}
De opzegging (formaliteiten)

De opzegging(formaliteiten)

Het wettelijke kader>>

De huurovereenkomst van woonruimte kan door opzegging eindigen. Voor woonruimte geldt de noodzaak voor opzegging van de overeenkomst als deze zowel voor bepaalde tijd met een huurperiode van respectievelijk meer dan twee jaren (voor zelfstandige woonruimte) en voor vijf jaar (onzelfstandige woonruimte) als voor onbepaalde tijd is aangegaan. De wettelijke regeling over de manier waarop een huurovereenkomst voor woonruimte moet worden opgezegd is vastgelegd in artikel 7:271 BW.

Er is in artikel 7:271 lid 1 BW een mogelijkheid geschapen om een huurder een huurcontract voor een korte periode van maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) en voor vijf jaar (onzelfstandige woonruimte) aan te bieden. Deze overeenkomst eindigt van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen termijn. De hoofdregel van artikel 7:228 lid 1 BW is op deze overeenkomst wel van toepassing verklaard, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert.

Artikel 208ha van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek laat de artikelen 271, eerste lid, 274 en 274a tot en met 274f van Boek 7 buiten toepassing op huurovereenkomsten die vůůr het in werking treden van die artikelen zijn gesloten.

Opzegging woonruimte wijkt af van algemene wettelijke regeling >>

De opzegging van huurovereenkomsten die betrekking hebben op de huur van kantoorruimte en opslagruimte is in het algemene gedeelte van de wet met betrekking tot de huurovereenkomst geregeld. Volgens de algemene regelgeving is voor een huurovereenkomst van bebouwde grond die voor bepaalde tijd is gesloten geen opzegging nodig. Blijkens deze regelgeving eindigt de huurovereenkomst met betrekking tot bebouwde grond slechts door opzegging, die voor onbepaalde tijd is gesloten, of de huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is verlengd. (zie artikel 7:228 BW) In het huurcontract kunnen voorwaarden aan de opzegging worden verbonden.

Ten aanzien van de huurovereenkomsten van ligplaatsen en onbebouwde grond (waarop Boek 7 titel 5 BW (pacht) niet van toepassing is) geldt geen specifieke regelgeving. Deze huurovereenkomsten kunnen door opzegging eindigen op een wijze zoals door partijen in de overeenkomst is bepaald. De huurder geniet geen noemenswaardige bescherming. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft, moet worden gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid. Een verhuurder die de huur van een ligplaats opzegt in verband met ontwikkelingsplannen met betrekking tot het gehuurde, terwijl deze plannen slechts vage plannen betreffen en dus niet concreet zijn vormgegeven, kan tegen de redelijkheid en billijkheid handelen door de huurovereenkomst in dit stadium op te zeggen. Zonder concreet belang zal een vordering tot huurbeŽindiging worden afgewezen.

Volgens de algemene regelgeving is voor een huurovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken die voor bepaalde tijd is gesloten geen opzegging nodig. Volgens artikel 7:228 lid 2 BW moet de overeenkomst worden opgezegd als deze voor onbepaalde tijd is gesloten, of voor onbepaalde tijd is verlengd. In het huurcontract kan van deze regels worden afgeweken. Contractueel kan worden overeengekomen dat een overeenkomst voor bepaalde tijd ook opgezegd moet worden.

De opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte voor bepaalde en onbepaalde tijd is uitdrukkelijk afwijkend van de algemene regelgeving als verwoord in artikel 7:228 lid 1 BW als er sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een huurperiode van meer dan twee jaar. De overeenkomst moet dan worden opgezegd. Als er sprake is van een huurovereenkomst met een huurperiode van minder dan twee jaar (voor onzelfstandige woonruimte geldt een periode van vijf jaar), dan geldt de algemene regel van artikel 7:228 lid 1 BW, met dien verstande dat de overeenkomst niet opgezegd hoeft te worden, maar de verhuurder moet de huurder wťl mededelen dat de huurperiode tot een einde komt. Zie artikel 7:271 lid 1 BW. Er staat niet in de wet dat de huurder afzonder geÔnformeerd dient te worden als er sprake is van medehuur. Ik adviseer de mededeling wťl afzonderlijk te doen naar de huurder en de medehuurder. Hoewel dit geen wettelijke is eis, maakt dit de mededeling wel zo duidelijk. In dit hoofdstuk wordt de opzegging van woonruimte behandeld

Verschil tussen ontbinding en opzegging van een huurovereenkomst >>

In dit hoofdstuk wordt de opzegging van de huurovereenkomst behandeld. De opzegging van de huurovereenkomst is een middel om de huurovereenkomst te beŽindigen. In dit hoofdstuk wordt duidelijk gemaakt dat de opzegging van een huurovereenkomst aan bepaalde formele eisen moet voldoen. Soms is het handiger om een huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. Ontbinding van een huurovereenkomst is in sommige situaties handiger dan een overeenkomst door opzegging te laten eindigen.

Zie voor uitgebreide behandeling van de ontbinding van de huurovereenkomst het hoofdstuk: ďDe Ontbinding van huurovereenkomsten van woonruimte en bedrijfsruimteĒ

De formaliteiten>>

De formele eisen waaraan de opzegging moet voldoen om effect te sorteren zijn vastgelegd in artikel 271 lid 3 tot en met 5 BW.

In welke vorm moet de opzegging worden gegoten? >>

Volgens de wet zijn er twee mogelijkheden om de opzegging onder de aandacht van de geadresseerde te brengen: opzegging door middel van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Noot 32
De (schriftelijke) opzegging kan pas effect hebben als deze de geadresseerde heeft bereikt. Als de opzegging juist is geadresseerd, doch de geadresseerde niet heeft bereikt, dan kan dit voor rekening en risico van de geadresseerde komen. Dit is met name het geval als de geadresseerde zijn postadres niet goed heeft georganiseerd.. Zie wat hierover is gesteld in artikel 3:37 lid 3 BW.

Aan wie moet de opzegging worden gericht? >>

Als de opzegging door de huurder wordt gedaan dan moet deze uiteraard aan de verhuurder worden gericht. Dit is slechts anders als door de verhuurder uitdrukkelijk een beheerder is aangesteld. Er moet omzichtig met de ďbeheerderĒ worden omgegaan. Het gebeurt nogal eens dat de ďbeheerderĒ niet een volmacht heeft om dit soort zaken namens de verhuurder te regelen. Het is bovendien vaak niet duidelijk of de verhuurder de pseudo beheerder een volmacht heeft gegeven om dit soort zaken zelfstandig te mogen regelen. Als een en ander onduidelijk is doet de huurder er goed aan de beheerder uitdrukkelijk te vragen of hij namens de verhuurder de opzegging in ontvangst mag nemen. Zie voor meer informatie over dit onderwerp het hoofdstuk: "bekopte handleiding procederen".

Als de opzegging door de verhuurder wordt gedaan, dan moet deze worden gericht aan de huurder en de echtgenoot (of de geregistreerde partner) van de huurder. Als er (contractuele) medehuurders in het gehuurde aanwezig zijn, dan dient de opzegging ook apart aan hen gericht te worden als de verhuurder het gehuurde ontruimd wenst te hebben.

De medehuurder moet ook een opzegging ontvangen >>

Door het gestelde in artikel 7:266 BW geldt de echtgenoot van de huurder wettelijk als medehuurder. Door het gestelde in artikel 7:266 BW geldt de echtgenoot van de huurder wettelijk als medehuurder. De opzegging moet ook worden gericht aan de medebewoner die ook de status van medehuurder heeft bemachtigd. Als de opzegging niet aan zowel de huurder als de medehuurder wordt gericht, dan blijft de opzegging feitelijk zonder effect. Een vonnis ten laste van alleen de huurder kan niet ten laste van de medehuurder worden geŽxecuteerd. De huurder zal de woning dienen te verlaten, maar de medehuurder kan in de woning blijven en wordt de nieuwe huurder. De voormalige huurder kan als bijvoorbeeld sprake is van een huwelijk vervolgens de woning weer betrekken en verkrijgt op grond van artikel 7:266 BW de status van medehuurder, terwijl de voormalige medehuurder op grond van dit artikel de status van huurder verkrijgt.

Mocht het zo zijn dat een deurwaarder een vonnis dat alleen ten laste van de huurder is gewezen ook op de medehuurder executeert, dan handelt de deurwaarder onrechtmatig. De medehuurder kan de deurwaarder door het starten van een executiegeschil (artikel 438 RV) op het rechte pad brengen. De andere bewoners die niet de status van medehuurder hebben gekregen zullen door een rechtsgeldige opzegging aan de hoofdhuurder wel worden getroffen. De rechtsgevolgen van deze opzegging gelden ook voor hen. Dit geldt bijvoorbeeld voor de huurder van onzelfstandige woonruimte.

Huuropzegging door contractuele medehuurder is niet altijd mogelijk>>

Opzegging door de huurder
In het hoofdstuk "Medehuurderschap (contractuele medehuurder)" is de positie van de contractuele medehuurder uitgebreid besproken. Daarbij is enerzijds de relatie tussen de huurders onderling en anderzijds de relatie tussen de huurders en de verhuurder aan de orde gesteld. In laatstgenoemd hoofdstuk is uitgelegd dat de positie van de contractuele medehuurder wordt beschouwd als een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW.

Tevens is in bovengenoemd hoofdstuk besproken dat voor opzegging van ťťn van de huurders in beginsel instemming van de andere huurder nodig is. Deze instemming kan ook worden afgeleid uit de omstandigheden van het geval en hoeft door de achterblijvende huurder niet zonder meer expliciet te zijn gegeven.
Voorts is een actie wegens misbruik van bevoegdheid als mogelijkheid voor de vertrekkende huurder op grond van artikel 3:13 BW genoemd als de achterblijvende huurder instemming met huurbeŽindiging na verbreking van een affectieve relatie weigert.
Voor de positie van contractuele huurders die met elkaar zijn gehuwd lijken de regels van artikel 7:266 lid 4 en 5 BW toegepast te mogen worden als de gewezen echtelijke woning onderwerp van discussie is. Dat betekent dat bij toewijzing door de rechter van de huurrechten aan ťťn van de huurders, dit tevens huurbeŽindiging van de andere huurder betekent. Een opzegging is dan niet noodzakelijk.

De vraag of opzegging door ťťn van de huurders (ook als daarover tussen de huurders onderling overeenstemming bestaat) mogelijk is, moet worden beantwoord naar de inhoud van de huurovereenkomst. Als uit de strekking van de huurovereenkomst blijkt dat opzegging door ťťn van de huurders niet mogelijk is dan is opzegging door ťťn van de huurders afzonderlijk niet mogelijk.
De rechtbank te Amsterdam heeft in hoger beroep in haar vonnis van 23 juni 1993 (NJ 1994, 662) beslist dat in het wettelijk stelsel besloten ligt dat "degenen die bij het aangaan van een huurovereenkomst gezamenlijk als de contractuele wederpartij van de verhuurder zijn opgetreden, voor de verplichtingen uit die huurovereenkomst tezamen jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk zijn (vgl. HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184). Met dit stelsel is onverenigbaar dat ťťn der huurders zich aan die aansprakelijkheid zou kunnen onttrekken door de overeenkomst zonder de instemming van de verhuurder alleen voor zichzelf op te zeggen".

De rechtbank is daarentegen van mening dat ook in het stelsel van de wet het beginsel ligt besloten dat een overeenkomst op grond van gewijzigde omstandigheden kan worden beŽindigd, zoals onder meer blijkt uit de bepaling van artikel 6:258 BW, onder meer inhoudende dat de rechter tot een ontbinding van de overeenkomst kan besluiten op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Ook in het huurrecht, in het bijzonder het stelsel van de artikelen 7:266 lid 4 en 5 BW en 7:267 lid 7 BW ligt het voormelde beginsel besloten. Vanwege een afweging op grond van de redelijkheid en billijkheid kan het belang van de verhuurder hierbij ook worden betrokken.

Contractueel medehuurderschap heeft gezien het vorenstaande een ernstig nadeel als een (affectieve) relatie met de andere huurder eindigt en die andere huurder wel in het gehuurde wenst te blijven wonen, doch niet mee wenst te werken aan instemming met huurbeŽindiging ter zake van de vetrekkende huurder. Er bestaat dan gerede kans dat de verhuurder de vertrokken huurder ook na opzegging van de overeenkomst aansprakelijk houdt voor huurschulden die door de achterblijvende huurder worden veroorzaakt. In een dergelijk geval moet de vertrokken huurder via een omweg zoals in het hoofdstuk "Medehuurderschap (contractuele medehuurder)" beschreven alsnog een uitweg zien te vinden om deze aansprakelijk te omzeilen en/of alsnog te laten eindigen.
Het is wenselijk dat de wetgever de contractuele medehuurder te hulp komt met een bepaling dat een contractuele medehuurder die niet meer betrokken is bij de huur van de woonruimte zich tot de verhuurder zou kunnen richten. Te denken valt bijvoorbeeld aan een regeling, waarbij de vertrekkende (contractuele) medehuurder zou mogen vertrekken als deze garant zou staan voor bijvoorbeeld de eerste vier maanden huur na vertrek uit de woning. Bij verstrijken van een periode van bijvoorbeeld een half jaar na vertrek door ťťn van de huurders uit het gehuurde zou die garantstelling komen te vervallen als zich in die periode geen achterstanden zijn opgebouwd door de achterblijvende huurder. Mocht de garantstelling worden aangesproken dan zou de vertrokken huurder zich tot de achterblijvende huurder moeten wenden om de betaalde huur terug te krijgen. Hierbij krijgt de verhuurder enige zekerheid over betaling van de toekomstige huur en heeft de achterblijvende huurder ook de mogelijkheid om de huur op te zeggen als de huur voor ťťn persoon niet is op te brengen.
Voor huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt deze materie niet, omdat de huurovereenkomst tussentijds toch niet valt te beŽindigen. Na verstrijken van de bepaalde periode dienen de huurders in beginsel het gehuurde te verlaten als de overeenkomst daadwerkelijk voldoet aan de voorwaarden die aan huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden gesteld.

Opzegging door de verhuurder
De verhuurder moet een opzegging zowel in het geval van medehuurderschap op grond van artikel 7:267 lid 7 BW en artikel 7:266 BW als op grond van contractuele medehuurderschap aan beide echtgenoot/partners afzonderlijk doen.

De opzegging heeft niet in de vereiste vorm plaatsgevonden >>

Wat is het rechtsgevolg als de opzegging niet voldoet aan deze vereiste vorm, maar als de opzegging bijvoorbeeld door een gewone brief heeft plaatsgevonden? Er bestaat niet zonder meer een regel dat een opzegging die op dergelijke wijze is gedaan rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten.

De conversieregel (een formeel onjuiste handeling krijgt toch rechtskracht) >>

Door de conversieregel wordt een formeel onjuiste handeling omgezet in een formeel juiste handeling als hierdoor de belangen van beide partijen niet worden geschaad of als het oproepen van een dergelijke regel alleen vertraging kan veroorzaken, maar de gevolgen niet tegen kan houden. Stel dat men erkent dat er een opzegging per gewone post is ontvangen. Partijen is dan duidelijk dat de huur is opgezegd. Als er dan alleen bezwaar bestaat dat de opzegging niet in de juiste vorm is geschied dan zal dit uiteraard alsnog worden gedaan. Door dit bezwaar wordt de feitelijke opzegging niet tegengehouden, maar alleen vertraagd. Dit kan de bedoeling van de wetgever niet zijn als door partijen niet wordt ontkend dat de opzegging is verstuurd en ontvangen. Een beroep op de nietigheid kan in strijd met de goede trouw worden geacht als de opzegging niet wordt ontkend door partijen te zijn ontvangen. Een door de huurder gedane mondelinge opzegging die door de verhuurder bij aangetekende brief is bevestigd werd ook niet als ongeldig aangemerkt (Ktg. Amsterdam 15 december 1983, PRg. 1984, 2179. Hetzelfde gold ook in het geval er geen schriftelijke opzegging van de huurder, maar wel een inspectieverslag van de verhuurder over de oplevering van het gehuurde was. (Rb. Amsterdam 18 december 1985, WR 1986, 37).
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 15 april 2011 LJN: BP5612, Hoge Raad 09/04354 bevestigd dat een opzegging die door de verhuurder is verricht met een te korte termijn, door het hof ambtshalve op grond van de artikelen 7:271 lid 6 BW en 3:42 BW kan worden geconverteerd in een correcte termijn (zie rechtsoverweging 3.5).
De conversieregel kan tot gevolg hebben dat het vormvoorschrift niet meer dan een bewijsregel is. Noot 34 Voor woonruimte is deze regel vastgelegd in artikel 7:271 lid 6 BW.

Rechtsgevolgen van de door de huurder gedane opzegging >>

De opzegging door de huurder heeft beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. De opzegging is immers een eenzijdige rechtshandeling. Noot 36. Uit artikel 3:37 lid 3 BW volgt de hoofdregel dat een opzegging, om werking te hebben, de geadresseerde tijdig moet hebben bereikt. Dit is alleen anders als dit niet tijdig bereiken de geadresseerde kan worden verweten (bijvoorbeeld weigeren om een opzeggingsbrief in ontvangst te nemen). Dit is in hoger beroep bevestigd door het gerechtshof te Leeuwarden in haar arrest van 21 juni 2011 (LJN: BQ8696, gerechtshof Leeuwarden, 200.018.156/01 ). In deze zaak kon de huurder aantonen (middels bewijzen van verzenden bericht aanbieden brief en retourzending brief door TNT) dat de opzegging tijdig was aangeboden. Het hof oordeelde in rechtsoverweging 3.2 als volgt: dat verhuurder de aangetekende brief niet heeft afgehaald, komt ingevolge artikel 3:37 lid 3 BW echter voor zijn rekening en risico, zodat er van uit moet worden gegaan dat de opzegging van huurders hem wel heeft bereikt. Op grond hiervan oordeelde het hof dat de huur door huurders medio december 2006 rechtsgeldig was opgezegd. Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van ťťn maand, en gelet op artikel 7:271 lid 5 aanhef en onder b BW, op 31 januari 2007 is geŽindigd.

Een opzegging moet ook de wil van de huurder tot uitdrukking brengen. Deze wil moet door de huurder op eigen initiatief tot uitdrukking zijn gebracht. Het is niet de bedoeling dat de huurder door de verhuurder een opzegging onder zijn neus geduwd krijgt en dat hij maar dient te tekenen bij het kruisje. Het is anders als de verhuurder tegen de huurder een ontbindingsactie wens te starten en de huurder de keuze laat: of de huurder zegt zelf de huurovereenkomst op, of de verhuurder start alsnog een ontbindingsactie tegen de huurder. Een opzegging moet ook de wil van de huurder tot uitdrukking brengen. Deze wil moet door de huurder op eigen initiatief tot uitdrukking zijn gebracht. Het is niet de bedoeling dat de huurder door de verhuurder een opzegging onder zijn neus geduwd krijgt en dat hij maar dient te tekenen bij het kruisje. Het is anders als de verhuurder tegen de huurder een ontbindingsactie wens te starten en de huurder de keuze laat: of de huurder zegt zelf de huurovereenkomst op, of de verhuurder start alsnog een ontbindingsactie tegen de huurder. Hieronder worden enkele voorbeelden gegeven van procedures waarin onder meer de vraag beantwoord diende te worden of de opzegging in voldoende mate tot stand was gekomen door wilsovereenstemming aan de zijde van de huurder.
Dit wordt ook bevestigd door het gerechtshof te Arnhem in rechtsoverweging 4.7 en 4.8 van haar arrest van 22 september 2009 (LJN: BL3627, gerechtshof Arnhem, 200.003.556 ). In deze zaak kwam ook nog aan de orde of er sprake is geweest van valse opzegging. De huurders beweerden dat zij een blanco formulier hadden ondertekend en geen opzegging. De huurders dienden deze stelling echter te bewijzen. In dit tussenarrest is over dit laatste punt geen uitsluitsel gegeven. Als bewijs hiervan zou zijn geleverd, dan zou de opzegging uiteraard buiten effect zijn gesteld.
Het Gerechtshof te 's-Gravenhage komt in haar arrest van 11 november 2005 LJN:†AU8523,†gerechtshof 's-Gravenhage , 04/710 tot het oordeel dat een op verzoek van de verhuurder en door de huurder getekende opzegging nietig was. Deze opzegging was namelijk gelijktijdig met het ondertekenen van de huurovereenkomst door de verhuurder onder de neus van de huurder geduwd en die had die opzegging ondertekend. De verhuurder had de woning vervolgens op grond van deze opzegging (en zonder executoriale titel!) ontruimd. Het hof oordeelde dat een dergelijke opzegging nietig is en kende de huurder een schadeloosstelling toe. De opzegging was uiteraard vernietigbaar, omdat een opzegging door een huurder en op eigen initiatief van de huurder moet plaatsvinden en niet op initiatief van de verhuurder.
In een kortgedingvonnis van de rechtbank Breda, sector kanton, van 21 december 2011 LJN: BU9934, sector kanton Rechtbank Breda, 692788 vv 11-132 werd eveneens geoordeeld dat een door de verhuurder verstrekte opzegging geen effect sorteerde. In dit geval had de verhuurder na een aantal incidenten, waaronder een brandje als laatste incident, de huurder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. De huurder was onder behandeling en slikte bepaalde medicijnen. De huurder stelde later dat de wil om de huurovereenkomst op te zeggen ontbrak. De rechter gaf de huurder gelijk. De rechter was in rechtsoverweging 3.5 van het vonnis van mening dat instemming met vrijwillige beŽindiging van de huurovereenkomst slechts mag worden aangenomen op grond van verklaringen en/of gedragingen van de huurder waaruit deze instemming duidelijk en ondubbelzinnig blijkt. Daarnaast dient de verhuurder zich met redelijke zorgvuldigheid ervan te vergewissen of de huurder vrijwillig instemt met beŽindiging van de huurovereenkomst tussen partijen. Tijdens de procedure kwam naar voren dat de huurder de Nederlandse taal niet goed begreep. De rechter vond dat er in het kader van het kortgeding geen plaats was voor het opleggen van een bewijslast aan de kant van de verhuurder en wees de vordering daarom af. Door bovengenoemde voorbeelden is het niet raadzaam een ontruimingsprocedure te baseren op een min of meer gedicteerde opzegging die slechts door de huurder hoeft te worden ondertekend.

Rechtsgevolgen van de door de verhuurder gedane opzegging >>

Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW wordt echter aan een opzegging door de verhuurder niet het gevolg verbonden dat de huur door de opzegging wordt beŽindigd als de huurder niet in de opzegging heeft bewilligd. Als de huurder wel instemt met huurbeŽindiging, dan heeft de opzegging wel huurbeŽindiging tot gevolg. De wil van de huurder dient dan wel overeen te stemmen met de eenzijdige verklaring die door de huurder wordt gedaan. Als de wil niet overeenstemt met de verklaring van de huurder, dan is er sprake van een wilsgebrek. Als de opzegging onder dwang (of een verkeerde voorstelling van zaken) door de verhuurder tot stand is gekomen, dan is deze verklaring vernietigbaar. Voorbeelden hiervan heb ik in dit hoofdstuk vermeld onder het onderdeel ďRechtsgevolgen van de door de huurder gedane opzeggingĒ.

Als door de huurder niet wordt ingestemd met huurbeŽindiging, dan vindt huurbeŽindiging door onherroepelijke beslissing door de rechter plaats. Op grond van artikel 6:219 BW kan een partij een niet-aanvaard aanbod herroepen in het kader van een meerzijdige rechtshandeling. Dit is alleen niet mogelijk als de strekking van de betrokken bepalingen in verband met de aard van de rechtshandeling zich daartegen verzet. Dat is hier niet het geval. De verhuurder kan door de werking van 7:275 lid 2 BW zijn opzegging herroepen. De situatie dat de verhuurder de opzegging nog in kon trekken werd behandeld door het hof te Amsterdam in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 ). Deze zaak betrof de opzegging van bedrijfsruimte. Aangezien deze regeling voor bedrijfsruimte veel lijkt op die van bedrijfsruimte, heeft deze uitspraak ook voor de opzegging van woonruimte effect. Voor de huurder geldt deze mogelijkheid dus niet. De huurder kan de opzegging alleen nog intrekken als deze de verhuurder niet heeft bereikt.

De termijn van opzegging >>

Voor de huurder is het van belang op de hoogte te zijn omtrent de aparte regeling van de opzegtermijn voor zowel de huurder als de verhuurder. Als de huurder zelf de huur op wenst te zeggen dan wil hij graag weten welke termijnen in acht genomen moeten worden. Als de huurder met een opzegging door de verhuurder wordt geconfronteerd dan is het van belang om te weten of er door de verhuurder een correcte opzeggingstermijn wordt gehanteerd.

Voor de huurder:
Voor de huurder geldt een opzegtermijn gelijk aan de tijd tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen, maar niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. Noot 38 Als de huurder de huur per kwartaalt voldoet, dan is voor de huurder dus een termijn van opzegging van drie maanden van toepassing zijn.

Tussentijdse opzegging door de huurder is doorgaans niet mogelijk als door de huurder een overeenkomst voor bepaalde tijd is gesloten.

Voor de verhuurder:
De opzegtermijn voor de verhuurder bedraagt tenminste drie maanden en wordt verlengd met een periode van 1 maand voor elk jaar dat de huurder het gehuurde heeft bewoond (met een maximum van totaal 6 maanden). Noot 40

Opzegging door de verhuurder met onjuiste termijn wordt omgezet in juiste termijn >>

Als de verhuurder de huur opzegt zonder acht te slaan op de wettelijk voorgeschreven opzeggingstermijn, dan wordt de door de verhuurder gehanteerde onjuiste termijn omgezet (geconverteerd) in een correct voorgeschreven termijn. De wetgever heeft dus uitdrukkelijk de nietigheid van deze opzegging onthouden, maar ziet de opzegging dan als een opzegging die met een correcte termijn is geschied. Als de verhuurder een opzegging heeft gedaan met inachtneming van een termijn van 2 maanden waar een opzeggingstermijn van zes maanden toegepast diende te worden, daar geldt dan een opzeggingstermijn van zes maanden. Zie ook artikel 7:271 lid 6 BW.

Een langere opzegtermijn in het voordeel van de huurder is mogelijk>>

Partijen kunnen in de huurovereenkomst overeenkomen dat door de verhuurder een langere termijn dan de wettelijk vastgestelde bodemtermijn wordt gehanteerd. De wet geeft immers uitdrukkelijk aan dat de wettelijk vastgestelde maximum termijn van zes maanden een door de wet gestelde minimumtermijn betreft waarvan in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken. Zie artikel 7:271 lid 7 BW.

Voor erfgenamen van de huurder geldt een andere regeling >>

De erfgenamen van een huurder hoeven niet op te zeggen indien zij de huurovereenkomst niet op grond van wettelijke regelingen (zie hoofdstuk 'Overlijden hoofdhuurder') voortzetten. Volgens de wet eindigt de overeenkomst twee maanden na het overlijden van de huurder van rechtswege. De erfgenamen kunnen deze termijn wel verkorten tot een maand, door opzegging van de huurovereenkomst.

Gronden van opzegging >>

De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de redenen vermelden die tot de opzegging hebben geleid. In artikel 7:274 lid 1 BW en de artikelen 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW staan de gronden van opzegging uitputtend opgesomd. Dit wordt nog eens benadrukt door artikel 7:273 lid 1 BW, waarin staat vermeld dat de rechter alleen de in de opzegging vermelde gronden bij zijn besluitvorming betrekt.
Een opzegging op andere gronden dan de in de wet vermelde gronden is niet rechtsgeldig (nietig). De verhuurder kan bijvoorbeeld de huur niet opzeggen als hij de huurder onsympathiek vindt, of als hij het niet eens is met de leefwijze van de huurder (tenzij deze leefwijze objectief vastgestelde overlast veroorzaakt). Ook kan de verhuurder de huur niet rechtsgeldig opzeggen als hij de woning vrij van huur wenst te verkopen. Door de huurder tijdig van de opzeggingsgrond in kennis te stellen, kan de huurder een inschatting maken van zijn processuele kansen om deze opzegging in een procedure aan te vechten.
Deze regel mag niet te beperkt worden uitgelegd. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 15 april 2011 LJN: BP5612, Hoge Raad 09/04354 bevestigd dat de aan de opzegging ten grondslag liggende redenen in de loop van de tijd wijzigingen kunnen ondergaan. In de opzeggingsbrief kan dus staan dat de woning nodig is voor dringend eigen gebruik in verband met bewoning. Tijdens de procedure kan de invulling van opzegging wegens dringend eigen gebruik worden gewijzigd. Te denken valt aan een wijziging voor gebruik van bewoning naar een dringende reden voor gebruik van de woning als opslagplaats. (zie de rechtsoverweging 3.4 van dit arrest en de alinea's 16 en 17 van de conclusie van de advocaat-generaal mr Huydecoper bij dit arrest). Mr Huydecoper legt in de alinea's 9 tot en met 17 van zijn conclusie uit dat er in het "oude recht" meer behoefte bestond aan formele regels omdat de huurder voorheen actie moest ondernemen na een opzegging door de verhuurder. De huurder kreeg zes weken de tijd om bij een verzoekschrift een procedure aanhangig te maken waarin over bestendiging van zijn woongenot kon worden geoordeeld. Als de huurder die termijn niet benutte, dan leidde dit tot beŽindiging van de huurovereenkomst. Nu dit niet meer aan de orde is, bestaat er geen noodzaak meer om heel formeel met deze regels om te gaan. Huydecoper geeft er zelf de voorkeur aan om de formaliteiten omtrent deze opzeggingsregels af te schaffen. Voor de goede orde wordt nog opgemerkt dat de wet geen beperkingen oplegt om de woonruimte dringend voor bedrijfsdoeleinden te willen gebruiken. Als het bestemmingsplan van de gemeente dit gebruik in de weg staat kan de vordering van de verhuurder echter niet worden toegewezen.
Het gerechtshof te 's-Gravenhage komt in haar arrest van 19 juli 2011 LJN: BT2447, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.030.706/01 eveneens tot oordeel voor wat betreft de door de verhuurder genoemde grondslag van de opzegging. De verhuurder had als grond van opzegging in de opzeggingsbrief "dringend eigen gebruik" wegens renovatie genoemd. Tijdens de procedure was duidelijk geworden dat de voorgestelde werkzaamheden meer gelegen waren in de sfeer van herstel van achterstallig onderhoud dan op het vlak van renovatie.
Tijdens de procedure stond niet ter discussie dat de voorgestelde werkzaamheden noodzakelijk waren. Volledigheidshalve overweegt het hof dat hieraan in casu niet afdoet dat de verhuurder in haar opzeggingsbrief opzegt op grond van ďdringend eigen gebruik, bestaande uit renovatieĒ. Het hof benadrukt in rechtsoverweging 9 van het arrest dat voor de vraag wat de opgegeven reden is voor de opzegging van de huur de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief niet beslissend is doch de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen (HR 1 november 2002, LJN: AE7369, Hoge Raad, C01/300 HR ). Zoals uit de verdere inhoud van die brief (en ook uit de toegezonden nieuwsbrieven) blijkt, heeft de verhuurder opgezegd omdat de uit te voeren werkzaamheden naar haar oordeel onverenigbaar waren met voortzetting van de huur. Kern is het op grond daarvan gestelde dringend eigen gebruik. Van een nieuwe, niet in de opzeggingsbrief genoemde grond (als bedoeld in artikel 7:273 lid 1 BW) is dan ook geen sprake.
Langemeijer benadrukt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2002 in alinea's 2.7 tot en met 2.8 dat voor opzegging van woonruimte door de verhuurder de invulling van de opzeggingsgrond mag verschillen van de in de opzeggingsbrief vermelde onderbouwing van de opzeggingsgrond, zolang deze reden wťl past bij deze motivatie van de huurbeŽindiging. Zo is het voor de verhuurder volgens Langemeijer niet mogelijk een in een opzeggingsbrief vermelde opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik tijdens een procedure om te bouwen naar een opzegging wegens het zich niet gedragen als een goed huurder betaamt. Boven is reeds opgemerkt dat mr. Huydecoper geen bezwaar ziet in een verdere verruiming van wijziging van de opzeggingsgronden gedurende een procedure tot huurbeŽindiging wegens de bescherming die de wet de huurder van woonruimte in een procedure geeft. Deze verruiming is echter nog niet wettelijk verankerd.
Het gerechtshof te Amsterdam komt in haar arrest van 8 mei 2012 LJN: BW5595, Gerechtshof Amsterdam, 200.074.186/01 tot een oordeel dat de opzeggingsgrond wel in de opzeggingsbrief vermeld moet worden, maar niet tot op de komma uitgeschreven hoeft te worden. In deze zaak kon de opzegging echter niet tot huurbeŽindiging leiden, omdat de verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie van het pand zodanig ingrijpend was, dat die slechts mogelijk was na het vertrek van de huurder.

De wachttijd van zes weken >>

De verhuurder dient de huurder te vragen of deze binnen zes weken mee zal delen al dan niet met de opzegging akkoord te gaan. Deze termijn staat uitdrukkelijk in artikel 7:271 lid 4 BW genoemd. Het niet voldoen aan deze eis in de opzegging heeft niet zonder meer de nietigheid tot gevolg.

Binnen deze zogenaamde wachttijd kan de verhuurder de zaak nog niet aan de rechter voorleggen zonder een proceskostenveroordeling te riskeren. Pas na het verstrijken van deze termijn is de verhuurder vrij om aan de kantonrechter een uitspraak te vragen over de rechtsgeldigheid van zijn opzegging, waarbij er een proceskostenveroordeling ten laste van de huurder plaats kan vinden. Door de huurder tijdig van de opzeggingsgrond in kennis te stellen kan de huurder een inschatting maken van zijn processuele kansen om deze opzegging in een procedure aan te vechten.

Op het moment dat de verhuurder zich voor het verstrijken van de termijn van zes weken al tot de kantonrechter wendt, is de opzegging toch geldig als de huurder hiervan geen nadeel ondervindt. Dit geldt ook als de verhuurder verzuimt de termijn van zes weken in de opzeggingsbrief te vermelden. In de literatuur, wetsgeschiedenis en jurisprudentie (HR 22 oktober 1999, NJ 2000/209, m.nt. P.A. Stein (Theole/ABN AMRO) wordt geoordeeld dat niet nakoming van deze bepaling niet zonder meer de nietigheid van de opzegging tot gevolg heeft.

Huurbeëindiging na wederzijds goedvinden >>

In geval van huurbeŽindiging met wederzijds goedvinden gelden de formele regels van opzegging niet. Partijen kunnen dan zonder inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur beŽindigen. Zie artikel 7:271 lid 8 BW. Er hoeft dan niet voldaan te worden aan de termijnen van opzegging of de aanwezigheid van een geldige grond van opzegging.
Overeenstemming over deze wijze van huurbeëindiging kan niet bij het sluiten van de huurovereenkomst worden overeengekomen. Deze mogelijkheid van huurbeëindiging met wederzijdse toestemming kan alleen na het sluiten van de huurovereenkomst worden overeengekomen. Dit is uiteraard gesteld om misbruik van deze regel te voorkomen. Schriftelijk aangaan van deze huurbeëindiging is niet vereist, maar wel aan te bevelen om bewijsproblemen over deze afspraken te voorkomen. In de literatuur wordt het schriftelijkheidsvereiste bepleit om problemen over de gemaakte mondelinge afspraken te voorkomen.

Updates>>

  • Bijgewerkt 8 augustus 2011. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 15 april 2011 LJN: BP5612, Hoge Raad 09/04354 bevestigd dat een onjuiste opzegtermijn kan worden omgezet in een juiste termijn (conversieregel); de invulling van de opzeggingsgrond gedurende de procedure kan wijzigen en de opzegging van woonruimte ook dringend kan zijn als er sprake is van een bedrijfsbestemming;
  • Bijgewerkt 19 augustus 2011. Verwijzing naar de Pachtwet vervangen door verwijzing naar Boek 7 titel 5 BW.
  • Bijgewerkt 9 januari 2012. Kortgedingvonnis van de rechtbank Breda, sector kanton Breda van 21 december 2011 LJN: BU9934, sector kanton Rechtbank Breda, 692788 vv 11-132 . Een opzegging onder druk door de verhuurder heeft geen effect als de huurder stelt en aannemelijk maakt dat er sprake was van een wilsgebrek.
  • Bijgewerkt 21 juni 2015. Aanvulling huurbeŽindiging van rechtswege met betrekking tot overeenkomst van twee jaar of korter.
  • Bijgewerkt 27 augustus 2015 21 juni 2015. Zin eruit gehaald (in het onderdeel de wachttijd van zes weken) dat de huurovereenkomst binnen wachttijd niet aan de rechter aanhangig gemaakt kan worden. Deze zin was onjuist en in tegenspraak met een zin die eerder in dit onderdeel is vermeld, namelijk dat de verhuurder bij het negeren van de wachttijd een kostenveroordelen kan riskeren.
  • Bijgewerkt 27 augustus 2015 21 juni 2015. Ingevoegd het onderdeel: Rechtsgevolgen van de opzegging voor de verhuurder.
  • Bijgewerkt 27 januari 2016. Aanvulling op van de zes weken termijn.
  • Bijgewerkt 4 juli 2016. Definitieve wetwijziging verwerkt met betrekking tot tijdelijke verhuring en de mededeling die daaraan is verbonden.