}
Overlast en huurbeŽindiging

Overlast en huurbeŽindiging

Inleiding >>

In dit hoofdstuk zal de huurbeŽindiging door de verhuurder worden besproken in het kader van door de huurder veroorzaakte overlast. De verhuurder kan immers op grond van de redelijkheid en billijkheid worden gehouden om maatregelen tegen een overlast veroorzakende huurder te ondernemen. In de uitspraak van de President van de rechtbank te Groningen Noot 44 wordt tot uitdrukking gebracht dat de verhuurder kan worden veroordeeld om een ontruimingsprocedure tegen een overlast veroorzakende huurder aan te spannen op grond van de verplichting van de verhuurder om een andere huurder het rustig huurgenot te verschaffen.

In het hoofdstuk Ontbinding huurovereenkomsten van woon en bedrijfsruimte is behandeld dat de verhuurder bij tekortschieten door de huurder vaak zal kiezen voor ontbinding van de overeenkomst in plaats van opzegging van de huurovereenkomst. In laatstgenoemd hoofdstuk is uitgelegd dat de termijn van opzegging vaak reden is om voor ontbinding van de overeenkomst te kiezen. Het grote verschil zit in het tijdstip waarop de overeenkomst op grond van ontbinding kan beŽindigen. De ontbinding van de overeenkomst kan door de rechter worden uitgesproken zonder acht te slaan op de door de wet voorgeschreven termijnen van opzegging. De termijn van opzegging beloopt immers (afhankelijk van de tijdsduur van bewoning) 3 tot 6 maanden. Een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is gesloten kan alleen worden opgezegd tegen het einde van de overeengekomen termijn. Bij ernstige vorm van overlast is het vaak niet voor de hand liggend om de overlast nog zes maanden voort te laten duren alvorens het tot een huurbeŽindiging te komen. Voor ontbinding van de huurovereenkomst geldt dit niet. De rechter kan de ontbinding van de huurovereenkomst uitspreken op de gevorderde datum, of op een door hem in goede justitie te bepalen datum. Deze datum van ontbinding van de overeenkomst kan in ieder geval niet liggen voor de datum waarop het vonnis wordt uitgesproken. Er kan in beide gevallen overigens wel een voorlopige voorziening gevraagd worden om de huurder te ontruimen.

In het kader van overlast is een voorlopige voorziening vaak niet het juiste middel, omdat een kort geding zich niet leent om in te gaan op alle specifieke omstandigheden die bij een huurbeŽindiging in het kader van overlast aan de orde gesteld dienen te worden. Alleen als de overlast goed is vastgelegd kan dit leiden tot toewijzing van de gevorderde ontruiming (zie ook het onderdeel: "voorlopige voorziening" in dit hoofdstuk).

Als de overlast niet aan de vereiste van artikel 6:265 BW voldoet (de tekortkoming rechtvaardigt niet de ontbinding van de overeenkomst) is het soms wel zinvol om naar het middel van de opzegging te grijpen. In het kader van de opzegging kan dan worden beoordeeld of de huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder betaamt en kan er een afweging van belangen plaats vinden. Het is soms immers wel mogelijk een overeenkomst op te zeggen, bijvoorbeeld op grond van een belangenafweging, waar een ontbinding niet mogelijk is vanwege het feit dat het tekortschieten ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt.

Aansprakelijkheid voor schade kan in het kader van de verplichting tot het verschaffen van rustig huurgenot zowel worden vastgesteld als de overlast door schuld en buiten schuld van de verhuurder plaatsvindt. De schadevergoedingsplicht hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de ingetreden omstandigheden.

Voor alle duidelijkheid: huurverlaging moet worden gevorderd. Een huurprijsverlaging kan maximaal zes maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering wordt ingesteld. Deze regel geldt alleen voor niet-geliberaliseerde woonruimte wegens toepasselijkheid van artikel 7: 257 BW. Voor geliberaliseerde woonruimte en voor bedrijfsruimte geldt deze beperking niet, omdat artikel 7:257 BW niet van toepassing is op verhuring van deze onroerende zaken. Zie voor verdere informatie over huurverlaging van woonruimte het hoofdstuk: Huurverlaging .

Overlast>>

Er bestaan vele vormen van overlast. De meest herkenbare vorm van overlast is geluidsoverlast. Soms wordt de overlast veroorzaakt door zogenaamd asociaal gedrag. Hierbij kan worden gedacht aan het uitlaten van honden op kinderspeelplaatsen, harde muziek 's nachts, bedreiging van buurtbewoners, het starten van een autohandel in de straat, etc. Wat als overlast wordt ervaren is mede afhankelijk van de verdraagzaamheid van de omwonenden.
Het hof te 's-Gravenhage geeft in haar arrest van 2 augustus 2011 (zie ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6430 gerechtshof 's-Gravenhage, 02-08-2011, 200.089.151-01 ) de kaders aan waarbinnen mensen elkaars gedrag dienen te accepteren zonder dat er sprake is van overlast.
Het hof stelt voorop dat in een dichtbevolkt land als Nederland dicht naast elkaar wonende buren vrijwel altijd enige geluiden van elkaar zullen horen. Wanneer dit binnen zekere grenzen blijft, hoort dit erbij, met dien verstande dat over en weer van buren verwacht mag worden dat zij op dit punt zoveel mogelijk rekening met elkaar zullen houden. Daarnaast is een incidentele afwijking van het lawaaipatroon in de regel niet onaanvaardbaar. Precieze normen hiervoor zijn er niet. Dit is afhankelijk van de concrete situatie.
Wťl kan globaal worden gezegd dat de avond-, nacht- en ochtendrust zoveel mogelijk moeten worden gerespecteerd en dat dus in ieder geval de geluidsoverlast tussen 22.00 uur ís avonds (in een buurt met jonge kinderen wellicht 20.00 uur) en 9.00 uur ís ochtends (in een buurt met jonge kinderen door de week wellicht 8.00 uur) tot een minimum beperkt moet worden.
Voorts kan gezegd worden dat alles waar een ďknopĒ aan zit of alles wat voor directe menselijke beheersing vatbaar is, zoals elektrische (ook tuin- en muziek-) apparaten en een bepaald lawaaiveroorzakend looppatroon, met die ďknopĒ en met zelfbeheersing in de hand gehouden kunnen worden. Anders gezegd: met die knop kan het apparaat ook worden afgezet en met zelfbeheersing kan eigen gedrag worden beÔnvloed. Juist bij dit soort zaken kan gevergd worden dat men rekening met elkaar houdt.
Dit ligt enigszins anders bij kleine kinderen, omdat door kleine kinderen veroorzaakt lawaai (huilen/spelen) niet altijd voorkomen kan en hoeft te worden. Een dergelijk lawaai wordt dan ook in beginsel geaccepteerd en wordt aanzienlijk minder snel als overlastgevend ervaren. Ook dit is een, weliswaar subjectief maar reŽel, aspect bij de problematiek van geluidsoverlast. Onnodig lawaai vormt eerder overlast dan niet/ nauwelijks te voorkomen lawaai.
In deze zaak heeft de rechter beslist dat de huurder zich buiten deze kaders had begeven, waardoor de ontbinding van de overeenkomst door de kantonrechter werd bekrachtigd.

Er is voor het huurrecht sprake van overlast als de huurder een gedrag vertoont dat afwijkt van wat in het maatschappelijk verkeer betamelijk is. Dit gedrag is dan voor de benadeelde dan ook onrechtmatig. De overlast moet naar objectieve maatstaven vastgesteld te kunnen worden. De objectieve maatstaf staat los van de verdraagzaamheid van de bewoners.
Uit het arrest van het hof te 's-Hertogenbosch van 28 december 2010 ( zie LJN: BP0257, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.046.606) is te herleiden dat het niet eenvoudig is bewijs voor het objectieve karakter van de overlast te leveren. In deze zaak had de klager de door hem gestelde overlast, die hij al enkele jaren meende te ondervinden, vastgelegd in een verslag van enige tientallen pagina's. Het hof was van mening dat deze stukken kennelijk uitsluitend de eigen bevindingen van klager weergaven, "die uit de aard der zaak als subjectief aangemerkt dienen te worden. Als voldoende objectieve onderbouwing voor de stellingen van klager kunnen deze stukken daarom niet dienen". Voorts had klager in de dagvaarding kennelijk niet onderbouwd welke klachten hij door deze verklaring wilde onderbouwen. Een dergelijke rapportage kan dus wel dienen als basis van een bewijs van overlast, maar dient te worden aangevuld met verklaringen en/of bewijs door derden om de overlast als objectieve overlast te kunnen kwalificeren. Bovendien moet in de dagvaarding gespecificeerd worden welke specifieke klachten bewezen worden door overlegging van de bijlagen bij de dagvaarding.

Overlast en feitelijke stoornis >>

Inleiding
In het hoofdstuk: Gebrek aan de gehuurde woon- (bedrijfs)ruimte is al duidelijk gemaakt dat de verhuurder niet hoeft in te staan voor feitelijke stoornissen, die door derden worden veroorzaakt. Te denken valt aan het geschreeuw van jongeren, die met een potje bier op elke vrijdag- en zaterdagavond luidruchtig zich langs huurwoningen begeven. Feitelijke stoornissen door derden komen niet voor rekening en risico van de verhuurder. De huurder kan de verhuurder dan ook niet aansporen op te treden tegen de overlastveroorzakers op grond van artikel 7:204 BW.

Feitelijke stoornis door derden (verkeerslawaai, wateroverlast door grondwater) is dus geen gebrek aan het gehuurde. De verhuurder dient wel op te treden tegen een derde die zich beroept op een toekomend recht op het gehuurde. Dit geldt ook als de derde die ten aanzien van het gehuurde een bepaald recht meent te hebben en in werkelijkheid niet heeft (bijvoorbeeld geclaimd recht op een erfdienstbaarheid, dat wil zeggen het recht om over het terrein van een ander te lopen om bij het andere terrein te komen, terwijl dit recht feitelijk niet aanwezig is).

De overlastveroorzaker huurt van dezelfde verhuurder als de huurder die overlast ondervindt
Deze overlast (niet zijnde een feitelijke stoornis) wordt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW gezien. De Hoge Raad heeft ter onderbouwing hiervan het volgende ter overweging gegeven: de verhuurder die rechten tegenover derden (zijn huurders) heeft, maar daarvan geen gebruik maakt, kan worden geacht een bijdrage aan de stoornis te leveren (bijvoorbeeld de verhuurder van zowel bedrijfsruimte als van een woning draagt bij tot de stoornis als hij de overlast veroorzakende bedrijfsmatige huurder niet tot de orde roept). Deze overlast bestaat dus niet door de overlast die door de buren wordt veroorzaakt ( artikel 7:204 lid 3 BW sluit juist feitelijke overlast als gebrek uit), maar bestaat uit het niet optreden door de verhuurder, die de overlast in stand houdt. De huurder kan op grond van overlast dan ook wegens dit gebrek huurverlaging bij de rechter of de huurcommissie vragen gedurende de periode dat de overlast duurt. (zie het hoofdstuk: huurverlaging ). De verhuurder kan op grond van artikel 3:396 BW een verbod vorderen van voortzetting van de overlast onder verbeuring van een dwangsom. Als de overlast zodanig ernstig is dat het ontruiming rechtvaardigt kan er ook ontruiming worden gevorderd.

De overlastveroorzaker huurt van een andere verhuurder dan de huurder die overlast ondervindt

Wel een overlastclausule in de overeenkomst
Een verhuurder, die niet ook verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder, is voor overlast aansprakelijk als dit in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder zal dan tegen de overlast op dienen te treden op grond van het overeenkomstenrecht. De verplichting van de verhuurder tot het verstrekken van het rustig huurgenot dient dan na te worden gekomen. De verhuurder kan zich dan richten op het onrechtmatig handelen van de overlastveroorzaker, of op artikel 5:37 BW e.v. van het burenrecht. In dit hoofdstuk wordt dit verder toegelicht.

Geen overlastclausule in de overeenkomst
Als in de huurovereenkomst niet is bedongen dat de verhuurder ook op dient te treden jegens overlast door buitenstaanders (geen huurders van deze verhuurder), dan dient de huurder de overlastveroorzaker zelf aan te spreken op grond van onrechtmatig handelen (artikel 6:162 BW). Te denken valt aan schade aan inboedel door lekkage als gevolg van een overgelopen badkuip van de bovenburen. Dit geldt ook als de huurder bijvoorbeeld hinder ondervindt van een nabij de huurwoning gelegen overlast veroorzakend bedrijf. De huurder moet daar dan zelf tegen optreden. De verhuurder kan in dit verband evenmin aansprakelijk worden gehouden voor het kraken van zijn leegstaande woning naast de woning van de huurder. In artikel 7:204 lid 3 BW is immers vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor feitelijke stoornis van het huurgenot door derden. De huurder kan zelf tegen de overlastveroorzaker optreden op grond van artikel 3:125 BW. In dit artikel staat dat de houder van een zaak ter zake van schending van zijn rechten door derden op grond van zijn houderschap zelf op kan treden. Een dergelijke actie geeft een praktisch probleem, namelijk dat men vaak niet kan voorkomen dat er toch overlast plaatsvindt, ondanks een vonnis waarin de overlast middels een dwangsom wordt verboden. Dit speelt eens te meer als de overlastveroorzaker een uitkering en/of inkomen op minimum niveau heeft ten laste waarvan al een aantal beslagen liggen. Executie van de verbeurde dwangsommen loopt dan op niets uit. De voorkeur geniet dus een actie van de verhuurder om de huurovereenkomst met de overlastveroorzakende huurder te beŽindigen. De huurder kan niet rechtsstreeks ten laste van de overlastveroorzaker vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat de huurders een contractuele relatie met de verhuurder heeft. De huuder zal dan de verhuurder trachten te bewegen de huurrelatie met de overlast veroorzakende huurder te beŽindigen.

Door voortschrijdende inzichten heeft de Hoge Raad in 1992 bepaald Noot 52 dat ook zonder aanwezigheid van een anti-overlastclausule de huurder die aan de omwonenden overlast bezorgt, tekortschiet in zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Het maakt daarbij niet uit of de overlastveroorzaker en de omwonenden dezelfde verhuurder hebben. De verhuurder kan dan door zijn huurders en/of door de omwonenden die een andere verhuurder hebben, of woningeigenaar zijn, worden gehouden om jegens de overlastveroorzaker een procedure te starten. Dit is desondanks een ongewisse procedure. Er is na 1992 weinig gevolg gegeven aan deze uitspraak. Slechts zo nu en dan heeft de lagere rechtspraak voortgebouwd op de beslissing van de Hoge Raad. Noot 52a Ook hier geldt dat er niet sprake is van een gebrek op grond van artikel 7:204 lid 3 BW als er een verplichting bestaat om tegen de overlast op te treden.

Als er sprake is van drugoverlast aangrenzende panden van het gehuurde, dan kan de huurder de gemeente vragen hiertegen op te treden. Als een pand vervolgens door de gemeente wordt gesloten op grond van bijvoorbeeld de wet Victor, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst eenvoudig buitengerechtelijk ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Het is daarna vaak wel een probleem naar welk adres een bericht moet worden gestuurd. Doorgaans ontbreekt van de huurder elk spoor als de woning door de gemeente van hennepteelt is ontdaan.

Overlast en normale leefgeluiden >>

Wat door de een als overlast wordt ervaren wordt door een ander als zodanig niet als overlast gezien. Zo moeten mensen die een in flat wonen er rekening mee houden dat er op alle momenten van de dag leefgeluiden van een andere bewoner in de woning door kunnen dringen. Te denken valt aan het doortrekken van de wc 's avonds of 's nachts, voetstappen van de andere bewoner, het sluiten van deuren, de tv van de buren die op normale sterkte staat, etc.

Als men in een gehorige woning woont, moet men er rekening mee houden meer leefgeluiden van elkaar te dulden dan men eigenlijk van de ander zou willen horen. De verhuurder kan veelal niet worden verplicht om een gehorige woning aan te passen en de woning door technisch ingrepen minder gehorig te maken. Pas als de gehorigheid als een technisch gebrek (een constructiefout) is aan te merken is een dergelijke actie tegen de verhuurder mogelijk.

Verder moet men er altijd rekening mee houden dat men niet verplicht is zich aan te passen aan het leefpatroon van de buren. Wel dient men natuurlijk de overlast die men veroorzaakt en die niet vermeden kan worden tot een minimum te beperken. Pas als er sprake is van 'objectieve' overlast, dat wil zeggen overlast die redelijkerwijs, door de meeste mensen, als hinderlijk wordt ervaren, heeft het zin om eventueel juridische stappen te nemen. Wanneer men door normaal gebruik toch geluidsoverlast veroorzaakt, is deze niet verwijtbaar.

Dit is ook de kern van de uitspraak van voorzieningenrechter te 's-Gravenhage van 7 april 2011 (LJN: BQ0516, rechtbank 's-Gravenhage, 388615 / KG ZA 11-253) in een zaak die speelde tussen twee eigenaren in een appartementencomplex. Deze uitspraak kan ook op een huurrelatie worden toegepast. Voor huurders in een appartementencomplex, waarin zowel eigenaren van appartementen als huurders van appartementen wonen, is de positie vergelijkbaar met die van de eigenaar van een appartement. Het verschil in aanpak tussen twee eigenaren en een huurder is dat de huurder in het kader van ervaren overlast er voor kan kiezen rechtstreeks de overlastveroorzaker aan te spreken (zie het onderdeel overlast en burenrecht in dit hoofdstuk) als de verhuurder in te schakelen om het overeengekomen huurgenot te verschaffen.
In deze zaak was de conclusie van de rechter dat de bovenburen bij het aanbrengen van de plavuizen voldaan hadden aan de normen voor het aanbrengen van geluidsisolatieharde vloerbedekking en dat de door de onderburen (klager) gestelde overlast door contactgeluiden van de bovenburen niet meer omvat dan normale leefgeluiden die inherent zijn aan de woonsituatie van partijen (rechtsoverweging 4.2).
Het gerechtshof te 's-Gravenhage vond in haar arrest van 6 september 2011 ( LJN: BT2200, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.061.960/01) voldoende redenen aanwezig om de huurovereenkomst te ontbinden nu een huurder zijn geluidsinstallatie had aangezet tussen 14.00 uur en 22.00 uur om huiselijke geluiden te produceren louter om de buren overlast te bezorgen.
Het hof acht aannemelijk dat de indruk van intimidatie door de overlastveroorzaker is versterkt doordat hij Ė ondanks het verbod - opnieuw een camera heeft geplaatst waarmee hij de omgeving in de gaten kan houden. Dit geldt temeer nu er sprake is van een flexibele camera die 360ļ beeld kan produceren en dus zeer indringend is. Uit de aangifte van de overlast ervarende buurvrouw volgt dat zij zich Ė volgens het hof terecht Ė in haar levenssfeer aangetast voelt door de plaatsing van de camera en dat zij veel last heeft van spanningen en slechter slaapt dan voorheen. Het hof was van mening dat sprake is van herhaalde overlast. Het Ė wat het verleden betreft niet voor herstel vatbaar Ė veroorzaken van overlast is geen goed huurderschap, zodat sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

Door afwijkende levensstijl hoeft niet iedere vorm van overlast te worden vermeden >>

Volgens de rechtspraak kan niet iedere vorm van overlast worden vermeden en mag een bewoner een afwijkende levensstijl ten opzichte van de andere bewoners hebben. Een en ander neemt niet weg dat de huurder met een afwijkende levensstijl zich zodanig dient te gedragen dat overlast tot een minimum wordt beperkt. Noot 46
In bovengenoemde uitspraak was er sprake van een gehandicapte jonge vrouw die in een benedenwoning woonde die voor haar rolstoel was aangepast. De overige bewoners waren vaak oudere bewoners. Deze oudere bewoners ondervonden overlast in de vorm van dichtslaan van autoportieren, het luid praten in en buiten de woning, het horen van contactgeluiden in de woning (geluiden veroorzaakt met de stok). Deze overlast deed zich vaak voor bij het thuisbrengen van de huurder in het weekeinde. Hierbij werd tijdens de nachtelijke uren een half uur tot drie kwartier luid gesproken. Verder begon de hond van de huurder bij thuiskomst te blaffen en te janken. De hond werd ook wel eens een weekend alleen gelaten. Gedurende deze periode was de hond dan aan een stuk door aan het blaffen en het janken. Deze overlast deed zich voor tijdens de avond- en de voor de nachtrust bestemde uren.

De Hoge Raad heeft de vordering van de verhuurder afgewezen, omdat de overlast voornamelijk normale woongeluiden betrof. De normale woongeluiden werden door de gehorigheid van de woning makkelijk aan de andere bewoners doorgegeven. De huurder viel niets te verwijten, omdat haar leefpatroon weliswaar van de andere bewoners afweek, maar zij door dit andere leefpatroon niet meer overlast dan noodzakelijk veroorzaakte Verder werden de van buiten afkomstige geluiden veroorzaakt door derden over wie de huurder geen zeggenschap had en van wie zij gedeeltelijk afhankelijkwas. De Hoge Raad oordeelde voorts dat bij gehorigheid van het gehuurde, de huurder door de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst extra beperkingen op kan worden gelegd om omwonenden te ontzien. De verhuurder had de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst geen speciale verplichtingen opgelegd, zodat de huurder in deze concrete situatie niets viel te verwijten.

Overlast in de omgeving van het gehuurde>>

De huurder is niet alleen gehouden overlast in de woning tot een minimum te beperken, doch ook de overlast in de omgeving van het gehuurde zo veel mogelijk te beperken. Dat geldt zowel voor de huurder zelf als ook voor de personen waarvoor de huurder verantwoordelijk is. Te denken valt aan personen die tot het huishouden behoren (bijvoorbeeld kinderen) en bezoekers van de huurder. Overlast in de vorm van allerlei geruzie door de huurder en vervuiling van het gehuurde door de huurder (in- en buiten de woning) rechtvaardigde volgens de rechtbank Breda, sector kanton Breda, ontbinding van de overeenkomst volgens haar vonnis van 12 oktober 2011 ( LJN: BT8428, sector kanton Rechtbank Breda, 662210 cv 11-3427 ).

De verhuurder van overlastveroorzakende huurders kan ook door eigenaren van nabijgelegen onroerende zaken worden aangesproken op het gedrag van haar huurders, dat als overlast aangemerkt dient te worden. Dit ondervond de verhuurder die overlast veroorzakende huurders in speciale "hufterwoningen" had geplaatst nabij een TBS-kliniek. Deze kliniek ondervond hinder van de bewoners van de huurwoningen en sprak de verhuurder aan daar maatregelen tegen te nemen. De verhuurder ontkende echter maatregelen te moeten nemen ten behoeve van de buur, die geen huurder is.
De kwestie is vervolgens ter beoordeling van de voorzieningenrechter te Maastricht voorgelegd. De voorzieningenrechter stelt in haar vonnis van 28 februari 2011 (ECLI:NL:RBMAA:2011:BP6835) vast dat de overlast onrechtmatig is tegen de kliniek nu hieruit schade is ontstaan en nog schade kan ontstaan. Verder is de voorzieningenrechter van mening dat de verhuurder, gelet op de voorgeschiedenis van de huurders die elders aantoonbaar overlast hebben veroorzaakt, een bijzondere situatie heeft geschapen, waardoor aan haar (zorg)verplichtingen als eigenaar van de verhuurde percelen en als verhuurder strengere eisen kunnen worden gesteld.
De verhuurder heeft ook een verantwoordelijkheid naar de omwonenden. Onder omwonenden worden in de jurisprudentie en in de literatuur, en ook in het gewone spraakgebruik, niet slechts verstaan andere huurders van dezelfde verhuurder, maar tevens derden die geen contractuele relatie hebben met de verhuurder, zoals de eigenaar of gebruiker van een naburig erf. De verhuurder wordt beschouwd als omwonende.
Een en ander legt op de verhuurder de verplichting om effectief op te treden nu haar huurders zich niet als een goed huurder gedragen.
De voorzieningenrechter veroordeelde de verhuurder binnen een periode van tien dagen een procedure tot ontruiming van de verhuurde woningen tegen de overlastveroorzakers te starten onder verbeuring van een dwangsom.
De verhuurder heeft hoger beroep tegen dit vonnis ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Deze uitspraak is helaas niet gepubliceerd. In dit arrest bevestigde het gerechtshof dat een verhuurder zonder meer door een derde (geen andere huurders van de verhuurder) kan worden aangesproken betreffende het overlastveroorzakende gedrag van de huurders. Het hof was echter van mening dat de gevorderde ontruiming te ver ging, want een geplaatst hek had ook een gunstig effect gehad tegen de overlast. Verder achtte het hof de dwangsomveroordeling niet juist, omdat de verhuurder een keus uit de te nemen maatregelen werd gelaten zonder te weten welke keuze juist is.

De kantonrechter te Breda was in de uitspraak van 16 mei 2007 Noot 47 van mening dat de er sprake is van een ontbindingsreden wegens het ongereguleerd toelaten door de huurders van de niet tot het huishouden behorende personen.
In het huurcontract stond een bepaling opgenomen dat de woning uitsluitend mocht worden gebruikt voor de huishouding van zijn gezin. De huurwoning bestond uit vier slaapkamer. Het gehuurde was een eensgezinswoning gelegen aan de lange zijde van een hofje. De verhuurder verhuurde ook de andere woningen van dat hofje. De bewoners hadden geklaagd (vervuiling woonomgeving, parkeeroverlast door witte bussen waarin de kinderen worden vervoerd). Voorts was er sprake van geluidsoverlast, vernielingen en agressief gedrag. Het ongereguleerd toelaten door huurder van hun uitwonende (klein) kinderen (8 zoons en 17 kleinkinderen) in hun toch al volle woning veroorzaakte overlast voor de woonomgeving. In de woning woonden drie volwassen zoons met hun gezin (totaal 9 personen exclusief de twee huurders). Van de omwonenden moest respect worden verlangd voor de verschillende omgangsvormen. De huurders moesten oog hebben voor de beperkingen die de omvang van hun huis, de ligging en de opvangcapaciteit uit de buurt hen daarbij opleggen. De huurders hadden enige maanden de tijd gekregen om hun leven te beteren, maar het gedrag was niet veranderd. Bij elkaar waren de huurders al jaren tekort geschoten de verplichtingen uit de overeenkomst correct na te komen. Dat ťťn bewoner van mening was dat er geen sprake van overlast is, deed hier niets aan af. De huurder is op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk voor de gedragingen van de bezoekers op gelijke wijze als voor eigen gedragingen. Noot 47a

De rechtbank te Utrecht oordeelde in kort geding op 18 maart 2011 ( LJN: BP8113, rechtbank Utrecht, 739801 UV EXPL 11-80 JES/4072) dat de huurder van de woning verantwoordelijk is voor de woonomgeving en voor de gedragingen van zijn kinderen. Huurder schiet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst jegens de verhuurder, doordat hij als huurder geen substantiŽle maatregelen treft tegen zijn overlast veroorzakende kinderen. De kantonrechter oordeelde dat de huurder tekortgeschoten is in zijn rol als ouder van en toezichthouder op zijn thuiswonende kinderen. Dit tekortschieten kan niet meer ongedaan gemaakt worden en rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Dit onderstreept dat een gedraging die lijdt tot ontbinding van een overeenkomst niet meer kan worden gezuiverd, waardoor de rechter de ontbinding uit dient te spreken als het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt.

Een arrest van het hof te Amsterdam sluit aan op de laatstgenoemde uitspraak van de rechtbank te Utrecht. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 15 juli 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:2606 ) een eerder uitgesproken ontruiming door de rechtbank Amsterdam van woonruimte door de overlastveroorzaker bekrachtigd. Deze ontruiming was in eerste aanleg toegewezen, ondanks de voornamelijk aanwezige anonieme verklaringen van de huurders die overlast ondervonden. De overlast bestond onder meer uit het sinds jaar en dag rondhangen en roken in het trappenhuis, vervuiling van het trappenhuis en de omgeving daaromheen, geluidsoverlast, vernielingen rondom de woning en misdragingen van de kinderen van de overlastveroorzakers in de wijk. Een bewoner die met een medewerkster van de verhuurder stond te praten was door een van de overlastveroorzakers uitgescholden voor ďverraderĒ en de desbetreffende medewerkster is door hem bedreigd met geweld. Sommige van die gedragingen zijn doorgegaan tot de ontruiming. De verhuurder had al eerder cameraís in de buurt van het gehuurde geplaatst vanaf april 2013. Daarna was de overlast in de directe omgeving van het gehuurde sterk is afgenomen. Het feit dat de verhuurder geen belastende camerabeelden heeft overgelegd, bevestigt die waarneming. Dit betekende volgens het hof echter niet dat alle overlast was gestopt, nog daargelaten dat zulk intensief cameratoezicht in en rondom het gehuurde niet als een structurele oplossing van het overlastprobleem viel te beschouwen.

Voor het gedrag van hun minderjarige kinderen buitenshuis kunnen de overlast veroorzakende huurders wel degelijk aansprakelijk worden gehouden, omdat niet aannemelijk is geworden dat zij zich hebben ingespannen om dat gedrag aan banden te leggen. Voor het gedrag van de volwassen huisgenoten geldt hetzelfde; niet aannemelijk is gemaakt dat de verantwoordelijke personen voor deze mensen zelfs maar hebben getracht daarop enige sturing uit te oefenen, zoals van hen mocht worden verwacht omdat zij die personen vrijwillig onderdak verschaften in het gehuurde. Dit sluit ook aan op hetgeen in de wet is gesteld in artikel 7:219 BW omtrent de verantwoordelijkheid van het gedrag van anderen die met toestemming van de huurder in en om de huurwoning verblijven. In beginsel is het hof van oordeel dat een vordering tot ontruiming niet uitsluitend of in overwegende mate op dergelijke anonieme meldingen van overlast kan worden gebaseerd. De anonieme klachten werden in dit geval echter bevestigd door de waarnemingen die de verhuurder en de politie zelf in de loop der jaren in en rondom het gehuurde hebben gedaan. De politie en de verhuurder hebben onder meer vervuiling en beschadiging van het trappenhuis en de misdragingen van de kinderen van een van de overlastveroorzakers geconstateerd.

Overlast en strafbare feiten >>

Het plegen van strafbare feiten in het gehuurde zorgt er niet zonder meer voor dat de huurder op grond van overlast op verzoek van de overlast ervarende huurder door de verhuurder kan worden aangesproken. Hiervan is alleen sprake als deze strafbare feiten zijn weerslag hebben op het gehuurde en de omgeving van het gehuurde. Soortgelijke redenering paste de kantonrechter ook toe in haar vonnis van 3 mei 2017 (ECLI:NL:RBZWB:2017:4213, WR 2017,102), waarin werd geoordeeld dat een strafbaar feit door de huurder op zichzelf niet reeds een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de huurovereenkomst oplevert. Van een dergelijke tekortkoming is volgens de kantonrechter wel sprake indien het strafbare feit tevens onrechtmatige overlast oplevert jegens omwonende huurders van dezelfde verhuurder. De kantonrechter had hierbij ook aan kunnen vullen dat er ook sprake kan zijn van een tekortkoming in verband met het plegen van strafbare feiten ook als de omwonende huurders geen overlast ondervinden, maar als er sprake is van een overtreding die kan leiden tot een sluiting van het gehuurde door de burgemeester, zoals staat vermeld in artikel 7:231 lid 2 BW.
Zo was het hof te 's-Hertogenbosch in haar uitspraak van 12 september 2006 (zie LJN: AZ9622, gerechtshof 's-Hertogenbosch, C200500108) van mening dat de verhuurder een einde aan de overlast (bedreigingen van huurder en bezit van vuurwapen en tonen daarvan) door de ene huurder (Y) aan de andere huurder (X) had kunnen maken, hetzij door ontruiming van Y, hetzij door het aanbieden van andere woonruimte aan X. Deze vorm van overlast levert een zodanig ernstig tekortkomen op, dat ontbinding van de huurovereenkomst van Y met haar gevolgen door de verhuurder gerechtvaardigd is. Volgens het Hof had de verhuurder moeten beseffen dat de geschillen tussen X en Y niet anders oplosbaar waren dan verhuizing van ťťn van de twee, waarbij de verhuizing van Y het meest voor de hand ligt gelet op zijn vuurwapenbezit. Nu de verhuurder heeft nagelaten passende maatregelen te nemen, hetzij de ontruiming van Y, hetzij het aanbieden van passende vervangende woonruimte voor X , schiet zij jegens X tekort in de nakoming van de overeenkomst. Dit tekortschieten oordeelt het hof zodanig ernstig dat zij van X over een bepaalde periode geen huurbetaling kan verlangen.

De vraag of een bepaalde gedraging als een strafbaar feit kan worden gekwalificeerd, is op zichzelf irrelevant. Zo levert het houden van een hennepkwekerij niet zonder meer een vorm van overlast op, die aanleiding kan zijn om de huurovereenkomst te beŽindigen. De verhuurder heeft de mogelijkheid om de overeenkomst te beŽindigen op grond van slecht huurderschap (het gehuurde wordt bijvoorbeeld door het houden van een kwekerij beschadigd). Het beschadigen van een woning hoeft geen overlast voor de omwonenden op te leveren, zodat deze handelwijze buiten de reikwijdte van overlast kan komen te liggen. Het ligt voor de hand dat het verhandelen van hennep uit een woonhuis overlast oplevert en ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Met name kan hiervan sprake zijn als er sprake is van af en aan rijden van scooters, getoeter van auto's, dichtslaande deuren op alle momenten van de dag, geschreeuw, etc. Als duidelijk is dat er sprake is van een strafbaar feit en overtreding van de Opiumwet, dan kan de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW door de verhuurder buitengerechtelijk worden ontbonden.
Uit het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht van 16 september 2008 (zie ECLI:NL:RBUTR:2008:BF0857) blijkt dat een strafrechtelijke gedraging door een huurder jegens een derde niet zonder meer tot een tekortschieten van de verplichtingen van deze huurder uit de huurovereenkomst leidt. Toch kan deze gedraging via een omweg leiden tot huurbeŽindiging met deze huurder. In deze zaak was er sprake van het plegen van ontucht door een medebewoner in een complex verhuurde woningen. Er was sprake van verhuring door ťťn verhuurder van sociale woonruimte. De dader had het misbruik ontkend, doch was door de meervoudige strafkamer van de rechtbank Utrecht veroordeeld wegens ontuchtige handelingen met het bewuste kind. De familie van het misbruikte kind heeft getracht voor een urgentie in aanmerking te komen wegens spanningsklachten bij de moeder van het kind wegens het misbruik van haar kind. Dit verzoek was afgewezen, waardoor deze familie niet binnen korte termijn kon verhuizen. Er waren ook geen toereikende financiŽn om verhuizing naar passende vervangende woonruimte. De aanwezigheid van deze huurder riep in het complex waarin de familie van het slachtoffer zich bevond grote spanningen op bij het slachtoffer, zijn familie en omwonenden. Door de verhuurder is de veroordeelde huurder daarom verzocht of deze om deze redenen wenste te verhuizen naar een alternatieve woning met aanbieding van Ä 1000. De huurder wenste wel mee te werken aan de verhuizing, maar wilde een hogere verhuisvergoeding verkrijgen dan de aangeboden Ä 1000. De verhuurder ging hier niet mee akkoord en is een ontruimingsprocedure gestart. De kantonrechter stelde vast dat er geen rechtsregel bestaat waaruit voortvloeit dat het enkele feit dat een huurder een strafbaar feit heeft gepleegd jegens derden wanprestatie in de huurovereenkomst oplevert, ook niet als een andere huurder het slachtoffer is van dit strafbare feit. Tijdens de behandeling ter zitting is daarentegen wel voldoende gebleken dat de situatie die in het flatgebouw is ontstaan, namelijk waarin een veroordeelde voor ontucht met een minderjarige na het uitzitten van zijn gevangenisstraf terugkeert naar zijn woning, terwijl die woning deel uitmaakt van hetzelfde wooncomplex als de woning waarin zijn slachtoffer woont, in hoge mate ongewenst is en een onverwijlde voorziening bij voorraad vereist. Dat is temeer het geval wanneer dader en slachtoffer, zoals in de onderhavige zaak, bovendien zijn aangewezen op het gebruik van dezelfde ingang, hetzelfde trappenhuis en dezelfde lift. Gelet op het feit dat gedaagde deze ongewenste situatie zelf in het leven heeft geroepen mag van hem worden verwacht dat hij zijn medewerking verleent aan het opheffen daarvan. Onder die omstandigheden acht de kantonrechter het voorshands aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden wegens handelen in strijd met goed huurderschap wanneer gedaagde weigert mee te werken aan het opheffen van die situatie door niet in te gaan op een redelijk aanbod van eiseres om andere passende woonruimte ter beschikking te stellen en te voorzien in een redelijke verhuiskostenvergoeding. De verhuurder diende volgens deze uitspraak een verhuisvergoeding te betalen van circa Ä 2500. Uit deze uitspraak valt aldus te herleiden dat niet het veroorzaken van het probleem reden was om de huurovereenkomst te beŽindigen, doch dat het niet mee willen werken aan een oplossing van het bestaande proleem een tekortkoming oplevert. De huurder was in hoger beroep gekomen tegen deze beslissing. Het hof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 23 februari 2010 (Hof Amsterdam 23 februari 2010, WR 2010,75) echter dat de aangedragen gegevens voldoende redenen vormden om de huurovereenkomst te beŽindigen. Verder was het hof van mening dat de kantonrechter onder deze omstandigheden de ontruiming zonder verhuiskosten toe had moeten wijzen.

Een ander voorbeeld dat een strafrechtelijke gedraging door een huurder jegens een derde niet zonder meer tot een tekortschieten van de verplichtingen uit de huurovereenkomst leidt is gegeven door de voorzieningenrechter van de rechtbank te Rotterdam in haar vonnis van 5 april 2011( LJN: BQ0389, rechtbank Rotterdam, 374323 / KG ZA 11-202) van mening dat de verhuurder het gehuurde niet mocht ontruimen, vooruitlopend op een bodemprocedure wegens aanwezigheid van 3 kilo hasj in de woning. Deze hasj was kennelijk in de woning gestopt door een uitwonende zoon zonder dat de huurders daarvan op de hoogte waren.
De rechter liet de mogelijkheid van beŽindiging door de gemeente Rotterdam van het gebruik van de woning door de huurders op grond van de Opiumwet buiten beschouwing.
De rechter vond verder dat betwijfeld kon worden dat de huurders zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting uit de huurovereenkomst of zich niet als goed huurder hebben gedragen. Daarbij achtte de rechter mede van belang dat noch in de huurovereenkomst, noch in de toepasselijke huurvoorwaarden een specifieke bepaling omtrent handelen in strijd met de Opiumwet is opgenomen en dat er, behalve de aanwezigheid van 3 kilogram hasj, niets is gesteld of gebleken dat wijst op drugshandel vanuit de woning. Verder had de verhuurder weliswaar in algemene termen gesteld dat een huiszoeking door de politie voor de omwonenden overlast oplevert, maar heeft zij nagelaten aan te geven waaruit deze overlast concreet zou hebben bestaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter brengt enige onrust in de straat door de (eenmalige) aanwezigheid van de politie in een woning niet zonder meer met zich mee dat sprake is van overlast voor de omwonenden. De voorzieningenrechter achtte voorts van belang dat de huurders al bijna 14 jaar in de woning verblijven en zich tot het onderhavige incident kennelijk geen problemen hebben voorgedaan. Verder wordt in aanmerking genomen dat de niet inwonende meerderjarige zoon van de huurders had verklaard dat de hasj van hem is en door hem in de woning is verstopt, en dat de huurders niet van de aanwezigheid van deze drugs afwisten. De rechter was hier kennelijk van mening dat de tekortkoming van de huurders ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigde. Voor opzegging van de overeenkomst zou kunnen gelden dat de toerekenbaarheid bij de huurders ontbreekt om huurbeŽindiging te rechtvaardigen.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 22 juni 2007 ( ECLI:NL:HR:2007:AZ8743) een beslissing moeten geven of de mishandeling van een huismeester door de zoon van een huurder voldoende ernstig is om de huurovereenkomst met de huurder te beŽindigen. De zoon is strafrechtelijk veroordeeld. De huismeester had letsel en was 7 maanden ziek. Het hof had geoordeeld dat dit toch niet kon leiden tot opzegging van de overeenkomst. Naar het oordeel van het hof vestigt artikel 7:219 BW aansprakelijkheid van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een verzoek tot beŽindiging van een opgezegde huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beŽindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. De Hoge Raad was van mening dat de gedragingen van de zoon in dit geval niet konden leiden tot huurbeŽindiging door opzegging.
De kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, lijkt deze door de Hoge Raad aangebrachte beperking in de risicoaansprakelijkheid van de huurder voor inwonende kinderen in haar vonnis van 11 december 2012 ( ECLI:NL:RBASS:2012:BY6174 ) over het hoofd te hebben gezien. In deze zaak veroorzaakte de verstandelijk gehandicapte dochter van de huurder overlast. Deze overlast bestond uit schreeuwen, bonken, gooien met spullen bij nacht en ontij door de dochter van de huurder. De huurder kon daar niets aan doen. Er waren geluidswerende voorzieningen aangebracht, doch deze waren niet bestand tegen het gedrag van de dochter.
De rechter was van mening dat de overlast tot beŽindiging van de huurovereenkomst kan leiden ook als de huurder van de overlast geen verwijt gemaakt kan worden. Ook dan ligt de overlast in de risicosfeer van de huurder volgens de rechter. De door de rechter geformuleerde aansprakelijkheid in het geval dat de huurder niet van die gedragingen heeft afgeweten of redelijkerwijs heeft kunnen afweten is niet in lijn met het door de Hoge Raad uitgezette beleid. Er is dan immers geen aansprakelijkheid op grond artikel 7:219 BW en evenmin een overtreding van artikel 7:213 BW. Het is niet duidelijk of de huurder een contractuele bepaling heeft overschreden. Als er een contractuele bepaling van toepassing is, dan moet goed gekeken worden of de huurder door haar gedrag deze bepaling heeft overschreden. Als deze bepaling bijvoorbeeld niet het gedrag van overlast van inwonende kinderen sanctioneert, dan is er geen reden overlast door kinderen met ontruiming te bestraffen.

Welke stappen moeten worden genomen als men overlast ervaart? >>

Door de hierboven behandelde uitspraak Noot 46 wordt duidelijk dat mensen een bepaalde leefwijze van een bepaalde "buur" als hinderlijk ervaren. Men ergert zich erg aan deze leefwijze, terwijl hier op juridische gronden (zoals in dit besproken voorbeeld) niets aan is te doen.

Overleg is allereerst het sleutelwoord. Misschien beseffen de buren niet dat zij overlast veroorzaken. Een officiŽle klacht kan hen rauw op hun dak vallen. Door een klacht kan men de neiging hebben ďde hakken in het zandĒ te zetten en hun hinderlijke leefwijze, zonder bereidheid tot nader overleg voort zetten. Met een dergelijke verruwing van het conflict schiet niemand iets op en degene die de overlast als hinderlijk ervaart het minst. Het is daarom ook het beste om een ervaring van overlast niet te lang aan te laten ďsudderenĒ. Door de ergernis op te bouwen loopt men het risico het conflict erg uit de hand loopt als ďde emmer van ergernisĒ door een ondergeschikte gebeurtenis overloopt en men met een buiten alle proporties vallende reactie de ander tegen zich in het harnas jaagt.

Als een huurder van mening is dat dat de ander niet naar de pogingen tot het starten van een dialoog wenst te luisteren en er is bijvoorbeeld sprake van geluidsoverlast, dan kan De Nederlandse Stichting Geluidshinder (http://www.nsg.nl/main) om advies worden gevraagd. Deze stichting geeft de huurder praktische adviezen geven over geluidshinder en de bestrijding daarvan. Deze stichting heeft een aantal folders, waaronder een folder over geluidshinder en huisdieren. Als dit niet tot resultaat leidt, kan de hulp van een wijkagent worden ingeroepen. Deze informatie kan dan als basis dienen voor het starten van een procedure.

Een gerechtelijke procedure vormt het sluitstuk als overleg niet tot resultaat leidt>>

Voordat er tot het voeren van een procedure tegen de overlast veroorzaker wordt overgegaan moeten eerst alle andere alternatieve mogelijkheden en oplossingen zijn uitgeprobeerd. Deze mogelijkheden bestaan onder meer uit inschakeling van een maatschappelijk werker en de wijkagent om de huurder door overleg op het andere pad te krijgen.

De verhuurder mag ook niet stil blijven zitten. De verhuurder is verplicht een grondig onderzoek in te stellen naar de klachten en indien nodig maatregelen te nemen om een eind te maken aan de overlast. Het Besluit Beheer Sociale Huursector is in dit kader ook van belang. De woningcorporaties hebben zich op grond van artikel 12 (met name artikel 12 b) van dit besluit verplicht zorg te dragen voor bemiddeling tussen partijen als er van overlast sprake is. De woningcorporatie die geen bemiddelende rol op zich neemt schiet tekort in haar verplichtingen, die voortvloeien uit dit besluit.

Als de verhuurder onvoldoende doet om een eind te maken aan de overlast, dan kan de huurder hem hiertoe dwingen. In het uiterste geval kan de huurder een procedure bij de rechter starten om de verhuurder hiertoe te verplichten. Heel soms veroordeelt een rechter de verhuurder om een schadevergoeding te betalen aan de huurder als hij niet snel genoeg actie heeft ondernomen tegen de overlastveroorzaker. In heel extreme omstandigheden is het de huurder toegestaan de huur 'op te schorten', dat wil zeggen gedeeltelijk en tijdelijk niet te betalen van de huur.

Overlast en de rol van uw verhuurder >>

Overlast is een feitelijke stoornis door derden. In het hoofdstuk: Gebrek aan de gehuurde woon- (bedrijfs)ruimte is uitgelegd dat feitelijke stoornis geen gebrek aan het gehuurde is. Verder is in dit onderdeel ook vermeld dat de verhuurder jegens zijn huurder die overlast ervaart tekort kan schieten als hij niets aan deze overlast doet. Elke huurder moet zich als 'goed huurder' gedragen, ook ten opzichte van de omgeving en de omwonenden. Kortom een huurder die geluidsoverlast bezorgt aan zijn woonomgeving gedraagt zich niet als een 'goed huurder'. De verhuurder die rechten tegenover derden heeft (om de huurder te dwingen met de overlast te stoppen), maar daarvan geen gebruik maakt, kan worden geacht een bijdrage aan de stoornis te leveren (bijvoorbeeld de verhuurder van zowel bedrijfsruimte als van een woning draagt bij tot de stoornis als hij de overlast veroorzakende bedrijfsmatige huurder niet tot de orde roept).

Een verhuurder, die niet ook verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder, kan worden gehouden tegen de overlastveroorzaker op te treden. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van het overeenkomstenrecht: van een gebrek is dan geen sprake.

Van de verhuurder mag in ieder geval worden verwacht dat hij naar aanleiding van klachten van de huurders grondig onderzoek instelt naar die klachten. Na constatering van de klachten wordt de verhuurder geacht maatregelen te nemen om het rustig huurgenot van zijn huurders te waarborgen. Indien door de verhuurder geen of te weinig inspanningen worden gedaan om overlast te voorkomen, dan kan er sprake zijn van een tekortkoming. Noot 48

Als er bij de verhuurder een dossier wordt aangelegd over een huurder die overlast veroorzaakt, dan is ten aanzien van de informatie die in dit dossier wordt opgebouwd de Wet Bescherming persoonsgegevens (Wbp) van toepassing. De overlast veroorzakende huurder heeft het recht op grond van artikel 35 Wbp om de informatie die over hem bij de verhuurder ligt op te vragen. Deze huurder kan allereerst opvragen of van hem gegevens worden verwerkt. Op grond van artikel 35 Wbp deelt de verhuurder deze betrokkene schriftelijk binnen vier weken mee of van hem betreffende persoonsgegevens worden verwerkt.
Als deze gegevens inderdaad worden verwerkt, bevat de mededeling een volledig overzicht daarvan in begrijpelijke vorm, een omschrijving van het doel of de doeleinden van de verwerking, de categorieŽn van gegevens waarop de verwerking betrekking heeft en de ontvangers of categorieŽn van ontvangers, alsmede de beschikbare informatie over de herkomst van de gegevens (artikel 35 lid 2 Wbp).
Op grond van artikel 43 Wbp kan de verhuurder zich onthouden van het geven van deze informatie ter bescherming van de overlastgever zelf of van de rechten en vrijheden van anderen.
Het is de verhuurder niet toegestaan alles te registeren wat hem wordt aan aangeboden door de personen die overlast ondervinden. Het gaat immers vooral om de correcte informatie over overlast te verzamelen. het gaat er niet om allerlei intieme details uit het privťleven van een huurder in kaart te brengen.

Op grond van artikel 46 Wbp kan de belanghebbende zich tot de rechtbank wenden met het schriftelijk verzoek, de verantwoordelijke te bevelen alsnog een verzoek als bedoeld in de artikelen 30, derde lid, 35, 36 of 38, tweede lid, toe of af te wijzen.

Een geheel of gedeeltelijk geautomatiseerde verwerking van persoonsgegevens, die voor de verwezenlijking van een doeleinde of van verscheidene samenhangende doeleinden bestemd is, wordt in beginsel gemeld (artikel 27 Wbp ). Uit artikel 27 Vrijstellingsbesluit Wbp blijkt dat de verhuurder een dossier in het kader van overlast aan te leggen zonder dat dosier aan het College Bescherming persoonsgegevens te moeten melden. Als in de algemene voorwaarden de verhuurder staat vermeld dat de verhuurder gerechtigd is de persoonsgegevens van de huurder in het systeem van de verhuurder op te nemen, dan heeft de huurder voor het opslaan van deze gegevens toestemming Ė voor zover deze voor de huurverhouding van belang zijn - gegeven door zich met de huurovereenkomst akkoord te verklaren.

Overlast en de rol van gemeente >>

Per 1 juli 2017 trad de Wet aanpak woonoverlast (ook wel Aso-wet genoemd) in werking. Deze wet is gebaseerd op artikel 151 d van de gemeentewet . Die wet maakt het mogelijk om bij verordening vast te leggen dat een gebruiker van een erf of woning zorgt dat er geen ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden veroorzaakt wordt. Voorwaarde voor toepassing van dit instrument is dus dat de overlast vanuit en woonhuis plaatsvindt en dus niet vanuit een horecaruimte. Mocht deze ernstige hinder toch plaatsvinden, dan heeft de burgemeester de bevoegdheid om handhavend op te treden door aan de overlast een dwangsom te verbinden (artikel 5:32 Awb). Dit artikel kan ook als basis worden gebruikt bij overlast die door Airbnb-verhuring wordt veroorzaakt. In de verordening kan de gemeenteraad bepaalde regels aan de burgemeester opleggen voor het uitoefenen van deze bevoegdheid. De burgemeester kan weer beleidsregels opstellen aan de hand waarvan de overlast aangepakt kan worden. Door beleidsregels op te stellen kan worden bekeken wanneer het beleidsmiddel ingezet kan worden en welke specifieke gedragsaanwijzingen toegepast kunnen worden. Denk hierbij aan een last onder dwangsom of en last onder bestuursdwang. Door de trapsgewijze bevoegdheidstoedeling aan de burgemeester via de raad, kan men rekening houden met de specifieke behoeftes en omstandigheden per gemeente. Door beleidsregels op te stellen wordt de nieuwe bevoegdheid voldoende voorzienbaar.

De aanvulling van het instrumentarium door deze wet bestaat uit de introductie van een specifieke gedragsaanwijzing. In deze aanwijzing staat dat de overlastgever bepaalde handelingen moet doen of juist moet nalaten. Er kan bijvoorbeeld bepaald worden dat de overlastgever slechts een beperkt aantal bezoekers per dag mag ontvangen, na een bepaalde tijd helemaal geen bezoekers meer mag ontvangen, zijn hond moet muilkorven of anderszins moet voorkomen dat de hond overlast veroorzaakt, het portiek leefbaar moet houden, geen luide muziek mag draaien, enzovoorts. Het bevoegd gezag kan per geval maatgericht te werk gaan. Mocht deze gerichte aanpak niet werken, dan kan men desgewenst alsnog overgaan tot sluiting van de woning ( Memorie van toelichting van de Wet aanpak woonoverlast, pagina 5 ).

Als aan de overtreder een begunstigingstermijn wordt gegeven, dan geldt daarvoor als uitgangspunt hoeveel tijd nodig is om de overtreding te beŽindigen. Dit kan per overtreding verschillen. In sommige gevallen is het niet mogelijk om de overtreding per direct te beŽindigen. Als in de last staat dat de overlastveroorzaker zijn hond moet muilkorven, vergt het wellicht enige tijd om de muilkorf aan te schaffen. In een dergelijk geval dient de burgemeester een dusdanige termijn voor te schrijven dat de overtreder in staat is om de last uit te voeren zonder dat hij een dwangsom verbeurt. Een last onder dwangsom kan uitsluitend aan de overtreder worden opgelegd en wordt dientengevolge alleen aan de overtreder bekend gemaakt.
Mocht dit onvoldoende effect hebben, dan kan de burgemeester middels een last onder bestuursdwang door feitelijk handelen de overlast tot een einde brengen, met inachtneming van een begunstigingstermijn.
Een last onder bestuursdwang dient bekend te worden gemaakt aan verschillende partijen, te weten de overtreder, aan de rechthebbenden op het gebruik van de zaak en aan de aanvrager (artikel 5:24 lid 3 Awb. Denk bij rechthebbenden aan eigenaar, erfpachter, pachter, huurder en vruchtgebruiker. Bij de daadwerkelijke uitoefening van de bestuursdwang kan men denken aan het verwijderen van bezoekers uit de woning, het aanbrengen van geluidwerende vloerbedekking, het verwijderen van geluidsapparatuur, het in beslagnemen van huisdieren, het verwijderen van vuilnis enzovoorts. De kosten van de bestuursdwang kunnen op grond van artikel 5:25 van de Awb worden verhaald op de overlastgever.
Het is zelf mogelijk om de overlastgever tijdelijk uit zijn huis te plaatsen, om af te koelen. Die periode geldt voor tien dagen en kan worden verlengd tot vier weken.
Bij een bestuursdwangaanschrijving wordt een illegale situatie beŽindigd. Bij een last onder bestuursdwang is het niet van belang of degene aan wie de last bekend is gemaakt, het in zijn macht heeft aan de last onder bestuursdwang te voldoen. Bij een last onder dwangsom moet degene aan wie een opgelegde verplichting is opgelegd de macht hebben om aan de verplichting te voldoen (AbRvS 24 juli 2013, 201211758/1/A1). Dit laatste instrument kan dus goed worden aangewend om verdere overlast te voorkomen.
De burgemeester kan echter slechts van deze nieuwe bevoegdheid gebruik maken, wanneer de ernstige en herhaaldelijke hinder redelijkerwijs niet op een andere geschikte manier kan worden tegengegaan. Het moet dus niet gaan om zich voordoende sporadische hinder maar van zich regelmatig voordoende hinder. Er zal eerst op andere wijze getracht moeten zijn de hinder weg te nemen, door bijvoorbeeld buurtbemiddeling of mediation. Daarnaast moet de verhuurder ook eerst de nodige maatregelen tegen de overlast ondernomen moeten hebben. Het hoeft bij de verhuurder dan nog niet zo ver te komen dat een procedure bij de kantonrechter gestart moet worden. Als de verhuurder aantoonbaar haar best heeft gedaan de overlast te beteugelen, dan lijkt mij de mogelijkheid aanwezig dat de burgemeester op basis van de plaatselijke verordening en de beleidsregels handelend optreedt.
Aan de overlastveroorzaker kan bijvoorbeeld een bezoekersverbod worden opgelegd. Een dergelijk verbod kan zich richten tot de eigenaar/bewoner die dan geen bezoek mag ontvangen. Maar het verbod kan zich ook richten tot een frequente bezoeker die steeds overlast veroorzaakt.

Werkt de overlastgever niet mee, dan kan een dwangsom verbeurd worden verklaard en moet de overlastgever betalen. Als dat ook niet werkt (bijvoorbeeld de overlastveroorzaker biedt geen verhaal), dan kan de burgemeester met behulp van bestuursdwang ingrijpen, bijvoorbeeld door de overlast veroorzakende honden via de politie weg te laten halen of door er op een andere manier voor te zorgen dat de overlast stopt. Eventuele kosten die de gemeente maakt kunnen worden verhaald op de overlastgever (tenzij de huurder de welbekende "kale kip" is).
Tot slot en voor alle duidelijkheid meld ik hierbij nog opdat deze regeling ook geldt tussen eigenaren van koopwoningen.

De gedragsaanwijzing door de burgemeester is een officieel besluit in de zin van de algemene wet bestuursrecht. De overlastgever kan hiertegen dus wel bezwaar maken en naar de rechter stappen als hij het er niet mee eens is.

Overlast en de buurtbewoners die niet allen huurder van dezelfde verhuurder zijn >>

De Hoge Raad heeft beslist Noot 50 dat een huurder die buiten de woning ernstig overlast veroorzaakt op de straat auto's te repareren en een levendige handel in auto's te drijven zich niet als een goed huurder gedraagt. Er was contractueel bedongen dat de huurder niet meer dan twee auto's tegelijk zou bewerken. De huurder had deze bepaling ruimschoots overtreden. Vanuit de positie van de huurder maakte de huurder zich schuldig aan onbetamelijk gedrag. Goed huurdersgedrag moet niet alleen worden getoond in het gehuurde, maar ook in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde. In deze kwestie had de rechtbank in een eerder stadium van de procedure beslist dat de huurder medeverantwoordelijk was voor het luidruchtige gedrag van de bezoekers die veelal in de avonduren luidruchtig de huurder kwamen bezoeken. Dit was ondermeer gelegen in het feit dat de huurder door deze handel deze luidruchtige personen aantrok. De belangen van de bewoners van de bewuste straat om ongestoord in het gehuurde te kunnen wonen gaan boven het individuele belang van de overlast veroorzakende huurder. Het is daarbij niet van belang dat een aantal klagende buren eigenhuisbezitters zijn. Voorts is het niet van belang om onderscheid te maken tussen het recht op woongenot van de huurders behorend bij de verhuurder, die ook aan de overlastveroorzaker een woning verhuurt en de eigenhuisbezitters in de nabijheid van het gehuurde. Door dit arrest wordt het mogelijk om de huurder de huur op te zeggen op grond van het feit dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt. Een ontbindingsactie is op deze uitspraak niet te baseren.

Een ontbindingsactie is in ieder geval mogelijk als er in het huurcontract een clausule staat opgenomen waarin de huurder zich verplicht zich ten aanzien van de omwoners van overlast te onthouden. Echter ook zonder aanwezigheid van een anti-overlastclausule schiet de huurder die aan de omwonenden overlast bezorgt tekort in zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Het maakt daarbij niet uit of de overlastveroorzaker en de omwonenden dezelfde verhuurder hebben. De verhuurder kan dan door zijn huurders worden gehouden om jegens de overlastveroorzaker een ontruimingsprocedure te starten. Noot 52 Zie ook het bovenbeschreven onderdeel "Overlast en feitelijke stoornis".

Voorlopige voorziening >>


Inleiding

De verhuurder kan bij wijze van ordemaatregel en vooruitlopend op een uitspraak in de aanhangige bodemprocedure, of vooruitlopend op een aanhangig te maken bodemprocedure, in kort geding een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde vorderen. In de bodemprocedure wordt dan ontbinding van de overeenkomst gevorderd. In dit kort geding komt het daarom aan op de vraag of het in hoge mate waarschijnlijk moet worden geacht dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat huurders en/of de bewoners die onder verantwoording van de huurders vallen, zich niet als goede huurders hebben gedragen en dat op die grond de huurovereenkomst zal worden ontbonden en bewoners tot ontruiming van het gehuurde zullen worden veroordeeld. Bij die beoordeling dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Als in het kort geding het tekortschieten van de huurders niet zonder meer vast staat, doch door getuigenverhoren onderbouwd dient te worden, dan ligt het in de lijn dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen. De vordering kan dan wel in een bodemprocedure worden toegewezen. In een bodemprocedure is - in tegenstelling tot een kort geding - wel de mogelijkheid aanwezig om bewijzen van stellingen door getuigen te leveren. In een kort geding moet de voorzieningenrechter op basis van de aangedragen informatie kunnen beslissen dat de vordering terecht is.
Deze mogelijkheid tot ontruiming van het gehuurde kan dus door de verhuurder worden benut als de huurder door zijn gedrag zo snel mogelijk uit het gehuurde verwijderd dient te worden. Procedures kunnen immers geruime tijd in beslag nemen. Door de aard van overlast kan het in sommige gevallen niet verantwoord zijn om de huurder tot het einde van de procedure in het gehuurde te laten wonen. De voorzieningenrechter zal vaak een vordering tot ontruiming van het gehuurde terughoudend behandelen, omdat een ontruiming naar haar aard geen voorlopig karakter heeft. Het moet wel duidelijk zijn dat de overlast voor de omwonenden onhoudbare vormen heeft aangenomen.

Uitspraken over overlast gewezen in kortgeding

In de beslissing die tot de uitspraak van de Hoge Raad van 19 mei 1995, nr 15697, NJ 1995, 532 heeft geleid is uitgesproken dat de verhuurder in kort geding ontruiming van de huurder van het pand kan vorderen, waarna in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst kan worden besloten. Deze procedure tot ontbinding van de overeenkomst kan dan zonder ingebrekestelling worden gestart, omdat nakoming van de overeenkomst door de huurder blijvend of tijdelijk onmogelijk is (zie artikel 6:265 BW).

De huurder die tot de uitspraak in dit arrest aanleiding was geweest had het ook wel bont gemaakt. Langer verblijf in het gehuurde was dan ook niet langer verantwoord. De huurder had de bewoners van een wooncomplex geruime tijd uitgescholden, bedreigd, brand gesticht in een van de kelderboxen, etc. De huurder had op een gegeven moment bovendien een andere bewoner met een schaar in haar hand gestoken en stukken van het haar van de huurder geknipt. Het ging hier om een geestelijk gestoorde huurder. De Hoge Raad was van mening dat er niet alleen rekening diende te worden gehouden met de belangen van de huurder, maar ook met die van de omwonenden om gevrijwaard te blijven van bedreigingen waarvan in deze zaak sprake was.

Degene die door een geestelijke stoornis overlast veroorzaakt en om die redenen ten aanzien van die overlast geen verwijt kan worden gemaakt, kan wel met ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden geconfronteerd; een vordering tot schadevergoeding wordt onmogelijk gemaakt door het vereiste van toerekenbaarheid van artikel 6:74 BW.

Een andere zaak waarbij een huurder met een geestelijke stoornis was betrokken werd behandeld door de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem van 27 mei 2008 ( LJN: BD2481, sector kanton Rechtbank Haarlem, 381700 / VV EXPL 08-91). De huurder was onder behandeling vanwege haar geestelijke stoornis. Zij richtte haar pijlen voornamelijk op ťťn bewuste huurder, doch zorgde ook voor overlast ten aanzien van ander huurders. De overlast bestond onder meer uit harde muziek, bedreiging van de bewuste huurder met een schaar, beschadiging van de spullen van huurder, het bevuilen van zaken behorend bij het gehuurde, etc.
Het verweer dat de huurder aan de beterende hand was maakte niet zo veel indruk op de rechter. De rechter betrekt verder in zijn overweging:" dat de overlast al gedurende 18 jaar aan de gang is, terwijl deze in de laatste periode nog is verergerd. De hulpverlening, [gedaagde 2] en de familie zijn daar ook al lange tijd van op de hoogte en zijn kennelijk al die tijd niet in staat geweest de overlast tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen. Het komt de kantonrechter niet geloofwaardig voor dat hun pogingen daartoe vanaf nu plots wel succesvol zullen zijn, alleen omdat Ymere nu daadwerkelijk tot een gerechtelijke procedure is overgegaan. De kantonrechter wordt nog verder in zijn oordeel gesterkt door het feit dat de hulpverlener van [gedaagde 1] zelf aangeeft dat [gedaagde 1] niet geschikt is om zelfstandig te wonen in de huidige woning en door het feit dat Ymere onweersproken heeft gesteld dat ook een jaar eerder al nieuwe medicatie is geprobeerd zonder dat de overlast verminderde". De kantonrechter vond verder de belangen van de omwonenden zwaarder wegen dan de belangen van de huurder, wat ontruiming van het gehuurde per 1 september 2008 rechtvaardigt.
Ook uit deze uitspraak blijkt dat een huurder niet "zo maar" in het kader van overlast uit het gehuurde kan worden gewerkt, doch dat daaraan een goede voorbereiding van de benadeelden en ergernis door het gedrag van de overlastveroorzaker aan vooraf gaat. Bovendien is van belang dat verbetering van het gedrag van de overlastveroorzaker niet valt te verwachten.

De voorzieningenrechter van de rechtbank te Almelo heeft bij kort geding vonnis van 18 juni 2008 LJN:†BD4807,†rechtbank Almelo, 93808 / KG ZA 08-120 ontruiming van een huurder toegestaan.
De volgende vormen van overlast was aangevoerd: gedurende meerdere jaren klachten van omwonenden over het woongedrag van gedaagde. De overlast bestond voornamelijk uit geluidsoverlast, ook Ďs nachts, door het in de nabijheid van de woning bedrijfsmatig repareren en parkeren van autoís, het klemrijden van omwonenden, het afsteken van vuurwerk en harde muziek. Ook werden omwonenden en personeel van de verhuurder agressief en/of intimiderend bejegend. Deze klachten waren met name een gevolg van het gedrag van gedaagde. Op of omstreeks 7 april 2008 was door de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen en opgerold. Er waren in totaal 56 hennepplanten aangetroffen. Dit aantal duidde op bedrijfsmatige teelt. Ook was er munitie en illegaal vuurwerk in de woning aangetroffen. Oorspronkelijk was de vordering ook ingesteld tegen de andere huurder, doch deze had de huurovereenkomst inmiddels opgezegd.
De voorzieningenrechter was van oordeel dat de verhuurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat gedaagde (geluids)overlast had veroorzaakt aan omwonenden. Uit het rapport van de Regiopolitie Twente bleek dat de wijkagent de afgelopen jaren veelvuldig ter assistentie was geroepen in verband met meldingen van overlast. In totaal ging het om 32 meldingen en 88 mutaties. Ondanks waarschuwingen van de zijde van de verhuurder en de wijkagent bleef gedaagde overlast veroorzaken. De laatste aangifte dateerde van 2 april 2008. Dit betrof een aangifte van een buurtbewoner in verband met het ďvastzettenĒ van haar auto en het uiten van bedreigingen door gedaagde. Door deze gedragingen was de verhuurder niet in staat om aan haar overige huurders het rustige woongenot te verschaffen.
De voorzieningenrechter was voorts van mening dat het telen van hennep voor eigen gebruik met een maximum van vijf hennepplantjes is toegestaan. Volgens de rechter heeft de huurder het gestelde in de algemene huurvoorwaarden (vijf planten waren toegestaan) zodanig geschonden dat dit handelen in strijd met dit verbod zo ernstig was dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigde. Dat de hennepteelt heeft plaatsgevonden in een door gedaagde zelfgebouwde schuur maakte de hennepteelt naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter niet minder verwijtbaar. Ook deze schuur maakte onderdeel uit van het gehuurde. Al deze omstandigheden rechtvaardigden de conclusie dat gedaagde de woning niet gebruikte zoals het een goed huurder betaamt en zich door het veroorzaken van genoemde overlast onrechtmatig gedroeg jegens de verhuurder. De hennepteelt was voor de verhuurder de spreekwoordelijke druppel die de emmer deed overlopen. De vordering tot ontruiming tegen gedaagde kon daarom worden toegewezen.
Ook deze uitspraak geeft aan dat een verhuurder voor ontruiming van de huurder wegens overlast een lange weg heeft te gaan.

In de hoger beroep tegen een uitspraak van de kantonrechter werd in de kortgedingprocedure van de gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 april 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:3343 beoordeeld dat een gezin ontruimd mocht worden. Hier was onder meer een zaak aan de orde gesteld waarbij de ingeschakelde buurtbemiddeling tot de conclusie was gekomen dat - gezien de houding van partijen - de zaak teruggegeven diende te worden. De ingeschakelde buurtbemiddeling had dit standpunt alsnog onderbouwd: "De wil tot bemiddelen was er niet, van geen enkele partij. Partijen hebben een onwrikbare houding in het niet willen bemiddelen op basis van gelijkwaardigheid. Het conflict heeft zich zodanig verdiept/verhard dat een tussen-partijdige bemiddeling niet meer ingezet kan worden".
De kantonrechter had volgens het hof op basis van de feiten als vaststaand aangenomen dat de huurder in ieder geval niet bereid is geweest tot het voeren van enig overleg met de ingeschakelde buurtbemiddeling zonder daar zelf voorwaarden aan te verbinden.
In deze zaak bestonden er sinds medio 2013 of zelfs al sinds 2009 spanningen tussen verschillende bewoners, onder meer veroorzaakt doordat kinderen van bewoners andere kinderen pestten zonder dat de ouders van 'pesters' daartegen willen optreden, door (over en weer) schelden, het (over en weer) bedreigen met fysiek geweld of met de dood en het (over en weer) doen van aangiftes en meldingen van strafbare gedragingen.
Tijdens een multidisciplinair overleg in juni 2014 tussen vertegenwoordigers van de politie, de verhuurder, BZT, Buurtbemiddeling, Raster (een maatschappelijke instelling gericht op wonen, zorg en welzijn) en de werkgroep Extreme woonoverlast is besloten nogmaals buurtbemiddeling te beproeven, ingeleid door een klemmende oproep van de burgemeester van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen aan enkele wijkbewoners, onder wie de partijen die met elkaar in conflict waren geraakt, om daaraan mee te werken. Afgesproken werd dat de verhuurder een procedure tot beŽindiging van de huur met hen zou starten als geen gehoor zou worden gegeven aan de oproep van de burgemeester.
De burgemeester van van de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen heeft bij brief van 13 juni 2014 aan enkele buurtbewoners, onder wie de huurders, geschreven dat hij een klemmend beroep op hen deed om de vervelende situatie in de straat zo niet langer te laten bestaan. Hij spoorde de geadresseerden aan om alsnog contact op te nemen met buurtbemiddeling en samen te werken aan een oplossing. De aangeschreven personen hadden niet gereageerd.
De huurder heeft via een andere sociale verhuurder onder strikte voorwaarden een zogenoemde 'tweedekanswoning' gekregen.
Het hof constateerde dat volgens artikel 51 lid 1 Btiv een limitatieve opsomming wordt gegeven van wat verstaan moet worden onder bijdragen aan de leefbaarheid, waaronder woonmaatschappelijk werk ten behoeve van de eigen huurders en het bijdragen aan de uitvoering van plannen ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid.
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat van een goed huurder van een toegelaten instelling zoals deze verhuurder verlangd kan worden dat hij, indien de leefbaarheid van de buurt in het geding is en de huurder daarin een rol van betekenis heeft, meewerkt aan redelijke voorstellen van de verhuurder die kunnen leiden tot een oplossing van het probleem.
In het onderhavige geval hadden huurders blijkens het proces-verbaal van de wijkagent zelf ook melding gemaakt van door hen ondervonden problemen. Gelet daarop hadden zij dus een rol van betekenis in een conflictueuze situatie in de wijk en kon alleen al om die reden van hen medewerking worden verlangd tot het oplossen van de ontstane problemen. Huurders hadden dan ook in redelijkheid niet hun onvoorwaardelijke medewerking mogen weigeren aan de door de verhuurder ingezette Buurtbemiddeling, waartoe ook de burgemeester hen nogmaals met klem uitnodigde.
Aangezien het hier om een aanhoudende stroom meldingen ging waarin de huurder centraal stond, kon de huurder niet volstaan met een blote ontkenning van elke verwijtbare betrokkenheid bij de ontstane situatie, en hadden zij hun rol (of het ontbreken daarvan) per gerapporteerd incident moeten onderbouwen.
Nu zij dat niet, althans slechts ten dele hadden gedaan en in de toelichting op hun grieven hadden volstaan met een algemeen beroep op hun onschuld, was van hun kant onvoldoende gemotiveerd bestreden dat (ook) zij door hun gedrag headden bijgedragen aan het in stand houden, en de escalatie van het ontstane conflict. Voor bewijsvoering op dit punt was om die reden geen ruimte. Het bewijsaanbod van huurders werd verworpen.
Uit deze uitspraak blijkt dat het niet willen meewerken aan buurtbemiddeling nadeliger voor de huurder uit kan pakken. Volgens het hof werd ontbinding van de overeenkomst in een bodemprocedure wel gerechtvaardigd geacht indien, naast deze tekortkoming, ook (voldoende) komt vast te staan dat de betreffende huurders zelf ook overlast veroorzaken.

De voorzieningenrechter te Utrecht was in haar uitspraak van 5 juni 2008 LJN:†BD3412, Sector kanton†Rechtbank Utrecht, 571995 UV EXPL 08-148 lh van mening dat de vordering tot ontruiming niet kon worden toegewezen, omdat de aangedragen stukken onvoldoende bewijs leverden dat de huurder en/of de bij de huurder inwonende kinderen zodanige overlast hadden veroorzaakt dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde. Aangezien voor verdere bewijslevering in een kortgeding geen plaats is werd de vordering afgewezen.

De voorzieningenrechter te Zwolle was in haar uitspraak van 23 mei 2007 LJN:†BA8654, Sector kanton†Rechtbank Zwolle, 355651 VV 07-21 van mening dat de vordering tot ontruiming op basis van de overlegde gegevens wťl kon worden toegewezen. Bovendien legde de rechter de verhuurder (woningbouwcorporatie) aan die ontruiming een last op inhoudende dat de verhuurder aan de huurder (die onder behandeling van een psychiater stond) binnen een termijn van vier weken herhuisvesting aanbiedt en tevens feitelijk ter beschikking stelt, bij voorkeur in een project voor begeleid wonen.
De rechter had dit besluit genomen op grond van de in het Het Besluit Beheer Sociale Huursector vervatte richtlijn dat woningbouwcorporaties ook woningen voor "moeilijke gevallen" ter beschikking moet houden.

Ontbinding en ontruiming in verband met overlast>>

De verhuurder kan op verzoek van de huurder beŽindiging van de huurovereenkomst en ontruiming vorderen. Sterker nog! In het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 1992 Noot 52 is bevestigd dat de huurder de verhuurder kan dwingen een overlast veroorzakende huurder te ontruimen. Ook zonder aanwezigheid van een anti-overlastclausule schiet de huurder die aan de omwonenden overlast bezorgt tekort in zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Het maakt daarbij niet uit of de overlastveroorzaker en de omwonenden dezelfde verhuurder hebben.

In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 16 maart 2004 (WR 2005/45) werd de verhuurder door de rechter bevolen om een procedure strekkende tot ontbinding en ontruiming tegen een huurder in te stellen, die tien honden in een kleine woning hield. De rechter achtte de overlast van de tien honden in de kleine woning gelijk aan een gebrek.
Uit het arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 25 februari 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:1390 komt duidelijk naar voren dat de huur weliswaar kan worden ontbonden door de verhuurder wegens veroorzaakte overlast door de huurder, doch dat hier een lang traject aan voorafgaat. In de alinea's 3.1.4 tot en met 3.1.9 wordt deze zaak in een historisch perspectief geplaatst. Ondanks de aanwezigheid van een anti-overlastclausule in het huurcontract heeft de kantonrechter toch allereerst gedurende een comparitie van partijen afspraken met de huurder vastgelegd. Een onderdeel van de afspraken was dat de verhuurder bij het niet nakomen van deze afspraken de rechter zou verzoeken de comparitie voort te zetten en de overeenkomst te ontbinden. Toen de huurder de gemaakte afspraken had doorbroken, heeft de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken. Dit vonnis wordt door het hof in stand gelaten. De huurder was naar het oordeel van het hof gewaarschuwd, maar desondanks had hij zich opnieuw misdragen. De huurovereenkomst was terecht ontbonden, zodat de huurder zijn woning diende te ontruimen.

Ik ben van mening dat onder geschetste omstandigheden de rechter eerder tot ontbinding had kunnen besluiten. Deze uitspraak illustreert duidelijk dat de rechter worstelt met ontbinding van de overeenkomst wegens overlast en dat hij daartoe doorgaans pas overgaat na een waslijst aan incidenten gedurende langere periode.

De gevorderde ontruiming is een te zwaar middel
Het is mogelijk dat een vordering tot ontruiming van het gehuurde een te zwaar middel is om de overlast te beŽindigen, omdat er minder vergaande middelen ten dienste staan om de overlast te beŽindigen. De rechter mag dan een minder vergaande voorziening toewijzen als hij aannemelijk oordeelt dat in hetgeen gevorderd is ook een vordering tot het treffen van een minder verstrekkende voorziening besloten ligt. Noot 53 Het is daarom aan te bevelen voor alle zekerheid ontruiming primair (in de eerste plaats) te vorderen en de minder verstrekkende maatregelen subsidiair (in de tweede plaats) te vorderen.

Verbod om overlast te bezorgen onder verbeurte van een dwangsom >>

Er kan een verbod worden gevraagd om nog langer overlast te bezorgen, waarbij ook een dwangsom opgelegd kan worden. Als er onvoldoende reden is om een huurovereenkomst te ontbinden gelet op de aard van de overtreding, kan het zinvol zijn de huurder te gebieden zich te onthouden van het overlast veroorzakende gedrag onder verbeuring van een dwangsom. Bij het instellen van de vordering moet men er op bedacht zijn de vordering niet te ruim in te kleden, omdat deze anders wordt afgewezen.

Als voorbeeld van een procedure waarbij een verhuurder tegen de zoon van een huurder een straatverbod onder verbeuring van een dwangsom had opgelegd, geldt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 5 december 2013 ECLI:NL:RBROT:2013:9665 . De zoon van de huurder veroorzaakte zowel voor zijn ouders, die in een seniorencomplex woonachtig waren, als voor het personeel in dit seniorencomplex, ernstige onrust. Dit rechtvaardigde volgens de rechtbank een straatverbod. Verhuurder had zich bereid verklaard te bezien of nader overleg mogelijk was met reeds betrokken hulpverlenende instanties, de zoon en de ouders omtrent eventuele bezoeken in de toekomst. Het straatverbod zou gelden voor de duur van een half jaar. De zoon werd daarnaast veroordeeld om aan de verhuurder een dwangsom te betalen van Ä 250 voor iedere keer dat hij het in dit vonnis genoemde verbod zou overtreden. Aan de dwangsom werd een maximumbedrag van Ä 10.000 verbonden.
Onder het hierboven vermelde onderdeel Overlast en feitelijke stoornis is al op gewezen dat van een dergelijke actie niet al te veel effect hoeft te worden verwacht als de huurder geen verhaal biedt en men praktische problemen kan hebben een vonnis te effectueren.

Dit laatste gebeurde de eiser die vorderde dat zijn buurman de overlast veroorzakende hanen moest verwijderen en dat het houden van hanen onrechtmatig was. De rechtbank was in de uitspraak die tot het arrest van 29 oktober 1993, nr 15095, NJ 1994/107 heeft geleid van mening dat aan de omstandigheid dat ernstige overlast wordt ondervonden van het gekraai van hanen de gevolgtrekking was verbonden dat alleen al het houden van hanen onrechtmatig was. De omstandigheid dat er onvoldoende pogingen waren ondernomen om de gevolgen te verzachten moesten ook bij het oordeel worden betrokken. De Hoge Raad was voorts van mening dat de rechtbank terecht tot het oordeel was gekomen dat het gevorderde bevel tot verwijdering en ontruiming en verwijderd houden van de hanen te ruim was. De buurman mag immers niet het recht worden ontzegd om op rechtmatige wijze hanen te houden. Dat kan de buurman bereiken door afdoende maatregelen te nemen te voorkoming van geluidsoverlast. Een goede vergelijking kan worden getrokken met het in bezit hebben van een auto met een kapotte uitlaat waardoor veel overlast wordt veroorzaakt. Men kan dan niet vorderen dat de overlastveroorzaker de auto moet verwijderen en nooit meer een auto mag bezitten. Men mag wel eisen dat men de auto met een kapotte uitlaat laat verwijderen of de kapotte uitlaat laat maken. De overlast veroorzaker is dan uiteraard wel gerechtigd een auto aan te schaffen, die geen buitensporige herrie veroorzaakt.
Een vordering kan ook bestaan uit het nemen van maatregelen die de overlast opheffen zoals het aanbrengen van isolerende zachte vloerbedekking of het verwijderen van parket in een flatwoning. Het laatste werd beslist door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, in haar vonnis van 1 maart 2011 LJN: BQ2944, sector kanton rechtbank Zwolle, 521247 CV 10 Ė 6675 . In deze zaak was door een huurder zonder toestemming van de verhuurder een laminaatvloer in een appartement (gestapelde woning) gelegd.
De algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst vertoonde de volgende bepaling betreffende het leggen van harde vloerbedekking: "In gestapelde bouw zijn tegels, plavuizen en dergelijke in woon- en slaapvertrekken in verband met overlast niet toegestaan. Voor het aanbrengen van overige harde en semi-harde vloerbedekking gelden voorwaarden zoals vermeld in bijlage 2, die onderdeel uitmaakt van deze algemene huurvoorwaarden".
De in artikel 6.7 van de door verhuurder gebruikte algemene voorwaarden bedoelde bijlage 2 ĎVoorwaarden voor het aanbrengen van harde en semi-harde vloerbedekking in gestapelde bouwí luidt voor zover relevant: Ď(Ö) Harde vloerbedekking: parket en laminaat Verhuurder geeft alleen toestemming voor het leggen van harde (houtachtige) vloerbedekking, zoals parket- of laminaatvloer, in de woon- en slaapvertrekken als:

  • de harde vloer vrij van muren, plinten en eventueel aanwezige buizen en leidingen wordt gelegd;
  • de harde vloer op een geluidsisolerende zwevende ondervloer wordt gelegd;
  • de harde vloer en de ondervloer tezamen de contactgeluidindex van de (kale) vloer met meer dan 10 decibel verbeteren.

De rechter was van mening dat deze bepalingen in de algemene voorwaarden voor deze woonvorm niet onredelijk bezwarend waren voor de huurders.
Volgens de huurder zou de ondervloer door informatie uit een advertentie een geluidsreductie opleveren van 17 decibel. De verhuurder had daar op gereageerd dat zij uit een bepaalde rapportage weliswaar een reductie afleidde van 11 dB, doch dat het rapport slechts geldig was tot 1 december 2008 en dat de leverancier niet schriftelijk garant wilde staan voor dit niveau van reductie.
Aangezien door de huurder niet aangetoond werd dat deze ondervloer inderdaad de vereiste geluidsreductie opleverde, ging de huurder na aandringen door de verhuurder in eerste instantie akkoord met vervanging van de ondervloer, die onder het laminaat was aangebracht.
De rechter was voorts van mening dat het niet van belang is welke bepaalde geluidsreducerende kwaliteiten de vloer volgens de advertentie zou hebben. Het ging volgens de rechter om het daadwerkelijk behaalde geluidswerende resultaat van de vloer.
De rechter vond het niet van belang dat niet vast was komen te staan of de vloer al dan niet aan voorwaarden van de verhuurder voldeed. Gedaagde had immers al toegezegd de ondervloer te vervangen.
Aangezien de huurder zijn medewerking aan een eerder gevraagd onderzoek naar de geluidsreducerende vloer had onthouden, was de rechter van mening dat een dwangsom opgelegd kon worden om de huurder te dwingende geluidsisolatie aan te brengen die zou voldoen aan de door de verhuurder gehanteerde voorwaarden.
De huurder had hier de gedane toezegging tot verwijdering van de vloer niet betwist, dan wel een beroep op dwaling gedaan ten aanzien van de gedane toezeggingen. Als de huurder dit wel had gedaan, dan had de rechter de huurder wellicht niet aan de gedane toezeggingen gehouden en had er onderzoek naar de geluidswerende kwaliteiten van de vloer gedaan moeten worden. Voorts zou de rechter het resultaat van het onderzoek, waaruit bleek dat er een geluidsreductie van 11 dB bereikt zou worden niet zonder meer naast zich neer mogen leggen louter vanwege het feit dat de fabrikant geen garantie af wenst te geven. Een bewijsopdracht aan de verhuurder dat de vloer niet een geluidsreductie van tenminste 10 dB zou opleveren zou dan in de lijn der verwachting hebben gelegen. De rechter lijkt de verhuurder in deze uitspraak wel behoorlijk tegemoet te zijn gekomen.

De rechter kan voorts in het geval er sprake is van geluidsoverlast overschrijding van een bepaalde geluidsgrens, uitgedrukt in dB verbieden onder verbeuring van een dwangsom bij overschrijding van die grens. Noot 53a Het blijft dan wel de vraag hoe een dergelijke utspraak te handhaven is, omdat er op objectieve wijze moet worden geconstateerd dat het vermelde geluidsniveau wordt overschreden. Een variatie kan bestaan dat een gebruiker van een woning een verplichting op krijgt opgelegd tot plaatsing van een geluidsdemper in de luchtafvoer, op verbeurte van een dwangsom. Dit werd beslist door de rechtbank te Amsterdam en werd bevestigd door het hof te Amsterdam in haar arrest van 21 januari 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:319 . De rechtbank en het hof te Amsterdam waren van mening dat de Wet milieubeheer als basis kon dienen om geluidsoverlast door de afzuiging te laten begrenzen. De rechtbank had bij het bestreden vonnis veroordeeld een geluiddemper in de luchtafvoer te plaatsen die blijkens de specificaties voldoende is om het door de afzuiginstallatie geproduceerde geluid met 20 dB te verlagen. Hoewel dit een uitspraak betreft tussen twee eigenaren van woonruimte, lijkt mij deze uitspraak ook tussen twee huurders analoog van toepassing te kunnen worden verklaard.

Bij overlast is een ingebrekestelling niet zonder meer nodig >>

In het arrest van 5 oktober 1990, nr 13.951, NJ 1991, 295 heeft de Hoge Raad beslist dat een ingebrekestelling van de huurder in het kader van de ontbinding van een overeenkomst in verband met overlast niet nodig is. Een ingebrekestelling is niet nodig als de verhuurder op de hoogte kon zijn van de aard en de omvang van de klachten van de huurder en uit dit gezichtspunt in redelijkheid verwacht mocht worden dat hij als verhuurder naar die klachten een grondig onderzoek zou doen om vervolgens maatregelen te nemen, die er toe zouden leiden dat de overlast ondervindende huurder zijn activiteiten zonder verdere hinder kon uitoefenen. De verhuurder mag zelf bepalen welke maatregelen hij nodig acht om de overlast in te dammen en de andere huurder het rustig huurgenot te verschaffen. Als de overlast kan worden gestopt met minder vergaande maatregelen dan een ontbinding van een huurovereenkomst, dan behoort dit ook tot de mogelijkheden van de verhuurder. Dit heeft gezien het vereiste van proportionaliteit de voorkeur. Dit geldt eens te meer nu de huurder van de gehuurde (bedrijfs) ruimte mocht aannemen dat de verhuurder geen concrete maatregelen zou nemen om de overlast in te dammen en dat een ingebrekestelling in deze houding geen verandering zou brengen. Door een en ander na te laten, schiet de verhuurder toerekenbaar tekort, waardoor ontbinding van de overeenkomst tot de mogelijkheden behoort.
In deze zaak ging het om een bedrijfsruimte (restaurant) waarboven kamers werden verhuurd. De huurder van de winkelruimte werd door overlast van de kamerhuurders in zijn huurgenot gestoord. Het boven de bedrijfsruimte gelegen kamerverhuurbedrijf was een verblijfplaats voor "moeilijke gevallen" die het qua netheid niet zo nauw namen. Gezien het bovenstaande moest de verhuurder van de overlast op de hoogte zijn geweest.

De huurder van de bedrijfsruimte had enige malen bij de huurders van de bovengelegen kamers vruchteloos geklaagd. De rechtbank vond dit voldoende en vond het niet noodzakelijk dat de huurder van de bedrijfsruimte zelf actie zou nemen (op grond van artikel 6:262 BW en artikel 3:125 BW) om de overlast in te dammen, omdat dit in de eerste plaats de taak van de verhuurder is om iets aan de overlast te doen.
De huurder van de bedrijfsruimte had desondanks beperkte mogelijkheden om zich tegen overlast van een andere huurder te weer te stellen. Veelal kan de huurder via een dwangsom overlast trachten te beperken, maar het laten verbeuren van een dwangsom roept nogal eens praktische problemen op (hoe kan men bijvoorbeeld bewijzen dat de ander op een zeker moment overlast heeft veroorzaakt?).

De huurder die last ondervindt van een andere huurder moet van de overlast bewijs kunnen leveren. Het bewijs kan worden aangedragen door het versturen van sommaties, brieven en memo's ter bevestiging van waarnemingen en gesprekken, klachtmeldingen, politiemutaties, logboeken van de buren, foto's en videomateriaal, proces-verbaal van constatering door de deurwaarder en notariŽle anonieme getuigenverklaringen.
Het komt nogal eens voor dat getuigen van overlast angst voor de overlastveroorzaker hebben. Het is dan mogelijk om door deze getuige bij de notaris een anonieme verklaring van de overlast af te laten nemen. De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam besliste in haar vonnis van 20 november 2003 (rechtbank Amsterdam, sector kanton Amsterdam 20 november 2003, WR 2004/62 (Het Oosten /Tokkie), dat een anonieme verklaring van de overlast afgelegd bij de notaris als bewijs kon dienen. De rechter merkt in rechtsoverweging 5.5 het volgende op. "De kantonrechter kent in dit kort geding bewijswaarde toe aan de ten kantore van de (...) notaris (...) getekende verklaringen van niet met name genoemde (voormalige) omwonenden die huurders zijn of zijn geweest van Het Oosten. Uit die verklaringen blijkt overduidelijk dat Hanna Tokkie een duidelijke rol heeft gespeeld in de incidenten (...) Nu de (...) buurtregisseur (...) ter zitting desgevraagd uitdrukkelijk heeft verklaard dat deze verklaringen voor hem herkenbaar zijn en correct de bevindingen en gevoelens van de omwonenden weergeven gaat de kantonrechter voorbij aan het door Hanna Tokkie gehanteerde argument dat het hier anonieme verklaringen betreft die terzijde moeten worden gelaten".

De overlastveroorzaker kan de zaken ook mooier brengen dan deze in werkelijkheid zijn. Als er bijvoorbeeld door de huurder het verweer wordt gevoerd dat er maar weinig omwonenden hebben geklaagd, kan dit worden veroorzaakt vanwege het feit dat de niet klagende bewoners er recentelijk zijn komen te wonen en de huurder door detentie tijdelijk geen overlast had veroorzaakt. Door deze situatie was het incasseringsvermogen van deze huurders minder op de proef gesteld (Hof Amsterdam 2 oktober 2003, Prg 2004/6156 (Portaal/A).

De voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem moest in een kortgeding procedure beoordelen of ontruiming van een huurder wegens overlast gerechtvaardigd was. De rechter oordeelde in haar vonnis van 11 november 2009 LJN: BK4840, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 190846 dat ook als de huurder door de verhuurder nimmer is geattendeerd (in gebreke is gesteld) dat de overlast (die al jaren duurde) dermate ernstig van aard was dat hij moest vrezen voor ontbinding van de huurovereenkomst, dit niets af doet aan het recht om de overeenkomst te ontbinden. Iedere huurder, en dus ook deze huurder, dient zich immers als een goed huurder en goede buur te gedragen.
Ook hier bleek weer dat de buren die last van de overlastveroorzaker hadden, geduld moeten hebben waar het gaat om ontruiming van de overlastveroorzaker. Ook hier achtte de rechter een ingebrekestelling niet noodzakelijk en geen voorwaarde voor toewijzing van de vordering tot ontbinding van de overeenkomst.

Overlast en opschorting van de huur >>

In een uitspraak van de kantonrechter te Alkmaar van 6 april 1994, WR 1994/49 was de rechter van mening dat de huurder, die ernstige overlast van zijn buren ondervond, gedeeltelijke opschorting van de huur mocht laten plaatsvinden nu de buren tot familierelatie met de verhuurder stonden. De kantonrechter was van mening dat de overlast de verhuurder was toe te rekenen in verband met de familierelatie en dat de verhuurder niets heeft ondernomen om de overlast te doen eindigen. Deze overlast valt de verhuurder dan toe te rekenen. De overlast rechtvaardigde gedeeltelijke opschorting van de huurpenningen.

Als vuistregel moet wel tot uitgangspunt worden genomen dat de huurder pas tot opschorting van de huurprijs kan overgaan als de verhuurder door de huurder is aangesproken vanwege deze overlast en dus gelegenheid heeft gehad om tegen de overlast op te treden. Dit hoeft voor opschorting van de huur geen ingebrekestelling te zijn. Een ingebrekestelling is wel noodzakelijk als de huurder gevolgschade wenst te claimen.
Opschorting van de huur is niet mogelijk als de verhuurder (gerechtelijke) stappen tegen de overlast veroorzakende onderneemt en de huurder gedurende deze maatregelen overlast van de desbetreffende huurder blijft ondervinden.
artikel 6:262 BW

Schadevergoeding en/of huurverlaging en overlast >>

Het is mogelijk dat de verhuurder wegens overlast gehouden is schade te vergoeden aan de huurder. De schadevergoeding hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de omstandigheden. Aansprakelijkheid buiten schuld is daarom niet uitgesloten volgens de kantonrechter in zijn uitspraak van 2 april 1992, WR 1992/57. Of de verhuurder gehouden is om schade te vergoeden is afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de overlast. Als in de huurovereenkomst rustig huurgenot wordt gegarandeerd, dan kan er eerder een redelijke basis voor schadevergoeding zijn. Een objectief veroorzaakte overlast lijkt wel een basis voor schadevergoeding te kunnen vormen, tenzij de verhuurder geen mogelijkheid had om de overlast te voorkomen. De casus die tot bovengenoemde uitspraak aanleiding gaf werd gevormd door bouwwerkzaamheden die op het terrein van het gehuurde en op zeer korte afstand van de flat waarin de huurder woonde had plaatsgevonden. De verhuurder kon de bouwwerkzaamheden op zo korte afstand tot de flat plaats laten vinden, omdat hij zelf de beschikking over het terrein had.

In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 14) is gesteld dat voor de huurder slechts bij substantiŽle vermindering van huurgenot door overlast sprake kan zijn van huurvermindering. Volgens deze toelichting zal er bij incidentele gevallen van overlast, ook als het gaat om zeer hinderlijke overlast, niet snel reden kunnen zijn om de huur te verlagen. Er moet sprake zijn van een zekere continuÔteit om een evenredige vermindering van de huurprijs te rechtvaardigen. De huurder die bepaalde vormen van overlast onregelmatig en om de paar maanden per jaar ervaart van een andere huurder, kan daarom niet eenvoudig een vordering tot huurverlaging onderbouwen.

In het onderdeel ďoverlast en feitelijke stoornisĒ van dit hoofdstuk heb ik al besproken dat een feitelijke stoornis in beginsel niet een gebrek is op grond waarvan een aan gebrek gerelateerde actie zoals huurvermindering gestart kan worden. Als de overlastveroorzaker huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt, kan de situatie echter anders liggen. De verhuurder kan en moet de overlastveroorzaker in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting zich te gedragen als goed huurder ( artikel 7:213 BW). Als de verhuurder geen of onvoldoende gebruik te maakt van zijn bevoegdheden tegenover de overlastveroorzaker, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en is de uitzondering van lid 3 van dat artikel dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op. Een verhuurder kan niet volstaan met het navragen of er klachten bij de politie waren binnengekomen, om vervolgens bij een ontkennend antwoord achterover te gaan leunen. De verhuurder kan van de huurder niet verwachten dat hij al het bewijs levert voor de gestelde overlast. Als er sprake is van concrete klachten van ťťn van haar huurders heeft de verhuurder de verplichting om nader onderzoek te doen, gesprekken te voeren met de veroorzaker alsmede een poging tot bemiddeling te wagen. Een grond voor een huurprijsvermindering vervalt als het hieraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Daarvoor hoeft de overlast nog niet te zijn geŽindigd; het kan voldoende kan zijn als de verhuurder voldoende actie heeft ondernomen in reactie op de overlast, bijvoorbeeld door het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlastveroorzaker, aldus het gerechtshof te 's-Gravenhage in haar arrest van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 .

Het hof onderzocht in deze zaak of er sprake was van substantiŽle en structurele overlast, waarop de verhuurder niet concreet heeft gereageerd. Uit de in het arrest besproken feiten bleek dit het geval te zijn. Het hof oordeelde dat de verhuurder onvoldoende actie had ondernomen naar aanleiding van de meldingen over de overlast door de huurder die overlast ondervond. Dit moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit gebrek heeft geleid tot verminderd huurgenot en geeft aldus recht op een vermindering van de huurprijs. Het hof achtte een huurprijsvermindering van 30% per 1 augustus 2008 evenredig aan de vermindering van het huurgenot per die datum als gevolg van voormeld gebrek gerechtvaardigd.

In gelijke zin oordeelde ook het gerechtshof 's-Hertogenbosch in haar arrest van 14 februari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:518 . De verhuurder verweerde zich tegen de door de huurder ingestelde vordering dat er een ontruimingsprocedure tegen een vermeende overlastgever gestart moest worden als volgt. De verhuurder bracht allereerst naar voren dat de klager enige is die klaagt over de door de buurvrouw veroorzaakte geluidsoverlast. De buurvrouw ontkende overlast te veroorzaken, andere omwonenden hadden aangegeven geen overlast te ondervinden en ook de politie had nimmer de door de klager gestelde overlast geconstateerd. Er waren dus volgens de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten om met juridische maatregelen op te treden jegens de bewuste buurvrouw. In de gegeven omstandigheden zou volgens de verhuurder inschakeling van buurtbemiddeling een passende stap zijn. De klager weigerde ten onrechte daaraan mee te werken. Bij deze stand van zaken was geen sprake van een gebrek aan het gehuurde.
Naar het oordeel van het hof is er volgens artikel 7:204 lid 3 BW sprake van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Uit de parlementaire geschiedenis van deze regeling volgt dat het enkele bestaan van overlast op zichzelf geen gebrek oplevert, waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, wel een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval de mogelijkheid de overlast veroorzaker de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 onder a BW (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 6-9. Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de eerstgenoemde huurder aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft.
Volgens het hof zal in het algemeen van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. Het is niet zo dat de huurder die klaagt over overlast eerst bewijs moet leveren van de overlast in die zin dat de gestelde overlast onomstotelijk moet zijn komen vast te staan.
In het onderhavige geval is naar het oordeel van het hof niet het stadium bereikt waarin van de verhuurder mocht worden gevergd rechtsmaatregelen te nemen jegens de buurvrouw. Het hof nam daarbij in aanmerking dat de huurder slechts ťťn schriftelijke verklaring heeft overgelegd van een bezoeker van hem, die ťťnmalig, op 9 maart 2012, geluidsoverlast vanuit de woning van de buurvrouw zou hebben geconstateerd. Alle andere overlastmeldingen waren uitsluitend afkomstig van de huurder zelf. Mede gelet op het feit dat de andere bewoners van het complex nimmer hebben geklaagd over door de buurvrouw veroorzaakte overlast, bij huisbezoeken aan een aantal van die bewoners evenmin bleek van klachten over overlast, de politie de gestelde overlast nimmer heeft geconstateerd en buurvrouw betwist heeft overlast te veroorzaken, mocht de verhuurder naar het oordeel van het hof als reactie op de aanhoudende klachten van de huurder vooralsnog volstaan met het voorstellen van inschakeling van buurtbemiddeling.
Verder wordt in rechtsoverweging 3.9 en 3.10 van dit arrest door het hof geoordeeld dat het uitsluiten van buurtbemiddeling door de klager een verkeerde benadering van deze kwestie was. Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat de verhuurder door het aanbieden van buurtbemiddeling de stap had gezet die in de gegeven omstandigheden aangewezen was. Omdat de huurder vervolgens weigerde om de door hem ervaren overlast met hulp van buurtbemiddeling te bespreken met de buurvrouw, waren van de verhuurder geen verdere acties te vergen.

De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, besliste in haar vonnis van 25 mei 2010 LJN: BM7386, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 915048 dat de verhuurder het overeengekomen huurgenot niet aan haar huurder heeft verschaft. De zoon van een andere huurder had de betrokken huurder onder meer herhaaldelijk bedreigd (zie met name alinea 2.5 en 2.6 van dit vonnis). Voor de constatering dat er sprake is van vermindering van het huurgenot is niet van belang of de verhuurder in verzuim is of tot herstel verplicht is. Als is aangetoond dat er sprake is van een gebrek dat tot huurvermindering leidt, dan kan deze constatering vermindering van de huurprijs tot gevolg hebben. De huurder kan op grond van overlast dan ook wegens dit gebrek huurverlaging bij de rechter vragen gedurende de periode dat de overlast duurt. (zie het hoofdstuk: huurverlaging ). Voor toewijzing van smartengeld is een toerekenbare tekortkoming vereist van de verhuurder. De kantonrechter heeft in bovengenoemd vonnis van 25 mei 2010 beslist dat voor toewijzing van smartengeld wegens derving van huurgenot geen ruimte was nu niet is aangetoond dat de verhuurder het oogmerk had schade toe te brengen, terwijl evenmin sprake was van aantasting in de persoon door de verhuurder. Aangezien noch de nulpuntenlijst van de huurcommissie noch het door de huurcommissie gehanteerde gebrekenboek (versie februari 2010) huurverlaging in verband met overlast uitdrukkelijk noemt, zal voor een vordering tot huurverlaging wegens overlast de kantonrechter de aangewezen instantie zijn.

In de uitspraak van de Hoge Raad van 17 juni 1994, nr 15365, NJ 1994/670 is beslist dat de verhuurder die had verzuimd de huur van een overlast veroorzakende huurder te ontbinden schadeplichtig werd jegens de huurder die overlast ondervond. De schade diende te worden begroot vanaf het moment dat de verhuurder de ontruimingsprocedure tegen de overlast veroorzakende huurder had behoren te beginnen.

In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, van 23 november 2004 (WR 2005/56) werd door de rechter beslist dat de overlast van een andere huurder tot de datum van ontruiming door de overlastveroorzaker als gebrek aangemerkt moest worden nu de verhuurder eerder handelend op had moeten treden. De huurder werd een huurverlaging toegewezen gedurende een paar maanden voorafgaande aan de datum van ontruiming. Een huurprijsverlaging kan maximaal zes maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering wordt ingesteld. Zie voor verdere informatie het hoofdstuk: Huurverlaging .

Zo was het Hof te 's-Hertogenbosch in haar uitspraak van 12 september 2006 (zie LJN: AZ9622, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , C200500108) van mening dat de verhuurder een einde aan de overlast (bedreigingen van huurder en bezit van vuurwapen en tonen daarvan) door de ene huurder (Y) aan de andere huurder (X) had kunnen maken, hetzij door ontruiming van Y, hetzij door het aanbieden van andere woonruimte aan X. Nu de verhuurder heeft nagelaten passende maatregelen te nemen, hetzij de ontruiming van Y, hetzij het aanbieden van passende vervangende woonruimte voor X , schiet zij jegens X tekort in de nakoming van de overeenkomst. Dit tekortschieten oordeelt het Hof zodanig ernstig dat zij van X over een bepaalde periode geen huurbetaling kan verlangen.

Overlast en burenrecht >>

De huurder heeft zelf een vordering op grond van onrechtmatige daad op de overlastveroorzaker op grond van artikel 3:125 BW, waarin staat dat de houder van een zaak ter zake van schending van zijn rechten door derden op grond van zijn houderschap zelf op kan treden. Een dergelijke actie geeft een praktisch probleem dat men vaak niet kan voorkomen dat er toch overlast plaatsvindt, ondanks een vonnis waarin de overlast middels een dwangsom wordt verboden. Dit speelt eens te meer als de overlastveroorzaker een uitkering en/of inkomen zou verdienen ten laste waarvan al een aantal beslagen liggen. Executie van de verbeurde dwangsommen loopt dan op niets uit. De voorkeur geniet dus een actie van de verhuurder om de huurovereenkomst met de overlastveroorzakende huurder te beŽindigen. De overlast moet dan wel voldoende zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Mocht daaraan worden getwijfeld, dan kan de ontbinding in de eerst plaats worden gevorderd. In de tweede plaats kan dan worden getracht de huurovereenkomst te beŽindigen door opzegging. De termijnen van opzegging moeten dan uiteraard in acht worden genomen. Daarnaast zal in het kader van de opzegging met de belangen van de huurder rekening worden gehouden. Voor meer informatie verwijs ik u naar de inleiding van dit hoofdstuk en de hoofdstukken over opzegging op deze site.

De Hoge Raad heeft zich op het standpunt gesteld (HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167, m.nt. P.A. Stein) dat de huurder ook ten opzichte van de verhuurder verplicht is om zich te onthouden van overlast aan omwonenden.

Er kunnen zich in het huurrecht situaties voordoen die zijn te vergelijken met het burenrecht (wetgeving die de positie van eigenaren van aangrenzende percelen regelt) als genoemd in artikel 5:37 BW e.v. Te denken valt bijvoorbeeld aan geschillen over beplanting die op of nabij de erfafscheiding staat. Als de ene huurder de beplanting van de andere aan hem grenzende huurder kapot maakt, terwijl die beplanting niet in strijd met artikel 5:42 BW is geplaatst, dan kan de huurder de verhuurder aanspreken om hem het rustig huurgenot te verschaffen. De huurder kan echter ook de huurder die schade heeft veroorzaakt rechtstreeks aanspreken. Dit is wel bijzonder. Het volgende onderscheid van rechten/verplichtingen kan in het burenrecht worden gemaakt.

1. Verplichtingen om niet te doen, of verplichtingen om situaties te gedogen
Het burenrecht richt zich immers in beginsel tot de eigenaren van de betrokken percelen. Inmiddels is het echter vaste rechtspraak Noot 53b dat de aard en inhoud van de rechten en plichten die toekomen aan, respectievelijk rusten op, de gebruikers van het perceel, kunnen meebrengen dat sommige bepalingen van het burenrecht van overeenkomstige toepassing zijn op de gebruiker/niet-eigenaar (de huurder). Daarbij dienen echter ook de belangen van de eigenaar te worden betrokken en onder omstandigheden dient de eigenaar in de gelegenheid te worden gesteld zijn standpunt dienaangaande kenbaar te maken. Het gaat hier dan met name om de verplichtingen om niet te doen, of verplichtingen om situaties te gedogen.

Het is niet altijd handig om de overlast veroorzakende huurder rechtstreeks aan te spreken. Het kan voorkomen dat de verhuurder vanwege de contractuele relatie met zijn huurder meer kan bereiken dan de huurder die rechtstreeks de andere huurder van diezelfde verhuurder aanspreekt. Bedacht moet echter wel worden dat de bewijslast van de gestelde overlast ten laste van de huurder worden neergelegd die de overlast ondervindt. In het hieronder te bespreken casus was dit het geval. Of de vermeende overlastveroorzaker dan aan het onderzoek mee moet werken is een kwestie waarbij de belangen van partijen worden afgewogen. Dit kan zoals in nader te bespreken casus tot een ongunstiger positie leiden voor de overlast ondervindende huurder, dan wanneer de verhuurder met de bewijslast gekregen zou hebben dat de vloer voldoende isoleert. Doorgaans wordt in en huurcontract een standaardregeling opgenomen waarin staat vermeld dat de huurder onderzoek naar de technische staat van de woning moet gedogen. Verder dient de huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW dringende werkzaamheden te gedogen.

Tussen de onderburen en de verhuurder was er dus een bodemprocedure gestart. In deze procedure was onder meer ontbinding van de overeenkomst gevorderd als de huurders met aan het herstel van de gebreken mee zouden werken, zulks op straffe van een dwangsom van Ä 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat gedaagde nalatig is aan het ten dezen te wijzen vonnis te voldoen. De benedenburen hadden de bewijsopdracht gekregen dat de bewuste vloer van de bovenburen onvoldoende isoleerde.

Aangezien de bovenburen in het kader van deze bewijsopdracht niet mee wenste te werken aan een aanvullend geluidsonderzoek in verband met de ondervonden overlast, startte de onderburen een kortgeding tegen de bovenburen teneinde medewerking aan dit onderzoek af te dwingen. De onderburen stelde onder meer dat de bovenburen misbruik van bevoegdheid maakte door de medewerking te weigeren. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van de onderburen afgewezen en heeft daartoe, samengevat, geoordeeld dat het de bovenburen in beginsel vrij staat hun medewerking aan het geluidsonderzoek te weigeren en dat geen sprake is van misbruik van deze bevoegdheid. Volgens de voorzieningenrechter kan in redelijkheid niet van de bovenburen worden verwacht dat zij meewerken aan het door de onderburen gewenste geluidsonderzoek, gelet op de mogelijke consequenties die dit meewerken voor hen zou kunnen hebben.

De voorzieningenrechter doelt hier op het petitum van de dagvaarding in de procedure tussen de onderburen en de verhuurder inhoudende dat de verhuurder wordt veroordeeld om de overlast van de bovenburen te doen staken en gestaakt houden, bij gebreke waarvan de verhuurder de huurovereenkomst met de bovenburen dient te ontbinden. Dit geldt volgens de voorzieningenrechter temeer omdat de onderburen er ter zitting geen blijk van hebben gegeven het petitum te zullen aanpassen. In het hoger beroep stelde de onderburen dat zij hun vordering in de bodemprocedure wel degelijk hebben aangepast. De eis is gewijzigd in dier voege dat de ontbinding is ingetrokken en dat er van de bovenburen medewerking onder verbeuring van een dwangsom wordt gevraagd. Het hof te Amsterdam ging er in haar arrest van 26 januari 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:236 ) in hoger beroep er verder vanuit dat de ontbinding was ingetrokken onder handhaving van het overige gestelde.

Met betrekking tot de vraag of sprake is van misbruik van bevoegdheid om de medewerking aan het onderzoek te weigeren overwoog het hof als volgt. De kantonrechter heeft in de procedure tussen de onderburen en de verhuurder klaarblijkelijk bepaald dat het op de weg van de onderburen ligt te bewijzen c.q. nader te onderbouwen dat tussen hun woning en die van de bovenburen sprake is van onvoldoende geluidsisolatie en daarmee van een gebrek aan hun woning. Daarvan uitgaande hebben de onderburen op zichzelf genomen voldoende belang bij medewerking door de bovenburen aan het geluidsonderzoek. Het doel dat de onderburen met dit geluidsonderzoek beogen te bereiken is dat de verhuurder, indien de woningscheidende vloer tussen de woningen van partijen gebrekkig blijkt, zal worden verplicht aan de vloer herstelwerkzaamheden te verrichten. Dit houdt mogelijkerwijs in dat de vloeren uit de woning van de bovenburen gesloopt moeten worden en dat deze (door de verhuurder) moeten worden aangepast. Naar het oordeel van het hof hebben de bovenburen er gerechtvaardigd belang bij van deze mogelijke consequenties van het geluidsonderzoek verschoond te blijven. De voormelde belangen van partijen afwegend, is het hof is van oordeel dat het belang de bovenburen niet zodanig van minder gewicht is dat zij in redelijkheid niet tot uitoefening van hun bevoegdheid, om toegang tot hun woning te weigeren, kunnen komen. Dat medewerking aan het geluidsonderzoek volgens de onderburen ook in het voordeel van de bovenburen zou kunnen zijn, leidt niet tot een ander oordeel.

Ik vind deze uitspraak toch onbevredigend, omdat de onderhuurder in een onmogelijke bewijspositie is geplaatst nu de bovenburen hun medewerking aan het onderzoek jegens de onderburen mogen weigeren, terwijl dit anders was geweest als de verhuurder de bewijslast opgelegd had gekregen, of als door de rechter en deskundige was ingeschakeld om de situatie ter plaatse te beoordelen. Aan dit onderzoek moeten partijen immers hun medewerking verlenen. Daarnaast zouden de bovenburen niet veroordeeld worden om zelf te vloer aan te passen, maar zouden ze slechts moeten gedogen dat de verhuurder aanpassingen aan zou dienen te brengen in de woning. Verder is het gezien deze afweging van belangen in de procedure tussen de benedenburen en de bovenburen niet verstandig zware claims richting de vermeende overlastgever in te stellen. Dit kan dan aanleiding geven de vordering in het kader van de afweging van belangen af te wijzen.

Verhuurder heeft geen bezwaar tegen de actie van de huurder
Als het gaat om de verplichtingen om niet te doen, of verplichtingen om situaties te gedogen, dan moet de huurder de eigenaar ook de gelegenheid geven zich in het geschil te mengen. Als de verhuurder de huurder te kennen geeft geen bezwaar te hebben tegen mogelijkerwijs tussen de huurders over en weer ingestelde vorderingen, dan staat het de huurders vrij hun vorderingen over en weer in te stellen. Voor de ontvankelijkheid is het dus van belang Noot 53b dat de verhuurder gelegenheid wordt gegeven zich in het geschil te mengen. Als de verhuurder aangeeft zich in het geschil te willen mengen, dan moet de verhuurder dat ook daadwerkelijk doen. Vaak zal de verhuurder zich buiten burengeschillen wensen te houden en dan staat de weg open de andere huurder aansprakelijk te stellen voor schade, als het gedrag van de ander huurder tot schade van de ene huurder heeft geleid.

In de zaak waarbij de ene buurman (huurder) takken heeft afgezaagd van de coniferen van de andere buurman (huurder) heeft de rechtbank Arnhem in het uitspraak van van 25 juni 2007 LJN: BA8311, rechtbank Arnhem, sector kanton Rechtbank Arnhem, 481811 Cv Expl. 07-1382 beslist dat de laatstgenoemde buurman recht op schadevergoeding heeft, omdat hij wordt geraakt in zijn vermogen. Dit dus ondanks dat hij huurder is van de woning en de tuin (en geen eigenaar van de coniferen). In deze zaak had de verhuurder ook verklaard geen bezwaar te hebben tegen deze vordering. Als de verhuurder dus stelt geen bezwaar tegen de vordering te hebben dan kan de gelaedeerde huurder het initiatief in de hand houden door de schadeveroorzakende huurder rechtstreeks aan te spreken.

2. Bepalingen die wel rechten, maar geen verplichtingen oproepen voor de huurder
Te denken valt aan de vordering tot oprichting van een scheidsmuur op de erfgrens (zie artikel 5:49 BW). Een dergelijke vordering kan alleen worden ingesteld tegen de eigenaar van het naburige erf en niet tegen de huurder die het naburige erf bewoont. De huurder kan een lastige discussie met de buren omzeilen door de schutting geheel op het terrein van het gehuurde te plaatsen. Daar kunnen de buren geen geldig bezwaar tegen maken. De huurder en/of de eigenaar kan op de erfafscheiding piketpaaltjes slaan om te voorkomen dat de buurman na verloop van jaren door bezitsverschaffing eigenaar van het kleine stukje terrein wordt. Het is daarnaast voor alle zekerheid verstandig deze handelwijze middels brief naar de buren te bevestigen.

3. Geen beroep van huurder mogelijk op verplichtingen die nauw zijn verbanden aan het eigenaarschap
Een huurder kan een andere huurder ook niet aanspreken op het nakomen van verplichtingen die te zeer aan het eigenaarschap zijn verbonden. Te denken valt aan een vordering op grond van artikel 5:46 BW (begrenzen van erven), of aan de vordering jegens de eigenaar van een aangrenzend erf tot verschaffing van een noodweg (zie artikel 5:57 BW). De huurder zal voor deze gevallen zijn verhuurder moeten vragen zijn belangen te behartigen.

Een huurder kan niet een declaratoire uitspraak vorderen of er ten aanzien van hem een erfdienstbaarheid (beperkt zakelijk recht) bestaat Noot 53d. Dit is een recht dat de eigenaar van de onroerende zaak toekomt. De huurder had wellicht wťl kunnen vorderen dat een ander geen inbreuk op een bestaande erfdienstbaarheid zou mogen maken.

Conclusie
Uit bovengenoemde driedeling, die door Mr H.J. Rossel is bedacht, blijkt dat er door de huurder slechts een rechtstreekse actie naar de huurder van het andere perceel mogelijk is als er sprake is van een verplichting om niet te doen, of om situaties om bepaalde situaties te gedogen. Als voorwaarde voor deze rechtstreekse actie van de ene huurder jegens de andere huurder geldt dat de verhuurder hiertegen geen bezwaar mag hebben.

Overlast veroorzaakt door verhuurder in verband met renovatie >>

Ook de verhuurder kan zorgen voor overlast, bijvoorbeeld bij renovatie in de nabijheid van de huurwoning. De hinder voor de huurder kan afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van hinder een toerekenbare tekortkoming opleveren. In de uitspraak van 7 december 2001 had de verhuurder toegezegd dat door de verbouwing stofvorming zou worden beperkt. De feiten lagen anders. De huurder wist te bewijzen dat de stofvorming aanzienlijk was. De verhuurder had in de procedure niet aangetoond dat zij de stofvorming conform de afspraken niet effectiever kon voorkomen. Door een dergelijke overlast was de verhuurder gedurende de renovatiewerkzaamheden een schadevergoeding verschuldigd.

De verhuurder die een appartement verhuurde en naast het appartement een kantoor gedurende de periode augustus 1989 tot augustus 1990 liet verbouwen, werd door de kantonrechter te Utrecht op 2 april 1992 (WR 1992/57) schadeplichtig geacht op grond van het niet verschaffen van het overeengekomen huurgenot aan de huurders.

De kantonrechter stelde feitelijk vast dat de verbouwing op zeer dichte afstand van het gehuurde had plaatsgevonden. De verbouwing vond feitelijk op het terrein van het flatgebouw plaats. Voorts stelde de kantonrechter vast dat de huurders gedurende de verbouwing ernstig overlast ondervonden moeten hebben. Dat deze werkzaamheden veelal in de gebruikelijke uren overdag hadden plaatsgevonden deed aan de kwalificatie van overlast niets af.

ImmateriŽle schadevergoeding en overlast >>

Als de verhuurder schadeplichtig blijkt te zijn, dan kan de schade van de huurder bestaan uit vermogensschade en uit ander nadeel (immateriŽle schade). De huurder kan door de overlast immers in zijn persoon zijn geschaad (artikel 6:106 lid 1 sub BW). Gelet op de jurisprudentie over toekenning van immateriŽle schade zal de rechter terughoudend moeten zijn met toekenning van een dergelijke schade vergoeding. In Nederland kent men in tegenstelling tot de rechtspraak in Amerika geen traditie tot het toekennen van immateriŽle schadevergoeding.

De rechter wees immateriŽle schade toe in een zaak waarin de verhuurder een ontruimingsvonnis niet ten uitvoer had gelegd tegen een ernstige overlast veroorzakende huurder. De rechter was van mening dat de verhuurder door die handelwijze toerekenbaar tekort schoot tegenover haar andere huurder en werd op grond daarvan verplicht de verhuiskosten van de huurder als schadevergoeding te betalen. Noot 54 De verhuurder die wist dat een bepaalde huurder overlast veroorzaakte werd veroordeeld tot vergoeding van immateriŽle schade aan de huurder die overlast ondervond. Noot 56.

Updates>>

  • Bijgewerkt 14 april 2011, overlast en normale leefgeluiden, Voorzieningenrechter te 's-Gravenhage van 7 april 2011 (LJN: BQ0516, rechtbank 's-Gravenhage, 388615 / KG ZA 11-253) ;
  • Bijgewerkt 16 april 2011, drugs in woning geplaatst door uitwonende zoon (zie LJN: BQ0389, rechtbank Rotterdam, 374323 / KG ZA 11-202);
  • Bijgewerkt 16 april 2011, rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, 1 maart 2011 LJN: BQ2944, sector kanton Rechtbank Zwolle, 521247 CV 10 Ė 6675 verplichting aanbrengen geluidswerende vloer die voldoet aan de eisen in de algemene voorwaarden onder verbeuring van dwangsom.
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk "Huurgeschillen Ontleed".
  • Bijgewerkt 2 september 2013. Het hof te 's-Gravenhage geeft in haar arrest van 2 augustus 2011 (zie ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6430 gerechtshof 's-Gravenhage, 02-08-2011, 200.089.151-01 ) de kaders van overlast weer.
  • Bijgewerkt 3 september 2013. Aanvulling bewijslast.
  • Bijgewerkt 4 september 2013. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 22 juni 2007 ( ECLI:NL:HR:2007:AZ8743).
  • Bijgewerkt 4 september 2013. Voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht van 16 september 2008 (zie ECLI:NL:RBUTR:2008:BF0857)
  • Bijgewerkt 6 september 2013.De kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, lijkt deze door de Hoge Raad aangebrachte beperking in de risicoaansprakelijkheid van de huurder voor inwonende kinderen in haar vonnis van 11 december 2012 ( ECLI:NL:RBASS:2012:BY6174 ) over het hoofd te hebben gezien.
  • Bijgewerkt 16 december 2013. Vonnis van de rechtbank Rotterdam van 5 december 2013 ECLI:NL:RBROT:2013:9665 . In dit vonnis is een straatverbod opgelegd met een dwangsom.
  • Bijgewerkt 11 maart 2014. Uit het arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 25 februari 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:1390 komt duidelijk naar voren dat de huur weliswaar kan ontbonden door de verhuurder wegens veroorzaakte overlast door de huurder, doch dat hier een lang traject aan vooraf gaat.
  • Bijgewerkt 28 april 2014. Het hof te Amsterdam legt in haar arrest van 21 januari 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:319 een dwangsom op om een eigenaar te dwingen demping in een afzuiging aan te brengen.
  • Bijgewerkt 19 september 2014. Grond voor een huurprijsvermindering vervalt als het hieraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Daarvoor hoeft de overlast nog niet te zijn geŽindigd; voldoende kan zijn als de verhuurder voldoende actie is ondernomen in reactie op de overlast, bijvoorbeeld door het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlast veroorzaker, aldus het gerechtshof te 's-Gravenhage in haar arrest van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 .
  • Bijgewerkt 1 oktober 2014. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 15 juli 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:2606 ) een eerder uitgesproken ontruiming door de rechtbank Amsterdam van woonruimte door overlastveroorzaker bekrachtigd. Deze ontruiming was in eerste aanleg toegewezen, ondanks de voornamelijk aanwezige anonieme verklaringen van de huurders die overlast ondervonden.
  • Bijgewerkt 1 oktober 2016. Het hof te Amsterdam ging er in haar arrest van 26 januari 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:236 ) in hoger beroep er verder vanuit dat het belang de bovenburen niet zodanig van minder gewicht is dat zij in redelijkheid niet tot uitoefening van hun bevoegdheid, om toegang tot hun woning te weigeren, kunnen komen. Dat medewerking aan het geluidsonderzoek volgens de onderburen ook in het voordeel van de bovenburen zou kunnen zijn, leidt niet tot een ander oordeel.
  • Bijgewerkt 6 november 2016. In de hoger beroep tegen een uitspraak van de kantonrechter werd in de kortgedingprocedure van de gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 april 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:3343 beoordeeld dat een gezin ontruimd mocht worden. Hier was onder meer een zaak aan de orde gesteld waarbij de ingeschakelde buurtbemiddeling tot de conclusie was gekomen dat - gezien de houding van partijen - de zaak teruggegeven diende te worden.
  • Bijgewerkt 24 mei 2017. Het gerechtshof 's-Hertogenbosch oordeelde in haar arrest van 14 februari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:518 dat de verhuurder door het aanbieden van buurtbemiddeling de stap had gezet die in de gegeven omstandigheden aangewezen was. Omdat de huurder vervolgens weigerde om de door hem ervaren overlast met hulp van buurtbemiddeling te bespreken met de buurvrouw, waren van de verhuurder geen verdere acties te vergen.
  • Bijgewerkt 24 mei 2017. Aanvulling Wet Bescherming Persoonsgegevens in het onderdeel: "Overlast en de rol van uw verhuurder".
  • Bijgewerkt 3 juli 2017. Invoering onderdeel "Overlast en de rol van gemeente".