huurbeŽindiging toegestaan onder meer aan de hand van bedrijfseconomische gegevens. De verhuurder had volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door de daling van haar huurinkomsten als gevolg van de huurprijsaanpassing (in deze procedure was huurverlaging toegekend) niet langer aan haar financiŽle verplichtingen zou kunnen voldoen (waaronder begrepen het reserveren voor het onderhoud van haar panden en het financieren van een redelijk inkomen voor de verhuurder in privť), dat het in die situatie niet onlogisch is dat de verhuurder de exploitatie van het restaurant weer zelf ter hand wil gaan nemen (in de redelijke verwachting daarmee een betere opbrengst dan de - verlaagde - huurprijs te zullen kunnen genereren) en dat zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij daar (zowel organisatorisch als financieel) ook toe in staat is.
Deze uitspraak is wel bijzonder. In het hoofdstuk Dringend eigen gebruik ben ik in het onderdeel "Financieel belang als reden voor huuropzegging" uitgebreid ingegaan op de huuropzegging wegens financiŽle redenen. Uit de eerdere uitspraken bleek het uiterst lastig te zijn om de huurovereenkomst om deze reden te beŽindigen. Ik vond deze overweging niet zo goed onderbouwd om eerder uitgezette lijn in de eerdere arresten in dit verband te doorbreken.

Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 de nadelen aangestipt die de "verplichte" beŽindigingsgrond in het kader van dringend eigen gebruik zonder afweging van belangen aan de zijde van de huurder met zich meebrengt. De afwezigheid van de belangenafweging kan betekenen dat een huurder wiens belangen beduidend zwaarder wegen dan die van de verhuurder, toch beŽindiging van de huurrelatie (zonder verdere tegemoetkomingen) dient te aanvaarden.
Het kan een legitiem belang van de verhuurder zijn door de huurder niet in een nieuw project op te willen nemen wegens de bijzondere aard van de nering (coffeeshop) van de huurder. Dit geldt ook als in het verleden geen klachten over overlast zijn gebleken.
De opzeggingsgrond "eigen gebruik" mag ook worden aangewend als het eigen gebruik een niet 7:290 BW bedrijfsactiviteit bevat. Hieronder valt bijvoorbeeld het gebruik van het gehuurde als woonruimte in plaats van bedrijfsruimte. Verder is het voor het slagen van deze opzeggingsgrond niet van belang dat er vervangende bedrijfsruimte aanwezig is (dit is anders bij woningen: zie het hoofdstuk opzegging dringend eigen gebruik. Voor een verweer tegen deze door de verhuurder ingestelde vordering lijkt het zaak het verweer te concentreren op waar die dringendheid dan wel uit bestaat. Voor de opzeggingsgrond in het kader van renovatie zal de verhuurder uiteraard wel zijn belang bij deze renovatie duidelijk dienen te maken. Als de opzeggingsgrond noodzakelijk is geworden door toedoen van de verhuurder, dan doet dit niets af aan de geldigheid van de opzegging. De rechter zal dit wel mee kunnen nemen bij beantwoording van de vraag of er voor de verhuurder een redelijke grond bestaat om tot huurbeŽindiging in het kader van deze opzeggingsgrond over te gegaan.

2.C Beperkende werking /afwezigheid van een belangenafweging >>

Als rem op de afwezigheid van de afweging van belangen kan het beroep op misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 lid 2 BW) en het beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) worden gezien. Deze artikelen kunnen in de strijd worden geworpen als het buiten beschouwing laten van de afweging van belangen de huurder onevenredig benadeelt. Die onevenredige benadeling werd aangenomen door het hof te Amsterdam in haar arrest van 8 mei 2008 LJN:†BD7753,†gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01 (rechtsoverweging 3.10), waarin de huurovereenkomst weliswaar door een rechtsopvolgster werd overgenomen. Deze rechtsopvolgster behoorde tot hetzelfde concern. Men had de activiteiten in dit concern gesplitst om de werkzaamheden beter bewerkbaar te maken.

2.D De wachttijd van drie jaar >>

Volgens artikel 7:296 lid 2 BW is de vordering in het kader van dringend eigen gebruik (waaronder ook renovatie valt) niet toewijsbaar, indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en hij niet is diens echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind, en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed. De wachttijd is opgenomen om te voorkomen dat de huurder plotseling met een nieuwe verhuurder wordt geconfronteerd (die al langer eigenaar van het gehuurde was), die voor de huurder nadelige plannen uit de "hoge hoed" tovert. De regeling geldt in beginsel voor zowel rechtsopvolgers onder algemene- als onder bijzondere titel. De in artikel 7:296 lid 2 BW genoemde personen vallen niet onder deze beperking. De vrouw van de verhuurder die dus de verhuurde ruimte erft kan binnen de termijn van drie jaar gebruik van het gehuurde claimen door beroep op deze rechtsgrond te doen. Verder geldt de wachttijd niet in de tweede huurtermijn van vijf jaar. Hier wordt in dit hoofdstuk nog uitgebreid op ingegaan.

De Hoge Raad is in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) ingegaan op de vraag of de wachttijd ook van toepassing is voor opzeggingen die buiten de mogelijkheid van opzegging van artikel 7:296 lid 2 BW vallen. In dit arrest is antwoord gegeven op twee vragen:

  1. Mag een verhuurder van bedrijfsruimte de huur wegens dringend eigen gebruik beŽindigen om de ruimte vervolgens aan een andere (niet aan haar gelieerde) huurder ter beschikking te stellen?
  2. Geldt de wachttijd van drie jaar in het kader van een opzegging wegens dringend eigen gebruik alleen bij opzegging tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar en is deze wachttijd niet van toepassing na verstrijking van de eerste termijn?
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt:
  • Huurder heeft in februari 1998 een huurovereenkomst gesloten met A (eerste verhuurder) ter zake van de bedrijfsruimte, deel uitmakend van het (voormalige) winkelcentrum "La Vie" te Utrecht (hierna: La Vie). De gehuurde bedrijfsruimte omvat een winkelruimte ter grootte van 200 m≤ in de kelder.
  • B (tweede verhuurder) heeft op 22 december 2005 de eigendom van La Vie verkregen en is aldus, krachtens artikel 7:226 BW , opvolgend verhuurder geworden van onder meer de door huurder gehuurde ruimte. Op 23 december 2005 heeft B de huurder schriftelijk op de hoogte gesteld van de rechtsopvolging.
  • La Vie bestaat uit een winkelgedeelte (op de kelderverdieping, begane grond en eerste verdieping) van ca. 11.520 m≤, een kantorencomplex (op de tweede tot en met zesde verdieping) van circa 9.140 m≤ en een bijbehorende parkeergarage met circa 325 parkeerplaatsen.
  • Van de 11.520 m≤ winkelbedrijfsruimte huurt Magazijn De Bijenkorf B.V. (hierna: De Bijenkorf) in ieder geval vanaf 1 maart 1998 een oppervlakte van 10.766 m≤. Ook ten aanzien van dit huurperceel is B de opvolgend verhuurder. De huurovereenkomst tussen B en De Bijenkorf is laatstelijk verlengd tot 1 maart 2013.
  • Bij brief van 30 januari 2007 heeft B de huurovereenkomst met huurder opgezegd tegen 1 februari 2008. Dit naar aanleiding van een mededeling van De Bijenkorf dat zij vanwege uitbreidingsplannen per 1 maart 2008 wil beschikken over onder meer de door huurder gehuurde ruimte.
  • In reactie op de huuropzegging heeft huurder aan B op 3 mei 2007 bericht daarmee niet in te stemmen.

De De Hoge Raad geeft in rechtsoverweging 3.5 van dit arrest te kennen dat de wachttijd niet van toepassing is indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 7:296 lid 2 BW is verlengd. De Hoge Raad benadrukt nog eens dat de wachttijd als genoemd in artikel 7:296 lid 2 BW slechts betrekking heeft op opzeggingen tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn worden in de leden 3 en 4 van artikel 7:296 BW geregeld, waarin de in artikel 7:296 lid 2 BW bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald. De mogelijkheid tot opzegging binnen de termijn van tien jaar staat dus open als er sprake is van een opzegging binnen de verlengde termijn op basis van de open belangenafweging. In deze zaak achtte de Hoge Raad het belang van de verhuurder zwaarder dan het belang van de huurder.

De Hoge Raad had eerder in haar arrest van 22 juni 2001 Noot 55b beslist dat de wachttijd van drie jaar zowel betrekking heeft op de opzeggingsgrond ďdringend eigen gebruikĒ als alle andere vormen van eigen gebruik waarbij de vordering tot beŽindiging wordt gebaseerd op de open belangenafweging.
De annotator betoogt naar aanleiding van dit arrest dat het de wetgever er bij de wijziging van deze regeling niet om te doen was om de interpretatie met betrekking tot deze regeling te wijzigen. Het is de wetgever er slechts om te doen geweest een nauwkeurigere beschrijving te geven van de wettelijke regeling. Deze uitspraak is gewezen in het recht dat vůůr 2003 van toepassing was. De positie van de huurder is na de wijziging van het recht in 2003 dus toch verslechterd. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 afstand genomen van het eerder ingenomen standpunt dat in haar arrest van 22 juni 2001 was gegeven.

De Hoge Raad geeft nog een onderbouwing van dit standpunt als verwoord in haar arrest van 24 september 2010. Op grond van artikel 7A:1631 lid 2 (oud) BW als geldende tot 1 augustus 2003 was een opzegging wegens voorgenomen eigen gebruik door een opvolgende verhuurder tegen het einde van de krachtens artikel 7A:1626 verlengde huur nietig indien die opzegging plaatsvond binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder was gebracht. In dit opzicht geniet de huurder dus sedertdien minder bescherming dan onder de oude wet. Weliswaar heeft de minister van justitie in de memorie van toelichting bij het voorstel van wet dat heeft geleid tot de huidige afdeling 7.4.6 BW laten weten dat "de voorgestelde regeling geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht" brengt en dat "de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming (...) zijn gehandhaafd" (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 1), maar dat is onvoldoende om op grond van de bedoeling van de wetgever een met het duidelijke in artikel 7:296 BW neergelegde stelsel onverenigbare uitleg van die bepaling te aanvaarden.

Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij dit arrest zinvolle beschouwingen gegeven waarom de wachttijd naar zijn mening wťl van toepassing zou behoren te zijn in de tweede termijn van de huurperiode. De Hoge Raad heeft deze beschouwingen in haar arrest niet overgenomen. Huurgeschil.nl neigt meer naar de overwegingen die Huydecoper te berde heeft gebracht. Met Huydecoper ben ik van mening dat de wachttijd ook zou hebben te gelden voor een opzegging in de tweede huurperiode. Het geldende recht is echter uitgezet door de Hoge Raad in bovengenoemde uitspraak. Het kan echter geen kwaad om de argumenten van Huydecoper in het kort de revue te laten passeren, omdat het gezien deze argumenten niet denkbeeldig is dat de Hoge Raad in een andere zaak op het standpunt terug kan komen wegens deze argumenten.

  • Een eerste argument heeft betrekking op de wetsgeschiedenis. Volgens Huydecoper valt uit de wetsgeschiedenis een ruime categorie opzeggingsgronden als "eigen gebruik" aan te merken die onder de wachttijdregeling dient te vallen (alinea's twaalf tot en met 14 van de conclusie bij het arrest);
  • Een tweede argument is dat de wachttijd kennelijk wel de verhuurder kan worden tegengeworpen bij klemmende belangen, maar niet bij minder klemmende belangen (alinea's 20 tot en met 22 van de conclusie bij het arrest);
  • Een derde argument is dat de uitleg die de Hoge Raad in het arrest van 22 juni 2001 had gevolgd nog steeds evenveel overtuigt als destijds ook het geval was (alinea 24 van de conclusie bij het arrest);
  • Een vierde argument is dat een beperking van de wachttijd tot de eerste termijn de regeling veel van haar kracht laten verliezen (alinea's 26 tot en met 28 van de conclusie bij het arrest);

Het hof te Arnhem heeft in haar arrest van 1 september 2009 LJN: BK5356, gerechtshof Arnhem, 200.012.651 in het licht van het arrest van 24 september 2010 van De Hoge Raad een juiste beslissing gegeven. Het betrof hier een opzegging na de termijn van tien jaar, maar binnen een eventuele wachttijd van drie jaar. Het hof was in rechtsoverweging 4.4 van mening dat het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2001 was gewezen onder het tot 1 augustus 2003 geldende recht en hier niet als beslissend kon worden beschouwd. Volgens het hof verwijst artikel 7:296 lid 2 BW uitdrukkelijk naar de beŽindigingsgrond van lid 1 sub b. Lid 1 is alleen van toepassing als de opzegging is gedaan tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar. Die situatie deed zich hier niet voor: hier is de opzegging gedaan tegen het einde van de verlengde periode van tien jaar. Huurder stelt dat de wetgever heeft bedoeld de wachttijd van drie jaar ook te doen gelden voor een opzegging wegens belangenafweging krachtens artikel 7:296 lid 3 BW . Deze aan de wetgever toegeschreven bedoeling blijkt niet, althans niet voldoende, uit de wet of de toelichting daarop, aldus het hof.

De Hoge Raad handhaaft in haar arrest van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1018 ) het eerder ingenomen standpunt als verwoord in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ). De Hoge raad was van mening dat het hof te 's-Hertogenbosch geen rechtsregel had geschonden door geen wachttijd toe te passen in deze situatie, waarbij sprake was van opzegging van een huurovereenkomst wegens dringende reden betreffende een huurcontract dat langer dan vijf jaar had geduurd. Mr. Wissink concludeert in zijn conclusie bij dit arrest (ECLI:NL:HR:2014:240 ) tot afwijzing van het ingestelde beroep. Deze conclusie geeft onder meer een mooie samenvatting van het proces van de totstandkoming van het door de Hoge Raad neergelegde standpunt. In deze conclusie wordt ook uitdrukkelijk de wetsgeschiedenis besproken. Mr. Wissink wijst in zijn conclusie dat volgens de Hoge Raad de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW van fundamenteel andere aard is dan bij woonruimte. Bij bedrijfsruimte spelen immers de bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol. Volgens mr. Wissink bestaat er een te groot verschil tussen de wettelijke afbakening van artikel 7:230a BW en artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Een verdere uitbreiding van de bescherming van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte (bijvoorbeeld dus een geldende wachttijd na de huurperiode van vijf jaar) is volgens hem daarom niet wenselijk.

Rechtsopvolging binnen hetzelfde concern
Bij rechtsopvolging binnen hetzelfde concern (bijvoorbeeld: verkoop van de onroerende zaak van de ene dochtermaatschappij naar de andere dochtermaatschappij binnen) dient in beginsel de wachttermijn van drie jaar te worden toegepast. De wachttijd van drie jaar na rechtsopvolging binnen hetzelfde concern hoeft niet te worden gehanteerd als de rechtsopvolging van de onroerende zaak van de ene dochtermaatschappij naar de andere dochtermaatschappij in het kader van een puur administratieve kwestie is geregeld. Te denken valt aan vereenvoudiging van de organisatiestructuur van het bedrijf, of een overdracht van de onroerende zaak vanwege fiscale redenen. Als de rechtsopvolging vanwege een puur administratieve reden heeft plaatsgevonden en er dus geen sprake is van enige relevante wijziging van het verhuurdersbeleid, dan dient van het verbod tot opzegging binnen drie jaar na rechtsopvolging te worden afgeweken en blijft de wachttermijn van drie jaar buiten toepassing.Noot 55

In laatstgenoemde uitspraak is door de kantonrechter met name bekeken of er op grond van de aangedragen feiten enige (relevante) wijziging van het huurbeleid te verwachten viel. Gezien het feit dat deze wijziging niet viel te verwachten, is in deze uitspraak besloten dat de wachttijd van drie jaar buiten beschouwing kon blijven.

In de uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 4 mei 2006 Noot 55a besloot het gerechtshof dat de wachttijd van drie jaar wel van toepassing was na rechtsopvolging aan een andere rechtspersoon die deel uitmaakte van hetzelfde concern van rechtspersonen en de onroerende zaak onderdeel bleef van het totale vastgoedportefeuille van dat concern.

Het Gerechtshof gaf in rechtsoverweging 4.5 de volgende onderbouwing: ďniet uit te sluiten valt dan ook dat een organisatorische wijziging een beleidswijziging ten aanzien van de exploitatie van die onroerende zaak met zich mee zal brengen waardoor de huurder een belang houdt dat hij op de hoogte wordt gebracht van de wijziging. Daarom moeten zowel de aandelenoverdracht en de daarop volgende eigendomsoverdracht op 2 november 1998 als ook de overdracht op 30 december 2001 worden opgevat als rechtsopvolgingen in de zin van artikel 7:296 lid 2 BWĒ.

De annotator bij dit arrest (Mr J.M. Heikens) bekritiseert het arrest van het Gerechtshof op de volgende grond(en). Hoewel een beleidswijziging van de verhuurder in dit specifieke geval wel in de lijn der verwachting lag, omdat er sprake was van een splitsing van de onroerendgoedportefeuille in een kantoren BV en een Retail BV, had het Hof niet mogen volstaan met deze algemene overweging, doch had het Hof moeten onderzoeken of de eigendomsoverdracht inderdaad tot een wijziging van het verhuurbeleid heeft geleid, of zou leiden. De verhuurder had immers gemotiveerd weersproken dat er sprake zou zijn van een beleidswijziging. Als er inderdaad geen sprake was geweest van een beleidswijziging, dan had het Hof op grond van dezelfde overweging als die van de rechtbank ís-Gravenhage, sector kanton Delft kunnen besluiten dat de wachttijd van drie jaar buiten toepassing te laten.

Volgens de Hoge Raad moet overdracht van aandelen in handen van een andere vennootschap worden beschouwd als opvolging van huurderschap, waardoor in deze situatie de wachttijd van drie jaar ook van toepassing is. De wachttijd is ook van toepassing ten aanzien van de onderhuurder, die het huurobject heeft gekocht en vervolgens de huur van de hoofdhuurder wenst op te zeggen.(Hoge Raad 13 december 1996, NJ 1997,557 (Konmar/Waldorpstraat). De Hoge raad motiveert dit standpunt als volgt. Het doel en strekking van het desbetreffende wetsartikel ( 7:296 BW ) moet bij een zodanig overgang van belang en zeggenschap op ťťn lijn moet worden gesteld met opvolging in verhuurderschap. De verhuurder die geen risico wenst te nemen zal zijn huurders van iedere overdracht op de hoogte stellen. Ook al is dit niet noodzakelijk in een situatie, zoals beschreven in de uitspraak van de rechtbank ís-Gravenhage, sector kanton Delft.

Open belangenafweging en de wachttijd
Artikel 7:296 lid 2 BW wijst alleen naar de opzegging op grond van dringend eigen gebruik. De wachttijd is niet van toepassing op de open belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW .

Misbruik van recht?
Ook als de rechtopvolger het gehuurde heeft gekocht met het oogmerk om met inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur op te zeggen levert dit geen misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid op. Noot 56

De Hoge Raad merkt in haar uitspraak van 12 juli 2002 over dat misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid het volgende op: '(Ö)In de wet is dan ook, om het gestelde doel te bereiken, geen verdergaande beperking neergelegd dan hiervoor is vermeld (de wachttijd van drie jaar, toevoeging Huurgeschil) en noch uit de tekst noch uit de strekking van de wet volgt dat is bedoeld de nieuwe eigenaar te verhinderen na verloop van drie jaar na de kennisgeving van de rechtsopvolging de ruimte in gebruik te nemen. In die situatie levert de omstandigheid dat de verhuurder het gehuurde met dit vooropgezette doel heeft verworven en vervolgens met inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur opzegt, geen misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid op.'

Volgens de Hoge Raad moet overdracht van aandelen in handen van een andere vennootschap worden beschouwd als opvolging van huurderschap, waardoor in deze situatie de wachttijd ook van toepassing is. Noot 58

De wachttijd is ook van toepassing op de onderhuurder, die het huurobject heeft gekocht en vervolgens de huur van de hoofdhuurder op wenst te zeggen.

2.E Persoonlijk gebruik, duurzaamheid >>

Voor woonruimte geldt een dergelijke beperking ook (zie ook artikel 7:274 BW). De formulering is niet gelijk. Artikel 7:296 BW) spreekt over "persoonlijk in gebruik nemen", terwijl artikel 7:274 BW spreekt over "eigen gebruik".

Over deze verschillen valt het volgende op te merken:

2.E.1 Persoonlijk gebruik door natuurlijke personen >>

De verhuurder van woonruimte zal ook een andere huurder van het gehuurde gebruik mogen laten maken als zijn belang daardoor is gediend (bijvoorbeeld zoon maakt gebruik van een woning in verband met studie). De andere in artikel 7:296 BW genoemde personen worden met de verhuurder gelijkgesteld. Als aangetoond wordt dat deze personen het gehuurde in gebruik willen nemen, dan is de vordering toewijsbaar, ook als de verhuurder daarbij geen eigen belang heeft. Als de verhuurder bijvoorbeeld zijn vrouw van het gehuurde gebruik wenst te laten maken doet hij er goed aan om concrete plannen ten aanzien van dit gebruik voorhanden te hebben.

De Hoge Raad heeft in haar beslissing van 7 mei 1993, NJ 1993, 402 (De Waard/Hallewas) gezegd dat voor dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet is vereist dat de bedrijfsactiviteiten die de verhuurder op het oog heeft, reeds worden uitgeoefend of dat daartoe ďenige concrete aanzetĒ is gegeven. Er behoeft dan ook geen zekerheid te bestaan of de verhuurde bedrijfsruimte inderdaad voor die activiteiten ter beschikking zal komen. Anderzijds kan ook niet worden aangenomen dat alleen de aanwezige wil voldoende is om deze opzeggingsgrond te onderbouwen. Noot 60 Zonder aanwezigheid van concrete plannen (bijvoorbeeld een ondernemingsplan) lijkt het vrij moeilijk om de aanwezige wil tot uitdrukking te brengen. In dit verband lijkt het raadzaam om in een procedure tot beŽindiging van een huurovereenkomst deze plannen ter onderbouwing van de vordering wel voorhanden te hebben. Deze regeling is dus in het kader van beŽindiging van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte soepeler, dan voor de verhuurder van woonruimte.
Het hof te 's-Hertogenbosch heeft haar arrest van 3 mei 2011 LJN: BY3818, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.070.626 (rechtsoverweging 4.5) beslist dat de onderverhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde (weer) zelf zou gaan exploiteren. De achterliggende reden dient bij de beoordeling dat er sprake is van een huurbeŽindiging om dringende reden immers uitdrukkelijk te worden betrokken. Als een verhuurder stelt het gehuurde weer zelf te willen exploiteren, dan is een nadere toelichting noodzakelijk. Als de verhuurder geen nadere toelichting verstrekt, dan zal de vordering niet toegewezen kunnen worden.

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button:

2.E.1.2 Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon >>

Een rechtspersoon kan het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen. Vereenzelviging van dochtermaatschappijen met de moedermaatschappij wordt niet snel aangenomen. Noot 62 Indien de moedervennootschap het voeren van een groentewinkel als doel heeft en de dochter een cafťbedrijf voert, dan kan de moedervennootschap dus niet zonder meer worden geacht de positie van de dochter in het gehuurde in te nemen. Dit geldt met name als de dochter niet tot statutair doel heeft om de huuractiviteiten in het belang van de moedermaatschappij te verrichten. De Hoge Raad heeft dit in haar arrest van 13 december 1996 (HR 13 december 1996, NJ 1997,557) in een vergelijkbare casus als volgt geformuleerd: "Een vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap in die zin dat het beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden, kan niet worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de aandelen in de dochter houdt. Voor een dergelijke vereenzelviging kan slechts plaats zijn indien op grond van alle omstandigheden - waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder - moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken." Als hoofdregel heeft te gelden dat persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient (HR 20 september 1985, nr. 6682, NJ 1986, 261).
Mr. Huydecoper betoogt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2010 ( LJN: BM0139, Hoge Raad, 09/00915) dat het kŠn zijn dat een vennootschap in concernverband een legitiem "eigen" belang dient wanneer zij ten behoeve van gebruik door een andere groepsmaatschappij ontruiming van een in aanmerking komend bedrijfspand vordert. Hij noemt dan het voorbeeld van een groep van vennootschappen waarbinnen twee vennootschappen worden belast met het aanwerven en beheren van het onroerend goed dat de overige vennootschappen als bedrijfsruimte zullen gebruiken. De hiervoor aangewezen vennootschap(pen) stelt/stellen zich - statutair, of eventueel alleen krachtens "traditie" - ten doel, te fungeren als huisvestingsverschaffer voor de andere groepsmaatschappijen. Verkrijgen en beschikbaar stellen van onroerend goed voor de ondernemingen van de "eigen" groep is dan mogelijk in het kader van "dringend eigen gebruik", want dat is immers wat zij zich statutair en/of feitelijk ten doel stelt/stellen. Voor verdere informatie over deze materie wordt verwezen naar de integrale versie van de conclusie bij dit arrest.

Zo vond de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 10 januari 2007 LJN:†AZ7769, Sector kanton†Rechtbank Groningen , 281902 CV EXPL 06-257, waarin de verhuurder (NS Stations) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wilde nemen in verband met de vestiging van een verkooppunt (Kiosk) door Servex B.V. (100% dochter), dat persoonlijk duurzaam gebruik door Servex aangemerkt kon worden als persoonlijk duurzaam gebruik door NS Stations. In die zin kan er van vereenzelviging worden gesproken. Dat later in de procedure de vordering toch werd afgewezen maakt dit niet anders.

Het Hof van Amsterdam nam in haar arrest van 8 mei 2008 LJN:†BD7753,†Gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01 eigen gebruik wel aan in het geval dat het gehuurde zou worden gebruikt door een vennootschap die tot het concern van de verhuurder behoorde. Het hof was van oordeel dat kon worden aangenomen dat het eigen belang van de verhuurder werd gediend door het gebruik dat de andere vennootschap behorend tot haar concern van het gehuurde wilde gaan maken. Een en ander kon niet aan afdoen dat de verhuurder ook onroerend goed aan anderen verhuurde en dat de andere vennootschappen ďslechtsĒ indirect met elkaar verbonden waren. De conclusie luidde dan ook dat sprake was van eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De geschetste omstandigheden waren hierbij van doorslaggevend belang. Op grond van de in rechtsoverweging 3.14 van dit arrest genoemde omstandigheden werd de dringendheid van dit eigen gebruik ook aangenomen. De vordering van de verhuurder werd dus toegewezen.

Dringend gebruik wegens opvolgend verhuur aan derden?
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) beslist dat huurbeŽindiging wegens voorgenomen verhuring aan een opvolgend huurder die meer huur zou willen betalen geen grond van opzegging wegens dringende reden zal kunnen geven.
De Hoge Raad vond de opzegging door de verhuurder van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde aan een andere huurder te verhuren niet een opzegging die aangemerkt kon worden als een opzegging teneinde het verhuurde "persoonlijk in duurzaam gebruik" te nemen als bedoeld in 7:296 lid 1 sub b BW. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het "persoonlijk duurzaam in gebruik nemen" net zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001 onder het oude recht het geval was met het "gebruik" als bedoeld in artikel 7A:1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Het blijkt reeds daaruit dat bedoeld "gebruik" volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip "persoonlijk duurzaam in gebruik nemen" in artikel 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van artikel 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van "persoonlijk duurzaam in gebruik nemen" als bedoeld onder b. Door een dergelijke uitleg zouden veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond vallen, hetgeen afbreuk doet aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn.
De Hoge Raad week in deze uitspraak af van het standpunt dat mr. Huydecoper in zijn conclusie bij dit arrest van 24 september 2010 kenbaar had gemaakt. In alinea's 16 tot en met 18 van dit arrest betoogt Huydecoper dat de verhuurster die zich ten doel stelt onroerend goed ten behoeve van haar concern aan te trekken en te beheren, een beroep kan doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Volgens Huydecoper kan aanwending voor verhuur immers blijkens de in deze alinea's genoemde rechtspraak voor een verhuurder die zich daarop - namelijk: op verhuur van bedrijfsruimte - toelegt, worden aangemerkt als een gebruik waarmee die verhuurder de belangen dient die hem "eigen" zijn.
Met onderhavige uitspraak interpreteert de Hoge Raad het begrip "dringend eigen gebruik" restrictiever dan door Huydecoper wordt gewenst.
De verhuurder kreeg in deze zaak op grond van de open belangenafweging de huuropzegging wel toegewezen.

De rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen, heeft in haar vonnis van 27 juni 2012 ( LJN: BW9938, sector kanton Rechtbank Arnhem, 800947 Cv Expl.12-516 ) een vordering tot huurbeŽindiging op grond van dringend eigen gebruik toegewezen tegen het einde van een huurperiode van tien jaren. De uiteindelijke reden van huurbeŽindiging was gelegen in het beschikbaar stellen van het gehuurde na renovatie aan een andere huurder, zijnde de aan haar gelieerde dochtermaatschappij.
De verhuurder is tevens eigenaar van de boven de gehuurde ruimtes gelegen appartementen. Deze appartementen staan sinds oktober 2009 leeg. De verhuurder heeft op 24 mei 2007 een koopovereenkomst getekend met betrekking tot het naast het gehuurde gelegen pand. Het eigendom van dit pand wordt op 1 oktober 2012 geleverd. De bedrijfsruimte in dat pand is verhuurd aan de zustervennootschap van de verhuurder, die daar als franchisenemer van Albert Heijn een supermarkt exploiteert. De appartementen boven de supermarkt staan sinds 2010 leeg. Ook de naast de supermarkt gelegen bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woning staan sinds maart 2007 leeg. Deze bedrijfsruimte en de woning zijn eigendom van de verhuurder. De verhuurder wenst deze panden te renoveren en te herontwikkelen. De supermarkt zou in het kader van deze renovatie worden uitgebreid. Dit zou zonder beŽindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk zijn.
De verhuurder stelde dat hij, als vastgoedbelegger en verhuurder, (financieel) belang bij had om tegemoet te komen aan de wens tot uitbreiding van zijn (toekomstige) grote huurder, en tevens zustervennootschap, De verhuurder wilde het pand zelf renoveren om het vervolgens ook zelf te gaan verhuren. Nu renovatie ook nog ťťn van de statutaire doelen van de verhuurder was diende zij dan ook zijn eigen belang en was er sprake van persoonlijk gebruik. De kantonrechter wees de vordering van de verhuurder toe. De verhuurder had de rechter voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake was van een noodzaak tot renovatie die mede was ingegeven door financiŽle belangen. Zo had de verhuurder aannemelijk gemaakt dat hij er belang bij heeft om mee te gaan in de marktontwikkeling en tegemoet te komen aan de wens tot uitbreiding van de huurder, terwijl hij daarmee ook een oplossing had gevonden voor de bestaande leegstand. Tevens had dit, volgens de verhuurder, een aanzienlijke rendementsverbetering tot gevolg, hetgeen niet is betwist. Het meest concrete motief lijkt mij de renovatie van het gehuurde om de aanwezige supermarkt te vergroten. Hiermee komt de argumentatie die tot de opzegging heeft geleid dicht in de buurt van de door mr. Huydecoper geachte mogelijkheid om de huur op te zeggen door een verhuurder die van het verhuren van onroerende zaken haar doel maakt en die door deze opzegging het gehuurde voor een hogere prijs door zou kunnen verhuren aan een andere huurder. De rechter stelde slechts in rechtsoverweging 5.6 van het vonnis dat er voldoende aannemelijk was gemaakt dat er sprake was van noodzaak tot renovatie die mede is ingegeven door financiŽle belangen.
Dit is op zichzelf geen reden om een huur te beŽindigen. De verhuurder had in deze procedure niet zonder gesteld dat er een structurele wanverhouding bestond tussen huurinkomsten en exploitatiekosten, althans dit bleek niet uit het vonnis. Slechts bij een structurele wanverhouding tussen inkomsten en kosten is er reden tot opzegging van de huurovereenkomst in het kader van deze opzeggingsgrond.
Ik vraag mij af of dit vonnis goed is gemotiveerd. De wens tot verhuring aan derden is geen geldige reden tot huurbeŽindiging en een financieel belang zonder wanverhouding tussen opbrengsten en kosten is evenmin een geldige reden van opzegging. Leegstand en herontwikkeling om deze leegstand tegen te gaan kan wel een reden zijn voor rechtsgeldige opzegging. Ik vind deze mogelijke argumenten onvoldoende uit de verf komen in dit vonnis.

In de zaak die heeft geleid tot het vonnis van 4 oktober 2006 van de rechtbank te Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem LJN:†AY9697, sector kanton†Rechtbank Haarlem, 299318 / CV EXPL 06-783 kon de verhuurder (een besloten vennootschap) niet de dringende reden van huurbeŽindiging van haar bestuurder als een geldende reden voor de opzegging onderbouwen. Haar bestuurder dreef een eenmanszaak onder het verhuurde pand. Deze bestuurder wenste de woning boven de eenmanszaak te betrekken. De dringende reden van de bestuurder van de eenmanszaak werd terecht niet vereenzelvigd met de door de verhuurder (vennootschap) genoemde dringende reden.

2.E.1.3 Persoonlijk gebruik door aandeelhouders van een rechtspersoon >>

Ook het persoonlijk gebruik door aandeelhouders van een vennootschap mag niet met die vennootschap worden vereenzelvigd. Als de verhuurder zelf directeur en enig aandeelhouder van de beoogde gebruiker is, dan mag worden aangenomen dat met de opzegging het eigen belang wordt gediend. Noot 64

Met persoonlijk in gebruik nemen is niet strijdig dat de verhuurder voor bepaalde activiteiten een medewerker in dienst neemt en die medewerker gebruik laat maken van het gehuurde. Noot 66

Er is geen sprake van persoonlijk gebruik als de verhuurder een onderhuurovereenkomst met een onderhuurder wenst te sluiten. Noot 68

2.E.2 Duurzaam gebruik>>

De rechter mag aan zijn vrije beoordeling overlaten of hij een gebruik als duurzaam benoemt. De rechter mag bij deze beoordeling de financiŽle omstandigheid van de verhuurder betrekken in zijn oordeel. In de uitspraak van 24 februari 1990 (HR 24 februari 1990, NJ 1990, 435 (Mier/Heineken) had de rechter geoordeeld dat de verhuurder vanwege zijn financiŽle situatie het gehuurde niet dringend nodig had. Tot dit oordeel mocht de rechter aan de hand van alle omstandigheden van het geval komen. Uit diverse uitspraken blijkt dat de rechter op basis van feitelijke omstandigheden zal vaststellen of er van duurzaam gebruik sprake is. Noot 70

Toekomstige omstandigheden mogen, voor beantwoording van de vraag of er van dringend eigen gebruik sprake is, meegewogen worden als deze omstandigheden zich redelijkerwijs binnen afzienbare tijd zullen voordoen. Noot 72

2.E.3 Dringendheid >>

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 beslist dat het arrest van het hof te Amsterdam van 13 juli 2010 niet tot cassatie kon leiden nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Mr. Huydecoper stelt in zijn conclusie bij dit arrest dat voor de dringendheid het serieuze plan om het gehuurde zelf te gebruiken voldoende is. Dat gaat echter niet zo ver, dat het door de verhuurder beoogde gebruik door onontkoombare eisen geboden moet zijn, of dat het niet doorgaan van dat gebruik de verhuurder voor onaanvaardbare nadelen of problemen zou plaatsen. Beoordeling ůf er van dringend eigen gebruik sprake is moet met inachtneming van alle aangevoerde/gebleken omstandigheden plaatsvinden.
Dit is de lijn van de eerdere rechtspraak. Volgens de rechtspraak kan de verhuurder volstaan met het aannemelijk maken van de noodzaak van het eigen gebruik. Het aantonen van objectieve gegevens is niet noodzakelijk. Noot 73
Het is voorts niet van belang of de verhuurder door eigen toedoen in de positie is gekomen dat hij het gehuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft. Slechts als andere mogelijkheden dan het gebruik van het gehuurde voor de hand liggen is een beroep op dringend eigen gebruik niet valide. Noot 74 Het woord dringendheid behoeft niet te duiden op urgente redenen om het gehuurde te gebruiken: algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om de noodzaak van eigen gebruik aan te tonen. Noot 76
Zo vond de rechtbank Midden Nederland in haar vonnis van 5 november 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:5445) dat er voor de verhuurder een dringende noodzaak voor huurbeŽindiging kon worden aangenomen op grond van de twee belangrijkste pijlers van het nieuwe plan die in verband met het nieuwe winkelcentrum naar voren waren gebracht: het veranderen van de indeling van een gedeelte van het winkelcentrum (Hoog Catharijne) zodat zich daar ťťn of twee grote trekkers konden plaatsen aan de meest zuidelijke zijde, en de branchering van winkels in het winkelcentrum als geheel. Het belang daarbij had de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt. Zoals de verhuurder ter zitting gemotiveerd had aangegeven, zou in de nieuwe situatie sprake zijn van twee parallelle routes (Ďassení) van het station naar de winkels in de binnenstad. Die twee assen waren weer noodzakelijk, zo was onweersproken gebleven, vanwege de verwachte toename van passanten in het winkelcentrum.

In de nieuwe situatie was sprake van twee routes waarvan ťťn van de routes volledig rechtsreeks naar het Vredenburgplein ging en de andere route (substantieel) afboog naar passage Clarenburg. Hieruit volgde de noodzaak om die route van de twee - die niet het meest direct was - zodanig aantrekkelijk te maken dat het winkelend publiek verleid werd om (toch) die route te nemen. Daar kwam bij dat, zo blijkt uit diezelfde toelichting van de verhuurder, het winkelend publiek meer keuzemomenten ging krijgen in de nieuwe situatie.

Of er sprake is van een wezenlijk belang van de verhuurder bij de huurbeŽindiging, hangt onder meer af van de vraag of aan de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan om zijn wil te verwezenlijken en of het benutten van die andere mogelijkheden al dan niet in de rede ligt. Als er sprake is van verhuring aan ťťn huurder van verschillende locaties door middel van verschillende huurcontracten, waarvan de einddatum van deze contracten in de nabije toekomst liggen, dan betekent dit niet dat van dringend nodig hebben voor eigen gebruik geen sprake kan zijn. Van de verhuurder kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij met huurbeŽindiging wacht tot (bijvoorbeeld) ťťn jaar voor de einddatum van de overeenkomst, dit gelet op het risico van een langdurige huurbeŽindigingsprocedure. Dit risico is niet denkbeeldig gezien het feit dat beŽindigingsprocedures enige tijd in beslag kunnen nemen. Dit is bevestigd door het hof te 's-Hertogenbosch in haar arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof 's-Hertogenbosch, C0600953). In deze zaak diende volgens het hof te 's-Hertogenbosch als uitgangspunt te worden genomen dat een vordering tot huurbeŽindiging toewijsbaar is indien de verhuurder bij het voorgenomen eigen gebruik een wezenlijk belang heeft. Het in eigen beheer nemen van de exploitatie biedt de verhuurder de mogelijkheid om bij het door haar voorgestane total careconcept de regie in eigen hand te houden en met eigen personeel te werken dat direct kan worden aangestuurd. Bovendien bood de eigen exploitatie de mogelijkheid om extra inkomsten te genereren die ten goede komt aan de algemene doelstelling van het ziekenhuis. Dat de huurder wellicht beter in staat was tot het leveren van een kwalitatief hoogwaardig product was niet van zodanig gewicht dat het in de rede ligt dat de verhuurder redelijkerwijs van het concretiseren van haar plannen behoorde af te zien.
De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ) dat er geen sprake was van dringend reden om de huur te beŽindigen wegens renovatie (o.a. vergroten) van het gehuurde winkelpand. De verhuurder heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beŽindiging van de huurovereenkomst plaats kon vinden. Er was niet door de verhuurder betwist dat de functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde bleef. Als de plaats en de functie van het gehuurde hetzelfde blijft, dan is huurbeŽindiging niet noodzakelijk. Dat is in het hoofdstuk ďRenovatie van gehuurde woon- en bedrijfsruimteĒal besproken. Zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven. Als de plaats en functie gelijk blijven betekent dit niet dat de huurovereenkomst niet kan worden beŽindigd. Het gelijk blijven van plaats en functie kan een belangrijke indicatie zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is; er zijn echter ook andere omstandigheden mede bepalend die kunnen leiden tot beŽindiging van de huurovereenkomst. Dat de plaats van het gehuurde zal wijzigen als gevolg van de verbouwing (doordat deze verbouwing het oppervlak van de winkelruimte aanzienlijk zal vergroten)is volgens de rechtbank te Amsterdam in haar uitspraak van 27 november 2012, geen omstandigheid, die kan bijdragen aan de onderbouwing van een huurbeŽindiging. De geplande duur van de renovatie van vijf maanden leverde bovendien geen grond op voor beŽindiging, nu de huurder heeft aangegeven bereid te zijn haar exploitatie aan de renovatiewerkzaamheden aan te passen of eventueel de exploitatie tijdelijk te staken. De verhuurder ging echter in beroep tegen dit vonnis en kreeg uiteindelijk van het gerechtshof Amsterdam gelijk. Het gerechtshof wees in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) in het kader van de algemene belangenafweging de vordering van de verhuurder alsnog toe. Deze uitspraak wordt besproken in het onderdeel: "Een huurbeŽindiging op grond van een belangenafweging"in dit hoofdstuk.

De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, heeft zich in haar vonnis van 28 februari 2012 LJN: BV7295, rechtbank Almelo, 377363 CV EXPL 5948-11 evenzeer moeten buigen over de vraag of de verhuurder het gehuurde dringend voor eigen gebruik nodig had. Volgens de rechtbank diende deze vraag te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. ook hier was de rechtbank van mening dat het dringend eigen gebruik aannemelijk gemaakt moest worden. Volgens de rechtbank konden bedrijfseconomische motieven voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Door de geschetste omstandigheden in de uitspraak (zie rechtsoverweging 2.3) was voldoende aannemelijk gemaakt dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De bedrijfseconomische motieven van de verhuurder waren volgens de rechter in voldoende mate vast komen te staan. De kantonrechter kwam daardoor niet toe aan een afweging van belangen. Dit lijkt mij juist voor wat betreft de mogelijkheid om een afweging van belangen te maken op grond van artikel 7:296 lid 3 BW. Voor een belangenafweging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW is bij een opzegging van bedrijfsruimte immers geen plaats.

Dit is duidelijk anders dan bij toepassing van deze opzeggingsgrond bij woonruimte. In het geval dat de verhuurder van woningen er voor heeft gezorgd dat hij zelf de oorzaak is geworden van deze opzeggingsgrond kan hem dat in de belangenafweging zwaar worden aangerekend (zie in het hoofdstuk van opzegging bij woonruimte: opzegging dringend eigen gebruik).

De huurder moet aannemelijk maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan om het gehuurde te gebruiken. Noot 78 Gezien deze uitspraak valt ook onder dringend eigen gebruik de situatie dat de verhuurder wel andere mogelijkheden heeft om zijn probleem op te lossen, maar dat van hem niet kan worden verwacht dat hij die oplossing benut. De huurder zal dan aannemelijk moeten maken dat hij door het ongebruikt laten van deze mogelijkheden onevenredig wordt benadeeld.

De rechtbank Overijssel diende in haar vonnis van 8 november 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:4680 over verschillende vorderingen een beslissing te nemen, waaronder een vordering tot huurbeŽindiging wegens dringend eigen gebruik. Tevens werd er een beoordeling door de rechter gegeven of de huurovereenkomst beŽindigd kon worden wegens een open belangenafweging. Dit was wel een bijzonder situatie. Er was in deze kwestie sprake van een brouwer die de bedrijfsruimte huurder van eigenaar A. De brouwer was dus hoofdhuurder. De brouwer verhuurde de bedrijfsruimte aan onderhuurder B. Onderhuurder B verwierf vervolgens de eigendom van de bedrijfsruimte. De onderhuurder verwierf als eigenaar tevens de positie van hoofdverhuurder. De hoofdverhuurder zegde de huurovereenkomst met de brouwer op tegen het einde van de huurperiode van tien jaren. De opzegging had in de tweede huurtermijn plaatsgevonden. De wachttijd van drie jaren bij eigendomsoverdracht is niet van toepassing gedurende de tweede huurperiode van vijf jaar.

De rechter diende allereerst te beoordelen of er sprake was van een dringende reden die tot de opzegging kon leiden. De rechter was van oordeel dat dit niet het geval was. In dit geval stond immers vast dat onderhuurder B (inmiddels eigenaar van het pand) het verhuurde al in gebruik heeft en daarin zijn onderneming exploiteert. Gesteld noch gebleken was voorts dat de brouwer harerzijds het voornemen heeft een einde te maken aan de onderhuurovereenkomst en onderhuurder B wenst te vervangen door een andere onderhuurder/exploitant. Daarbij was onder meer van belang dat onderhuurder B niet afdoende heeft weerlegd het verweer van de brouwer dat zij zich niet bemoeit met de exploitatie van het cafťbedrijf van onderhuurder B, dat zij evenmin bezwaren heeft tegen het bouwkundig verbinden van een achtergelegen perceel met het gehuurde en dat zij de uitbreidingsplannen van onderhuurder B niet zou willen verhinderen. Daarbij was verder van belang dat de door onderhuurder B gestelde beperking in drankenkeuze en het daardoor niet Ďbaas in eigen huisí kunnen zijn, is opgenomen in de onderhuurovereenkomst en niet in de huurovereenkomst. Gelet op een en ander kon dan ook niet tot het oordeel worden gekomen dat het gestelde eigen gebruik van onderhuurder B Ďdringendí was in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef en sub b BW. Deze grond kon de beŽindigingsvordering evenmin dragen.

De door de rechter ambtshalve toegepaste afweging van belangen viel wel in het voordeel van onderhuurder B uit. In dit geval stelde de rechter allereerst vast dat de brouwer het gehuurde nimmer feitelijk in gebruik heeft gehad en de exploitatie van het daarin gevestigde cafťbedrijf van meet af aan heeft overgelaten aan onderhuurder B als haar onderhuurder. De rechter oordeelde verder dat de onderhuurder B thans eigenaar is van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt en hij - naar hij onweersproken heeft aangevoerd - voornemens is zijn onderneming uit te breiden door een achtergelegen perceel bouwkundig met het gehuurde te verbinden, diende naar het oordeel van de kantonrechter er vanuit te worden gegaan dat onderhuurder B de exploitatie van zijn cafť-bedrijf en het feitelijk gebruikte van het gehuurde nog geruime tijd zou voortzetten.

Verder was door de brouwer niet gesteld dat de investeringen niet binnen tien jaar terugverdiend konden worden. Het aanhouden van het gehuurde en het doorverhuren levert de brouwer op zich ook geen financieel voordeel op nu onomstreden is dat de brouwer als onderverhuurder dezelfde huur bij onderhuurder B als onderhuurder in rekening brengt als zij als huurder aan onderverhuurder B (thans eigenaar) als verhuurder dient af te dragen. Het belang van de brouwer lag meer in het kader van levering van dranken. De kantonrechter zag niet in dat de brouwer bij het eindigen van de huurovereenkomst - en de onderhuurovereenkomst - niet (meer) in de positie is om onderhuurder B bieren en aanverwante dranken te leveren. De rechter onderkende ook dat er een redelijk belang van de onderhuurder B is die nu zowel eigenaar is van het gehuurde als de exploitant van de daarin gedreven onderneming, zodat zijn wens om, zoals hij stelt, Ďbaas in eigen huisí te zijn, in dit geval niet zonder betekenis kan worden geacht. Alles bij elkaar vond de rechter dit voldoende om de huurovereenkomst te beŽindigen.

2.E.4 (marginale) toetsing/ wil van de verhuurder >>

De rechtspraak is niet eenduidig of de wil van de verhuurder voor toetsing vatbaar is. De ene rechter waagt zich er wel aan, de andere niet. Het is wel duidelijk dat de opzegging wordt afgewezen als de wil tot persoonlijke ingebruikneming feitelijk onmogelijk is. De huurder die zich tegen de opzegging teweerstelt dient zich er dus allereerst van te vergewissen of de ingebruikneming wel mogelijk is. Als het onzeker mocht zijn of het gehuurde voor het "eigen gebruik" beschikbaar zou worden, hoeft dit (aan) het goedkeuren van de opzegging door de rechter niet in de weg te staan. Dit kwam onder meer tot uitdrukking in de zaak waarin de rechtbank Amsterdam op 11 mei 2017 (Ktr. Amsterdam 11-05-2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:6052, WR 2017, 133) een beslissing heeft moeten nemen. De rechtbank oordeelde dat het op zijn minst in redelijke mate aannemelijk dat de eventueel benodigde vergunningen voor de door verhuurster te realiseren foodcourt binnen afzienbare termijn zullen worden verstrekt. Het is niet vereist dat de vergunningen reeds (onherroepelijk) zijn verleend. Het is niet onwaarschijnlijk dat de benodigde vergunningen verkregen zullen worden. De rechtbank oordeelde dat in redelijke mate aannemelijk was gemaakt dat de eventueel benodigde vergunningen voor de door verhuurster te realiseren foodcourt binnen afzienbare termijn verstrekt zouden worden. Het was volgens de rechtbank niet vereist dat de vergunningen reeds (onherroepelijk) zouden zijn verleend. Het zou niet waarschijnlijk zijn dat de benodigde vergunningen verkregen zullen worden. Het ging hier om de vraag of de gemeente Amsterdam de plannen van de verhuurder goed zou keuren. De verhuurder wenst horeca en retail te mengen. Dit is echter volgens het Besluit Drank en Horecawet niet mogelijk. De verhuurder had volgens aangegeven: ďBijgaand nog twee schetsen indien een scheiding tussen retail en horeca een eis mocht worden voor de vergunning. Onze voorkeur heeft om het te mengen maar dit is een eventueel alternatief. (...)Ē. De verhuurder heeft verder nog alternatieve varianten op het oorspronkelijk plan gedurende de procedure laten zien, waarvan een variant wel zou passen in het Besluit Drank en Horecawet.

Verder is het altijd van belang om de voorgenomen wil van de verhuurder met een kritisch oog te bekijken. Als kort voorafgaande aan de opzegging de verhuurder een huurverhoging heeft aangezegd, of de verhuurder had kort voor de huuropzegging een nieuwe huurovereenkomst voor vijf jaren met vijf optie jaren aangeboden, dan kan worden getwijfeld aan de wil van de verhuurder. Sommige rechters zijn gevoelig voor dit soort argumenten en beschouwen de voorgenomen wil bij de verhuurder dan ook niet aanwezig als deze gebeurtenissen zich hebben voorgedaan. Noot 80
Zo vond de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 10 januari 2007 LJN:†AZ7769, Sector kanton†Rechtbank Groningen, 281902 CV EXPL 06-257 dat de verhuurder een onwaarachtige opzeggingsgrond had gebruikt. In het opzeggingsexploot stond dat de verhuurder NS Stations de in gebruik gegeven ruimtes persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en deze daartoe dringend nodig heeft in verband met de vestiging van een verkooppunt (Kiosk) door Servex B.V.
In de dagvaarding had NS Stations gesteld dat zij binnen een tijdsbestek van enkele jaren zoveel mogelijk nieuwe vestigingen van de nieuwe diner kebab formule op de stations wenste te openen, waarvoor NS Stations de locatie van huurder dringend nodig had. Het verschil in de opzeggingsgrond is duidelijk: de ene spreekt over duurzaam gebruik door Servex BV (100% dochter van NS Stations), terwijl in de dagvaarding wordt gesproken van dringend eigen gebruik wegens het openen van nieuwe vestigingen.
Voorts was de kantonrechter van mening dat in de dagvaarding een bedrijfseconomische onderbouwing van de dringende noodzaak van die kiosk op die plek ontbreekt. Waar NS Stations wel had kunnen volstaan met het aangeven van feiten en omstandigheden in het opzeggingsexploot zonder met zoveel woorden de juridische kwalificatie te geven, is onvoldoende (zoals in de onderhavige zaak) dat wordt volstaan met nagenoeg alleen het noemen van die juridische grond. NS Stations had dus de dringende reden niet voldoende onderbouwd. In de praktijk betekent dit dat de verhuurder in de opzeggingbrief kan volstaan met het vermelden van de opzeggingsgrond en dat deze opzeggingsgrond vervolgens wel in de dagvaarding moet worden uitgewerkt. De rechter was voorts van mening dat de vestigingen volgens de ďdiner kebab formuleĒ niet elders konden worden gevestigd. Er bleek ook niet dat er een verplichting bestond om minimaal drie van dit soort zaken binnen vier jaar te openen. Tot slot gaf de rechter nog een afweging van belangen die in het voordeel van de huurder uitpakte: onweersproken was immers gesteld dat de vennoten van de huurder voor hun inkomen en oudedagvoorziening afhankelijk waren van de bloemenwinkel. Dat belang van de huurder afgewogen tegen dat van NS Stations, deed de weegschaal in het voordeel van huurder doorslaan. De vordering werd dus afgewezen. Deze afweging van belangen mocht de rechter op grond van 7:296 lid 3 BW maken nu de huurovereenkomst al was verlengd.

Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch had in haar arrest van 27 februari 2007 LJN:†BB0044,†gerechtshof 's-Hertogenbosch, C200501742 in hoger beroep bepaald dat opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte op grond van een dringende reden (sloop in het kader van renovatie voor nieuwbouw) ook voldoende dringendheid opleverde als de verhuurder nog niet aan alle vereisten voor aanvang van de bouw had voldaan. Gezien de lange voorbereiding die de realisering van een nieuwbouwproject met zich meebrengt, kan van de verhuurder niet worden verlangd dat zij eerst met de procedures tot ontruiming en opzegging van de huurovereenkomst begint als aan alle voorwaarden voor realiseren van nieuwbouw is voldaan (zie rechtsoverweging 11.5.1. t/m 11.5.3.). Dit betekent dat volgens het hof het verkrijgen van deze vergunningen niet moet worden gezien als het vervullen van een toekomstige omstandigheid waarop een opzegging op grond van dringend eigen gebruik niet kan worden gebaseerd.
Zie in dezelfde zin de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 5 november 2014 ( ECLI:NL:RBMNE:2014:5445 ). De rechter vermeldt in deze uitspraak dat er juridische of praktische belemmeringen in de weg kunnen staan om aan de opzegging de kwalificatie "dringend" te geven als van de uitvoering van de renovatie geen sprake is vanwege een serieus of uitvoerbaar bouwplan als vooraf onaannemelijk is dat de benodigde vergunningen zullen worden verleend (HR 27 april 1979, NJ 1979/493).

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beŽindigd wegens dringend eigen gebruik. Het niet aanvaarden van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst was evenmin aan de orde evenals het beŽindigen van een huurovereenkomst wegens een belangenafweging. In deze zaak werd geoordeeld dat voor het uitvoeren van de gewenste renovatie beŽindiging van de huur niet noodzakelijk was. Renovatie zou voornamelijk tot een hogere huur leiden omdat dan zou worden gerekend met een markthuur in plaats van de huur die tot stand zou komen op grond van 7:303 BW. Het gedane aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst was niet redelijk. Ook de algemene belangenafweging viel in het nadeel van verhuurder uit.
De verhuurder had de huurovereenkomst met de huurder opgezegd. In de opzegging had de verhuurder als grondslag aangevoerd het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik in verband met haar voornemen het gehuurde te renoveren/verbouwen, dat de huurder een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst had geweigerd en dat de algemene bedrijfseconomische belangen van de verhuurder bij de beŽindiging van de huurovereenkomst in het kader van een renovatie/optimalisatie van het pand groter waren dan de belangen van de huurder bij een voortzetting van de huurovereenkomst. De kantonrechter had de vorderingen van de verhuurder afgewezen.

Blijkens een opgesteld rapport was het gehuurde in de huidige staat 1.189 m≤ groot. De verhuurder had de huur opgezegd wegens een noodzakelijke wijziging aan het gehuurde, waardoor volgens de verhuurder het gehuurde niet in deze toestand in stand kon blijven het ging om een toevoeging van 114 m≤. Een toevoeging van 114 m≤ aan een dergelijk groot aantal gehuurde vierkante meters was volgen het hof niet een zodanige wijziging (van ďplaats en functieĒ) van het gehuurde, dat op die grond moet worden geconcludeerd dat voortzetting van de huurovereenkomst na realisatie van het vergunde plan niet mogelijk zou zijn. Dit wordt niet anders als de gewogen oppervlakte in aanmerking wordt genomen: in de laatstelijk door Jong overgelegde rendementsberekening is de entresol gewaardeerd op 45%, hetgeen betekent dat de toename slechts 51,3 m≤ bedraagt ten opzichte van de huidige gewogen oppervlakte van 384,25 m≤.

Deze door de verhuurder beoogde veranderingen zijn echter geen wijzigingen in plaats en functie die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet. De functie van de eerste en tweede verdieping bleef ďverhuurde winkelruimteĒ. Het was een eigen keuze van de huurder de gewijzigde ruimten niet langer als verkoopvloer te gebruiken.

De verhuurder had verder niet voldoende onderbouwd dat de renovatie zo veelomvattend, ingrijpend of langdurig was dat voortzetting van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet mogelijk was.
Het hof was van oordeel dat het gehele gebouw gedurende een geheel jaar voor de huurder niet onbruikbaar zou zijn. Als de totale verbouwing, zoals de verhuurder stelde, ongeveer een jaar zou duren, leek het onwaarschijnlijk dat gedurende die gehele periode het gehele gehuurde voor de huurder onbruikbaar zou zijn. Het gehuurde bestreek immers meerdere panden en beschikte reeds over de door de verhuurder in haar plannen genoemde twee ingangen, waardoor een gefaseerde uitvoering van de verbouwing met gefaseerde afsluiting van delen van het gehuurde mogelijk leek. Het hof achtte wel aannemelijk dat (de kledingwinkel van) de huurder in ieder geval gedurende enige tijd zou moeten worden uitgeplaatst, maar die constatering op zichzelf was niet voldoende voor de conclusie dat de huurovereenkomst niet kon worden voortgezet. Zelfs afbraak van een bestaand pand met vervangende nieuwbouw is immers een vorm van renovatie die in beginsel met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk moet worden geacht. Het betrekken van een noodwinkel zou onderdeel kunnen zijn van een renovatievoorstel in de zin van 7:220 BW van de zijde van de verhuurder.

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button:

2.F Schadevergoeding bij afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde >>

Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW te gebruiken en de huurovereenkomst niettemin op deze grond is beŽindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:299 BW schadeplichtig. De rechter kan bij zijn beslissing op grond van het verzoek tot huurbeŽindiging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW en artikel 7:297 BW een bedrag vaststellen aan verhuis- en inrichtingskosten. De huurder doet er in ieder geval verstandig aan in zijn verweer een opmerking over deze kosten te maken. Deze kosten moet de huurder in ieder geval maken als hij het gehuurde moet verlaten. Het is beter eigen initiatief hierin te nemen dan hierin een actie van de rechter af te wachten.

De rechter kan verder op grond van artikel 7:299 lid 3 BW een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder of degene die bevoegdelijk heeft ondergehuurd moet betalen, indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Dit kan de rechter ambtshalve of op verzoek van de huurder doen. Het is uiteraard aan te bevelen in het verweer tegen de vordering de rechter op deze schadeclaim te wijzen. Het is immers niet zeker of de rechter ambtshalve tot een bepaling van de schade toe zal komen. Door een voorwaardelijke veroordeling tot betaling van een schadebedrag in deze procedure aan de orde te stellen weet de verhuurder in ieder geval waar hij aan toe is als hij op onwaarachtige gronden de huurovereenkomst heeft opgezegd.

Als de wil tot het in gebruik nemen van het gehuurde niet aanwezig is geweest en de rechter een bedrag aan schadevergoeding toe heeft gekend, dan moet er met twee zaken rekening worden gehouden:

  1. De vordering van de huurder of onderhuurder tot schadevergoeding of tot betaling van het in artikel 7:299 lid 3 BW bedoelde bedrag vervalt op grond van 7:299 lid 4 BW vijf jaren na het einde van de huurovereenkomst;
  2. Als er een bedrag tot schadevergoeding is vastgesteld in de procedure tot huurbeŽindiging, dan heeft de huurder door toekenning van dit bedrag nog geen executoriale titel verkregen.
Het gestelde onder punt 1 spreekt voor zich. Als er binnen een periode van vijf jaar na huurbeŽindiging geen procedure tot schadevergoeding is gestart, of geen procedure is gestart tot betaling van het in 7:299 lid 3 BW bedoelde bedrag, dan vervalt de mogelijkheid tot het afdwingen van schadevergoeding wegens het onterecht beŽindigen van de huur op grond van een dringende reden.
Als de rechter in de procedure tot huurbeŽindiging een schadebedrag heeft begroot in het kader van een huurbeŽindigingsprocedure, dan houdt dit nog geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist. De huurder kan dus niet op basis van het door de rechter begrote bedrag een betaling afdwingen. Dit hadden de verhuurder en de kantonrechter in een andere procedure over het hoofd gezien.

De huurder startte een procedure tot betaling van het door de rechter begrote bedrag binnen vijf jaar na huurbeŽindiging. Zowel de verhuurder als de kantonrechter was van mening dat de huurder niet-ontvankelijk verklaard diende te worden wegens het reeds aanwezig zijn van een titel. De verhuurder was bovendien van mening dat de vervaltermijn van vijf jaar na het einde van de overeenkomst ervoor zorgde dat het gevorderde bedrag niet meer gevorderd kon worden.

Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:4062 ) een andere mening dan de verhuurder toegedaan. In deze procedure stelde het hof vast dat de dagvaarding tot betaling van de vergoeding binnen de vervaltermijn van vijf jaar door de verhuurder was ingesteld.

Het hof was verder van mening dat de huurder door de kantonrechter ten onrechte niet-ontvankelijk was verklaard in deze vordering aangezien hij volgens de kantonrechter reeds over een executoriale titel beschikte. Het hof was het hier niet mee eens. De vergoeding in de eerder gevoerde (huurbeŽindigings)procedure levert immers nog geen executoriale titel op. Deze bepaling houdt immers geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist.
In deze procedure is er dan geen plaats meer om het vastgestelde bedrag ter discussie te stellen. De rechter zal dan ten aan zien van dit bedrag een executoriale titel moeten verlenen. Er is nog wel ruimte voor een inhoudelijke behandeling van de schade als deze schade in de huurbeŽindigingsprocedure nog niet is vastgesteld.

Als het gebruik niet kan worden verwezenlijkt (bijvoorbeeld: de gemeente geeft geen vergunning voor het beoogde gebruik Noot 81, of niet duurzaam is dan kan de opzegging niet tot beŽindiging van de huur leiden. Overigens hoeft de verhuurder ten tijde van de opzegging niet alle vergunningen voorhanden te hebben.

Als de vergunningen echter niet verkregen kunnen worden, dan wordt de wil volgens de Hoge Raad niet geacht ernstig genomen te worden (en ligt een afwijzing in de lijn der verwachting). Er is ook geen sprake van dringend eigen gebruik als vast komt te staan dat het gebruik waarvoor de verhuurder stelt het gehuurde nodig te hebben op praktische of juridische beletsels is gebaseerd. Noot 82

Het is voor de verhuurder dus zinvol om deze feitelijke zaken ter afwering van het gestelde dringend eigen gebruik door de verhuurder uitgezocht te hebben en zo mogelijk in zijn voordeel aan te wenden.

2.G Renovatie >>

Voor renovatie van bedrijfsruimte gelden dezelfde uitgangspunten als genoemd bij de behandeling van renovatie van woningen.

Belangrijke punten die bij woningen in het kader van renovatie ( artikel 7:220 BW) aan de orde zijn gekomen luiden:

  • de gedoogplicht van de huurder in het kader van dringende werkzaamheden;
  • de geriefsverbetering van het gehuurde door de renovatie;
  • redelijk voorstel;
  • complexgewijze renovatie en het vermoeden van redelijkheid als meer dan 70 % van de huurders de renovatie heeft geaccepteerd;
  • voortzetting van de huurovereenkomst en renovatie;
  • beŽindiging van de huurovereenkomst en renovatie;
  • wijziging van het gehuurde door renovatie;

Ook bij de huurovereenkomst van bedrijfsruimte geldt in afwijking van de opzeggingsgrond "dringend eigen gebruik" bij woonruimte dat bij toepassing van deze beŽindigingsgrond geen belangenafweging wordt toegelaten.

Artikel 7:220 BW is van regelend recht. Het is dus toegestaan om in huurovereenkomsten van deze bepaling af te wijken. Veel contracten bevatten een uitbreiding van de gedoogplicht.

Vanuit de politiek komt een geluid naar voren dat de wet moet worden verbeterd voor wat betreft de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte. Dit heeft geleid tot wetsvoorstel 33.018 (vergaderjaar 2011-2012).
De strekking van het wetsontwerp is om huurders van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW een sterkere positie te geven in gevallen waarin de verhuurder over wil gaan tot renovatie van het gehuurde. Daartoe worden wijzigingen voorgesteld ten aanzien van de artikelen 7:220 BW en 7:296 BW.
De wijziging van artikel 7:220 BW strekt ertoe dat ook in geval van renovatie van bedrijfsruimte (voor woonruimte geldt dit reeds) per definitie door verhuurder wordt bijgedragen in de verhuiskosten die huurder moet maken indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie en dat daarvoor een minimum bijdrage wordt vastgesteld bij ministeriŽle regeling (artikel 7:220 lid 6 BW).
Het voorstel van de wet beoogt de bescherming van huurders van bedrijfsruimte te verbeteren in geval van renovatie. Volgens de initiatiefnemers van dit wetsvoorstel leidt toepassing van het renovatieartikel ertoe dat winkeliers steeds vaker uit hun panden worden gezet, terwijl geen rekening wordt gehouden met de positie van deze huurders. De huurder heeft weliswaar recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, maar door huurbeŽindiging na een periode van vijf jaar wordt de huurder onevenredig hard getroffen omdat de omzetderving niet onder deze tegemoetkoming in kosten valt. Het grote nadeel van de huidige regel wordt onder meer veroorzaakt vanwege het feit dat in het kader van deze opzeggingsgrond geen rekening met de belangen van de huurder hoeft te worden gehouden. De wijziging van artikel 7:296 lid 1, onderdeel b BW strekt ertoe dat onder de verplichte beŽindigingsgrond "dringend eigen gebruik" na een huurperiode van vijf jaar niet meer begrepen wordt "renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beŽindiging van de huur niet mogelijk is". De relatief zwakke positie van de huurder is in dit hoofdstuk al besproken, zodat ik op deze plaats hier niet verder op in hoef te gaan. Daarnaast regelt het voorstel dat de huurder recht heeft op ten minste een door de minister vast te stellen bijdrage van de verhuurder in de kosten van verhuizing, indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een renovatie waarbij de huurovereenkomst in stand blijft.
De wijziging van artikel 7:296 lid 1 sub b BW heeft twee gevolgen, gelet op het systeem van huurbescherming en beŽindigingsmogelijkheden voor de verhuurder:

  • Na afloop van de eerste reguliere contractstermijn van 5 jaar of langer maar korter dan 10 jaar, kan verhuurder de huur niet meer beŽindigen in verband met een voorgenomen renovatie; en
  • nŠ 10 jaar kan verhuurder de huur wel beŽindigen in verband met een voorgenomen renovatie, maar niet meer via de verplichte beŽindigingsgrond "dringend eigen gebruik" maar (slechts) via de algemene belangenafweging ( artikel 7:296 lid 3 BW) en in voorkomend geval via de beŽindigingsgrond "realiseren bestemmingsplan" van artikel 7:296 lid 4 sub b BW).

Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 de nadelen aangestipt die de "verplichte" beŽindigingsgrond in het kader van dringend eigen gebruik zonder afweging van belangen aan de zijde van de huurder met zich meebrengt.
Hij geeft in deze conclusie aan dat het als onbevredigend wordt ervaren dat bij de zogenaamde "verplichte" beŽindigingsgronden uit het bedrijfsruimtehuurrecht belangenafweging uitgesloten is, en dus - bij strikte toepassing van de desbetreffende regels - geen rekening kan worden gehouden met de aan de kant van de huurder spelende belangen.
Dit kan betekenen dat een huurder wiens belangen beduidend zwaarder wegen dan die van de verhuurder, toch beŽindiging van de huurrelatie (zonder verdere tegemoetkomingen) kan hebben te aanvaarden. Die uitkomst spreekt Huydecoper niet bepaald aan.

De oplossing voor dit probleem zou echter naar de mening van Huydecoper niet gezocht moeten worden in het weer helemaal uitsluiten van "dringend eigen gebruik" als beŽindigingsgrond, en dan alleen als het gaat om renovatie - zoals wetsvoorstel 33018 beoogt. Dat bewerkstelligt een onwenselijke "versnippering" van de regelgeving, in een patroon waarbij de wetgever telkens voor deelproblemen ad-hoc-oplossingen kiest. "Zo komt een redelijke "overall" honorering van de betrokken belangen, waarin consistentie en samenhang de boventoon voeren, steeds verder weg te liggen; en bovendien wordt de rechter die een geval redelijk wil oplossen, zo aan telkens weer andere onwenselijke beperkingen gebonden", aldus Huydecoper.
Deze regeling kan er enerzijds toe leiden dat renovatie wordt uitgesteld tot het moment dat de huurperiode van 10 jaar is verstreken Het is ook mogelijk dat verhuurders van winkelcentra die op grond van een renovatie van plan zijn slechts kortlopende overeenkomsten te sluiten (op grond van artikel 7:301 BW). Op grond van deze contracten is er geen sprake van huurbescherming. Deze contracten leiden tot kortlopende bezettingen van gehuurde panden en kunnen tot leegstand leiden.
Anderzijds is het de vraag of in de praktijk er een serieus probleem is als de huurovereenkomst op grond van renovatie tussentijds (na verloop van vijf jaar) niet kan worden beŽindigd. Volgens mr. W. Raas (WR 2011,114) komt renovatie met huurbeŽindiging op grond van renovatie vijf jaar na aanvang van de huur onder het huidige systeem zelden voor. Dit is volgens haar te verklaren vanwege het feit dat een renovatie doorgaans meerdere jaren van tevoren is te voorzien. Een verhuurder zal niet snel besluiten een renovatie binnen vijf jaar na aanvang van een huurovereenkomst aan te gaan. Deze conclusie staat haaks op de bevindingen van de Branchevereniging Detailhandel Nederland die schat dat het aantal huurbeŽindigingen op enkele honderden per jaar uit zou komen. Dit verschil kan worden verklaard vanwege het feit dat mr. Raas uitsluitend onderzoek heeft gedaan naar het aantal zaken dat tot een procedure heeft geleid. De Branchevereniging Detailhandel Nederland heeft ook inzicht in de gevallen die buiten een procedure tot huurbeŽindiging hebben geleid. In het wetsvoorstel wordt bevestigd dat jurisprudentie over dit onderwerp schaars is. In mijn praktijk merk ik ook zelden dat een verhuurder na een huurperiode van vijf jaar de huurovereenkomst tracht te beŽindigen op grond van renovatie. Het vergaderverslag over wetsvoorstel 33.018 van 18 december 2012 stelt onder aandachtspunt 2 vraagtekens bij de omvang van misbruik van de huidige mogelijkheid van opzegging.
In dit hoofdstuk wordt de open belangenafweging als opzeggingsgrond met succes aangevoerd teneinde de huur te beŽindigen. Aangezien alle omstandigheden van het geval meegenomen worden bij deze opzeggingsgrond kunnen de voorwaarden waaronder een rechter op basis van deze grond tot huurbeŽindiging kan komen, eerder worden vervuld dan wanneer er sprake is van gewenste huurbeŽindiging op renovatie.
Het is goed om een overgangsregeling in te voeren als deze wet wordt ingevoerd. De verwachting is dat dit voorstel in 2015 tot definitieve wetswijziging kan leiden. Het huidige voorstel voorziet niet in een dergelijke regeling wetsvoorstel 33.018, onderdeel 5 . Door de onmiddellijke werking kunnen er onwenselijke effecten ontstaan voor zaken die in hoger beroep worden behandeld, waarvan de huur na verloop van vijf jaar wegens dringend eigen gebruik was beŽindigd.

Gevaar ontbinding overeenkomst bij weigering redelijk voorstel

Op grond van artikel 7:220 lid 4 BW kan een nieuwe eigenaar/verhuurder in het kader van renovatie de huurovereenkomst beŽindigen binnen de in artikel 7:296 lid 2 BW genoemde wachttijd. Artikel 7:220 lid 4 BW noemt namelijk geen wachttijd. Als de huurder, ondanks de aanwezigheid van een redelijke voorstel, weigert mee te werken aan de renovatie, dan schiet hij tekort in de nakoming van de verplichting die in artikel 7:213 BW staat vermeld (zich gedragen als een goed huurder) wat ook binnen drie jaar na eigendomsovergang tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden.

Bij weigering redelijk voorstel: extra grondslag huuropzegging persoonlijk gebruik

Door de verhuurder kan de huurovereenkomst bovendien (als extra grondslag naast de ontbindingsactie) worden opgezegd op grond van persoonlijk gebruik, waarbij de weigering van de huurder zorgt voor de grondslag van deze opzeggingsgrond.

Bij weigering redelijk voorstel: bovendien grondslag huuropzegging op grond van weigering redelijk voorstel

Een andere grond voor huurbeŽindiging valt onder artikel 7:296 lid 4 sub c BW. Het verschil met artikel 7:220 BW is gelegen in het feit dat artikel 7:220 BW uitgaat van renovatie en handhaving van de huurovereenkomst, terwijl artikel 7:296 lid 4 sub c BW beŽindiging van de huurovereenkomst tot uitgangspunt neemt. Dit artikel biedt de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst te beŽindigen als de huurder weigert een redelijk aanbod met betrekking tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan te gaan.

Het is niet verplicht dat een bedrijfsgebouw in het kader van renovatie door een soortgelijk bedrijfsgebouw wordt vervangen. Persoonlijk gebruik van het gehuurde is in dit kader niet vereist. De verhuurder kan in het kader van herontwikkeling van een hele stadswijk ook kiezen om het bedrijfsgebouw niet, of in een andere vorm (bijvoorbeeld woningen en bedrijfsruimte), terug te plaatsen. In dit verband is het ook mogelijk om een huurovereenkomst op te zeggen van bedrijfsruimte, waarvan de technische staat nog in orde is. Noot 71a
Een opzegging van de huur door de nieuwe eigenaar/verhuurder in het kader van renovatie op grond van de in 7:296 lid 3 BW genoemde algemene belangenafweging zal binnen de eerste overeengekomen huurtermijn struikelen over de in artikel 7:296 lid 2 BW genoemde wachttijd van drie jaar.

3. Een huurbeŽindiging op grond van een belangenafweging>>

Als de huurovereenkomst langer dan tien jaar heeft geduurd kan de rechter de huur beŽindigen op grond van een belangenafweging (zie artikel 7:296 lid 3 BW en artikel 7:296 lid 4 sub c BW). Deze beŽindigingsgrond kan alleen meespelen als de verhuurder de huur geldig heeft opgezegd tegen een tijdstip dat valt op of na het einde van de tien jaar. Verder is voor een belangenafweging volgens het hof in haar arrest van 8 februari 2011 ( LJN: BP3872, Gerechtshof Leeuwarden, 200.047.796 en 200.051.650) geen plaats als de overeenkomst kan worden beŽindigd wegens dringend eigen gebruik. Zie ook het arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2002 rechtsoverweging 3.4.5. ( LJN: AE5130, Hoge Raad, C01/269HR ) waarin staat "In aanmerking genomen dat, als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en daartoe dringend nodig heeft, geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder, geeft het bestreden oordeel van de Rechtbank ook voor het overige geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting". Een voorbeeld van deze wijze van opzegging is voorts terug te vinden in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 13 oktober 2009 ( LJN: BL1061, gerechtshof Amsterdam , 200.017.279/01). In de zaak die tot dit arrest heeft geleid had de huurder zonder toestemming van de verhuurder de bedrijfsruimte onderverhuurd. De huurder had de bedrijfsruimte al meer dan twintig jaar gehuurd. De verhuurder had de huurder een nieuwe huurovereenkomst aangeboden tegen een hogere huurprijs. De huurder had hier niet mee ingestemd. Tegenover het financieel belang van huurder bij continuering van de bestaande toestand stond het belang van de verhuurder als woningstichting bij het handhaven van het door haar gestelde beleid, inhoudende dat zij de bedrijfsruimte rechtstreeks aan exploitanten verhuurt, waardoor zij controle heeft over de bedrijfsvoering en de huurprijsontwikkeling en waardoor zij zelf, mede in het belang van haar overige verhuuractiviteiten, een marktconforme opbrengst kan genereren. De onderhuurder had ook al zeven jaar gebruik van het gehuurde gemaakt. Deze heeft de investeringen terug kunnen verdienen. De positie van de onderhuurder werd aldus ook bij de afweging van belangen betrokken. Kennelijk wilde de verhuurder de belangen van partijen bij deze huurbeŽindiging betrekken. De verhuurder had ook kunnen kiezen voor een ontbinding van de overeenkomst. Bij een ontbinding van de overeenkomst is een afweging van belangen niet aan de orde. Kennelijk vond de verhuurder deze beŽindigingsgrond het meest kansrijk, omdat het huurcontract op zichzelf onderverhuring na toestemming van de verhuurder wel mogelijk maakte. De verhuurder wenste in de procedure ook het aspect van de voorgestelde verhoging van de huurprijs en haar beleid betreffende de controle over de bedrijfsvoering betrekken.
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 7 mei 1993 Noot 83 beslist dat in de opzegging niet expliciet een beroep op de belangenafweging gedaan hoeft te worden. Het is voldoende dat de verhuurder de opzegging motiveert. De rechter zal op grond van deze uitspraak de belangenafweging ambtshalve moeten toepassen indien hij niet tot toewijzing van de door de verhuurder in de opzegging aangevoerde wettelijke opzeggingsgronden overgaat. Deze openafweging van belangen is dan geen zelfstandige opzeggingsgrond. Deze belangenafweging kan wel een zelfstandige functie krijgen als deze expliciet als (tweede) grond van opzegging staat genoemd. Daarnaast kan deze opzeggingsgrond ook na een huurperiode van 10 jaar als enige zelfstandige opzeggingsgrond dienen. De belangenafweging door de rechter dient plaats te vinden op basis van de feiten en omstandigheden, die in het geding naar voren zijn gebracht.Noot 83a

De verhuurder doet er goed aan om bij een gewenste opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik zowel deze dringende reden op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW als primaire grond van opzegging aan te voeren en de open belangenafweging als genoemd in artikel 7:296 lid 3 BW als subsidiaire grond van opzegging te vermelden. Het is immers mogelijk dat de huurder terecht bezwaar maakt tegen een gevorderde huurbeŽindiging op grond van slechts een open belangenafweging als er eigenlijk sprake is van een huurbeŽindiging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Als de vordering van de verhuurder in het kader van een vordering op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW wordt toegewezen kan dit voor de huurder in het kader van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten beter uitpakken, dan wanneer er slechts sprake is van een vordering tot beŽindiging van de huur op grond van de open belangenafweging.
De huurder kan zich in het geval de verhuurder na een huurperiode van tien jaar slechts de open belangenafweging als opzeggingsgrond aanvoert als er feitelijk sprake is van een opzegging wegens dringende reden zich op het standpunt stellen dat hij door deze processuele benadering van de verhuurder onredelijk in zijn belangen wordt geschaad. Het is goed mogelijk dat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen.
Dat was in eerste aanleg ook het geval in de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ). Deze uitspraak is reeds besproken in het onderdeel ď2.E.3 DringendheidĒ in dit hoofdstuk. Het belang van de huurder bij bestendiging van zijn huurgenot, woog zwaarder dan het belang van de verhuurder bij beŽindiging van de huurovereenkomst. De huurder was bereid mee te werken aan de renovatie, met als bijkomend voordeel voor de verhuurder dat hij reeds verhuurd heeft aan internationale grote partij, waarvan de huurder deel uitmaakte. De huurder had er belang bij dat zijn winkelformule in het de P.C. Hooftstraat te Amsterdam aanwezig was. Hij had, ook de afgelopen jaren, aanzienlijke investeringen in het gehuurde gedaan, die hij wenst terug te verdienen. De huurder biedt aan zes medewerkers werkgelegenheid. De verhuurder ging echter in beroep tegen dit vonnis en kreeg uiteindelijk van het gerechtshof Amsterdam gelijk. Het gerechtshof motiveerde in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) in het kader van de algemene belangenafweging haar besluit als volgt: de huurder en de aan haar gelieerde rechtsvoorgangster hebben het gehuurde al meer dan 23 jaar in gebruik, waarvan tien jaar op basis van de geldende huurovereenkomst, die nu onderwerp van geschil is. Na zo lange tijd verliest de beschermingsbehoefte van de huurder als argument voor een beperking van het recht van de verhuurder om te doen met zijn onroerende zaak wat hem goed dunkt, veel aan kracht. Het is, als de huurder eenmaal zijn bedrijf heeft kunnen opbouwen en zijn investeringen heeft terugverdiend, immers niet evident dat tot in lengte der dagen het streven van de verhuurder tot winstmaximalisatie zou moeten wijken voor hetzelfde streven van de huurder. In het onderhavige geval komt daar nog bij dat het hof niet ervan overtuigd is geraakt dat een verhuizing binnen of buiten de P.C. Hooftstraat de huurder daadwerkelijk grote schade zal berokkenen. Voorts moet in aanmerking worden genomen dat zij bij toewijzing van de vordering tot beŽindiging recht heeft op een tegemoetkoming in de te maken verhuis- en inrichtingskosten. Uit deze casus wordt duidelijk dat een huurbeŽindiging in het kader van een belangenafweging voor beide partijen een onzekere uitkomst geeft. De rechtbank is immers op goede gronden tot een afweging in het voordeel van de huurder gekomen, terwijl het hof een beslissing heeft genomen in het voordeel van de verhuurder. Eigenlijk zegt het hof niet anders dan dat de verhuurder na zo'n lange periode van verhuring en na afweging van de overige omstandigheden van het geval weer de kans moet krijgen het pand weer eens aan een ander te verhuren.
Zonder afweging van belangen in het kader van de open belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW had deze vordering van de verhuurder op basis van "dringend eigen gebruik" om redenen van winstmaximalisatie vermoedelijk afgewezen geworden. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) immers beslist dat huurbeŽindiging wegens voorgenomen verhuring aan een opvolgend huurder die meer huur zou willen betalen geen grond van opzegging wegens dringende reden zal kunnen geven. Voor de overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan het arrest van de Hoge Raad verwijs ik naar het onderdeel "2.E.1.2 Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon" waarin deze uitspraak is behandeld.

In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 19 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4934 ) werd een zaak behandeld, waarin een huurovereenkomst werd opgezegd wegens een open belangenafweging. De verhuurder legde aan de opzegging ten grondslag dat zij meer rendement uit haar pand wilde halen. De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat bedrijfseconomische belangen zwaar wegen bij de verhuur van bedrijfsruimte. Uit de jurisprudentie volgt echter dat bedrijfseconomische belangen (meer rendement uit het gehuurde) niet de enige grond voor opzegging kunnen vormen. De opzegging kan wel in combinatie met andere gronden zoals renovatie plaatsvinden en meebrengen dat de opzegging gerechtvaardigd is. In deze zaak kwam de rechter tot de volgende belangenafweging: de belangen van verhuurder zijn alle terug te voeren op de rendementsverbetering. De huurder had in 2012 het gehuurde ingrijpend verbouwd en deze investering was nog lang niet afgeschreven. De huurder was bereid een hogere huur te betalen waardoor de verhuurder haar hogere rendement kan behalen. De verhuurder had er voor gekozen om de overeengekomen huurprijs in 2008 voor 10 jaar vast te leggen. Binnen drie jaar kon zij opnieuw herziening vragen. De rechter achtte al met al in dit geval de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan die van verhuurder bij beŽindiging daarvan. De kantonrechter nam hierbij in ogenschouw dat verhuurder binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beŽindigd wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren. Volgens het hof zou het overgrote deel van de gewenste huurprijsverhoging niet worden veroorzaakt door de vergroting van de winkelvloer, maar door de hantering van de markthuurprijs in plaats van de prijs per vierkante meter die partijen onlangs op basis van de systematiek van artikel 7:303 BW zijn overeengekomen. De stelling van de verhuurder dat zij door de renovatie een grote stijging van de huurwaarde van het gehuurde kan bereiken was dus niet juist; de huurwaardestijging zou dermate marginaal zijn dat moet worden betwijfeld dat die onder andere omstandigheden aanleiding zou hebben gegeven voor het uitvoeren van de langdurige en kostbare renovatie die de verhuurder van plan was. Hier wees het hof huurbeŽindiging in verband met een open belangenafweging af.

Bij een beŽindiging op grond van een open belangenafweging zullen de belangen van beide partijen even zwaar gewogen dienen te worden. De rechter zal de belangen van de huurder niet zwaarder mogen wegen. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 8 april 2011 ( LJN: BP3276, Hoge Raad, 10/02860) beslist dat de in de middelen aangevoerde klachten niet kunnen leiden tot cassatie en heeft daarmee de uitleg van de wet door het hof goedgekeurd, althans de handelwijze van het hof niet in strijd met de wet geacht. Mr. Huydecoper concludeerde in de alinea's 7 tot en met 11 zijn conclusie bij dit arrest dat het hof de juiste beslissing heeft genomen door aan de belangen van beide partijen evenveel gewicht toe te kennen. De Hoge Raad was het met dit standput dus eens.
Als de rechter de overeenkomst laat beŽindigen in het kader van een afweging van belangen wegens dringend eigen gebruik, dan dient de wachttijd van drie jaar (zie in dit hoofdstuk het onderdeel: ďDe wachttijd van drie jaarĒ in het onderdeel: ďDe opzegging in het kader van dringend eigen gebruikĒ) gedurende de eeste huurtermijn ook te worden toegepast.Noot 83b Als er sprake is van een huurovereenkomst die de tenminste een huurperiode van 10 jaren heeft geduurd, dan is de wachttijd van drie jaren echter niet langer van toepassing. De open belangen afweging kan niet plaatsvinden na een periode van vijf jaar. Waarschijnlijk is dit door de rechtbank te Utrecht als weergeven in de laatste noot niet voldoende gerealiseerd.

In de belangenafweging zal uiteraard het belang van de onderhuurder worden meegewogen. Bij huurbeŽindiging van de hoofdhuurovereenkomst zal op grond van artikel 7:306 BW de onderhuurovereenkomst immers worden beŽindigd. In het arrest van het hof van 30 september 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:4053) is een opzegging besproken in het kader van een open belangenafweging. De hoofdverhuurder wenste de huurovereenkomst met de hoofdhuurder op te zeggen om daarmee te bewerkstellingen dat er met de onderhuurder een soortgelijke huurovereenkomst gesloten zou worden. Het was er de hoofdhuurder voornamelijk om te doen om met de onderhuurder naast de huurovereenkomst een overeenkomst met betrekking tot het gebruik van speelautomaten te sluiten. De hoofdhuurder stelde belang te hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst en de exploitatie van de speelautomaten. De hoofdhuurder stelde dat zij niets aan de onderverhuring verdiende.

Het hof overwoog daarom dat voor zover de hoofdhuurder daartoe enige investering heeft gedaan, zij in de afgelopen periode van vijftien jaar deze ruimschoots heeft terugverdiend. De hoofdverhuurder stelde dringende belang bij het beŽindigen van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder te hebben en dat een zustermaatschappij van haar eveneens speelautomaten in eigendom heeft. De hoofdverhuurder en de eigenaar van de speelautomaten waren 100% dochtervennootschappen van een overkoepelende holding. De hoofdverhuurder had een overeenkomst met de eigenaar van de speelautomaten gesloten op basis waarvan de hoofdverhuurder 20% ontving van de bruto opbrengst van de door de exploitant van de eigenaar van de speelautomaten in de bedrijfsruimte van de hoofdverhuurder geŽxploiteerde speelautomaten. Daarnaast was de rechtspositie van de onderhuurder er op vooruitgegaan. Zij wordt immers rechtstreeks huurster tegenover de hoofdverhuurder en geniet in het vervolg de in de wet voorziene huurbescherming, terwijl haar bovendien weer de wettelijke termijnbescherming toekomt.

De hoofdhuur wordt beŽindigd als door de hoofdverhuurder een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik wordt gedaan. Als de hoofdhuurovereenkomst niet parallel met de onderhuurovereenkomst loopt, dan wordt de onderverhuurder op grond van artikel 7:306 BW jegens de onderhuurder schadeplichtig als deze:

  • de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt, of is aangegaan;
  • de hoofdhuurder bij de beŽindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.

Uitdrukkelijk wordt nog eens opgemerkt dat geen afweging van belangen plaatsvindt bij de opzeggingsgrond als vermeld in artikel 7:296 lid 1 en 4 BW.

Als de opzeggingsgronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 en 4 BW niet voldoen om de beoogde opzegging te bewerkstelligen, dan zal de rechter zelfstandig kunnen beoordelen of de huur op grond van een afweging van belangen beŽindigd dient te worden. Volgens artikel 7:294 BW komt de rechter aan een afweging van belangen toe als de verhuurder de opzegging maar voldoende motiveert.

Het beoogde gebruik van het gehuurde door iemand die niet in artikel 7:296 lid 1 sub b BW staat genoemd valt hier bijvoorbeeld onder. Het moet dan wel gaan om een eigen belang van de verhuurder (zie wat hierover bij het hoofdstuk opzegging dringend eigen gebruik bij woningen is opgemerkt).
Ook als het gebruik niet duurzaam is, of niet persoonlijk kan worden gekwalificeerd, kan door een afweging van belangen huurbeŽindiging plaatsvinden. Dit geldt ook als een beroep op dringend eigen gebruik geen effect heeft, omdat de verhuurder geen dringende reden kan aantonen. De rechter die wordt geconfronteerd met een opzegging wegens dringend eigen gebruik moet bij afwijzing van deze grond van opzegging een belangenafweging maken. Deze afweging van belangen staat dan los van de opzegging als genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub b BW . Door het verstrekken van een onderbouwing van de opzeggingsgrond komt de rechter aan de afweging van belangen toe; zonder voldoende onderbouwing van de opzeggingsgrond komt de rechter hier dus niet aan toe.

Als de verhuurder het pand vrij van huur wenst te hebben om het in verband met zijn pensioenvoorziening vrij van huur te verkopen kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst in het kader van een afweging van belangen te beŽindigen. Het niet gebruiken van een huuroptie kan hetzelfde effect hebben. Noot 84 Het hof te 's-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 4 mei 2010 ( LJN: BM4112, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.020.935 ) moeten beoordelen of een overeenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte in het kader van de opzeggingsgrond "dringend eigen gebruik" kon worden beŽindigd om het pand vervolgens te slopen en daarvoor in de plaats appartementen te zetten. Het hof heeft het financieel belang van de verhuurder afgezet tegen de belangen van de huurder en vond dat onder de gestelde omstandigheden de belangen van de verhuurder voorrang dienden te hebben. Het hof heeft zich hier niet gebogen over de vraag of huurbeŽindiging in het kader van het verkrijgen van een financieel voordeel mogelijk is. Voor meer informatie hierover wordt verwezen naar het onderdeel De opzegging dringend eigen gebruik bij woonruimte.

Het niet gebruiken van een koopoptie door de huurder kan in het kader van een belangenafweging in zijn nadeel uitpakken in die zin dat dit dan tot beŽindiging van de huurovereenkomst kan leiden.

Omdat het hier om een afweging van belangen gaat zullen verschillende rechters hier anders over oordelen. In de "noot" staan enige uitspraken die de verschillende rechters in het kader van de afweging van belangen hebben uitgesproken. Noot 86

4. De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst>>

Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 4 sub c BW.Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voor beleggers vaak minder aantrekkelijk geacht dan een pand, waarin zich een huurder bevindt met een huurcontract voor een bepaalde periode. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde periode kan de huurrelatie onverwachts beŽindigen, waardoor de verhuurder met leegstand wordt geconfronteerd; dit kan voor de verhuurder dus een reden zijn om de huurder een aanbod te doen een nieuwe huurovereenkomst te sluiten.
Andere legitieme redenen om een huurcontract aan te bieden luiden: nieuwe bepalingen in het huurcontract opnemen; oplossing van een toekomstig geschilpunt; aanvaarding van een standaardcontract.

In het kader van deze opzeggingsgrond zal de verhuurder veelal een belang bij de voorgestelde wijzigingen hebben. Vaak zal dit tevens een positieverbetering van de verhuurder inhouden. Met verbetering van de positie van de verhuurder is niets mis, tenzij door deze verbetering de positie van de huurder onredelijk wordt verzwaard.
De kwalificatie 'redelijk' wordt niet aan dit voorstel verleend als het voorstel alleen maar is bedoeld om tot verhoging van de overeengekomen prestatie te komen. De opzegging wordt dan niet als een geldige opzegging gezien, zodat een oordeel over de redelijkheid van het aanbod dan achterwege kan blijven. Noot 88

In het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 1992 (zie laatste voetnoot Noot 88) werd een exploitatieovereenkomst besproken betreffende een stationsrestauratie, die als huurovereenkomst werd aangemerkt. De huurder weigerde een franchiseovereenkomst met de verhuurder aan te gaan. Daarom zegde de verhuurder de overeenkomst op. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 26 juni 1992 als volgt:'(Ö) Terecht is de rechtbank ervan uitgegaan dat een geschil zoals in dit geding aan de orde, te weten of van de exploitant kan worden gevergd dat hij zich aansluit bij de door Servex noodzakelijk geoordeelde franchiseorganisatie ůůk indien daardoor de door hem verschuldigde 'vergoeding' wordt verhoogd, in beginsel langs de weg van art. 1631a tweede lid onder 4į (voorganger van het huidige 7:296 lid 4 onder c; toevoeging mr.F.C.P. Teeuw ) kan worden opgelost. Daarbij bestaat de bescherming van degene die zijn genot van bedrijfsruimte ontleent aan een overeenkomst als bedoeld in de tweede zin van art. 7A:1624 eerste lid (de voorganger van het huidige artikel 7:290; toevoeging mr.F.C.P. Teeuw ) daarin dat indien blijkt dat bij zijn wederpartij geen ander oogmerk voorzit dan om tot verhoging van de overeengekomen tegenprestatie te komen, de op weigering van het daartoe strekkende aanbod gebaseerde opzegging niet als een geldige opzegging kan worden aanvaard, zodat dan een oordeel over de redelijkheid van het aanbod achterwege moet blijven.'

Als de verhuurder zich terecht op deze opzeggingsgrond beroept dan kan de rechter op grond van artikel 7:298 BW de huurder nog een termijn van maximaal een maand toestaan om op het aanbod in te gaan en de nieuwe overeenkomst alsnog te aanvaarden. De huurder loopt gevaar het gehuurde te moeten ontruimen als hij van deze mogelijkheid geen gebruikt maakt en in hoger beroep gaat, waarbij het vonnis van de lagere rechter in hoger beroep wordt bekrachtigd. De huurder doet er daarom verstandiger aan om het aanbod te aanvaarden met een voorbehoud van zijn rechten om tegen dat vonnis in hoger beroep te gaan. Noot 90

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beŽindigd in het kader van een redelijk voorstel wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren. Voor een dergelijk aanbod was artikel 7:296 lid 4 BW naar het oordeel van het hof nu juist uitdrukkelijk niet bedoeld. Daarbij kwam dat het aanbod impliceerde dat de huurder in ieder geval enige tijd het gehuurde niet zou kunnen gebruiken, waarna zij een nieuwe winkelruimte ontving in een vorm die haar niet aansprak. Dit alles bracht het hof tot het oordeel dat het aanbod niet redelijk was.

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button:

5. De verhuurder wenst een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken >>

Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 4 sub d BW. Het woord "geldig" in deze opzeggingsgrond moet worden gelezen als definitief. Het moet dus gaan om een bestemmingsplan dat definitief is goedgekeurd.

Over de vraag of een artikel 19 procedure Wet Ruimtelijke Ordening gegeven vrijstelling als opzeggingsgrond kan worden aangevoerd antwoordt de wetgever ontkennend. Noot 92

Voor een succesvol beroep op deze opzeggingsgrond moet de verhuurder nog aantonen dat hij door de ontwikkeling van de gemeente (vervat in deze plannen) wordt genoopt tot verwezenlijking van deze bestemming. De verhuurder zal dus duidelijk moeten maken waarom de huurovereenkomst op grond van deze opzeggingsgrond niet langer kan voortduren. De veelbesproken wachttijd van drie jaar is op deze opzeggingsgrond niet van toepassing.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ) de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beŽindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.

Op grond van het nieuwe bestemmingsplan was het exploiteren van een snackbar niet toegestaan. Het bestemmingsplan was op 23 november 2011 onherroepelijk geworden. De kantonrechter was van oordeel dat het de verhuurder vrij stond om aan dat strijdige gebruik met het nieuwe bestemmingsplan een einde te maken en de nieuwe bestemming te realiseren. In de concrete situatie van het geval kon de verhuurder bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.

Bij de toetsing van deze maatstaf stelt de kantonrechter voorop, dat de kantonrechter de planologische afweging van de gemeente Amsterdam niet volledig maar marginaal heeft te toetsen. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot beŽindiging van de huurovereenkomst. De kanonrechter was van oordeel dat, gelet op al deze omstandigheden, waarbij aan de planologische argumenten een zwaarwegend gewicht wordt toegekend, de ontwikkeling van de gemeente Amsterdam met betrekking tot het gebied rond het Olympisch Stadion tot deze gewijzigde invulling van het Stadionplein noopte, zodat de kantonrechter de huurovereenkomsten op grond van verwezenlijking van de op het gehuurde liggende bestemming zou beŽindigen.

Opzegging in verband met werken algemeen belang
Het gerechtshof te 's-Gravenhage heeft zich in haar arrest van 10 juli 2008 LJN:†BD7109,†gerechtshof 's-Gravenhage, 105.004.607/01 moeten buigen over de vraag of de huurder van een kantoorvilla (onroerende zaak ex artikel 7:230a BW) recht had op schadevergoeding op grond artikel 7:309 BW na opzegging van de huurovereenkomst door de gemeente, die als verhuurder optrad.
In het huurcontract stond voor deze kwestie onder meer de volgende relevante bepaling vermeld:
"Het is huurder bekend dat verhuurder te zijner tijd op het gehuurde een nieuw pand wil stichten. Huurder verklaart nu voor alsdan mee te zullen werken aan ontruiming c.q. het leeg opleveren van het gehuurde. De huurperiode is daarom uitdrukkelijk vastgesteld voor ď5Ē jaar, daarna volgt een automatische verlenging met steeds een jaar, waarbij wederzijds een opzegtermijn van 3 maanden geldt.Ē
Huurder A heeft per 1 oktober 1995 al haar rechten en verplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst overgedragen aan huurder B, die deze rechten en verplichtingen heeft aanvaard. De toenmalige verhuurder heeft met de overgang van het contract ingestemd.
In het betreffende aanhangsel bij de huurovereenkomst d.d. 28 september 1995 is onder meer vermeld:
Huurder B is ermee bekend dat momenteel plannen zijn ontwikkeld op het perceel waarop het gehuurde zich bevindt.
Ē

Bovengenoemde regeling is mogelijk bij artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Deze overeenkomsten kunnen voor bepaalde tijd worden verlengd (zie artikel 7:230 BW). Op 1 februari 2002 heeft de gemeente het gehuurde in eigendom verkregen en is ingevolge het huidige artikel 7:226 BW verhuurster geworden.
De gemeente heeft per aangetekende brief van 23 december 2002 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2003 op grond van haar voornemen het gehuurde te gebruiken in het kader van de centrumontwikkelingsplannen.

Ten aanzien van de ingestelde vordering bevestigde het hof allereerst het oordeel van de kantonrechter over de grond waarop de verhuurder de huurovereenkomst heeft kunnen opzeggen. Uit rechtsoverweging 4 komt duidelijk tot uitdrukking dat het hof van mening was dat hier sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde duur, die telkens van jaar tot jaar verlengd werd en daarom ook tegen het einde van de lopende huurperiode opgezegd kon worden. Dit onderdeel van het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd. Zie voor meer informatie over huurovereenkomsten voor bepaalde tijd bij overige bedrijfsruimte het hoofdstuk: De opzegging van kantoren en opslagruimte
Ten aanzien van de stelling van de kantonrechter waartegen huurder B bezwaar aantekent dat de huurverhouding zonder eigendomsovergang ook niet zou hebben voortgeduurd en er dus op grond van artikel 7:309 BW geen recht op schadeloosstelling is, overwoog het hof als volgt: waar de huurovereenkomst de mogelijkheid kent deze ieder jaar te beŽindigen en op huurder B de verplichting legt het gehuurde alsdan te ontruimen en leeg op te leveren, kan huurder B niet volstaan met de stellingen zoals in eerste aanleg en in hoger beroep aangevoerd (huurder B stelde dat de huurverhouding zonder de eigendomsovergang niet zou zijn beŽindigd of in ieder geval langer zou hebben geduurd). Ook uit de akte van indeplaatsstelling blijkt immers de bekendheid van huurder met sloop- en herbouwplannen. Daar de gemeente ook heeft bewezen alternatieve locaties te hebben aangeboden (vaste gedragslijn van de gemeente), ging de vordering tot schadevergoeding van huurder B kansloos ten onder.
Artikel 7:309 BW is immers slechts bedoeld voor die gevallen waarbij de huur wordt opgezegd en de huurder met beŽindiging van de huurovereenkomst geen rekening had hoeven te houden. Daarvan kan gezien de aard van het gehuurde en het huurregime waaronder het gehuurde valt en de bepalingen in het huurcontract geen sprake zijn. Artikel 7:309 lid 5 BW verklaart deze regeling ook van toepassing op overige bedrijfsruimte.

Positie onderhuurder>>

A is eigenaar van een MKB-winkelruimte. A verhuurt deze winkel aan B. B verhuurt deze winkel geheel door aan C. Tussen A en B geldt een huurprijs van Ä100 per m≤. Tussen B en C geldt eveneens deze huurprijs van Ä100 per m≤. Stel dat de C een huurverlaging voorstelt vanwege de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Wat is de positie van C als A en B dit niet een goed idee vinden en de huur door A wordt opgezegd, dan wel de huur tussen A en B in onderling overleg wordt beŽindigd? Het wettelijke kader Voor een antwoord op de in de casus gestelde vraag moeten de artikelen 7:295 lid 2 BW, artikel 7:296 leden 3 en 5 BW en artikel 7:306 BW bij de beantwoording van deze vraag worden betrokken.

De huurbeŽindiging tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder >>

Artikel 7:306 lid 1 BW heeft het effect dat de onderhuurovereenkomst automatisch eindigt door een uitspraak van de rechter. Als er door de hoofdverhuurder een procedure wordt gestart tegen de hoofdhuurder ter beŽindiging van de huurovereenkomst, dan moet deze opzegging worden gebaseerd op de wettelijke opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:296 BW. Deze procedure wordt op normale wijze beoordeeld door de rechter. Als de rechter van mening is dat de opzegging geen effect sorteert, dan zal de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder niet worden beŽindigd. Als door deze procedure de huurovereenkomst wel wordt beŽindigd, dan leidt dit tevens tot automatische beŽindiging van de onderhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder krijgt dan een executoriale titel tot ontruiming van het gehuurde tegen zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder. Dit is wel bijzonder omdat de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder door dezelfde regels wordt beheerst als de tussen de hoofdhuurder en onderhuurder gesloten overeenkomst. Daarnaast bestaat er tussen onderhuurder en de hoofdverhuurder geen contractuele relatie. Desondanks heeft de wet in artikel 7:306 lid 1 BW bedoeld zowel aan de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst een einde te maken in de beŽindigingsprocedure als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW. Door deze wettelijke regeling worden procedures beperkt, die gericht zijn op de beŽindiging van de onderhuur. Door dit vonnis heeft de hoofdverhuurder dus een executoriale titel in handen om zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder te ontruimen. Verder eindigen door de uitspraak door de rechter, waardoor de onderhuurovereenkomst wordt beŽindigd ook de contractuele aanspraken van de onderhuurder jegens de hoofdhuurder. De huur hoeft dus niet meer betaald te worden.

Er valt niet te verwachten dat de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder een opzegging van de huurovereenkomst in scŤne zetten door op eenvoudige wijze een ontruimingsvonnis tegen een lastige onderhuurder te verkrijgen die een huurverlaging aan de orde heeft gesteld. Allereerst zal de rechter op grond van artikel 7:296 lid 3 BW de belangen van de onderhuurder bij zijn oordeel betrekken. Daarnaast wordt de onderverhuurder schadeplichtig als door de huurbeŽindiging niet de tussen onderverhuurder en onderhuurder overeengekomen periode nagekomen kan komen. Dan kan worden gezegd dat de onderverhuurder niet voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van zijn onderhuurder. Als de huurovereenkomst eindigt op het door de rechter vastgestelde tijdstip, en de onderhuurder daardoor schade lijdt, dan komt de onderhuurder schadevergoeding toe. Dit volgt ook uit artikel 7:306 lid 2 BW. Deze vergoeding van schade kan op grond van de algemene regels van Boek 6 BW worden gebaseerd. Op grond van artikel 7:291 BW kan van de regels van de vergoeding van schade niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. De vergoeding van schade kan bestaan in gederfde winst over de periode tot het einde van het huurcontract, kosten van verplaatsing en/of herinrichting van de winkelruimte. De hoofdhuurder die de onderhuurder niet voldoende in de procedure betrekt kan ook om deze reden schadeplichtig worden. De huurder kan schade hebben geleden omdat hij advocaatkosten heeft moeten maken die voorkomen hadden kunnen worden als hij voldoende door de hoofdverhuurder geÔnformeerd was geworden.

Kort samengevat wordt de onderverhuurder op grond van artikel 7:306 BW jegens de onderhuurder schadeplichtig als deze :

  • de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt, of is aangegaan;
  • de hoofdhuurder bij de beŽindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.
De positie van de huurder is niet altijd sterk als door de hoofdverhuurder een ontbindingsactie wordt gestart hetgeen mogelijk is als de hoofdhuurder stopt met huurbetaling, waardoor de belangenafweging niet aan de orde is. Daarnaast het mogelijk dat de hoofdhuurder geen verhaal biedt, waardoor een onderhuurder wel een schadeclaim heeft, maar deze claim niet kan worden verhaald op de aansprakelijke onderverhuurder. Dit probleem doet zich in mindere mate voor bij de kapitaalkrachtige franchisegevers.

Positie onderhuurder na huurbeŽindiging om andere reden dan opzegging >>

De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder kan eindigen door allerlei vorm van huurbeŽindiging zoals een beŽindiging met wederzijds goedvinden, een beŽindiging ten gevolge van een opzegging door de huurder of door ontbinding wegens het niet betalen van de huur. Als de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder op deze wijze eindigt, dan eindigt de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder niet. In geval van een dergelijke beŽindiging geldt nog steeds de situatie, zoals die gold onder het oude recht (dus het recht dat vůůr 2003 van toepassing was). De verhuurder kan het ontruimingsvonnis ook tegen de onderhuurder gebruiken en middels deze executoriale titel ervoor zorgen dat het gehuurde wordt ontruimd. Er is dus een groot verschil met de situatie zoals boven beschreven als de huurovereenkomst door de rechter wordt opgezegd. De huurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst eindigen immers door de uitspraak door de rechter. Het is dus niet noodzakelijk om zowel de hoofdverhuurder als de onderhuurder in een procedure te betrekken. Als de vordering van de hoofdhuurder tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, dan geldt deze ontruimingstitel ook jegens de onderhuurder. Als de onderhuurder door de hoofdverhuurder toch in een procedure wordt betrokken kan er een procesrechtelijke complicatie ontstaan als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en de onderhuurder wťl hoger beroep tegen het ontruimingsvonnis aantekent, maar de hoofdhuurder in het vonnis berust. De onderhuurder kan door hoger beroep in te stellen niet voorkomen dat de huurovereenkomst wordt beŽindigd. De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder wordt immers definitief beŽindigd als er geen hoger beroep door de hoofdhuurder wordt ingesteld en het vonnis in kracht van gewijsde geraakt. De hoofdhuurder kan in een dergelijk geval, waarin alleen de onderhuurder tijdig appel heeft ingesteld, ook niet meer in incidenteel appel alsnog grieven opwerpen tegen de beŽindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard kan de onderhuurder in beginsel de ontruiming gedurende het hoger beroep tegen houden, omdat het appel dan schorsende werking heeft. Als de hoofdverhuurder dan alsnog in reconventie alsnog ontruiming vordert, zal deze vordering tot ontruiming normaliter toegewezen worden. Het belang van de onderhuurder bij het instellen van het appel zou dan immers niet gelegen kunnen zijn in een afstel van de ontruiming (de huurovereenkomst is immers beŽindigd), maar in een uitstel. Het belang bij een uitstel van de ontruiming zal doorgaans onvoldoende gewicht in de schaal leggen tegenover het belang van de verhuurder (nieuwe verhuring of sloop van het pand) of uitstel van de ontruiming te rechtvaardigen. (Rechtbank 's-Hertogenbosch 19 november 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:7330, met noot Mr. M.F.A. Evers, WR 2016/4).

Dat op basis van een overeenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder of op basis van een vonnis het gehuurde ontruimd kan worden is een academisch verschil. De ene actie is gebaseerd op een vonnis en de andere actie is gebaseerd op het eindigen van de overeenkomst van de hoofdhuurder. Als de onderhuurder het pand niet uit vrije wil wenst te verlaten door de overeenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder, dan zal de hoofdverhuurder jegens de onderhuurder een ontruimingsvonnis moeten halen. Deze procedure zal altijd worden toegewezen, omdat de onderhuurder zich zonder recht of titel jegens de hoofdverhuurder in het pand bevindt.
De huurder/onderverhuurder komt door de beŽindiging van de hoofdhuur in de onmogelijkheid te verkeren zijn onderhuurder het huurgenot dat hem toekomt te verschaffen en wordt uit dien hoofde schadeplichtig. De onderhuurder is in beginsel nog steeds huur verschuldigd, doch de overeenkomst is niet beŽindigd. De huurder kan echter de huurovereenkomst gedeeltelijk ontbinden voor wat betreft de betaling van de huur, omdat het gehuurde niet ter beschikking wordt gesteld. De huurder kan dit op grond van de artikel 7:210 BW en artikel 7:231 BW buiten rechte bewerkstelligen.

Aangezien de onderhuurovereenkomst niet is geŽindigd, zal de onderverhuurder schadeplichtig worden wegens het niet beschikbaar stellen van het gehuurde gedurende de huurperiode. Dit betekent dat als de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder de huurovereenkomst laten eindigen tegen het tijdstip dat de eerste huurperiode van de onderhuurovereenkomst eindigt, de onderhuurder nog aanspraak kan maken op een huurperiode van vijf jaar. Dit is de wettelijke termijn van verlenging van de overeenkomst op grond van artikel 7:292 lid 2 BW. Dit geldt eveneens als er een contractuele verlenging van de huurovereenkomst is overeengekomen. Als de hoofdhuurder desondanks de huur opzegt of instemt met huurbeŽindiging wordt de hoofdhuurder dus schadeplichtig. Hij houdt dan immers niet voldoende rekening met de belangen van de huurder.

Deze huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder is immers niet geŽindigd door opzegging, of door ontbinding dan wel door huurbeŽindiging in gezamenlijk overleg. Dit betekent dat de onderhuurder, die geconfronteerd wordt met ontruiming van het gehuurde bij aanvang van jaar zes van de overeenkomst wel het gehuurde moet verlaten, maar een claim bij de onderverhuurder neer kan leggen wegens derving huurgenot. Die claim kan dan bestaan uit verhuis- en inrichtingskosten, winstderving en huurcompensatie als er vergelijkbare duurdere ruimte wordt gehuurd. Dit kan dus een forse claim zijn, want als basis wordt dan genomen de resterende periode van vijf jaar. De onderverhuurder die het huurgenot niet meer kan verschaffen kan weliswaar de huurovereenkomst ontbinden op grond van artikel 7:210 BW, doch wordt dan eveneens schadeplichtig. De claim die de onderhuurder bij de onderverhuurder neer kan leggen zal ook deze posten omvatten.

Ook als de onderhuurder zou zijn overeengekomen met de onderverhuurder dat de overeenkomst zou eindigen tegen het einde van de geldende termijn tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder, dan kan deze bepaling worden vernietigd op grond van strijdigheid met artikel 7:291 lid 1 BW. Volgens dit artikel mag van deze afdeling 6 (Boek 7 titel 4) niet in het nadeel van de onderhuurder worden afgeweken.

Partijen kunnen de rechter voorafgaande aan de huurovereenkomst vragen bepalingen die ten nadele van de huurder zijn goed te keuren. Door het verkrijgen van goedkeuring kunnen partijen van de semi-dwingende wettelijke bepalingen afwijken (zie artikel 7:291 lid 3 BW). Het beding kan onderdeel zijn van een nieuwe huurovereenkomst, of van een overeenkomst tot wijziging van een huurovereenkomst. Door deze regeling is het dus bijvoorbeeld mogelijk om af te wijken van de duur van de huurovereenkomst of de wijze van opzegging van de overeenkomst.

Verzoekschrift
De goedkeuring moet bij verzoekschrift worden gevraagd. Het verzoekschrift moet de gronden vermelden waar het op berust. Het verzoekschrift zal veelal door zowel de huurder als verhuurder worden ingediend. Een verzoek door ťťn van de partijen is ook mogelijk.

Vernietiging bepaling die in het nadeel van de huurder is
Als een afwijking van de wettelijke regel niet is verzocht, dan kan de huurder de overeengekomen bepalingen die in zijn nadeel zijn gesloten vernietigen. Deze bepaling moet worden vernietigd als de huurder deze bepaling uit het contract wenst te hebben. De voor de huurder ongunstige bepaling is immers rechtsgeldig overeengekomen, doch is voor vernietiging vatbaar. De partij die wordt geconfronteerd met een overeengekomen huurtermijn die afwijkt van het huurcontract moet beroep op vernietiging van deze bepaling doen.

Tegemoetkoming in kosten van verhuis- en inrichtingskosten op grond van beŽindiging van de huurovereenkomst >>

De basis van de tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten wordt gevormd door artikel 7:297 lid 1 BW. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 23 maart 2010 ( LJN: BN1367, gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01) beslist dat de wettelijke voorziening geen volledige schadeloosstelling van de ten behoeve van de huurder gemaakte verhuis- en inrichtingskosten heeft beoogd. Voorts heeft het hof beslist er geen ruimte was voor een schadeloosstelling nu beŽindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder tot het bedrijfsrisico van de huurder behoort. Het hof nam verder in aanmerking dat de huurder het gehuurde ruim twintig jaar heeft kunnen gebruiken en dat hij het gehuurde heeft moeten verlaten in verband met dringend eigen gebruik van het gehuurde door de verhuurder.
De onderbouwing in de tegemoetkoming van de kosten sluit voor een groot gedeelte aan op hetgeen in de jurisprudentie en literatuur als standpunt geldt ten aanzien van de posten die voor vergoeding in aanmerking komen. Terecht stelt het hof dat de tegemoetkoming op grond van 7:297 lid 1 BW geen schadeloosstelling betreft. De vergoeding op grond van artikel 7:297 BW betreft immers een tegemoetkoming in de kosten die moeten worden gemaakt in het kader van de verhuizing wegens huurbeŽindiging op grond van dringende reden. Niet alle kosten dienen voor vergoeding in aanmerking te komen. Een gedeelte van de kosten wordt als ondernemersrisico aangemerkt. In dit onderdeel geef ik een lijstje weer van de kosten die doorgaans wel voor vergoeding in aanmerking komen en de kosten die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Los van de posten waarover overeenstemming kan zijn dat deze voor vergoeding in aanmerking komen zal per post vaak discussie worden gevoerd over de hoogte opgevoerde kosten. Zo komen bijvoorbeeld de kosten voor vergoeding van inventaris wel voor vergoeding in aanmerking, doch dienen bijvoorbeeld in het kader van ďvervanging nieuw voor oudĒ correcties toegepast te worden. Dit blijkt ook uit een arrest van het gerechtshof te Arnhem-leeuwarden van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:2422). In dit arrest was huurprijswijziging gevorderd. In reconventie was huurbeŽindiging gevorderd door de verhuurder. De huurders vorderde een bedrag van Ä 150.000 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De huurders hadden echter de onderneming in 2004 van de verhuurder overgenomen. Volgens een in deze procedure overgelegd rapport zouden de verhuis- en herinrichtingskosten van de huurder bij een verhuizing naar een vergelijkbaar ander pand zijn begroot op Ä 497.393. Ter zitting hadden de huurders verklaard dat zij ingeval van beŽindiging van de huurovereenkomst genoodzaakt waren hun onderneming te verhuizen en elders voort te zetten, omdat zij anders geen inkomen hadden.
De kantonrechter had de gevorderde vergoeding in de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten afgewezen. Met betrekking tot de hoogte van de tegemoetkoming in de kosten stelde het hof voorop dat het bij de bepaling van de tegemoetkoming moet gaan om kosten die daadwerkelijk noodzakelijk zijn geworden doordat de huurders vanwege de beŽindiging van de huurovereenkomst naar een andere locatie moeten verhuizen en zich daar moet herinrichten.
Gelet op de onweersproken stelling van de verhuurder dat de inventaris, die de huurders ruim tien jaar geleden van haar hadden overgenomen, al volledig was afgeschreven, hield het hof met een vernieuwing van de inventaris geen rekening. Voor het overige stond vast dat de huurders indien zij hun bedrijf daadwerkelijk zouden verhuizen, verhuis- en inrichtingskosten zouden maken. De exacte hoogte daarvan was nog niet te bepalen. Rekening houdend met hetgeen daarover heen en weer is gesteld achtte het hof in de gegeven omstandigheden een tegemoetkoming van Ä 30.000,- op zijn plaats.
De huurders hadden nog aangevoerd dat zij in 2005 bij de koop van de onderneming een bedrag van Ä 185.000 aan goodwill hadden betaald en dat de verhuurder bij een beŽindiging van de huurovereenkomst deze goodwill kosteloos Ďafpaktí
Het hof overwoog dat ingevolge artikel 7:308 BW eerst een aanspraak op vergoeding van goodwill of ander voordeel voor de verhuurder na het einde van de huur kan ontstaan als de bedrijfsruimte feitelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt. Eerst dan kan immers worden vastgesteld of en welk voordeel de verhuurder geniet van het feit dat in de bedrijfsruimte eerder een gelijksoortige onderneming gevestigd is geweest. Dit betekende dat deze vergoeding niet in de door de verhuurder gestarte beŽindigingsprocedure kon worden gevorderd. Voor een voorschot op een dergelijke vergoeding bestond evenmin aanleiding, nu nog niet vastgesteld kon worden of en in welke orde van grootte aan de huurders een vergoeding op voormelde grond zou toekomen

Uit een andere uitspraak van de Hoge Raad van 4 april 1984 Noot 91 blijkt dat de inrichtingskosten moeten worden toegekend op basis van aanschaf van een nieuwe inrichting. Een begroting van de kosten op grond van de restwaarde van de oude inrichting is niet aan de orde. Het hof 's-Gravenhage was in haar arrest van 19 juli 2011 ( LJN: BR2040, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.061.478/01 ) van mening dat de huurder in verband met een opzegging dringend eigen gebruik, wegens renovatie van het winkelcentrum waarin de winkel van de huurder gelegen was, op grond van artikel 7:297 lid 1 BW recht had op verhuis-, promotie- en herinrichtingskosten. Het geschil spitste zich toe op de herinrichtingskosten. Van belang voor de bepaling van de herinrichtingskosten is de oppervlakte van het voormalig gehuurde pand en het vervangende pand. Zaken die volgens de deskundige kosteloos of tegen de reviseringskosten naar de nieuwe bedrijfsruimte kunnen worden meegenomen, dienen te worden gecorrigeerd op de herinrichtingskosten. Het hof is voorts van oordeel dat indien voor de inrichting van het gehuurde specifieke bouwkundige voorzieningen nodig zijn, zoals in casu voor een viswinkel (het gehuurde was een viswinkel), niet valt in te zien dat hiermee bij de vaststelling van de tegemoetkoming geen rekening zou mogen worden gehouden. Dit ligt anders voor "algemene" bouwkundige voorzieningen of verbeteringen. De inrichtingskosten werden vastgesteld op een bedrag van Ä 240.000. Het hof stelt de tegemoetkoming, rekening houdende met de specifieke omstandigheden van dit geval (een viswinkel aan een versplein, een huurovereenkomst die ruim 17 jaar heeft geduurd, de relatief lange afschrijvingstermijn voor de specifieke bouwkundige voorzieningen van een viswinkel) op een bedrag van Ä 65.000,--. Uit de rechtsoverwegingen 3.8 tot en met 3.14 valt helaas de wijze van berekening niet te herleiden. Hierbij is de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 3 december 2009 gevoegd ( LJN: BL0527, sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 704549\CV EXPL 07-8229 ) waartegen beroep is ingesteld bij het hof te 's-Gravenhage. Dit arrest van 19 juli 2011 is hierboven gepubliceerd. In rechtsoverweging 23 van dit vonnis gaf de kantonrechter te kennen dat bouwkundige aanpassingen/voorzieningen niet kunnen worden geschaard onder inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW. Dat oordeel werd volgens de kantonrechter niet anders als die bouwkundige kosten verband houden met de omstandigheid dat sprake is van huur van een casco winkelruimte; die keuze dient volgens de kantonrechter voor rekening en risico van de huurder te blijven. In de bespreking van bovenstaand arrest is weergegeven dat het hof specifieke bouwkundige voorzieningen wťl bij haar berekening betrekt. Voor zover er sprake is van "algemene" bouwkundige voorzieningen of verbeteringen is er naar de mening van het hof geen reden voor een vergoeding. Dit standpunt voor zover het gaat over "algemene" bouwkundige voorzieningen komt overeen met het standpunt van de kantonrechter.
Het gerechtshof te Amsterdam sloot in haar arrest van 22 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3531 ) aan bij het standpunt van de rechtbank te 's-Gravenhage voor wat betreft de vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen, die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Er is geen ruimte voor een vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen in het vervangende pand.
Het hof verzuimt in haar arrest onderscheid te maken tussen algemene bouwkundige voorzieningen en specifieke bouwkundige voorzieningen. Specifieke bouwkundige voorzieningen komen immers wel voor vergoeding in aanmerking. Verder wordt door het hof in alinea 2.6 tot en met alinea 2.6.14 een opsomming gegeven van voorzieningen die al dan niet voor vergoeding in aanmerking komen. Voor de meeste posten geldt dat als een post voor vergoeding in aanmerking komt, deze post zal moeten worden gecorrigeerd op grond van de regel: "vergoeding oud voor nieuw". Dit geldt onder meer voor de posten: inrichting van de tapinstallatie, beveiligingsinstallatie en gordijnen.
Het hof vond de volgende posten niet voor vergoeding in aanmerking te komen, omdat deze eenvoudig zijn te demonteren en mee te nemen: urinoir, keukeninrichting en koel- en vriescellen.
Het hof vond de volgende posten niet in aanmerking te komen vanwege het feit dat deze posten volgens het hof als vernieuwbouw of herbouw van het huidige gehuurde aangemerkt dienen te worden: tegelwerk, timmerwerk (desondanks acht het hof een vergoeding van Ä 20.000 redelijk), gas/ water/ elektra (desondanks acht het hof een vergoeding van Ä 10.000 redelijk).

Er is niet zonder meer een vast lijstje te maken van zaken die wel en niet voor vergoeding in aanmerking komen. Uit de jurisprudentie en de literatuur zijn de volgende posten te herleiden. Deze lijstjes geven geen limitatieve oplossing weer. Verder kan een rechter in een concreet geval anders beslissen. Zo vond het hof te Amsterdam in haar arrest van 23 maart 2010 de dubbele huurlasten wel voor vergoeding in aanmerking komen, doch slechts voor ťťn maand. Te bedenken valt dat de rechter per individueel geval discretionaire bevoegdheid heeft een tegemoetkoming te bepalen, die aansluit aan de regeling van artikel 7:297 lid 1 BW.
Als de rechter eenmaal de posten heeft vastgesteld die voor vergoeding in aanmerking komen en het totale bedrag van de door de huurder gevorderde bedragen bekend is, dan wordt door de rechter veelal in het kader van de discretionaire bevoegdheid een bepaald percentage van de totale vordering toegewezen zonder dat precies valt te achterhalen waarop dat eindbedrag is gebaseerd.

De rechtbank te Amsterdam, afdeling kantonzaken, besliste in haar vonnis op 11 mei 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6052, WR 2017, 133) dat de huurder in het kader van de huurbeÔndiging de inrichting zoveel mogelijk mee zou moeten nemen. De huurder had de door haar verwachte verhuis- en inrichtingskosten onderbouwd met een overgelegde begroting. De kosten voor verplaatsing van haar onderneming werden begroot op Ä 853.326 exclusief btw.
Voor de tegemoetkoming in de verhuiskosten werd de overgelegde offerte als uitgangspunt genomen. Het onderdeel Ďcompleet schoonmaken van de ruimte aan vloeren en tussenmuren, dan een sloop en verwijderpost op te nemen van Ä 20.500í werd door de rechter buiten beschouwing gelaten nu de noodzaak daarvan vooralsnog niet vaststond.
Bij de begroting van de herinrichtingskosten kwamen de bouwkundige aanpassingen, technische installaties (zoals elektra, ventilatie, brandmeldinstallatie) en voorzieningen (zoals toiletten) volgens de rechter in beginsel niet in aanmerking voor vergoeding. Deze kosten vielen volgens de rechter niet onder de kosten als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW. Ook als de huurder een casco ruimte gaat huren, wordt volgens de rechter niet anders. Dat is dan immers een keuze van de huurder, die naar verwachting tot navenant lagere huurkosten zal leiden en die dan ook voor haar voordeel zal zijn.

De keuken, de pantry, de bar plus inrichting en de geluidsinstallatie werden volgens de offerte ontmanteld, opgeslagen en overgezet. Deze posten konden volgens de rechter bij de bepaling van de tegemoetkoming van de kosten in aanmerking worden genomen. Naar het oordeel van de rechter was het aannemelijk dat er voor de afwerking van de vloer, de plafondverlichting, bouwen van een magazijn, aansluitingen in de bedrijfskeuken en het inbouwen van geluidspakketten in de nieuwe te betrekken bedrijfsruimte kosten gemaakt moesten worden. Deze kosten houden direct verband met de herinrichting op de nieuwe locatie. De daarvoor in de offerte genoemde posten bedragen in totaal Ä 144.625. De overgelegde offerte gaf naar het oordeel van de rechter geen inzicht in de noodzaak van de overige daarin genoemde posten. De post Ďinterieur timmeren ten behoeve van horecaí was naar het oordeel van de rechter te algemeen om als kostenpost in aanmerking te komen. Op het totale bedrag werd een korting Ďnieuw voor oudí toegepast van 50%, zodat een bedrag resteerde van Ä 72.312,50.

Het totale bedrag van de in aanmerking te nemen verhuis- en herinrichtingskosten werd door de rechter vastgesteld op Ä 96.412,50. De kantonrechter achtte het redelijk en billijk om als tegemoetkoming op de kosten voor verhuis en Ė herinrichtingskosten een bedrag van Ä 60.000 toe te wijzen. Ook uit deze uitspraak blijkt dat in verband met deze kosten met slechts een klein gedeelte van de inrichtingskosten in het kader van de regeling van artikel 7:297 lid 1 BW naar de verhuurder doorbelast kunnen worden.

De verhuurder mag voorwaarden stellen aan het verstrekken van een vergoeding
Als er sprake is van een huurbeŽindiging van winkelruimte van een grote winkelketen veel vestigen in Nederland, dan kan de verhuurder aan een tegemoetkoming van verhuis- en inrichtingskosten de voorwaarden stellen dat de onderneming binnen een bepaalde straal binnen de oude onderneming binnen een bepaalde termijn wordt opgestart. Elke winkel heeft immers een bepaald klantenbereik. Mocht de winkel buiten het bereik van het klantenbestand worden gevestigd, dan is er veel voor te zeggen dat er niet sprake is van verplaatsing van de winkelruimte, maar van het openen van een nieuwe vestiging op een andere locatie. Er kan dan sprake zijn van huurbeŽindiging zonder verplaatsing van winkelruimte. Dat heeft dan natuurlijk effect op de hoogte van de toegekende kosten. Hetzelfde geldt als deze winkelketen besluit na meer dan ťťn jaar na sluiting van de winkel elders een winkel te openen. Het oorspronkelijke klantenbestand bestaat dan niet meer. Dit kan voor de verhuurder een argument zijn om te betogen dat er niet sprake is van verplaatsing van winkelruimte maar het openen van een nieuwe locatie.
Een verhuurder mag dan ook verlangen de huurder bij betaling van een vergoeding binnen een bepaalde periode elders binnen de bestaande klantenkring vervangende bedrijfsruimte regelt. Deze redenering werd gevolg door de Rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 18 maart 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:4260 ).

Posten die niet voor tegemoetkoming in aanmerking komen

  • kosten overnamesom van de onderneming (bijvoorbeeld bij indeplaatsstelling);
  • goodwill, behoudens de mogelijkheid van artikel 7:308 lid 1 BW (bijvoorbeeld bij indeplaatsstelling);
  • omzetderving gedurende de verplaatsing van de onderneming;
  • een hogere huurprijs die de huurder verschuldigd is;
  • dubbele huurlasten.

Er dient wťl bedacht te worden dat een gewezen huurder in het kader van een huurbeŽindiging op grond van een opzeggingsgrond op grond van artikel 7:308 lid 1 BW een naar billijkheid te berekenen vergoeding kan vorderen als de verhuurder de bedrijfsvoering in het gehuurde wenst voort te zetten.

Volgens een vonnis van 24 december 2015 van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11974 ) staat een tussen partijen gemaakte afspraak tot huurbeŽindiging tegen finale kwijting toepasselijkheid van dit artikel niet in de weg. Bedacht moet hierbij wťl worden dat deze finale kwijting geen betrekking had op de claim die ex artikel 7:308 BW ingesteld kan worden. Volgens de rechter had dit beding alleen betrekking op het personeel en de overgedragen en specifiek benoemde activa. De huurder moet dus wel voorzichtig zijn met het akkoord gaan met een finale kwijting over en weer. Het voordeel dat de verhuurder geniet bij voortzetting van de onderneming moet niet uitsluitend voortvloeien uit de aard en de ligging van het gehuurde.

Het bedoelde voordeel betreft ieder voordeel dat de verhuurder niet zou hebben genoten als de bedrijfsruimte niet voor de uitoefening van een soortgelijk bedrijf zou zijn gebezigd. Het gaat dus om het voordeel dat de verhuurder geniet als zij gebruik maakt van de aantrekkingskracht die is opgebouwd door de huurder. De procedure ex artikel 7:308 1 BW kan alleen worden ingesteld in een afzonderlijke procedure na huurbeŽindiging. Het is immers dan pas duidelijk of de verhuurder voordeel van de inspanningen van de huurder heeft genoten.

In deze zaak had de huurder onvoldoende onderbouwd dat sprake was van voordelen voor verhuurster die het gevolg zijn van de haar eigen ondernemersactiviteiten. De verhuurder had eerst zelf in het gehuurde de onderneming gevoerd. Tevens trad de verhuurder als franchisegever op. Door ook op andere locaties het concept van de franchiseonderneming uit te rollen werd de naamsbekendheid door inspanningen van de verhuurder uitgebreid, waarvan de huurder heeft kunnen profiteren. De verkoopformule kon alleen in de vertrekhal van een luchthaven worden uitgevoerd. De rechter was daarom van mening dat dat de exploitatie van het concept van het door de huurder uitgeoefende bedrijf in hoge mate, zo niet uitsluitend, afhankelijk is van de aard en de ligging van het gehuurde. Verhuurster was dan ook geen vergoeding ex artikel 7:308 lid 1 BW verschuldigd.

Posten die wel voor tegemoetkoming in aanmerking komen

  • inrichtingskosten (voor inventaris geldt correctie ďnieuw voor oudĒ);
  • verplaatsing beveiligingssysteem;
  • kosten inschakeling architect;
  • verhuiskosten;
  • reclamekosten (visitekaartjes, drukwerk);
  • kosten verlet personeel wegens verhuizing;
  • bouwkundige wijzigingen die voor de specifieke uitoefening van het bedrijf noodzakelijk zijn (denk bijvoorbeeld aan tegels en koelcel van een slagerij;
  • correcties inrichting grotere ruimte.

Het niet aanbieden van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten door de verhuurder is niet onrechtmatig

Dat een verhuurder niet onrechtmatig jegens een huurder handelt door bij een opzegging geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan te bieden komt in de volgende uitspraak tot uitdrukking. De gemeente zegt de huur op van een kantine in een sportpark. De huurder meent dat de gemeente onrechtmatig handelt door geen schadevergoeding aan te bieden. De Hoge Raad is het met dit oordeel niet eens. Er is geen sprake van onrechtmatig handelen van de kant van de gemeente. De huurder die meent dat zijn belangen worden veronachtzaamd moet verweer voeren. Het verweer moet dan voornamelijk worden toegespitst op een belangenafweging die er toe leidt dat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen. Voorts is de Hoge Raad van mening dat de rechter buiten de gevallen die de wet aanwijst geen schadevergoeding aan de huurder kan toekennen. Dat de verhuurder geen schadevergoeding aanbiedt brengt nog niet met zich mee dat de belangen van de huurder onrechtmatig worden veronachtzaamd. Noot 91a

Schadeloosstelling als verhuurder na verkrijging van eigendom van het gehuurde de huur op wenst te zeggen in verband met werken in het algemeen belang

De basis van deze schadeloosstelling wordt gebaseerd op de combinatie van de opzeggingsgrond 7:296 lid 4 sub d BW en artikel 7:309 BW. Verhuurders die een winkelcentrum wensen te renoveren krijgen vaak een dergelijke claim aan de broek onder motivatie dat herontwikkeling van een winkelcentrum en het daaromheen liggende gebied in het algemeen belang is. Een voorwaarde voor toepassing van artikel 7:309 BW is onder meer dat de eigenaar/verhuurder onder bijzondere titel (koop) de eigendom van het gehuurde heeft verworven (bijvoorbeeld verkoop door ontwikkelaar van winkelcentrum aan institutionele belegger).

Onderdeel van de aan de huurder toekomende vergoeding kan de winstderving van de huurder zijn. Uit het arrest van het hof te 's-Hertogenbosch van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:1488 ) blijkt dat er voor de bepaling van de omzet gekeken moet worden naar het resultaat in het jaar voor de huurbeŽindiging van de huurovereenkomst. Ik kan mij wel voorstellen dat als in dat jaar voor de huurbeŽindiging de omzet is gedaald vanwege de plannen met het winkelcentrum (als bijvoorbeeld de omzet is gedaald vanwege vertrek van veel winkeliers wegens de plannen en het aantal bezoekers daardoor zou zijn afgenomen), dan is er naar mijn mening wel plaats om naar andere jaren te kijken waarin de omzet nog op normaal niveau stond. Hiervan is in onderhavige zaak niets aangevoerd, waardoor de deskundige voor de jaaromzet heeft gekeken naar het jaar voorafgaande aan de huurbeŽindiging. Voor de vaststelling van de winstderving moet volgens de deskundige worden gekeken naar de winst na aftrek van een redelijke arbeidsbeloning, de zogenaamde ďoverwinstĒ. De arbeid van de huurder kan immers ook elders te gelde worden gemaakt. De huurder maakte bezwaar tegen deze wijze van berekening. Naar het oordeel van het hof is de deskundige er in zijn rapport echter terecht van uit gegaan dat bij de beoordeling van de schade wegens winstderving rekening gehouden moet worden met de vrijkomende verdiencapaciteit van de huurder.

Updates>>

  • Bijgewerkt 21 juni 2011. LJN: BP3276, Hoge Raad, 10/02860, bij huurbeŽindiging door belangenafweging wordt aan de belangen van beide partijen evenveel gewicht toegekend. Met andere woorden: de huurder heeft geen streepje voor.
  • Bijgewerkt 31 juli 2011. Hof 's-Gravenhage arrest van 19 juli 2011 ( LJN: BR2040, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.061.478/01 ) toekenning schadevergoeding op grond van artikel 7:297 lid 1 BW.
  • Bijgewerkt 12 januari 2012. Beroep op de redelijkheid bij overschrijding termijn van opzeging. Uitspraak kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011( LJN: BV0203, sector kanton Rechtbank Zwolle, 563090 CV 11-4380 ).
  • Bijgewerkt 16 november 2012, Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, vonnis van 28 februari 2012 LJN: BV7295, rechtbank Almelo, 377363 CV EXPL 5948-11, huurbeŽindiging in het kader van dringend eigen gebruik.
  • Bijgewerkt 16 november 2012, Hof te 's-Hertogenbosch arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof 's-Hertogenbosch, C0600953).
  • Bijgewerkt 20 maart 2013, aanvulling onderdeel 2. G. renovatie met wetsvoorstel 33.018.
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk "Huurgeschillen Ontleed" .
  • Bijgewerkt 1 september 2013. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ) dat er geen sprake was van dringend reden om de huur te beŽindigen wegens renovatie (o.a. vergroten) van het gehuurde winkelpand.
  • Bijgewerkt 1 november 2013. Invoeging onderdeel opzegging/huurbeŽindiging en onderhuur.
  • Bijgewerkt 18 januari 2014. Het gerechtshof Amsterdam eindigt in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) een huurovereenkomst in het kader van de algemene belangenafweging.
  • Bijgewerkt 28 februari 2014. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ) de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beŽindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.
  • Bijgewerkt 16 april 2014. Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch was in haar arrest van 8 april 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:975 ) van mening dat deze wederzijdse overeenstemming bijvoorbeeld niet was te herleiden uit het enkele feit dat de curator namens een failliete huurder het huurgenot had opgegeven en het pand (grotendeels) ter beschikking had gesteld aan degene aan wie hij de onderneming van het failliete onderneming van de huurder had verkocht.
  • Bijgewerkt 6 mei 2014. De Hoge Raad handhaaft in haar arrest van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1018 ) het eerder ingenomen stand als verwoord in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ). Mr. Wissink concludeert in zijn conclusie bij dit arrest (ECLI:NL:HR:2014:240 ) tot afwijziging van het ingestelde beroep.
  • Bijgewerkt 5 juni 2014. Onderdeel van de aan de huurder toekomende vergoeding kan de winstderving van de huurder zijn. Uit het arrest van het hof te 's-Hertogenbosch van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:1488 ) blijkt dat er voor de bepaling van de omzet gekeken moet worden naar het resultaat in het jaar voor de huurbeŽindiging van de huurovereenkomst. Voor de vaststelling van de winstderving moet volgens de deskundige worden gekeken naar de winst na aftrek van een redelijke arbeidsbeloning.
  • Bijgewerkt 5 juni 2014. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, kwam in haar vonnis van 16 mei 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:2446 ) tot conclusie dat er sprake is geweest van een stilzwijgende beŽindiging van de huurovereenkomst. het lijkt mij een verkeerde benadering. De huurder heeft immers het recht van de wettelijke huurperiode af te wijken.
  • Bijgewerkt 17 december 2014. Arrest van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5097. De huurder had per e-mail in januari 2012 de verhuurder te kennen gegeven de huurovereenkomst op te willen zeggen. De verhuurder had voor de formaliteiten verwezen naar de huurovereenkomst. Volgens het hof moet de verhuurder hebben begrepen dat de huurder de huurovereenkomst wilde beŽindigen. HuurbeŽindiging zonder versturen aangetekende brief.
  • Bijgewerkt 22 januari 2015. Het gerechtshof te Amsterdam sloot in haar arrest van 22 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3531 ) aan bij het standpunt van de rechtbank te 's-Gravenhage voor wat betreft de vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen, die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Er is geen ruimte voor een vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen in het vervangende pand.
  • Bijgewerkt 10 februari 2015. De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief behoeft niet het onderwerp van de procedure te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld. Zie in dezelde zin de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 5 november 2014 ( ECLI:NL:RBMNE:2014:5445 ).
  • Bijgewerkt 23 april 2015. Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:4062 ) een eerdere schadevaststelling ex artikel 7:299 lid 3 BW levert geen executoriale titel op. Deze bepaling houdt immers geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist.
  • Bijgewerkt 17 mei 2015. Aanvulling onderdeel "Overeenkomst eindigt niet van rechtswege" met gedeelte betreffende het effect van de opzegging voor het contractuele verlengingsbeding.
  • Bijgewerkt 12 augustus 2015. De Rechtbank Midden-Nederland vonnis van 18 maart 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:4260 ). Een verhuurder kan ook verlangen dat de huurder bij betaling van een vergoeding binnen een bepaalde periode elders binnen de bestaande klantenkring vervangende bedrijfsruimte regelt.
  • Bijgewerkt 26 augustus 2015. Het hof te Amsterdam in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 ). De verhuurder kan de opzegging nog herroepen.
  • Bijgewerkt 30 augustus 2015. In het arrest van het hof van 30 september 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:4053) is een opzegging besproken in het kader van een open belangenafweging. HGierbij werden ook de belangen van de onderhuurder betrokken.
  • Bijgewerkt 11 mei 2015. Positie onderhuurder bij ontruimingsvonnis tegen zowel hoofdhuurder als onderhuurder. Heeft instellen van hoger beroep zin?
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Vonnis van 24 december 2015 van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11974 ). Artikel 7:308 BW. Bij huurbeŽindiging ex 7:296 BW is een vergoeding ex artikel 7:308 BW in een later stadium mogeijk.
  • Bijgewerkt 10 september 2016. De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 6 januari 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:1256 beslist dat de huurder niet kon worden gehouden aan zijn exploitatieverplichting zoals vermeld in de huurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 22 november 2016. In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 19 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4934 ) werd een zaak behandeld, waarin een huurovereenkomst werd opgezegd wegens een open belangenafweging. De rechter acht al met al in dit geval de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan die van verhuurder bij beŽindiging daarvan. De kantonrechter neemt hierbij in ogenschouw dat verhuurder binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.
  • Bijgewerkt 8 oktober 2017. Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beŽindigd in het kader van een redelijk voorstel wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren.
  • Bijgewerkt 15 oktober 2017. De rechtbank te Amsterdam, afdeling kantonzaken, besliste in haar vonnis op 11 mei 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6052, WR 2017, 133) besliste over de mogelijkheid van een opzegging en wees een vergoeding aan verhuis- en inrichtingskosten toe.
  • Bijgewerkt 27 oktober 2017.
  • Aanvulling overeenkomst van rechtswege. Aanvulling de mogelijkheid om de huuropzegging in te trekken

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button: