}
Aanvang van de huurovereenkomst

Aanvang van de huurovereenkomst

Inleiding>>

In dit hoofdstuk wordt besproken waar het huurrecht in de wet is geregeld. In het kader van de wettelijke regeling van het huurrecht wordt ingegaan op de gelaagde structuur van de wet en het belang daarvan voor het huurrecht.
Voorts komt aan de orde welke algemene regels van het overeenkomstenrecht op het huurrecht van toepassing zijn en wordt ingegaan op de eisen die de wet stelt aan een overeenkomst om als zodanig aangemerkt te worden. Nadat de eisen duidelijk zijn gemaakt die aan een overeenkomst worden gesteld, wordt nader ingegaan op de specifieke voorwaarden die aan een huurovereenkomst ten grondslag liggen.

In dit hoofdstuk wordt eveneens de gebruiksovereenkomst behandeld. In dit onderdeel wordt duidelijk gemaakt dat betaling van vergoeding voor gebruik van de onroerende zaak een essentieel onderdeel uitmaakt van de voorwaarden van een huurovereenkomst, terwijl daarentegen betaling van een gebruiksvergoeding voor het gebruik van de onroerende zaak uitdrukkelijk geen voorwaarde mag zijn in het kader van het sluiten van een gebruiksovereenkomst.

De positie van het huurrecht in het wettelijke systeem>>

Het burgerlijk recht is in 9 wetboeken opgenomen en heeft een gelaagde structuur. Per rechtsgebied zijn eerst algemene regels opgenomen en vervolgens meer specifieke regels.

De indeling van de rechtsgebieden per boek is als volgt:
1. Personen- en familierecht;
2. Rechtspersonen (Nederlands rechtspersonenrecht);
3. Vermogensrecht in het algemeen;
4. Erfrecht;
5. Zakelijke rechten;
6. Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht;
7. Bijzondere overeenkomsten;
7A. Bijzondere overeenkomsten; vervolg;
8. Verkeersmiddelen en vervoer;
10. Internationaal Privaatrecht.

Het huurrecht is in boek 7, titel 4 BW (bijzondere overeenkomsten) opgenomen. De andere wetboeken van het burgerlijke recht waarop in het kader van het huurrecht (de gelaagde structuur) voornamelijk op teruggegrepen wordt, zijn de boeken 3 BW en 6 BW.

Het huurrecht is een onderdeel van het burgerlijk recht of privaatrecht. Het burgerlijk recht of privaatrecht bestaat uit een materieel en een formeel gedeelte. Het materiële gedeelte stelt regels ten aanzien van de verhoudingen tussen burgers onderling en tussen burgers en zaken. Het formeel privaatrecht is het burgerlijk procesrecht, dat regels geeft op welke wijze een procedure voor de rechter gevoerd dient te worden.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het materiële gedeelte. Het formele gedeelte wordt besproken in het hoofdstuk: " Beknopte handleiding procederen “ op deze site.
Kenmerkend voor het burgerlijk recht en dus ook voor het huurrecht, is dat betrokkenen zelf het recht moeten activeren. Dit betekent dat de (ver)huurder zelf actie moet ondernemen als er zaken niet conform de overeengekomen afspraken worden geregeld. Er is, anders dan bij het strafrecht, geen centrale instantie die een zaak voor de rechter brengt. Indien iemand van mening is dat een recht is geschonden, dient diegene de zaak onder de aandacht van de rechter te brengen. Voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte geldt dat de huurder eenvoudig een zaak bij de huurcommissie aanhangig kan maken. In dit boek komt de rol van de huurcommissie in huurzaken met betrekking tot woonruimte uitgebreid aan de orde.

De gelaagde structuur van het burgerlijke recht >>

Om de gelaagde structuur van de wet uit te leggen treft u enige voorbeelden aan met betrekking tot wettelijke voorschriften aan, die in boek 3 BW en boek 6 BW staan vermeld en die van toepassing zijn op het huurrecht.

Rechtshandelingen

Eenzijdige rechtshandelingen
Een voorbeeld. In Boek 3, het algemene deel van het vermogensrecht, wordt een regeling gegeven ten behoeve van de rechtshandeling. Een rechtshandeling is een handeling die iemand verricht met de bedoeling een bepaald rechtsgevolg tot stand te brengen. Er is een verschil tussen een eenzijdige rechtshandeling en een meerzijdige rechtshandeling. Het maken van een testament is een eenzijdige rechtshandeling. Het erfrecht is geregeld in Boek 4 BW.
Het opzeggen van een huurovereenkomst is ook een eenzijdige rechtshandeling.

Voor totstandkoming van een eenzijdige rechtshandeling is de verklaring van één persoon vereist, die overeen moet stemmen met zijn wil. Door een eenzijdige rechtshandeling treedt het rechtsgevolg in dat met deze handeling is beoogd. Dit in tegenstelling tot een meerzijdige rechtshandeling, waarvoor de wil die met de verklaring is vereist van belang is. Een opzegging door de huurder kan daarom niet terug worden gedraaid (en leidt dus tot beëindiging van de overeenkomst) als de opzegging de verhuurder heeft bereikt.
Een opzegging door de verhuurder van woonruimte en artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte heeft dit effect niet, omdat deze overeenkomsten na opzegging alleen door de rechter kunnen worden beëindigd. De huurder van woonruimte of artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte kan echter na de opzegging besluiten vrijwillig het pand te verlaten. De opzegging als zodanig heeft dan wel effect, omdat de verhuurder deze opzegging vanwege haar aard niet terug kan draaien. Als de verhuurder na ontvangst van de opzegging door de huurder deze opzegging in wenst te trekken, dan is dat dus niet mogelijk. In dit boek wordt hier, in de desbetreffende hoofdstukken over opzegging van de huurovereenkomsten ten aanzien van deze verschillende huurregimes, verder uitgebreid op ingegaan. Een opzegging door de verhuurder van onbebouwde grond of van overige bedrijfsruimte (kantoren, opslagplaatsen, garages) leidt los van de reactie van de huurder wél tot huurbeëindiging. Hier wordt in dit boek in het hoofdstuk: “De Opzegging van kantoren en opslagruimten ” ook nader op ingegaan.

Meerzijdige rechtshandelingen
Voor totstandkoming van een meerzijdige rechtshandeling is de verklaring van tenminste twee partijen vereist, die overeen moeten stemmen met de wil van deze (rechts) personen. Het sluiten van een koopovereenkomst of een huurovereenkomst is een meerzijdige rechtshandeling. De wijze van totstandkoming van meerzijdige rechtshandelingen is ook geregeld in boek 3 BW. Dit laatste wetboek is dan ook van toepassing bij het maken van een eenzijdige rechtshandeling, zoals het opmaken van testament, of het doen van een opzegging, tenzij daar in een specifieke regeling uitdrukkelijk van wordt afgeweken.

Vernietigbare rechtshandelingen
Op grond van de algemene regels kunnen afspraken door één van de partijen worden vernietigd. Een vernietigbare rechtshandeling brengt geldige rechtsgevolgen teweeg, zolang zij niet vernietigd is. Het is mogelijk dat een vernietigbare rechtshandeling gewoon blijft bestaan, als geen beroep op de vernietigbaarheid wordt gedaan. Een voorbeeld van een vernietigbare rechtshandeling is onder meer een rechtshandeling waarbij beroep wordt gedaan op algemene voorwaarden, die op de overeenkomst van toepassing zijn. Deze voorwaarden kunnen bijvoorbeeld worden vernietigd als zij op het sluiten van de overeenkomst niet ter hand zijn gesteld. Een overeenkomst kan bijvoorbeeld worden vernietigd als deze onder invloed van bedrog plaats heeft gevonden. De rechtbank Limburg heeft in haar kortgedingvonnis van 30 augustus 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:7516) vooruitlopend op een bodemprocedure de ontruiming van een huurder op vordering van de verhuurder toegewezen wegens vervalsing van loonspecificaties door de huurder om in aanmerking te kunnen komen voor de woning. De verhuurder kon onderbouwen dat de huurder deze woonruimte niet had gekregen als deze de juiste gegevens had verstrekt. De verhuurder had de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd en vorderde in kortgeding daarom ontruiming van de woning. De rechter was van oordeel dat met een redelijke mate van zekerheid kon worden aangenomen dat de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog dan wel dwaling in een eventuele bodemprocedure in rechte stand zal houden. De vordering was daarom toewijsbaar.

De huurder moet er echter op bedacht zijn dat als hij dat hij niet stil kan zitten tot het moment dat vernietiging noodzakelijk wordt het initiatief tot vernietiging van een bepaling in de algemene voorwaarden wenst te doen. Het actieve recht tot vernietiging van een bepaling verjaart op grond van artikel 3:52 lid 1 sub b BW drie jaar nadat het recht aan de huurder ‘ten dienste is komen te staan’. Volgens artikel 3:51 lid 3 BW kan de verwerende partij altijd een beroep op vernietiging in een procedure doen. Dit recht verjaart dus niet. Het is dus van belang een onderscheid te maken of een partij die zich op vernietiging beroept als eiser of als verweerder optreedt. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijs ik naar het hoofdstuk: Huurprijswijziging bedrijfsruimte, onderdeel "2D1. Het actieve recht op vernietiging verjaart".

Overeenkomsten
Een ander voorbeeld. De wetgever heeft een algemene regeling vastgelegd met betrekking tot het sluiten van wederkerige overeenkomsteen, zoals vastgelegd in boek 6 BW. Bij wederkerige overeenkomsten hebben partijen zich allebei verplicht ten opzichte van elkaar bepaalde rechten en verplichtingen na te komen. Deze regeling geldt dus voor alle overeenkomsten die worden gesloten. Dit geldt voor zowel benoemde als onbenoemde overeenkomst.

Onbenoemde overeenkomsten
Een onbenoemde overeenkomst is niet speciaal in de wet geregeld. Voor de over en weer aangegane rechten en verplichtingen geldt allereerst wat partijen met elkaar zijn overeengekomen. Mocht de overeenkomst zijn gesloten in strijd met de openbare orde of goede zeden, dan kan de overeenkomst worden vernietigd. Vernietiging van een rechtshandeling is ook mogelijk als de overeenkomst wordt gesloten in strijd met een wettelijke regeling. Het is dan wel noodzakelijk dat aan overtreding van deze wettelijke regeling door de wet vernietiging van deze rechtshandeling wordt verbonden.

Benoemde overeenkomsten
Een benoemde overeenkomst is door de wet geregeld. De wetgever heeft gemeend ten aanzien van een aantal overeenkomsten aanvullende en/of afwijkende bepalingen op te stellen. Een aantal benoemde overeenkomsten zijn: huurovereenkomsten, arbeidsovereenkomsten en overeenkomsten betreffende consumentenkoop. De verhuurder van een woning heeft zich bijvoorbeeld verplicht een woning in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden en de huurder heeft zich verplicht zich als een goede huurder te gedragen en huur te betalen.
Ten aanzien van benoemde overeenkomsten is de wetgever van mening dat er een bepaalde partij vanwege de ongelijkheid van partijen extra rechtsbescherming nodig heeft. Zo zijn voor het huurrecht veel bepalingen semi-dwingend geformuleerd. Van deze regelingen kan dan alleen in het voordeel van de huurder worden afgeweken. Als er in deze bijzondere wettelijke regeling (voor het huurrecht dus titel 4 van boek 7 BW) niet van de algemene regeling is afgeweken, dan geldt de algemene regeling. Het is dus van belang van deze gelaagde structuur op de hoogte te zijn. De huurovereenkomst wordt immers als een (bijzondere) overeenkomst geregeld waarop de regels van het algemene overeenkomstenrecht van toepassing zijn, zolang in het bijzondere onderdeel daarvan niet vanaf wordt geweken.
Voor huurovereenkomsten geldt in beginsel dat er tussen partijen ook wilsovereenstemming moet bestaan om een overeenkomst te sluiten. Partijen zijn niet verplicht met elkaar een huurovereenkomst te sluiten. Als een verhuurder met een huurder geen overeenkomst wenst te sluiten, dan kan de huurder de verhuurder niet dwingen een huurovereenkomst aan te gaan. De contractsvrijheid geldt zowel voor het algemene verbintenissenrecht (Boek 6 BW) als voor het huurrecht. Voor een woningcorporatie kan dat anders liggen als deze corporatie zich heeft verplicht een wachtlijstreglement voor de ingeschreven woningzoekende te hanteren, of als er bijzondere omstandigheden zijn op grond waarvan van een woningcorporatie gevergd kan worden iedere of bepaalde woningzoekende(n) te accepteren, bijvoorbeeld wanneer zij in een bepaalde regio als monopolist op de huurmarkt actief is (zie ook de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 10 januari 2014 ECLI:NL:RBNNE:2014:170).

Vernietigingsgronden (niet uitputtend)
Rechtshandelingen van handelingsonbekwamen zijn van rechtswege vernietigbaar, voor zover ze niet bij voorbaat nietig zijn. Zie artikel 3:32 lid 2 BW. Een rechtshandeling is ook vernietigbaar, wanneer door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden de rechtshandeling met een niet volledige en dus gebrekkige wil tot stand is gekomen. Zie artikel 3:44 BW.

Men kan ook een beroep op vernietiging van de overeenkomst doen op grond van dwaling (artikel 6:228 BW ). Dit is bijvoorbeeld aan de orde als men kan aantonen dat een overeenkomst door verkeerde voorstelling van zaken tot stand is gekomen. Deze onjuiste voorstelling moet zo essentieel zijn, dat zonder deze onjuiste voorstelling de overeenkomst niet was gesloten.
Het gerechtshof te 's-Gravenhage heeft in haar arrest van 16 augustus 2011 ( LJN: BT1889, gerechtshof 's-Gravenhage , 200.037.351/01 ) beslist dat er niet voldoende redenen aanwezig waren om een huurovereenkomst op grond van dwaling te beëindigen wegens ondermaat.
Voor de vraag of er sprake van onder- of overmaat moet er onderscheid worden gemaakt tussen de termen bruto vloeroppervlakte en verhuurbaar oppervalkte. Met bruto vloeroppervlak wordt gedoeld op de oppervlakte van één of meer ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die die ruimte(n) omhullen. Met verhuurbaar vloeroppervlak wordt bedoeld de oppervlakte van één of meer ruimten, gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.
Deze vordering werd door de huurder in hoger beroep ingesteld, nadat de huurovereenkomst in eerste aanleg was ontbonden wegens een huurachterstand. Het gehuurde was bij aanvang van de overeenkomst verhuurd met een oppervlakte van 110 m², terwijl de werkelijke oppervlakte 90 m² bleek te zijn.
Het hof vond een taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract niet doorslaggevend en keek meer naar de uitleg die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de bekende Haviltex formule). Het hof stelde allereerst vast dat de huurprijs in het huurcontract niet specifiek was vastgesteld op het aantal vierkante meters. Er is een huurprijs op jaarbasis vastgelegd, zonder dat een verband wordt gelegd met het aantal vierkante meters. Voorts constateerde het hof dat de huurprijs gedurende de onderhandelingen was verhoogd vanwege de verlaging van een overnamecomponent van het gehuurde. Reeds daarom kon volgens het hof de stelling van de huurder dat (zij er redelijkerwijs van mocht uitgaan dat) de oppervlakte doorslaggevend is geweest voor de hoogte van de huurprijs niet als juist worden aanvaard.
Voorts overwoog het hof dat de huurder het gehuurde voldoende heeft kunnen bezichtigen en voldoende heeft kunnen inschatten. Dit geldt temeer nu de ruimte niet erg groot was en reeds als zodanig was ingericht. De huurder had pas een jaar later geklaagd over de afwijkende oppervlakte, zodat daaruit volgens het hof kon worden afgeleid dat de huurder in elk geval niet eerder heeft bemerkt dat de ruimte kleiner was, laat staan dat zij daarvan last heeft gehad. Dit alles was voor het hof reden om een beroep op dwaling af te wijzen.
In het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) is bepaald dat een verschil tussen in het huurcontract genoemde vierkante meters en daadwerkelijk beschikbaar gestelde vierkante meters geen reden is voor de huurder om zich op dwaling te beroepen. Het hof overwoog hierover het volgende. Weliswaar lijkt er in de huurvoorstellen van de verhuurder een zekere relatie te bestaan tussen het aantal vierkante meters en de totale jaarlijkse huursom, maar in de schriftelijke huurovereenkomst van 8 februari 2002 is dat verband niet meer zo duidelijk. Wat hier ook van zij, uit de correspondentie voorafgaand aan het ondertekenen van het huurcontract van 8 februari 2002 blijkt in ieder geval niet dat de huurder op enig moment aan de verhuurder duidelijk heeft gemaakt dat het aantal vierkante meters voor haar essentieel was en dat het om "verhuurbaar vloeroppervlak" moest gaan. De enkele vermelding van "309 m² bruto bruikbaar vloeroppervlak inclusief een toeslag van 12% ter zake algemene ruimten" in de brief van de gemachtigde van de huurder van 23 december 2001 is hiervoor onvoldoende.

Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 20 december 2016 ( ECLI:NL:GHARL:2016:10352 ) was van oordeel dat de huurder geen beroep kon doen op teruggave van huurpenningen vanwege het feit dat het gehuurde circa 20 m² kleiner was dan de oppervlakte van circa 1.110 m² vloeroppervlak zoals die in het huurcontract stond vermeld.
De huurder vorderde in deze procedure een bedrag aan huur terug omdat zij een kleiner vloeroppervlak aan winkelruimte bleek te hebben gehuurd, dan tussen partijen was overeengekomen, terwijl de huurprijs volgens de huurder zou zijn vastgesteld aan de hand van een prijs per vierkante meter.
De kantonrechter dat de vorderingen van de huurder afgewezen.
In hoger beroep vorderde de huurder andermaal betaalde huur en servicekosten terug. De primaire vordering was onverschuldigde betaling. De subsidiaire vordering was gebaseerd op een tekortkoming wegens een gebrek.
Meer subsidiair werd de vordering gebaseerd op dwaling.
Het hof ging er gezien de formulering in de huurovereenkomst ervan uit dat er uitgegaan moest worden van bruto oppervlakte. De enkele omstandigheid dat de op de kaart aangegeven arcering van de door huurder gehuurde ruimte, niet over de buitenwanden heen was aangebracht, was, juist gelet op de expliciete aanduiding op de kaart dat het om bruto vloeroppervlak ging, onvoldoende om te mogen aannemen dat met het in de huurovereenkomst genoemde en op de kaart aangegeven oppervlak van 1.110 m² het verhuurbare vloeroppervlak bedoeld zou zijn. Bedoelde arcering was, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, bedoeld om het gehuurde aan te geven en onderscheid te maken tussen de door huurder gehuurde ruimte en de andere ruimten op de begane grond. Meer betekenis kon aan die tekening niet worden gegeven.
Volgens het hof ging een vordering op grond van onverschuldigde betaling niet op, omdat partijen geen prijs per m² waren overeengekomen. Partijen waren een aanvangshuurprijs van één vast bedrag overeengekomen.

Volgens het of zou de huurder een vordering op basis van een geringer ter beschikking gestelde oppervlakte dan overeengekomen kunnen baseren op grond van artikel 7:207 BW. Volgens het hof zou het ter beschikking stellen van een kleiner oppervlakte van de gehuurde ruimte dan is overeengekomen een gebrek kunnen zijn in de zin van artikel 7:204 BW. De huurder had de vordering gebaseerd op gevolgschade als gevolg van een gebrek aan het gehuurde (artikel 7:208 BW). Het hof stelde terecht dat deze grondslag onjuist was en kon de claim daarom al afwijzen los van de vraag of hier sprake was van gebrek. Het hof had eerder beslist dat er geen sprake was van een gebrek, waardoor de vordering alleen al om deze reden afgewezen had kunnen worden. Het hof had ook de vraag kunnen stellen of het gehuurde aan de bestemming beantwoordde waarvoor deze was verhuurd. Om deze reden zou men ook tot de conclusie kunnen komen dat het gehuurde overeenkwam aan het doel zoals partijen voor ogen hebben gehad, waardoor er geen sprake was van een gebrek ex artikel 7:204 BW. De huurder maakte in deze zaak niet duidelijk dat de getalsmatige oppervlakte als essentieel beschouwd kon worden.
De gevorderde schadevergoeding op basis van artikel 6:74 BW werd afgewezen op grond van het te laat starten van een procedure ex artikel 6:89 BW . Het hof zegt hierover het hiernavolgende. Ingevolge artikel 6:89 BW kan een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. Deze bepaling berust op de gedachte dat een schuldenaar erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt. Voert de schuldenaar het verweer dat niet tijdig is geklaagd, dan dient de schuldeiser gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. Het antwoord op de vraag of die klacht tijdig in de zin van artikel 6:89 BW is geweest, hangt af van de overige omstandigheden van het geval. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de schuldenaar, omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. (Hoge Raad, arrest 12 december 2014 ECLI:NL:HR:2014:3593 ).

Het hof was van oordeel dat de huurder bij de ingebruikname van het pand redelijkerwijze had kunnen ontdekken dat het bruto vloeroppervlak afweek van hetgeen contractueel was overeengekomen. In dit geval woog daarbij in het bijzonder mee dat volgens de huurder bij het tot stand komen van de huurovereenkomst over de betekenis van “circa” in artikel 1.1 van de huurovereenkomst is onderhandeld, zodat de huurder kennelijk op een afwijking van het vloeroppervlak bedacht was. De huurder had hiernaar ook een eigen onderzoek kunnen instellen. Nu zij eerst ruim 8 jaar nadat zij het pand in gebruik nam over het afwijkende bruto vloeroppervlak heeft geklaagd, slaagde in beginsel het beroep van de verhuurder op artikel 6:89 BW .
Het beroep op de exoneratieclausule is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar omdat huurder bij het aangaan van de overeenkomst zelf kon nagaan of het opgegeven oppervlak juist was.

Ik ga ervan uit dat het standpunt van het hof over het tijdig vermelden van een gebrek en het de relatie met artikel 6:89 BW bij huurzaken niet de mogelijkheid van herstel wegneemt. Een huurovereenkomst is immers een duurovereenkomst. De huurder kan tekortschieten (artikel 7:213 BW) als hij de verhuurder niet van een gebrek op de hoogte brengt, dat de verhuurderbaarheid aantast of het gehuurde kan beschadigingen. De huurder is niet verplicht een gebrek te laten verhelpen als er geen sprake is van een gebrek dat de verhuurbaarheid aantast, of schade aan het gehuurde veroorzaakt. Dit volgt a contrario uit het gestelde in artikel 7:220 lid 1 BW. De huurder is wel verplicht als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde noodzakelijk zijn. Uit deze artikelen maak ik op dat de huurder ook lang na het ontdekken van een gebrek herstel kan verlangen. Het maakt voor de verhuurder immers geen verschil of het gebrek onmiddellijk na ontdekking wordt hersteld of een tijdje na ontdekking van het gebrek door de huurder. Het arrest van de Hoge Raad van 12 december 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3593 ) had geen betrekking op een duurovereenkomst. Ik meen dat dit wel verschil voor de uitkomst van de herstelverplichting uitmaakt. Ik vind het jammer dat het hof geen onderscheid heeft gemaakt tussen de mededeling van een gebrek bij duurovereenkomsten en bij overeenkomsten die geen duurovereenkomsten betreffen. Ik meen dat bij huurovereenkomsten de huurder wél recht op herstel heeft als deze het gebrek al veel eerder heeft ontdekt, maar het eerder niet noodzakelijk geeft gevonden herstel van het gebrek plaats te laten vinden. Voor wat betreft een vergoeding van schade geldt dat deze vergoeding pas aan de orde is na mededeling van het gebrek. Ik vind het oordeel van het hof niet juist voor wat betreft de mededeling dat de huurder de mededeling van gebrek te laat heeft gedaan bij een duurovereenkomst. Het hof kwam niet toe aan de vaag of hier sprake was een gebrek. Ik ga er niet vanuit dat er sprake was van een gebrek. De huurder was in haar bedrijfsvoering niet gehinderd. De huurder had ook niet na vijf jaar een huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW ingesteld. Als alle variabelen behalve de grootte van het gehuurde gelijk zouden zijn gebleven zou door deze huurprijswijziging vanzelf een huurprijsverlaging tot uitdrukking gekomen zijn. De huurder had dus ook een andere mogelijkheid om een huurwijziging te bewerkststellingen. Op het moment dat een huurprijs als eenheidsprijs wordt beschouwd, wordt in het kader van een vordering ex artikel 7:303 BW de berekende vierkante meterhuurprijs gerelateerd aan de oppervlakte van het gehuurde.

Een beroep op vernietiging van de overeenkomst door de huurder wegens dwaling over de maat van de lift in een nog te (her) ontwikkelen winkelcentrum slaagde wel. De kwestie was behandeld door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:144 ). De beoogde huurder had in de onderhandelingen voor het sluiten van de huurovereenkomst de voorwaarden gesteld dat de lift in het gehuurde voldoende groot moet zijn voor 4 rolcontainers van 80 x 90 cm. Het eindvoorstel van de verhuurder vermeldde onder meer de volgende bepaling: Gehuurde: winkelruimte unit 1,3 met een oppervlakte van ca. 1.285 m2 B.V.O. gelegen op de 1e etage; ontsloten door een goederenlift (2,4 x 3 meter), (…)”
Later bleek de lift slechts 1,4 bij 2,35 meter te bedragen en wenste de huurder van de huurovereenkomst af te zien. De verhuurder wenste de huurder aan de huurovereenkomst te houden.
Het hof komt allereerst tot oordeel dat er tussen partijen overeenstemming is bereikt over het sluiten van een huurovereenkomst. Het hof bevestigt bovendien dat de huurder op dat moment in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat de lift 2,4 bij 3 meter groot zou zijn. Het hof neemt verder aan dat de huurder, indien zij de werkelijke afmetingen van de lift zou hebben gekend, de overeenkomst niet, althans niet op dezelfde voorwaarden, zou zijn aangegaan en voorts dat dit voor de verhuurder ook kenbaar was. De huurder heeft onderbouwd waarom de maatvoering van de lift voor haar van belang was: voor een snelle bevoorrading van de winkel is een zo laag mogelijk aantal liftbewegingen vitaal. De verhuurder heeft dit belang op zichzelf niet betwist, maar aangegeven dat de huurder het gewenste aantal liftbewegingen ook met een lift van 1,5 bij 2,66 meter kan behalen, gezien de afmetingen van de rolcontainers die zij gebruikt. Dit argument van de verhuurder gaat volgens het hof voorbij aan het harde gegeven dat de lift niet aan de door haarzelf opgegeven maat voldeed (en deze zelfs na een aanpassing niet haalde). Verder heeft de huurder gemotiveerd gesteld dat zij met de afmeting van 80x90 cm diende te rekenen omdat rolcontainers in een lift niet strak tegen elkaar aan kunnen worden vervoerd. Gelet op het voorgaande kon volgens het hof niet worden volgehouden dat de maat van de lift voor de huurder niet essentieel was of dat de verhuurder mocht menen dat haar mededeling daarover de besluitvorming van de huurder niet zou beïnvloeden. Dit zijn dus de overwegingen van het hof om dwaling aan de zijde van de huurder aan te nemen. De huurder heeft de overeenkomst dus terecht vernietigd.

Een volgende zaak waarin door de verhuurder met succes een beroep op dwaling werd gedaan, speelde voor de rechtbank Limburg. Deze rechtbank besliste in haar vonnis van 15 januari 2014 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:123 ) dat de verhuurder buiten rechte wegens dwaling een huurovereenkomst van woonruimte kon vernietigen. De dwaling is daarin gelegen dat de verhuurder er niet mee bekend was dat de huurder in zijn vorige woning, die hij huurde van dezelfde verhuurder, een hennepplantage had ingericht. De verhuurder hanteert als beleid dat huurders in wier huurwoning een hennepkwekerij wordt ontdekt gedurende drie jaar daarop volgend niet in aanmerking komen voor een andere woning uit het bestand van de verhuurder. Bij een juiste voorstelling van zaken omtrent het gedrag van de huurder in de vorige woning zou de verhuurder de huurovereenkomst voor de nieuwe woning niet hebben gesloten. Deze onjuiste voorstelling van de verhuurder is (mede) veroorzaakt door een onjuist gebleken inlichting van de huurder, namelijk dat hij in de vorige woning een goed huurder was geweest, althans door een schending door de huurder van zijn verplichting om van zijn gedrag in de vorige woning aan de verhuurder mededeling te doen alvorens de nieuwe woning van haar te huren. Aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op dwaling was volgens de rechtbank voldaan. De verhuurder had daarom volgens de rechtbank de overeenkomst reeds buiten rechte op die grond vernietigd.

De kantonrechter van de rechtbank 's-Gravenhage besliste in haar uitspraak van 9 juli 2014 ( ECLI:NL:RBDHA:2014:14021 ) dat de huurovereenkomst met betrekking tot advocaten-werkkamer vernietigd kon worden wegens dwaling over gehorigheid. De schriftelijke huurovereenkomst van 22 februari 2011 was aangegaan voor de duur van zes jaar tot en met 15 maart 2017. Op de huurovereenkomst waren van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van de Raad voor Onroerende Zaken.

Huurder en verhuurder zijn beiden advocaat. Huurder heeft de kantoorruimte gehuurd om aldaar zijn advocatenpraktijk te voeren. De verhuurder verhuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in het pand zeven kantoorruimten aan zelfstandig gevestigde advocaten en was (en is) zelf eveneens met zijn praktijk gevestigd in het pand, in een kantoorruimte op de tweede verdieping. Het gehuurde bleek gehorig te zijn.

Er was lawaai van de ondergelegen kapsalon aanwezig en de ruimtes waren zodanig gehorig dat volgens de huurder van een geschikte ruimte voor vertrouwelijke gesprekken met een advocaat en zijn cliënten geen sprake kon zijn. De huurder beriep zich primair op bedrog en subsidiair op dwaling. Het beroep op bedrog werd afgewezen. Het beroep op dwaling slaagde. Het beroep op dwaling was onder meer gebaseerd op een naar de mening van de huurder door de verhuurder gedane mededeling dat het gehuurde vrij was van gebreken en dat de grote rechter voorkamer mooi en rustig was, waardoor huurder dacht dat de kantoorruimte geschikt was als praktijkruimte voor een advocaat.

De verhuurder had volgens de huurder moeten begrijpen dat huurder de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als de verhuurder hem juist had geïnformeerd. De huurder kreeg een bewijslast opgelegd betreffende de gehorigheid van het gehuurde. Volgens de rechter was de huurder geslaagd in dit bewijs. Een ingeschakelde deskundige achtte de (spraak)privacy tussen de aan elkaar grenzende ruimten zodanig dat deze ongeschikt waren voor gebruik als afzonderlijke advocatenpraktijken. De kantonrechter achtte de conclusies van deze deskundige overtuigend en maakte deze tot de hare.

De kantonrechter achtte daarnaast van belang dat de verhuurder het pand sinds 2006 in eigendom had, dat hij daar sindsdien zelf werkzaam was, dat hij daar de eerste twee jaar ook zelf gewoond had en dat hij vanaf het begin kantoorruimte in het pand aan derden verhuurde. In zijn e-mail gericht aan de huurder verklaarde de verhuurder bovendien: “(…) Immers, je hoort altijd wel wat. Ik hoor je bijvoorbeeld ook jouw gesprekken met je cliënten soms voeren.(…)”.
In de procedure heeft de verhuurder niet, althans niet gemotiveerd, betwist dat sprake is van gehorigheid. Hij heeft slechts betwist dat gesprekken woordelijk verstaanbaar zouden zijn buiten de kantoorruimtes en gesteld dat hij nooit klachten over de gehorigheid heeft gekregen. Onder deze omstandigheden moet worden geconcludeerd dat de verhuurder op de hoogte is geweest van de gehorigheid in het pand en van de (incidentele) geluidsoverlast van de kapsalon.

Naar het oordeel van de kantonrechter is wel sprake geweest van dwaling van de huurder, die is veroorzaakt doordat de verhuurder heeft gezwegen over de gehorigheid in het pand en de geluidsoverlast van de kapsalon. Weliswaar betrof het kantoorruimte in een oud pand, verhuurder hoefde er niet op bedacht te zijn dat de geluidsisolatie dermate ontoereikend zou kunnen zijn dat gesprekken woordelijk te volgen zouden zijn door derden.

De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 25 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4757 ) van oordeel dat de huurovereenkomst vernietigd kon worden wegens bedrog door de huurder. De huurder had bij het sluiten van de huurovereenkomst gelogen over zijn werkgever. Sterker nog! De huurder had een salarisstrook van een werkgever vervalst om voor de woning in aanmerking te komen. De verhuurder stelde ter onderbouwing van haar actie tot verklaring van recht inzake vernietiging van de overeenkomst dat de huurovereenkomst, dat deze overeenkomst op grond van bedrog en of dwaling tot stand is gekomen en dat zij deze op goede gronden op 16 november 2015 buitengerechtelijk heeft vernietigd. De rechter beoordeelde allereerst dat als deze verklaring al door een derde was gedaan, deze onjuiste verklaring aan gedaagde toegerekend kon worden.
Verder was het duidelijk dat een juiste weergave van de inkomenssituatie voor de verhuurder van belang was bij het sluiten van de overeenkomst. Allereerst diende zij immers een inschatting te maken of de inkomenssituatie van de aanstaande huurder een huur van een omvang als in dit geval werd gevraagd kan voldoen om te voorkomen dat al snel een huurachterstand zou ontstaan. Verder is het verstrekken van juiste inkomensgegevens van belang voor de juiste toewijzing van woonruimte. De huurder die sociale woonruimte wenst te huren komt immers niet voor deze woning in aanmerking als hij te veel verdient.

Vernietiging van algemene voorwaarden
Als er in het huurcontract staat vermeld dat bij het huurcontract de algemene voorwaarden van toepassing zijn, die zijn op te vragen bij de verhuurder of bij de rechtbank, dan zijn deze voorwaarden van toepassing op de huurovereenkomst. Deze voorwaarden zij echter te vernietigen door de huurder (de consument of de daarmee gelijkgestelde partij)op grond van artikel 6:233 BW wegens het ontbreken van de algemene voorwaarden bij het sluiten van de huurovereenkomst. Ook als de algemene voorwaarden wél bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overhandigd kunnen bepaalde voorwaarden in deze overeenkomst worden vernietigd op grond van het feit dat zij onredelijk bezwarend zijn (artikel 6:236 BW ), of als een artikel als onredelijk bezwarend worden geacht te zijn (artikel 6:237 BW ).
Voorbeelden van voorwaarden die onredelijk bezwarend worden geacht te zijn luiden onder meer: voorwaarden in een huurovereenkomst waarbij de huurder wordt verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met een derde, bijvoorbeeld een servicemonteur met betrekking tot een bepaalde installatie in de gehuurde ruimte voor meer dan een jaar (zie artikel 6:237 onder j BW ). Een andere vernietigbare bepaling is onder meer de bepaling dat de verrekeningsbevoegdheid van de huurder uitsluit of beperkt (artikel 6:237 onder g BW ).

Meer voorbeelden ter verduidelijking van de gelaagde structuur
Zo is in de regeling over huurovereenkomsten niets geregeld over de totstandkoming van wilsverklaringen en/of de rechtspositie van partijen als er een hiaat is ontstaan tussen de wil en de verklaring. In boek 7 titel 4 BW zijn evenmin regels te vinden over de ontbinding van de overeenkomst (behoudens een speciale regel op grond van artikel 7:210 BW). De algemene regels over ontbinding van de overeenkomst zijn te vinden in artikel 6:265 BW e.v. Partijen dienen jegens elkaar op basis van artikel 6:2 BW redelijkheid in acht te nemen. Er is wél een beperking opgenomen met betrekking tot de mogelijkheid tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder in artikel artikel 7:231 BW. In deze regel is tot uitdrukking gebracht dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alsmede een woonwagen in de zin van artikel 7:235 BW en een standplaats in de zin van artikel 7:236 BW op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, slechts kan geschieden door de rechter (behoudens de genoemde speciale regel van artikel 7:210 BW). De huurder die de huurovereenkomst buitengerechtelijk wenst te ontbinden valt terug op de algemene regeling als genoemd in artikel 6:265 BW e.v.

Als er een rechtshandeling tot stand komt moet de wil en de verklaring met elkaar in overeenstemming zijn. Als dat niet het geval is, dan kan er sprake zijn van een wilsgebrek, waardoor de overeenkomst kan worden vernietigd door degene die zich op dit gebrek beroept.

Op grond van artikel 7:249 BW is de huurder bevoegd om de overeengekomen aanvangshuurprijs te laten toetsen aan de maximaal redelijke huurprijs conform het huurprijswaarderingsstelsel. De hoofdregel is dat gemaakte afspraken, dus ook over de hoogte van de huurprijs, partijen binden. Als een huurder van mening is dat de huurprijs op grond van het woning waarderingsstelsel een onredelijk hoog bedrag beloopt kan de huurder binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs door de huurcommissie laten toetsen. De huurcommissie kan de huurprijs dan terug brengen naar de redelijke huurprijs op grond van het woning waarderingsstelsel. Dit is feitelijk een doorbreking van de contractsvrijheid ter bescherming van de huurder. Verder wordt er in het voordeel van de huurder afgeweken van de regel dat gemaakte afspraken nagekomen moeten worden (Pacta sunt servanda). In het hoofdstuk: “De Aanvanghuurprijs” wordt hier uitgebreid op in gegaan. Mocht de huurder niet tijdig aanspraak maken op toetsing van de huurprijs door de huurcommissie, dan geldt in ieder geval de overeengekomen huurprijs.

De eerdergenoemde contractsvrijheid kan voor woningbouwcorporaties worden beperkt als het gaat om het weigering van een huurder. Onder omstandigheden kan het weigeren van een huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De voorzieningenrechter te Breda kwam in haar vonnis van 8 juni 2010 (WR2010,118) tot deze beslissing. De rechter was van mening dat een woningcorporatie in beginsel de plicht heeft woningzoekenden een huurwoning in de sociale huursector aan te bieden, tenzij zich concrete feiten of omstandigheden voordoen op grond waarvan de verhuurder mag verwachten dat de huurder overlast zal veroorzaken. In deze zaak waren deze feiten en omstandigheden onvoldoende aangetoond. In het kader van een belangenafweging werd ook van belang geacht dat de verhuurder een monopoliepositie in de sociale huursector had. Door deze monopoliepositie heeft de woningzoekende elders geen kans op een sociale huurwoning.
Het gerechtshof te 's-Gravenhage had in haar arrest van 24 mei 2011 ( LJN: BQ6606, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.083.706/01 ) over de acceptatie van een huurder een andere benadering dan de voorzieningenrechter te Breda. Het hof oordeelde in haar arrest dat het de verhuurder (een woningbouwcorporatie) in beginsel vrijstaat om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst sluit, maar dat de maatschappelijke verantwoordelijkheid, die haar als toegelaten instelling van volkshuisvesting in de zin van artikel 70 Woningwet toekomt, meebrengt dat zich bijzondere gevallen kunnen voordoen waarin de weigering om aan een woningzoekende een woning te verschaffen onrechtmatig is. Of zich een bijzonder geval als hiervoor bedoeld voordoet, is mede afhankelijk van de gronden die de verhuurder aan haar weigering ten grondslag legt, bezien in relatie met de in het geding zijnde belangen van de huurder.
In dit concrete geval had de verhuurder een huurder geweigerd die nog een huurschuld bij haar open had staan. Deze huurder had bij een andere verhuurder ook een huurschuld laten ontstaan. De verhuurder had onvoldoende vertrouwen dat deze huurder in de toekomst zijn verplichtingen wel na zou komen. Daarnaast werd door de verhuurder betwist dat er voor de huurder geen mogelijkheden aanwezig zijn om via een andere verhuurder woonruimte te verkrijgen.
Gelet op deze overwegingen was het hof van mening dat de rechtbank terecht had aangenomen dat de verhuurder niet in strijd handelde met haar maatschappelijke zorgvuldigheidsplicht jegens de huurder door hem in de gegeven omstandigheden niet als huurder te aanvaarden.

De onderdelen van het huurrecht>>

Het huurrecht bestaat uit drie onderdelen:
In het algemene gedeelte is artikel 7:230a BW onder meer van toepassing op de verhuring van kantoren, opslagplaatsen en garages. Deze overeenkomsten worden doorgaans geschaard onder de noemer verhuring van “bebouwde grond”. Artikel 7:230a BW geeft met name een regeling over welke positie de huurder van dit soort ruimten bij opzegging bekleed. De andere artikelen zijn algemene regels, die ook op andere huurregimes (woonruimte en artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte) van toepassing zijn, tenzij daarvan in de andere regimes is afgeweken.

De wet biedt huurders van ongebouwde onroerende zaken geen huurbescherming en ook geen ontruimingsbescherming. Dit heeft voornamelijk betrekking op huurovereenkomsten van los land (geen pacht), bijvoorbeeld met de bedoeling van gebruik ten behoeve van een (sta)caravan. Dat betekent dat de tussen partijen steeds voor één jaar tot stand gekomen huurovereenkomsten eindigen door het verstrijken van de overeengekomen duur, zonder dat de huurders op een nieuwe huurtermijn of op schadevergoeding aanspraak kunnen maken, behoudens tussen partijen gemaakte afspraken in andere zin en behoudens de aanvullende en beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (zie ook de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem van 29 maart 2011, LJN: BP9421, gerechtshof Arnhem, 200.054.796 ).
Huurovereenkomsten van ongebouwde onroerende zaken ten behoeve van de staanplaats van (sta) caravans worden doorgaans voor één jaar gesloten. In de voorwaarden kan een bepaling zijn opgenomen over stilzwijgende verlenging dan wel het opnieuw sluiten van een nieuwe overeenkomst ten behoeve van het volgende jaar. Jaarlijks komt aldus een nieuwe huurovereenkomst tot stand, zonder dat de huurders volgens de wet op zo’n nieuwe overeenkomst aanspraak kunnen maken en dus al helemaal niet op een overeenkomst tegen dezelfde voorwaarden.
De verhuurder heeft dus de vrijheid om voor een nieuw jaar het reglement behorend bij een huurovereenkomst eenzijdig te wijzigen, zoals dat nieuwe reglement op nieuwe huurovereenkomsten van toepassing is.
In dit boek wordt verder niet ingegaan op de positie van de huurders van los land. Voor alle duidelijkheid wordt nog opgemerkt dat artikel 7:228 BW wel op dit soort overeenkomsten van toepassing is en dat artikel 7:230a BW niet van toepassing is op de verhuurde onbebouwde grond.

De regels die in het algemene gedeelte staan vermeld zijn vanwege de gelaagde structuur van de wet ook van toepassing op de andere regimes, tenzij daarvan in de specifieke regeling is afgeweken. Artikel 7:228 BW is een voorbeeld daarvan. In dit artikel staat immers vermeld: Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken In artikel 7:271 lid 1 BW staat: in afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.
Er bestaan nog een tal van regels in de onderdelen woonruimte en bedrijfsruimte, die van het algemene gedeelte afwijken. In artikel artikel 7:242 BW staat bijvoorbeeld ten behoeve van woonruimte een belangrijke afwijking van een aantal algemene regels opgenomen. Zo wordt in laatstgenoemd artikel bevestigd dat ten behoeve van woonruimte niet in het nadeel van de huurder van een aantal wettelijke regels ( artikel 7:204 BW, artikel 7:206 leden 1 en 2 BW, artikel 7:207 BW, artikel 7:208 BW en artikel 7:217 BW) mag worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte (geregeld vanaf artikel 7:290 BW en artikel 7:230a BWruimte) geldt dat tal van regels in het algemene gedeelte regelend recht zijn. Van deze regels kan dus ook in het nadeel van de huurder worden afgeweken. In de afzonderlijke onderdelen van dit boek waarin deze huurregimes afzonderlijk worden behandeld wordt hier uitgebreid op ingegaan.

Gemengde overeenkomsten
Het is mogelijk dat partijen een huurovereenkomst sluiten waarop verschillende huurregimes van toepassing zijn. Voor bedrijfsruimte kan daarbij worden gedacht aan het sluiten van een huurovereenkomst winkelruimte en een huurovereenkomst met betrekking tot een parkeerplaats naast de gehuurde winkelruimte. Er zijn tal van varianten te bedenken. Daarnaast kan een huurovereenkomst met betrekking tot caféruimte bijvoorbeeld een afnameverplichting bevatten met betrekking tot de afname van een bepaald biermerk. In het laatste voorbeeld lopen geen verschillen huurregimes door elkaar, maar lopen wel verschillende overeenkomsten door elkaar, die al dan niet ieder afzonderlijk in de wet zijn geregeld.
Bij woonruimte kan er bijvoorbeeld sprake zijn van verhuurde atelierruimte en verhuurde woonruimte, of gehuurde woonruimte met een verzorgingselement.
Als er verschillende huurregimes zonder problemen naast elkaar kunnen bestaan geldt de hoofdregel van artikel 6:215 BW. Volgens deze regel geldt bij gemengde benoemde contracten, dat er cumulatie van huurregimes plaatsvindt, tenzij de bepalingen van twee regimes niet verenigbaar zijn of de strekking zich daarvan met de aard van de overeenkomst niet laat combineren.
Een huurder van woonruimte trachtte een huurovereenkomst met betrekking tot garageruimte onder de regeling van woonruimte te laten vallen om afzonderlijke huurverhoging te voorkomen. De huurder had woonruimte gehuurd in 1989 en had een garage gehuurd in 1996. De woonruimte en de garage lagen ongeveer 300 meter van de gehuurde woning. De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht (LJN: BW8220, sector kanton Rechtbank Maastricht, 411823 CV EXPL 11-407 ) zag in haar vonnis van 17 augustus 2011 geen aanleiding het huurregime met betrekking tot de garage op te laten gaan onder het regime van woonruimte. De garageruimte was allereerst niet verknocht aan de gehuurde woonruimte. De verknochtheid volgde niet uit de ligging van beide onroerende zaken. Deze zaken lagen immers ruim 300 meter uit elkaar. De verknochtheid volgde niet uit de overeenkomst. In geen van beide huurovereenkomsten was bepaald dat de woning en de garage in enig verband tot elkaar staan en/of dat het gebruik van de woning mede omvat het gebruik van een garage. Beide huurobjecten zijn immers ook afzonderlijk verhuurd (de woning in 1989 en de garage pas in 1996). Verder kon de garage ook niet aangeduid worden als aanhorigheid van de woning. Dit standpunt bracht met zich mee dat ten aanzien van beide huurovereenkomsten een verschillend huurregime gold. Er was hier dan ook geen sprake van een gemengde overeenkomst en er was ook geen reden deze overeenkomst samen te voegen.

Een variant op dit thema betreft de huurder van woonruimte die de aan een huurovereenkomst gerelateerd overeenkomst heeft beëindigd. Een dergelijke opzegging kan leiden tot beëindiging van het gebruik van het gehuurde. Dit overkwam een huurder die in een zorgcentrum woonde en meende wél de zorg op te kunnen zeggen (om die elders te betrekken) en daarbij het gebruik van de woonruimte intact wilde laten. De huurder betaalde een aparte nota voor de verleende zorg en voor de verstrekte woonruimte. De rechtbank Zutphen bepaalde in een vonnis van 25 september 2008 LJN: BF3173, Rechtbank Zutphen, 96499 / KG ZA 08-289 en 96310 / KG ZA 08-280 in kort geding als volgt: aangenomen dient worden dat tussen partijen sprake is van een gemengde overeenkomst die is te typeren als een “huurovereenkomst met levering van diensten” waarbij het ene onderdeel onlosmakelijk is verbonden met het andere. Dat de contractant de huur separaat van de zorg betaalde, maakt dit niet anders. Doordat de huurovereenkomst één geheel vormt met de zorgovereenkomst, heeft de opzegging van de zorg door de contractant tot gevolg dat ook de huur is geëindigd. Het beroep van contractant op huurbescherming kan, ook afgezien van het feit dat hij de overeenkomst zelf heeft opgezegd, niet slagen.

Een ander voorbeeld van een gemengde overeenkomst, waarbij de huurovereenkomst als ondergeschikt gedeelte van een gehele overeenkomst werd aangemerkt, werd behandeld in een zaak die voor de rechtbank Oost-Brabant diende. In deze zaak besliste de rechtbank Oost-Brabant in haar vonnis van 15 januari 2015 ECLI:NL:RBOBR:2015:97 dat een woonbegeleidingsovereenkomst en een huurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden waren dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg had dat de andere overeenkomst (de huurovereenkomst) evenmin in stand kon blijven. De kantonrechter was van oordeel dat van de twee samenhangende overeenkomsten de woonbegeleidingsovereenkomst tussen de woonbegeleidingsorganisatie en huurster het overheersende element bevatte dat prevaleerde boven de huurovereenkomst. Het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst betekende daarom tevens het einde van de huurovereenkomst. De huurder kon dus niet terugvallen op de beschermende bepalingen van het huurrecht.

De vraag die bij gemengde overeenkomsten kan worden gesteld is welke regels op deze bewuste overeenkomsten van toepassing zijn en welk criteria voor toepassing van deze regels daarbij gelden. Huurgeschil.nl heeft die vraag uitgebreid beantwoord in het hoofdstuk: “De begrenzing van het begrip bedrijfsruimte”. Huurgeschil.nl heeft dit onderdeel geplaatst in de afdeling "bedrijfsruimte" op deze site, omdat het verschijnsel gemengde overeenkomsten vaker speelt bij bedrijfsruimte dan bij woonruimte.

Beperkingen aan het sluiten van huurovereenkomsten door woningcorporaties >>

Vanaf 1 januari 2011 is de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvestiging in werking getreden. Deze regel is bedoeld om oneerlijke concurrentie van de door de staat gesteunde woningbouwcorporaties met particuliere verhuurders te bestrijden. Volgens deze regeling mogen woningbouwcorporaties geen huurovereenkomsten sluiten betreffende de verhuur van sociale huurwoningen(niet-geliberaliseerde woonruimte) met huurders waarvan het inkomen per huishouden hoger is dan de daarvoor vastgestelde inkomensgrens staatssteunregeling woningcorporaties. Woningcorporaties mogen maximaal 10% van alle vrijkomende woningen met een huur onder de liberalisatiegrens toewijzen aan huishoudens met en inkomen boven deze inkomensgrens. Tot en met 2015 moest ten minste 90% van de vrijkomende woningen met een huur tot deze grens moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder deze inkomensgrens. Deze regeling is vanaf 1 januari 2016 gewijzigd.

De Huisvestingswet 2014 (Huisvestingswet) werkt de toewijzing van sociale woonruimte nader uit. In artikel 4 Huisvestingswet wordt vermeld dat de gemeenteraad bij verordening van voor de duur van ten hoogte vier jaar regels kunnen geven tot onder meer het in gebruik nemen of geven van goedkope woonruimte en voor wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. In artikel 5 Huisvestingswet staat dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels kan stellen voor de wijze van het aanvragen van vergunningen. Op grond van artikel 7 van de Huisvestingswet kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Het gevolg hiervan is dat het op grond van artikel 8 van de Huisvestingswet verboden is om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 7 voor bewoning in gebruik te nemen zonder vergunning van burgemeester en wethouders.

Met ingang van 1 januari 2016 zijn woningcorporaties verder verplicht om DEAB-woningen voor tenminste 95% van de huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag een huurprijs te geven tot de aftoppingsgrenzen uit de huurtoeslag. Deze houdt in dat woningcorporaties aan ten minste 95% van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens een woning moeten toewijzen onder de aftoppingsgrens (in 2017 € 592,55 voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 635,05 voor huishoudens van drie en meer personen). De beleidsruimte van 5% is echter geboden om in individuele gevallen waarin zij dit nodig achten huurtoeslaggerechtigden toch een niet-passende toewijzing te doen. De corporatie mag 10% sociale woonruimte toewijzen aan huurders met een inkomen tussen de € 35.739 en € 39.874. De corporatie kan de huurders met een inkomen onder de € 35.739 voorrang bij het toewijzen van een nieuwe woning geven. Haalt een woningcorporatie de norm niet (de corporatie verhuurt 11% van de vrijgekomen woonruimte aan huurders met een inkomen tussen de € 35.739 en € 39.874), dan krijgt ze mogelijk een sanctie, bijvoorbeeld een bestuurlijke boete, van de toezichthouder (artikel 46 Woningwet). De passendheidsnorm geldt ook voor onzelfstandige woonruimte. In artikel 9 Huisvestingswet wordt duidelijk aangegeven dat de criteria die op basis van artikel 7 Huisvestingswet gesteld mogen worden aan de huisvestingsverordening geen betrekking mogen hebben op de eisen als bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Deze in de huisvestingsverordening gestelde regels mogen evenmin het bepaalde bij of krachtens de artikelen 46, tweede lid, en 48, Woningwet doorkruisen.

Voor de passendheidsnorm geldt de kale huur en niet de rekenhuur (De kale huur is de huur zonder bijkomende kosten, zoals servicekosten. Dit wordt netto huur genoemd). Als er bij de woning afzonderlijk een garage wordt verhuurd, dan telt de garage niet mee voor het passend toewijzen. Als de huurprijs van de garage in de kale huurprijs van de woning zit toegevoegd, dan wordt deze component meegerekend bij toetsing in verband met het passend toewijzen. Als bij de passendheidstoets is vastgesteld dat een huishouden qua inkomen voldoet aan de criteria om in aanmerking te komen voor huurtoeslag, is daarmee tevens aangetoond dat het huishoudinkomen ‘voldoet’ aan de staatssteunregeling (90%) in dit geval lager is dan € 36.165 (2017). In sommige gevallen mag het inkomen tot € 40.439 (2017) luiden. Dat kan bijvoorbeeld op basis van de regeling voor middeninkomens, of als de huurder in bezit is van een zorgindicatie. De rekenhuur is de huur inclusief die servicekosten die meegeteld worden voor huurtoeslag. Het inkomen/vermogen van meerderjarige kinderen telt niet mee voor de norm. Bij het passend toewijzen wordt ook niet gekeken naar het vermogen (wel het box III-inkomen). De inwonende kinderen tellen wel mee voor de grootte van het gezinshuishouden. Een huishouden bestaande uit één ouder en één kind wordt dus als meerpersoonshuishouden beschouwd. Bij gescheiden ouders wordt een kind geacht tegelijkertijd tot het huishouden van beide ouders te behoren indien het doorgaans ten minste drie gehele dagen per week in elk van beide huishoudens verblijft.

Er vindt in het kader van de passendheidsnorm geen toets op vermogen plaats. Voor het aanvragen van huurtoeslag speelt aanwezigheid van vermogen wel een rol. In beginsel heeft toepassing van de passendheidsnorm dus tot gevolg dat de huurders niet de vrijheid hebben om te kiezen voor een woning met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. De verhuurder kan een huurder die niet aan deze passendheidsnorm voldoet dus als huurder weigeren. In de regeling van passend toewijzen, in het bijzonder bij de normstelling, is geen sprake van minimum inkomenseisen. Er wordt slechts getoetst aan de inkomensgrens in het kader van de Wet op de huurtoeslag. Corporaties mogen bij de woningaanbieding, en ten behoeve van de selectie van kandidaten wel minimuminkomenseisen en maximuminkomenseisen stellen, zowel voor vergunningplichtige als andere woningen (zie antwoord bij vraag 8.31 bij Vragen en antwoorden door Aedes over passen toewijzen van DEAB-woningen ).
Als het huishoudinkomen onder de huurtoeslaggrens ligt mag de kale huur van de woning niet hoger zijn dan € 592,55 (1 of 2 persoonshuishoudens) of € 635,05 (3 of meer persoonshuishoudens). In onderstaande tabel kunt u zien welke situatie voor u van toepassing is. De woningcorporatie dient zich aan deze tabel in het kader van toewijziging van woonruimte te houden.
Het antwoord op de vraag voor welke woning de huurder in aanmerking komt kan onderstaand uit de tabel worden gehaald en is afhankelijk van de grootte van het huishouden en het huishoudinkomen.
Tabel passend toewijzen 2017
Huishouden  Huishoudinkomen  Maximale huur 
1 persoon   minder dan € 22.000   De huurder kan alleen reageren op woningen met een kale huurprijs onder de € 592,55  
1 persoon   Tussen € 22.000 - € 36.165   De huurder kan op alle woningen reageren 
2 personen   minder dan € 30.150  De huurder kan alleen reageren op woningen met een kale huurprijs onder de € 592,55  
2 personen   tussen € 30.150 - € 36.165   De huurder kan op alle woningen reageren  
3 of meer personen   minder dan € 30.000   De huurder kan alleen reageren op woningen met een kale huurprijs onder de € 635,05  
3 of meer personen   Tussen € 30.150 - €36.165   De huurder kan op alle woningen reageren  

De verhuurder mag wél gebruik maken van de 5% marge, maar kan daartoe niet door een huurder die graag voor een betreffende woning in aanmerking wenst te komen worden verplicht van deze marge gebruik te maken. Deze marge geldt ook voor drie- en meer persoonshuishoudens en voor huurders die ook extra huurtoeslag krijgen zoals senioren en huishoudens met een aangepaste en grotere woning. Vanwege bovengenoemde sanctie van de bestuurlijke boete bij niet passend toewijzen is het voor kleine corporaties die kleine huurmutaties per jaar te verwerken krijgen verstandig uit te gaan van 100% passend toewijzen. Met de maatregel wordt beoogd de huurder te beschermen tegen – in relatie tot zijn inkomen – te hoge huurprijzen. Voor meer informatie over huurtoeslag en begrippen daaromtrent verwijs ik naar het hoofdstuk: “Periodieke huurverhoging” en het onderdeel huurtoeslag dat in dit laatstgenoemde hoofdstuk wordt behandeld. Deze verplichting volgt uit de per 1 juli 2015 in werking getreden herziene Woningwet. Deze passendheidsnorm vervangt de passendheidstoets die tot 2008 plaatsvond op basis van de Wet op de huurtoeslag, met als doel een te sterke stijging van de huurtoeslaguitgaven tegen te gaan en tevens huurders te beschermen tegen (te) hoge huurlasten ( Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen staatssteun en verkoopregels, liberalisatiegrens 2016 en overige onderwerpen Woningwet, pagina 2.). De nieuwe huurder met een inkomen onder de huurtoeslaggrens komt alleen nog in aanmerking voor woningen met een huur tot € 568,68 (als de huurder met één of twee personen de woning wenst te bewonen) of € 628,76 (als de huurder met drie of meer personen de woning wenst te bewonen). Het gevolg hiervan is dat de huurders met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en het bedrag van € 35.739 wellicht niet meer voor een woning in aanmerking kunnen komen, omdat deze woning al is verdeeld aan degene die voor een huurtoeslag in aanmerking komen.
Tot en met 2020 kan ten hoogste 10% (zie artikel 46 en 48 woningwet en artikel 16 en 57 t/m 60 BTIV) van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 39.874.
De 10% sociale huurwoningen die overblijft, mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Hierbij moeten zij de geldende voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening en de voorrangsregels uit het BTIV in acht nemen. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bovendien bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern (artikel 14 Huisvestingswet). Dit betekent bijvoorbeeld dat zij voorrang moeten geven aan mensen die door fysieke of psychische beperkingen en/of economisch of maatschappelijk gebondenheid moeilijk aan passende huisvesting kunnen komen. Als de woningcorporatie de bevoegdheid heeft de woningen aan sociale huurders toe te wijzen, waarvoor een huisvestingsvergunning geldt, dan met de potentiële huurder bezwaar bij de gemeente indienen als de huurder van mening is dat hij ten onrechte de woning niet heeft gekregen. Het besluit van de woningcorporatie moet dan immers als een besluit van de gemeente worden aangemerkt.
Als er op basis van de huisvestigingsverordening een huisvestingsvergunning van toepassing is, dan kan op basis van artikel 10 Huisvestingswet een woningzoekende slechts voor een woning in aanmerking komen als deze woningzoekende:

  • de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of
  • vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.
Bezwaren tegen en klachten over woningtoewijzingskwesties moet dus op grond van een Regionale Huisvestingsverordening bij de gemeente worden ingediend. Urgentieverlening is niet gemandateerd aan corporaties. De gemeente blijft daarom verantwoordelijk voor urgentiebesluiten met een bestuursrechtelijke rechtsbescherming (bezwaar en beroep). De Huisvestingswet (artikel 13) geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om een urgentieregeling op te stellen indien er geen schaarste is in de desbetreffende gemeente. De reden daartoe is dat ook in gemeenten waar niet direct sprake is van schaarste, er toch behoefte kan zijn om urgent woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten. Geen schaarste betekent niet dat er woningen leeg staan om urgent woningzoekenden direct van huisvesting te voorzien.

Voor klachten omtrent woningtoewijzing (inschrijving, meettijd, passend toewijzen, verlening of weigering van huisvestigingsvergunning) is geen wettelijke vorm van rechtsbescherming geregeld.
De toets of een vergunning al dan niet terecht wordt geweigerd is een publiekrechtelijke vraag. Er is immers sprake van een weigering tot aanvragen/afgifte van een huisvestingsvergunning. Als een klacht betrekking heeft over het weigeren te verhuren of het intrekken van een huuraanbod dient te worden beoordeeld of deze plaatsvindt op grond van de Huisvestigingswet of in de huisvestigingsverordening geregelde criteria of dat deze plaatsvindt op grond van eigen toewijzingsregels van de corporatie.
Heeft de weigering tot het doen van een aanbod van verhuur (mede) betrekking op bijvoorbeeld een huurschuld, overlast, onjuiste gegevens, weigering medewerking aan een controle, dan heeft die weigering meer het karakter van een civielrechtelijke handeling die niet aangemerkt wordt als onderdeel van woonruimteverdeling. In dit geval kan de civiele rechter of de Klachtencommissie woningcorporaties de klacht in behandeling nemen. Bij discussies over de vraag door wie een klacht behandeld dient te worden zal de (bestuurs)rechter een oordeel gevraagd dienen te worden.

Bij deze 10% toewijzingen verlenen verhuurders wel eerst voorrang aan woningzoekers met een urgentie. Dit zijn doorgaans huishoudens waar de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten. Na de verhuur aan deze urgente gevallen kan de overgebleven ruimte binnen de 10%-grens worden gebruikt voor de toewijzing aan 'gewone' € 35.739-plussers (prijsbasis 2016). Wanneer deze regeling op een woning wordt toegepast, wordt dit aangegeven bij de advertentie. De woningtoewijzing gaat vervolgens nog steeds op basis van inschrijf- en woonduur. De verhuurder mag dit overige percentage woonruimte 'niet-passend' toewijzen. Echter enkel bij uitzonderingsgevallen. Dit is zodat bij een enkele incidentele niet passende toewijzing niet direct sancties kunnen volgen tegen de instelling. Het is dus een marge (ten behoeve van mogelijke vergissingen) en niet zozeer vrije bestedingsruimte. Verhuurders worden verondersteld restrictief gebruik te maken van deze maximale toegestane marge en ook bij het benutten ervan te blijven meewegen of de woning voldoende betaalbaar is voor het huishouden. De Autoriteit woningcorporaties houdt toezicht op naleving van de norm. Haalt een corporatie de norm niet, dan mag de toezichthouder een sanctie opleggen, bijvoorbeeld in de vorm van een bestuurlijke boete. De hoogte daarvan is onder meer afhankelijk van de mate van overtreding. De individuele huurder kan geen beroep doen op overschrijding van deze norm. Het is ook niet duidelijk op welke wijze deze huurder aan de noodzakelijke cijfers kan komen om dit gegeven te toetsen.
De toewijzing van huizen op basis van huishoudinkomen is een aanzienlijke beperking van de contractsvrijheid, die in beginsel op het huurrecht ook van toepassing is. De wettelijke basis daarvan wordt gevormd door artikel 11 Huisvestingswet. In dit artikel staat immers dat in de huisvestingsverordening de gemeenteraad kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven.

De Woningwet geeft in artikel 46 Noot aaa een basis voor toewijzing van woonruimte aan personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Door deze regeling wordt het contractenrecht feitelijk beperkt. Artikel 46 Woningwet geeft een algemene richtlijn, waaraan woningzoekenden geen directe aanspraken kunnen ontlenen jegens een toegelaten instelling. De Huisvestingswet werkt de mogelijk om het recht van vestiging door een huurder verder te beperken. Volgens de toelichting op de Huisvestingswet kan de gemeenteraad deze bevoegdheden daarom slechts gebruiken als dat noodzakelijk en geschikt is voor de bestrijding van onevenwichtig en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte en is voldaan aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit. Het moet daarbij altijd gaan om het goedkope deel van de woonruimtevoorraad. Geliberaliseerde woonruimte wordt door deze regeling niet beperkt.
Een corporatie hoeft aan persoon die al een koopwoning bezit in beginsel geen woning te verhuren (Huurrecht @ctueel 2017-14, Hoe huurwoningzoekend is de eigenaar van vier appartementen ... !? Door mr P.G.A. van der Sanden). Een corporatie mag van geval tot geval een beslissing hierover nemen. Deze persoon wordt geacht geen woning van een woningcorporatie nodig te hebben. De heer Van der Sanden merkt op dat iemand met en minimum inkomen in Nederland, die toevallig een woning erft in het buitenland best nog wel voor een sociale huurwoning in aanmerking kan komen. De persoon die zelf een pensioenpotje opzij heeft gezet zou ook voor een sociale huurwoning in aanmerking kunnen komen.
De woningcorporatie voert eigenlijk een overheidstaak uit, namelijk het ter beschikking stellen van woonruimte aan personen die daar onder meer door financiële beperkingen niet zelf in kunnen voorzien. Dit betekent niet dat de corporatie iedere huurder maar moet accepteren als men aan de criteria voldoet. Onder omstandigheden kan het weigeren van het lidmaatschap echter als een onrechtmatige daad jegens de benadeelde worden gekwalificeerd. Als het belang van de woningbouwvereniging bij het besluit om een huurder per direct en zonder opgaaf van redenen van de kandidatenlijst van de vereniging te schrappen onvoldoende gebleken en onderbouwd is, dan kan dit besluit als onrechtmatig worden aangeduid. In een dergelijke situatie werd een woningbouwvereniging door een vonnis van de voorzieningen rechter van de rechtbank Noord-Holland van 21 maart 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:2551) gedwongen een huurder op de kandidatenlijst terug te plaatsen.
In de praktijk leidt het al dan niet toewijzen van een woning tot een open belangenafweging, waarbij de toegelaten instelling een huurder kan weigeren als het belang om de huurder geen woning te geven zwaarder luidt dan het belang om de huurder wél deze woning te verstrekken. Eerder door een huurder veroorzaakte overlast kan een bijzondere omstandigheid zijn om een huurder te weigeren in een bepaalde buurt. Een corporatie mag ook een beleid voeren ten aanzien van aankomende huurders met veel schulden. Er is hier dus sprake van botsende rechten: enerzijds de verplichting van de corporatie om personen te huisvesten die door inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting en anderzijds geen woningen te verstrekken aan personen die hun verplichtingen toch niet na zullen komen. Soms wordt een corporatie gedwongen ten aanzien van een huurder die in het kader van een ontruiming wegens overlast heeft plaatsgevonden, deze huurder elders in een project voor begeleidend wonen te plaatsen, waaraan deze huurder dan mee moet werken (zie het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 23 mei 2007 ( ECLI:NL:RBZLY:2007:BA8654 ). De huurder kon in deze kwestie wel ontruimd worden, onder voorwaarden van het aanbieding van andere woonruimte. Een dergelijke voorwaarde zou een particuliere verhuurder niet opgelegd kunnen krijgen. Een corporatie verkeert door haar bijzondere positie in een andere situatie dan een particuliere verhuurder en zal dus gehouden kunnen worden aan een aspirant-huurders woonruimte te verstrekken.

Een verhuurder mag verlangen dat aspirant-huurders met veel schulden een verklaring kunnen overleggen van een WSNP-bewindvoerder of een officiële instantie die zich bezighoudt met schuldhulpverlening, waarin wordt aangegeven dat er voldoende middelen zijn voor inrichting van de huurwoning en de huurbetaling. Als aan deze voorwaarden niet wordt voldaan hoeft de corporatie de huurder niet te accepteren (Ktr. Leeuwarden 14 januari 016, ECLI:NL:RBNNE:2016:1084, WR2016/43). De kantonrechter te Rotterdam trekt deze lijn door in haar kortgedingvonnis van 4 april 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:2733 . De verhuurder had toewijzing van een woning geweigerd aan een kandidaat huurder. Deze weigering was gebaseerd op een antecedentenonderzoek. Een antecedentenonderzoek kan uitgevoerd kan worden op grond van artikel 20 van de Wet Politiegegevens of op basis van de door de aspirant-huurder gegeven toestemming en maakt onderdeel uit van de social screening van nieuwe bewoners. Een social screening wordt uitgevoerd als daar een duidelijke indicatie voor aanwezig is. De gemeente vraagt de politie om gegevens over de aspirant-huurder waarna de woningcorporatie in de vorm van een kleurcode wordt ingelicht. De politie voert het antecedentenonderzoek uit met toepassing van artikel 16 van de Richtlijnen Uitvoering Woonruimteverdeling. Code groen betekent geen overlastmeldingen, code oranje houdt een advies in om een proefcontract af te sluiten en code rood het advies om niet te verhuren. De daadwerkelijke overtredingen worden niet doorgegeven aan de woningcorporatie. Voor deze huurder was de code rood afgegeven. De verhuurder had vervolgens deze woning niet aan de huurder aangeboden. De aspirant huurder was het met deze afwijzing niet eens. De aspirant huurder had echter in deze procedure ook geen openheid geven over de afgegeven code rood door de politie. De afgegeven code rood kon daarom niet inhoudelijk beoordeeld worden, zodat niet kon worden vastgesteld of er sprake was van een onterechte weigering van de verhuurder de woning aan de huurder aan te bieden.

Voor het toewijzen van woonruimte is de verhuurder gebonden aan bovengenoemde inkomensgrenzen.
De 10% regeling, is voor de huurder doorgaans niet inzichtelijk. De potentiële huurder zal lastig achter deze informatie kunnen. De Overlegwet zal deze aspirant huurder niet kunnen helpen om deze informatie te verkrijgen, omdat deze persoon nog geen huurder is. De aspirant huurder zal wel de huurdersinformatie om deze informatie kunnen vragen. De huurdersorganisatie kan de verhuurder wél verzoeken deze gegevens te verschaffen.
Conform artikel 56 lid 1 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 dient een huurder die voor een sociale woning in aanmerking wenst te komen de volgende gegevens over te leggen:

  • een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van, en
  • gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.
Met deze gegevens worden bedoeld de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van die personen, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur van verhuur zou moeten ingaan.

Het Btiv heeft het Besluit beheer sociale huurwoningen (Bbsh) vervangen. De ingansdatum van dit besluit was 1 juli 2015. Het Btiv is net zoals het Besluit beheer sociale huurwoningen (Bbsh)een kapstok voor allerlei aanvullende regelgeving waar woningcorporaties zich aan te houden hebben.
Volgens artikel 56 lid 5 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 (Btiv)Noot aab kan van de gegevens als bedoeld in de Algemene wet inzake rijksbelastingen worden afgeweken als de functionaris van de rijksbelastingen schriftelijk heeft verklaard dat deze gegevens niet beschikbaar zijn. In dat geval is kan de aspirant huurder de volgende gegevens verstrekken:

  • een door degene die als huurder die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en, indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en
  • hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers of uitkerende instantie over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de huurovereenkomst zou moeten ingaan.
De huurder die in 2016 een huurwoning wenst te betrekken, die een inkomensverklaring toont over 2014, komt niet in aanmerking voor deze woning als het inkomen te laag is. Dat wordt niet anders als de huurder beweert dat zijn inkomen over 2015 wél in overeenstemming met de inkomenseisen is als over 2015 nog geen inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bekend zijn. Volgens een uitspraak van de klachtencommissie woningcorporaties Arnhem en omgeving van 17 mei 2016 (zaaknummer: 160134-CV/YC) zou uit artikel 56 lid 1 jo 5 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 niet zijn te herleiden dat een verklaring van 2014 of 2015 gebruikt moet worden als een van de verklaringen beschikbaar is.

Volgens de klachtencommissie zou er sprake zijn van een keuzevrijheid, waarbij uitgegaan mag worden van zowel gegevens van 2015 als van 2014. De klachtencommissie doelt hierbij naar bijlage 5 bij artikel 56 Btiv , waarin staat: "ter bepaling van het huishoudinkomen dienen de verzamelinkomens uit het jaar 2015 respectievelijk 2014 te worden geïndexeerd met ...". De huurder had in deze zaak een verklaring over 2015 overgelegd waaruit bleek dat haar inkomen bij de belastingdienst (nog) niet bekend was. Zij had volgens de klachtencommissie genoegzaam aangetoond dat het inkomen over 2015 (en 2016) passend was. In deze zaak bleek uit de gegevens over 2014 van een lager inkomen van de huurder dan uit andere gegevens over 2015 tot uitdrukking kwam. Volgens de klachtencommissie staat artikel 56 Btiv er niet aan in de weg dat de corporatie uit gaat van de gegevens van 2015, op basis van bijvoorbeeld een voorlopige aanslag inkomensbelasting, jaaropgaven of loonspecificaties. Die interpretatie acht de Klachtencommissie in overeenstemming met de aard en strekking van de regelgeving: passend toewijzen. Deze regelgeving ( artikel 56 lid 1 Btiv ) vraagt naar de mening van de klachtencommissie om "gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat. Daaruit volgt dat de regelgeving uitgaat van een zekere flexibiliteit omdat exactheid van inkomen niet steeds een gegeven is.

Ik vind de interpretatie van de klachtencommissie over artikel 56 Btiv niet zonder meer duidelijkheid. Dit is voor de toekomst niet van belang, omdat artikel 56 Btiv in het Besluit wijziging Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vanaf 1 juli 2016 van kracht wordt. Bij het passend toewijzen kan op basis van deze gewijzigde regeling op verzoek van de huurder met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2016 worden uitgegaan van een actueler inkomensbeeld. De huurder dient dan zelf met actuele gegevens aan te tonen (dus niet per se met de inkomensverklaring die door de Belastingdienst wordt verstrekt) dat zijn inkomen inmiddels veranderd is. Denk bijvoorbeeld aan de afgestudeerde huurder die volgens de inkomensverklaring van de Belastingdienst een vastgestelde inkomen lager of gelijk is aan die inkomensgrens, terwijl het inkomen inmiddels boven de € 25.739 (2016) is gestegen. De minister maakt het met deze wijziging nu mogelijk voor uit te lopen op een inkomensstijging: toewijzing van een woning boven de aftoppingsgrens mag dan, zonder dat de 5% marge binnen de passendheidsnorm wordt aangesproken. De huurder moet zelf het initiatief tot een dergelijke actie ondernemen.

Als de verklaring van de belastingdienst over 2014 wél bekend zijn en deze gegevens voldoen niet, dan kan de huurder volgens deze uitspraak van de klachtencommissie toch nog terugvallen op gegevens over 2015 waarmee het inkomen redelijkerwijs zo nauwkeurig mogelijk geschat kan worden. Ik vind deze redenering van de klachtencommissie, dan wel de huidige wettelijke regeling (mei 2016) tot onduidelijkheid leiden. Het zou duidelijker zijn de regels van de inkomenstoetsing bij periodieke huurverhoging hier ook van toepassing te verklaren waarbij bij verlegging van een peiljaar uitdrukkelijk door de huurder een verklaring van de belastingdienst overgelegd moet worden teneinde het inkomen te onderbouwen. Volgens deze regeling is het verstrekken van voorlopige gegevens niet voldoende. Onderhavige regeling is anders geformuleerd, zodat deze interpretatieruimte er kennelijk wel is.

Artikel 56 lid 3 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 Noot aab geeft voorts een uitzondering met betrekking tot het overleggen van de in lid 1 van dit artikel genoemde bescheiden. Deze uitzondering geldt voor vreemdelingen, maximaal twee personen die studiefinanciering ontvangen en personen buiten Nederland die die zich hebben ingeschreven bij een instelling voor hoger onderwijs in de zin van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. Deze commissie tracht met deze regel de oneerlijke concurrentie tussen partijen op de woningmarkt tegen te gaan. Om deze reden moet Nederland van de Europese Commissie (EC) de activiteiten benoemen die corporaties met inzet van staatssteun mogen uitvoeren.

Als staatssteun aan woningcorporaties beschouwt de EC onder meer:

  • de (wettelijke regeling van) sanerings- en projectsteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV);
  • de achtervangpositie van de overheid bij de borging van leningen aan corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW);
  • mogelijke lagere grondkosten bij aankoop van grond van een gemeente.

Volgens de voorwaarden van de EC is staatssteun voor corporaties onder meer mogelijk voor de bouw en verhuur van woningen met een maximale huur tot de liberalisatiegrens. Dat is de grens tot waar huurtoeslag mogelijk is. Verder is staatssteun toegestaan voor de bouw en verhuur van bepaald maatschappelijk vastgoed, zoals buurthuizen en ruimten voor maatschappelijk werk. De EC heeft hierover op 15 december 2009 een besluit genomen, dat op 30 augustus 2010 is herzien. Kredietverstrekking door het BNG, de bank van en voor overheden en instellingen voor het maatschappelijk belang, wordt in de herziening niet als staatssteun aangemerkt.

Woningzoekenden die zich geen dure huur- of koopwoning kunnen veroorloven komen daardoor in de problemen. De 10 procent ruimte die corporaties hebben om woningzoekenden met een middeninkomen een sociale huurwoning toe te kennen is niet groot genoeg om de nadelige gevolgen van deze regeling te compenseren. Binnen deze 10 % regeling vallen daarnaast ook de huurders die urgent zijn vanwege de wijkvernieuwing, net als andere woningzoekenden met een ‘urgentie’. Er zal een grote groep huurders zijn die niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, terwijl het inkomen van deze huurder te laag is om een woning te kopen. Ga maar na: de huurder met een gezamenlijk inkomen van € 36.000,-, zal waarschijnlijk een hypotheek van € 157.5000,- (4 1/2 keer het jaarinkomen) kunnen krijgen hetgeen onvoldoende is voor het kopen van een bescheiden woning. Een geliberaliseerde woonruimte heeft vaak een maandhuur, die start rond de € 800,- per maand, hetgeen een aanzienlijk hogere maandlast is dan de maandlast van een niet-geliberaliseerde woning. Deze maatregel heeft de woningmarkt volkomen op slot gezet, omdat huurders met een inkomen boven de inkomensgrens staatssteunregeling woningcorporaties niet een woning kunnen kopen, maar ook geen andere woning kunnen huren.

De Woonbond tracht de problemen in kaart brengen die zich voordoen als gevolg van de nieuwe regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen, om vervolgens minister Donner (wonen) te confronteren met de problemen. De grootste problemen lijken zich nu al aan te dienen voor starters, ouderen die niet meer in aanmerking komen voor een seniorenwoning en voor huurders die al jarenlang op een wachtlijst staan. Huishoudens met een middeninkomen boven Inkomensgrens staatssteunregeling woningcorporaties hebben geen alternatieven voor een sociale huurwoning, met als gevolg dat ze worden geconfronteerd met torenhoge huren. De problemen zijn met name groot voor meerpersoonshuishoudens met kinderen, gehandicapten en ouderen en in regio's met een gespannen woningmarkt.

Alleen de inkomensverklaringen waarin het voorlopig of het definitief inkomen is vermeld bruikbaar voor de inkomenstoets. Bij een onbekend en bij een niet-geregistreerd inkomen (inkomensverklaringen met het kenmerk OB-C of ONB-C) moet een corporatie het inkomen van de woningaanvrager op een andere manier vaststellen. Bijvoorbeeld aan de hand van salaris- of uitkeringsstrookjes.

Beperkingen aan verhuringen voor korte tijd voor corporaties
Vanaf 1 juli 2016 is het mogelijk om woonruimte tijdelijk te verhuren voor de duur van maximaal twee jaar zonder dat de huurder huurbescherming geniet. Deze regeling van artikel 7:271 lid 1 BW komt naast de mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren op basis van artikel 7:274 lid 2 BW en de mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet. In artikel 48 lid 1 van de Woningwet is een verbod opgenomen voor toegelaten instellingen om zelfstandige woningen die behoren tot het DEAB-deel van de toegelaten instelling te verhuren met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar of korter. In artikel 48 lid van de Woningwet wordt een uitzondering op deze regel gemaakt ("en behoudens met personen die deel uitmaken van een bij regeling van Onze Minister te bepalen groep") voor personen die deel uitmaken van een bij ministeriële regeling te bepalen groep. Deze beperking geldt dus niet voor onzelfstandige woonruimte. Deze woonruimte kan wél op grond van deze nieuwe regeling worden verhuurd.
In de toelichting bij het amendement op grond waarvan de grondslag voor een ministeriële regeling in artikel 48 van de Woningwet is opgenomen (Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 18) is aangegeven dat toegelaten instellingen op grond van de opgedragen DAEB voorzien in de huisvesting van huishoudens die qua inkomen of andere omstandigheden op een sociale huurwoning zijn aangewezen, en dat het hier gaat om reguliere huisvesting voor langere duur, waarbij het hanteren van een tijdelijke huurovereenkomst in het algemeen onwenselijk is.
Deze groep waarvoor de uitzondering geldt staat in (artikel 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ) opgenomen. Hierbij wordt onder meer gedacht aan huurders die voor studie tijdelijk zich in een andere plaats moeten vestigen, huurders die in verband met sloop tijdelijke woonruimte nodig hebben, huurders die noodopvang nodig hebben en huurders die in het kader van een laatste kans een tijdelijke huurovereenkomst krijgen aangeboden. Als deze mogelijkheid van verhuring in het kader van deze regeling mogelijk is, dan mag geen overeenkomst van naar aard korte duur worden gesloten (artikel 7:232 lid 2 BW)

Voor meer informatie over passend toewijzen van DEAB-woningen verwijs ik u naar de brochure Vragen en antwoorden door Aedes over passen toewijzen van DEAB-woningen , die door Aedes is opgesteld.

Lokale verordeningen en doorbreking contractsvrijheid>>

De lokale overheid kan proberen de schaarste aan goedkope woonruimte te beperken door te sturen op beschikbaarheid. Daarvoor kan zij planologische en/of bestuursrechtelijke instrumenten inzetten. Ik kies als voorbeeld voor dit onderdeel uit de in de Huisvestigingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 opgenomen regels voor woonruimtevoorraadbeheer. Het is bekend dat Amsterdam kampt met woningnood. De wachttijd voor een sociale huurwoning beloopt gemiddeld tussen de 10 en de 15 jaar. Om deze enorme stroom woningzoekenden te reguleren zijn regels opgesteld. Voor andere steden zal de inhoud van de verordening bekeken moeten worden, omdat per gemeente de regels kunnen verschillen die in de verordening staan vermeld. Elke gemeente zal de plaatselijke problemen die zich op het gebied van woningbeheersing voordoen, met inachtneming van de regels die in de Huisvestingswet zijn gesteld, wensen te regelen. Bijvoorbeeld in het kader van de grootstedelijke problematiek kunnen andere regels in het kader van woningregulering worden geformuleerd. Verder kan de overheid samen met corporaties in de prestatieafspraken afspraken maken over de omvang van de voorraad aan betaalbare huurwoningen. Op 1 januari 2017 is de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) in werking getreden. De maatregelen uit deze wet staan ter beschikking van alle gemeenten die in bepaalde complexen, straten of gebieden geconfronteerd worden met ernstige leefbaarheidsproblemen waarbij de inzet van het gewone instrumentarium niet toereikend is.
Ik beperk mij hier tot de verdeling van schaarse sociale woonruimte in gemeentes waarin zich dit voordoet en met name de gemeente Amsterdam.

Huisvestingsverordening
De gemeenteraad stelt, indien zij sturend op wenst te treden in het toewijzen van woningen in het kader van de artikelen 7, 21 of 22 van de Huisvestingswet, in de huisvestingsverordening regels op over onderwerpen als genoemd in deze artikelen. De huisvestingsverordening is slechts geldig voor 4 jaar. De reden voor de tijdelijkheid van de huisvestingsverordening is ook gelegen in het feit dat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de schaarste zelf wegwerkt.
In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan aangewezen categorieën woningzoekenden (artikel 11 Huisvestingswet). Bij grootte van de woonruimte gaat het vooral om het aantal kamers in relatie tot de omvang van het huishouden van de woningzoekende. Bij woonruimte met meer dan vier kamers zal bijvoorbeeld voorrang kunnen worden gegeven aan grote gezinnen. Deze regeling was eerst opgenomen als mogelijke huurbeëindiging wegens het behoren tot de doelgroepen. Deze regeling is uit de regeling met betrekking tot de doelgroepen gehaald en is teruggekomen in deze regeling.

Het is niet toegestaan om een huisvestingsverordening op te stellen met het doel om de leefbaarheid te bevorderen. Evenmin is het toegestaan om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op de bevordering van de leefbaarheid. Indien er ernstige leefbaarheidsproblemen zijn biedt de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek de mogelijkheid om in – op verzoek van de gemeenteraad door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen – gebieden enerzijds woningzoekenden zonder inkomen uit arbeid of met criminele of overlastgevende antecedenten te weren en anderzijds voorrang te verlenen aan woningzoekenden met bepaalde sociaaleconomische kenmerken zoals de samenstelling van het huishouden, de leeftijd en het opleidingsniveau van de woningzoekende. Zie ook de Leeswijzer Huisvestingswet.

Het is niet verplicht om een huisvestingsverordening op te stellen. Bij kleine gemeenten is doorgaans geen behoefte aan een dergelijke verordening als zich geen problemen bij de toewijzing van woningen zich voordoen. Indien de gemeente er niet voor gekozen heeft een huisvestingsverordening in te stellen, zal de gemeente van oordeel zijn dat daar geen behoefte aan is omdat er geen schaarste is en er voldoende mogelijkheden zijn voor (urgent) woningzoekenden om zich in de gemeenten te kunnen vestigen binnen een aanvaardbare termijn. De huurder die ingezetene is in een gemeente, waarin geen huisvestingsverordening geldt, kan dus niet terugvallen op de huisvestingsverordening ter onderbouwing van een urgentie. Een urgentie is immers van belang als er redenen zijn om in een gereguleerd systeem voor mensen een positie in te nemen aan wie geen urgentie is verleend. Er gelden bovendien voorts geen extra beperkingen voor de huurder om gebruik te mogen maken van een sociale huurwoning. Voor woningcorporaties gelden wel beperkingen aan het verhuren van woonruimte wegens de Europese regels in gemeenten die geen huisvestingsverordening hebben opgesteld. Een woningcorporatie mag immers geen sociale woonruimte verhuren aan een persoon met een gezinsinkomen van boven de € 35.739 (prijsbasis 2016). Deze regel is bedoeld om oneerlijke concurrentie van de door de staat gesteunde woningbouwcorporaties met particuliere verhuurders te bestrijden.

Voor Amsterdam geldt wel dat er behoefte is aan een regeling die een eerlijke verdeling van sociale woonruimte waarborgt. Ook met toepassing van de regel dat een woningcorporatie geen woningen beschikbaar mag stellen aan huurders met een gezinsinkomen van meer dan € 35.739 (basis 2016) zijn er nog steeds meer huurders die gebruik van een dergelijke woning wensen te maken dan woonruimte beschikbaar is. In de toelichting bij de wijziging van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 staat vermeld dat de vraag naar sociale huurwoningen elk jaar het aanbod in ruime mate overschrijdt. Door in een huisvestingsverordening regels te stellen over de verdeling van woonruimte, kan bovendien worden beschreven welke groepen woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor welke categorieën betaalbare huurwoningen.
Artikel 12 lid 3 Huisvestingswet geeft een voorbeeld van de voorrang die de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aan bepaalde woningzoekende kan verlenen. Zo worden ondermeer de woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, waaraan voorrang kan worden gegeven voor verkrijging van woonruimte.
Tevens kan een huisvestingsverordening regels bevatten over de wijze waarop verhuurders hun betaalbare huurwoningen te huur aanbieden. Het is dus van belang bij elke gemeente na te gaan of er aan huisvestingsverordening van toepassing is en welke voorwaarden worden gesteld aan een huurder om een woning te kunnen verkrijgen. De huisvestingverordening 2015 voor de regio Utrecht vermeldt bijvoorbeeld dat er voorrangsregels van toepassing zijn voor grotere huishoudens. Bij een woning van vier kamers krijgt een huishouden van vier personen dus voorrang op een huishouden van twee personen. Op het woningnet van de gemeente Utrecht staat bijvoorbeeld vermeld dat bij toekenning van woonruimte bij de kleinere eengezinswoningen wordt gekeken naar de grootte van het huishouden. Bijvoorbeeld: een eengezinswoning van 65 m² met vier kamers wordt alleen toegewezen aan een huishouden van drie of meer personen. Hier komt een huishouden van twee personen niet in aanmerking voor een dergelijke woning. De gemeente Woerden daarentegen kent wél een voorrangsregel, maar stelt geen minimumeis aan de grootte van het huishouden bij toekenning van woonruimte. Bij de gemeente Woerden kan dus een woning met vier kamers worden toebedeeld aan een huishouden met één persoon. Er geldt wel de voorrangsregel waarbij woonruimte aan tenminste twee personen toebedeeld dient te worden, doch de voorrangsregel geeft geen minimumeis. Dit beleid is weer vastgesteld in de Beleidsregels Huisvestigingsverordening van de gemeente Woerden dat door B & W is vastgesteld. Komen bij de aangemelde personen voor een woning de huishoudens met twee personen niet in aanmerking wegens bijvoorbeeld het niet voldoen aan inkomenseisen, dan gaat er niemand voor de eenpersoonshuishouding en kan deze persoon alsnog de woning toegewezen krijgen. Dit zal zich echter niet vaak voordoen.

Als er woonruimte in Amsterdam leegkomt met een rekenhuur tot € 710,68 (liberalisatiegrens) is de particulier verhuurder verplicht om deze woning te melden bij de gemeente. Na het vertrek van de hoofdhuurder is de verhuurder verplicht om binnen vier weken een nieuwe huurder voor te dragen. Voor woningen van woningbouwverenigingen worden met ingang van 1 januari 2013 geen huisvestingsvergunningen meer verstrekt. Voor de particuliere verhuurder is het niet toegestaan een woning in gebruik te geven voordat een huisvestigingsvergunning is verstrekt. Als er door een verhuurder een woning is verhuurd zonder deze aan de gemeente aan melden en de woning valt volgens het puntenstelsel onder de liberalisatiegrens, dan zal de gemeente aan de verhuurder een dwangsom op kunnen leggen vanwege deze illegale verhuring.

Op welke woonruimte is de huisvestingsvergunningplicht van toepassing?
Deze verordening geldt in alle regiogemeenten in Amsterdam. De huisvestingsvergunningplicht is in ieder geval van toepassing voor de zelfstandige huurwoningen van corporaties, met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens (€ 710,68, prijsbasis 2015). Daarnaast geldt de huisvestingsvergunningplicht voor de zelfstandige huurwoningen in particulier bezit in alle regiogemeenten behalve Aalsmeer, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Uithoorn en Zaanstad.

Verbod om een woning te gebruiken zonder huisvestingsvergunning
Als een woning onder de huisvestingsvergunningplicht valt, is het verboden deze woning in gebruik te geven of te nemen zonder een door burgemeester en wethouders af te geven huisvestingsvergunning. Dat verbod, in de verordening opgenomen in artikel 2.1.2, richt zich tot zowel de verhuurder van de woning (die geeft immers in gebruik) als de bewoner/huurder (die neemt immers in gebruik). Er is ook een huisvestingsvergunning nodig bij het gratis beschikbaar stellen van woonruimte. Er is geen huisvestigingsvergunning nodig bij een nieuwbouw koopwoning, een koopwoning in bestaande bouw waar de eigenaar zelf gaat wonen en het huren van onzelfstandige woonruimte. De vergunning is uitsluitend bedoeld voor het in gebruik nemen van woonruimte, niet voor het houden van woonruimte. Na ingebruikneming van de woning is de vergunning uitgewerkt.

Wie moet de huisvestingsvergunning aanvragen?
De huurder die een woning bewoont tot een rekenhuur van € 710,68 (prijsbasis 2015 en 2016). In de praktijk wordt verlangd dat dat de verhuurder de vergunning aanvraagt. Aan de huurder die geen vergunning aangevraagd heeft wordt in de praktijk geen verwijt gemaakt. Degene die een koopwoning verhuurt voor een rekenhuur van € 710,68 (prijsbasis 2015 en 2016), wordt dus geacht de vergunning aan te vragen. Voor woningen van woningcorporaties verzorgt niet de gemeente, maar de woningcorporatie de huisvestingsvergunning. Corporaties in Amsterdam toetsen zelf of iemand aan de voorwaarden voldoet onder verband van een convenant met de gemeente. Zij geven dus geen huisvestingsvergunning af evenmin als de gemeente in zo’n geval. De rekenhuur wordt berekend volgens het puntensysteem conform het woningwaarderingsstelsel. De verhuurder moet dus goed opletten dat de verhuurde woning een huurprijs heeft die aan de hand van het puntensysteem wordt vastgesteld. Als de particuliere verhuurder immers een huurprijs berekent, die boven de liberalisatiegrens ligt, dan kan de verhuurder door de gemeente Amsterdam worden beboet als huurprijs van de woning volgens het puntensysteem onder de liberalisatiegrens ligt.

Voorwaarden voor verkrijging van een huisvestingvergunning
De huurder heeft tenminste de leeftijd van 18 jaar, een Nederlandse nationaliteit, of een geldig paspoort van de Europese Unie, of Europese Economische Ruimte of een geldige verblijfsvergunning. Verder mag het gezamenlijk huishoudinkomen niet hoger zijn dan € 35.739 (prijsbasis 2016). Voor een particuliere huurwoning mag het gezamenlijke inkomen van een huishouden niet hoger zijn dan € 43.000 (prijsbasis 2015). De criteria voor het verlenen van een huisvestingsvergunning hebben niet tot gevolg dat van woningzoekenden een bepaald minimum huishoudinkomen kan geëist worden om in aanmerking te kunnen komen voor een huisvestingsvergunning in de desbetreffende gemeente. Maatregelen waarbij minimumeisen gesteld kunnen worden aan de aard van het inkomen zijn uitsluitend mogelijk op basis van artikel 8 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek . Het is uiteraard wel mogelijk dat in de huisvestingsverordening een inkomenstabel wordt opgenomen waarbij de goedkoopste woningen, indien passend, kunnen worden toegewezen aan de woningzoekenden met het laagste inkomen en duurdere sociale huurwoningen aan woningzoekenden met een iets hoger inkomen.

Er gelden in de huisvestingsverordening van Amsterdam nog andere regels, zoals voorrangsregels, passendheidscriteria en bindingscriteria. Dit stuk biedt echter geen ruimte hier verder op in te gaan.

Beperking in verhouding tot het huurrecht
De relatie tussen verhuurder en woningzoekende wordt beheerst door het verbintenissenrecht. Daarbinnen geldt contractvrijheid als belangrijk beginsel: het is aan verhuurder en woningzoekende om wel of niet te komen tot een huurovereenkomst. Die contractvrijheid wordt echter beperkt door een aantal regels, waarvan er enige zijn te vinden in het huurrecht (bijvoorbeeld toetsing van de aanvangshuurprijs op grond van artikel 7:249 BW ). Bovendien zijn er ook publiekrechtelijke regels te vinden, die effect hebben op de huurrechtelijke relatie, zoals de hier besproken huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam.

Aan de eisen van een huisvestingsvergunning, die worden getoetst bij het sluiten van een huurovereenkomst, moet worden voldaan bij de verhuring van woonruimte. De gemeente kan ook achteraf constateren dat de vergunning ten onrechte is verstrekt, of dat er ten onrechte geen vergunning is aangevraagd. Als de vergunning met de juiste gegevens is verstrekt, dan zal de vergunning niet worden ingenomen als gedurende de looptijd van het huurcontract de omstandigheden worden gewijzigd. Als de huurder er bijvoorbeeld gedurende de huurperiode stevig in inkomen op vooruit gaat en deze huurder bij een nieuwe toetsing niet meer in aanmerking zou komen voor een dergelijke huurwoning, raakt hij de huisvestingsvergunning niet kwijt en behoeft hij de woning niet te verlaten.

Onplezierige verrassing voor partijen
De huurder die een geliberaliseerde woning heeft gehuurd, die toetsing van de aanvangshuurprijs heeft gevraagd, waarvan de huurprijs wordt verlaagd onder te liberalisatiegrens, loopt de kans op een bestuurlijke boete van maximaal € 340 en de verplichting om de woning te verlaten als hij niet aan de voorwaarden van de huisvestingsverordening voldoet, of kan voldoen. De verhuurder zal een boete verschuldigd zijn, omdat deze een sociale huurwoning heeft verhuurd zonder aan de voorwaarden te hebben voldaan voor deze verhuring. Zonder bedrijfsmatige exploitatie bedraagt de boete tenminste een bedrag van € 3000. De boete kan oplopen bij recidive en het aanbieden van de woonruimte tegen een hogere huurprijs (dus bij onderverhuring) dan de huurder zelf betaalt tot € 18.500.

Aangezien ten aanzien van de huisvestingsverordening het woningwaarderingsstelsel bepalend is voor de vraag of er sprake is van sociale woonruimte en niet de door partijen vastgestelde huurprijs, is het ook mogelijk dat de huurder die geen toetsing van de huurprijs aanvraagt, toch geconfronteerd wordt met een actie door de gemeente Amsterdam. Als de afdeling Handhaving en Toezicht de woning begroot op een aantal woningwaarderingspunten die onder de liberalisatiegrens uitkomt (145 punten), dan is er sprake van een sociale huurwoning waarvoor vergunning aangevraagd had moeten worden. De gemeente Amsterdam kan dus een zelfstandig onderzoek instellen naar het aantal punten dat een woning maximaal hoort te krijgen. Als de verhuurder een woning ten onrechte geliberaliseerd heeft verhuurd, dan kan de gemeente dus ingrijpen. Hier wordt duidelijk dat het publiekrecht en het huurrecht hier voor een deel los van elkaar staan. Voor het huurrecht is er immers sprake van geliberaliseerde woonruimte als de huurprijs ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens uitkomt. De huurprijs kan niet meer worden verlaagd op verzoek van de huurder als de vervaltermijn als genoemd in artikel 7:249 BW is verstreken. Los van de regeling van artikel 7:249 BW kan de gemeente Amsterdam op grond van haar bestuursrechtelijke bevoegdheden op basis van de huisvestingsverordening besluiten een verhuring te beëindigen als de woning op basis van het puntenstelsel als sociale woonruimte verhuurd had moeten worden, maar desondanks als geliberaliseerde woonruimte is verhuurd. De huurder zal dan de woning moeten verlaten. Het is de vraag of hiervoor de verhuurder alleen een verwijt valt te maken. De huurder hoort immers ook op de huisvestingsverordening op de hoogte te zijn. De verkeerd geïnformeerde expat lijkt de verhuurder wel een verwijt te kunnen maken. Ik heb hierover geen uitspraken kunnen vinden.

Hardheidsclausule
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Dit betekent dat Burgemeester en Wethouders in het kader van deze hardheidsclausule de vergunning weliswaar niet meer kunnen verlenen, omdat de woning al in gebruik is genomen, maar de gemeente kan wel het gebruik van de woning gedogen. De huurder krijgt dan van de gemeente een briefje dat hij weliswaar een fout heeft gehandeld, maar dat er wegens een gedoogbeleid geen ontruiming van de woning zal worden gestart.

Dit onderdeel is tot stand gekomen in overleg met mr. F. Panholzer, voormalig advocaat te Amsterdam. De heer Panholzer is helaas op donderdag 10 maart 2016 overleden aan een ongeneeslijke ziekte.

Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
Op 1 januari 2017 is de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) in werking getreden. De maatregelen uit deze wet staan ter beschikking van alle gemeenten die in bepaalde complexen, straten of gebieden geconfronteerd worden met ernstige leefbaarheidsproblemen waarbij de inzet van het gewone instrumentarium niet toereikend is. In dit onderdeel geef ik de hoofdlijnen weer van de regels van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Dit is geen uitputtende weergave van de regels die onder wet vallen. Deze regels vallen niet onder het huurrecht maar betreffen bestuursrechtelijke regels. In de praktijk loop ik hier toch nogal eens tegen aan. Ik vind het daarom toch van belang hier meer over te weten, al is het alleen maar om te onderkennen dat dit onderwerp feitelijk buiten de behandeling van het huurrecht valt.
Leefbaarheid gaat onder meer over hoe veilig burgers een buurt vinden, hoe de kwaliteit van de woningvoorraad wordt gewaardeerd, hoe de manier waarop de bewoners met elkaar omgaan wordt gewaardeerd en de beleving van burgers van de kwaliteit van de publieke ruimte.

Artikel 15 lid 3 Huisvestingswet geeft aan dat aan een huurder een vergunning kan worden geweigerd als aan een woningzoekende op grond van artikel 9 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek voorrang ten behoeve van deze woonruimte kan worden verleend. Verder wordt in artikel 15 lid 4 Huisvestingswet vermeld dat een woningzoekende een vergunning kan worden geweigerd indien op grond van artikel 5, eerste of derde lid, van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek woonruimte in een aangewezen complex, straat of gebied is gelegen en de woningzoekende niet voldoet aan de voorwaarden, bedoeld in artikel 8 of artikel 10 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek.

Indien een gemeente werk wil maken van de verbetering of behoud van de leefbaarheid kan ze haar doelstelling per wijk formuleren in een beleidsplan waarbij de doelen en de maatregelen specifiek, meetbaar acceptabel, realistische en tijdsgebonden te formuleren en per maatregel de betrokken en verantwoordelijke actoren aan te geven. Bij nieuwe verhuringen kan een gemeente een vergunningsplicht voor het bewonen van een woning in het leven roepen. De gemeente zal daartoe in de huisvestigingsverordening regels op dienen te nemen. In de huisvestingsverordening kan een specifieke datum worden opgenomen vanaf wanneer de vergunningsplicht geldt. Deze vergunningsplicht kan slechts van kracht zijn na het tijdstip van de bekendmaking van de huisvestingsverordening. Personen die in een woning woonden voor het van kracht worden van de huisvestingsverordening hoeven niet te beschikken over een huisvestingsvergunning. Een woningzoekenden die zich wil huisvesten bij een bewoner die zelf niet over een huisvestingsvergunning beschikt omdat hij reeds woonde in de woning voor het van kracht worden van de huisvestingsverordening, zal in dat geval ook een huisvestingsvergunning moeten aanvragen. Voor meer informatie over de toepasselijkheid van een huisvestingsvergunning voor bewoning van woonruimte verwijs ik naar wat ik hierover hierboven heb vermeld.

Niet ieder complex, straat of gebied in een gemeente kan zomaar worden aangewezen.
Op de eerste plaats moeten er ernstige leefbaarheidsproblemen zijn. Dit betekent een cumulatie van problemen.
Op de tweede plaats moet duidelijk zijn dat de inzet van de gewone juridische en niet-juridische middelen niet tot het gewenste effect zullen leiden of hebben geleid. De inzet van de instrumenten uit de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek zijn een ultimum remedium.
De aanwijzing van een complex, straat of gebied is voor een beperkte termijn van maximaal vier jaren, waarna uit de evaluatie moet blijken dat de inzet van de maatregelen in de voorbije periode effect heeft geresulteerd en de verdere inzet ervan nog noodzakelijk is. In totaal kan een complex, straat of gebied voor maximaal twintig jaren worden aangewezen.
De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek maakt het mogelijk om de onroerende zaakbelastingen voor kleinschalige bedrijven te verminderen in kansenzones. De kansenzones worden door de gemeenteraad aangewezen. Dit zijn door de gemeenteraad aangewezen kansenzones waar sprake is van een bijzondere behoefte aan omschakeling wegens lokale sociaaleconomische problemen.
De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek biedt drie instrumenten voor selectieve woningtoewijzing:

  1. het weren van woningzoekenden op basis van de aard van het inkomen
  2. het voorrang verlenen aan woningzoekenden met bepaalde sociaaleconomische kenmerken
  3. het weren van woningzoekenden die in het recente verleden overlastgevend of crimineel gedrag hebben ontplooid.
Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek kan slechts worden toegepast nadat de Minister voor Wonen en Rijksdienst een complex, straat of gebied op verzoek van de gemeenteraad daartoe heeft aangewezen.
Om verpaupering van een bepaalde wijk te voorkomen kunnen op basis van artikel 8 Wbmgp eisen aan de aard van het inkomen gesteld kunnen worden voor personen die zich in een bepaalde wijk willen vestigen.
Er kan op basis van artikel 9 Wbmgp ook voorrang worden verleend aan woningzoekenden die voldoen aan bepaalde sociaaleconomische kenmerken (samenstelling van het huishouden, leeftijd en opleidingsniveau van de woningzoekende).
bij de keuze van sociaaleconomische kenmerken waaraan een woningzoekende moet voldoen, moet mede worden afgewogen hoe een woningzoekende op een objectieve wijze kan aantonen dat hij aan die criteria voldoet.
Er kan op basis van artikel 10 Wbmgp selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlast en criminaliteit worden toegepast.
Een persoon kan aldus op basis van laatstgenoemd artikel worden verhinderd om zich in een bepaalde buurt te vestigen. Deze persoon krijgt geen vergunning. Door de concentratie van personen met overlastgevend en crimineel gedrag tegen te gaan, vermindert de criminaliteit en overlast immers niet alleen in de gebieden waar de maatregel wordt toegepast, maar ook de veiligheid en leefbaarheid over de gehele gemeente.
De gemeenteraad dient aan te geven of daarbij gebruik zal worden gemaakt van een verklaring omtrent het gedrag (VOG) of een onderzoek op basis van politiegegevens.

Bij particuliere verhuring zal in het kader van de Wbmgp als volgt getoetst moeten worden:

  • De woningzoekende gaat na of hij op basis van de Huisvestingswet en Wbmgp voor de woning in aanmerking komt;
  • De particuliere verhuurder geeft aan bereid de woning te verhuren. Een bereidverklaring is een verklaring van de eigenaar of beheerder van een bepaalde woonruimte dat hij een huurovereenkomst zal aangaan met de woningzoekende indien deze een huisvestingsvergunning verkrijgt. Om te voorkomen dat woningzoekenden nodeloos een VOG moeten aanvragen, zal de particuliere verhuurder bij het afgeven van een bereidverklaring aan de woningzoekende moeten onderzoeken of de woningzoekende in aanmerking kan komen voor de woning op basis van de andere criteria die kunnen gelden op basis van de huisvestingsverordening (vb. passendheid, maatschappelijke of economische binding, …);
  • De woningzoekende vraagt een VOG aan bij Justis als de gemeente hiervoor heeft gekozen. Het aanvragen van een VOG kan door een volledig ingevuld aanvraagformulier in te dienen bij de afdeling Burger-/Publiekszaken van de gemeente waar de aanvrager staat ingeschreven in de BRP. Het aanvraagformulier voor VOG is te downloaden van de website van Justis, de screeningsautoriteit van het Ministerie van Veiligheid en Justitie. Dit formulier moet ook worden aangevraagd voor de personen ouder dan 16 jaar die samen met de woningzoekende de woning willen betrekken. De woningzoekende kan ook online een VOG aanvragen als de als de gemeente die de VOG verlangt zich bij Justis heeft aangemeld voor e-herkenning. Zie voor meer informatie pagina 25 en 26 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing. Als Justis geen VOG kan afgeven, ontvangt de aanvrager een brief met een voornemen tot afwijzing. Hij kan hierop reageren door schriftelijk een zienswijze in te dienen. Vervolgens neemt Justis een definitief besluit. Als dat een afwijzing is, dan staat in dit besluit de reden waarom Justis weigert een VOG af te geven. Daartegen kan de aanvrager bezwaar maken en de beslissing eventueel voorleggen aan de bestuursrechter;
  • De woningzoekende vaagt met de bereidverklaring en de VOG een huisvestigingsvergunning bij de gemeente aan. Een eenmaal verleende huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken indien de woningzoekende niet binnen een bepaalde tijd de woning in gebruik neemt. Het is goed om deze termijn in de verordening op te nemen. Ook kan de vergunning, indien dit wordt opgenomen in de verordening, worden ingetrokken indien de aanvrager van de vergunning onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt. Het is bovendien mogelijk dat er voorwaarden aan de huisvestingsvergunning worden verbonden. Deze voorwaarden worden in de woonverklaring opgenomen. Hierbij kan gedacht worden aan een gedragsaanwijzing tot het achterwege laten van bepaalde gedragingen of een gedragsaanwijzing tot het doen van iets.

Bij verhuring door een woningcorporatie zal in het kader van de Wbmgp als volgt getoetst moeten worden:

  • De corporatie gaat na of de woningzoekende op basis van de Huisvestingswet en Wbmgp voor de woning in aanmerking komt. Een bereidverklaring is een verklaring van de eigenaar of beheerder van een bepaalde woonruimte dat hij een huurovereenkomst zal aangaan met de woningzoekende indien deze een huisvestingsvergunning verkrijgt. Om te voorkomen dat woningzoekenden nodeloos een VOG moeten aanvragen, zal de woningcorporatie bij het afgeven van een bereidverklaring aan de woningzoekende moeten onderzoeken of de woningzoekende in aanmerking kan komen voor de woning op basis van de andere criteria die kunnen gelden op basis van de huisvestingsverordening (vb. passendheid, maatschappelijke of economische binding, …). In dit stadium van toewijzing van de woningruimte aan de woningzoekenden zal de corporatie op basis van de door haar gehanteerde toewijzingscriteria (o.a. passend toewijzen) ook na moeten gaan of de woningzoekende daadwerkelijk in aanmerking komt voor de woning. Het college van burgemeester en wethouders kan het verlenen van huisvestingsvergunningen mandateren aan de eigenaren of beheerders van woonruimte. Een corporatie heeft doorgaans zo'n mandaat. In het mandaatbesluit kunnen ook voorwaarden of aanwijzingen gegeven worden over de wijze waarop de gemandateerde eigenaren of beheerders van woonruimte deze taak in mandaat moeten uitvoeren. Een woningcorporatie kan in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid handelen als de corporatie min of meer als monopolist in een bepaalde omgeving valt aan te merken. Op basis van de jurisprudentie mag een woningcorporatie weigeren een huurovereenkomst te sluiten als er met name gezien eerdere ervaringen op deze punten een gerechtvaardigde vrees is dat de aspirant-huurder de huurovereenkomst niet zal nakomen. De weigering moet wel proportioneel zijn gezien de hoogte van de huurachterstand en de mate van overlast. Dit is een privaatrechtelijke zaak die helemaal losstaat van de vergunningverlening;
  • De corporatie geeft aan bereid de woning te verhuren. Om te voorkomen dat woningzoekenden nodeloos een VOG moeten aanvragen, zal de verhuurder of de woningcorporatie bij het afgeven van een bereidverklaring aan de woningzoekende moeten onderzoeken of de woningzoekende in aanmerking kan komen voor de woning op basis van de andere criteria die kunnen gelden op basis van de huisvestingsverordening (vb. passendheid, maatschappelijke of economische binding, …);
  • De woningzoekende vraag een VOG aan bij Justis. Het aanvragen van een VOG kan door een volledig ingevuld aanvraagformulier in te dienen bij de afdeling Burger-/Publiekszaken van de gemeente waar de aanvrager staat ingeschreven in de BRP. Het aanvraagformulier voor VOG is the downloaden van de website van Justis, de screeningsautoriteit van het Ministerie van Veiligheid en Justitie. Dit formulier moet ook worden aangevraagd voor de personen ouder dan 16 jaar die samen met de woningzoekende de woning willen betrekken. De woningzoekende kan ook online een VOG aanvragen als de als de gemeente die de VOG verlangt zich bij Justis heeft aangemeld voor e-herkenning. Zie voor meer informatie pagina 25 en 26 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing. Als Justis geen VOG kan afgeven, ontvangt de aanvrager een brief met een voornemen tot afwijzing. Hij kan hierop reageren door schriftelijk een zienswijze in te dienen. Vervolgens neemt Justis een definitief besluit. Als dat een afwijzing is, dan staat in dit besluit de reden waarom Justis weigert een VOG af te geven. Daartegen kan de aanvrager bezwaar maken en de beslissing eventueel voorleggen aan de bestuursrechter;
  • De woningzoekende vaagt met de bereidverklaring en de VOG een huisvestigingsvergunning bij de gemeente aan.
Als de gemeenteraad heeft gekozen voor een onderzoek op basis van politiegegevens, dan vraagt de woningzoekende met de bereidverklaring van de verhuurder een huisvestigingsvergunning bij de gemeente aan. Politiegegevens zijn gegevens die de politie registreert om haar taken goed te kunnen uitvoeren. Het gaat om persoonsgegevens zoals telefoonnummers, meldingen, verklaringen, bevindingen en dergelijke. De taken van de politie zijn omschreven in de Politiewet 2012. Een groot deel van deze gegevens zijn bijzonder privacy gevoelige gegevens, die uitsluitend op basis van een wettelijke grondslag mogen verstrekt worden aan derden. In het kader van selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag is deze grondslag te vinden in de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en het Besluit politiegegevens. De criteria waarop de screening plaatsvindt, kunnen uitsluitend de in artikel 10a lid 2 Wbmgp genoemde gedragingen betreffen. De gemeenteraad kan echter in de huisvestingsverordening bepalen dat afhankelijk van de in een aangewezen complex, straat of gebied problematiek het niet noodzakelijk is om al deze gedragingen te betrekken bij de screening.
Het college van burgemeester en wethouders beoordeelt deze aanvraag. Een belanghebbende kan binnen zes weken na bekendmaking van de beschikking bezwaar maken bij het college van burgemeester en wethouders. Het is niet mogelijk de bezwaarprocedure te mandateren aan eigenaren of beheerders van woonruimte. Een eenmaal verleende huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken indien de woningzoekende niet binnen een bepaalde tijd de woning in gebruik neemt. Het is goed om deze termijn in de verordening op te nemen. Ook kan de vergunning, indien dit wordt opgenomen in de verordening, worden ingetrokken indien de aanvrager van de vergunning onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt. Indien het wenselijk is dat er voorwaarden aan de huisvestingsvergunning worden verbonden, worden deze voorwaarden in de woonverklaring opgenomen. Hierbij kan gedacht worden aan een gedragsaanwijzing tot het achterwege laten van bepaalde gedragingen of een gedragsaanwijzing tot het doen van iets.

Alvorens de gemeenteraad een beslissing kan nemen om een aanvraag te doen bij de Minister tot aanwijzing van een complex, straat of gebied, zullen al een aantal zaken duidelijk moeten zijn. In hoofdstuk 5 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing worden een aantal onderwerpen besproken die van belang kunnen zijn bij die belangenafweging. In dit hoofdstuk staat tevens het beoordelingsproces voor een VOG weergegeven.

Onderstaand geef ik in het kort weer welke onderwerpen in bepaalde hoofdstukken van Handreiking selectieve woningtoewijzing worden behandeld. Het gaat te ver hier in het kader van de behandeling van het huurrecht en de opbouw van dit hoofdstuk hier verder op in te gaan.

Op pagina 35 tot en met 39 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat een tabelletje waarin de verschillen tussen VOG en het onderzoek op basis van politiegegevens worden genoemd.

In hoofdstuk 6 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat beschreven wat de gemeenteraad moet doen om tot aanwijzing van een complex, straat of gebied te komen als gebied waarop de Wbmgp van toepassing is.

In hoofdstuk 7 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat beschreven welke regels in de huisvestigingverordening opgenomen moet worden.

In hoofdstuk 8 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat vermeld welke besluiten na vaststelling van de huisvestingsverordening genomen worden door het college van burgemeester en wethouders en de burgemeester, alvorens van start gegaan kan worden met de uitvoering van de maatregelen in het kader van woonruimteverdeling.

In hoofdstuk 9 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat in een stroomdiagram weergegeven op welke wijze besloten kan worden voor toewijziging van een woonvergunning op basis van een VOG.

In hoofdstuk 10 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat in een stroomdiagram weergegeven op welke wijze besloten kan worden voor toewijziging van een woonvergunning op basis van politiegegevens. Hier staat een model weergegeven, waarin punten worden gegeven aan bepaalde negatieve gedragingen. Het is aan de burgemeester om te bepalen vanaf welke uitkomst bijvoorbeeld 30 of 40 een negatieve woonverklaring wordt afgegeven en voor de gevallen onder deze uitkomst of het mogelijk is om te volstaan met het opnemen van voorschriften in de woonverklaring. In dit hoofdstuk worden voorbeelden aan de hand van dit model uitgewerkt.

Woongroepen in het algemeen en in de gemeente Amsterdam in het bijzonder >>

Inleiding
Ik behandel in dit onderdeel de verhuring van woonruimte aan woongroepen. Ik neem daarbij de gemeente Amsterdam als uitgangspunt. Voor andere gemeenten moet worden gekeken naar de huisvestingsverordening van die gemeente. Door de gemeente Amsterdam als voorbeeld te gebruiken weet u voor die andere gemeenten naar welke punten u moet kijken voor bewoning van woonruimte door woongroepen. De plaatselijke verordening is bepalend voor de vraag hoe de wettelijke regeling van deze woongroepen luidt. Dit kan per gemeente verschillen.

Wat is een woongroep?
In het kader van het huurrecht bestaat een woongroep uit huurders, die ervoor hebben gekozen met anderen huurders in één zelfstandige woning samen te wonen op de wijze zoals zij zelf hebben afgesproken. Het aantal leden van een woongroep is minimaal drie en maximaal vijftien. De leden bepalen zelf welke ruimte als gemeenschappelijke ruimte wordt aangemerkt en welke ruimte door de individuele leden afzonderlijk worden gebruikt als woonruimte. De huurders dienen dus ieder het exclusieve gebruik van een eigen kamer te hebben. Er kunnen wel verschillen in de opzet van de woongroepen bestaat. In sommige groepen gebruiken de leden alle ruimtes gezamenlijk, behalve hun eigen individuele ruimte. Dat is doorgaans een kamer. In andere groepen heeft ieder lid een aparte wooneenheid met eigen keuken, douche en toilet, waarbij alleen de gemeenschappelijk ruimte wordt gedeeld. In deze laatste combinatie zullen de gangen gemeenschappelijk worden gedeeld en zal er een ruimte zijn waarin de leden elkaar kunnen treffen.

Voorwaarden waaraan de woning en het huurcontract dient te voldoen
De Amsterdamse regeling luidde tot en met 2016 als volgt. Er bestaat één huurcontract. De huurprijs dient geliberaliseerd te zijn. Er dienen daarbij de gebruikers als huurder op het contract worden vermeld, waarbij de huurders het recht van coöptatie hebben bedongen. Bij coöptatie hebben de huurders het recht onderling voor vervanging van de huurders zorg te dragen en de opvolgende huurder aan de verhuurder te vermelden. Voor de betekenis van coöptatie verwijs ik naar het hoofdstuk “contactuele medehuur” op deze site. Daarnaast maken de huurders gebruik van een gemeenschappelijke rekening voor het betalen van de huur en vaste lasten zoals elektriciteit en water. De woning diende aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Zo dient elke bewoner en eigen kamer ter beschikking te hebben, die voldoet aan de minimale eisen uit het bouwbesluit. Binnen de woonruimte diende er gemiddeld 15m² gebruiksoppervlak per bewoner aanwezig te zijn plus 15m² gebruiksoppervlak voor de gemeenschappelijke ruimte. De woning moet voldoen aan eisen voor geluidsreducerende maatregelen om overlast in de leefomgeving te voorkomen.

Het vormen van woongroepen en de aanvraag tot een omzettingsvergunning
Er kan al sprake zijn van een woongroep als er drie personen in een zelfstandige woning wonen die geen gemeenschappelijke huishouding vormen. Onder gemeenschappelijke huishouding wordt verstaan: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren.
Als er dus drie studenten van één zelfstandige woning bewonen, dan zou er sprake kunnen zijn van een woongroep. Dit heeft een voordelen in steden waar woning schaarste heerst. Er wordt dan minder beslag op de beschikbare woonruimte gedaan. Daarnaast kan een woningeigenaar meer rendement op de woning maken als de geliberaliseerd wordt verhuurd. Er kan immers een hogere huurprijs worden gevraagd als er sprake is van geliberaliseerde woonruimte, omdat meerdere gebruikers de huur op kunnen brengen. In de gemeente Amsterdam was een systeem ingevoerd, waarin ruimte was voor het verhuren van zelfstandige woonruimte aan woongroepen. Deze regeling diende apart te worden ingepast. Het gebruik van zelfstandige woonruimte door personen die geen gemeenschappelijke huishouding met elkaar voeren leidt feitelijk tot verhuring van onzelfstandige woonruimte. Voor het onttrekken van zelfstandige woonruimte is een vergunning nodig. Een vergunning dient dan te worden verstrekt op basis van een huisvestigingsverordening. Er werd in Amsterdam gekeken naar schaarste van woonruimte. Niet-geliberaliseerde woonruimte werd in ieder geval als schaars aangemerkt. Voor deze soort woonruimte zal in ieder geval geen vergunning worden verstrekt tot omzetting van de zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Ook als een woning met een geliberaliseerde prijs wordt verhuurd, dan wordt de woning als niet-geliberaliseerd aangemerkt als de woning volgens het woningwaarderingsstelsel als niet-geliberaliseerd aangemerkt dient te worden. Daarnaast werd tot een bepaalde grens van 200 punten op basis van het woningwaarderingsstelsel de schaarste beoordeeld. Daarboven werd gekeken of omzetting van de woning een onrechtvaardig en onevenwichtig effect heeft ten aanzien van de bescherming van de leefbaarheid. De gemeente Amsterdam wil bijvoorbeeld gebruik van woonruimte als illegale hotels en pensions zien te voorkomen. Onder ‘leefbaar’ in het kader van behoud en samenstelling van de woonruimte wordt op het niveau van een buurt verstaan: Een (woon)wijk waarin voldoende menging is van woon-, werk- en recreatieve functies en een wijk die de bewoners een veilig en vertrouwd aanvoelende woonomgeving biedt in een geordend woon- en leefmilieu. Om de sociale cohesie te waarborgen moet binnen de woonfunctie een duidelijk aandeel zijn van ‘wonen’ in de zin zoals die in de jurisprudentie voor de Huisvestingswet geldt. Wonen wordt hierin gedefinieerd als “wonen zoals dat in het normale spraakgebruik wordt omschreven, dat wil (onder meer) zeggen volgens een vast patroon door een huishouden voor langere tijd” (Beleid woonruimtevoorraad Amsterdam, vastgesteld door burgemeester en wethouders van Amsterdam op 17 november 2015).

Omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte was daarom niet eenvoudig te realiseren in Amsterdam.

Voorwaarden aan het vormen van woongroepen
Aangezien er wel behoefte was aan een efficiënt gebruik van woonruimte, maar de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte aan zware voorwaarden was verbonden, werd in 2014 voor woongroepen de mogelijkheid gecreëerd om met verschillende personen, die met elkaar geen gemeenschappelijke huishouding vormde, een woning te gebruiken. Een woongroep diende wel aan verschillende voorwaarden en regels te voldoen. Zo moest de woongroep worden gemeld bij de gemeente, moesten de kamers een bepaalde oppervlakte hebben, moesten de bewoners een recht van coöptatie hebben (het recht zelf nieuwe bewoners aan te wijzen) en was een gemeenschappelijke bankrekening verplicht.

De gemeente Amsterdam heeft in 2016 dit beleid geëvalueerd. De gemeenteraad kwam tot de conclusie dat de regeling, waarbij woongroepen gebruik konden maken van zelfstandige woonruimte niet was geslaagd. Het beleid van nauwelijks uitvoerbaar, het beleid werkt slecht en de regels zijn te complex (Marjolein Scheeper, VastgoedJournaal 13 februari 2017. Amsterdam heeft het woongroepenbeleid afgeschaft. Wat nu? Dit artikel stond ook vermeld op de site van advocatenkantoor Hielkema en co). Er werd besloten dat dit beleid per 1 januari 2017 werd afgeschaft.

Vanaf 1 januari 2017 gelden in Amsterdam minder regels voor het delen van een woning met meerdere mensen. Voortaan is altijd een vergunning vereist als een woning door meerdere mensen wordt bewoond, zolang deze geen huishouden vormen of sprake is van inwoning. Er gelden dus weliswaar minder regels voor het delen van de woning, maar deze regels zorgen er wel voor dat een woning niet meer in verband met woongroepen kan worden verhuurd.

Alternatief is dan het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Voor omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte moet vergunning worden aangevraagd. Er zijn verschillende eisen voor omzettingen van een zelfstandige woning naar drie of vier onzelfstandige woonruimte/kamers en voor het omzetten naar vijf of meer onzelfstandige woonruimten (Zie veel gestelde vragen aan de gemeente Amsterdam).

Als een woongroep niet voldoet aan de eisen
Voor woongroepen die zich voor 1 januari 2017 hebben gemeld bij de gemeente verandert er niets. Zolang aan de oude voorwaarden voor woongroepen wordt voldaan, geldt voor de reeds gemelde woongroepen de vergunningplicht niet. Hierbij is wel van belang dat de verhuurder van een woongroep, waarvoor geen toestemming is gegeven vóór 1 januari 2017 een probleem zal kunnen krijgen. Deze vorm van samenwoning voldoet niet aan de wijze van samenwoning, die zonder vergunning vanaf 1 januari 2017 van toepassing is. Als er dus meer mensen gebruik van een zelfstandige woning maken en deze vorm van samenwoning voldoet niet aan de vormen van samenwoning als hieronder weergegeven, dan is er sprake van illegale bewoning, die door de gemeente beëindigd kan worden. De verhuurder wordt dan schadeplichtig als de huurders door een dwangaanschrijving door de gemeente niet langer gebruik van de woning kan maken. De verhuurder kan ex artikel 7:210 BW dit gebruik dan ook beëindigen door de overeenkomst te ontbinden. De verhuurder wordt dan wel schadeplichtig. Daarnaast kan de gemeente handhavend optreden en in verband hiermee boetes opleggen aan zowel de huurder als de verhuurder om dit gebruik te beëindigen.

Handhaving en boetes
De gemeente kan bovendien forse boetes opleggen als de verhuurder de woning niet op de juiste wijze heeft verhuurd.

  • €6.000,- (en bij herhaalde overtreding €20.500) voor het omzetten een zelfstandige woning in maximaal 4 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning;
  • €18.000,- (en bij herhaalde overtreding €20.500) voor het omzetten een zelfstandige woning in minimaal 5 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning.
Voor de volgende vormen van samenwoning geldt geen vergunning (Zie de site van de gemeente Amsterdam, onderdeel wonen en leefomgeving):
  • huishouden: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren;
  • inwoning: bij inwoning of hospitaverhuur verhuurt een hoofdbewoner een deel van zijn woning aan een onderhuurder. Voor inwoning geldt een aantal regels, zo moet de hoofdhuurder zelf exclusief de beschikking hebben over minimaal 50% van de woning en bestond op voorhand niet de wens om een woning gezamenlijk te bewonen. Voor meer informatie over hospitaverhuring verwijs ik naar het hoofdstuk “De opzegging (onderhuur en inwonende huurder”.
Een vergunning is tevens niet vereist voor het omzetten naar onzelfstandige woonruimte voor studenten, die worden verhuurd met een campuscontract en door de gemeente zijn erkend als studentenwoning (Beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2017, pagina 58 ).

De boete kan worden opgelegd aan de verhuurder en de huurder. Doorgaans brengt men de boete ten laste van de verhuurder.

De gemeente zal wel moeten vaststellen dat er niet sprake is van een huishouding. Dat kan lastig zijn als de huurder en de verhuurder onder één hoedje spelen en doen alsof er sprake is van een huishouden. Dat is mogelijk als twee aparte huurders bijvoorbeeld doen alsof er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. De gemeente en de huurders zullen dan aan moeten tonen dat er al dan niet sprake is van een huishouding. De huurders kunnen ook doen alsof er sprake is van inwoning. De gemeente heeft niet zonder meer de mogelijkheid om zonder toestemming van de bewoners de woning te betreden. De gemeente kan wel een onderzoek doen of er meer dan twee personen in de woning. Als dat zo is dan zal de huishouding wel af kunnen vallen. Een aanknopingspunt van de gemeente kan wel zijn dat de huurders als zij verhuizen hun huurcontract moeten overleggen bij de Basisregistratie van de gemeente van het nieuwe adres waarnaar zij verhuizen (Zie de site van de gemeente Amsterdam, verhuizing doorgeven onder wat u nodig heeft).

Beperkingen bij verhuring van bedrijfsruimte en de Mededingingswet >>


Dit onderwerp wordt nader uitgewerkt in het hoofdstuk Huur en mededinging. Dit onderdeel is te omvangrijk om in dit hoofdstuk onder te brengen. Ik heb er daarom voor gekozen dit onderwerp in een afzonderlijk hoofdstuk uit te werken.

Overige beperkingen in het verhuren van onroerende zaken (niet limitatief opgesomd) >>

De eigenaar of huurder van een schoolgebouw ondervindt belemmeringen in het (onder)verhuren van een deel van het schoolgebouw. Voor de verhuur van gedeelten van schoolgebouwen is de Wet op het primair onderwijs van toepassing. Artikel 108 van deze wet Noot 0c bepaalt dat de school een deel van het schoolgebouw mag verhuren, mits dit niet wordt bestemd voor woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Verhuring in strijd met dit artikel is nietig op grond van artikel 108 lid 5 BW. Verder geldt de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW voor dit soort verhuurde ruimte niet. Dit betekent dat een dergelijke overeenkomst binnen korte termijn opgezegd kan worden (een maand), waarna de huurder het gehuurde uiterlijk op de datum waarop de huurovereenkomst eindigt zal moeten verlaten. Dat geldt ook indien in strijd met dit artikel toch is verhuurd zonder toestemming van de bevoegde persoon. Volgens artikel lid 5 van de Wet op het primair onderwijs is een huurovereenkomst met betrekking tot de verhuring van een deel van een schoolgebouw nietig als zonder toestemming van burgemeester en wethouders een gebouw of terrein door het bevoegd gezag van een niet door de gemeente in stand gehouden school wordt verhuurd. Tevens is elk beding in strijd met dit artikel nietig.
De rechtbank Haarlem heeft op 27 juli 2010, sector civiel recht, in haar kortgedingvonnis ( LJN: BN2752, Rechtbank Haarlem, 170739/KG ZA 10-313 ) inderdaad beslist dat een huurder van een gedeelte van een schoolgebouw geen beroep op huurbescherming toekwam nu het gehuurde zonder toestemming van burgemeester en wethouders in gebruik was gegeven.

De eisen aan de huurovereenkomst >>

Vormvrij
De huurovereenkomst is vormvrij. Dit betekent dat een huurovereenkomst mondeling kan worden aangegaan en dat er geen akte voor een rechtsgeldige overeenkomst is vereist. Het is wel duidelijk dat de huurder die mondeling een huurovereenkomst heeft gesloten en die nog niet in het gehuurde is getrokken en nog nooit huur heeft betaald moeite zal hebben met het bewijs van het bestaan van een huurovereenkomst als de aanwezigheid van een huurovereenkomst door de verhuurder wordt ontkend. Dit geldt eens te meer als partijen over de voorwaarden van een huurovereenkomst in onderhandeling waren en één partij zich beroept op een geldige overeenkomst. Zo was de rechter van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 6 augustus 2009 (LJN: BJ4772, sector kanton rechtbank Groningen, 399356 CV EXPL 09-3613) van mening dat er geen overeenkomst tot stand was gekomen. De rechter was van mening dat door het doen van een tegenbod van een partij geen aanvaarding van het bod tot stand was gekomen, maar dat er sprake was geweest van een nieuw aanbod.

De huurder die al enige maanden gebruik heeft gemaakt van een onroerende zaak en voor het gebruik een tegenprestatie heeft betaald, kan zich wegens het gebruik van de ruimte en het betalen van huur eenvoudiger op het bestaan van een huurovereenkomst beroepen. Uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 29 april 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:1666) wordt met name in alinea 3.2 bevestigd dat voor het bestaan van een huurovereenkomst niet het bestaan van een schriftelijk contract is vereist, doch dat slechts van belang is dat de overeenkomst de essentiële kenmerken bezit, die een huurovereenkomst hoort te hebben, namelijk het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervan door de huurder. Als de huurder met toestemming van de verhuurder huur aan een derde voldoet, dan wordt de huurder gekweten ten aanzien van zijn betalingsverplichtingen.

De betaling moet volgens artikel 6:116 lid 1 BW worden gedaan aan de woonplaats van de schuldeiser op het tijdstip van de betaling. Volgens artikel 6:116 lid 2 BW is de verhuurder bevoegd een andere plaats voor de betaling aan te wijzen in het land van de woonplaats van de schuldeiser op het tijdstip van de betaling of op het tijdstip van het ontstaan van de verbintenis. De verhuurder kan dus ook bepalen dat betaald moet worden aan zijn kantooradres in plaats van zijn woonplaats. Daarnaast is de verhuurder bevoegd van deze regeling af te wijken. Artikel 6:116 BW is immers regelend recht . Hiervan kan dus in het huurcontract in van de wettelijke regeling worden afgeweken. De verhuurder kan in zijn voorwaarden opnemen dat alleen met een bankoverschrijving de huur overgemaakt kan worden en dat kasbetalingen niet worden geaccepteerd. Ook als hier niet sprake zou zijn van regelend recht lijkt mij dit in het voordeel van de huurder. Het lijkt mij juist in het nadeel van de huurder als deze maandelijks een contante betaling van de huur op het kantoor van de verhuurder zou moeten doen. Een betaling per bankoverschrijving is dus veel handiger. De verhuurder kan ook een automatische overschrijving verlangen vanwege het feit dat er sprake is van regelend recht. Een automatische overschrijving acht ik niet zonder meer in het voordeel van de verhuurder. Ook tijdens de looptijd van de huurovereenkomst kan de verhuurder op basis van de redelijkheid (zie de artikelen artikel 6:2 BW en artikel 6:248 BW) verlangen dat de huurder in plaats van contante betaling een betaling per bank zal gaan doen (zie ook Huurrecht @ctueel 2009-14, Mag je kasbetalingen weigeren? Door mr P.G.A. van der Sanden).

Men dient er op bedacht te zijn dat de persoon die zich als huurder gedraagt en die door betaling van huurpenningen zich op huurbescherming beroept niet altijd als huurder aangemerkt hoeft te worden. Te denken valt aan de persoon die een woning heeft gehuurd van een beschikkingsonbevoegde persoon, bijvoorbeeld de medebewoner van de huurder. Een persoon die zelf geen aanspraak kan maken aan rechten voortvloeiende uit een huurovereenkomst kan immers niet meer rechten overdragen dan waarover hij zelf kan beschikken. Er ontbreekt dan een geldige rechtstitel, zodat er voor de pseudohuurder geen rechten voortvloeiende uit de (huur) overeenkomst kunnen ontstaan.
Er is wel sprake van een huurovereenkomst als niet de huurder, maar een derde (namens de huurder) de huur voldoet. Door het betalen van de huur door een derde vloeit dan niet voort dat de huurder zelf de huur niet verschuldigd is. Deze redenering gaat in ieder geval mank, omdat de huurder en niet een derde huur verschuldigd is. Op grond van artikel 6:35 BW is een schuldenaar bevoegd een derde namens hem te laten betalen. Een dergelijke situatie deed zich voor in een geschil dat had geleid tot een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 7 mei 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1777, gerechtshof Amsterdam, 200.103.762). Op het moment dat deze derde de huur niet meer betaalde, werd er door de huurder een huurschuld opgebouwd.

Onderhandelingen die leiden tot sluiten van een overeenkomst
Als partijen met elkaar onderhandelingen voeren over het sluiten van een huurovereenkomst, dan kan het gebeuren dat één partij van mening is dat er een huurovereenkomst is gesloten en dat slechts bepaalde voorwaarden nog ingevuld moeten worden, terwijl de andere partij van mening is dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen en zich nog zonder verdere verplichtingen terug kan trekken. Of een partij vrij is zich terug te trekken uit de gevoerde onderhandelingen is afhankelijk van de vraag of de onderhandelingen al zover waren gevorderd dat partijen niet hoefden te verwachten dat één partij zich eenzijdig terug zou trekken. Als dat het geval is, dan kan een partij zich niet zo maar eenzijdig terugtrekken uit de onderhandelingen die waren gevoerd in het kader van het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot winkelruimte. De rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, besliste in rechtsoverweging 3.8 van haar vonnis van 9 maart 2012 LJN: BV9049, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 327594\CV EXPL 10-7034 dat partijen met elkaar nagenoeg overeenstemming hadden bereikt over de essentialia, waarbij voornamelijk het precieze opleveringsniveau nog niet vaststond. Onder deze omstandigheden, waarbij het nog ging om kleinere onderhandelingspunten die redelijkerwijs geen breekpunt zouden behoeven op te leveren, heeft naar het oordeel van de kantonrechter bij de potentiële huurder het rechtens relevante vertrouwen post kunnen vatten dat aannemelijk is dat bij voortzetting van de onderhandelingen een overeenkomst van de soort tot stand zou komen als waarover partijen toen onderhandelden.
De rechter was van mening dat er nog geen huurovereenkomst tot stand was gekomen. Dit lijkt logisch in het licht van de vastgestelde feiten dat de essentialia van de overeenkomst nog niet definitief waren ingevuld. Hoewel er nog geen overeenkomst tot stand was gekomen betekende het afbreken van de onderhandelingen door de eigenaar van de onroerende zaak dat door de potentiële huurder schade werd geleden als gevolg van het afbreken van de onderhandelingen. Deze schade kwam voor vergoeding in aanmerking. De lijn was ook al uitgezet in het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 1982, NJ1983, 723 (Plas/Valburg).
Of een partij aansprakelijk wordt wegens het afbreken van onderhandelingen is afhankelijk van elke situatie afzonderlijk. Als partijen er niet op mochten vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen gezien de door haar voorgestelde wijzigingen in de beloningssfeer, dan kan een partij de onderhandelingen wél afbreken zonder schadeplichtig te worden jegens zijn contractspartij (zie de uitspraak van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem in haar vonnis van 18 januari 2012 LJN: BV3020, sector kanton Rechtbank Haarlem, 526372/ CV EXPL 11-11817).
Het onderscheid tussen deze posities zal in de praktijk vaak lastig zijn te maken.

Essentialia van een huurovereenkomst
Definitie huurovereenkomst staat in artikel 7:201 BW. Daarin staat: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Voor beantwoording van de vraag of een bepaalde overeenkomst een huurovereenkomst is, dient te worden nagegaan of de overeenkomst voldoet aan de eisen van de huurovereenkomst conform artikel 7:201 BW. Voor toepassing van artikel 7:201 BW is het niet van belang welke benaming partijen aan de huurovereenkomst hebben gegeven. Als is voldaan aan de essentialia van artikel 7:201 BW, dan is er sprake van een huurovereenkomst. De wetgever heeft bedoeld de huurder te beschermen tegen misbruik van de regeling. Als partijen een bepaalde overeenkomst als een gebruiksovereenkomst kwalificeren, doch deze overeenkomst voldoet aan de eisen van artikel 7:201 BW, dan is er volgens de wet een huurovereenkomst tot stand gekomen.

De essentialia waaraan een overeenkomst dient te voldoen om aangemerkt te worden als een huurovereenkomst zijn: een omschrijving van het gehuurde en een omschrijving van de prijs. Wettelijk is niet voorgeschreven dat de duur van de huurovereenkomst bepaald dient te worden. Dit is bevestigd in alinea 2.3 door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda in haar vonnis van 22 februari 2012 ( LJN: BP9421, gerechtshof Arnhem, 200.054.796 ). In het huidige huurrecht is een tijdelijk element in de definitie van een huurovereenkomst (zie artikel 7:201 BW) achterwege gebleven. Zie met name over de uitleg van deze materie de uitleg die advocaat-generaal mr Huydecoper in zijn conclusie hieraan heeft gegeven die tot de uitspraak van de Hoge Raad van 13 mei 2005 LJN: AT5525, Hoge Raad, C04/164HR heeft geleid. In deze uitspraak erkende de Hoge Raad de mogelijkheid om opzegging door de verhuurder uit te kunnen sluiten.

Geen overeenkomst tot stand gekomen
Dat er geen huurovereenkomst tot stand komt als er geen overeenstemming over de essentialia is bereikt, werd behandeld in de zaak die op 9 januari 2013 voor de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland (Noot 0d ) diende. De situatie die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Een kandidaat liet aan de door hem ingeschakelde bemiddelaar weten een woning graag te willen huren en maakte huur, waarborgsom, bemiddelingskosten etc. over. Vervolgens gaf de huurder op dezelfde dag te kennen de woning niet te willen huren. Hij vorderde vervolgens de betaalde bedragen terug wegens onverschuldigde betaling. De bemiddelaar stortte onmiddellijk de huur en de waarborgsom door naar de verhuurder. De huurder had echter nog niet te kennen gegeven met het opgestuurde concept contract akkoord te zijn gegaan.
De rechter was van mening dat de bemiddelaarster zich bij haar handelwijze in het kader van de opdracht moest laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van de opdrachtgever (in dit geval de huurder). De totstandkoming van een huurovereenkomst vergt overeenstemming over het huurobject, prijs, ingangsdatum, looptijd en de mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Niet gebleken was dat partijen, anders dan over de looptijd, overeenstemming hadden bereikt. Het is niet in het belang van een potentiële huurder om de huur en waarborgsom door de bemiddelaar door te laten storten voordat overeenstemming over de bepalingen in het huurcontract is bereikt. De bemiddelaar had echter kort na ontvangst van de gelden de huur en de waarborgsom naar de verhuurder doorgestort. De bemiddelaar heeft zich derhalve niet laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van de kandidaat. In het midden kan blijven of de doorbetaling heeft plaatsgevonden voordat duidelijk werd dat de kandidaat de woning niet wilde huren. Voor de verschuldigdheid van bemiddelingskosten is ingevolge de overeenkomst vereist dat sprake is van een succesvolle bemiddeling. Daar is geen sprake van.

Wel een overeenkomst tot stand gekomen
In een zaak die heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank te Limburg van 15 februari 2017 ECLI:NL:RBLIM:2017:1251 werd bepaald dat er een overeenkomst tot stand was gekomen, omdat er vragen door de huurder vragen en/of opmerkingen zijn gemaakt die, voor zover er al sprake is van afwijkingen als bedoeld in artikel 6:225 BW, slechts ondergeschikte punten betreffen en geen nieuw aanbod betreft dat nooit is aanvaard door de verhuurder.
De huurder van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte heeft op een zeker moment bij beëindiging van een overeengekomen huurperiode aan de verhuurder gevraagd een overeenkomst voor kortere opeenvolgende perioden te kunnen afsluiten. De verhuurder had op 6 januari 2014 een gewijzigde overeenkomst aan de huurder toegestuurd. De huurder had de huurovereenkomst met een aantal opmerkingen en voorbehouden voor akkoord ondertekend en op 14 april 2014 aan verhuurder afgegeven.
In laatstgenoemde huurovereenkomst was in de paragraaf “Duur, verlenging en opzegging” onder meer het volgende bepaald: “3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1½ jaar, ingaande op 15-07-2014 en lopende tot en met 31-12-2015. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 2 maanden".
De huurder had de huurovereenkomst bij brief van 18 september 2015 opgezegd tegen 31 december 2015. De huurder had het gehuurde per 1 januari 2016 verlaten.
Verhuurder was daarentegen van mening dat partijen nooit een nieuwe huurovereenkomst waren aangegaan zodat de oorspronkelijke huurovereenkomst had te gelden. Op grond van deze overeenkomst was de huur na 14 juli 2014 met een aansluitende periode van de oorspronkelijk overeengekomen 5 jaar voortgezet en is de opzegging door de huurder niet rechtsgeldig

De kantonrechter overwoog dat de verhuurder aan de huurder een aanbod had gedaan conform artikel 6:217 lid 2 BW. De kantonrechter was van oordeel dat de vragen en/of opmerkingen van de huurder niet konden worden aangemerkt als zodanige afwijkingen van het aanbod dat er van aanvaarding geen sprake was. Er was niet sprake van en nieuw aanbod waardoor het aanbod van de verhuurder nooit aanvaard zou zijn. De mededelingen van de huurder betroffen slechts 'ondergeschikte punten’, zoals bedoeld in artikel 6:225 lid 2 BW, zodat er wel een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen.
Er waren vragen gesteld door de huurder over de aanwezigheid van de gewaarmerkte tekening, welke algemene bepalingen op deze overeenkomst van toepassing zouden zijn.

Verder is het volgende van belang. Het staat verder als onweersproken vast dat de door huurder ondertekende nieuwe huurovereenkomst met de lijst met aangehechte opmerkingen op 11 april 2014 aan verhuurder is overhandigd. Het had op de weg van verhuurder gelegen om onverwijld bezwaar te maken indien zij van mening zou zijn geweest dat er sprake was van ‘essentiële verschillen’ tussen haar aanbod en de afwijkingen in de aanvaarding van de huurder ( artikel 6:225 lid 2 BW, laatste zinsnede). Volgens de rechter stond vast dat de verhuurder naar aanleiding van deze overhandiging in eerste instantie niet heeft gereageerd en pas op 18 januari 2016 heeft aangegeven dat het huurcontract in haar ogen doorliep tot 14 juli 2019. Daarmee voldeed deze reactie niet aan de gestelde eis van onverwijldheid. De conclusie was dat de overeenkomst rechtsgeldig tot stand was gekomen.

Gebruik van de zaak
Van huur is sprake als de ene partij: de verhuurder het gebruik van een zaak verstrekt aan de andere partij: de huurder die daarvoor een tegenprestatie moet betalen. De wet maakt hierbij uitdrukkelijk een uitzondering voor de pachtovereenkomst (dat is de overeenkomst waarbij grond en of opstallen ten behoeve voor de landbouw en/of tuinbouw en/of veeteelt zijn betrokken. De pachtovereenkomst voldoet volledig aan de definitie van de huurovereenkomst, maar omdat de wetgever voor pacht een aparte regeling nodig vond, valt die niet onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst. Pacht wordt in dit boek buiten beschouwing gelaten.

Omvang van de gehuurde zaak
Als partijen van mening verschillen over de omvang van het gehuurde, dan kan bewijs van de omvang van het gehuurde op verschillende wijzen worden geleverd. Dat kan onder meer door de tekening van het gehuurde bij de huurovereenkomst. De tekening van het gehuurde hoeft echter niet van doorslaggevende betekenis te zijn en sluit niet uit dat bijvoorbeeld de huurder tegenbewijs zal mogen leveren als het gehuurde in de tussentijd met toestemming van de verhuurder is aangepast. In beginsel dient de verhuurder schriftelijk toestemming te geven voor wijzigingen aan het gehuurde. Mocht een schriftelijk document ontbreken, dan zal de huurder met andere middelen kunnen bewijzen dat het gehuurde met toestemming van de (vorige) verhuurder is uitgebreid. Als de huurder bijvoorbeeld een verklaring van de vorige verhuurder en foto’s heeft overgelegd waaruit blijkt dat de vorige verhuurder zelf met de verbouwing heeft meegeholpen, dan moet dat voldoende zijn om de positie van de huurder te waarborgen Noot 5 .

Exclusief gebruik van een onroerende zaak
Men dient zich te realiseren dat het voor aanwezigheid van een huurovereenkomst nodig is dat er tussen partijen ten behoeve van de huurder het exclusief gebruiksrecht ten aanzien van een bepaalde zaak voor een bepaalde periode besproken moet zijn. Als er gelijktijdig sprake is van verschillende gebruikers ten aanzien van dezelfde zaak (te denken valt aan het gebruik van een bepaald netwerk, waarvan de “verhuurder” dezelfde kabels ook aan een ander in gebruik had gegeven), dan is er geen sprake van een huurovereenkomst zoals dit kennelijk in artikel 7:201 BW is bedoeld. Het verstrekken van slechts het genot van de zaak is dus onvoldoende. Denk bijvoorbeeld aan saunabezoek. Er is geen sprake van huur van een gedeelte van een sauna door een bezoeker. De bezoeker heeft geen recht op een specifieke plek in de sauna, maar dient de ruimte naar eigen inzicht met de andere gebruikers te delen. Van exclusiviteit van gebruik van de ruimte is geen sprake. De bezoeker van een sauna sluit geen huurovereenkomst.
Het is niet noodzakelijk dat de huurder volledig de macht krijgt over de gehuurde zaak om aan de vereisten van een huurovereenkomst te voldoen. Te denken valt aan de schaatsinstructrice die elke week de maandagochtend en de woensdagochtend een gedeelte van een ijshal huurt om les te kunnen geven. Een ander voorbeeld is het verhuren van twee flexwerkplekken in een bepaalde werkruimte. Dat de beschikbaarheid van een bepaalde flexplek dagelijks kan verschillen maakt niet dat er geen sprake is van een huurovereenkomst nu de ruimte, waarin deze flexplekken staan, wel vast is overeen gekomen (TvBH 2011,3). Ten aanzien van mobiele uitgiftepunten voor de verkoop van ijs in Sportpaleis Ahoy, werd door het hof te ’s-Gravenhage in haar arrest van 18 oktober 2011 bepaald ( LJN: BT9372, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.062.151/01 ), dat er geen sprake was van een huurovereenkomst, omdat de locatie (van de uitgiftepunten) werd bepaald door de aanwezige ruimte en de te verwachten stroom mensen en door de aanwezigheid van een stopcontact. Sportpaleis Ahoy was niet verplicht om de gebruiker van deze kiosken één of meer bepaalde, als zodanig afgebakende en ‘vaste’, plaatsen in de gebouwen van Ahoy in gebruik te verstrekken. Het gebruik van de ter beschikking te stellen plaatsen is dus onvoldoende bepaalbaar om van een huurovereenkomst te kunnen spreken. Het is wel van belang dat de huurder gedurende die overeengekomen periode een bepaalde ruimte ter beschikking heeft om deze conform de bestemming te kunnen gebruiken. Het is wel van belang dat de huurder gedurende die overeengekomen periode dan wel de beschikking over het gehuurde heeft om deze conform de bestemming te kunnen gebruiken.
Zie uitspraak Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 15 oktober 2004, WR 2005/73. Verhuring van roerende zaken wordt hier buiten beschouwing gelaten.

Het is de hoofdverplichting van de verhuurder om het gehuurde op het overeengekomen tijdstip ter beschikking aan de huurder te stellen. Volgens een arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 20 april 2010 ( LJN: BM2222, Gerechtshof Leeuwarden, 200.027.490/01 ) is de overeengekomen ingangsdatum een fatale termijn. Door het niet, of te laat ter beschikking stellen van het gehuurde verkeert de verhuurder vanaf dat moment in toestand van verzuim en kan de huurder de overeenkomst ontbinden. In deze overeenkomst las het hof een fatale termijn, omdat er in het huurcontract afgesproken werd het gehuurde met ingang van 1 januari 2008 of eerder ter beschikking te stellen. Er werden geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de termijn geen fataal karakter heeft.
Het hof te Arnhem heeft in haar arrest van 12 januari 2010 ( LJN: BM2506, gerechtshof Arnhem, 104.003.271 ) beslist dat de verhuurder die het gehuurde niet op het overeengekomen tijdstip ter beschikking stelde (de rechtsvoorganger van de huurder had het pand nog niet ontruimd op het moment dat de huurovereenkomst met de rechtsopvolger in werking trad)tekort schoot in haar verplichtingen jegens de huurder. Dat de verhuurder al wel de sleutel van het gehuurde ter beschikking had gesteld, werd door het hof niet gelijkgesteld met het verschaffen van het volledig huurgenot (rechtsoverweging 3.3). Volgens het hof was de huurder mede door artikel 17.1 van de algemene voorwaarden (zie alinea 2.3 vonnis) gerechtigd de huurbetaling en het stellen van een bankgarantie op te schorten. Voorts was het hof van mening dat de oorzaak waardoor huurder het gehuurde niet in gebruik heeft kunnen nemen aan de verhuurder toe viel te rekenen. Verhuurder kon de huurder daarom niet tegenwerpen dat zij in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde niet in gebruik had genomen. Op grond van deze overwegingen werd de in eerste aanleg toegewezen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsnog afgewezen.

Als er door de verhuurder twee huurovereenkomsten met betrekking tot dezelfde onroerende zaak worden gesloten voor dezelfde periode, dan kan het huurrecht aan slechts één huurder toebedeeld worden. Te denken valt bijvoorbeeld aan het geval dat een huurder het gehuurde bedrijfspand verlaat in verband met een renovatie, waarbij de huurovereenkomst niet wordt beëindigd. Na de renovatie wordt het gehuurde door een andere huurder betrokken.
Voor bepaling van degene die het gehuurde mag gebruiken gaat niet zonder meer de regel op wie het oudste recht ten aanzien van deze zaak heeft. De bedoelde aanspraak van de oudste rechthebbende is gebaseerd op een goederenrechtelijke aanspraak (zie artikel 3:298 BW) en het huurrecht draagt geen goederenrechtelijk karakter, zodat de prioriteitsregel niet van toepassing is.
Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 22 augustus 2011 ( LJN: BR6835, gerechtshof Amsterdam, 200.079.905 ) in een vergelijkbare zaak dat in een dergelijk geval aansluiting behoort te worden gezocht bij de regel van artikel 3:298 BW met betrekking tot botsende rechten op levering van hetzelfde goed. Het hof verwijst in dit verband naar de Memorie van Toelichting op genoemd artikel (Parl. Gesch. InvW 3, p. 1397). Bedoelde regel van artikel 3:298 BW houdt weliswaar het uitgangspunt in (volgens de Memorie van Toelichting t.a.p. niet meer dan “een vuistregel”) dat het oudste recht voorgaat, maar bepaalt tegelijk dat dit uitgangspunt uitzondering lijdt voor zover uit de wet, uit de aard van de rechten of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.
In rechtsoverweging 3.5 van het arrest besliste het hof dat de laatste huurder op grond van de redelijkheid en billijkheid de rechten toekwam en dat de eerste huurder een schadevergoedingsactie richting de verhuurder had.

Onroerende zaak
Het gerechtshof 's-Gravenhage heeft in haar arrest van 1 februari 2011 (LJN: BP3089, Gerechtshof 's-Gravenhage, 200.038.509/01 ) beslist dat woonruimte op een ponton een roerende zaak betreft en dat daarom de huurbeschermingsbepalingen en huurprijswetgeving niet van toepassing zijn. De situatie van het gehuurde was als volgt: de [...]haven is een getijhaven, vlakbij de Brienenoordbrug te Rotterdam. Het indertijd door huurder gehuurde bevindt zich op een breed stalen ponton dat op de ligplaats is afgemeerd aan spudpalen, waarlangs de ponton in verticale richting middels ringen voorzien van rolgeleiders met het dalen en stijgen van het waterpeil als gevolg van het tij met het waterpeil mee kan bewegen, terwijl het horizontaal op zijn plaats blijft. De ponton was gedurende de huurovereenkomst aangesloten op alle nutsvoorzieningen met uitsluiting van de riolering (er werd gebruikt gemaakt van een septictank). Aan boord van de ponton bevinden zich 10 woonunits, geschikt voor bewoning door één persoon. De ponton kan worden betreden door middel van een toegangsloopbrug.

Het hof stelde voorop dat de constructie van de ponton naar haar oordeel bestemd is om te drijven en ook daadwerkelijk drijft, zodat zij gekwalificeerd dient te worden als een schip in de zin van artikel 8 lid 1 BW. Onderhavige ponton is ook als woonschip ingeschreven in het kadaster. Een schip is in het algemeen een roerende zaak. Dit kan echter anders zijn indien een woonschip duurzaam met de grond is verenigd als bedoeld in artikel 3:3 lid 1 BW. De vraag of van een dergelijke duurzame vereniging sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval. In rechtsoverweging 6.4 werkt het hof haar standpunt over het kwalificatie “roerend” nader uit. Bij gebruik van spudpalen wordt dit probleem van dalend en stijgend waterpeil ondervangen. Deze verbinding kan niet leiden tot het oordeel dat de ponton met de onder haar gelegen bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW (LJN: BK9136, Hoge Raad, 07/13305 ). Dit zou slechts anders zijn indien de ponton zou steunen op palen in die zin dat sprake is van een woning op palen in het water. Van een verbinding met de oever op een dusdanige wijze dat sprake is van een vereniging met de grond als bedoeld in voornoemd artikel, is het hof evenmin gebleken. Een dergelijke vereniging kan in ieder geval niet worden aangenomen op grond van een verbinding door middel van de aansluiting op nutsvoorzieningen (LJN: AA7150, Hoge Raad, 34153 ).
Ook uit de overige omstandigheden kan volgens het hof niet worden afgeleid dat het de bedoeling van de verhuurder is geweest om de ponton te verenigen met de bodem of de oever. De ponton kan vrij eenvoudig van de spudpalen worden ontmeerd en de verbindingen met de nutsvoorzieningen kunnen binnen een kort tijdsbestek worden verbroken. De verhuurder heeft in dit kader - door huurder onbetwist - gesteld dat de ponton ook daadwerkelijk wordt verplaatst, in ieder geval in het kader van de vijfjaarlijkse hellingbeurt ten behoeve van de verzekering. Dit arrest laat dus wel een mogelijkheid over om een woning op water onder de regeling van artikel 7:232 BW e.v. te laten brengen, doch dan moet er sprake zijn van andere omstandigheden dan hier beschreven.

De vraag of iets roerend of onroerend is komt ook voor bij standpaviljoens. De meeste strandpaviljoens worden vanaf maart van een jaar geplaatst en worden begin oktober van dat jaar verwijderd. Volgens de criteria die de Hoge Raad in het Portacabin-arrest (HR 31-10-1997, NJ 1998, 97) heeft gedefinieerd, zal eerst nagegaan moeten worden of het strandpaviljoen duurzaam met de grond is verenigd als bedoeld in artikel 3:3 lid 1 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Van de volgende feiten werd in dit arrest uitgegaan. De portacabin was in 1990 als bedrijfsgebouw (kantoorruimte) in gebruik genomen. Deze portacabin stond naast het reeds ter plaatse bestaande bedrijfsgebouw; de beide gebouwen of constructies waren visueel door middel van een schutting met elkaar verbonden. Aan de onderzijde van de portacabin was een (demonteerbare) plint bevestigd die tot of tot in de grond reikte zodat de portacabin visueel eveneens één geheel met de grond vormde. Rond de portacabin bevond zich toentertijd een goed onderhouden tuin. De portacabin had een aparte ingang en was bereikbaar via een tegelpad. Voorts stond vast dat de portacabin door middel van leidingen was aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet, naast een telefoonaansluiting en een aansluiting op de riolering.

Naar het oordeel van de Hoge Raad kan een gebouw duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet, zoals in de MvA II betreffende artikel 3:3 BW (Parl. Gesch. Boek 3, blz. 69 eerste volle alinea) is opgemerkt, worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer moet hier mede worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht.
Aan dit een en ander heeft het Hof de gevolgtrekking verbonden dat de portacabin naar aard en inrichting bestemd was om als bedrijfsgebouw te worden gebruikt en om duurzaam ter plaatse te blijven, terwijl deze bedoeling van de bouwer naar buiten kenbaar was zodat aan de wettelijke maatstaf van artikel 3:3 BW was voldaan.
Dit is niet van toepassing bij een strandpaviljoen dat jaarlijks wordt afgebroken en het daaropvolgend jaar weer wordt opgebouwd. Naar de in het Portacabin arrest genoemde maatstaf moest de portacabin als onroerend worden aangemerkt als de constructie naar aard en inrichting bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven, mede gelet op de bedoeling van de gebruiker, voor zover deze bedoeling naar buiten kenbaar was. Dit is dus niet het geval bij deze gehuurde ruimte. Deze verhuring valt dus niet onder de regeling van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW .

Gemeenschappelijke ruimte
Het gebruik van gehuurde ruimte omvat mede het gebruik van onroerende aanhorigheden (artikel 7:233 BW). Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard of krachtens overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde (installaties, groenvoorzieningen, gemeenschappelijke ruimten), waarvan de huurder recht van gebruik heeft. De huurprijs wordt geacht tevens een vergoeding voor het gebruik van deze ruimten te bevatten. De verhuurder kan geen afzonderlijke vergoeding voor het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen in rekening brengen. De huurder heeft wel recht ten aanzien van het gebruik van gemeenschappelijke ruimten, welk recht niet eenzijdig door de verhuurder kan worden beknot. De huurder heeft echter niet het exclusief gebruiksrecht van deze gemeenschappelijke ruimten.

Volgens de rechtbank van Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 8 juli 2005 Noot 0b behoorde een trappenhal tot het gehuurde en werd het eigenmachtig aanbrengen van een deur door de verhuurder als een gebrek gezien. De verhuurder had door plaatsing van de deur de bedoeling de ruimte door andere gebruikers te laten gebruiken. De rechter ging bij de beoordeling van de vraag of deze ruimte tot het gehuurde behoorde niet uit van het begrip onroerende aanhorigheden, maar van de huurovereenkomst. Blijkens de inhoud van de huurovereenkomst had de huurder het exclusief gebruiksrecht van alle ruimte achter de voordeur. Naar verkeersopvattingen wordt de ruimte achter de voordeur tot het gehuurde gerekend. Deze werkzaamheden werden niet tot dringende werkzaamheden gerekend. Er was hier dus niet sprake van gemeenschappelijke ruimte van de gang, maar de gang behoorde tot een onderdeel van het gehuurde. Zie voor de problematiek omtrent het doen van een redelijk voorstel door de verhuurder in het kader van een renovatie het hoofdstuk: "Renovatie van gehuurde ruimten".

Het gerechtshof te 's-Gravenhage heeft in hoger beroep in haar uitspraak van 8 december 2006 LJN: AZ6607, gerechtshof 's-Gravenhage, C06/903 KG beslist dat een huurder B een nooduitgang mocht aanbrengen ten behoeve van zijn bedrijfsruimte die uitkwam op de hal/entree van huurder A die eerder gebruik maakte van een gehuurde ruimte die op de hal/entree uitkwam. Dit is een uitspraak in het kader van de verhuur van bedrijfsruimte. Vergelijkingen met woonruimte zijn wel te maken.
De huurder A van de gehuurde ruimte die meende dat de andere huurder een inbreuk op zijn huurrechten maakte voerde daartoe als klacht tegen de eerdere uitspraak van de voorzieningenrechter aan:

  • ten onrechte heeft de voorzieningenrechter beslist dat de hal voor gemeenschappelijke gebruik voor de zich in het bedrijvencomplex bevindende bedrijfsruimten bestemd is;
  • ten onrechte heeft de voorzieningenrechter beslist dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat huurder A op grond van de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht van de hal heeft;
  • ten onrechte heeft de voorzieningenrechter beslist dat huurder A niet in zijn huurgenot wordt geschaad nu het gebruik dat hij van de hal/entree vanaf de aanvang van de huurovereenkomst maakt in stand blijft en daardoor ook niet wordt belemmerd;
  • ten onrechte heeft de voorzieningenrechter beslist dat huurder B niet onrechtmatig jegens huurder A handelt.
Het hof overweegt het volgende ten aanzien van bovenstaande grieven:

  • Op huurder A ligt de bewijslast van de stelling dat de hal behoort tot de door huurder A gehuurde bedrijfsruimte. In dit kort geding is niet voldoende aannemelijk geworden dat de hal behoort tot de door huurder A gehuurde bedrijfsruimte. Dat betekent dat de vorderingen behoren te worden afgewezen nu in dit kort geding geen gelegenheid bestaat tot nadere bewijslevering.
  • Volgens het Hof is het voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een exclusief recht van gebruik op de hal/entree niet van belang of er sprake is bedrijfsruimte zelfstandige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW ;
  • Volgens het Hof is het ook niet van belang dat huurder B eigen voorzieningen (eigen toegang voor publiek en eigen sanitaire voorzieningen) heeft. Uit deze feiten volgt niet dat huurder B uit hoofde van de door hen gesloten huurovereenkomsten geen gebruik van de hal zouden mogen maken.

    De les uit dit arrest luidt dat een huurder geen exclusief gebruiksrecht ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimte kan claimen als dit niet is overeengekomen. Deze uitspraak lijkt aan te sluiten op hetgeen de de rechtbank van Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 8 juli 2005 Noot 0b in haar bovengenoemde uitspraak heeft beslist. Het lijkt er op dat in het huurcontract geen exclusief gebruiksrecht ten aanzien van de genoemde hal/entree was opgenomen.

Betaling van een tegenprestatie
Er is sprake van huur van een woning of bedrijfsruimte als de gebruiker van deze onroerende zaak als tegenprestatie voor het gebruik van deze zaak een bepaalbare vergoeding dient te betalen. Deze vergoeding vindt doorgaans plaats in geld. Een voldoende bepaalbare vergoeding is bijvoorbeeld een bepaald percentage van de omzet van benzineverkopen door een exploitant van een benzinestation. Een aan de omzet van een café gerelateerde vergoeding kan ook als huur aangemerkt worden.
Voor bedrijfsruimte is het mogelijk om een vergaande onderhoudsverplichting ten behoeve van het gehuurde ten laste van de huurder te laten komen. Voor woonruimte is dit gezien de dwingende regels van artikel 7:242 BW en artikel 7:217 BW niet mogelijk. Deze onderhoudsverplichting kan onder omstandigheden als tegenprestatie worden aangemerkt in de zin van artikel 7:201 BW . De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 juli 2009 (LJN: BI4205, Hoge Raad, 07/11097 ) het cassatieberoep verworpen met toepassing van artikel 81 RO. De gebruiker van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte betoogde dat er sprake was van huur omdat door hem een onderhoudsverplichting ten aanzien van deze objecten zou zijn aanvaard. Volgens deze gebruiker was daarmee voldaan aan de in artikel 7:201 BW bedoelde tegenprestatie.
Zowel de voorzieningenrechter in de eerste aanleg als het hof in appel hadden dit betoog van de hand gewezen. In beide instanties werd onder meer geoordeeld dat er in de rechtsverhouding van partijen geen voldoende vastomlijnde verplichting kon worden aangewezen om als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW te kunnen gelden.
Voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van een tegenprestatie die als huur aangemerkt dient te worden, moet allereerst worden gekeken of er sprake is van voldoende vastomlijnde afspraken. Daarnaast moet worden gekeken voor wiens rekening normaliter deze verplichting en volgens de wet komen. Zo is bijvoorbeeld het onderhoud van een gehuurde tuin voor rekening van de huurder.
In de conclusie bij deze uitspraak geeft mr. Huydecoper een voorbeeld van een voldoende vastomlijnde afspraak, die als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW aangemerkt kan worden. Zo zal de gebruiker van een vervallen object, die de verplichting op zich neemt om daaraan binnen een bepaalde tijd dusdanig onderhoud te laten uitvoeren dat het object weer aan "de eis van de tijd" voldoet, een verplichting op zich nemen die als een prestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW heeft te gelden. Als de omvang van de beoogde verbintenissen in het vage worden gelaten, zullen deze prestaties onvoldoende bepaalbaar zijn om tot een geldige rechtsverhouding te kunnen leiden. In het genoemde arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2009 ontbrak een voldoende bepaalbare onderhoudsverplichting, zodat de Hoge Raad het arrest van het hof in stand heeft kunnen laten.
Een ander voorbeeld van een onvoldoende bepaalbare vergoeding is de afspraak tussen de gebruiker van een onroerende zaak en een kunstschilder dat de huur van het atelier wordt betaald door overdracht van een schilderij dat wordt gemaakt als de schilder inspiratie heeft.
Ook het verrichten van arbeid kan een voldoende bepaalbare tegenprestatie opleveren. Als een huurder een buitenhuis bewoont en er wordt een tuin of land bewerkt, zonder dat daar een redelijke vergoeding tegenover staat en werkzaamheden op een redelijke huur kunnen worden begroot, dan kan er sprake zijn van huur. De huur kan dan worden begroot uit de waarde van de overeengekomen onderhoudswerkzaamheden.

Partijen kunnen bij de verhuring van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte overeenkomen dat de verhuurder investeringen in het gehuurde verricht, waarbij deze investeringen als huur aangemerkt worden. Als de verhuurder de bedoeling heeft om deze investeringen in de vorm van huur terug te ontvangen, dan is het wél verstandig in de huurovereenkomst uitdrukkelijk op te nemen dat het de bedoeling is dat de investeringen in de vorm van huur terug worden betaald en dat de huurovereenkomst tenminste de periode hoort te duren, waardoor de investeringen terug worden betaald. Maken partijen in de huurovereenkomst en/of de aan de huurovereenkomst voorafgaande onderhandelingen niet duidelijk dat afbetaling van de investeringen verbonden is aan de huurperiode waarbinnen de investeringen terugbetaald kunnen worden, dan is het voor de huurder mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen tegen het einde van de overeengekomen periode, zonder dat de investeringen terug zijn betaald.

Een dergelijke kwestie deed zich voor in het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:5482). In deze zaak waren partijen overeengekomen dat de verhuurder ten behoeve van de huurder investeringen in het gehuurde zou doen. De verhuurder berekende terugbetaling van de investeringen over een huurperiode van 10 jaren. De verhuurder sloot echter een huurovereenkomst met een huurperiode van twee maal vijf jaar. Verder was in de huurovereenkomst niets vermeld over de door de verhuurder gedane investeringen. Uit de tussen partijen gevoerde onderhandelingen werd wél duidelijk dat de huurder op de hoogte was van de opslag van huur in verband met de door de verhuurder gedane investeringen. Het was echter niet duidelijk dat partijen zouden hebben afgesproken dat de huurder de niet terugbetaalde investeringen alsnog zou betalen als de huurperiode korter dan 10 jaren zou duren. Dit was van belang, omdat de huurperiode door de huurder na 6,5 jaar werd beëindigd. De verhuurder meende recht te hebben op het verschil aan openstaande en afbetaalde investeringen.

Het hof was van oordeel hoewel de huurder wist van de opslag in de huurprijs voor de door de verhuurder verrichte investeringen, dit nog niet mee bracht dat partijen afgesproken zouden hebben dat als de huur korter dan 10 jaar zou duren, de huurder het nog niet betaalde deel van de investering bij einde uur ineens aan de verhuurder verschuldigd was. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:248 BW) kon volgens het hof ook niet tot het voor de verhuurder gewenste resultaat leiden. Het hof vond het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat de huurder zich op het standpunt stelde dat de door verhuurder gestelde afspraak niet tot stand was gekomen en evenmin dat de huurder - bij afwezigheid van de gestelde afspraak - weigerde de gevorderde kosten te vergoeden.

Het is voor de verhuurder dus wel mogelijk investeringen die voor rekening van de huurder dienen te komen in de huurprijs op te nemen. Als alle investeringen afgelost dienen te worden, dan dient de verhuurder uitdrukkelijk een minimum huurperiode overeen te komen, of een clausule op te nemen dat als de huurperiode tussentijds kan worden beëindigd het onbetaalde deel aan investeringen alsnog afgelost wordt. De verhuurder kan natuurlijk ook naast de huurprijs een afzonderlijke een overeenkomst van geldlening overeenkomen die los van de huurovereenkomst afgelost dient te worden.

Bij betaling van een tegenprestatie is al spoedig sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW
De wet beschermt de huurder tegen betaling van een te hoog huurbedrag. Te denken valt aan de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW). De wet beschermt de verhuurder daarentegen niet tegen een te lage huurprijs in dier voege dat er bij een relatief lage huurprijs toch sprake kan zijn van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW.
Dit betekent dat een verhuurder die tijdelijk een woning ter beschikking wenst te stellen, waarbij de gebruiker een verbruiksvergoeding voor het verbruik van nutsvoorzieningen dient te betalen en daarnaast een geringe (gebruiks)vergoeding voor het gebruiken van de woning dient te voldoen, al snel voldoet aan de eisen van artikel 7:201 BW. Als is voldaan aan de eisen van artikel 7:201 BW ontstaat een huurovereenkomst. Een voorbeeld is de woonruimte, waarvan de bedoeling is dat deze tijdelijk wordt verhuurd in het kader van sloopplannen. Als deze woning onder het mom van een gebruiksrecht aan de gebruiker ter beschikking wordt gesteld, waarbij een verbruiksvergoeding voor het gebruik van energie in rekening wordt gebracht en er een bedrag van € 100 per maand als "administratievergoeding" in rekening wordt gebracht dan is er sprake van een huurovereenkomst, omdat deze aan de voorwaarden van artikel 7:201 BW voldoet. Dat wordt niet anders als met de gebruiksvergoeding de kosten niet voldaan kunnen worden. Het zal dan de vraag zal of de huur opgezegd kan worden wegens een structurele wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten. Voor de behandeling van deze vraag verwijs ik naar het hoofdstuk De opzegging dringend eigen gebruik van woonruimte.

De Hoge Raad heeft in een arrest van 23 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1131 ) beslist dat een lage maandelijkse bijdrage als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW was aan te merken.
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt: De eigenaar was eigenaar van hofjeswoningen. Volgens haar statuten heeft deze eigenaar als doel het stichten, beheren en in stand houden van de woningen van het hofje en het tegen een zo gering mogelijke bijdrage of gratis ter beschikking stellen van de woningen aan vrouwen die daartoe door de regenten in de gelegenheid worden gesteld.

De meeste woningen van het hofje hebben een vloeroppervlakte van ongeveer 25 m² en bestaan uit een woonkamer, een slaapkamer, een keuken en een kleine kamer annex badkamer.
In het hofje worden 45 woningen tegen een geringe vergoeding voor bewoning ter beschikking gesteld. Elke bewoonster betaalt aan de eigenaar maandelijks een bijdrage, die niet jaarlijks wordt geïndexeerd of verhoogd. De bijdrage hangt af van (onder meer) de grootte en de locatie van de woning, de daarin aanwezige voorzieningen en het inkomen van de bewoonster. De gemiddelde bijdrage van de bewoonsters bedraagt € 50 per maand. Voor dertien woningen zonder verwarming is de bijdrage € 19 per maand. Voor 28 woningen worden bijdragen van € 40 tot € 57 betaald. Voor de resterende vier woningen wordt een bijdrage betaald van € 69, € 91, € 115 onderscheidenlijk € 221. De eigenaar besteedt de gehele opbrengst van de bijdragen aan het onderhoud van het groen in het hofje.
De kosten voor energie en water worden aan de bewoonsters direct in rekening gebracht en worden door hen betaald. De gemeentelijke lasten worden betaald door de eigenaar.

Het Hof had geoordeeld dat de maandelijkse betalingen door de bewoonsters aan de eigenaar geen symbolische vergoedingen zijn, maar tegenprestaties voor het in gebruik verstrekken van de woningen, zodat sprake is van huur in de zin van artikel 7:201 BW.
Het op deze overwegingen berustende oordeel van het Hof dat is voldaan aan de in artikel 7:201 BW gestelde eis van een voldoende bepaalbare tegenprestatie ter zake van het in gebruik krijgen van de desbetreffende woningen, wordt volgens de Hoge Raad door het middel tevergeefs bestreden. De omstandigheid dat de aan de bewoonsters opgelegde betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakt, behoefde het Hof niet van dat oordeel te weerhouden. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat belanghebbende bij het vaststellen van die betalingsverplichting rekening heeft gehouden met de inkomens- en vermogenspositie van degenen die zij als bewoonsters wilde accepteren; het rechtstreekse verband tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de woning wordt daardoor immers niet doorbroken. Ook de omstandigheid dat belanghebbende geen gebruik maakt van haar wettelijke mogelijkheden tot periodieke verhoging van de maandelijkse bijdragen brengt niet mee dat die bijdragen het karakter van tegenprestatie (zijn gaan) ontberen. Er is hier dus gewoon sprake van een huurovereenkomst, omdat is voldaan aan de voorwaarden is genoemd in artikel 7:201 BW.

Een tegenprestatie anders dan in geld is ook mogelijk
Een tegenprestatie in andere vorm dan geld kan door de huurder ook plaats vinden als de gemaakte afspraken voldoende concreet zijn om van huur te kunnen spreken. Te denken valt bijvoorbeeld aan het verrichten van diensten door de huurder die in geld uitgedrukt kunnen worden. Het verrichten van arbeid is hiervan een bijvoorbeeld. Als een huurder een buitenhuis bewoont en er wordt een tuin of land bewerkt, zonder dat daar een redelijke vergoeding tegenover staat en werkzaamheden op een redelijke huur kunnen worden begroot, dan kan er sprake zijn van huur. De huur kan dan worden begroot uit de waarde van de overeengekomen onderhoudswerkzaamheden.
Een overeenkomst waarin verzorging van een lichamelijk gebrekkige huiseigenaar en ter beschikking stellen van woonruimte wordt overeengekomen, kan ook als huur worden beschouwd als de verzorger weliswaar feitelijk geen huur en de huiseigenaar over hoeft te maken, maar betaling van huur wel kan worden herleid en op geld kan worden gewaardeerd uit het voor de verzorging overeengekomen bedrag. Te denken valt aan de afspraak dat de verzorger in plaats van een vergoeding van € 600,- per maand voor huishoudelijke werkzaamheden gebruik mag maken van een bepaald gedeelte van een woning.
Dat het voor partijen soms niet duidelijk is dat er sprake is van een huurovereenkomst bleek uit een vonnis van de rechtbank, sector civiel, die een zaak terugverwees voor verdere behandeling door de sector kanton nu het naar oordeel van de rechtbank sprake was van een huurovereenkomst in plaats van een overeenkomst tot verstrekking van een opdracht. Het ging hier om een partij die de in haar eigendom toebehorende overalls (en overigens ook hygiëneproducten) in gebruik geeft aan de klant. Verder staat vast dat de klant zich heeft verbonden tot het verrichten van een tegenprestatie hiervoor, te weten het betalen van een vergoeding per stuk/artikel per week. Daarmee bevat de overeenkomst tussen partijen in ieder geval ook de kenmerkende elementen van huur, aldus de rechtbank Arnhem in haar vonnis van 10 augustus 2011 ( LJN: BR6736, Rechtbank Arnhem, 211160 ).

Geen tegenprestatie geen huurovereenkomst in de zin van atikel 7:201 BW
Als er geen tegenprestatie is overeengekomen, dan is er geen sprake van huur. Het hof te ’s-Gravenhage heeft in haar arrest van 22 november 2011 (WR 2012/20) beslist dat er geen sprake was van een huurovereenkomst tussen een verhuurder en een voormalig onderhuurder. De situatie luidde al volgt. De huurovereenkomst (artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte) tussen onderverhuurder en onderhuurder betreffende een gedeelte van een pand was beëindigd. De hoofdhuurder en de voormalig onderhuurder gingen met elkaar in onderhandeling over het sluiten van huurovereenkomst. De voormalig onderhuurder mocht van het gehuurde gebruik blijven maken. Op een gegeven moment (na ongeveer een jaar!) werd duidelijk dat partijen het niet eens zouden worden over de huurprijs. De voormalig onderhuurder verliet het pand op verzoek van de verhuurder. De voormalig onderhuurder was volgens het hof geen huur verschuldigd, omdat er geen overeenstemming was bereikt over een huurprijs. De voormalig onderhuurder was volgens het hof ook geen gebruiksvergoeding verschuldigd over de periode van onderhandeling! De voormalig onderhuurder had volgens het hof niet onrechtmatig gehandeld door gedurende periode van onderhandeling gebruik van het gehuurde te maken. Ook was de voormalig onderhuurder geen vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking verschuldigd. Het hof was hierover van mening dat de voormalig onderhuurder weliswaar was verrijkt door het gebruik van de ruimte zonder dat zij daar een vergoeding voor heeft betaald, maar niet is komen vast te staan dat de verhuurder hierdoor schade had geleden. De verhuurder had gedurende de procedure niet aannemelijk gemaakt dat het door de voormalig onderhuurder gebruikte deel van de bedrijfsruimte – anders dan het overige gedeelte van de bedrijfsruimte, dat leeg stond – wel had kunnen verhuren. De verhuurder had vervolgens niet een concreet huuraanbod overgelegd. Het hof achtte een gebruiksvergoeding naar analogie van artikel 7:230a BW niet aan de orde, omdat de voormalig onderhuurder niet kon worden vergeleken met de gewezen huurder als genoemd in laatstgenoemd artikel.

Geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte>>

Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als het gaat om een zelfstandige woonruimte waarvan bij begin van de bewoning een huurprijs gold die boven de toen geldende liberalisatiegrens lag. Bovendien moet de huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen. Een huurovereenkomst is ook geliberaliseerd als deze betrekking heeft op een woonruimte die op of na 1 juli 1989 toegevoegd is aan de woonruimtevoorraad met een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens. De actuele liberalisatiegrens is te vinden op de site van de huurprijsliberalisatiegrens.
De huurder van niet geliberaliseerde woonruimte kan voor allerlei situatie de huurcommissie inschakelen om een in beginsel bindende uitspraak te geven waaraan huurder en verhuurder zich dient te houden. Bovendien gelden een aanzienlijk aantal wettelijke bepalingen betreffende aanpassing van de huurprijs en de afrekening van de servicekosten wel voor niet-geliberaliseerde woonruimte en niet voor geliberaliseerde woonruimte. Dit blijkt onder meer uit artikel 7:265 BW en artikel 7:247 BW. Van deze regels kan niet in het voordeel en in het nadeel van de huurder worden afgeweken.
Is de huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens dan zal de inhoud van de huurovereenkomst voor geliberaliseerde woonruimte de basis zijn van de over en weer aangegane verplichtingen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte geniet dan geen bescherming via de mogelijkheid van toetsing van de servicekosten door de Huurcommissie. De huurder van geliberaliseerde woonruimte zal slechts terug kunnen vallen op een redelijke en billijke uitleg van de huurovereenkomst. Een geschil zal dan beslecht dienen te worden door de kantonrechter.

Onredelijk verkregen voordeel>>

In artikel 7:264 BW staat onder meer dat een beding in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte nietig is, voor zover daarbij ten behoeve van één der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.
Zo kunnen partijen overeen komen dat er over de waarborgsom geen rente wordt vergoed. Dit is volgens een uitspraak van de Hoge Raad van 16 december 1998, NJ 1989 (Dela/Looren De Jong) geen beding dat ten behoeve van de verhuurder een onredelijk voordeel oplevert. Dit kan anders zijn als de waarborgsom meer beloopt dan een maximale som van drie maal de maandhuur voor woonruimte. De waarborgsom kan dan ook worden verlaagd tot een redelijk bedrag van drie maal de maandhuur. Soms mag de waarborgsom hoger zijn dan drie maanden huur. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als de verhuurder een woning verhuurt aan een huurder met een slechts betalingsgedag. Voor bedrijfsruimte geldt geen beperking aan de hoogte van de waarborgsom. Voor bedrijfsruimte is een waarborgsom van zes maanden huur een veel voorkomende beding.

Een voorbeeld van een nietig beding in een huurcontract luidt als volgt:
Bij het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen bedingt verhuurder betaling door de huurders van een vergoeding ter zake van administratie- of verhuurkosten ten bedrage van € 125,- (inclusief naamplaatje) respectievelijk € 115,- (exclusief naamplaatje). In het arrest van 29 juni 2010 van het hof te Amsterdam( LJN: BN6936, gerechtshof Amsterdam, 200.032.875/01 ) is het hof net als de kantonrechter van mening dat er in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht – waaronder het hof mede begrijpt het geval waarin de verhuurder zelf in overwegende mate is gebaat bij die prestatie - en dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt.
Over doorberekende kosten van reclamemateriaal merkt het hof het volgende op.
De kandidaat-huurders zijn dus wel gebaat door de informatie (de inhoud van het materiaal) maar het hof acht het niet redelijk dat de verhuurder, omdat zij om haar moverende redenen heeft gekozen voor representatief en daarmee kostbaar materiaal, de kosten daarvan doorberekent aan de huurders.
Omtrent de kosten die verband houden met research en controle van de stukken – welke werkzaamheden het controleren door de verhuurmakelaar van de (inkomens)gegevens van nieuwe huurders betreffen – overweegt het hof, evenals de kantonrechter, dat deze werkzaamheden in overwegende mate in het belang van de verhuurder worden verricht. Met deze werkzaamheden, die op zeker moment weliswaar tot totstandkoming van een huurovereenkomst kunnen leiden en in zoverre mede in het belang van de huurder worden verricht, worden immers vooral de eigen belangen gediend die de verhuurder heeft in het kader van haar taak inzake de verdeling van woonruimte (zie met name ook artikel 11 lid 2 aanhef en sub d, f en g van Het Besluit Beheer Sociale Huursector) en het verrichten van een inkomenstoets/het voorkomen van betalingsproblemen bij kandidaat-huurders (zie met name ook artikelen 13 en 14 van Het Besluit Beheer Sociale Huursector). Dit betekent dat te dezer zake wel sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW en dat deze kosten derhalve moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, zodat zij niet afzonderlijk aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht.
Het opmaken van het schriftelijk huurcontract, een bezichtiging, een kennismakingsgesprek, het aanvragen van (huisvestings)vergunningen, het opmaken van een opnamestaat moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie. Het vragen van een vergoeding voor deze diensten wordt niet geacht een redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW te zijn.
De kosten voor het opmaken van het naamplaatje werden niet betwist, zodat het hof daar geen oordeel over heeft gegeven.

De Hoge Raad heeft deze zaak in haar arrest van 6 april 2012 (LJN: BV1767, Hoge Raad, 10/04574 ) beoordeeld. De verhuurder had de volgende klachten neergelegd ten aanzien van de uitspraak van het hof. Volgens de verhuurder had het hof met dit uitgangspunt miskend dat de vraag of een beding voor een der partijen een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW inhoudt, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het hof gaat er volgens de verhuurder aan voorbij dat het ieder der partijen vrijstaat bij een overeenkomst een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een specifieke verplichting tegenover staat. Volgens de verhuurder dient deze bepaling alleen te beogen misstanden bij het aangaan van de overeenkomst tegen te gaan.
De Hoge Raad stelt in rechtsoverweging 3.5. van dit arrest dat partijen weliswaar in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, doch dat artikel 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid stelt om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van "een niet redelijk voordeel" sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Verder was de Hoge Raad van mening dat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door de taken van de corporaties/toegelaten instellingen te spiegelen aan de uitgangspunten die volgen uit artikel 11 van Het Besluit Beheer Sociale Huursector.
De Hoge Raad ging hierbij uit van het prestatiecriterium. Volgens dit criterium kunnen er meer kosten ten laste van de huurder worden gebracht, dan volgens het baatcriterium. Volgens het baatcriterium moet de huurder profijt hebben van de overeengekomen afspraken. Als de huurder geen profijt (baat) heeft van de gemaakte afspraken, dan kunnen deze kosten niet aan de huurder worden doorbelast.
De lagere rechtspraak ging uit van het baatcriterium. De Hoge Raad ging echter uit van een andere benadering en oordeelde dat slechts bij geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie sprake is van een niet redelijk voordeel. Dit kan er toe leiden dat de er wel een tegenprestatie wordt overeengekomen, waarvan de huurder geen "baat" heeft, doch waarvan de kosten wel doorbelast kunnen worden omdat er wél sprake is van een tegenprestatie. Hierbij moet wel duidelijk zijn dat er volgens beide criteria geen kosten in rekening gebracht kunnen worden waarvan de kosten niet doorbelast mogen worden. Dit betreffen de kosten die bij normale verhuring gemaakt horen te worden zoals het opstellen van de huurovereenkomst en het maken van folders en het aanvragen van de nodige vergunningen. In sommige uitspraken wordt het opstellen van een huurovereenkomst wel als kosten aangemerkt, die in rekening gebracht mogen worden. Ik vind dit niet juist. Een schriftelijke huurovereenkomst is immers niet noodzakelijk voor het bestaan van een huurovereenkomst. Het sluiten van een schriftelijk contract geeft duidelijkheid voor partijen. In een contract worden doorgaans ook bepalingen opgenomen in het nadeel van de huurder. Voor woonruimte heeft de verhuurder minder ruimte om van de wettelijke regeling af te wijken, dan voor bedrijfsruimte. Desondanks heeft de verhuurder meer belang bij een schriftelijk contract dan de huurder. Ik ben daarom van mening dat de kosten voor het maken van een huurcontract door de verhuurder gedragen dienen te worden.

Met het in werking treden van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 is Het Besluit Beheer Sociale Huursector komen te vervallen. Het Besluit Beheer Sociale Huursector bevatte regels waaraan zogenaamde “toegelaten instellingen” (dat zijn de woningcorporaties, woningverenigingen en woningstichtingen)zich moeten houden. Ook was in Het Besluit Beheer Sociale Huursector het een en ander geregeld over de zeggenschap van huurders en het betrekken van bewoners bij beleid en beheer van woningen.

Bemiddelingskosten voor rekening huurder? >>

Bemiddelingskosten kunnen in veel situaties worden geacht alleen voor rekening van de verhuurder te komen op grond van de regels over lastgeving.

Er zijn drie verschillende uitgangsposities:

  • De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in om voor hem geschikte woonruimte te zoeken;
  • De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in om een geschikte huurder te vinden;
  • Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in met het doel een huurovereenkomst tot stand te laten komen.

De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in
Uitgangspunt is dat bemiddelaars die voor zowel de huurder als de verhuurder van woningen bemiddelen, bij de consument-huurder alleen kosten in rekening mogen brengen voor optionele werkzaamheden, zoals schilderwerk. Deze opdracht heeft niets met bemiddeling ter zake van de huurovereenkomst te maken heeft. Het gaat dan om een huurder die zelf na het sluiten van de huurovereenkomst voor eigen rekening werkzaamheden wil laten verrichten en daarvoor van de kennis en ervaring van de bemiddelaar gebruik wil maken. In de praktijk valt dan vooral te denken aan hulp bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning of een gemeentelijke vergunning voor een bepaalde parkeerplaats en staat dus geheel los van de feitelijke bemiddeling. Voor deze werkzaamheden mogen kosten in rekening worden gebracht bij de huurder ( Verslag van een schriftelijk overleg, 21 december 2015, vergaderjaar 2015-2016, nr. 34207 ). Artikel 7:417 lid 4 BW geeft nu duidelijk weer dat de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder of koper als de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen. Daarnaast staat in deze bepaling nu ook dat van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd. Als de lasthebber uitdrukkelijk geen loon met de verhuurder is overeengekomen, dan krijgt de lasthebber dus niets voor zijn werkzaamheden.

Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren.
Een dergelijke situatie deed zich voor in situatie die was besproken in het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 december 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:6936 ). De bemiddelaar had aangevoerd dat geen passende woning in haar aanbodbestand bleek te zitten, waarna de bemiddelaar buiten haar bestand naar een woning op zoek is gegaan. Zij vond de woning, die uiteindelijk ook door huurder is gehuurd. De huurder kon niet aantonen dat er sprake was van een woning uit het bestand van de bemiddelaar. Tevens kon de huurder niet bewijzen dat er sprake was van het "dienen van twee heren". Het argument dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was op basis van artikel 7:264 lid 1 BW ging niet op. Er is sprake van een onredelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW, als tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Naar het oordeel van de kantonrechter vielen de door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid. Als een makelaar in opdracht van een huurder naar woonruimte heeft gezocht en hij is daarin geslaagd, dan heeft hij jegens de huurder aanspraak op betaling van bemiddelingswerkzaamheden. Immers er is sprake van een tegenprestatie in de vorm van geleverde diensten. Een beding dat bij verhuur bemiddelingskosten verschuldigd zijn levert derhalve geen onredelijk voordeel op. Voorts kwam de hoogte van de bemiddelingskosten in het onderhavige geval, neerkomend op een maand huur exclusief BTW, de kantonrechter evenmin onredelijk voor.

Het opnemen van huurwoningen in een bestand en het inschrijven van de gegevens van de woningzoekende moet eveneens als bemiddeling voor de verhuurder worden beschouwd. Voor deze werkzaamheden mogen geen kosten in rekening worden gebracht bij de huurder. De bemiddelaar heeft na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst niet in woning uit haar bestand gevonden. Volgens de bemiddelaar is een

De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in
Als door de verhuurder een bemiddelingsbureau wordt ingeschakeld om een geschikte huurder voor zijn huurwoning te zoeken, dan is er sprake van een opdracht tussen de verhuurder en het bemiddelingsbureau. De verhuurder treedt dan op als lastgever van de tussenpersoon. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf ( artikel 7:408 lid 3 BW), als het gaat om de bemiddeling bij huur en koop van een onroerende zaak en die huurder of koper is een consument. Als zowel de huurder als de verhuurder dezelfde bemiddelaar hebben ingeschakeld, dan dient de verhuurder altijd de courtage te betalen. Voordat het huidige artikel 7:417 BW was ingevoerd, kon de bemiddelaar kosten bij de huurder in rekening als de huurder zowel huurder als verhuurder een andere bemiddelaar hadden ingeschakeld. Ook als een dergelijke situatie zich voordoet is de (consument) huurder of de koper geen loon verschuldigd.

De uitzondering, die voor de huidige regeling bestond bij bemiddeling tot verhuring van onzelfstandige woonruimte, is komen te vervallen. Op grond van het huidige artikel 7:417 lid 4 BW is het niet meer mogelijk bemiddelingskosten aan de huurder in het kader van verhuring van onzelfstandige woonruimte door te berekenen. Volgens het wetsvoorstel bij dit artikel (Memorie van toelichting wijziging artikel 7:417 BW) is de reden om deze uitzondering te handhaven, komen te vervallen. Doel van deze uitzondering was destijds continuering van het werk van vaak niet-commerciële bemiddelingsbureaus voor verhuur van kamers. Men vreesde dat verhuurders deze bemiddelingsbureaus niet meer zouden inschakelen, als zij zelf alle bemiddelingskosten zouden moeten dragen, en dat zij hun kamers dan zelf te huur zouden gaan aanbieden. Dat zou, naar men vreesde, dan weer leiden tot versnippering van de wijze van aanbieden van geschikte woonruimte voor de hier bedoelde groep gegadigden, waardoor vraag en aanbod niet meer makkelijk bij elkaar zouden komen, wat uit een oogpunt van volkshuisvestingsbeleid een ongewenste ontwikkeling zou zijn.
Dat is anders geworden door de verhuur van kamers via het internet, omdat huurders makkelijker en sneller zijn te bereiken. Bovendien willen de bewindslieden excessieve vergoedingen voor deze bemiddelingskosten aanpakken. Door klachten uit de praktijk en de gewijzigde omstandigheden waaronder de onzelfstandige woning verhuurd worden is deze regeling gewijzigd ( Wet van 23 december 2015 tot wijziging van artikel 417, vierde lid, en van artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten ).

In het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, van 26 november 2010 ( LJN: BO5303, sector kanton Rechtbank Arnhem, 701952 CV Expl. 10-6290 ) wordt een beding inzake betaling van bemiddelingskosten aan een makelaar ter zake het sluiten van een huurovereenkomst als nietig aangemerkt. De situatie was als volgt. De makelaar plaats een advertentie van een huurwoning op zijn website. De geïnteresseerde huurder reageert op deze advertentie en besluit na een bezichtiging de woning te huren van de verhuurder (een ander dan de makelaar). De makelaar is van mening dat de huurder bemiddelingskosten verschuldigd is. De makelaar stelt dat de huurovereenkomst door zijn bemiddeling tot stand is gekomen. De huurder betwist dit. De kantonrechter overweegt zijn standpunt als volgt:

  • De makelaar heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op zijn website;
  • Op deze website zijn de betalingscondities vermeld;
  • Volgens de kantonrechter is de verhuurder de opdrachtgever nu deze de woning te huur heeft aangeboden op de website van de makelaar.
  • De makelaar is niet door de huurder benaderd om een woning te zoeken;
  • Ingevolge artikel 7:264 lid 2 BW is een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig, voorzover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.

Door het bovenstaande komt de rechter tot de conclusie dat nu de makelaar stelt dat met de huurder is overeengekomen dat de bemiddelingskosten voor zijn rekening komen, terwijl de verhuurder de opdrachtgever is, de bemiddelingskosten de makelaar een niet redelijk voordeel opleveren. In deze situatie ging de rechter er dus van uit dat de verhuurder de opdrachtgever is.

Een ander voorbeeld uit de praktijk. Deze uitspraken zijn gewezen vóór invoering van het huidige artikel 7:417 BW. Een potentiële huurder kan alleen via een bemiddelingsbureau dat via de verhuurder is ingeschakeld een geschikte woning huren. Om voor die woning in aanmerking te komen, dient deze persoon zich in te schrijven bij de bemiddelaar. Als de potentiële huurder de woning krijgt toegewezen, dient hij aan de bemiddelaar courtage te betalen. Is dit toegestaan?

De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 16 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:283 ) van mening dat het doorberekenen van courtage aan de huurder niet is toegestaan.
De rechter was allereerst van mening dat, indien opdracht wordt gegeven aan een derde tot het doen verhuren van een woning, dan wel tot het zoeken van een huurwoning, sprake is van een overeenkomst van lastgeving als bedoeld in artikel 7:414 BW. De opdracht ziet immers op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst. De verhuurder heeft volgens de rechter de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website. Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met de bemiddelaar. Volgens de rechter komt deze gang van zaken er feitelijk op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van de bemiddelaar en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van de bemiddelaar is. Daaraan doet niet af dat de bemiddelaar zoals zij stelt, de eigenaar van de woning niet kent en slechts contact had met de makelaar die opdracht van de verhuurder had gekregen om de woning te verhuren. Door de woning op haar website te zetten, handelde de bemiddellaar feitelijk in opdracht van de eigenaar/verhuurder, in dit geval door vertegenwoordiging van de eigenaar/verhuurder door de door hem/haar ingeschakelde makelaar die de woning aan de bemiddelaar heeft doorgegeven ter plaatsing op haar website. Dat de eigenaar/verhuurder geen bemiddelingskosten aan de bemiddelaar heeft betaald, doet niet af aan de totstandkoming van een bemiddelingsopdracht tussen de eigenaar/verhuurder en de bemiddelaar. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken, dan wel dat een bemiddelingscourtage is betaald. Deze onderbouwing geldt dus ook voor een situatie dat de verhuurder zelf een bemiddelaar inschakelt en dat deze onderling (mondeling) afspreken dat de kosten van de bemiddelaar aan de huurder worden doorbelast. De rechter is voorts van mening dat met de huurder geen opdracht tot bemiddeling tot stand is gekomen: Deze huurder heeft de bemiddelaar immers niet verzocht een woning voor hem te zoeken, hij reageerde slechts op deze specifieke woning. Ook uit het feit dat deze huurder expliciet heeft ingestemd met betaling van de commissie volgt niet dat deze huurder een opdracht tot bemiddeling heeft gegeven. Uit het reageren van de huurder op de advertentie op de website en het instemmen met het betalen van de commissie volgt wel dat hij de bemiddelaar opdracht/last heeft gegeven voor hem een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. Dit is een lastgevingsovereenkomst in de zin van art. 7:414 lid 1 BW.
Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de in artikel 7:414 lid 4 BW bedoelde situatie: het (door de bemiddelaar) dienen van twee heren, waarbij vaststaat dat het hier om een rechtshandeling gaat die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak. Daarnaast staat vast dat de huurder een persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW. Ook staat niet ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW is, zodat van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde niet kan worden afgeweken. Op grond daarvan is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft de bemiddelaar aldus geen recht op loon jegens de huurder. Op grond van de huidige wettelijke regeling heeft de lasthebber in deze situatie geen recht op loon.

De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 24 april 2013 Noot 0ba over een zaak waarin huurders via internet interesse hadden gekregen in een woning. Ook hier werd de vraag gesteld of er sprake was van lastgeving met de bemiddelaar die door de verhuurder was ingeschakeld. De rechtbank was van mening dat de huurders geen opdrachtgever van de bemiddelaar waren. De huurders hadden slechts gereageerd op een specifieke woning. De huurders hebben de verhuurders wel een opdracht gegeven om een huurovereenkomst te sluiten. Er is ook hier sprake van het dienen van twee heren door de verhuurder. De bemiddelaar heeft ook hier geen recht op loon.
In een soortgelijke situatie besliste de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 7 november 2013 ( ECLI:NL:RBZWB:2013:11307 ) dat er geen sprake was van een onredelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW. Ik vind dit een onjuiste beslissing. Ook hier was er sprake van een bemiddelaar die een woning op haar website ten behoeve van de huurder had aangeboden. De huurder moest zich inschrijven om toegang te krijgen tot het woningaanbod. Binnen twee dagen was er op een woning gereageerd en was er een huurovereenkomst tot stand gekomen. Uit deze zaak maak ik op dat de huurder zelf een woning had uitgezocht via de website van de bemiddelaar. Ook hier lijkt de bemiddelaar niet voor de huurder op zoek te zijn gegaan naar een woning, maar had de bemiddelaar zelf gereageerd op een woning. Hiermee lijkt er ook sprake te zijn van een lastgevingsovereenkomst en zijn de overwegingen die de rechtbank Amsterdam heeft toegepast bijna één op één van toepassing. Een andere uitleg zou het verbod om twee heren te dienen illusoir maken. Het woningaanbod op de website komt er immers toch niet vanzelf te staan. In dergelijke situaties is het het meest duidelijk als de bemiddelaar van de verhuurder courtage vraagt voor het verhuren van woonruimte. De bemiddelaar weet dan zeker dat hij bij het verhuren van woonruimte zijn courtage vergoed krijgt. Dat kan immers anders zijn als hij de uitspraak van de rechtbank Amsterdam tegengeworpen krijgt.

Als er al ruimte was voor discussie of de bemiddelaar bij de huurder kosten in rekening mag brengen, in het geval er door deze bemiddelaar ten behoeve van de verhuurder om niet woonruimte wordt getoond die deze verhuurder wenst te verhuren, dan is deze mogelijkheid van discussie nu beslecht door een arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:3099) en door de huidige wettelijke regeling die aansluit op dit arrest.
In deze zaak stonden twee vragen centraal. De eerste vraag betrof een vraag of in een dergelijke situatie de overeenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als een lastgevingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:414 BW beschouwd dient te worden. De tweede vraag die beantwoord diende te worden was die, of deze overeenkomst als een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW beschouwd dient te worden, zodat artikel 7:417 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is.
De huurder zag op een website van een derde een geschikte huurwoning. Door navraag werd duidelijk dat deze woning door een bepaalde bemiddelaar werd aangeboden zonder dat de gegevens van de verhuurder kenbaar waren gemaakt. De huurder nam met de bemiddelaar contact op. Deze bemiddelaar gaf te kennen dat de huurder in deze situatie courtage verschuldigd is als er onder deze omstandigheden door de huurder een woning via deze bemiddelaar wordt gehuurd. De huurder betaalde deze kosten, maar wilde deze kosten na het sluiten van de huurovereenkomst terugbetaald te krijgen.
De bemiddelaar weigerde dit en stelde zich op het standpunt dat zij alleen voor de huurder als bemiddelaar is opgetreden en dat zij de huurder voor de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst erop heeft gewezen dat zij uitsluitend optreedt voor particuliere woonruimtezoekers, en dus niet voor verhuurders. Deze bemiddelaar gaf verder nog aan dat zij verhuurders die een woning willen verhuren enkel de mogelijkheid biedt om deze woning kosteloos en vrijblijvend aan het publiek te presenteren.
De Hoge Raad beoordeelde echter dat door deze werkwijze een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen in de zin van artikel 7:425 BW. De huurder kon in deze situatie immers niet rechtstreeks met de verhuurder contact opnemen en was daarom wel verplicht om een overeenkomst met de bemiddelaar te sluiten waarin het courtagebeding zat opgenomen. Volgens de Hoge Raad kwam ook een bemiddelingsovereenkomst tot stand tussen de bemiddelaar en de aspirant-verhuurder. De Hoge Raad overwoog daartoe: "Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde". Op deze bemiddelingsovereenkomst is, ingevolge artikel 7:427 BW, artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Bij het begin van dit onderdeel is al besproken dat de lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan - behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval - niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Hetzelfde geldt dus voor de bemiddelingsovereenkomst. Verder hecht de Hoge Raad geen doorslaggevende betekenis aan de letterlijke tekst van artikel 7:425 BW. Het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken.
Artikel 7:417 lid 4 BW is volgens de Hoge Raad niet overeenkomstig van toepassing als de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

De kantonrechter te Rotterdam in haar vonnis van 27 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:8720 ) beslist dat de bemiddelaar geen recht had op loon. De bemiddelaar bemiddelde de woonruimte voor de verhuurder en zij incasseerde voor deze verhuurder de huur. De bemiddelaar had niet weersproken dat alleen via haar website kan worden gehuurd en dat het niet mogelijk is de verhuurder rechtstreeks te benaderen voor deze woonruimte. Er was niet gesteld of gebleken dat de website van de bemiddelaar alleen als elektronisch prikbord fungeerde. De kantonrechter concludeerde dat nu artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt dat in het geval van een bemiddelingsovereenkomst waarbij sprake is van het dienen van twee heren geen loon verschuldigd is, de huurder geen bemiddelingskosten aan de verhuurder verschuldigd was voor het tot stand komen van de onderhavige overeenkomsten met de verhuurder. De kantonrechter te Rotterdam kwam in het in haar vonnis van 12 februari 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:1353 ) tot eenzelfde oordeel. De huurders hadden via een website van een bemiddelaar een woning aangeklikt en adresgegevens ingevuld. De huurders kregen een e-mail terug waarin stond vermeld dat deze woning helaas was verhuurd, maar dat de bemiddelaar graag wilde helpen met het zoeken naar een andere woning. De huurders kregen daarna een volgende woning aangeboden en kregen en brief toegestuurd ter ondertekening. De brief werd als een intentieverklaring aangeduid. In de intentieverklaring stonden de adresgegevens van de huurders en het adres, alsmede de huurprijs en overige kosten voor de te huren woning. In de intentieverklaring was ingevuld dat bij de eerste betaling een vergoeding moet worden betaald van € 689,70, verhoogd met BTW. Verder stond er: ”U verklaart hierbij het bovengenoemde object te willen huren tegen de condities die hierboven vermeld zijn en u verklaart geen bezwaar te hebben tegen het betalen van een vergoeding. U bent hiervan van het begin af aan over geïnformeerd en stem hiermee in. (….) Met ondertekening van deze inschrijving heeft u de woonruimte geaccepteerd en indien u na ondertekening van deze inschrijving van uw deelname af wilt zien om wat voor reden dan ook, bent u MVM € 250,-- exclusief 21% BTW aan annulerings-en onkostenvergoeding verschuldigd.
Op de tweede bladzijde is voorts vermeld: “Huurder is ermee bekend dat er, indien van toepassing, een marketing- en onderzoekvergoeding aan de verhuurder wordt doorberekend welke specifiek betrekking heeft op de in deze overeenkomst gehuurde woonruimte.
De kantonrechter was van oordeel dat door het ondertekenen van de intentieverklaring de tussen de huurders en de bemiddelaar wel degelijk een bemiddelingsopdracht was verleend.
De huurders hadden vervolgens als tweede argument gesteld dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was wegens strijd met het verbod om bij bemiddeling voor woonruimte twee heren te dienen. Bij de beoordeling van deze stelling is het arrest dat de Hoge Raad dat op 16 oktober 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:3099) heeft gewezen van belang. In dezelfde zin luidde het vonnis van de rechtbank Overijssel van 8 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBOVE:2017:3224). Ook hier werd het dienen van twee heren op grond van artikel 7:417, vierde lid, BW ongeoorloofd geacht, welke bepaling krachtens artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Dit verbod is volgens de rechter dwingendrechtelijk zodat ieder beding dat daarvan afwijkt, vernietigbaar is.
Gelet op deze beslissingen van de Hoge Raad moet de overeenkomst naar het oordeel tussen de verhuurder en de bemiddelaar, waarbij bemiddelaar het recht heeft verkregen om een woning van de verhuurder te huur aan te bieden op de website van onder meer de bemiddelaar als een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder worden gezien, ook als dat om niet zou gebeuren. De bemiddelaar heeft immers het recht verkregen om de woning van deze verhuurder op haar media te huur aan te bieden. Uit het bepaalde op de tweede bladzijde van de intentieverklaring, die hiervoor is geciteerd, blijkt echter ook dat de bemiddelaar voor deze dienstverlening aan de verhuurder kosten in rekening brengt. Het leidt daarom geen twijfel dat de bemiddelaar heeft bemiddeld in opdracht van de verhuurder.
Daarmee staat al vast dat MVM zowel met de verhuurder als met de huurder een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. Vaststaat dat de huurders geen professionele partij zijn, maar gewone particulieren die wel een woning zochten, maar daar niet hun beroep maakten. Op grond van Artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar in dat geval geen recht op loon jegens de huurder, een bepaling die van dwingend recht is. Dit betekent dat de huurders de vergoeding voor het bemiddelen onverschuldigd hebben betaald. Het gevorderde werd toegewezen.
Het was hier dus duidelijk dat de bemiddelaar werkzaamheden voor de verhuurder heeft verricht.
Het zelfde gold voor een verhuring via een bemiddelaar, waarbij de verhuurder geheel was afgeschermd van de huurder. De situatie werd besproken in het vonnis van de kantonrechter van Amsterdam van 5 december 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:8001 ). De bemiddelaar maakte gebruik van verschillende gekoppelde websites. Hier was sprake van een situatie waarin “iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst” omdat daarin “in beginsel een opdracht besloten [ligt] om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde” (vgl HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2016:3099 in rov 4.4.2). Voor de feitelijke gang van zaken verwijs ik naar deze uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam. Kern van deze uitspraak is dat de bemiddelaar werkzaamheden voor zowel de huurder als de verhuurder heeft verricht.

Beheerder doet zich voor als bemiddelingsbureau
Soms treedt een beheerder van een verhuurder als bemiddelingsbureau naar de huurder op. De beheerder vraagt dan een bemiddelingsvergoeding voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst met de verhuurder. Hier moet de vergoeding sowieso worden afgewezen, omdat er geen sprake van bemiddeling is. Een beheerder kan immers als hij daartoe bevoegd is zelf beslissen of er met een huurder een overeenkomst wordt aangegaan.

Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in
Er bestaat een tussenvorm als er een woning wordt verhuurd waarvoor zowel opdracht tot bemiddeling door een verhuurder is verstrekt als opdracht tot bemiddeling door de huurder is verstrekt.
In dit geval kunnen de kosten voor het tot stand komen van een huurovereenkomst niet aan de huurder worden doorbelast, indien de bemiddelaar in feite optrad voor de verhuurder of indien hij wel een opdracht van de huurder ontving, maar tegelijk bemiddelde ingevolge een overeenkomst met een of meer verhuurders die huurders voor hun vrijkomende woning zoeken.
De achterliggende gedachte is dat de bemiddelaar moeilijk als zodanig voor potentiële huurders kan optreden, wanneer hij al benaderd is door één of meer verhuurders die een huurder zoeken. Op grond van het huidige artikel 7:417 lid 4 BW mag de bemiddelaar aan de huurder ook geen loon vragen. Als de woning immers wordt verhuurd als gevolg van inschakeling van de bemiddelaar dan wordt de overeenkomst geacht tot stand te zijn gekomen door inspanningen van de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder. Een andere opvatting zou misbruik in de hand werken. De bemiddelaar kan immers met de verhuurder afspreken dat de kosten voor zoeken en vinden van een huurder geheel of gedeeltelijk aan de huurder doorbelast worden. Dit is uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever geweest. Het "dienen van twee heren" werd daarom door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage in haar vonnis van 1 april 2009 ( LJN: BI5283, sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 775198/08-18186 ) afgestraft. Dit gold eens te meer nu de bemiddelaar de huurder niet correct had geïnformeerd betreffende de gevraagde huurprijs die hoger was dan op basis van de woningwaardering voor zelfstandige woningen was toegestaan
In dit geval is het niet mogelijk bemiddelingskosten aan de huurder door te berekenen als de woning in het eigen bestand van het bemiddelingsbureau voorkomt en er aldus door de verhuurder opdracht is gegeven tot het vinden van een geschikte huurder.
Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren. Het enkele feit dat een huurder zich meldt voor een pand is natuurlijk nog geen aanhuuropdracht, maar een logische vereiste om een verhuuropdracht namens de verhuurder te kunnen volbrengen.

De huurder kan de betalingsverplichting niet meer vernietigen als de bemiddelingsovereenkomst meer dan drie jaar geleden is gesloten. De huurder loopt dan tegen de termijn van verjaring aan die op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW afloopt na een periode van drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. In het hoofdstuk: Introductie incasso van huurvorderingen leg ik uit wanneer deze bevoegdheid de huurder ten dienste is komen te staan. Dit moment vangt doorgaans aan op het moment dat de betaling is verricht.

Als de bemiddelingsovereenkomst langer dan drie jaar geleden is, dan is nog wel mogelijk de overeenkomst in stand te laten maar betaling daarvan terug te vorderen wegens strijdig met de wettelijke regeling. Voor een onverschuldigde betaling geldt een verjaringstermijn van vijf jaar.

Aanvullende regelgeving?
De huidige wetgeving voorziet al in een mogelijkheid van een bestuurlijke boete of last onder dwangsom. Het stelselmatig vragen van sleutelgeld kan in bepaalde gevallen voor de Autoriteit Consument en Markt (ACM) aanleiding zijn om handhavend op te treden op grond van de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc). Wanneer de ACM van oordeel is dat de Whc is overtreden, is zij bevoegd om bestuurlijke boetes (maximaal € 450.000 per overtreding) en last onder dwangsommen op te leggen. Hierbij dient te worden aangetekend dat de ACM niet in individuele gevallen optreedt. Zij kan alleen optreden wanneer een overtreding van de consumentenwetgeving meerdere consumenten/huurders kan raken. Er dient sprake te zijn van een zogenaamde collectieve inbreuk.
Minister S.A. Blok is in zijn kamerbrief van 3 oktober 2014 van mening dat aanvullende regelgeving (bijvoorbeeld boete bij individuele overtreding) niet noodzakelijk is, omdat gebleken is dat de huidige wetgeving al voorziet in een sanctiemogelijkheid bij stelselmatige overtreding van de Wet handhaving consumentenbescherming in de vorm van een bestuurlijke boete of dwangsom voor verhuurders of bemiddelaars die sleutelgeld vragen bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woningen. Gedupeerden van geëist sleutelgeld of derden kunnen hiervan melding doen bij ConsuWijzer.

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus bij bemiddeling van huurwoning met een hogere huurprijs dan de maximum redelijke huur >>

Een bureau dat bemiddelde in de huur en verhuur van een woning in Amsterdam had in strijd met een plaatselijke verordening bemiddeld in de tot standkoming van een huurovereenkomst, waarvan de huur uitsteeg boven een redelijke maximum huur.
De bepaling in de verordening luidde: "de vergunninghouder (= bemiddelingsbureau) mag uitsluitend bemiddelen en overeenkomsten afsluiten, indien de overeen te komen huurprijs de maximaal redelijke huurprijs (conform het huurwaarderingsstelsel) niet overschrijdt.

De huurder vorderde, nadat bekend was dat de huur de maximum huurprijs overschreed, vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst en schadevergoeding bestaande in de te veel betaalde huur. De huurovereenkomst kon niet zonder meer worden beëindigd, omdat deze geldig tussen huurder en verhuurder was gesloten.

Dit was geen toetsing van de maximum huurprijs, maar wel een mogelijkheid om een bemiddelingsbureau aansprakelijk te stellen als deze tegen de verordening had bemiddeld bij totstandkoming van een huurprijs die uitsteeg boven de maximum redelijke huurprijs. Er werd hierbij toch via een achterdeur ingegrepen in de contractvrijheid van partijen.
Het hof te Amsterdam was in haar uitspraak van 27 juli 2006 ( LJN: AY5960, gerechtshof Amsterdam, C05/190 ) van mening dat door de bepaling in deze verordening werd verboden dat de bemiddelaar zijn diensten mocht verlenen ingeval de overeen te komen huurprijs hoger zou zijn dan volgens de wet maximaal redelijk is. Door deze verordening had de gemeentelijke wetgever gemeend excessen voor wat betreft het sluiten van huurovereenkomsten met bovenmatige huurprijzen te voorkomen. Hoewel deze verordening niet de bij de NVM en de makelaarsvereniging aangesloten leden trof, was er geen sprake van ongerechtvaardigd onderscheid nu laatstgenoemde dienstverleners onderworpen waren aan de voor hen geldende regels van tuchtrecht. De huurder mocht in ieder geval aannemen dat het bemiddelingsbureau zich zou houden aan de in deze verordening vervatte regelgeving. Gezien de regelgeving lag het op de weg van de bemiddelaar om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen. Dit geldt eens te meer nu er sprake van een professionele bemiddelaar was, die tegen aanzienlijke betalingen haar diensten aanbood. De bemiddelaar had daarom voor de belangen van de huurder op moeten komen nu zij zich niet alleen presenteerde als belangenbehartiger van verhuurders.

Op het verweer van het bemiddelingsbureau dat de verhuurder de woning niet had verhuurd als de maximaal redelijke huurprijs zou zijn aangehouden, oordeelde het hof in rechtsoverweging 4.17 van het arrest dat zij het niet juist achtte om voor de begroting van de schade van de huurder tot uitgangspunt te nemen dat de verhuurder de gevolgen van de wettelijke regeling had willen ontduiken door de woning met bemiddeling van het bemiddelingsbureau niet voor de maximaal redelijke huurprijs aan huurder te verhuren. Het hof nam daarom aan dat de verhuurder door bemiddeling van het bemiddelingsbureau de woning ook voor de maximaal redelijke huurprijs aan de huurder had willen aanbieden. Gezien het vorenstaande werd de bemiddelaar veroordeeld om het bedrag aan huur te compenseren dat uitsteeg boven de redelijke huurprijs.
De huurder bedoelde kennelijk ook de overeenkomst met de bemiddelaar gedeeltelijk te ontbinden. Partiële ontbinding werd toegestaan en de courtage werd teruggebracht tot het bedrag waarop de bemiddelaar recht zou hebben gehad als de huurovereenkomst voor de toegestane huur plaats zou hebben gevonden.

Het bemiddelingsbureau is in cassatie gegaan tegen deze uitspraak. De Hoge Raad vond in haar arrest van 18 april 2008 ( LJN: BC4493, Hoge Raad, C06/339HR ) het arrest van het hof te Amsterdam van 27 juli 2006 niet goed gemotiveerd. Het hof was naar de mening van de Hoge Raad onbegrijpelijk gemotiveerd door in rechtsoverweging 4.17 van dat arrest aan te nemen dat de verhuurder de woning ook voor de maximale huurprijs aan had willen bieden als zij van de verordening van de gemeente Amsterdam op de hoogte zou zijn geweest.
Mede gezien het feit dat het een feit van algemene bekendheid is dat woonruimte in Amsterdam schaars is, en dat het om een woning in de vrije sector gaat, had het hof volgens de Hoge Raad haar oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd. Dit moet volgens de Hoge Raad tot vernietiging van het bestreden arrest leiden. De Hoge Raad heeft de zaak voor verdere behandeling naar het Hof te 's-Gravenhage verwezen.

De uitspraak van het hof te 's-Gravenhage heb ik niet kunnen vinden. Het lijkt mij dat het hof 's-Gravenhage de verhuring tot uitgangspunt zal blijven nemen en dat het bemiddelingsbureau verantwoordelijk blijft voor het niet correct informeren van partijen ter zake de hoogte van de huurprijs. Dat de verhuurder niet correct op de hoogte was van de regels ter zake de maximum huurprijs, kan, gezien de opdracht tot bemiddeling in de totstandkoming van een huurovereenkomst, het bemiddelingsbureau als professionele partij in deze kwestie worden toegerekend. Of de verhuurder de woning niet voor de maximum redelijke huurprijs had willen verhuren lijkt mij niet relevant nu de woning feitelijk boven deze huurprijs was verhuurd door tussenkomst van het bemiddelingsbureau. Het bemiddelingsbureau was op de hoogte was, of had ervan op de hoogte horen te zijn dat het sluiten van onderhavig huurcontract in strijd met de plaatselijke verordening niet was toegestaan. Als het bemiddelingsbureau haar opdrachtgever juist had geïnformeerd, dan was wellicht de overeenkomst niet tot stand gekomen. Nu dit bureau partijen niet correct had geïnformeerd was dit juist een grond voor aansprakelijkheid van de door de huurders geleden schade.

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus na hennepkwekerij>>

Een verhuurder achtte de bemiddelaar aansprakelijk voor schade aan het gehuurde nadat een woning middels een bemiddelingsovereenkomst was verhuurd en er in het gehuurde een hennepkwekerij was gevestigd. De kantonrechter had de vordering afgewezen. Het hof te Arnhem-Leeuwarden oordeelde in haar arrest van 13 juni 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:4989 ) als volgt. De kantonrechter had wel een heel mager argument om de vordering af te wijzen. De kantonrechter oordeelde dat er geen aanleiding is om te veronderstellen dat de huurder daadwerkelijk in de woning heeft verbleven en dat er ook anderszins geen feiten zijn aangevoerd waaruit kan blijken dat de huurder daadwerkelijk op enigerlei wijze actief betrokken is geweest bij de aangetroffen hennepplantage. Als dit al waar was, dan had de kantonrechter de strekking van artikel 7:219 BW over het hoofd gezien. De huurder is immers aansprakelijk voor de personen die zich met toestemming van de huurder in het gehuurde bevinden.
Hoe het ook zij: het hof is van oordeel dat er sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar. De bemiddelaar had de verhuurder geattendeerd op de mogelijkheid van verhuur van de woning en ook een potentiële huurder voorgedragen. De bemiddelaar handelde namens en niet bestaande vennootschap. Ik spreek hier over de bemiddelaar, zonder daarbij de relatie tussen de al dan niet bestaande vennootschap te betrekken. De bemiddelaar heeft er bovendien voor gezorgd dat de huur werd betaald en heeft hij de ontvangen huur doorbetaald aan de verhuurder. Tussen partijen staat bovendien niet ter discussie dat deze bemiddelaar deze activiteiten heeft ontplooid namens een door de bemiddelaar niet bestaande vennootschap). De bemiddelaar had allereest een opdracht verkregen tot bemiddeling bij de verkoop van de woning, waarvoor de bemiddelaar ook een vergoeding zou ontvangen. Onder deze omstandigheden, waarin de bemiddelaar ten behoeve van de verkoper/verhuurder in het verlengde van de haar oorspronkelijk verstrekte opdracht activiteiten heeft ontplooid ten behoeve van de verhuurder betreffende de totstandkoming en de uitvoering van de huurovereenkomst, volgt het hof de bemiddelaar niet in het betoog dat de activiteiten van hem betreffende de huurovereenkomst niet hebben plaatsgevonden in het kader van een overeenkomst tussen partijen. Ook deze activiteiten hebben plaatsgevonden in het kader van een overeenkomst van opdracht.

De bemiddelaar diende daarbij de zorg van een goed opdrachtnemer te betrachten. Dat zij niet gespecialiseerd is in het sluiten van huurovereenkomsten en daarin ook nauwelijks ervaring heeft, doet daaraan niet af. Het gebrek aan ervaring heeft de bemiddelaar er niet van weerhouden te bemiddelen bij het aangaan van een huurovereenkomst. Dat voor de activiteiten van de bemiddelaar in het kader van de huurovereenkomst geen aparte vergoeding is overeengekomen, leidde evenmin tot een ander oordeel. De bemiddelaar ontving voor haar bemiddelingsactiviteiten een vergoeding, bestaande uit een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. De bovenstaande omstandigheden leidden er evenmin toe dat aan de bemiddelaar, die betrokken was bij een professionele onderneming, minder strenge eisen kunnen worden gesteld dan aan een gespecialiseerd bemiddelingsbureau. Het hof nam daarbij in aanmerking dat gesteld noch gebleken is dat de bemiddelaar haar activiteiten ontplooide als vriendendienst aan de verhuurder.
De werkzaamheden die door de bemiddelaar waren verricht waren onder de maat. Het hof stelde voorop dat de zorgplicht van de opdrachtnemer die bemiddelt bij het aangaan van een huurovereenkomst meebrengt dat de bemiddelaar beoordeelt of de potentiële huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van alle verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder de verplichting tot betaling van de huur. Daartoe dient de bemiddelaar de identiteit van de potentiële huurder te controleren en na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te (blijven) voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.
De huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een identiteitskaart overgelegd, waarvan de bemiddelaar een kopie heeft gemaakt. De identiteitskaart heeft 25 januari 2013 als vervaldatum, welke datum bij het aangaan van de overeenkomst al verstreken was. Naar het oordeel van het hof heeft de bemiddelaar niet onzorgvuldig gehandeld door genoegen te nemen met een (net) vervallen identiteitskaart. De kaart strekt ertoe om de identiteit van de houder ervan te kunnen vaststellen en dat is met een kaart met een (net) verstreken geldigheidsduur ook mogelijk.
Het hof komt toch tot onzorgvuldig handelen middels de volgende redenering.
De huurder had een loonstrook overgelegd die vervalst was. De bemiddelaar had de vervalsing van de loonstrook behoren op te merken, nu de naam van de huurder onzorgvuldig was vermeld, het loonbelastingnummer ontbrak evenals het aansluitingsnummer van de werkgever, het bankrekeningnummer van de huurder niet werd vermeld en de cumulatieven van het vakantiegeld onjuist stonden vermeld, omdat ze waren gebaseerd op een dienstverband van een maand in plaats van acht maanden.
Het hof was van oordeel dat de bemiddelaar geen genoegen had mogen nemen met de loonstrook, nu deze loonstrook een verre van professionele indruk maakte en bij een eerste bestudering vragen opriep, bijvoorbeeld over het vakantiegeld en het ontbreken van essentiële gegevens. Deze onvolledige informatie in de loonstrook had aanleiding moeten zijn meer informatie in te winnen bij de huurder en bij gebreke van afdoende informatie contact moeten zoeken met diens werkgever en de huurder om een kopie van een arbeidsovereenkomst en een werkgeversverklaring moeten vragen. Door een en ander na te laten, is de bemiddelaar toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn zorgplicht jegens de verhuurder.
Het hof achtte de bemiddelaar aansprakelijk voor de schade aan het gehuurde en niet voor de huurderving.

De gebruiksovereenkomst >>

Er is doorgaans sprake van een gebruiksovereenkomst als er een onroerende aan een gebruiker ter beschikking wordt gesteld gedurende bepaalde periode. Door het ontbreken van één van de essentialia van de huurovereenkomst is er niet sprake van en huurovereenkomst. Bij een gebruiksovereenkomst ontbreekt doorgaans het component betaling van een gebruiksvergoeding voor gebruik van een bepaalde zaak. Aan de andere voorwaarden wordt wel voldaan (gebruik van een bepaalde ruimte en het exclusieve gebruik daarvan gedurende een bepaalde tijd). In het volgende onderdeel komt aan de orde wanneer er al dan niet sprake is van een gebruiksovereenkomst als partijen een overeenkomst hebben gesloten onder de noemer gebruiksovereenkomst, doch deze wel de componenten van een huurovereenkomst bevat.

Er dient bij het overeenkomen van een gebruiksrecht ten aanzien van een woning (niet zijnde een huurovereenkomst) onderscheid te worden gemaakt tussen een zakelijk recht van gebruik en bewoning, en een persoonlijk recht van gebruik en bewoning.

Zakelijk gebruiksrecht
Het zakelijk gebruiksrecht is gebaseerd op artikel 3:226 BW In lid 1 van dit artikel staat onder meer het volgende: “Op een recht van gebruik en een recht van bewoning vinden de regels betreffende vruchtgebruik overeenkomstige toepassing, behoudens de navolgende bepalingen”.

Voorbeelden
Een zakelijk recht van gebruik en bewoning komt onder meer voor in de volgende situaties. Ouders die een huis in eigendom hebben en dit huis aan hun kinderen wensen te verkopen, maar daar toch nog in willen blijven wonen kunnen in de leveringsakte op laten nemen dat de verkopers (de ouders) het zakelijk recht van gebruik en bewoning hebben gedurende het leven, mitsdien eindigende bij het overlijden van de verkopers, c.q. bij het verlaten en/of ontruimen van de woning. Deze constructie heeft als voordeel dat de kinderen een woning verkrijgen voor een lager bedrag dan in lege staat het geval zou zijn geweest. Bij het overlijden van de ouders en/of het verlaten van de woning door de ouders, verkrijgen de kinderen een vrij huis voor een lagere prijs dan zij zouden hebben ontvangen als het huis in de boedel zou zijn gevallen.

Het is ook mogelijk dat een eigenaar van de woning zijn woning verkoopt, waarbij wordt overeengekomen dat de verkoper gebruik mag blijven maken van de woning onder bijvoorbeeld een gelijkluidende bepaling als boven vermeld. Partijen kunnen daarbij afspreken dat er voor gebruik van de woning een gebruiksvergoeding wordt betaald. Ook hier zal er sprake zijn van een lagere koopprijs dan wanneer de woning leeg zou zijn opgeleverd.

Juridisch kader
Het zakelijk recht van gebruik van bewoning is een bijzondere regeling van het recht van vruchtgebruik (artikel 3:226 BW) en daarmee een beperkt recht waarmee de eigendom wordt bezwaard. Het beperkte recht heeft door de goederenrechtelijke handeling van vestiging (artikelen 3:98 BW en artikel 3:81 lid 1 BW) werking tegenover derden. De rechthebbende kan het recht niet vervreemden of bezwaren en mag de woning niet door een ander, niet zijnde een gezinslid, laten bewonen. Bij overlijden vervalt het recht (zie artikel 3:226 BW in combinatie met artikel 3:203 lid 2 BW).
Het zakelijk recht van gebruik van bewoning kan niet worden gevestigd op een afzonderlijke kamer in een gebouw. Het zakelijk recht kan alleen worden gevestigd op een zaak in haar geheel en niet op onzelfstandige delen daarvan.

Verschillen met huur
Met betrekking tot het zakelijk recht tot gebruik van de woning kan een periodieke vergoeding worden overeengekomen. Er bestaat geen wettelijke regel die aan een periodieke vergoeding in het kader van invulling van een zakelijk recht tot gebruik van een woning verbindt dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Een dergelijke regel is wél geregeld in Boek 7 titel 5 BW (pacht). Het ontbreken van de regel voor woonruimte lijkt ontduiking van de dwingendrechtelijke regels van huur tot gevolg te kunnen hebben. Hoewel niet elke huiseigenaar zonder meer een zakelijk gebruiksrecht op zijn woning zal wensen te vestigen, heeft vestiging van dit gebruiksrecht wel voordelen boven een overeenkomst die door het huurrecht wordt beheerst. Partijen kunnen immers buiten het huurrecht om overeenkomen dat het onderhoud voor rekening van de gebruiker komt. Verder geldt bij huurrecht dat het gebruik niet door overlijden van de huurder eindigt en mag de huurder een gedeelte van het gehuurde in beginsel aan een ander in gebruik geven.

Dat partijen een keuze maken voor het zakelijk gebruiksrecht in plaats van het sluiten van een huurovereenkomst, bijvoorbeeld ter voorkoming van aanspraken van andere gebruikers in het kader van een vordering op grond van medehuurderschap, maakt deze keuze nog niet ongeoorloofd. De wet geeft immers een keuze uit een beperkt zakelijk recht van gebruik van bewoning en een overeenkomst van huur van woonruimte.

A. Bockwinkel merkt in zijn artikel “gebruik en bewoning tegenover huur” (WPNR 1988 (5894), bladzijde 639 e.v.) op dat het aan de wetgever is om een regeling te geven voor de gevallen dat er sprake is van een zakelijk gebruiksrecht, waarbij een periodieke vergoeding wordt betaald. Bockwinkel acht toepassing van huurbepalingen wel mogelijk als partijen in werkelijkheid de bedoeling hebben gehad om een huurrelatie in het leven te roepen, maar zij uitdragen dat er sprake is van een recht van gebruik en bewoning teneinde het ontlopen van dwingende huurbepalingen te maskeren. Een indicatie voor ontduiking van de dwingendrechtelijke bepalingen kan aanwezig zijn als partijen het gebruik van de woning voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld twee jaar) hebben geregeld, een gebruiksvergoeding ter hoogte van huur zijn overeengekomen, en een lastenverdeling zoals in het huurrecht gebruikelijk is, zijn overeengekomen. Als uit de bedoeling van de woningeigenaar blijkt dat een recht van bewoning slechts is gevestigd om de woning na zekere tijd vrij van huur te kunnen verkopen en/of te renoveren, dan ligt een ‘ontduikingsconstructie’ om het huurrecht te ontlopen voor de hand. De persoon van de gebruiker is daarbij dan bovendien van ondergeschikt belang.

Persoonlijk recht tot gebruik van een woning
Het persoonlijk recht tot gebruik van bewoning is gebaseerd op artikel 7A:1777 BW. Bruikleen is geregeld in de artikelen 7A:1777 BW tot en met 7A:1790 BW. In artikel 7A:1777 BW staat onder meer het volgende vermeld: “Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven”. Artikel 7A:1785 BW is ook van belang: “Indien de gebruiker, om van de geleende zaak gebruik te kunnen maken, eenige onkosten gemaakt heeft, kan hij dezelve niet terug vorderen”.

Een eigenaar van een woning heeft er in een aantal situaties belang bij dat een woning wordt bewoond zonder dat er sprake is van een huurovereenkomst. Te denken valt aan woningen die spoedig wegens onderhoud of sloop ontruimd moeten worden. Zoals boven reeds besproken zal een zakelijk gebruiksrecht niet mogelijk zijn. Het is ook mogelijk dat de eigenaar de woning tijdelijk wenst te laten bewonen om kraak of vandalisme te voorkomen, terwijl er geen sprake is van sloop, of renovatie van de woning. Als de eigenaar de woning wél wenst te laten bewonen, om leegstand te voorkomen, maar geen huurovereenkomst met de gebruikers aan wenst te gaan dan kan een gebruiksovereenkomst uitkomst bieden. Dit zal met name aan de orde zijn als de Leegstandwet niet meer van toepassing is (zie het hoofdstuk: “De overeenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd” en/of als de eigenaar geen gebruik kan en/of wil maken van de mogelijkheid van de verhuring voor bepaalde tijd. In dat geval biedt de gebruiksovereenkomst een mogelijkheid om de woning te laten bewonen zonder dat er van een huurovereenkomst sprake is. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 juli 1990 (Hof Amsterdam 12 juli 1990, KG 1990, 333, vernietigend Pres. Rb. Amsterdam 5 februari 1990, KG 1990, 88) beslist dat het bewonen van een woning door een ‘kraakwacht’ een onvoldoende vastomlijnde tegenprestatie bood om van huur te kunnen spreken. De bewoner wenste het beheren van de woning als een prestatie aan te merken dat op geld gewaardeerd diende te worden. Het hof was gezien bovengenoemde uitspraak een andere mening toegedaan.

De woningeigenaar dient er in beginsel op bedacht te zijn dat er naast de vergoedingen voor het energiegebruik geen andere vergoedingen ter zake van het gebruik van de woning gevraagd mogen worden. Dit volgt immers uit artikel 7A:1777 BW, waarin staat vermeld dat er voor bruikleen sprake moet zijn van een gebruik om niet. Als er immers andere vergoedingen naast de vergoedingen voor nutsvoorzieningen worden gevraagd, dan kan worden voldaan aan de essentialia van een huurovereenkomst, zodat er een huurovereenkomst tot stand komt. De uitlener neemt aldus bepaalde risico’s als de prestaties die de bruiklener moet verrichten de waarde van het geleende vermeerderen. Zo werd de overeenkomst waarvan een bedrag aan gebruiksvergoeding werd gevraagd ter hoogte van een bedrag van ƒ 450,- inclusief nutsvoorzieningen door de rechtbank te Amsterdam in een uitspraak van 17 december 1999 (WR, 2000, 65) als een huurovereenkomst aangemerkt. De rechtbank overwoog als volgt ten aanzien van de eigenaar (Tal Rapoport), die individuele bewaringsovereenkomst voor kamers had gesloten: “Tal Rapoport heeft aan gedaagden woonruimte, namelijk kamers in een pand waar de verhuurster zelf geen hoofdverblijf heeft, ter beschikking gesteld voor bewoning, voor een bepaalde periode, tegen een maandelijkse vergoeding van laatstelijk ƒ 450,-. Deze vergoeding is dermate hoog, dat zij niet kan worden beschouwd als slechts een onkostenvergoeding, hetgeen ook niet wordt gesteld. Voorshands dient er derhalve van te worden uitgegaan dat gedaagden het pand bewonen op basis van individuele huurovereenkomsten. Hieraan doet niet af dat de overeenkomsten ook een element van bewaring bevatten, aangezien het element van huur in dit gemengde contract de belangrijkste factor is, zodat de op huur betrekking hebbende wettelijke bepalingen dienen te worden toegepast”.
Het feit dat het bedrag inclusief gebruiksvergoeding ten behoeve van nutsvoorzieningen was maakte dit oordeel niet anders. Er kan dan worden geredeneerd dat er sprake is van een all in-huurprijs. Bij een all in-huuprijs kan geen onderscheid worden gemaakt tussen servicekosten en huurprijs. Over de perikelen omtrent all in-huurprijzen wordt ingegaan in het hoofdstuk: De All in-huurprijs.”

De voorzieningenrechter van de rechtbank te ’s-Gravenhage oordeelde in haar vonnis van 1 juni 2007 (KG 07/392) dat er geen sprake was van huurbescherming met betrekking tot een aan een kunstenaar door de gemeente Leiden in gebruik verstrekt atelier. In de overeenkomst was opgenomen dat de vergoeding ‘om niet’ is en dat gebruiker enkel de zogenaamde gebruikerskosten verschuldigd is. De gebruiker is aan de ingebruikgever bij vooruitbetaling per jaar een bedrag van ƒ 1800 (…) verschuldigd als zijnde een vergoeding voor de gebruikerskosten (zoals energie-, administratie-, en overige gebruikerskosten). (…). In 2007 betaalde de gebruiker een vergoeding van thans € 136,13 per maand. De rechter overwoog vervolgens: “De vergoeding van € 136,13 per maand die gedaagde betaalt is zo laag, dat deze niet kan worden gekwalificeerd als de tegenprestatie bij een huurovereenkomst ( artikel 7:201 BW). Van belang is in dit verband dat tussen partijen niet in geschil is dat niet gedaagde maar de gemeente (uiteindelijk) de kosten van water en elektriciteit draagt”.
Als de gebruiker zelf een contract bij de energieleverancier gehad zou hebben en de energiekosten rechtstreeks aan de energieleverancier betaald zou hebben en de betaalde bedragen aan de gemeente alleen betrekking zouden hebben op het gebruik van de ter beschikking gestelde ruimte, dan was aanwezigheid van een huurovereenkomst wel mogelijk geweest. De rechter wijst hier ook naar in zijn volgende overweging: "Gelet hierop moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat hetgeen gedaagde aan de gemeente betaalt, een vergoeding inhoudt van de door de gemeente gemaakte werkelijke kosten in verband met het gebruik door gedaagde van het atelier. Dat in de nota's die de gemeente aan gedaagde stuurde in verband met de inning van de maandelijkse vergoedingen enige tijd ‘Huurkosten’ als omschrijving stond vermeld, maakt op zichzelf niet dat de vergoeding als huur moet worden aangemerkt. Het is immers vaste rechtspraak dat de naamgeving door partijen niet bepalend is voor de aard van hun rechtsverhouding".

Deze conclusie van de rechter stond uitdrukkelijk in relatie tot de betaalde kosten. Als de gebruiker naast de werkelijke kosten van nutsvoorzieningen € 136,13 aan vergoeding zou hebben betaald (dus voor het gebruik van deze ruimte), dan zou de rechter anders geoordeeld kunnen hebben. De overeenkomst zou dan immers wel voldaan kunnen hebben aan de essentialia van de huurovereenkomst, Het huurrecht geeft wel een bescherming tegen te hoge overeengekomen huurprijs, maar niet tegen een relatief te lage overeengekomen huurprijs. In dat geval geldt dan weer dat partijen vanwege contractsvrijheid zijn gebonden aan overeengekomen afspraken. Dit laatste kan ook worden herleid uit een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 23 mei 2001 (Rechtbank Utrecht 23 mei 2001, WR 2002,11). In deze uitspraak concludeerde de rechter dat er een huurovereenkomst tot stand was gekomen tussen de gebruiker van een pand en de bruikleengever. Na afloop van de bruikleenovereenkomst was de gebruiker gebruik van de woning blijven maken, die aanvankelijk voor de sloop was bestemd, doch waarvan de sloopbestemming is komen te vervallen. Na de overeengekomen gebruiksperiode is de huurder aan de rechtsvoorganger van de verhuurder een vergoeding gaan betalen van enkele tientjes per maand (ƒ 79,50) betreffende het gebruik van de woning. Verder is van belang dat de gebruiker als huurder werd aangemerkt en er jaarlijks huurverhogingen werden berekend, terwijl de vergoeding ook als huur werd aangemerkt. De rechter passeerde het verweer dat de vergoeding niet een reële tegenprestatie voor het gebruik van de woning betreft. De rechter was van mening dat de overeengekomen vergoeding partijen immers bindt. De rechter vervolgt: "Dat deze prijs in verhouding tot de getaxeerde waarde(n) van de woning (ƒ 900.000,-) als (bijzonder) laag kan worden beschouwd, doet - naar vaste jurisprudentie - aan dit rechtskarakter niets af". De rechter was tevens van mening dat het feit dat de aanschrijvingen die op grond van een geautomatiseerd systeem zijn veroorzaakt voor rekening en risico van de verhuurder dient te blijven.

De voorzieningenrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 1 mei 2013 ( LJN: CA0585, rechtbank Amsterdam, C/13/538653 / KG ZA 13-352 MW) van mening dat er niet sprake was van een huurovereenkomst. De gebruiker van een woning had via een bemiddelaar, die door de eigenaar van de onroerende zaak was ingeschakeld, het gebruik van een woning gekregen. In de gebruiksovereenkomst stond natuurlijk vermeld dat er geen sprake was van een huurovereenkomst, maar van een gebruiksovereenkomst. De gebruiker betaalde een bedrag van € 115 per maand aan de bemiddelaar. De rechter was in rechtsoverweging 4.6 van mening dat de gebruiker geen vergoeding ex artikel 7:237 lid 2 BW aan de eigenaar verschuldigd was en besloot dat er aldus ten aanzien van de eigenaar geen huurovereenkomst was gesloten, omdat de bemiddelingsvergoeding niet de eigenaar, maar de bemiddelaar toekwam.

Deze beslissing acht ik niet juist. Er was immers in de gebruiksovereenkomst vermeld dat de bemiddelaar als schriftelijk gemachtigde van de eigenaar/beheerder optrad. De bemiddelaar trad immers niet op namens zichzelf, maar namens de achterliggende volmachtgever. De rechter kwam in evenwel in rechtsoverweging 4.6 tot oordeel dat de gebruiker de maandelijkse vergoeding van € 115,00 aan de bemiddelaar voldeed. De eigenaar zou uitdrukkelijk hebben verklaard dat de door gebruiker aan de bemiddelaar betaalde vergoeding niet - ook niet gedeeltelijk - door de bemiddelaar - aan de eigenaar werd doorbetaald. De voorzieningenrechter had geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Gelet op het voorgaande was de voorzieningenrechter van oordeel dat geen sprake was van het voldoen van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW door gebruiker aan de eigenaar voor het gebruik van de woning. Ik acht dit standpunt merkwaardig. Allereerst trad de bemiddelaar niet voor zichzelf op, maar trad deze namens de vertegenwoordigde op. Dat de eigenaar en de bemiddelaar kennelijk waren overeengekomen dat de bemiddelaar de betaalde vergoeding door de gebruiker mocht houden, maakte niet dat er geen sprake was van een vergoeding op grond van artikel 7:237 lid 2 BW. Deze vergoeding voldeed namelijk aan de door artikel 7:201 BW gestelde eisen. Een bemiddelingsbijdrage beloopt normaliter één maand huur. In deze kwestie was ongeveer 5 ½ jaar bemiddelingsbijdrage belopende een bedrag van € 115 per maand betaald. Dat is ongeveer € 7500 tezamen. Dit is met de beste wil van de wereld -mede omdat deze bijdrage maandelijks moest worden betaald - niet als een bemiddelingsbijdrage ten behoeve van de bemiddelaar te beschouwen. Als de bemiddelaar de vergoeding voor zichzelf zou houden, dan zou er sprake zijn van een huurovereenkomst met de bemiddelaar. Als de overeenkomst met de bemiddelaar rechtstreeks zou zijn gesloten, dan is het juist dat de eigenaar niet als verhuurder kon zijn opgetreden. Van deze fouten kunnen we echter niet uitgaan, gezien de feiten waarvan de rechter was uitgegaan in onderhavig vonnis


Daarnaast is het toch merkwaardig om uit te gaan van een maandelijks verschuldigde vergoeding aan een bemiddelaar, zonder daarbij de eisen van artikel 7:201 BW te betrekken. Dit standpunt wijkt te zeer af van de eisen die worden gesteld aan een huurovereenkomst. Er valt gezien de invulling van de contracten meer te zeggen voor het bestaan van een overeenkomst van naar aard korte duur dan van een gebruiksovereenkomst. Volgens de redenering van de rechter lijkt het mij wel heel eenvoudig te worden om de regels voor de aanwezigheid van een huurovereenkomst te ontduiken. Er valt (los van de in dit vonnis gestelde feiten) nog wel iets te zeggen voor een redenering dat de gebruiker met de bemiddelaar een huurovereenkomst had gesloten en niet met de eigenaar. Verder lijkt de gebruiker op basis van de regel dat de bemiddelaar niet “twee heren mag dienen” (zie wat ik hierover hierboven heb opgemerkt), de betaalde bijdrage als onverschuldigd betaald terug te kunnen vorderen als we op basis van dit vonnis uitgaan van een gebruiksovereenkomst.

Het gebruikerscontract is geen huurcontract en de gebruiker geniet dus geen huurbescherming. De bruikleenovereenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten, is niet door de wet geregeld en kan zonder wettelijke belemmeringen worden opgezegd met inachtneming van een redelijke termijn. De belemmeringen aan een opzegging kunnen dan slechts zijn gelegen in de goede trouw en de redelijkheid en billijkheid. De gebruiker is gebonden zijn aan de bepalingen van de gebruiksovereenkomst. Er geldt dus geen termijn van opzegging. De gebruiker zal het pand moeten verlaten conform de regeling die in de gebruiksovereenkomst staat opgenomen. Dit kan dus een korte termijn zijn. De termijn kan op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ook weer niet onredelijk kort zijn. Een bepaling inhoudende dat de gebruiker de onroerende zaak na verzoek daartoe binnen 24 uur moet verlaten kan als onredelijke termijn worden aangemerkt. Een ontruimingstermijn van één of twee weken hoeft niet ongebruikelijk te zijn. Verder kan de eigenaar ook overeenkomen dat hij het gebruikte pand op elk moment ter inspectie kan betreden. Voorts is de eigenaar niet gehouden het pand in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden.

Updates>>

  • Bijgewerkt 17 april 2011, geen huur- en ontruimingsbescherming voor huurders van grond ten behoeve van staanplaatsen van (sta)caravans (gerechtshof te Arnhem van 29 maart 2011, LJN: BP9421, gerechtshof Arnhem, 200.054.796 ).
  • Bijgewerkt 17 juni 2011, acceptatie huurder, gerechtshof te 's-Gravenhage arrest van 24 mei 2011 ( LJN: BQ6606, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.083.706/01 );
  • Bijgewerkt 17 juni 2011, aanvulling persbericht van de woonbond over de € 33.614,00 grens.
  • Bijgewerkt 29 juli 2011, link geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte hersteld.
  • 19 augustus 2011. Verwijzing naar de Pachtwet vervangen door verwijzing naar Boek 7 titel 5 BW;
  • 5 oktober 2011, 19 augustus 2011. Rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage in haar vonnis van 1 april 2009 ( LJN: BI5283, sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 775198/08-18186 ), bemiddelingskosten bij totstandkoming van de huurovereenkomst zijn door de rechter als onverschuldigd betaald aangemerkt;
  • 19 januari 2012, uitbreiding positie huurder in verband met doorbrekende kosten door bemiddelingsbureaus en de relatie met onredelijk verkregen voordeel.
  • 30 juni 2012, de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht (LJN: BW8220, sector kanton Rechtbank Maastricht, 411823 CV EXPL 11-407 ) bsliste in haar vonnis dat in dit geval een woning en een garage niet als verknochte zaken aangemerkt kunnen worden.
  • Bijgewerkt 28 december 2012. Hoge Raad arrest van 6 april 2012 (LJN: BV1767, Hoge Raad, 10/04574 ).
  • Bijgewerkt 26 februari 2013. De rechtbank Haarlem heeft op 27 juli 2010, sector civiel recht, in haar kortgedingvonnis ( LJN: BN2752, Rechtbank Haarlem, 170739/KG ZA 10-313 ) beslist dat verhuring nietig was.
  • Bijgewerkt 25 april 2013. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 juli 2009 (LJN: BI4205, Hoge Raad, 07/11097 ) het cassatieberoep verworpen met toepassing van artikel 81 RO. Betaling van huur kan ook plaatsvinden door het leveren een tegenprestatie anders dan door geld. In deze zaak was een concrete afspraak door de huurder onvoldoende aannemelijk gemaakt.
  • Bijgewerkt 1 januari 2014. Bedragen geïndexeerd naar het niveau 2014 (Parameters prijzen 2014).
  • Bijgewerkt 10 januari 2014. Geen huur- maar gebruiksovereenkomst. De voorzieningenrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 1 mei 2013 ( LJN: CA0585, rechtbank Amsterdam, C/13/538653 / KG ZA 13-352 MW ).
  • Bijgewerkt 16 januari 2014. Uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 10 januari 2014 ECLI:NL:RBNNE:2014:170. Geen verplichte toewijziging woonruimte.
  • Bijgewerkt 17 januari 2014. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vernietigt in haar arrest van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:144 ) de huurovereenkomst wegens afwijkende maatvoering van de lift.
  • Bijgewerkt 17 januari 2014. Deze rechtbank besliste in haar vonnis van 15 januari 2014 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:123 ) dat de verhuurder buiten rechte wegens dwaling een huurovereenkomst van woonruimte kon vernietigen. De huurder had verzwegen dat hij de vorige woning als hennepkwekerij had gebruikt. Volgens het vaste beleid van de verhuurder zou de huurder binnen drie jaar na ontdekken van de hennepkwekerij geen woning van de verhuurder kunnen huren.
  • Bijgewerkt 21 januari 2014. Nadere invulling 10%-norm voor toewijzing van sociale woonruimte.
  • Bijgewerkt 10 maart 2014. De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 16 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:283 ) van mening dat het doorberekenen van courtage aan de huurder niet is toegestaan.
  • Bijgewerkt 27 mei 2014. Uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 29 april 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:1666) wordt met name in alinea 3.2 bevestigd dat voor het bestaan van een huurovereenkomst niet het bestaan van een schriftelijk contract is vereist, doch dat slechts van belang is dat de overeenkomst de essentiële kenmerken bezit, die een huurovereenkomst hoort te hebben, namelijk het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervan door de huurder.
  • Bijgewerkt 9 augustus 2014. Discussies over de omvang van de overeenkomst. Bewijs over de omvang kan door verklaringen en/of foto's worden bewezen (Noot 5 )
  • Bijgewerkt 28 september 2014. In het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) is bepaald dat een verschil tussen in het huurcontract genoemde vierkante meters en daadwerkelijk beschikbaar gestelde vierkante meters geen reden is voor de huurder om zich op dwaling te beroepen.
  • Bijgewerkt 2 oktober 2014. Minister S.A. Blok is in zijn kamerbrief van 3 oktober 2014 van mening dat aanvullende regelgeving (bijvoorbeeld boete bij individuele overtreding) niet noodzakelijk is, omdat gebleken is dat de huidige wetgeving al voorziet in een sanctiemogelijkheid bij stelselmatige overtreding van de Wet handhaving consumentenbescherming in de vorm van een bestuurlijke boete of dwangsom voor verhuurders of bemiddelaars die sleutelgeld vragen bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woningen.
  • Bijgewerkt 5 oktober 2014.De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 24 april 2013 Noot 0ba; dienen van twee hren, geen bemiddelingskosten voor huurders.
  • Bijgewerkt 18 december 2014. De kantonrechter van de rechtbank 's-Gravenhage besliste in haar uitspraak van 9 juli 2014 ( ECLI:NL:RBDHA:2014:14021 ) dat de huurovereenkomst met betrekking tot advocaten-werkkamer vernietigd kon worden wegens dwaling over gehorigheid.
  • Bijgewerkt 27 maart 2015. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State met betrekking tot het verbieden van het dienen voor twee heren en het vagen van bemiddelingskosten van beide partijen worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer (Nieuws Rijksoverheid 27 maart 2015, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties).
  • Bijgewerkt 31 maart 2015. De Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, vonnis in een voorlopige voorziening van 15 juli 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:9635 ). Concurrentie tussen de verhuurder en huurder was toegestaan.
  • Bijgewerkt 7 juli 2015. Inkomensbeperking voor toewijzing sociale huurwoningen geldt niet voor voltijds studenten (van mbo tot en met wo) en promovendi.
  • Bijgewerkt 17 oktober 2015. Onderdeel "Lokale verordeningen en doorbreking contractsvrijheid"ingevoerd.
  • Bijgewerkt 17 oktober 2015. Arrest Hoge Raad van 16 oktober 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:3099). Er is sprake van het dienen van twee heren als door de bemiddelaar een woningaanbod is geplaats waarop de huurder kan reageren, zonder dat de huurder rechtstreeks met de verhuurder hierover contact op kan worden genomen.
  • Bijgewerkt 8 februari 2016. acties terugvordering bemiddelingskosten. verjaring binnen 3 of 5 jaar?
  • Bijgewerkt 22 februari 2016. toewijziging woning en artikel 46 Woningwet en artikel 56 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 ingvoerd
  • Bijgewerkt 8 maart 2016. Eisen die in huisvestingsverordeningen van toepassing kunnen zijn nader verwerkt.
  • Bijgewerkt 29 maart 2016. Uitbreiding van het onderdeel Beperkingen bij het sluiten van huurovereenkomsten
  • Bijgewerkt 25 mei 2016. Beroepsinstanties bij afwijziging woonruimte.
  • Bijgewerkt 25 mei 2016. Een uitspraak van de klachtencommissie woningcorporaties Arnhem en omgeving van 17 mei 2016 (zaaknummer: 160134-CV/YC) zou uit artikel 56 lid 1 jo 5 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 niet zijn te herleiden dat een verklaring van 2014 of 2015 gebruikt moet worden als een van de verklaringen beschikbaar is. Volgens de klachtencommissie zou er sprak zij van een keuzevrijheid, waarbij uitgegaan mag worden van zowel gegevens van 2015 als van 2014
  • Bijgewerkt 6 juni 2016. De kantonrechter te Rotterdam heeft in haar vonnis van 27 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:8720 ) beslist dat de bemiddelaar geen recht had op loon.
  • Bijgewerkt 9 juni 2016. De voorzieningenrechter te Rotterdam was in haar kortgedingvonnis van 4 april 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:2733 van oordeel dat de verhuurder terecht toewijzing een woning had geweigerd
  • Bijgewerkt 19 juni 2016. Wijziging artikel 56 Btiv in het Besluit wijziging Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ingevoerd
  • Bijgewerkt 19 juni 2016. Soms wordt een corporatie gedwongen ten aanzien van een huurder die in het kader van een ontruiming wegens overlast heeft plaatsgevonden, deze huurder elders in een project voor begeleidend wonen te plaatsen, waaraan deze huurder dan mee moet werken (zie het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 23 mei 2007 ECLI:NL:RBZLY:2007:BA8654 )
  • Bijgewerkt 19 juni 2016. Voorzieningen rechter van de rechtbank Noord-Holland van 21 maart 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:2551). Een huurder per direct en zonder opgaaf van redenen van de kandidatenlijst van de vereniging te schrappen onvoldoende gebleken en onderbouwd is, kan als onrechtmatig worden aangeduid.
  • Bijgewerkt 7 juli 2016. Beperkingen aan verhuringen voor korte tijd voor corporaties ingevoerd in het kader van de regeling ex artikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 2 augustus 2016. Het onderdeel "Beperkingen aan het sluiten van huurovereenkomsten door woningcorporaties"aangevuld met de informatie uit de brochure de brochure Vragen en antwoorden door Aedes over passen toewijzen van DEAB-woningen
  • Bijgewerkt 8 augustus 2016. Arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:5482). In de huurprijs zit een opslag voor investeringen die ten behoeve van de huurder zijn gedaan. Als niet uitdrukkelijk is overeengekomen dat alle investeringen, die ten behoeve van de huurder zijn gedaan terugbetaald moet worden dan kan de huurder de huurovereenkomst ook beëindigen zonder dat alle investeringen terug zijn betaald.
  • Bijgewerkt 14 september 2016 Een overeenkomst kan bijvoorbeeld worden vernietigd als deze onder invloed van bedrog plaats heeft gevonden. De rechtbank Limburg heeft in haar kortgedingvonnis van 30 augustus 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:7516) vooruitlopend op een bodemprocedure de ontruiming van een huurder op vordering van de verhuurder toegewezen wegens vervalsing van loonspecificaties door de huurder om in aanmerking te kunnen komen voor de woning.
  • Bijgewerkt 26 maart 2017. De kantonrechter te Rotterdam kwam in het in haar vonnis van 12 februari 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:1353 ) Op grond van Artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar geen recht op loon jegens de huurder.
  • Bijgewerkt 26 maart 2017. Het vonnis van de kantonrechter van Amsterdam van 5 december 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:8001 ). De bemiddelaar maakte gebruik van verschillende gekoppelde websites. Kern van deze uitspraak is dat de bemiddelaar werkzaamheden voor zowel de huurder als de verhuurder heeft verricht. Op grond van Artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar geen recht op loon jegens de huurder.
  • Bijgewerkt 27 maart 2017. Naar het oordeel van de kantonrechter vallen de door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid. Zie het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 december 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:6936 ).
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Woongroepen in het algemeen en in de gemeente Amsterdam in het bijzonder
  • Bijgewerkt 7 mei 2017. Onderdeel onredelijk beding bijgewerkt. (baat- en prestatiecriterium uitgewerkt
  • Bijgewerkt 14 mei 2017. Wijze van betaling van de huur uitgewerkt
  • Bijgewerkt 28 juni 2017. Aanvulling roerend of onroerend goed
  • Bijgewerkt 12 juli 2017. Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 20 december 2016 ( ECLI:NL:GHARL:2016:10352 ) was van oordeel dat de huurder geen beroep kon doen op teruggave van huurpenningen vanwege het feit dat het gehuurde circa 20 m² kleiner was dan de oppervlakte van circa 1.110 m² vloeroppervlak zoals die in het huurcontract stond vermeld.
  • Bijgewerkt 20 juli 2017. Een verhuurder achtte de bemiddelaar aansprakelijk voor schade aan het gehuurde nadat een woning middels een bemiddelingsovereenkomst was verhuurd en er in het gehuurde een hennepkwekerij was gevestigd. De kantonrechter had de vordering afgewezen. Het hof te Arnhem-Leeuwarden oordeelde in haar arrest van 13 juni 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:4989 ) als volgt. Het hof vond de bemiddelaar aansprakelijk voor schade wegens onzorgvuldig handelen.
  • Bijgewerkt 11 augustus 2017. Huisvestingswet en Leeswijzer Huisvestingswet verwerkt.
  • Bijgewerkt 17 augustus 2017. In dezelfde zin luidde het vonnis van de rechtbank Overijssel van 8 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBOVE:2017:3224). Ook hier werd het dienen van twee heren op grond van artikel 7:417, vierde lid, BW ongeoorloofd geacht, welke bepaling krachtens artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Dit verbod is volgens de rechter dwingendrechtelijk zodat ieder beding dat daarvan afwijkt, vernietigbaar is.
  • Bijgewerkt 31 augustus 2017. De Hoge Raad heeft in een arrest van 23 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1131 ) beslist dat een lage maandelijkse bijdrage als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW was aan te merken.
  • Bijgewerkt 17 september 2017. In een zaak die heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank te Limburg van 15 februari 2017 ECLI:NL:RBLIM:2017:1251 werd bepaald dat er een overeenkomst tot stand was gekomen, omdat er vragen door de huurder vragen en/of opmerkingen zijn gemaakt die, voor zover er al sprake is van afwijkingen als bedoeld in artikel 6:225 BW, slechts ondergeschikte punten betreffen en geen nieuw aanbod betreft dat nooit is aanvaard door de verhuurder.