}
Huurprijzen (procedure bij de Huurcommissie)

Huurprijzen (De procedure bij de Huurcommissie)


Huurcommissie: 0800 - 488 72 43 (op werkdagen bereikbaar van 8.30 tot 17.30 uur);

Inleiding>>

Dit hoofdstuk heeft voornamelijk betrekking op woning in de niet-geliberaliseerde sector. Er wordt onderscheid gemaakt tussen niet-geliberaliseerde- (huurprijs onder de liberalisatiegrens) en geliberaliseerde woningen (huurprijs boven de liberalisatiegrens). Huurders van geliberaliseerde woningen kunnen (afgezien van toetsing van de aanvangshuurprijs) niet terecht bij de Huurcommissie.

Bij invoering van het wetsvoorstel tot het instellen van een landelijke Huurcommissie ( nota naar aanleiding van het verslag van 23 juli 2009, 31903, nummer 8 ) werd als uitgangspunt genomen dat er één Huurcommissie ten behoeve van de geschilbeslechting ingesteld zou dienen te worden. Verder zou de Huurcommissie door eenduidige regelgeving tot een uniforme geschilbeslechting willen komen. De wettelijke grondslag ligt in artikel 3a lid 3 UHW.
Om aldus te komen tot uniformiteit van de uitspraken achtte de wetgever het nodig dat er, zonder op de stoel van de wetgever te zitten, beleidsregels ten aanzien van de uitvoering worden gemaakt om deze uniformiteit mogelijk te maken en in ieder geval te bevorderen. Daar waar er beleidsvrijheid aanwezig is, is dat opgenomen in de desbetreffende regelgeving. De Huurcommissie kan dus, net als andere zelfstandige bestuursorganen, uitvoeringsbeleid ontwikkelen ter normering van de uitoefening van gebonden bevoegdheden. Met deze beleidsregels (zie bijvoorbeeld Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte vanaf 1 oktober 2015, Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 , Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie 2016, etc) kunnen wettelijke normen verder worden uitgelegd en ingevuld. Het uitvoeringsbeleid van de huurcommissie wordt vastgelegd in zogenaamde beleidsboeken. Dit zal bijdragen aan de uniformiteit van uitspraken in identieke situaties en transparantie van de huurgeschillenbeslechting.
Volgens deze nota (bladzijde 13) hoeven rechters zich niet aan de beleidsregels van de huurcommissie te houden; omdat zij een zelfstandige verantwoordelijkheid hebben. Dit kan betekenen dat de rechter van de beleidsregels van de Huurcommissie af zal kunnen wijken.

De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is niet verplicht om de Huurcommissie in te schakelen. Het is echter onverstandig om niet van de mogelijkheid van de Huurcommissie gebruik te maken als deze mogelijkheid voorhanden is. De kantonrechter kan deze berekening niet zelf doen en zal voor deze berekening doorgaans de behoefte hebben de Huurcommissie over een dergelijke kwestie te raadplegen. Dit zal de procedure ernstig vertragen.
De Huurcommissie schakelt immers deskundigen in om het probleem in kaart te brengen. Als de huurder bijvoorbeeld van mening is dat de maximum huur van de woning lager is dan de verschuldigde huur, dan kan de deskundige op basis van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie ter plaatse een berekening maken van het aantal maximum punten dat aan de woning toegekend moet worden. De tabel waarmee u de huurprijs van zelfstandige woningen af kunt leiden treft u hier aan. Voor onzelfstandige woonruimte geldt hetzelfde. De deskundige van de Huurcommissie stelt de punten voor dit soort woonruimte vast op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte van de Huurcommissie ter plaatse een berekening maken van het aantal maximum punten dat aan de woning toegekend moet worden. De tabel waarmee u de huurprijs van zelfstandige woningen af kunt leiden treft u hier aan.
Daarnaast is de procedure bij de Huurcommissie voor de huurder minder kostbaar. Het bedrag aan leges beloopt het bedrag aan € 25. Alleen al het uitbrengen van een dagvaarding kost ongeveer € 80. Daarnaast dient er nog griffierecht te worden betaald.

Het verzoek moet worden gedaan met een vastgesteld formulier>>

Het bezwaar tegen een huurverhoging moet worden ingediend met behulp van dit verzoekschrift . De gang naar de Huurcommissie is voor de huurder een veel minder formele weg dan de gang naar de kantonrechter. Om een zaak bij de Huurcommissie aanhangig te maken gelden vrijwel geen formele regels die tot niet-ontvankelijkheid van de vordering kunnen leiden die wel gelden bij een dagvaardingsprocedure (hoewel de meeste nietigheden bij een dagvaardingsprocedure ook zijn te herstellen). De gang naar de Huurcommissie is veel goedkoper dan de weg naar de kantonrechter. Het indienen van dit verzoekschrift bij de Huurcommissie is alleen mogelijk als de huurder een door de verhuurder gestuurde aangetekende herinneringsbrief over de voorgestelde huurverhoging toegestuurd heeft gekregen en de huurder de voorgestelde huurverhoging bovendien onbetaald heeft gelaten. Als de huurder de voorgestelde huurverhoging wel heeft betaald, dan is een bezwaar tegen de verhoging niet meer mogelijk. Dit is alleen anders als de huurder vóór de voorgestelde ingangsdatum bezwaar tegen de verhoging heeft gemaakt en wel de verhoogde huur heeft betaald. Deze laatste combinatie van het maken van bezwaar en het betalen van de voorgestelde huurverhoging vóór de voorgestelde ingangsdatum van de huurprijs valt niet onder de blokkering van de mogelijkheid tot maken van een bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging als genoemd in artikel 7:253 lid 2 sub a BW , maar valt onder de regeling van artikel 7:253 lid 1BW . In het eerste lid staat niet vermeld dat de huurder geen bezwaar tegen de huurverhoging meer kan maken als de huurder vóór de voorgestelde ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs bezwaar heeft gemaakt tegen de huurverhoging en tevens de voorgestelde verhoging heeft betaald.

Verschuldigd voorschot door beide partijen >>

Voor het doen van een uitspraak is betaling van een voorschot verschuldigd door de verzoeker. Een huurder van woonruimte betrokken bij een procedure bij de huurcommissie is altijd een natuurlijk persoon. De verhuurder is vaak een rechtspersoon, voor wie het legestarief van € 450 geldt. De hoogte van de leges wordt bepaald door het gegeven of de partij die de vergoeding is verschuldigd huurder (leges € 25) dan wel verhuurder (leges € 450) is. Indien een verhuurder aantoont dat hij een natuurlijke persoon is, is hij dezelfde vergoeding verschuldigd als een huurder (leges € 25). De gegevens waarmee de verhuurder kan aantonen dat hij een natuurlijke persoon is, zijn, op grond van artikel 7 lid 1 UHW, en artikel 8 UHW vastgelegd in artikel 12a van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte .
De bedragen staan vermeld in artikel 4 Besluit huurprijzen woonruimte.
De Huurcommissie doet uitspraak over het verzoek en bepaalt uiteindelijk wie van de partijen in het gelijk wordt gesteld. Stelt de Huurcommissie de indiener van het verzoek in het gelijk? Dan krijgt de indiener de betaalde leges na de uitspraak van de Huurcommissie terug. Is de verzoeker in het ongelijk gesteld, dan krijgt deze het geld niet terug. De verhuurder dient zich te realiseren dat het uitlokken van uitspraken door de Huurcommissie een prijzige aangelegenheid kan zijn. De huurder betaalt voor het aanhangig maken van een zaak nu € 25, terwijl de verhuurder (rechtspersoon) vooralsnog niets in rekening wordt gebracht. Wordt de huurder vervolgens in het gelijk gesteld, dan krijgt hij de door hem betaalde leges terug. De verhuurder (de rechtspersoon, een vereniging, een coöperatie, een onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV) moet dan als de verliezende partij een legesbedrag betalen van € 450. De hoogte van dit bedrag verbaast mij enigszins.

Deze kosten zijn immers hoger dan de griffiekosten voor het aanhangig maken van een zaak bij de rechtbank, civiele griffie, kantonzaken! Dit kan dus aardig in de papieren lopen als de verhuurder door een ondoordachte actie door een reeks van zaken bij de Huurcommissie wordt geconfronteerd. Dit geldt eens te meer nu de Huurcommissie laagdrempelig is en huurders snel geneigd zijn deze instantie bij enige onvrede met de gang van zaken te raadplegen. Er bestaat vrijwel geen financieel risico voor de huurder om een procedure voor de Huurcommissie te starten, terwijl een dergelijke procedure voor de verhuurder vanwege het kostenaspect heel onvoordelig uit kan pakken.

Als de verhuurder bij de kantonrechter bezwaar tegen deze uitspraak maakt en deze procedure wint, dan kan de uitspraak van de Huurcommissie teruggedraaid worden. De betaalde leges is de verhuurder echter wel kwijt. De verhuurder is deze vergoeding verschuldigd op grond van artikel 7 lid 1 UHW wegens het doen van een uitspraak door de huurcommissie. Louter op grond van de uitspraak door de Huurcommissie is eiseres deze kosten verschuldigd wegens kosten van ongelijk in deze procedure. De wet voorziet niet in een mogelijkheid deze kosten in de procedure bij de kantonrechter van gedaagde terug te vorderen. Een partij die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie heeft het recht deze beslissing aan te vechten, doch de veroordeling in de kosten blijft staan. Dit geldt hetzelfde voor de huurder. Echter de huurder verliest dan slechts € 25, terwijl de verhuurder een belang heeft van € 450.
Dit is in de lijn van deze regeling van de procedure voor de huurcommissie, die anders luidt dan de kostenveroordeling bij de rechtbank. Bij de Huurcommissie wordt niet gewerkt met een veroordeling van de kosten van de andere partij. De verliezer betaalt de verschuldigde leges ten behoeve van deze procedure. Mocht de verhuurder deze kosten in een beroepsprocedure bij de rechtbank, civiele griffie, kantonzaken, terug kunnen halen, dan zou dit voor de huurder een rem zijn om een procedure bij de Huurcommissie te starten. Dit is niet de bedoeling van deze regeling, die juist laagdrempelig dient te zijn voor de huurder. De verhuurder heeft uiteraard wel recht in toewijzing van de proceskosten van de procedure voor de kantonrechter als de verhuurder in deze procedure in het gelijk wordt gesteld. Gezien het verschil in de betaalde bedragen door de huurder en de verhuurder lijkt deze regeling ongelijkheid in behandeling tussen partijen in de hand te werken.

De in artikel 7:255 BW genoemde verhoging van de huurprijs moet als een wettelijke verhoging worden gezien, zodat niet de door partijen overeengekomen huurprijs geldt, maar de prijs die conform de wettelijke regeling van verhoging tot stand komt.

Kosten voor rekening van in ongelijk gestelde partij >>

De partij die door de Huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld of grotendeels in het ongelijk wordt gesteld zal de kosten voor het doen van de uitspraak dienen te dragen (artikel 7 lid 2 UHW).

Als er geen vergoeding is verschuldigd, dan wordt het voorschot terug betaald. Het voorschot wordt ook wel eens terugbetaald als de procedure langer dan zes maanden in beslag heeft genomen (artikel 7 lid 4 UHW).

Mocht de verhuurder de procedure bij de Huurcommissie hebben verloren, dan zal deze doorgaans worden veroordeeld in betaling van de kosten van de leges van € 450 (de rechtspersoon, een vereniging, een coöperatie, een onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV). Als de verhuurder bij de kantonrechter bezwaar tegen deze uitspraak maakt en deze procedure wint, dan kan de uitspraak van de Huurcommissie teruggedraaid worden. De betaalde leges is de verhuurder echter wel kwijt. De verhuurder is deze vergoeding verschuldigd op grond van artikel 7 lid 1 UHW wegens het doen van een uitspraak door de huurcommissie. Louter op grond van de uitspraak door de Huurcommissie is eiseres deze kosten verschuldigd wegens kosten van ongelijk in deze procedure. De wet voorziet niet in een mogelijkheid deze kosten in de procedure bij de kantonrechter van gedaagde terug te vorderen. Een partij die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie heeft het recht deze beslissing aan te vechten, doch de veroordeling in de kosten blijft staan. Dit geldt hetzelfde voor de huurder. Echter de huurder verliest dan slechts € 25, terwijl de verhuurder een belang heeft van € 450.
Dit is in de lijn van deze regeling van de procedure voor de huurcommissie, die anders luidt dan de kostenveroordeling bij de rechtbank. Bij de Huurcommissie wordt niet gewerkt met een veroordeling van de kosten van de andere partij. De verliezer betaalt de verschuldigde leges ten behoeve van deze procedure. Mocht de verhuurder deze kosten in een beroepsprocedure bij de rechtbank, sector kanton terug kunnen halen, dan zou dit voor de huurder een rem zijn om een procedure bij de Huurcommissie te starten. Dit is niet de bedoeling van deze regeling, die juist laagdrempelig dient te zijn voor de huurder. De verhuurder heeft uiteraard wel recht in toewijzing van de proceskosten van de procedure voor de kantonrechter als de verhuurder in deze procedure het gelijk wordt gesteld. Gezien het verschil in de betaalde bedragen door de huurder en de verhuurder lijkt deze regeling ongelijkheid in behandeling tussen partijen in de hand te werken.

De Huurcommissie brengt de andere partij van verzoek op de hoogte >>

De Huurcommissie brengt de niet-verzoeker van het verzoek op de hoogte en vraagt tevens het voorschot van de vergoeding binnen vier weken te betalen. Verder roept de Huurcommissie in dit bericht de partij die het voorschot dient te betalen op dit tijdig te doen. Als geen van de partijen binnen de vier weken termijn het voorschot heeft betaald wordt de vordering niet behandeld (niet ontvankelijk verklaard). Hetzelfde geldt als de niet verzoeker het voorschot alleen heeft betaald. Als de verzoeker het voorschot alleen heeft betaald wordt er op het verzoekschrift beslist (artikel 7 lid 5 en 6 UHW).

Kostenberekening bij intrekking verzoek >>

Bij intrekking van het verzoek ontvangt de partij die niet de verzoeker was en de leges heeft betaald dit bedrag terug (artikel 7 lid 7 UHW).

Vrijstelling van betaling voorschot >>

De voorzitter van de Huurcommissie is bevoegd om vrijstelling van betaling van het voorschot te geven (artikel 7 lid 8 UHW).

Zijn de volgende situaties op de huurder van woonruimte van toepassing?

  1. De huurder ontvangt algemene bijstand;
  2. De huurder ontvangt huurtoeslag en het inkomen ligt op bijstandniveau ;
  3. De huurder ontvangt huurtoeslag en valt in de laagste inkomenscategorie.

Dan kan de huurder vrijstelling van betaling van leges verzoeken. Dit verzoek kan de huurder binnen vier weken na indiening van het verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie via een verzoekschrift vrijstellingen leges. Hierbij treft u een verzoekschrift vrijstelling leges als bijlage aan.

Maximale periode van huurvermindering (met terugwerkende kracht) >>

Niet-geliberaliseerde woonruimte
De periode voorafgaand aan het verzoek, waarover voor niet-geliberaliseerde woonruimte huurvermindering kan worden gevraagd beperkt tot 6 maanden. Deze vervaltermijn wordt berekend vanaf de dag volgend op die waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt. Deze beperking geldt ook voor de gelijksoortige vordering op grond van artikel 7:207 BW. De verlaging van de huur duurt net zo lang als het gebrek voortduurt.

Geliberaliseerde woonruimte
De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan geschillen niet door de Huurcommissie laten beslechten. Artikel 7:247 BW heeft onder meer artikel 7:257 BW voor verhuurde geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient zich dus voor een vordering tot verlaging van de huurprijs tot de kantonrechter te wenden. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt de beperking dus niet dat de vordering tot verlaging van de huur pas kan worden ingesteld na verloop van zes weken nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld en het gebrek niet heeft verholpen. Bovendien geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de geliberaliseerde huurder.

Kantonrechter is ook bevoegd om van de vordering kennis te nemen >>

Op grond van de artikelen 7:207 BW in combinatie met artikel 7:257 BW kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich (in plaats van een procedure bij de Huurcommissie te starten) altijd tot de kantonrechter wenden met de vordering tot huurprijsvermindering in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek.
De huurder kan de in dit artikel genoemde vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Voorwaarde voor het instellen van een vordering is een kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder, of anderszins bekendheid van het gebrek door de verhuurder (bij dat laatste kan de huurder tegen een bewijsprobleem oplopen). De huurder doet er altijd verstandig aan om de verhuurder schriftelijk van het gebrek op de hoogte te brengen.
Ook als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een vordering tot huurverlaging via de kantonrechter aanhangig maakt, kan hij op grond van artikel 7:257 lid 3 BW met terugwerkende kracht geen verlaging van de huurprijs vorderen over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. De huurder doet er dus altijd verstandig aan om de verhuurder schriftelijk van het gebrek op de hoogte te brengen en niet te lang te wachten met het instellen van een vordering tot verlaging van de huur als duidelijk is dat partijen over herstel van het gehuurde geen overeenstemming kunnen bereiken.

Vrije beoordeling van de rechter over waardering gebrek >>

De rechter kan zich bij de beoordeling van het gebrek laten leiden door de in regelgeving voortvloeiend uit artikel 7:241 BW. Deze regeling is vergelijkbaar met de huidige "nulpuntenlijst" in het Besluit huurprijzen woonruimte. De rechter en/of de Huurcommissie kan deze lijst als leidraad gebruiken voor de vraag of er al dan niet sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Uit de regelgeving van dit artikel wordt duidelijk welke tekortkomingen als gebrek aangemerkt moeten worden. De rechter is vrij in zijn beoordeling of iets een gebrek is en in zijn waardering daarvan. De weg naar de kantonrechter is dus de aangewezen weg als er zowel huurvermindering als herstel wordt gevorderd. De Huurcommissie kan immers geen herstelverplichting opleggen.

Tijdstip melding gebrek bij de huurcommissie>>

Niet-geliberaliseerde woonruimte
De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte heeft een keuzemogelijkheid voor het instellen van een vordering tot huurvermindering. Deze huurder kan zijn vordering instellen bij de kantonrechter, of bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan echter geen verplichting tot herstel van het gebrek opleggen. De weg naar de Huurcommissie staat bovendien alleen open als het om een gebrek gaat dat kan worden teruggevoerd in de in artikel 7:241 BW weergegeven regelgeving. Als er sprake is van een gebrek dat niet kan worden teruggevoerd naar de nulpuntenlijst, dan zal de Huurcommissie geen huurvermindering uit kunnen spreken en zal de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich ook tot de kantonrechter dienen te wenden voor vermindering van de huurprijs. Voor interpretatie van deze nulpuntenlijst raadpleegt u het Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 . De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan zich niet eerder dan 6 weken na de kennisgeving - maar wel later dan 6 weken nadien, tot de Huurcommissie wenden. De huurder moet de verhuurder dus zes weken de tijd geven om het gebrek te verhelpen, alvorens de klacht bij de Huurcommissie neer te leggen.
Peildatum voor het onderzoek is de toestand op het tijdstip waarop de huurder zijn kennisgeving aan de verhuurder heeft verzonden. De Huurcommissie rekent de verlaging van de huur dan terug naar het tijdstip waarop de verhuurder van het gebrek op de hoogte had kunnen zijn. Was het gebrek al aanwezig bij aanvang van de huurovereenkomst, dan kan de huurverlaging van dat moment worden toegepast. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst sluit wordt immers geacht met gebreken aan het gehuurde bekend te zijn.

Geliberaliseerde woonruimte
De huurder van geliberaliseerde woonruimte heeft deze keuzemogelijkheid tussen het voeren van een procedure voor de kantonrechter of de Huurcommissie niet: deze huurder moet de vordering dus altijd bij de kantonrechter instellen. Hierboven is al gemeld dat artikel 7:247 BW voor geliberaliseerde woonruimte artikel 7:257 BW buiten toepassing heeft verklaard. Voor de geliberaliseerde huurder gelden de in artikel 7:257 BW opgenomen beperkingen niet. De wachttijd van zes weken is voor deze huurder niet van toepassing. Daarnaast geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de geliberaliseerde huurder. Uiteraard kan een vordering tot verlaging van de huur alleen worden ingesteld na kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder.

Verschil beoordeling door kantonrechter en Huurcommissie >>

De huurder kan er ook op bedacht zijn dat het bereik van beide regelingen verschillend is. De (nulpunten)lijst waarnaar in artikel 7:241 BW impliciet wordt verwezen (bijlage II behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte ) bestrijkt, voor zover het de toestand van de woonruimte betreft, een ruimer terrein van tekortkomingen dan artikel 7:204 BW. Bij het laatstgenoemde artikel gaat het vooral om de onderhoudstoestand van het gehuurde. De nulpuntenlijst beperkt zich niet tot onderhoudsklachten (bijvoorbeeld onvoldoende daglichttoetreding in het woonvertrek). Verder blijkt het ruimer toepassingsbereik van de nulpuntenlijst uit de kwalificatie van gevolgschade als gebrek (zie categorie C). Gevolgschade is in beginsel geen gebrek aan het gehuurde. Door de formulering van de gebreken onder categorie C van de nulpuntenlijst wordt gevolgschade, die is ontstaan door een opgeheven gebrek als bedoeld in de nulpuntenlijst, voor niet-geliberaliseerde woonruimte als gebrek worden aangemerkt voor zover door de gevolgschade het woongenot ernstig wordt aangetast. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt dit niet, omdat de nulpunten alleen voor niet-geliberaliseerde woonruimte van toepassing is.

De inhoudelijke beoordeling door de Huurcommissie >>

De Huurcommissie beoordeelt de kwestie onder meer aan de in artikel 16 UHW neergelegde regelgeving. De Huurcommissie beperkt haar onderzoek in beginsel tot de in de kennisgeving aan de verhuurder genoemde gebreken. Eventuele andere gebreken worden alleen meegewogen als de verhuurder van deze gebreken wel op de hoogte moet zijn geweest.

Huurcommissie alleen bevoegd tot uitspreken van huurprijssanctie >>

Niet-geliberaliseerde huur
Men moet er bedacht op zijn dat de Huurcommissie alleen bevoegd is tot het uitspreken van een huurprijssanctie, als het om de gebreken gaat die bij algemene maatregel van bestuur zijn genoemd. De Huurcommissie is daarbij ook gebonden aan een ondergrens bij het bepalen van de huurprijsvermindering (artikel 7:241 BW). Het is mogelijk dat door deze ondergrens de prikkel tot herstel van het gehuurde niet wordt gevoeld bij de verhuurder. Dit is het geval als de huurder een lage maandhuur verschuldigd is. Stel dat de maximum huurprijs van de woning op € 600 luidt en de huurder een bedrag van € 260 huur per maand verschuldigd is, dan is een verlaging van de huur naar 40% van de maximumprijs voor de verhuurder niet een bijzondere prikkel om (omvangrijke) herstelwerkzaamheden te verrichten. Dat de huur wordt bevroren zolang de herstelwerkzaamheden niet zijn verricht kan slechts op langere termijn een bezwaar opleveren.
De gang naar de Huurcommissie is voor de huurder een veel minder formele weg dan de gang naar de kantonrechter. Om een zaak bij de Huurcommissie aanhangig te maken gelden vrijwel geen formele regels die tot niet-ontvankelijkheid van de vordering kunnen leiden die wel gelden bij een dagvaardingsprocedure (hoewel de meeste nietigheden bij een dagvaardingsprocedure ook zijn te herstellen). De gang naar de Huurcommissie is veel goedkoper dan de weg naar de kantonrechter.

Geliberaliseerde woonruimte

Bij niet-geliberaliseerde woonruimte zorgt artikel 7: 257 BW ervoor dat de vordering van huurvermindering niet te hoog kan oplopen, omdat de huurder binnen zes maanden na kennisgeving van het gebrek zijn vordering moet indienen. Het gestelde in artikel 7:257 BW (zie leden 1, 2 en 3) heeft het effect dat er geen huurvermindering met terugwerkende kracht gevorderd kan worden over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Noot 20
Hierboven is al gemeld dat artikel 7:247 BW voor geliberaliseerde woonruimte artikel 7:257 BW buiten toepassing heeft verklaard. Voor de geliberaliseerde huurder gelden de in artikel 7:257 BW opgenomen beperkingen niet.

Na keuze procedure (kantonrechter of Huurcommissie) is geen andere procedure meer mogelijk >>

Heeft de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte eenmaal een keuze gemaakt, dan is deze bindend. De huurder mag dus niet op twee “paarden wedden”. De huurder kan met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen. De wet verhindert dat de huurder, als hij eenmaal heeft gekozen voor de gang naar de Huurcommissie op grond van de artikelen 7:257 BW en 7: 262 BW, hij nog eens voor dezelfde kwestie een kantongerechtprocedure op grond van de artikelen 207 en 257 lid 1 kan beginnen, en omgekeerd.

De huurder kan zich bij het maken van een keuze bij welke instantie hij de vordering aanhangig wenst te maken zich laten leiden door de volgende argumenten. De Huurcommissie kan geen verplichting tot herstel van het gebrek opleggen. De weg naar de Huurcommissie staat bovendien alleen open als het om een gebrek gaat dat kan worden teruggevoerd in de in artikel 7: 241 BW weergegeven regelgeving. De kantonrechter kan een groter scala aan problemen beoordelen en kan bovendien een verplichting tot herstel van het gehuurde opleggen. Het starten van een procedure voor de Huurcommissie is echter veel eenvoudiger dan het starten van een procedure voor de kantonrechter. Als de verhuurder voldoende prikkel door de verlaging van de huur wegens de zich voordoende gebreken ondervindt is een procedure voor de Huurcommissie lang niet zo'n slechte keuze.

De beroepsmogelijkheid na de procedure bij de Huurcommissie >>


De wet gaat bij artikel 7:262 BW uit van een wettelijke fictie. Deze wettelijke fictie houdt in dat de uitspraak heeft te gelden als een tussen partijen gesloten overeenkomst. Door een beroep bij de kantonrechter kan de wettelijke fictie worden doorbroken. De partij die het met de uitspraak van de Huurcommissie niet eens is kan binnen acht weken nadat aan hem een afschrift van die uitspraak is verzonden de rechtbank, civiele griffie, kantonzaken, verzoeken een oordeel over een onderdeel van de uitspraak te geven waarover men het niet eens is. De klager dient dus wel gespecificeerd te vermelden waarover men het met de Huurcommissie niet eens is.

Een partij die bezwaar wenst te maken tegen de uitspraak moet zich wel realiseren waartegen hij bezwaar wenst te maken. Als er een bepaalde vermelding in de uitspraak van de Huurcommissie staat vermeld, die onjuist is, dan betekent dit niet zonder meer dat een partij beroep tegen deze uitspraak dient in te stellen om deze onjuiste vermelding te ontkrachten. Dit onjuiste gedeelte van deze uitspraak kan ook gewoon tot gevolg hebben dat dit partijen niet bindt. Dit is bijvoorbeeld het geval als er een procedure in het kader van huurverlaging wordt ingesteld, waarbij de Huurcommissie van een verkeerde huurprijs uit gaat. Een partij kan zich dan niet na het verstrijken van de beroepstermijn op het standpunt stellen dat dat de huurprijs gebaseerd kan worden op het bedrag dat de Huurcommissie in deze kwestie tot uitgangspunt heeft genomen. Deze procedure is namelijk niet bedoeld om de juistheid van de in het verzoekschrift genoemde huurprijs vast te stellen, maar is slechts bedoeld om door de Huurcommissie een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel te verkrijgen. Hetzelfde geldt voor een procedure in het kader van een huurverhogingsvoorstel. Als voorbeeld van dit uitgangspunt behandel ik een vonnis van de rechtbank te Rotterdam van 24 juni 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5118).

Een verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens een huurachterstand.
De verhuurder ging hierbij uit van een huurachterstand. De ververhuurder baseerde de huurprijzen op een overzicht die in een uitspraak van de Huurcommissie stond vermeld.

De huurders stelden zich op het standpunt dat de huurprijs € 512,81 beliep sedert 2010. In de uitspraak van de Huurcommissie van 3 april 2014 stond een huurbedrag van € 550 genoemd. Dit huurbedrag was volgens de huurders niet bindend, omdat deze huurprijs abusievelijk was vermeld in het verzoekschrift dat de huurders aan de Huurcommissie hebben gezonden. Zij hadden de fout gemaakt om de door de verhuurder berekende huurprijs te noemen in het verzoekschrift en niet de feitelijk geldende huurprijs.

Tijdens deze procedure was vastgesteld dat de verhuurder in 2014 en 2015 een verhogingsvoorstel had gedaan. De huurders waren de oude huurprijs blijven betalen en de verhuurder had kennelijk niet de rappelprocedure gevoerd, waardoor de huurprijs niet verhoogd kon worden over deze jaren. De huurders waren vanaf 2010 de huurprijs van € 512,81 blijven betalen. De huurders zijn tot 1 januari 2014 deze huurprijs blijven betalen. De rechter ging er daarom van uit dat de verhuurder deze huurprijs had geaccepteerd. Deze huurprijs was door de verhuurder immers pas aangepast na de uitspraak van de Huurcommissie van 3 april 2014 tot het niveau van € 551,39. De procedure van de Huurcommissie die tot de uitspraak van 3 april 2014 heeft geleid ging over verlaging van de huurprijs. In deze procedure hadden de huurders en onjuiste huurprijs vermeld.

De kantonrechter te Rotterdam oordeelde in het bovengemelde vonnis van 24 juni 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5118) dat de procedure tot huurverlaging als doel heeft om een uitspraak over de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel van de Huurcommissie te verkrijgen en niet om de juiste huurprijs vast te stellen. Een mededeling over de geldende huurprijs bindt partijen dus niet. Volgens de kantonrechter werd hier dus niet een oordeel gegeven over de juistheid van de in het verzoekschrift genoemde huurprijs. Om deze reden achtte de kantonrechter de mededeling in de uitspraak van de Huurcommissie niet bindend voor zover deze uitspraak betrekking heeft op de door de huurder genoemde huurprijs. De procedure ex artikel 7:254 BW is immers niet bedoeld om de juistheid van de in het verzoekschrift genoemde huurprijs vast te stellen, maar is slechts bedoeld om door de Huurcommissie een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel te verkrijgen. De Huurcommissie beoordeelt alleen de voorgestelde wijziging, maar niet de geldende huurprijs als genoemd in het verzoekschrift. De huurcommissie kan ook op verzoek van (een van de) partijen een uitspraak doen over de redelijkheid van een voorgestelde wijziging van de huurprijs. Niet blijkt dat de Huurcommissie, wanneer haar oordeel wordt gevraagd over de redelijkheid van een wijziging van de huurprijs tevens de redelijkheid van de geldende huurprijs mag beoordelen. De overeengekomen huurprijs staat immers tussen partijen vast.

Aan deze overeengekomen huurprijs kan alleen een oordeel worden gegeven in het kader van toetsing van de aanvangshuurprijs. Dat is een andere procedure dan de procedure die ex artikel 7:254 BW (huurverlagingsvoorstel) gevolgd dient te worden en de procedure die ex artikel 7:253 BW (bezwaar tegen huurverhoging).

Als de Huurcommissie op basis van deze informatie heeft beslist dat de huurprijs moet blijven staan op een bedrag van € 551,39, dan is deze uitspraak niet bindend, omdat deze huurprijs kennelijk is gebaseerd op een bij vergissing door partijen als kale huurprijs genoemd bedrag. Dit bedrag wordt dan als basis gebruikt voor de gemaakte berekeningen voor wat betreft de verlagingsprocedure. Uit dit vonnis valt te herleiden dat voor de vraag welk gedeelte van de uitspraak van de uitspraak van de Huurcommissie partijen bindt, er goed gekeken moet worden naar het onderwerp van de procedure waarover een uitspraak is gevraagd. Als niet de vaststelling van een bestaande huurprijs onderwerp van de procedure is, dan kan een fout in de vermelding van de juiste huurprijs, die als basis dient voor genoemde procedures ex artikel 7:253 BW en artikel 7:254 BW, partijen dus niet binden. De vermelding van een foutieve huurprijs zal dan ook effect voor de uitkomst van de procedure hebben waarvoor een uitspraak is gevraagd.

Door de bij de kantonrechter ingestelde vordering van de klager vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Het is dan ook niet juist om bij de kantonrechter vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie te vorderen, nu er niets valt te vernietigen. Gevorderd dient te worden een uitspraak over het punt waarover door een partij de Huurcommissie om een uitspraak had verzocht. Als een partij dus vordert dat de uitspraak van de Huurcommissie vernietigt dient te worden, zal die vordering dus afgewezen dienen te worden. Dit wordt bevestigd door de rechtbank Limburg, locatie Roermond, in haar vonnis van 23 juli 2014 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:6535). De partij die in beroep komt van de uitspraak van de Huurcommissie zorgt er dus voor dat de wettelijke fictie wordt doorbroken. Als deze partij, die de procedure bij de kantonrechter heeft gestart de vordering intrekt, dan herleeft de uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter te Rotterdam besliste in een vonnis van 22 januari 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:1076) in een zaak waarin een dergelijke situatie zich voordeed als volgt: Uit de bedoeling van de wetgever en de wetssystematiek moet worden afgeleid dat in de situatie waarin de rechter niet langer wordt verzocht een beslissing te geven over het punt waarover ook de huurcommissie om een uitspraak is verzocht, partijen alsnog via de constructie van de fictieve wilsovereenstemming gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie. Het zou in strijd met het doel en de strekking van artikel 7:262 BW zijn dat door het intrekken van de op dat artikel gebaseerde vordering aan de uitspraak van de huurcommissie zijn werking wordt ontnomen, hoezeer ook daarmee aan de letterlijke tekst van het artikel wordt voldaan.

De volgende uitspraak over de betekenis van de uitspraak van de Huurcommissie ligt in het verlengde van de vorige uitspraak. Het gerechtshof te Amsterdam bevestigt in haar arrest van 15 september 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:3849) dat tegen een uitspraak van de Huurcommissie op grond van artikel 7:262 BW binnen acht weken beroep ingesteld kan worden. Als één van de partijen geen beroep tegen deze uitspraak wordt ingesteld, dan wordt deze uitspraak geacht tussen partijen te zijn overeengekomen. In deze zaak stelde de Huurcommissie op verzoek van huurder een huurprijs vast, waarna verhuurder geen beslissing van de rechter heeft gevraagd, als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. De verhuurder komt na deze beslissing met de huurder een andere huurprijs overeen dan door de Huurcommissie is beslist. De verhuurder stelde dat het mogelijk was om in afwijking van de wettelijke regeling een andere huurprijs dan de huurprijs die door de Huurcommissie is bepaald overeen te komen. Het hof is echter van oordeel dat deze gestelde overeenkomst niet als vaststellingsovereenkomst kan worden aangemerkt. Zij brengt naar het oordeel van het hof ook niet mee dat het beroep van de huurder op de vaststelling van de Huurcommissie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, mede omdat verhuurder bekend kon zijn met de wettelijke en dwingend rechterlijke systematiek van artikel 7:262 BW en artikel 7:265 BW.
Volgens het hof moet het standpunt van de verhuurder worden beoordeeld als een beroep op artikel 7:902 BW, dat bepaalt dat een vaststelling ter beëindiging van onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied ook geldig is als zij in strijd mocht blijken met dwingend recht, tenzij zij tevens naar inhoud of strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde.
In verband hiermee vat het hof de door de verhuurder geformuleerde grief als volgt samen: de verhuurder is van mening dat hij geen beroep bij de rechter in hoefde te stellen tegen de uitspraak van de Huurcommissie en dat hij in plaats daarvan een afwijkende afspraak met de huurder kon maken over de huurprijs.
Het hof oordeelde echter anders. Het hof oordeelde dat, ook indien na de uitspraak van de huurcommissie tussen partijen een andersluidende afspraak is tot stand gekomen – wat door de huurder wordt betwist –, deze weliswaar als een vaststelling ter beëindiging van een geschil op vermogensrechtelijk gebied kan worden aangemerkt, maar niet geldig kan worden geoordeeld. Een vaststellingsovereenkomst waaruit verbintenissen voortvloeien waarvan de tenuitvoerlegging een rechtstoestand in het leven roept die in strijd is met een regel van dwingend recht, is immers alleen geldig indien het geschil is terug te voeren op onzekerheid over de uitleg van een regel van dwingend recht of over de toepassing daarvan . Voorwaarde voor toepassing van artikel 7:902 BW is daarbij dat tussen partijen een serieus verschil van mening bestaat over de uitleg of de toepassing van een regel van dwingend recht waarover ook in redelijkheid verschil van mening kan bestaan, welke uitleg of toepassing pas achteraf onjuist blijkt te zijn. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 9 januari 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:39) over een geschil betreffende een arbeidsovereenkomst, waarbij partijen hadden getracht het geschil middels een overeenkomst te eindigen werd beslist dat een juiste uitleg van artikel 7:902 BW mee brengt dat de vaststelling alleen dan in strijd mag komen met dwingend recht indien deze strekt ter beëindiging van een – reeds bestaand – geschil (en dus niet strekt ter voorkoming daarvan). Een andere opvatting zou het mogelijk maken bij een zodanige overeenkomst de werking van (semi-)dwingend recht op voorhand uit te sluiten en daarmee het (semi-)dwingende karakter daarvan op ontoelaatbare wijze te ondermijnen (vgl. Kamerstukken II 1991-1992, 17 779, nr. 8, p. 16 en Kamerstukken I 1992-1993, 17 779, nr. 95b, p. 3-4).
Uit deze kamerstukken blijkt dus dat de wetgever slechts heeft bedoeld om middels een vaststellingsovereenkomst van het dwingend recht af te kunnen wijken afwijking van dwingend recht indien het een vaststellingsovereenkomst betreft die een einde moet maken aan een reeds gerezen geschil over de uitleg van dwingend recht of de wijze waarop dit in de bestaande rechtsverhouding moet worden toegepast.
In deze zaak waarover het arrest is gewezen was de vaststellingsovereenkomst niet gewezen om een einde te maken aan een discussie over artikel 7:262 BW, maar was de overeenkomst slechts bedoeld om toekomstige discussie over de huurprijs te voorkomen. Déze overeenkomst liep echter aan tegen de dwingendrechtelijke regeling van artikel 7:265 BW.

Het is ook mogelijk dat de huurder na een uitspraak door de Huurcommissie binnen drie weken na de uitspraak in verzet moet komen bij de Huurcommissie. Dat kan zich onder meer voordoen in het geval dat de Huurcommissie de huurder niet voor een zitting heeft opgeroepen conform artikel 7 lid 4 UHW. In sommige gevallen kan de Huurcommissie besluiten de zaak zonder zitting af te doen als de beslissing zonder zitting kan worden gegeven op basis van de stukken. Te denken valt bijvoorbeeld aan de huurder die bezwaar maakt tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Als echter uit de stukken (bijvoorbeeld het IB60-formulier) blijkt dat het inkomen van de huurder de verhoging rechtvaardigt dan kan de Huurcommissie besluiten deze zaak af te doen zonder zitting. Bij verzetzaken in huurcommissiezaken gaat het om aangelegenheden waarin een voorzitter van een Huurcommissie een verzoekschrift onmiddellijk heeft afgedaan omdat er naar zijn oordeel sprake is van kennelijke niet-ontvankelijkheid of kennelijke ongegrondheid van het verzoekschrift of kennelijke niet-redelijkheid van het voorstel. In een verzetprocedure gaat het in beginsel slechts om de vraag of de voorzitter terecht heeft geconcludeerd tot kennelijke niet-ontvankelijkheid, kennelijke ongegrondheid of kennelijke niet redelijkheid. De omvang van het geschil in een verzetprocedure is daarmee in het algemeen beperkt, zodat afhandeling in het algemeen vlot moet kunnen plaatsvinden Noot 20a. Als de huurder het met deze uitspraak niet eens is, dan geldt de mogelijkheid als genoemd in artikel 20 lid 6 UHW om binnen drie weken na deze uitspraak verzet bij de Huurcommissie tegen deze uitspraak aan te tekenen. Voor de behandelingsduur van verzetschriften geldt geen wettelijke termijn. Dit betekent dat moet worden bepaald welke termijn voor de afhandeling van verzetzaken als redelijk kan worden aangemerkt.

Op grond van artikel 7 lid 4 UHW dient de Huurcommissie in het geval zij van oordeel is dat het verzet ongegrond is de indiener van het verzetschrift die heeft gevraagd over zijn verzet te worden gehoord daartoe in de gelegenheid te stellen alvorens het verzet ongegrond te verklaren.
Als een partij niet in verzet is gekomen binnen drie weken na de uitspraak van de Huurcommissie, dan kan een partij alsnog binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie op grond van artikel 7: 262 BW bij de kantonrechter bezwaar maken tegen de uitspraak van de Huurcommissie.
De klager dient dus wel gespecificeerd te vermelden waarover men het met de Huurcommissie niet eens is. Dit houdt verband met de substantiëringsplicht, die door partijen die het voeren van een procedure gehanteerd dient te worden. De kantonrechter is beperkt in zijn oordeel. Hij kan alleen zijn licht laten schijnen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Verder beoordeelt de kantonrechter slechts of de uitspraak van de Huurcommissie juist of onjuist is. De kantonrechter beoordeelt niet of de Huurcommissie de procedure op correcte wijze heeft uitgevoerd. Mocht de beslissing van de Huurcommissie juist zijn, doch mocht de Huurcommissie procedurele fouten hebben gemaakt, dan is het zinloos op basis daarvan een procedure aanhangig is maken. Verhuurder kan in dit geding al zijn bezwaren ten aanzien van het rapport en de uitspraak van de Huurcommissie kenbaar maken.Men moet zich realiseren dat als een vordering in reconventie bij de kantonrechter in het kader van deze procedure niet aansluit op dit criterium (het beroep moet gaan over een punt waarover uitspraak is verzocht) er onbevoegdheid van de rechter kan volgen. Wordt immers door de vordering in reconventie een beslissing gevraagd over een punt waarover de Huurcommissie niet om een uitspraak was verzocht, dan is het niet zeker dat die vordering in reconventie ontvankelijk wordt verklaard. De kantonrechter lijkt wel bevoegd een oordeel in reconventie te geven over herstel van een gebrek aan het gehuurde in een zaak waarin door de verhuurder beroep is ingesteld tegen een uitspraak van de Huurcommissie over verlaging van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde. De huurder kan zich aldus in conventie verdedigen tegen de aanval van de verhuurder tegen de uitspraak van de Huurcommissie en in reconventie herstel van het gehuurde vorderen. Deze vorderingen staan in zodanige relatie tot elkaar dat een reconventionele vordering mogelijk is.

Doorbreking appèlverbod >>

Integenstelling tot wat door artikel 7: 262 BW wordt gesuggereerd staat hoger beroep en cassatie wel open indien:

  • de sector kanton een uitspraak heeft gedaan die niet op de wet is gebaseerd;
  • als er vormverzuim heeft plaatsgevonden zoals het beginsel van hoor en wederhoor.

Dit wordt doorbreking van het appèlverbod genoemd.

In de volgende uitspraak wordt het appèlverbod doorbroken, vanwege het feit dat de kantonrechter ten onrechte een verlaging van de huurprijs heeft toegekend, waarvoor geen rechtsgang meer open stond, omdat dit na een procedure bij de Huurcommissie had moeten gebeuren, waarin verlaging van de huurprijs was voorgesteld.
Het gerechthof te Amsterdam besliste in haar arrest van 15 november 2011 LJN: BV0058, gerechtshof Amsterdam , 200.082.568/01 dat de kantonrechter zich in een door de verhuurder aangespannen zaak, waarin bezien moest worden op welk tijdstip de herstelwerkzaamheden waren uitgevoerd, zich ten onrechte had uitgelaten over de hoogte van een vermindering van de huurprijs vanaf de datum waarop dit gebrek zich voor had gedaan.
Er waren in deze zaak twee uitspraken door de Huurcommissie gedaan:

  • De eerste uitspraak had betrekking op toetsing van de aanvangshuurprijs, waarbij tevens de huurprijs was verlaagd wegens gebreken aan de gehuurde woonruimte (zie alinea 3.5 van het vonnis). Tegen deze uitspraak was geen beroep ingesteld.
  • De tweede uitspraak van de Huurcommissie was gedaan naar aanleiding van de herstelverklaring van de huurder. Tegen deze uitspraak was door de verhuurder wél tijdig beroep ingesteld bij de kantonrechter.
De kantonrechter had zich echter bij behandeling van de tweede uitspraak uitgelaten over verlaging van de huurprijs. Deze handelwijze van de kantonrechter kon volgens het hof niet door de beugel.
De kern van het arrest is in rechtsoverweging 3.9 vastgelegd en luidt als volgt: In de eerste uitspraak is door de Huurcommissie een huurprijs bindend vastgesteld in het kader van een toetsing van de aanvangshuurprijs, waarbij deze huurprijs tevens is verlaagd met ingang van 1 augustus 2008 wegens gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter diende van deze huurprijs uit te gaan. Het stond hem in het kader van toetsing van de tweede uitspraak van de Huurcommissie niet vrij de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 (alsnog) tijdelijk te verlagen tot € 471,60. Hij diende slechts een oordeel te geven over de beslissing van de Huurcommissie naar aanleiding van de herstelverklaring van de huurder. Door ook een oordeel te geven over de hoogte van de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 augustus 2008 is de kantonrechter buiten het toepassingsgebied getreden van artikel 12 UHW en artikel 7: 262 lid 1 BW. De doorbrekingsgrond is terecht door verhuurder aangevoerd.

De Hoge Raad op 14 juni 2013 LJN: BZ5666, Hoge Raad, 12/04163 een arrest gewezen In deze zaak had de verhuurder een beroep gedaan op het eigendomsrecht van het EVRM (Noot 21ab). Dit aspect kwam bij de behandeling voor de Hoge Raad niet meer als zodanig aan de orde. Bij de Hoge Raad ging het alleen maar over de vraag of het hof te Amsterdam ten onrechte het appèlverbod van artikel 7:262 BW had overtreden door inhoudelijk de zaak het recht onjuist was toegepast. De Hoge Raad was van mening dat het recht niet onjuist was toegepast.
Deze zaak kan in het kort als volgt worden samengevat: De heer X kocht in 2002 een grachtenpand in Amsterdam., waarvan het bovenhuis in 1988 reeds was verhuurd aan de heer B en mevrouw C. De huurders betaalden een huur die (ruim) boven de puntentelling lag. Deze huurovereenkomst valt onder het stelsel van sociale woonruimte, omdat deze overeenkomst vóór 1989 tot stand is gekomen. Alle huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte die vóór 1989 zijn gesloten behoren immers tot het stelsel van sociale woonruimte. In 2004 vroegen de huurders huurverlaging bij de Huurcommissie, omdat de huurprijs boven de maximum huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel uit zou stijgen. Het contractueel geldende huurbedrag van € 1.033,73 per maand, dat de huurders waren overeengekomen, werd aldus verlaagd naar een bedrag van € 761,37, zijnde de maximum huurprijs voor deze woning conform het woningwaarderingsstelsel. De heer X nam daar geen genoegen mee en vroeg huurprijsvaststelling door de kantonrechter en beriep zich onder andere op zijn eigendomsrecht, waarbij hij verwees naar de Poolse arresten van het Europese Hof. De kantonrechter stelde hem op 19 januari 2010 in het gelijk en wees de huurverlaging af door de beslissing van de Huurcommissie te vernietigen. Volgens de kantonrechter werd het Nederlandse huurstelsel niet fundamenteel in strijd geacht met het eigendomsrecht, maar vond hij de door deze huurder verlangde huurverlaging wel in strijd met het eigendomsrecht van de heer X. De huurders gingen tegen dat vonnis van de kantonrechter in beroep bij het gerechtshof Amsterdam. Het hof gaf echter de huurders gelijk. De heer X ging vervolgens in cassatie bij de Hoge Raad met onder andere een formeel juridisch verweer dat was gebaseerd op het zogenaamde appèlverbod van artikel 7:262 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Volgens dit artikel is geen hoger beroep mogelijk is tegen een vonnis van de kantonrechter.
De Hoge Raad staat echter doorbreking van het appèlverbod toe als bijvoorbeeld het recht niet goed is toegepast. In de onderhavige zaak van de heer X ging het er nu om of er een uitzondering van het appèlverbod mogelijk was. Kern van de zaak was of het hof het appèlverbod heeft kunnen doorbreken. In het onderhavige arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2013 heeft de Hoge Raad beslist dat het appèlverbod niet kon worden doorbroken. De uitspraak van de kantonrechter, waarin eigenaar/verhuurder in het gelijk werd gesteld wegens schending van zijn eigendomsrecht, kon door de huurder niet worden aangetast wegens het appèlverbod. Het vonnis van de kantonrechter geeft aldus een definitief oordeel, waardoor er dus geen huurverlaging mogelijk is wegens het eigendomsrecht van de verhuurder.
Deze zaak geeft dus een opening om het eigendomsrecht van de verhuurder te beschermen. Deze uitspraak moet dus niet als algemeen luidende kritiek van de rechter op het wettelijke waarderingsstelsel worden aangemerkt. Andere eigenaren kunnen deze uitspraak wel als basis gebruiken om in incidentele gevallen met het oog op een beroep op het eigendomsrecht het woningwaarderingsstelsel dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd te beperken.
Als de rechter direct wordt ingeschakeld om over deze kwestie een oordeel te vellen, dan lijkt het appèlverbod van artikel 7:262 lid 2 BW niet van toepassing.

De ingangsdatum van de huurovereenkomst wordt als peildatum van de huurovereenkomst genomen >>

De Huurcommissie dient voor beantwoording van de vraag of zij is bevoegd een oordeel over een zaak te geven na te gaan of de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst onder de liberalisatiegrens valt. Valt deze huurprijs boven de liberalisatiegrens, dan is er sprake van geliberaliseerde woonruimte en is de Huurcommissie niet bevoegd de huurprijs aan te passen. De Huurcommissie zal zich dus niet bevoegd verklaren om een oordeel over een zaak te geven als huur van de woning op ingangsdatum van de overeenkomst op basis van het puntenwaarderingsstelsel uitkomt op een bedrag dat hoger is dan de liberalisatiegrens. Het logisch gevolg hiervan is dat de Huurcommissie wél bevoegd is als de huurprijs gedurende de looptijd van het huurcontract boven de liberalisatiegrens uitstijgt. Vanaf 1 januari 2011 wordt de liberalisatiegrens elk jaar volgend op het jaar 2011 op 1 januari 2011 vastgesteld. Voor huurovereenkomsten die vóór 1989 zijn gesloten, geldt deze begrenzing niet: alle deze huurovereenkomsten woonruimte worden als niet-geliberaliseerd aangemerkt.

Vanaf welk moment kan de huurder na uitspraak van de Huurcommissie een gewijzigde huur betalen? >>

De wet gaat in artikel 7:262 BW uit van de wettelijke fictie dat de uitspraak van de Huurcommissie wordt geacht door partijen te zijn overeengekomen. Dit betekent dat de huurder na de uitspraak van de Huurcommissie direct gerechtigd is het door de Huurcommissie vastgestelde lagere huurprijs aan de verhuurder te betalen. De huurder is dus bevoegd om binnen de bezwaartermijn van acht weken na uitspraak van de Huurcommissie de huur met inachtneming van de uitspraak van de Huurcommissie te betalen. Als er geen bezwaar tegen de uitspraak van de Huurcommissie bij de rechter wordt gemaakt, dan betaalt de huurder dus terecht binnen de bezwaartermijn conform de uitspraak van de Huurcommissie de lager vastgestelde huurprijs. De uitspraak lijkt tot het moment van indiening van bezwaar bij de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad.

Het recht om de huur met inachtneming van de uitspraak van de Huurcommissie te betalen vervalt echter op het moment de een partij tijdig een vordering bij de rechter tegen de uitspraak van de Huurcommissie start. De huurder die bijvoorbeeld gedurende de acht weken minder huur heeft betaald, kan worden gehouden die huur bij te passen tot het oorspronkelijke huurbedrag gedurende de periode dat de procedure bij de kantonrechter aanhangig is. Tot het moment de rechter uitspraak heeft gedaan geldt dan weer de oorspronkelijke huurprijs. Dit is het logische effect van het feit dat vanaf het indienen van het bezwaar de wettelijke fictie niet meer geldt dat de partijen conform de uitspraak van de Huurcommissie de inhoud van de huurovereenkomst hebben bepaald. Noot 21b Na het indienen van het bezwaar door een partij vervalt de mogelijkheid om de uitspraak van de Huurcommissie ten uitvoer te leggen en dient datgene dat al is gedaan op basis van deze uitspraak teruggedraaid te worden.

Toetsing van de huurprijs via de weg van de aanvraag van huursubsidie >>

Inleiding >>

Het uitgangspunt van de wettelijke regeling over het verstrekken van de huurtoeslag is dat op grond van artikel 13 lid 1 Wet op de huurtoeslag (Wht) Noot 21c er geen huursubsidie wordt verstrekt voor rekenhuur belopende een bedrag hoger dan de huurliberalisatiegrens. In artikel 5 lid 1 Wht Noot 21d staat vermeld wat er wordt verstaan onder de rekenhuur. Onder de rekenhuur wordt verstaan de door de huurder verschuldigde huurprijs per maand, met dien verstande dat er geen huurtoeslag wordt toegekend over verschuldigde huur die uitstijgt boven de maximum redelijke huurprijs van de woonruimte, die op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt berekend. In het hoofdstuk: Periodieke huurprijsverhoging is uitgelegd dat een zittende huurder die vóór 1 juli 2013 al huurtoeslag ontving, zijn recht op huurtoeslag behoudt, ook als de huur boven liberalisatiegrens uitkomt. Wanneer de huurprijs door de voorgestelde huurverhogingen is gestegen tot boven de liberalisatiegrens, dan heeft een huurder die voor het eerst bij daling van inkomen huurtoeslag aanvraagt dus geen recht op huurtoeslag. Daarnaast kan de voorlopig toekende huurtoeslag berekend over de overeengekomen huurprijs (die de liberalisatiegrens niet overschrijdt) worden verlaagd tot de maximum redelijke huurprijs.
De maximum huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel kan op grond van artikel 5 lid 2 Wht Noot 21d pas in de plaats van de verschuldigde huurprijs treden nadat, op verzoek van de Belastingdienst/Toeslagen, de Huurcommissie, dan wel de voorzitter van de Huurcommissie, aan de Belastingdienst/Toeslagen en aan de huurder advies heeft uitgebracht, dan wel een verklaring heeft verstrekt, over de redelijk te achten huurprijs.

Voor dit onderdeel laat ik geheel buiten beschouwing of de huurder op grond van het inkomen recht heeft op huurtoeslag. Hier wordt alleen ingegaan op de vraag met welk huurbedrag voor bepaling van de huurtoeslag rekening wordt gehouden: de overeengekomen huurprijs of de maximum redelijk huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (Zie voor zelfstandige woonruimte bijlage 1 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte).

Vóór 2002 diende de huurder een aanvraag voor huursubsidie vergezeld te laten gaan van een advies van de voorzitter van de Huurcommissie over de redelijkheid van de huurprijs, de zogenaamde “brengplichtverklaring”. Vanaf 1 juli 2002 vraagt de instantie die over de subsidie een oordeel dient te geven (in 2002 was dit het Ministerie van VROM en nu is dit de Belastingdienst) deze verklaring van de redelijkheid van de huurprijs aan bij de voorzitter van de Huurcommissie. Dit wordt de zogenaamde “haalplicht” genoemd.
Uit artikel 5 lid 2 Wht blijkt dus dat de huurtoeslag over de verschuldigde huurprijs verstrekt moet worden zolang de in dit artikel genoemde verklaring niet aan de huurder bekend is gemaakt. In dit artikel staat immers uitdrukkelijk vermeld dat de maximum redelijke huurprijs slechts in plaats van de tussen partijen overeengekomen huurprijs in aanmerking kan komen als de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie over de redelijkheid van de huurprijs aan de huurder en de Belastingdienst/Toeslagen is verstrekt. De voorzitter van de Huurcommissie dient op grond van artikel 6 sub b UHW binnen zes weken na het verzoek van de Belastingdienst/Toeslagen de bedoelde verklaring naar de huurder en de Belastingdienst/Toeslagen te sturen.

Een voorbeeld
Als tussen verhuurder en huurder een huurprijs van € 600 per maand aan huur is overeengekomen, doch de maximum huurprijs van de woonruimte conform de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie een bedrag van € 500 beloopt, dan heeft de huurder over het verschil tussen deze bedragen zijnde € 100 geen recht op huurtoeslag. De voorlopig toegekende huurtoeslag over de overeengekomen huurprijs van € 600 per maand vervalt vanaf het moment dat er door de voorzitter van de Huurcommissie is bepaald dat de maximum redelijke huurprijs een bedrag van € 500 per maand beloopt en dit zowel aan de Belastingdienst en de huurder kenbaar is gemaakt.

De huurder dient er dus bedacht op te zijn dat er actie ondernomen dient te worden als de verschuldigde huur hoger is dan de maximum redelijke huurprijs voor de woonruimte zoals door de voorzitter van de Huurcommissie is vastgesteld. Er bestaat verschil tussen de positie van de huurder als er huurtoeslag wordt aangevraagd binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode en wanneer de huurder huurtoeslag vraag na het verstrijken van deze periode van zes maanden.

Aanvraag huurtoeslag binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode >>

De huurder kan (soms onbedoeld) terecht komen in het traject van toetsing van de huurprijs in het kader van het verzoek om huurtoeslag. Als de huurder namelijk ten behoeve van een tegemoetkoming in de huur binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst huurtoeslag aanvraagt, dan kan via de weg van artikel 6 sub b UHW toetsing van de aanvangshuurprijs via de regeling van artikel 11 UHW plaatsvinden. In artikel 11 lid 1 UHW staat dat een verzoek op grond van artikel 6 sub b UHW wordt aangemerkt als een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 BW (dus een door de huurder geïnitieerd verzoek om de aanvangshuurprijs te laten toetsen). Dit betekent dus dat de termijn van artikel 7:249 BW is veilig gesteld als dit verzoek tot verkrijgen van een huurtoeslag binnen deze termijn van zes maanden wordt gedaan. Dit wordt ook bevestigd door de voorzitter van de Huurcommissie in een uitspraak op een vetzetprocedure op 8 mei 2013 (Zkn-2013-001668, WR 2014/79). Dit geldt dus ook als de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie na het verstrijken van de periode van zes maanden de huurder bereikt. In het kader van dit onderzoek waarvan de voorzitter de verklaring heeft verstrekt is geen plaats om de waarderingspunten in het kader van aanwezige gebreken aan de woning tijdelijk te corrigeren.

Mocht er een hogere huurprijs zijn overeengekomen dan een huurprijs die op grond van het woningwaarderingsstelsel als maximaal redelijk wordt beschouwd, dan krijgt de huurder hiervan bericht van de voorzitter van de Huurcommissie. Er wordt dan automatisch een toetsingsprocedure ex 7:249 BW in werking zetten. Er wordt slechts een uitspraak gedaan als de huurder een bedrag van € 25 aan leges (artikel 7 UHW) heeft voldaan. In deze procedure kunnen gebreken aan het gehuurde wel worden meegenomen Noot 21f.
In het kader van deze procedure wordt de huurder automatisch beschermd tegen een verschil in de tussen partijen overeengekomen huurprijs en de maximum redelijke huurprijs. De tussen partijen overeengekomen huurprijs kan immers in het kader van de regeling van 7:249 BW met terugwerkende kracht tot aanvang van de huurovereenkomst worden aangepast. In het voorbeeld dat in de inleiding is genoemd kan de huurprijs door de Huurcommissie in het kader van de toetsing van de aanvangshuurprijs vanaf het begin van de huurovereenkomst worden teruggebracht naar de huurprijs van € 500 zoals in het voorbeeld genoemd als maximum redelijke huurprijs. Als de huurder een voorlopige huurtoeslag heeft gekregen en de Belastingdienst/Toeslagen heeft bedragen gebaseerd op het overeengekomen huurbedrag van € 600, dan moet de huurder de teveel ontvangen huurtoeslag terugbetalen als de huurprijs na toetsing van de aanvangshuurprijs op € 500 per maand wordt gesteld.

Voor het verzoek van de Belastingdienst aan de Huurcommissie geldt geen termijn van indiening van het verzoek om de huurprijs te toetsen. Het verzoek van de Belastingdienst aan de Huurcommissie kan dus ook plaats vinden na de termijn van zes maanden die geldt voor de huurder, waarbinnen deze de toetsing van de aanvangshuurprijs moet aanvragen. De definitieve toeslag wordt na definitieve toetsing dan vastgesteld op het vastgestelde bedrag aan huur van € 500 per maand. Heeft de huurder enige maanden, of een langere periode toeslag over € 600 ontvangen, dan moet het verschil, zijnde € 100 terug worden betaald aan de Belastingdienst/Toeslagen. Dit is logisch gezien de regeling van artikel 7:249 BW en artikel 5 lid 1 Wht Noot 21d. Door de werking van artikel 7: 249 BW is de huurprijs immers vanaf aanvang van de huurovereenkomst in dit voorbeeld gesteld op een bedrag van € 500. Deze bedragen die de huurder terug moet betalen worden echter gecompenseerd met het bedrag dat de verhuurder aan te veel berekende huur aan de huurder terug moet betalen. Per saldo zal de huurder niet benadeeld zijn als de terug te betalen huurtoeslag met de terug te ontvangen huur wordt gecompenseerd.
Toetsing van de aanvangshuurprijs is mogelijk vanwege het feit dat de huurder zelfstandig, zonder daarover de verhuurder te informeren, een verzoek kan doen om de huurprijs in het kader van de toetsing aanvangshuurprijs te toetsen. Dit ligt anders als de overeengekomen huurprijs hoger ligt dan de redelijke huurprijs en de termijn van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst al is verstreken. De huurder moet dan eerst op grond van artikel 7: 254 BW een verlagingsvoorstel van de huur naar de verhuurder sturen. In het volgende onderdeel ga ik hier nader op in.

Aanvraag huurtoeslag zes maanden na aanvang van de huurperiode >>

Het traject waarbij de huurder na de periode van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst huurtoeslag aanvraagt loopt grotendeels gelijk met de procedure tot aanvraag van huurtoeslag binnen deze periode van zes maanden met dien verstande dat de regeling van artikel 11 UHW niet geldt. Als door de voorzitter van de Huurcommissie aan de Belastingdienst/Toeslagen en aan de huurder advies is uitgebracht, dan wel een verklaring heeft verstrekt, over de redelijk te achten huurprijs, dan wordt op grond van artikel 5 lid 2 Wht Noot 21d onder de rekenhuur verstaan het bedrag aan huur dat gelijk is aan de maximale huurprijsgrens. Ontvangt de huurder een huurtoeslag op grond van een met de verhuurder overeengekomen huurprijs van € 600, maar wordt de maximaal redelijke huurprijs conform de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie op € 500 gesteld, dan moet de huurder zelf actie ondernemen om deze huurprijs te verlagen. De huurprijs is immers tussen partijen op basis van partijautonomie tot stand gekomen en blijft tussen partijen van toepassing zolang door de huurder niet een verzoek tot huurverlaging naar de verhuurder is gestuurd gevolgd door een verzoek aan Huurcommissie om de huurprijs aan te laten passen naar de maximaal redelijke huurprijs op grond van artikel 7:254 BW. Hier ontbreekt een wettelijke regel vergelijkbaar met die van artikel 11 UHW, waarbij naar een uitspraak de huurder uitdrukkelijk wordt gewezen op de noodzaak tot het doen van een huurverlagingsvoorstel naar de verhuurder.

Dit kan tot pijnlijke situaties leiden. De huurder kan immers nog een tijdje na de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie een huurtoeslag hebben genoten op basis van de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs. Als de Belastingdienst de huurtoeslagen die boven de redelijk maximum huurprijs uitstijgen terugvordert, ontstaan een probleem voor de huurder. De huurder die alsnog wakker geschut een actie naar de verhuurder start is altijd te laat. Een huurverlagingsvoorstel op grond van artikel 7:254 BW jo artikel 14 UHW werkt immers niet terug tot het moment dat de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie is ontvangen, doch werkt terug vanaf indiening van het verzoekschrift tot huurverlaging bij de Huurcommissie door de huurder. De Ombudsman heeft in 2004 al geconstateerd dat er een discrepantie bestaat tussen hetgeen wettelijk is bepaald en de uitvoeringspraktijk Noot 21g. Ik heb geen wettelijke regels aangetroffen die na dit rapport van de Ombudsman deze discrepantie heeft gedicht.
De “haalplicht” van de Belastingdienst zoals in de inleiding van dit onderdeel gesteld is in het nadeel van de huurder ten opzichte van de “brengplicht” zoals deze voor 2002 gold; De huurder die zelf de gegevens over de waardering van de huurprijs van de woonruimte aan moest leveren zal zich bewuster zijn geweest van de noodzakelijke maatregelen die noodzakelijk zijn om de huurprijs synchroon met de rekenhuur als bedoelt in artikel 5 Wht te laten lopen. Als deze gegevens ontbraken, dan werd er geen huursubsidie verstrekt. Nu kan de huurder een schuld naar de Belastingdienst/Toeslagen opbouwen als er toeslag op basis van de overeengekomen huurprijs wordt verstrekt in plaats van de maximum redelijke huurprijs.
Het lijkt mij met name in deze situatie noodzakelijk dat de huurder wordt geïnformeerd welke maatregelen genomen dienen te worden als de overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximaal redelijke huurprijs. De huurder zal een huurverlagingsprocedure ex artikel 7: 254 BW dienen te starten om geen verschil te laten ontstaan tussen de overeengekomen huurprijs en de maximum huurprijs (waarop de huurtoeslag na de verklaring als bedoeld in artikel 5 lid 2 Wht is gebaseerd). De Huurcommissie acht zich als onafhankelijke instantie niet geroepen om een dergelijke mededeling in hun begeleidende brief naar de huurder te sturen. De Belastingdienst heeft in dit verband geen belang bij het informeren van de huurder, omdat de huurtoeslag toch in het vervolg wordt gebaseerd op de maximum huurprijs. Hier ligt een taak voor de wetgever om, hetzij bij de Huurcommissie hetzij bij de Belastingdienst, een informatieplicht vast te leggen als de overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximum huurprijs.

Binnen welke termijn moet de Huurcommissie uitspraak doen?>>

De termijn waarbinnen de Huurcommissie uitspraak moet doen luidt vier maanden. De termijn vangt aan met de betaling van de leges. De Huurcommissie moet partijen er van op de hoogte brengen als de termijn dreigt te worden overschreden. De Huurcommissie moet dan tevens vermelden wanneer er dan een uitspraak valt te verwachten. Zie artikel 37 UHW

Updates>>

  • Bijgewerkt 12 januari 2012. Het gerechthof te Amsterdam besliste in haar arrest van 15 november 2011 LJN: BV0058, gerechtshof Amsterdam , 200.082.568/01 dat door de verhuurder doorbrekening van het appèlverbod terecht was voorgesteld.
  • Bijgewerkt 23 maart 2012. Geen terugvordering leges mogelijk bij de rechter, sector kanton, die de verliezende partij aan de Huurcommissie heeft moeten betalen.
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren Huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012
  • Bijgewerkt 1 november 2012, Uitvoeringsregeling Huurprijzen woonruimte, versie september 2012.
  • Bijgewerkt 1 november 2012, Gebrekenboek gewijzigd naar de versie april 2012.
  • Bijgewerkt 8 mei 2013, Huurprijstabel zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte aangepast naar prijsniveau 2013
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, Verlaging huurprijs en toetsing EVRM.
  • Bijgewerkt 17 juli 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk "Huurgeschillen Ontleed".
  • Bijgewerkt 17 november 2013, herziening onderdeel "Toetsing van de huurprijs via de weg van de aanvraag van huursubsidie".
  • Bijgewerkt 12 september 2015. Formulieren Huurcommissie bijgewerkt.
  • Bijgewerkt 27 december 2015. verschrijving vervangen. melding bij de Huurcommissie zes weken na melding in plaats van zes maanden na melding.
  • Bijgewerkt 13 mei 2016. Het is niet juist om bij de kantonrechter vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie te vorderen, nu er niets valt te vernietigen. Dit wordt bevestigd door de rechtbank Limburg, locatie Roermond, in haar vonnis van 23 juli 2014 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:6535).
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. De kantonrechter te Rotterdam besliste in een vonnis van 22 januari 2016 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:6535) dat na intrekking van een vordering bij de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie herleeft.
  • Bijgewerkt 18 oktober 2016. IN het onderdeel "Inleiding" uitgewerkt dat de Huurcommissie beleidsregels op kunnen stellen ( nota naar aanleiding van het verslag van 23 juli 2009, 31903, nummer 8 ).
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 27 oktober 2016. Het gerechtshof te Amsterdam bevestigt in haar arrest van 15 september 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:3849) dat tegen een uitspraak van de Huurcommissie op grond van artikel 7:262 BW binnen acht weken beroep ingesteld kan worden en dat een vaststellingsovereenkomst niet in strijd met dwingendrechtelijke regels kan worden gesloten ter voorkoming van toekomstige geschillen.
  • Bijgewerkt 27 oktober 2016. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 9 januari 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:39) over een geschil betreffende een arbeidsovereenkomst, waarbij partijen hadden getracht het geschil middels een overeenkomst te eindigen werd beslist dat een juiste uitleg van artikel 7:902 BW mee brengt dat de vaststelling alleen dan in strijd mag komen met dwingend recht indien deze strekt ter beëindiging van een – reeds bestaand – geschil (en dus niet strekt ter voorkoming daarvan).
  • Bijgewerkt 10 januari 2017. De kantonrechter te Rotterdam oordeelde in het bovengemelde vonnis van 24 juni 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5118) dat de procedure tot huurverlaging als doel heeft om een uitspraak over de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel van de Huurcommissie te verkrijgen en niet om de juiste huurprijs vast te stellen.
  • Bijgewerkt 19 februari 2017. Ingevoerd Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 .