|
| |
Huurprijzen (De procedure bij de Huurcommissie) |
|
|
Huurcommissie: 0800 - 488 72 43 (op werkdagen bereikbaar van 8.30 tot 17.30 uur);
Inleiding>>
Dit hoofdstuk heeft voornamelijk betrekking op woning in de niet-geliberaliseerde sector. Er wordt onderscheid gemaakt tussen niet-geliberaliseerde- (huurprijs onder de liberalisatiegrens) en geliberaliseerde woningen (huurprijs boven de liberalisatiegrens).
Huurders van geliberaliseerde woningen kunnen (afgezien van toetsing van de aanvangshuurprijs) niet terecht bij de Huurcommissie.
Bij invoering van het wetsvoorstel tot het instellen van een landelijke Huurcommissie ( nota naar aanleiding van het verslag van 23 juli 2009, 31903, nummer 8 ) werd als uitgangspunt genomen dat er één Huurcommissie ten behoeve van de geschilbeslechting ingesteld zou dienen te worden. Verder zou de Huurcommissie door eenduidige regelgeving tot een uniforme geschilbeslechting willen komen. De wettelijke grondslag ligt in artikel 3a lid 3 UHW.
De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is niet verplicht om de Huurcommissie in te schakelen. Het is echter onverstandig om niet van de mogelijkheid van de Huurcommissie gebruik te maken als deze mogelijkheid voorhanden is. De kantonrechter kan deze berekening niet zelf doen en zal voor deze berekening doorgaans de behoefte hebben de Huurcommissie over een dergelijke kwestie te raadplegen. Dit zal de procedure ernstig vertragen.
Het verzoek moet worden gedaan met een vastgesteld formulier>>
Het bezwaar tegen een huurverhoging moet worden ingediend met behulp van dit verzoekschrift . De gang naar de Huurcommissie is voor de huurder een veel minder formele weg dan de gang naar de kantonrechter. Om een zaak bij de Huurcommissie aanhangig te maken gelden vrijwel geen formele regels die tot niet-ontvankelijkheid van de vordering kunnen leiden die wel gelden bij een dagvaardingsprocedure (hoewel de meeste nietigheden bij een dagvaardingsprocedure ook zijn te herstellen). De gang naar de Huurcommissie is veel goedkoper dan de weg naar de kantonrechter. Het indienen van dit verzoekschrift bij de Huurcommissie is alleen mogelijk als de huurder een door de verhuurder gestuurde aangetekende herinneringsbrief over de voorgestelde huurverhoging toegestuurd heeft gekregen en de huurder de voorgestelde huurverhoging bovendien onbetaald heeft gelaten. Als de huurder de voorgestelde huurverhoging wel heeft betaald, dan is een bezwaar tegen de verhoging niet meer mogelijk. Dit is alleen anders als de huurder vóór de voorgestelde ingangsdatum bezwaar tegen de verhoging heeft gemaakt en wel de verhoogde huur heeft betaald. Deze laatste combinatie van het maken van bezwaar en het betalen van de voorgestelde huurverhoging vóór de voorgestelde ingangsdatum van de huurprijs valt niet onder de blokkering van de mogelijkheid tot maken van een bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging als genoemd in artikel 7:253 lid 2 sub a BW , maar valt onder de regeling van artikel 7:253 lid 1BW . In het eerste lid staat niet vermeld dat de huurder geen bezwaar tegen de huurverhoging meer kan maken als de huurder vóór de voorgestelde ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs bezwaar heeft gemaakt tegen de huurverhoging en tevens de voorgestelde verhoging heeft betaald.
Verschuldigd voorschot door beide partijen >> Voor het doen van een uitspraak is betaling van een voorschot verschuldigd door de verzoeker. Een huurder van woonruimte betrokken bij een procedure bij de huurcommissie is altijd een natuurlijk persoon. De verhuurder is vaak een rechtspersoon, voor wie het legestarief van € 450 geldt. De hoogte van de leges wordt bepaald door het gegeven of de partij die de vergoeding is verschuldigd huurder (leges € 25) dan wel verhuurder (leges € 450) is. Indien een verhuurder aantoont dat hij een natuurlijke persoon is, is hij dezelfde vergoeding verschuldigd als een huurder (leges € 25). De gegevens waarmee de verhuurder kan aantonen dat hij een natuurlijke persoon is, zijn, op grond van artikel 7 lid 1 UHW, en artikel 8 UHW vastgelegd in artikel 12a van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte .
De bedragen staan vermeld in artikel 4 Besluit huurprijzen woonruimte. De Huurcommissie doet uitspraak over het verzoek en bepaalt uiteindelijk wie van de partijen in het gelijk wordt gesteld. Stelt de Huurcommissie de indiener van het verzoek in het gelijk? Dan krijgt de indiener de betaalde leges na de uitspraak van de Huurcommissie terug. Is de verzoeker in het ongelijk gesteld, dan krijgt deze het geld niet terug. De verhuurder dient zich te realiseren dat het uitlokken van uitspraken door de Huurcommissie een prijzige aangelegenheid kan zijn. De huurder betaalt voor het aanhangig maken van een zaak nu € 25, terwijl de verhuurder (rechtspersoon) vooralsnog niets in rekening wordt gebracht. Wordt de huurder vervolgens in het gelijk gesteld, dan krijgt hij de door hem betaalde leges terug. De verhuurder (de rechtspersoon, een vereniging, een coöperatie, een onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV) moet dan als de verliezende partij een legesbedrag betalen van € 450. De hoogte van dit bedrag verbaast mij enigszins. Deze kosten zijn immers hoger dan de griffiekosten voor het aanhangig maken van een zaak bij de rechtbank, civiele griffie, kantonzaken! Dit kan dus aardig in de papieren lopen als de verhuurder door een ondoordachte actie door een reeks van zaken bij de Huurcommissie wordt geconfronteerd. Dit geldt eens te meer nu de Huurcommissie laagdrempelig is en huurders snel geneigd zijn deze instantie bij enige onvrede met de gang van zaken te raadplegen. Er bestaat vrijwel geen financieel risico voor de huurder om een procedure voor de Huurcommissie te starten, terwijl een dergelijke procedure voor de verhuurder vanwege het kostenaspect heel onvoordelig uit kan pakken.
Als de verhuurder bij de kantonrechter bezwaar tegen deze uitspraak maakt en deze procedure wint, dan kan de uitspraak van de Huurcommissie teruggedraaid worden. De betaalde leges is de verhuurder echter wel kwijt. De verhuurder is deze vergoeding verschuldigd op grond van artikel
7 lid 1 UHW wegens het doen van een uitspraak door de huurcommissie. Louter op grond van de uitspraak door de Huurcommissie is eiseres deze kosten verschuldigd wegens kosten van ongelijk in deze procedure. De wet voorziet niet in een mogelijkheid deze kosten in de procedure bij de kantonrechter van gedaagde terug te vorderen. Een partij die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie heeft het recht deze beslissing aan te vechten, doch de veroordeling in de kosten blijft staan. Dit geldt hetzelfde voor de huurder. Echter de huurder verliest dan slechts € 25, terwijl de verhuurder een belang heeft van € 450. De in artikel 7:255 BW genoemde verhoging van de huurprijs moet als een wettelijke verhoging worden gezien, zodat niet de door partijen overeengekomen huurprijs geldt, maar de prijs die conform de wettelijke regeling van verhoging tot stand komt. Kosten voor rekening van in ongelijk gestelde partij >> De partij die door de Huurcommissie
in het ongelijk wordt gesteld of grotendeels in het ongelijk wordt gesteld
zal de kosten voor het doen van de uitspraak dienen te dragen (artikel
7 lid 2 UHW).
Als er geen vergoeding is verschuldigd, dan wordt het voorschot terug betaald. Het voorschot wordt ook wel eens terugbetaald als de procedure langer dan zes maanden in beslag heeft genomen (artikel 7 lid 4 UHW).
Mocht de verhuurder de procedure bij de Huurcommissie hebben verloren, dan zal deze doorgaans worden veroordeeld in betaling van de kosten van de leges van € 450 (de rechtspersoon, een vereniging, een coöperatie, een onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV). Als de verhuurder bij de kantonrechter bezwaar tegen deze uitspraak maakt en deze procedure wint, dan kan de uitspraak van de Huurcommissie teruggedraaid worden. De betaalde leges is de verhuurder echter wel kwijt. De verhuurder is deze vergoeding verschuldigd op grond van artikel
7 lid 1 UHW wegens het doen van een uitspraak door de huurcommissie. Louter op grond van de uitspraak door de Huurcommissie is eiseres deze kosten verschuldigd wegens kosten van ongelijk in deze procedure. De wet voorziet niet in een mogelijkheid deze kosten in de procedure bij de kantonrechter van gedaagde terug te vorderen. Een partij die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie heeft het recht deze beslissing aan te vechten, doch de veroordeling in de kosten blijft staan. Dit geldt hetzelfde voor de huurder. Echter de huurder verliest dan slechts € 25, terwijl de verhuurder een belang heeft van € 450. De Huurcommissie brengt de andere partij van verzoek op de hoogte >> De Huurcommissie brengt de niet-verzoeker van het verzoek op de hoogte en vraagt tevens het voorschot van de vergoeding binnen vier weken te betalen. Verder roept de Huurcommissie in dit bericht de partij die het voorschot dient te betalen op dit tijdig te doen. Als geen van de partijen binnen de vier weken termijn het voorschot heeft betaald wordt de vordering niet behandeld (niet ontvankelijk verklaard). Hetzelfde geldt als de niet verzoeker het voorschot alleen heeft betaald. Als de verzoeker het voorschot alleen heeft betaald wordt er op het verzoekschrift beslist (artikel 7 lid 5 en 6 UHW). Kostenberekening bij intrekking verzoek >> Bij intrekking van het verzoek
ontvangt de partij die niet de verzoeker was en de leges heeft betaald dit bedrag terug (artikel
7 lid 7 UHW).
Vrijstelling van betaling voorschot >> De voorzitter van de Huurcommissie is bevoegd om vrijstelling
van betaling van het voorschot te geven (artikel
7 lid 8 UHW).
Zijn de volgende situaties op de huurder van woonruimte van toepassing?
Dan kan de huurder vrijstelling van betaling van leges verzoeken. Dit verzoek kan de huurder binnen vier weken na indiening van het verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie via een verzoekschrift vrijstellingen leges. Hierbij treft u een verzoekschrift vrijstelling leges als bijlage aan.
Maximale periode van huurvermindering (met terugwerkende kracht) >>
Niet-geliberaliseerde woonruimte
Geliberaliseerde woonruimte
Kantonrechter is ook bevoegd om van de vordering kennis te nemen >> Op grond van de artikelen
7:207 BW in combinatie met artikel
7:257 BW kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich (in plaats van een procedure bij de Huurcommissie te starten) altijd tot de kantonrechter wenden met de vordering tot huurprijsvermindering in geval van vermindering
van het huurgenot ten gevolge van een gebrek.
De huurder kan de in dit artikel genoemde vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Voorwaarde voor het instellen van een vordering is een kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder, of anderszins bekendheid van het gebrek door de verhuurder (bij dat laatste kan de huurder tegen een bewijsprobleem oplopen). De huurder doet er altijd verstandig aan om de verhuurder schriftelijk van het gebrek op de hoogte te brengen. Ook als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een vordering tot huurverlaging via de kantonrechter aanhangig maakt, kan hij op grond van artikel 7:257 lid 3 BW met terugwerkende kracht geen verlaging van de huurprijs vorderen over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. De huurder doet er dus altijd verstandig aan om de verhuurder schriftelijk van het gebrek op de hoogte te brengen en niet te lang te wachten met het instellen van een vordering tot verlaging van de huur als duidelijk is dat partijen over herstel van het gehuurde geen overeenstemming kunnen bereiken. Vrije beoordeling van de rechter over waardering gebrek >> De rechter kan zich bij de beoordeling
van het gebrek laten leiden door de in regelgeving voortvloeiend uit artikel 7:241 BW. Deze regeling is vergelijkbaar met de huidige "nulpuntenlijst" in het Besluit huurprijzen woonruimte. De rechter en/of de Huurcommissie kan deze lijst als leidraad gebruiken voor de vraag of er al dan niet sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Uit de regelgeving van dit artikel wordt duidelijk welke tekortkomingen als gebrek aangemerkt moeten worden. De rechter is vrij
in zijn beoordeling of iets een gebrek is en in zijn waardering daarvan.
De weg naar de kantonrechter is dus de aangewezen weg als er zowel huurvermindering
als herstel wordt gevorderd. De Huurcommissie kan immers geen herstelverplichting
opleggen.
Tijdstip melding gebrek bij de huurcommissie>>
Niet-geliberaliseerde woonruimte
Geliberaliseerde woonruimte Verschil beoordeling door kantonrechter en Huurcommissie >> De huurder kan er ook op
bedacht zijn dat het bereik van beide regelingen verschillend is. De (nulpunten)lijst waarnaar in artikel 7:241 BW impliciet wordt verwezen (bijlage II behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte ) bestrijkt, voor zover het de toestand van de woonruimte betreft, een ruimer terrein van tekortkomingen dan artikel
7:204 BW. Bij het laatstgenoemde artikel gaat het vooral om de onderhoudstoestand van het gehuurde. De nulpuntenlijst beperkt zich niet tot onderhoudsklachten (bijvoorbeeld onvoldoende daglichttoetreding in het woonvertrek). Verder blijkt het ruimer toepassingsbereik van de nulpuntenlijst uit de kwalificatie van gevolgschade als gebrek (zie categorie C). Gevolgschade is in beginsel geen gebrek aan het gehuurde. Door de formulering van de gebreken onder categorie C van de nulpuntenlijst wordt gevolgschade, die is ontstaan door een opgeheven gebrek als bedoeld in de nulpuntenlijst, voor niet-geliberaliseerde woonruimte als gebrek worden aangemerkt voor zover door de gevolgschade het woongenot ernstig wordt aangetast. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt dit niet, omdat de nulpunten alleen voor niet-geliberaliseerde woonruimte van toepassing is.
De inhoudelijke beoordeling door de Huurcommissie >> De Huurcommissie beoordeelt
de kwestie onder meer aan de in artikel
16 UHW neergelegde regelgeving. De Huurcommissie beperkt haar onderzoek in beginsel tot de in de kennisgeving
aan de verhuurder genoemde gebreken. Eventuele andere gebreken worden
alleen meegewogen als de verhuurder van deze gebreken wel op de hoogte
moet zijn geweest.
Huurcommissie alleen bevoegd tot uitspreken van huurprijssanctie >>
Niet-geliberaliseerde huur
Geliberaliseerde woonruimte Bij niet-geliberaliseerde woonruimte zorgt artikel
7: 257 BW ervoor dat de vordering van huurvermindering niet te hoog kan oplopen, omdat de huurder binnen zes maanden na kennisgeving van het gebrek zijn vordering moet indienen.
Het gestelde in artikel 7:257 BW (zie leden 1, 2 en 3) heeft het effect dat er geen huurvermindering met terugwerkende kracht gevorderd kan worden over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering.
Noot 20 Na keuze procedure (kantonrechter of Huurcommissie) is geen andere procedure meer mogelijk >> Heeft de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte eenmaal een keuze
gemaakt, dan is deze bindend. De huurder mag dus niet op twee “paarden
wedden”. De huurder kan met betrekking tot dezelfde feiten na afloop
van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen.
De wet verhindert dat de huurder, als hij eenmaal heeft gekozen voor de gang naar de Huurcommissie op grond van de artikelen 7:257 BW en 7: 262 BW, hij nog eens voor dezelfde kwestie een kantongerechtprocedure op grond van de artikelen 207 en 257 lid 1 kan beginnen, en omgekeerd.
De huurder kan zich bij het maken van een keuze bij welke instantie hij de vordering aanhangig wenst te maken zich laten leiden door de volgende argumenten. De Huurcommissie kan geen verplichting tot herstel van het gebrek opleggen. De weg naar de Huurcommissie staat bovendien alleen open als het om een gebrek gaat dat kan worden teruggevoerd in de in artikel 7: 241 BW weergegeven regelgeving. De kantonrechter kan een groter scala aan problemen beoordelen en kan bovendien een verplichting tot herstel van het gehuurde opleggen. Het starten van een procedure voor de Huurcommissie is echter veel eenvoudiger dan het starten van een procedure voor de kantonrechter. Als de verhuurder voldoende prikkel door de verlaging van de huur wegens de zich voordoende gebreken ondervindt is een procedure voor de Huurcommissie lang niet zo'n slechte keuze.
De beroepsmogelijkheid na de procedure bij de Huurcommissie >> De wet gaat bij artikel 7:262 BW uit van een wettelijke fictie. Deze wettelijke fictie houdt in dat de uitspraak heeft te gelden als een tussen partijen gesloten overeenkomst. Door een beroep bij de kantonrechter kan de wettelijke fictie worden doorbroken. De partij die het met de uitspraak van de Huurcommissie niet eens is kan binnen acht weken nadat aan hem een afschrift van die uitspraak is verzonden de rechtbank, civiele griffie, kantonzaken, verzoeken een oordeel over een onderdeel van de uitspraak te geven waarover men het niet eens is. De klager dient dus wel gespecificeerd te vermelden waarover men het met de Huurcommissie niet eens is. Een partij die bezwaar wenst te maken tegen de uitspraak moet zich wel realiseren waartegen hij bezwaar wenst te maken. Als er een bepaalde vermelding in de uitspraak van de Huurcommissie staat vermeld, die onjuist is, dan betekent dit niet zonder meer dat een partij beroep tegen deze uitspraak dient in te stellen om deze onjuiste vermelding te ontkrachten. Dit onjuiste gedeelte van deze uitspraak kan ook gewoon tot gevolg hebben dat dit partijen niet bindt. Dit is bijvoorbeeld het geval als er een procedure in het kader van huurverlaging wordt ingesteld, waarbij de Huurcommissie van een verkeerde huurprijs uit gaat. Een partij kan zich dan niet na het verstrijken van de beroepstermijn op het standpunt stellen dat dat de huurprijs gebaseerd kan worden op het bedrag dat de Huurcommissie in deze kwestie tot uitgangspunt heeft genomen. Deze procedure is namelijk niet bedoeld om de juistheid van de in het verzoekschrift genoemde huurprijs vast te stellen, maar is slechts bedoeld om door de Huurcommissie een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel te verkrijgen. Hetzelfde geldt voor een procedure in het kader van een huurverhogingsvoorstel. Als voorbeeld van dit uitgangspunt behandel ik een vonnis van de rechtbank te Rotterdam van 24 juni 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5118).
Een verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens een huurachterstand. De huurders stelden zich op het standpunt dat de huurprijs € 512,81 beliep sedert 2010. In de uitspraak van de Huurcommissie van 3 april 2014 stond een huurbedrag van € 550 genoemd. Dit huurbedrag was volgens de huurders niet bindend, omdat deze huurprijs abusievelijk was vermeld in het verzoekschrift dat de huurders aan de Huurcommissie hebben gezonden. Zij hadden de fout gemaakt om de door de verhuurder berekende huurprijs te noemen in het verzoekschrift en niet de feitelijk geldende huurprijs. Tijdens deze procedure was vastgesteld dat de verhuurder in 2014 en 2015 een verhogingsvoorstel had gedaan. De huurders waren de oude huurprijs blijven betalen en de verhuurder had kennelijk niet de rappelprocedure gevoerd, waardoor de huurprijs niet verhoogd kon worden over deze jaren. De huurders waren vanaf 2010 de huurprijs van € 512,81 blijven betalen. De huurders zijn tot 1 januari 2014 deze huurprijs blijven betalen. De rechter ging er daarom van uit dat de verhuurder deze huurprijs had geaccepteerd. Deze huurprijs was door de verhuurder immers pas aangepast na de uitspraak van de Huurcommissie van 3 april 2014 tot het niveau van € 551,39. De procedure van de Huurcommissie die tot de uitspraak van 3 april 2014 heeft geleid ging over verlaging van de huurprijs. In deze procedure hadden de huurders en onjuiste huurprijs vermeld. De kantonrechter te Rotterdam oordeelde in het bovengemelde vonnis van 24 juni 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5118) dat de procedure tot huurverlaging als doel heeft om een uitspraak over de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel van de Huurcommissie te verkrijgen en niet om de juiste huurprijs vast te stellen. Een mededeling over de geldende huurprijs bindt partijen dus niet. Volgens de kantonrechter werd hier dus niet een oordeel gegeven over de juistheid van de in het verzoekschrift genoemde huurprijs. Om deze reden achtte de kantonrechter de mededeling in de uitspraak van de Huurcommissie niet bindend voor zover deze uitspraak betrekking heeft op de door de huurder genoemde huurprijs. De procedure ex artikel 7:254 BW is immers niet bedoeld om de juistheid van de in het verzoekschrift genoemde huurprijs vast te stellen, maar is slechts bedoeld om door de Huurcommissie een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel te verkrijgen. De Huurcommissie beoordeelt alleen de voorgestelde wijziging, maar niet de geldende huurprijs als genoemd in het verzoekschrift. De huurcommissie kan ook op verzoek van (een van de) partijen een uitspraak doen over de redelijkheid van een voorgestelde wijziging van de huurprijs. Niet blijkt dat de Huurcommissie, wanneer haar oordeel wordt gevraagd over de redelijkheid van een wijziging van de huurprijs tevens de redelijkheid van de geldende huurprijs mag beoordelen. De overeengekomen huurprijs staat immers tussen partijen vast. Aan deze overeengekomen huurprijs kan alleen een oordeel worden gegeven in het kader van toetsing van de aanvangshuurprijs. Dat is een andere procedure dan de procedure die ex artikel 7:254 BW (huurverlagingsvoorstel) gevolgd dient te worden en de procedure die ex artikel 7:253 BW (bezwaar tegen huurverhoging). Als de Huurcommissie op basis van deze informatie heeft beslist dat de huurprijs moet blijven staan op een bedrag van € 551,39, dan is deze uitspraak niet bindend, omdat deze huurprijs kennelijk is gebaseerd op een bij vergissing door partijen als kale huurprijs genoemd bedrag. Dit bedrag wordt dan als basis gebruikt voor de gemaakte berekeningen voor wat betreft de verlagingsprocedure. Uit dit vonnis valt te herleiden dat voor de vraag welk gedeelte van de uitspraak van de uitspraak van de Huurcommissie partijen bindt, er goed gekeken moet worden naar het onderwerp van de procedure waarover een uitspraak is gevraagd. Als niet de vaststelling van een bestaande huurprijs onderwerp van de procedure is, dan kan een fout in de vermelding van de juiste huurprijs, die als basis dient voor genoemde procedures ex artikel 7:253 BW en artikel 7:254 BW, partijen dus niet binden. De vermelding van een foutieve huurprijs zal dan ook effect voor de uitkomst van de procedure hebben waarvoor een uitspraak is gevraagd. Door de bij de kantonrechter ingestelde vordering van de klager vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Het is dan ook niet juist om bij de kantonrechter vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie te vorderen, nu er niets valt te vernietigen. Gevorderd dient te worden een uitspraak over het punt waarover door een partij de Huurcommissie om een uitspraak had verzocht. Als een partij dus vordert dat de uitspraak van de Huurcommissie vernietigt dient te worden, zal die vordering dus afgewezen dienen te worden. Dit wordt bevestigd door de rechtbank Limburg, locatie Roermond, in haar vonnis van 23 juli 2014 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:6535). De partij die in beroep komt van de uitspraak van de Huurcommissie zorgt er dus voor dat de wettelijke fictie wordt doorbroken. Als deze partij, die de procedure bij de kantonrechter heeft gestart de vordering intrekt, dan herleeft de uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter te Rotterdam besliste in een vonnis van 22 januari 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:1076) in een zaak waarin een dergelijke situatie zich voordeed als volgt: Uit de bedoeling van de wetgever en de wetssystematiek moet worden afgeleid dat in de situatie waarin de rechter niet langer wordt verzocht een beslissing te geven over het punt waarover ook de huurcommissie om een uitspraak is verzocht, partijen alsnog via de constructie van de fictieve wilsovereenstemming gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie. Het zou in strijd met het doel en de strekking van artikel 7:262 BW zijn dat door het intrekken van de op dat artikel gebaseerde vordering aan de uitspraak van de huurcommissie zijn werking wordt ontnomen, hoezeer ook daarmee aan de letterlijke tekst van het artikel wordt voldaan.
De volgende uitspraak over de betekenis van de uitspraak van de Huurcommissie ligt in het verlengde van de vorige uitspraak. Het gerechtshof te Amsterdam bevestigt in haar arrest van 15 september 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:3849) dat tegen een uitspraak van de Huurcommissie op grond van artikel 7:262 BW binnen acht weken beroep ingesteld kan worden. Als één van de partijen geen beroep tegen deze uitspraak wordt ingesteld, dan wordt deze uitspraak geacht tussen partijen te zijn overeengekomen. In deze zaak stelde de Huurcommissie op verzoek van huurder een huurprijs vast, waarna verhuurder geen beslissing van de rechter heeft gevraagd, als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. De verhuurder komt na deze beslissing met de huurder een andere huurprijs overeen dan door de Huurcommissie is beslist. De verhuurder stelde dat het mogelijk was om in afwijking van de wettelijke regeling een andere huurprijs dan de huurprijs die door de Huurcommissie is bepaald overeen te komen. Het hof is echter van oordeel dat deze gestelde overeenkomst niet als vaststellingsovereenkomst kan worden aangemerkt. Zij brengt naar het oordeel van het hof ook niet mee dat het beroep van de huurder op de vaststelling van de Huurcommissie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, mede omdat verhuurder bekend kon zijn met de wettelijke en dwingend rechterlijke systematiek van artikel 7:262 BW en artikel 7:265 BW. Het is ook mogelijk dat de huurder na een uitspraak door de Huurcommissie binnen drie weken na de uitspraak in verzet moet komen bij de Huurcommissie. Dat kan zich onder meer voordoen in het geval dat de Huurcommissie de huurder niet voor een zitting heeft opgeroepen conform artikel 7 lid 4 UHW. In sommige gevallen kan de Huurcommissie besluiten de zaak zonder zitting af te doen als de beslissing zonder zitting kan worden gegeven op basis van de stukken. Te denken valt bijvoorbeeld aan de huurder die bezwaar maakt tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Als echter uit de stukken (bijvoorbeeld het IB60-formulier) blijkt dat het inkomen van de huurder de verhoging rechtvaardigt dan kan de Huurcommissie besluiten deze zaak af te doen zonder zitting. Bij verzetzaken in huurcommissiezaken gaat het om aangelegenheden waarin een voorzitter van een Huurcommissie een verzoekschrift onmiddellijk heeft afgedaan omdat er naar zijn oordeel sprake is van kennelijke niet-ontvankelijkheid of kennelijke ongegrondheid van het verzoekschrift of kennelijke niet-redelijkheid van het voorstel. In een verzetprocedure gaat het in beginsel slechts om de vraag of de voorzitter terecht heeft geconcludeerd tot kennelijke niet-ontvankelijkheid, kennelijke ongegrondheid of kennelijke niet redelijkheid. De omvang van het geschil in een verzetprocedure is daarmee in het algemeen beperkt, zodat afhandeling in het algemeen vlot moet kunnen plaatsvinden Noot 20a. Als de huurder het met deze uitspraak niet eens is, dan geldt de mogelijkheid als genoemd in artikel 20 lid 6 UHW om binnen drie weken na deze uitspraak verzet bij de Huurcommissie tegen deze uitspraak aan te tekenen. Voor de behandelingsduur van verzetschriften geldt geen wettelijke termijn. Dit betekent dat moet worden bepaald welke termijn voor de afhandeling van verzetzaken als redelijk kan worden aangemerkt.
Op grond van artikel 7 lid 4 UHW dient de Huurcommissie in het
geval zij van oordeel is dat het verzet ongegrond is de indiener van het verzetschrift die
heeft gevraagd over zijn verzet te worden gehoord daartoe in de gelegenheid te stellen
alvorens het verzet ongegrond te verklaren.
Doorbreking appèlverbod >>
Integenstelling tot wat door artikel 7: 262 BW wordt gesuggereerd staat hoger beroep en cassatie wel open indien:
In de volgende uitspraak wordt het appèlverbod doorbroken, vanwege het feit dat de kantonrechter ten onrechte een verlaging van de huurprijs heeft toegekend, waarvoor geen rechtsgang meer open stond, omdat dit na een procedure bij de Huurcommissie had moeten gebeuren, waarin verlaging van de huurprijs was voorgesteld.
De kern van het arrest is in rechtsoverweging 3.9 vastgelegd en luidt als volgt: In de eerste uitspraak is door de Huurcommissie een huurprijs bindend vastgesteld in het kader van een toetsing van de aanvangshuurprijs, waarbij deze huurprijs tevens is verlaagd met ingang van 1 augustus 2008 wegens gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter diende van deze huurprijs uit te gaan. Het stond hem in het kader van toetsing van de tweede uitspraak van de Huurcommissie niet vrij de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 (alsnog) tijdelijk te verlagen tot € 471,60. Hij diende slechts een oordeel te geven over de beslissing van de Huurcommissie naar aanleiding van de herstelverklaring van de huurder. Door ook een oordeel te geven over de hoogte van de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 augustus 2008 is de kantonrechter buiten het toepassingsgebied getreden van artikel 12 UHW en artikel 7: 262 lid 1 BW. De doorbrekingsgrond is terecht door verhuurder aangevoerd.
De Hoge Raad op 14 juni 2013 LJN: BZ5666, Hoge Raad, 12/04163 een arrest gewezen In deze zaak had de verhuurder een beroep gedaan op het eigendomsrecht van het EVRM (Noot 21ab). Dit aspect kwam bij de behandeling voor de Hoge Raad niet meer als zodanig aan de orde. Bij de Hoge Raad ging het alleen maar over de vraag of het hof te Amsterdam ten onrechte het appèlverbod van artikel 7:262 BW had overtreden door inhoudelijk de zaak het recht onjuist was toegepast. De Hoge Raad was van mening dat het recht niet onjuist was toegepast.
De ingangsdatum van de huurovereenkomst wordt als peildatum van de huurovereenkomst genomen >> De Huurcommissie dient voor beantwoording van de vraag of zij is bevoegd een oordeel over een zaak te geven na te gaan of de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst onder de liberalisatiegrens valt. Valt deze huurprijs boven de liberalisatiegrens, dan is er sprake van geliberaliseerde woonruimte en is de Huurcommissie niet bevoegd de huurprijs aan te passen. De Huurcommissie zal zich dus niet bevoegd verklaren om een oordeel over
een zaak te geven als huur van de woning op ingangsdatum van de
overeenkomst op basis van het puntenwaarderingsstelsel uitkomt
op een bedrag dat hoger is dan de liberalisatiegrens. Het logisch gevolg hiervan is dat de Huurcommissie wél bevoegd is als de huurprijs gedurende de looptijd van het huurcontract boven de liberalisatiegrens uitstijgt. Vanaf 1 januari 2011 wordt de liberalisatiegrens elk jaar volgend op het jaar 2011 op 1 januari 2011 vastgesteld. Voor huurovereenkomsten die vóór 1989 zijn gesloten, geldt deze begrenzing niet: alle deze huurovereenkomsten woonruimte worden als niet-geliberaliseerd aangemerkt.
Vanaf welk moment kan de huurder na uitspraak van de Huurcommissie een gewijzigde huur betalen? >>
De wet gaat in artikel 7:262 BW uit van de wettelijke fictie dat de uitspraak van de Huurcommissie wordt geacht door partijen te zijn overeengekomen. Dit betekent dat de huurder na de uitspraak van de Huurcommissie direct gerechtigd is het door de Huurcommissie vastgestelde lagere huurprijs aan de verhuurder te betalen. De huurder is dus bevoegd om binnen de bezwaartermijn van acht weken na uitspraak van de Huurcommissie de huur met inachtneming van de uitspraak van de Huurcommissie te betalen. Als er geen bezwaar tegen de uitspraak van de Huurcommissie bij de rechter wordt gemaakt, dan betaalt de huurder dus terecht binnen de bezwaartermijn conform de uitspraak van de Huurcommissie de lager vastgestelde huurprijs. De uitspraak lijkt tot het moment van indiening van bezwaar bij de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad.
Het recht om de huur met inachtneming van de uitspraak van de Huurcommissie te betalen vervalt echter op het moment de een partij tijdig een vordering bij de rechter tegen de uitspraak van de Huurcommissie start. De huurder die bijvoorbeeld gedurende de acht weken minder huur heeft betaald, kan worden gehouden die huur bij te passen tot het oorspronkelijke huurbedrag gedurende de periode dat de procedure bij de kantonrechter aanhangig is. Tot het moment de rechter uitspraak heeft gedaan geldt dan weer de oorspronkelijke huurprijs. Dit is het logische effect van het feit dat vanaf het indienen van het bezwaar de wettelijke fictie niet meer geldt dat de partijen conform de uitspraak van de Huurcommissie de inhoud van de huurovereenkomst hebben bepaald. Noot 21b Na het indienen van het bezwaar door een partij vervalt de mogelijkheid om de uitspraak van de Huurcommissie ten uitvoer te leggen en dient datgene dat al is gedaan op basis van deze uitspraak teruggedraaid te worden. Toetsing van de huurprijs via de weg van de aanvraag van huursubsidie >> Inleiding >>
Het uitgangspunt van de wettelijke regeling over het verstrekken van de huurtoeslag is dat op grond van artikel 13 lid 1 Wet op de huurtoeslag (Wht) Noot 21c er geen huursubsidie wordt verstrekt voor rekenhuur belopende een bedrag hoger dan de huurliberalisatiegrens. In artikel 5 lid 1 Wht Noot 21d staat vermeld wat er wordt verstaan onder de rekenhuur. Onder de rekenhuur wordt verstaan de door de huurder verschuldigde huurprijs per maand, met dien verstande dat er geen huurtoeslag wordt toegekend over verschuldigde huur die uitstijgt boven de maximum redelijke huurprijs van de woonruimte, die op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt berekend. In het hoofdstuk: Periodieke huurprijsverhoging is uitgelegd dat een zittende huurder die vóór 1 juli 2013 al huurtoeslag ontving, zijn recht op huurtoeslag behoudt, ook als de huur boven liberalisatiegrens uitkomt. Wanneer de huurprijs door de voorgestelde huurverhogingen is gestegen tot boven de liberalisatiegrens, dan heeft een huurder die voor het eerst bij daling van inkomen huurtoeslag aanvraagt dus geen recht op huurtoeslag. Daarnaast kan de voorlopig toekende huurtoeslag berekend over de overeengekomen huurprijs (die de liberalisatiegrens niet overschrijdt) worden verlaagd tot de maximum redelijke huurprijs.
De maximum huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel kan op grond van artikel 5 lid 2 Wht Noot 21d pas in de plaats van de verschuldigde huurprijs treden nadat, op verzoek van de Belastingdienst/Toeslagen, de Huurcommissie, dan wel de voorzitter van de Huurcommissie, aan de Belastingdienst/Toeslagen en aan de huurder advies heeft uitgebracht, dan wel een verklaring heeft verstrekt, over de redelijk te achten huurprijs. Voor dit onderdeel laat ik geheel buiten beschouwing of de huurder op grond van het inkomen recht heeft op huurtoeslag. Hier wordt alleen ingegaan op de vraag met welk huurbedrag voor bepaling van de huurtoeslag rekening wordt gehouden: de overeengekomen huurprijs of de maximum redelijk huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (Zie voor zelfstandige woonruimte bijlage 1 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte).
Vóór 2002 diende de huurder een aanvraag voor huursubsidie vergezeld te laten gaan van een advies van de voorzitter van de Huurcommissie over de redelijkheid van de huurprijs, de zogenaamde “brengplichtverklaring”. Vanaf 1 juli 2002 vraagt de instantie die over de subsidie een oordeel dient te geven (in 2002 was dit het Ministerie van VROM en nu is dit de Belastingdienst) deze verklaring van de redelijkheid van de huurprijs aan bij de voorzitter van de Huurcommissie. Dit wordt de zogenaamde “haalplicht” genoemd.
Een voorbeeld
De huurder dient er dus bedacht op te zijn dat er actie ondernomen dient te worden als de verschuldigde huur hoger is dan de maximum redelijke huurprijs voor de woonruimte zoals door de voorzitter van de Huurcommissie is vastgesteld.
Er bestaat verschil tussen de positie van de huurder als er huurtoeslag wordt aangevraagd binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode en wanneer de huurder huurtoeslag vraag na het verstrijken van deze periode van zes maanden. Aanvraag huurtoeslag binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode >>
De huurder kan (soms onbedoeld) terecht komen in het traject van toetsing van de huurprijs in het kader van het verzoek om huurtoeslag. Als de huurder namelijk ten behoeve van een tegemoetkoming in de huur binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst huurtoeslag aanvraagt, dan kan via de weg van artikel 6 sub b UHW toetsing van de aanvangshuurprijs via de regeling van artikel 11 UHW plaatsvinden. In artikel 11 lid 1 UHW staat dat een verzoek op grond van artikel 6 sub b UHW wordt aangemerkt als een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 BW (dus een door de huurder geïnitieerd verzoek om de aanvangshuurprijs te laten toetsen). Dit betekent dus dat de termijn van artikel 7:249 BW is veilig gesteld als dit verzoek tot verkrijgen van een huurtoeslag binnen deze termijn van zes maanden wordt gedaan. Dit wordt ook bevestigd door de voorzitter van de Huurcommissie in een uitspraak op een vetzetprocedure op 8 mei 2013 (Zkn-2013-001668, WR 2014/79). Dit geldt dus ook als de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie na het verstrijken van de periode van zes maanden de huurder bereikt. In het kader van dit onderzoek waarvan de voorzitter de verklaring heeft verstrekt is geen plaats om de waarderingspunten in het kader van aanwezige gebreken aan de woning tijdelijk te corrigeren.
Mocht er een hogere huurprijs zijn overeengekomen dan een huurprijs die op grond van het woningwaarderingsstelsel als maximaal redelijk wordt beschouwd, dan krijgt de huurder hiervan bericht van de voorzitter van de Huurcommissie. Er wordt dan automatisch een toetsingsprocedure ex 7:249 BW in werking zetten. Er wordt slechts een uitspraak gedaan als de huurder een bedrag van € 25 aan leges (artikel 7 UHW) heeft voldaan. In deze procedure kunnen gebreken aan het gehuurde wel worden meegenomen Noot 21f.
Voor het verzoek van de Belastingdienst aan de Huurcommissie geldt geen termijn van indiening van het verzoek om de huurprijs te toetsen. Het verzoek van de Belastingdienst aan de Huurcommissie kan dus ook plaats vinden na de termijn van zes maanden die geldt voor de huurder, waarbinnen deze de toetsing van de aanvangshuurprijs moet aanvragen. De definitieve toeslag wordt na definitieve toetsing dan vastgesteld op het vastgestelde bedrag aan huur van € 500 per maand. Heeft de huurder enige maanden, of een langere periode toeslag over € 600 ontvangen, dan moet het verschil, zijnde € 100 terug worden betaald aan de Belastingdienst/Toeslagen. Dit is logisch gezien de regeling van artikel 7:249 BW en artikel 5 lid 1 Wht Noot 21d. Door de werking van artikel 7: 249 BW is de huurprijs immers vanaf aanvang van de huurovereenkomst in dit voorbeeld gesteld op een bedrag van € 500. Deze bedragen die de huurder terug moet betalen worden echter gecompenseerd met het bedrag dat de verhuurder aan te veel berekende huur aan de huurder terug moet betalen. Per saldo zal de huurder niet benadeeld zijn als de terug te betalen huurtoeslag met de terug te ontvangen huur wordt gecompenseerd. Aanvraag huurtoeslag zes maanden na aanvang van de huurperiode >>
Het traject waarbij de huurder na de periode van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst huurtoeslag aanvraagt loopt grotendeels gelijk met de procedure tot aanvraag van huurtoeslag binnen deze periode van zes maanden met dien verstande dat de regeling van artikel 11 UHW niet geldt. Als door de voorzitter van de Huurcommissie aan de Belastingdienst/Toeslagen en aan de huurder advies is uitgebracht, dan wel een verklaring heeft verstrekt, over de redelijk te achten huurprijs, dan wordt op grond van artikel 5 lid 2 Wht Noot 21d onder de rekenhuur verstaan het bedrag aan huur dat gelijk is aan de maximale huurprijsgrens. Ontvangt de huurder een huurtoeslag op grond van een met de verhuurder overeengekomen huurprijs van € 600, maar wordt de maximaal redelijke huurprijs conform de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie op € 500 gesteld, dan moet de huurder zelf actie ondernemen om deze huurprijs te verlagen. De huurprijs is immers tussen partijen op basis van partijautonomie tot stand gekomen en blijft tussen partijen van toepassing zolang door de huurder niet een verzoek tot huurverlaging naar de verhuurder is gestuurd gevolgd door een verzoek aan Huurcommissie om de huurprijs aan te laten passen naar de maximaal redelijke huurprijs op grond van artikel 7:254 BW. Hier ontbreekt een wettelijke regel vergelijkbaar met die van artikel 11 UHW, waarbij naar een uitspraak de huurder uitdrukkelijk wordt gewezen op de noodzaak tot het doen van een huurverlagingsvoorstel naar de verhuurder.
Dit kan tot pijnlijke situaties leiden. De huurder kan immers nog een tijdje na de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie een huurtoeslag hebben genoten op basis van de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs. Als de Belastingdienst de huurtoeslagen die boven de redelijk maximum huurprijs uitstijgen terugvordert, ontstaan een probleem voor de huurder. De huurder die alsnog wakker geschut een actie naar de verhuurder start is altijd te laat. Een huurverlagingsvoorstel op grond van artikel 7:254 BW jo artikel 14 UHW werkt immers niet terug tot het moment dat de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie is ontvangen, doch werkt terug vanaf indiening van het verzoekschrift tot huurverlaging bij de Huurcommissie door de huurder. De Ombudsman heeft in 2004 al geconstateerd dat er een discrepantie bestaat tussen hetgeen wettelijk is bepaald en de uitvoeringspraktijk Noot 21g. Ik heb geen wettelijke regels aangetroffen die na dit rapport van de Ombudsman deze discrepantie heeft gedicht. Binnen welke termijn moet de Huurcommissie uitspraak doen?>> De termijn waarbinnen de Huurcommissie uitspraak moet doen luidt vier maanden. De termijn vangt aan met de betaling van de leges. De Huurcommissie moet partijen er van op de hoogte brengen als de termijn dreigt te worden overschreden. De Huurcommissie moet dan tevens vermelden wanneer er dan een uitspraak valt te verwachten. Zie artikel 37 UHW
Updates>>
| |
