}
Gevolgschade door gebrek aan het gehuurde

Schadevergoeding als gevolg van een gebrek aan het gehuurde

Aansprakelijkheid verhuurder in verband met gevolgschade >>

Volgens artikel 6:89 BW moet de schuldeiser na ontdekking van een gebrek" binnen bekwame tijd" bij de schuldenaar protesteren.
Onder bekwame tijd wordt verstaan een termijn van twee maanden na ontdekking van het gebrek. Heeft de huurder niet binnen bekwame tijd een gebrek bij de verhuurder gemeld en is door dit gebrek schade bij de huurder ontstaan, dan kan de verhuurder een schadeclaim afwijzen op grond van het ontbreken van toerekenbaarheid. Overigens loopt de huurder dan nog de kans aansprakelijk te zijn voor schade aan het gehuurde door het nalaten van een kennisgeving naar de verhuurder van een gebrek aan het gehuurde. De huurder dient immers bij de verhuurder gebreken te melden (en herstelwerkzaamheden gedurende de huurperiode toe te laten, zie artikel 7:220 BW), als die werkzaamheden noodzakelijk zijn om verdere schade aan het gehuurde te voorkomen.

Als de verhuurder niet over gaat tot herstel van het gehuurde na het verzoek daartoe door de huurder, dan leidt dit tot schadeplichtigheid op grond van artikel 6:74 BW. Volgens artikel 6:74 BW is voor de verplichting tot schadevergoeding immers vereist dat de schuldenaar tekortschiet in de verplichtingen die voorvloeien uit een verbintenis. Voorts moet dit tekortschieten de schuldenaar kunnen worden toegerekend. Deze schadeplichtigheid op grond van artikel 6:74 BW moet worden onderscheiden van de verplichting tot vergoeding van de schade aan eigendommen van de huurder, die ontstaat als het gemelde gebrek niet (tijdig) wordt hersteld. Het hof te 's-Hertogenbosch was in hoger beroep in haar arrest van 9 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5191 ) van mening dat herstel van een kapot raam dat bij dagvaarding in januari 2013 was gemeld en pas in oktober 2013 was hersteld, kon leiden tot een verplichting tot vergoeding van schade wegens extra stookkosten. De huurders gingen echter uit van een absurde eis. Het hof wees slechts een fractie van het gevorderde bedrag toe, terwijl nog niets eens de schadebeperkingsplicht van de huurder ter sprake kwam in deze procedure.
Artikel 7:208 BW geeft een nadere definiëring van de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gevolgschade, die ontstaat wegens gebreken aan het gehuurde. De wetgever is hierbij niet uitgegaan van een risicoaansprakelijkheid van de verhuurder (de verhuurder is in het kader van risicoaansprakelijkheid zonder meer aansprakelijk voor schade aan eigendommen van de huurder als deze schade is veroorzaakt door een gebrek aan het gehuurde), maar de wetgever acht de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW alleen aansprakelijk als de schade in redelijkheid aan de verhuurder mag worden toegerekend. Dit artikel sluit aan bij de regeling in het algemene verbintenissenrecht. Het algemene verbintenissenrecht is immers op grond van artikel 7:205 BW op het huurrecht van toepassing, tenzij hiervan in de specifieke regeling wordt afgeweken.

In het hoofdstuk gebreken aan de gehuurde (woon/bedrijfs)ruimte is uitgelegd dat voor bedrijfsruimte de wet geen regeling kent zoals die voor woonruimte in artikel 7:242 BW is vastgelegd. Dit heeft tot gevolg dat partijen voor bedrijfsruimte kunnen afwijken van de artikelen die door de werking van artikel 7:242 BW voor woonruimte semi-dwingend zijn gemaakt. Uit artikel 7:209 BW volgt dat voor bedrijfsruimte de aansprakelijkheid voor gevolgschade kan worden uitgesloten, tenzij er sprake is van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. In dit hoofdstuk wordt hier in het onderdeel: "semi-dwingend recht voor woonruimte, regelend recht voor bedrijfsruimte" uitgebreid op ingegaan.

Aansprakelijkheid van schade mogelijk zonder ingebrekestelling>>

In artikel 7:206 BW is bepaald dat de verhuurder gebreken op verlangen van de huurder moet verhelpen. Een informele kennisgeving van het gebrek is voldoende om de verhuurder in verzuim te laten komen.
De aansprakelijkheid voor schade als gevolg van het gebrek is dus mogelijk zonder dat er een ingebrekestelling is verstuurd. Het is verstandig om ten behoeve van het veilig stellen van de aansprakelijkheid wél een ingebrekestelling te sturen na ontdekking van de schade. Er is immers geen ingebrekestelling nodig om de verhuurder te houden aan reparatie van het gehuurde, doch voor een claim op grond van aansprakelijkheid voor gevolgschade kan een ingebrekestelling wel noodzakelijk zijn. Een ingebrekestelling kan op grond van artikel 6:81 BW nodig zijn om de aansprakelijkheid voor de gevolgschade vast te stellen. Als de verhuurder door zijn houding duidelijk heeft gemaakt dat hij zijn verplichtingen niet nakomt, dan is een ingebrekestelling in ieder geval niet nodig. Dit laatste kan worden gebaseerd op grond van artikel 6:83 onder c BW. Vaak zal er in het kader van het hier behandelde vraagstuk sprake zijn van een onwillige verhuurder en kan de aansprakelijkheid voor de gevolgschade zonder ingebrekestelling uit laatstgenoemd artikel worden herleid.
Op grond van artikel 7:208 BW kan aansprakelijkheid zonder ingebrekestelling voor gevolgschade aan de zijde van de verhuurder ook aanwezig zijn als de gevallen zich voordoen zoals in dit artikel beschreven. De toelichting op artikel 7:208 BW (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 12 e.v.) vermeldt in welke gevallen aansprakelijkheid voor gevolgschade krachtens de wet voor rekening van de verhuurder komt. Hieronder valt onder meer het geval dat de verhuurder door een informele kennisgeving door de huurder van het gebrek op de hoogte is gesteld, waarna de verhuurder heeft nagelaten zijn verplichting tot herstel na te komen. Voor déze gevallen als gepreciseerd in artikel 7:208 BW kan aansprakelijkheid van de verhuurder dus aanwezig zijn zonder voorafgaande ingebrekestelling.
Een ingebrekestelling voor gevolgschade is wel noodzakelijk als aansprakelijkheid op grond van dit artikel ontbreekt en de huurder voor aansprakelijkheid van gevolgschade terugvalt op de algemene regel van artikel 6:74 BW. Het is immers mogelijk dat een gebrek aan het gehuurde zich voordoet, waarvan de gevolgschade niet onder artikel 7:208 BW kan worden gebracht, maar waarvan de schade op grond van verkeersopvattingen of volgens een andere wettelijke regel toch voor rekening van de verhuurder dient te komen. Denk bijvoorbeeld aan de gevolgschade die ontstaat door fouten door hulppersonen die door de verhuurder zijn ingeschakeld in verband met uitvoering van herstelwerkzaamheden. In een dergelijk geval is het wel degelijk noodzakelijk de verhuurder voor de schade ingebreke te stellen, omdat deze gevolgschade niet wordt afgedekt door artikel 7:208 BW. Deze claim dient immers verder beoordeeld te worden op grond van artikel 6:74 BW e.v.

Het is dus mogelijk dat de huurder aan de verhuurder een schriftelijk verzoek (dus geen ingebrekestelling ) heeft ingediend van informele strekking (bijvoorbeeld een briefje met de mededeling: “mijn dak lekt. Wilt u zorg dragen voor zo spoedig mogelijk herstel?”). De verhuurder laat de zaak op zijn beloop. Vervolgens komt er een stevige regenbui, waardoor de inboedel van de huurder door lekkage wordt beschadigd. In dit voorbeeld kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor de waterschade. De verhuurder kan aansprakelijkheid voor de gevolgschade van de hand wijzen als deze aantoont dat de schade, los van de niet herstelde gebreken, onder deze omstandigheden ook was ontstaan. Als de verhuurder een goed onderbouwd verweer voert ter afwering van deze aansprakelijk, dan zal de huurder wel feiten aan dienen te dragen die dienen ter onderbouwing van zijn claim.
De huurder moet zich daarom wel realiseren dat een feit dat een gehuurd object onder water komt te staan voor de rechter slechts een aanwijzing kan zijn dat er iets aan de waterdichtheid of de waterafvoer van dat object mankeert; maar de rechter is niet verplicht om aan dit feit deze conclusie te verbinden. “Wanneer er door de verhuurder feiten zijn aangevoerd die een andere plausibele oorzaak (dan gebrekkigheid van het huurobject) voor de wateroverlast kunnen opleveren (zoals: dat er extreme, buiten normale verwachtingen liggende regenval heeft plaatsgehad) kán men de opgetreden wateroverlast beoordelen als een onvoldoende aanwijzing dat er "wel iets aan het gehuurde gemankeerd zal hebben"; en kan men van de partij die schadevergoeding verlangt vergen dat die nader aangeeft waarom toch aannemelijk zou zijn dat de verhuurder in enig opzicht tekort is geschoten”, aldus mr. Huydecoper in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 19 december 2008 ( LJN: BG3827, Hoge Raad, C07/169HR ).
De Hoge Raad had deze zaak afgedaan met toepassing van artikel 81 RO nu ook de rechters in eerste aanleg en in hoger beroep al hadden geoordeeld dat de stellingen van de kant van de huurder niet als deugdelijke onderbouwing konden gelden voor de aansprakelijkheid van de verhuurder. Onder deze omstandigheden lag het in uitgesproken mate op de weg van de huurder, om nader aan te geven waarom tekortkomingen aan de kant van de verhuurder tóch aannemelijk waren.

Geen risicoaansprakelijkheid verhuurder >>

Voor aansprakelijkheid van gevolgschade wordt wel aangenomen dat een redelijke termijn moet zijn verstreken, waarin de verhuurder zijn herstelverplichting heeft kunnen verrichten. Het feit dat geen ingebrekestelling gestuurd hoeft te worden ontslaat de huurder niet van de verplichting de verhuurder tijdig van de schade op de hoogte te brengen(zie hierbij ook de link met de verplichting van de huurder om het gebrek binnen bekwame tijd te melden in artikel 6:89 BW om aanspraak op schadevergoeding te kunnen houden).

Als er schade is ontstaan voordat de verhuurder gelegenheid heeft gehad om het gebrek volgens artikel 7:206 BW te herstellen, is er immers geen grondslag voor toerekenbaarheid (tenzij het gaat om een pand, waarvan het onderhoud is verwaarloosd). De wetgever heeft door deze regel duidelijk afstand genomen van de eerder geldende regel van risicoaansprakelijkheid ten laste van de verhuurder. De wetgever heeft de verhuurder voor zich voordoende toevalligheden niet aansprakelijk willen houden. Dit ligt uiteraard anders voor gebreken die de verhuurder bij het sluiten van de overeenkomst kende, of behoorde te kennen. De verhuurder is dan zonder meer aansprakelijk voor de schade die de huurder heeft geleden.

De verhuurder is dus alleen aansprakelijk voor de gevolgschade als gevolg van het gebrek als de zorg ten aanzien van het gehuurde onvoldoende is geweest. Als de verhuurder niets kan worden aangerekend ten aanzien van de zorg, ook betreffende de door haar ingeschakelde ondergeschikten of hulppersonen, dan is er geen reden voor schadeplichtigheid. Zie ook de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 22 maart 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:2184). De rechter merkte in dit vonnis ten overvloede op (de huurder zich niet op artikel 7:208 BW voor schadevergoeding beroepen), overwoog de kantonrechter dat artikel 7:208 BW in deze zaak geen basis kan vormen voor toewijzing van een schadevergoeding. Nu het gaat om een gebrek dat is ontstaan na het aangaan van de huur zou dat gebrek aan de verhuurder toegerekend kan worden.
Hoewel de verhuurder niets valt te verwijten als het zoeken naar een oplossing geruime tijd duurt, vond de kantonrechter te Meppel in haar vonnis van 11 oktober 1990 (Prg. 1991/3531) een herstelperiode van 10 jaar teneinde een probleem (vocht door ondoordringbare leemlaag) op te lossen toch wel erg lang duren. De kantonrechter was het volgende van mening dat "hoewel het begrijpelijk is dat de Bouwvereniging eerst heeft geprobeerd om minder vergaande, dus minder dure oplossingen te kiezen, (aan degene die voor de kosten opdraait moet wat dat aangaat een zekere keuzevrijheid in de belangenafweging worden gelaten), had naar mijn mening van de Bouwvereniging in dit opzicht dus meer mogen worden verwacht".
Als een huurder van mening is dat herstel wat lang duurt waardoor de huurder meer tijd dan gewenst thuis heeft moeten zitten, dan zal het allereerst toch duidelijk dienen te zijn dat herstel eerder plaats had kunnen vinden en de verhuurder danwel haar hulppersonen een verkeerde oplossing hebben gekozen. Voorts zal de huurder altijd duidelijk dienen te maken welke schade door welke oorzaak hij heeft geleden (Rechtbank Amsterdam, kantonzaken, locatie Amsterdam 23 november 2004, WR 2005/56).

Partijen zijn ook verplicht om schade zo veel mogelijk te beperken. De schadebeperkingsplicht is vervat in artikel 6:101 BW. Dit betekent dat een partij verplicht is voorzorgsmaatregelen te nemen om schade te voorkomen als dit nog mogelijk is. Laat men desondanks het nemen van deze maatregelen achterwege, dan is het mogelijk dat de schade voor rekening van de gelaedeerde blijft. Dit blijkt uit het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht van 25 maart 2014 (Noot 17aa ).
Bij aanvang van de huurovereenkomst geeft de verhuurder opdracht tot reparatie van een vloer. Deze reparatie was noodzakelijk, omdat de vloer ongelijk was. De huurder wenste een laminaatvloer te leggen en daarvoor was een gelijke vloer noodzakelijk. In aanwezigheid van de opzichter werd een afspraak met de huurder gemaakt. De reparateur kwam echter tweemaal binnen het overeengekomen tijdstip bij de huurder langs, doch de huurder was niet thuis. Verder had de reparateur een voicemail achtergelaten, doch de huurder had hier ook niet op gereageerd.
De huurder heeft uiteindelijk besloten de laminaatvloer gewoon te leggen, zonder dat de ondergrond was hersteld. De laminaatvloer bleek uiteindelijk bol te liggen. De laminaatvloer moest dus worden verwijderd en de ondervloer moest alsnog worden hersteld. Verder was de huurder van mening dat de voorbereidende werkzaamheden ook voor rekening van de verhuurder diende te komen. Verder vond de huurder dat kosten van het verblijf elders gedurende de werkzaamheden ook voor rekening van de verhuurder dienden te komen.
De rechter was een andere mening dan de huurder toegedaan.
De vloer diende voor rekening van de verhuurder gerepareerd te worden. Dit was duidelijk een gebrek ex artikel 7:204 BW.
Ten aanzien van de gevolgschade merkt de rechter het volgende op.
Er was met de huurder een afspraak gemaakt voor reparatie van de ondervloer. De huurder was ondanks de gemaakte afspraken niet aanwezig. Verder heeft de huurder niet betwist dat er een mededeling door de reparateur op de voicemail was ingesproken.
De huurder gaf verder gedurende de procedure aan dat hij ervoor heeft gekozen de vloer te leggen, omdat hij geen vertrouwen had in de herstelwerkzaamheden van de reparateur. Hij wilde de vloer snel leggen wegens zijn gezondheidstoestand. Hij heeft astma en wilde de woning snel stofvrij hebben. Gezien de omstandigheden komt het leggen van de laminaatvloer voor rekening en risico van de huurder. Hij had voor het leggen van de vloer volgens de rechter ten minste de verhuurder moeten rappelleren alvorens de vloer te leggen. Ik ga ervan uit dat de huurder geen aanspraak kon maken op het gestelde in artikel 7:209 BW. Het gebrek was immers bekend, doch de huurder had zich bewust in de positie gemanoeuvreerd dat er extra kosten gemaakt moesten worden wegens verwijdering van de vloer. Deze kosten had hij kunnen vermijden door de verhuurder alsnog gelegenheid tot herstel te geven, dan wel van zijn rechten ex artikel 7:206 lid 3 BW gebruik te maken.

De huurder die goederen neerzet op een plek waar lekkage kon worden verwacht, kan daarom niet schade bij de verhuurder verhalen als deze waterschade zich daadwerkelijk voordoet. De verhuurder kan wel gehouden zijn om het gebrek te herstellen, doch de toerekenbaarheid voor de gevolgschade wordt dan niet aanwezig geacht Noot 17a .
In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 16) wordt bevestigd dat het de bedoeling is geweest om plotseling opkomende schade aan het gehuurde te herstellen, maar dat het geen verplichting is om gevolgschade (van bijvoorbeeld een lek in het dak) in de vorm van schade aan bezittingen van de huurder te vergoeden. Er zijn bijkomende omstandigheden nodig om de verhuurder toch aansprakelijk te houden (bijvoorbeeld aantoonbaar gebrekkig onderhoud). Tevens valt een verhuurder die met het verhelpen van de lekkage treuzelt wel aansprakelijk kunnen zijn voor de verdere waterschade die voor de huurder ontstaat. Het voortduren van de lekkage is de verhuurder dan wél toe te rekenen.

Het is voor de huurder daarom altijd verstandig om een inboedelverzekering te sluiten. De meeste verzekeringen bieden dekking als er sprake is van instromend water. Ook als de verhuurder aansprakelijk is voor de gevolgschade heeft het vaak de voorkeur de schade door de verzekering af te laten wikkelen. De verzekerde zal immers snel schadeloos gesteld kunnen worden als de schade onder dekking van de verzekering valt. Een aansprakelijkstelling van de verhuurder leidt vaak tot discussies die maanden kunnen duren. Daarnaast kan de uitkering door de verzekeraar gunstiger zijn dan de schadeloosstelling door de verhuurder. De verzekering kan een andere vergoedingsmaatstaf hanteren, dan een vergoeding op grond van een concrete schadeberekening.

De huurder kan bij een geschil over gevolgschade met een toegelaten instelling ook een klachtenprocedure volgen bij de geschillencommissie van een woningcorporaties. Volgens artikel 18a van de Woningwet dient een woningcorporatie een regeling voor de behandeling van klachten in te stellen. Het is mogelijk dat de klachtencommissie een coulance uitkering ten behoeve van de huurder adviseert aan de woningcorporatie. Dit is mogelijk als een bepaalde schade wel erg sneu voor de huurder is en de klachtencommissie het niet zonder meer opportuun acht zich voor deze specifieke situatie te verschuilen achter de regeling van artikel 7:208 BW. Op de site van de desbetreffende woningcorporatie hoort een verwijzing naar deze klachtenregeling te staan. Als de klacht wordt afgewezen, dan bestaat de mogelijkheid de zaak alsnog voor de rechter ter beoordeling voor te leggen. Dat heeft echter gen zin als de verhuurder voor wat betreft de gevolgschade een terechte afwijzing maakt op basis van artikel 7:208 BW.

Aansprakelijkheid verhuurder opgrond van fouten door hulppersonen>>

Als de verhuurder een persoon inschakelt om een gebrek te herstellen, en deze persoon maakt bij het uitvoeren van onderhoud en/of herstel van een gebrek een fout, waardoor er schade bij de huurder ontstaat, dan komt deze schade voor rekening van de verhuurder. Volgens artikel 6:76 BW is de verhuurder aansprakelijk voor de gedragingen van de door hem ingeschakelde hulppersonen alsof hij deze gedragingen zelf had verricht.

Een voorbeeld van aansprakelijkheid voor hulppersonen

Een voorbeeld om deze stelling te verduidelijken luidt als volgt: de verhuurder schakelt een loodgieter in om een leiding te vervangen, of een lekkage op te lossen. De loodgieter maakt een fout, waardoor er waterschade ontstaat. De verhuurder is dan aansprakelijk voor deze schade.

In het arrest van de De Hoge Raad van 2 december 2005 Noot17 is de aansprakelijkheid van de hulppersoon uitgewerkt. Onderstaand treft u de kern van deze uitspraak voor het huurrecht aan.
De casus luidt als volgt: Lelieteler A bestelt bij leverancier B een bestrijdingsmiddel. A schakelt C (een gecertificeerd spuiter) in om het middel op het gewas te spuiten. Door een fout levert B een middel dat zeer schadelijk voor de lelieteelt is. C heeft het middel op de lelies gespoten (de gebruiksaanwijzing werd niet gelezen waardoor de schade had kunnen worden voorkomen), waardoor de lelieteelt werd vernietigd. Dit leverde aanzienlijke schade op.

De aansprakelijkheid tussen leverancier (B) en afnemer (A)
In de verhouding tussen A en B werden de gedragingen van C als eigen gedragingen van A aangemerkt. Door toerekening van deze gedragingen (niet lezen van gebruiksaanwijzing levert eigen schuld op, waardoor een deel van de schade niet bij B kon worden geclaimd) bleef een gedeelte van de schade voor rekening van A. A kon de andere helft van de schade rechtstreeks claimen bij C. Ter verduidelijking benadrukt de Hoge Raad dat A zich in de relatie A-B niet kan ontrekken aan eigen schuld (het niet lezen van de gebruiksaanwijzing waardoor de schade had kunnen worden voorkomen), omdat C een taak verrichtte die paste binnen de uitoefening van het bedrijf van A (en die dus evengoed door een werknemer van A had kunnen zijn verricht) en omdat dat het in de bedrijfsvoering van A kennelijk beter uitkwam deze taak uit te besteden aan C.

De aansprakelijkheid tussen teler (A) en spuiter (C)
C probeerde nog te betogen dat de fout van B als eigen schuld van A aangemerkt zou moeten worden en in de relatie tussen A en C tot lagere aansprakelijkheid van C zou moeten leiden. Noch het Hof, noch de de Hoge Raad ondersteunden die stelling. De Hoge Raad overwoog onder meer dat de leverancier B niet als hulppersoon van de afnemer A (lelieteler) kon worden gezien. Voorts oordeelde de Hoge raad dat een fout van leverancier B in de verhouding van de afnemer (lelieteler A) tot de spuiter (C) niet in de risicosfeer van de afnemer (A) ligt, op grond waarvan die fout in die verhouding als eigen schuld aan de afnemer (A) zou kunnen worden toegerekend.

Op grond van artikel 6:76 BW is de verhuurder dus in beginsel aansprakelijk voor fouten van de door haar ingeschakelde ondergeschikte personen. Te denken valt hierbij aan onderhoudspersoneel, administratief personeel. Eenzelfde vorm van aansprakelijkheid geldt op grond van artikel 6:171 BW voor de niet ondergeschikte hulppersoon. Hier valt te denken aan de door de verhuurder ingeschakelde aannemer.
Als door de aannemer is gewerkt aan herstel van een gebrek in de woning en door onjuist herstel ontstaat schade aan de eigendommen van de huurder, dan is de verhuurder voor deze schade aansprakelijk. Dat is niet het geval in het kader van een risicoaansprakelijkheid, maar wordt veroorzaakt door omstandigheden die aan de verhuurder valt toe te rekenen op grond van de wet (artikel 6:171 BW). Het lijkt mij ook juist om de verhuurder aansprakelijk te houden voor fouten door zijn hulppersonen. De verhuurder heeft immers de keuze tot aanwijzing van zijn hulppersoon bij het verhelpen van een gebrek. Als door de verhuurder bij uitvoering van de werkzaamheden wordt gekozen uit een niet gecertificeerde klusjesman die vervolgens van de opgedragen werkzaamheden een puinhoop maakt, dan is het niet meer dan logisch de verhuurder hiervoor aansprakelijk te houden. Als de verhuurder heeft immers het recht de persoon uit te zoeken aan wie hij de werkzaamheden overlaat. De huurder heeft hier geen zeggenschap over. Als de verhuurder kiest een beunhaas het werkt te laten doen, dan ligt het ook in de lijn van de verwachting dat de verhuurder aansprakelijk is voor de schade die de hulppersoon in de uitvoering van zijn werk veroorzaakt. Een analoge redenering met betrekking tot werkzaamheden die aan een aannemer worden opgedragen, die vervolgens onderaannemers inschakelt, lijkt hier op te gaan. Als de onderaannemer fouten in de uitvoering van het werk maakt, dan dient de opdrachtgever de aannemer en niet de onderaannemer aan te spreken.
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 18 juni 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL9596 ) een beslissing moeten nemen over de vraag over de aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikten. De casus luidde als volgt. In 2003 heeft opdrachtgever aan de vennootschap onder firma A opdracht gegeven een bij haar in gebruik zijnd perceel grond, bestemd voor de bloembollenteelt, te bespuiten met het bestrijdingsmiddel Round-Up. Deze werkzaamheden zijn op 21 augustus 2003 uitgevoerd door een werknemer van A. Als gevolg van deze werkzaamheden was het gewas niet meer geschikt voor consumptie.
In deze zaak was beslist dat A aansprakelijk was op grond van artikel 6:171 BW. In de procedure werd ervan uitgegaan dat de werknemer jegens de gelaedeerde aansprakelijk was. Een van de vennoten van A beschikte over een licentie om dit gif te spuiten, terwijl een andere het gif heeft ingekocht en een andere vennoot de hoeveelheid liters had bepaald dat in het kader van het spuitwerk gebruikt diende te worden.
Het hof overwoog dat - gelet op de verwevenheid van het handelen van een van de vennoten met het handelen van A - de inbreng van een andere vennoot dermate groot is geweest dat de vennoten en A wel degelijk kunnen worden beschouwd als een zekere eenheid, alsmede dat sprake is van het uitoefenen van activiteiten door A die tot de werkzaamheden ter uitoefening van het bedrijf van de vennoten behoren. De Hoge Raad zegt hierover het volgende; weliswaar berust artikel 6:171 BW onder meer op de gedachte dat een buitenstaander veelal niet kan onderkennen of de schade te wijten is aan een fout van een ondergeschikte of van een ander die ter uitoefening van het desbetreffende bedrijf werkzaamheden verricht, maar dat brengt niet mee dat de bepaling toepassing zou missen in een geval waarin het de benadeelde duidelijk is dat de schade is veroorzaakt door een fout van een niet-ondergeschikte.

Als de werknemer van de onderaannemer fouten maakt, dan is de aannemer voor deze werknemer aansprakelijk op grond van artikel 6:76 BW en kan de aannemer door de opdrachtgever op grond van artikel 6:171 BW aansprakelijk worden gehouden. Als het de huurder niet duidelijk is of de werkzaamheden door een ondergeschikte of een niet-ondergeschikte zijn uitgevoerd dan zal de huurder eerst even na moeten vragen bij de verhuurder wie de werkzaamheden heeft verricht. Als de verhuurder daarover geen duidelijkheid wenst te verschaffen, dan is het verstandig de verhuurder zowel op basis van artikel 6:76 BW en artikel 6:171 BW aansprakelijk te stellen voor de schade.
Als er door verkeerde zaken die bij het herstel zijn gebruikt, of als er door ondeugdelijke apparatuur schade bij de huurder ontstaan, dan kan de aansprakelijk van de verhuurder worden herleid uit artikel 6:77 BW. Als er sprake is van een vervangen keukenkastje dat niet in orde is, dan is er geen sprake van een hulpzaak, maar van een gebrekkig keukenkastje, dat een onderdeel van de hoofdzaak vormt dat de verhuurder ter beschikking met stellen, namelijk een goed onderhouden zaak. In deze situatie moet bedacht worden dat een leverancier geen hulpersoon is. Als de verhuurder een keukenkastje bestelt bij de leverancier en de leverancier levert rechtstreeks aan de persoon die het kastje op moet hangen, dan is de verhuurder aansprakelijk voor schade bij de huurder als de aannemer door het niet juist volgen van de instructies die bij het kastje zijn gevoegd het kastje naar beneden klettert. Als door de leverancier een verkeerd kastje wordt geleverd en dat kastje is gewoon door de aannemer opgehangen, ook als duidelijk was dat er sprake was van een verkeerd kastje, dan zal de verhuurde niet geheel aansprakelijk voor deze fout zijn. de gelaedeerde stelde A aansprakelijk voor de schade. de aansprakelijkheid werd gebaseerd op artikel 6:171 BW.

De de Hoge Raad heeft in haar arrest van 14 juni 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AE0657 ) een beslissing moeten nemen over de vraag of een geldtransportbedrijf op grond van artikel 6:76 BW verantwoordelijk was voor een diefstal door haar werknemer die op het moment van het vervoer van het geldtransport geen dienst had. Deze werknemer die niet bij de uitvoering van onderhavige transport was ingeschakeld, werd niet te beschouwen als hulppersoon. Derhalve was het geldtransportbedrijf niet ex artikel 6:76 BW aansprakelijk tegenover het winkelbedrijf. Het winkelbedrijf kon natuurlijk wel deze werknemer op grond van onrechtmatig handelen aanspreken. Uit deze uitspraak valt a-contrario te herleiden dat als de werknemer ten tijde van de diefstal dienst had gehad het geldtransportbedrijf wél jegens het winkelbedrijf aansprakelijk was geweest voor deze schade. De Hoge Raad is van oordeel dat de kring van personen waarop deze bepaling betrekking heeft, niet ruim moet worden getrokken. Er bestaat volgens de Hoge Raad - overeenkomstig de tekst - alleen aansprakelijkheid op grond van deze bepaling voor personen van wie de hulp wordt gebruikt bij de uitvoering van de verbintenis ten aanzien waarvan de aansprakelijkheid in het geding is.
De Hoge Raad sluit zich aan bij hetgeen mr. A.S. Hartkamp heeft gesteld in zijn conclusie van 14 juni 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AE0657) over de kring van personen waarvoor de opdrachtnemer gebruik maakt.
Hartkamp verwijst allereerst naar de parlementaire geschiedenis. Hieruit blijkt dat de kring van personen voor wier gedragingen krachtens artikel 6:76 BW aansprakelijkheid bestaat, niet ruim moet worden opgevat. Deze aansprakelijkheid bestaat niet "voor gedragingen van derden die door de schuldenaar niet op een of andere wijze bij de uitvoering van de verbintenis zijn betrokken, hetzij rechtstreeks hetzij door middel van een ander die de hulppersoon op zijn beurt bij de uitvoering van de verbintenis heeft ingeschakeld". De persoon als gevolg van wiens handelen de schade is ontstaan dient derhalve bij de uitvoering van de verbintenis te zijn ingeschakeld.
In deze passage wordt benadrukt dat artikel 6:76 BW slechts aansprakelijkheid in het leven roept voor personen aan wie een taak is opgedragen met het oog op de uitvoering van de verbintenis. Aldus wordt onderscheiden tussen werknemers die door de werkgever zijn ingeschakeld bij de uitvoering van de verbintenis, voor wier gedragingen hij krachtens artikel 6:76 BW aansprakelijk is, en andere werknemers in het bedrijf, voor wie geen aansprakelijkheid bestaat.
Verder moet het gaan om een fout die een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis oplevert, of anders gezegd, om een gedraging die met de uitvoering van de verbintenis voldoende verband houdt. Een gewone diefstal door een met de bewaking belaste werknemer kan nog als zodanig gelden. In het onderhavige geval - een gewapende roofoverval door die bewuste werknemer in samenwerking met twee overvallers van buiten het bedrijf - ligt dit anders, omdat deze gedraging op geen enkele manier in het verlengde ligt van het uitvoeren van de verbintenis.

Omstandigheden waardoor de verhuurder schadeplichting wordt>>

De verhuurder kan voor de gevolgschade aansprakelijk zijn als de verhuurder voor het gebrek een verwijt kan worden gemaakt. Dit kan aan de orde komen als de verhuurder gebrekkig onderhoud heeft gepleegd, of het onderhoud niet correct uit heeft laten voeren en/of als de controle, zorg, etc. ten aanzien van het gehuurde onvoldoende is geweest.

Het gerechtshof 's-Hertogenbosch stelde in haar arrest van 15 september 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:3587 ) vast dat de verhuurder aansprakelijk was voor schade die door de huurder werd geleden wegens de woning die ter beschikking was gesteld met asbesthoudende lijmresten van de vloerbedekking die door de vorige huurder in het gehuurde was aangebracht. De vorige huurder had de vloerbedekking weliswaar verwijderd, maar in de foamresten waren asbesthoudende delen blijven zitten. De huurders hadden inmiddels twee weken gebruik van de woning gemaakt voor kluswerkzaamheden, toen de asbesthoudende bestanddelen werden opgemerkt. De woning werd na ontdekking van de asbesthoudende delen gesaneerd.

De kantonrechter oordeelde dat De bij aanvang van de huur aanwezige asbesthoudende lijm- en foamresten als een gebrek waren te kwalificeren. Dit standpunt is verklaren wegens het feit dat een dergelijke situatie van oplevering niet als objectieve goed onderhouden zaak is aan te merken. Het hof was van mening dat dit gebrek de verhuurder was toe te rekenen. Het zeil was immers juist op verzoek van de verhuurder verwijderd en de verhuurder was ook bekend met de uiterlijk waarneembare toestand van de vloer na de verwijdering van het zeil. Ook wist zij dat de vorige huurster het gehuurde al vanaf 1971 bewoonde. Zij kon dus weten, althans vermoeden, dat sprake was van zeil dat lang geleden was gelegd. En juist vroeger werd nog volop asbest gebruikt. Op het infoblad dat door de verhuurder in april 2010 was gehanteerd stond immers vermeld: "Als een woning vrij komt door een verhuizing kijken wij ook kritisch naar de vloerbedekking. Sommige oude soorten vinylzeil en vinyltegels zijn mogelijk asbesthoudend". Daarnaast hadden medewerkers van de verhuurder een asbestherkenningscursus met betrekking tot vloerbedekking gevolgd.

Het hof nam het de verhuurder ook kwalijk dat zij als professionele verhuurster die bekend verondersteld mag worden met opleveringen, niet ook voorafgaande aan de oplevering aan de huurder bij wege van een ‘normale’ procedure een monster had kunnen (laten) nemen en doen onderzoeken mede op grond van haar eigen kritische kijk, genoemd in haar infoblad. Het moet de Woningstichting toch bekend zijn dat veel mensen angst koesteren voor (de aanwezigheid van) asbest. Het hof is van oordeel dat de verhuurder ten onrechte af is gegaan op indrukken van haar opzichters.
Het hof achtte in deze situatie dat was voldaan aan toerekenbaar voor de schade als genoemd in artikel 7:208 BW, zodat de verhuurder verplicht is de door het gebrek (de asbestbesmetting in de foam- en lijmresten) veroorzaakte schade aan de huurder te vergoeden. Naar het oordeel van het hof kan artikel 7:208 BW leiden tot toekenning van immateriële schade, zij het binnen de grenzen van artikel 6:106 BW. Naar het oordeel van het hof is het blootstellen van een huurder aan asbest een aantasting van diens persoon. De verhuurder kan deze blootstelling worden toegerekend. De vordering was mitsdien in beginsel toewijsbaar. De vordering was enkel gegrond op de vrees en angst voor die klachten. In de omstandigheid dat een van de huurders longpatiënt was, zag het hof aanleiding om deze schade ex aequo et bono te begroten op € 1.000 voor deze huurder en op € 500 voor de andere huurder.

Preventief onderhoud >>

Bij de behandeling van artikel 7:204 BW zijn bedenkingen geuit over de vraag of op de verhuurder een verplichting tot het verrichten van preventief onderhoud rust. De conclusie was dat het min of meer academische vraag is: de verhuurder die onderhoud nalaat loopt tegen het gegeven aan dat een gebrek voorzienbaar en dus toerekenbaar wordt.
De verhuurder die:
• een gebrek kent en nalaat voor reparatie zorg te dragen en
• de verhuurder die het gebrek niet kent, maar door inachtneming van de mate van controle die van een goed huurder mag worden verwacht dit gebrek wel had kunnen kennen mag voor schadevergoeding voor de gevolgen van het gebrek aansprakelijk worden gehouden, ook als het een gebrek betreft dat bij het aangaan van de huur nog niet bestond.
Er kan altijd ruimte voor discussie bestaan. Het verwaarlozen van bijvoorbeeld de bedekking van een plat dak kan tot lekkage leiden.
Als deze lekkage zich dan bij een gemiddelde regenbui voordoet kan men deze schade aan de verhuurder wel toerekenen. Het wordt lastiger als bij extreme regenval ook bij goed onderhouden daken lekkage is ontstaan. De oorzaak van een minder goed onderhouden dak hoeft dan niet uitsluitend aan het gebrekkige onderhoud te liggen. Eerder in dit hoofdstuk is de bewijslast in zo'n geval bij de verhuurder neergelegd.

Enige uitspraken die onder het “oude recht” zijn gedaan illustreren hoe tegen bepaalde zaken door de rechter werd aangekeken. Deze rechtspraak moet wel met enige restrictie worden bekeken, omdat het oude recht nog risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van het gehuurde aannam. De huidige wet heeft hiervan uitdrukkelijk afstand gedaan. Noot18

Gebreken bij sluiten van de huurovereenkomst >>

De verhuurder is aansprakelijk voor de schadelijke gevolgen van gebreken bijhet aangaan van de huur die de verhuurder kende of behoorde te kennen.
De verhuurder kan worden verweten dat hij zich niet beter op de hoogte heeft gesteld van de onderhoudssituatie van het gehuurde en waar nodig maatregelen heeft getroffen.

Bij gebreken die de verhuurder aan het begin van de huur al kende of behoorde te kennen geldt onder alle omstandigheden dat de verhuurder voldoende ruimte heeft om te zorgen dat het gebrek verholpen is voordat de huurder risico gaat lopen. Dan speelt de vraag of de verhuurder daarvoor een redelijke termijn heeft gehad dus niet.
De verhuurder wordt niet geacht een gebrekkige cv-installatie te hebben geleverd als die bij aanvang van de huurovereenkomst weliswaar 18 jaar oud was, doch nog wel goed functioneerde en aldus geschikt was om het gehuurde pand te verwarmen. Als deze installatie gedurende de huurperiode stuk gaat en schade aan eigendommen van de huurder veroorzaakt, dan is de verhuurder niet aansprakelijk voor de gevolgschade van de huurder, aldus het Hof te 's-Hertogenbosch in haar arrest van 1 juli 2008 ( LJN: BF0349, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 103.005.194). Dit gerechtshof was echter in haar arrest van 21 september 2010 ( ECLI:NL:GHSHE:2010:BO0177) van oordeel dat een CV-ketel van 31 jaar bij aanvang van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert. Als deze CV-ketel technisch in orde zou zijn conform de normen voor een laagrendementsketel uit 1974, dan wordt dit niet anders. Volgens het hof zijn feiten van algemene bekendheid dat de levensduur van een CV-ketel circa vijftien jaar is en dat moderne ketels, met name hoogrendementsketels, aanzienlijk goedkoper in het gebruik zijn. In geval van een meer dan dertig jaar oude ketel zijn de stookkosten veel hoger dan een huurder mag verwachten, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Aangezien de CV-ketel bij aanvang van de overeenkomst 31 jaar oud was, wordt het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst geacht aanwezig te zijn geweest omdat de verhuurster het gebrek toen kende of had behoren te kennen. Om deze redenen was verhuurster op grond van artikel 7:208 BW verplicht tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade over te gaan. Deze schade werd geacht het hogere energieverbruik te zijn geweest. Ik vind dit arrest enerzijds voor discussie vatbaar. Allereerst is de technische levensduur van een CV-ketel, mist goed onderhouden, langer dan vijftien jaar. Verder weet de huurder van woonruimte waarin zich een oude ketel bevindt waar hij aan toe is. Dit geldt ook voor een woning waarin enkel glas in de venters zit, of de woning waarin zich geen isolatie bevindt. Een woning zonder isolatie wordt ook niet geacht gebrekkig te zijn. De wet biedt de huurder dan ook op grond van artikel 7:243 BW de mogelijkheid deze cv-ketel in het kader van een renovatievoorstel te vervangen. Anderzijds stelden de huurder over een periode van circa twee jaren een bedrag van € 2350 te veel aan energiekosten te hebben betaald. Mocht dit bewezen worden, dan is dit wel een fors verschil met het verbruik dat een huurder conform de gegevens van het NIBUD macht verwachten kwijt te zijn aan verwarming van woning. In dit verband valt het wel te rechtvaardigendat het hof een dergelijke zeer onzuinige ketel als een gebrek heeft gekwalificeerd.

Een verhuurder werd geacht aansprakelijk te zijn voor de gebreken aan het gehuurde die bij aanvang van de huurovereenkomst bekend waren. Deze kwestie werd behandeld in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:217 ). Het hof besliste dat gebreken aan het gehuurde kleefden die bij aanvang van de huurovereenkomst bij de verhuurder al bekend waren. Deze geconstateerde gebreken staan, zonder herstel, in de weg aan het gebruik van het gehuurde overeenkomstig de door partijen overeengekomen bestemming als ruimte ten behoeve van de huurder. De verhuurder betoogde dat de contractuele bepalingen aansprakelijkheid voor haar uitsloten.

Het hof achtte in dezen van belang dat, zo voormelde contractuele bepalingen al in de door de verhuurder voorgestane zin dienden te worden uitgelegd, dit de verhuurder ingevolge artikel 7:209 BW niet kon baten, indien zij de gebreken die hier aan de orde waren bij het aangaan van de huurovereenkomst met de huurder kende. In dit verband merkte het hof op dat in dat geval ingevolge artikel 7:209 BW niet ten nadele van de huurder kon worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 en 2 BW (de verplichting tot het verhelpen van gebreken), artikel 7:207 BW (het recht op huurprijsvermindering in verband met een gebrek), en artikel 7:208 BW (de verplichting tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade).

Als de huurder zich in de BRP niet in kan schrijven op een adres omdat dit adres volgens de BAG niet bestaat, dan is dit een gebrek van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Dit gebrek heeft ook betrekking op het hiervoor genoemde gebrek dat er geen vergunning aanwezig is ten aanzien van een verhuurde woning (rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, 10 juni 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:3984). De verhuurder is tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht als het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen. De verhuurder had het gebrek waarover hier wordt gesproken volgens de rechter inderdaad moeten kennen. Volgens de rechter moet de verhuurder bij de gemeente nagaan of de woningen die hij verhuurt bij de gemeente wel als adressen bekend zijn en, zo nee, daar iets aan doen. Ook als de verhuurder bij aanvang van de overeenkomst tegen de huurder zou hebben gezegd dat er geen toeslagen mogelijk waren op dit adres, ontslaat dit de verhuurder niet van de verplichting ervoor te zorgen dat de woningen die hij verhuurt wél als adres bij de gemeente bekend zijn.

Verborgen gebrek >>

De nadelige gevolgen van een gebrek waarvan de verhuurder heeft gezegd dat dit niet aanwezig was, doch waarvan het gebrek en de nadelige gevolgen van dit gebrek, naar achteraf bleek, wel aanwezig bleken te zijn, zijn voor rekening van de verhuurder.

Semi-dwingend recht voor woonruimte, regelend recht voor bedrijfsruimte >>

Ingevolge artikel 7:242 BW kan bij woonruimte niet ten nadele van de huurder van artikel 7:208 BW worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte is deze bepaling regelend recht voor zover deze gebreken tijdens de huurperiode zijn ontstaan en de verhuurder niet tijdig de gebreken heeft hersteld, of heeft kunnen herstellen. De mogelijkheid van uitsluiting van aansprakelijkheid voor gevolgschade door een gebrek door de verhuurder van bedrijfsruimte lijkt te worden gelegitimeerd vanwege de omstandigheid dat de huurder zich tegen deze schade kan verzekeren, terwijl dit voor de verhuurder doorgaans niet mogelijk is. Het is daarom verstandig dat de huurder zich laat informeren of een dergelijke verzekering interessant voor hem is.
De verhuurder blijft ook bij bedrijfsruimte op grond van artikel 7:209 BW aansprakelijk voor schade, die door de huurder is geleden als gevolg van gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst bestonden en die de verhuurder kende of had behoren te kennen. Dit wordt bevestigd in een arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ) in rechtsoverweging 4.2. van dit arrest. In dit arrest is beslist dat áls er sprake is van een gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW waar de huurder geen rekening had hoeven te houden, en dit gebrek bij de verhuurder bij aanvang van de overeenkomst bekend was of bij de verhuurder bekend had horen te zijn, de verhuurder aansprakelijkheid voor gevolgschade van de huurder op grond van artikel 7:209 BW uit kan sluiten. In de zaak die tot dit arrest heeft geleid moest dit nog worden uitgezocht. De zaak is daarom verwezen naar het gerechtshof te 's-Gravenhage om met inachtneming van het gestelde in dit arrest opnieuw een beslissing te nemen.

Voor aansprakelijkheid voor gevolgschade is immers van belang dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat de verhuurder, als deze in de algemene voorwaarden artikel 7:208 BW buiten werking heeft gesteld, met het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was, of het gebrek hoorde te kennen. Mocht laatstgenoemde bepaling niet buiten werking zijn gesteld, dan is de verhuurder aansprakelijk voor de gevolgschade als het gebrek hem kan worden toegerekend.
Voor de goede orde zij opgemerkt dat voor de kwalificatie "gebrek" (aan het gehuurde)deze wetenschap niet van belang is. Voor de kwalificatie gebrek als genoemd in artikel 7:204 BW is van belang wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het verstrekte huurgenot zijn overeengekomen. Doet een gebrek zich voor, dan dient het gebrek door de verhuurder te worden hersteld. Voor de schade als gevolg van dit gebrek gelden de overwegingen als in dit hoofdstuk behandeld.

Kwade trouw
Huydecoper verdedigt in zijn conclusie bij laatstgenoemd arrest van 3 september 2010 dat de mededeling van de verhuurder dat zij niet wist of het pand asbestvrij was onvoldoende is om de huurder gerechtvaardigd te laten twijfelen dat er geen deugdelijke prestatie mocht worden verwacht. En als de huurder door uitlatingen van de verhuurder wel asbest mocht verwachten, dan nog zou de huurder geen genotstoornis in de vorm van vrijgekomen asbestdeeltjes hoeven te verwachten. Dit ligt anders als de verhuurder uitdrukkelijk een onderzoeksplicht naar de aanwezigheid van asbest naar de huurder zou hebben verlegd. Het is dan mogelijk dat op grond van artikel 7:204 lid 2 BW de verhuurder een verplichting tot herstel heeft. Bij uitsluiting van artikel 7:208 BW kan de verhuurder zijn aansprakelijkheid voor gevolgschade blokkeren als er geen kwade trouw in het spel is.
Artikel 7:209 BW heeft als uitgangspunt dat aansprakelijkheid voor gevolgschade mag worden uitgesloten, tenzij er sprake is van "kwade trouw" aan de kant van de verhuurder. Dit is op zich zelf geen vreemde regeling. Partijen kunnen immers bij bedrijfsruimte ook de reikwijdte van het begrip "gebrek" inkorten, waardoor er geen sprake is van aansprakelijkheid voor gevolgschade als zich een gecalculeerd gebrek voordoet. Voorts is het bij vrijwel alle benoemde (bijvoorbeeld: arbeidsovereenkomst, huurovereenkomst, consumentenkoop) en onbenoemde contracten (koopovereenkomst) mogelijk aansprakelijkheid voor gevolgschade uit te sluiten.

In het middel wordt geen beroep gedaan op grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder (of anderszins op ernstig aan deze toerekenbare tekortkomingen) - ook niet in die zin dat de verhuurder ernstig zou mogen worden verweten dat die, hoewel zij door de leveringsakte op de aanwezigheid van asbest was geattendeerd, daar vervolgens niet naar heeft gehandeld -, zodat de verhuurder een beroep op uitsluiting van aansprakelijkheid voor gevolgschade kan doen.

In het huurcontract was onder daarbij behorende algemene voorwaarden de volgende bepaling opgenomen:
(art. 10 AB) Indien verhuurder het nodig oordeelt in, op of aan het gehuurde (…) onderhoud, herstel, vernieuwing (…) renovatie- of andere werkzaamheden te (doen) verrichten (…) zal huurder die werkzaamheden en maatregelen en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor enige schadevergoeding of vermindering van de betalingsverplichting of ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen, tenzij (art. 11.8 overeenkomst) e.e.a. langer duurt dan 40 dagen, op welk moment huurder recht heeft op een compensatie van de huurprijs. (…)

Huydecoper brengt naar voren dat ten aanzien van de gevorderde verminderde huurprijs het volgende van toepassing kan zijn: het is mogelijk dat deze contractuele bepaling alleen aansprakelijkheid voor minder ernstige tekortkomingen uitsluit. Als met deze regeling wel is bedoeld om de verhuurder te ontheffen van aansprakelijkheid voor ernstige vormen van tekortschieten, dan zou deze regel in strijd kunnen komen met de regeling van artikel 7:209 BW In deze zaak is echter geen grove schuld of ernstige nalatigheid gesteld door de huurder, zodat de contractuele regel onverkort toegepast lijkt te kunnen worden.

Algemene voorwaarden
In veel algemene voorwaarden wordt aansprakelijkheid voor schade op grond van omzetderving, vervanging inventaris, etc. uitgesloten. Als een verhuurder met een beroep op de algemene voorwaarden aansprakelijkheid voor schade tracht te ontlopen, zonder gebreken in het gehuurde te hebben hersteld, ook na uitdrukkelijke verzoeken van de huurder om deze gebreken te herstellen, dan kan de huurder op grond van een beroep op de redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:248 BW) deze voorwaarden trachten te neutraliseren. De bedrijfsmatige huurder komt eigenlijk (behoudens artikel 6:248 BW) geen beroep toe om onredelijke bedingen in de algemene voorwaarden buiten spel te laten zetten. Dit beroep op de onredelijkheid van bedingen komt immers slechts een consument en niet twee zakelijke partijen toe. Dit beroep op de onredelijkheid van bedingen komt immers in beginsel slechts een consument en niet twee zakelijke partijen toe. De rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, oordeelde evenwel in haar vonnis van 19 januari 2011 ( LJN: BP2595,Sector kanton Rechtbank Utrecht, 597767 UC EXPL 08-14989 AW/321 ) dat de kleine ondernemer, die materieel niet of nauwelijks van een consument is te onderscheiden, toch beroep kan doen op de onredelijkheid van een bepaling in de algemene voorwaarden via de open norm van artikel 6:233 sub a BW. Daarnaast kan de contractspartij als omschreven in artikel 6:235 BW (vernietiging algemene voorwaarden) toch ook een beroep doen op het vernietigen van algemene voorwaarden, die als bijlage bij een huurovereenkomst zijn gevoegd. (Zie artikel 6:236 BW en artikel 6:237 BW. Artikel 6:237 sub f BW lijkt (enigszins gekunsteld) een beroep op vernietiging in omschreven geval mogelijk te maken.

Een beroep op vernietiging moet de huurder uitdrukkelijk schriftelijk doen met bijvoorbeeld de zin:"ik vernietig de bepaling in de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst, omdat deze onredelijke bezwarend is volgens artikelen". Als de huurder de algemene voorwaarden niet heeft ontvangen, dan kan hij in ieder geval op grond van artikel artikel 6:234 BW een beroep op vernietiging van deze voorwaarden doen. Door een succesvol beroep op vernietiging van de voorwaarden, worden deze voorwaarden geacht met terugwerkende kracht nooit tussen partijen te hebben bestaan. Tot het moment van vernietiging maken deze voorwaarden gewoon deel uit van de overeenkomst en binden deze voorwaarden partijen onderling.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 30 november 2012 ( LJN: BX8442, Hoge Raad, 11/04183 ) beslist dat het door de verhuurder ingestelde beroep in cassatie tegen het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 24 mei 2011 niet tot cassatie kon leiden. Dit behoefde, gezien art. 81 lid 1 RO, volgens de Hoge Raad geen nadere motivering nu de klachten niet noopten tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Het hof had een beslissing moeten nemen over de vraag of de verhuurder toerekenbaar tekort was geschoten wegens gebreken aan het gehuurde en de verhuurder tevens aansprakelijk was voor de gevolgschade als gevolg van dit gebrek, ondanks de in de overeenkomst aanwezige exoneratie. Het hof was van oordeel dat de verhuurder tekort was geschoten aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Vanuit deze benadering was het niet nodig om het exoneratiebeding via artikel 6:248 BW buiten spel te zetten.

In het huurcontract was de volgende bepaling opgenomen:
11.9 Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.
De artikelen 11.6 en 11.8 in het huurcontract beschreven uitsluiting van aansprakelijkheid.

Het gebrek bestond uit een te hoge luchtvochtigheid in het gehuurde, waardoor de huurder de voorgenomen fabricage van de in het gehuurde geplaatste machines niet zoals bedoeld kon uitvoeren. De machines van de huurder raakten door het vocht ook beschadigd. Mr. F.F. Langemeijer geeft vanaf alinea 1.7 van zijn conclusie bij dit arrest de overwegingen van het hof weer. Het hof ging ervan uit dat de vochtige conditie in het gehuurde als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW aangemerkt kon worden. De relatieve luchtvochtigheid bleef na herstelwerkzaamheden door de verhuurder onveranderd hoog. Na opmerkingen door de huurder over de onverminderde te hoge relatieve luchtvochtigheid ondernam de verhuurder verder geen actie en haalde bovendien de eerder geplaatste bouwdrogers weg. De verhuurder was naar de mening van het hof wegens deze handelwijze ernstig tekort geschoten in zijn verplichting als verhuurder om het gebrek te verhelpen. In afwachting van verder onderzoek naar de oorzaak van het gebrek had het de verhuurder duidelijk moeten zijn dat het gebrek met relatief eenvoudige middelen (tijdelijk) door de plaatsing van bouwdrogers, tot een aanvaardbaar niveau kon worden teruggebracht. Desondanks had de verhuurder de bouwdrogers weggehaald en niet meer teruggeplaatst. Ook niet nadat de huurder de verhuurder herhaaldelijk van de schadelijke gevolgen van het gebrek op de hoogte had gebracht. Daarmee was naar het oordeel van het hof gebleken van ernstige nalatigheid aan de kant van de verhuurder, zodat de verhuurder geen beroep toekwam op de door hem ingeroepen exoneratiebepalingen.

Mr. Langemeijer merkt op dat het hof de exoneratiebepalingen buiten toepassing verklaart op grond van een 'ernstige nalatigheid' in de zin van art. 11.9 van de algemene voorwaarden. Het hof vond om deze reden het exoneratiebeding hier niet van toepassing. Daarmee heeft het hof volgens Langemeijer een uitleg gegeven aan het begrip 'ernstige nalatigheid'. Door deze uitleg van artikel 11.9 van de algemene voorwaarden werden exoneratiebepalingen buiten toepassing verklaard.

In de onderhavige zaak is het hof niet toegekomen aan een rechtstreekse toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW. Volgens de redelijkheid en billijkheid kunnen voorwaarden die aansprakelijkheid uitsluiten ook buiten toepassing worden verklaard. Volgens Langemeijer heeft het hof, bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een 'ernstige nalatigheid' in de zin van artikel 11.9 van de toepasselijke algemene voorwaarden, een maatstaf aangelegd die gelijk is aan de maatstaf, welke geldt voor de beoordeling van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid wegens 'bewuste roekeloosheid', waardoor een succesvol beroep op het exoneratiebeding door de verhuurder niet mogelijk is.

In de conclusie van Langemeijer is aangevoerd dat met betrekkelijk eenvoudige middelen de schade voorkomen had kunnen worden. Langemeijer merkt in alinea 2.20 van zijn conclusie hierover op: ook als dat standpunt feitelijk juist is dat de huurder ook bouwdrogers had kunnen regelen, het hof kon oordelen dat in dit geval de verhuurder actie had moeten ondernemen om het gebrek te verhelpen. In het kader van de schadebeperkingsplicht van de huurder zal een tekortschieten in deze verplichting kunnen leiden tot toekenning van een lager schadebedrag. Deze uitkomst maakt deze zaak interessant. Het is voor een huurder goed om te weten dat een beroep op artikel 11.9 van de algemene voorwaarden inhoudelijk een zelfde effect heeft als een beroep op de werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW.

Updates>>

  • Bijgewerkt 25 april 2013. Huurder moet zijn gevolgschade voldoende onderbouwen. Aansprakelijkheid van de verhuurder voor herstel van het gebrek is niet voldoende om de claim van de huurder op grond van 7:208 BW te kunnen onderbouwen. Arrest van de Hoge Raad van 19 december 2008 ( LJN: BG3827, Hoge Raad, C07/169HR ).Tevens de onderdelen "Aansprakelijkheid verhuurder in verband met gevolgschade" en "Aansprakelijkheid van schade mogelijk zonder ingebrekestelling" uitgebreid voor wat betreft de verschillen tussen 6:74 BW e.v. en 6:208 BW.
  • Bijgewerkt 16 januari 2014. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 30 november 2012 ( LJN: BX8442, Hoge Raad, 11/04183 ) een beslissing van het hof correct bevonden en cassatie afgewezen nu het hof op grond van de bepalingen in de algemene voorwaarden van een huurcontract de werking van een exoneratiebeding heeft uitgesloten.
  • Bijgewerkt 13 augustus 2014. Laat men desondanks het nemen van deze maatregelen achterwege, dan is het mogelijk dat de schade voor rekening van de gelaedeerde blijft. Dit blijkt uit het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht van 25 maart 2014 (Noot 17aa ).
  • Bijgewerkt 14 oktober 2014. Het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:217 )
  • Bijgewerkt 7 mei 2015. Het hof te 's-Hertogenbosch was in hoger beroep in haar arrest van 9 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5191 ) van mening dat herstel van een kapot raam dat bij dagvaarding in januari 2013 was gemeld en pas in oktober 2013 was hersteld, kon leiden tot een verplichting tot vergoeding van schade wegens extra stookkosten.
  • Bijgewerkt 15 juni 2016. Het gerechtsghof te 's-Hertogenbosch was echter in haar arrest van 21 september 2010 ( ECLI:NL:GHSHE:2010:BO0177) van oordeel dat een CV-ketel van 31 jaar bij aanvang van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert.
  • Bijgewerkt 1 augustus 2016. Als de huurder zich in de BRP niet in kan schrijven op een adres omdat dit adres volgens de BAG niet bestaat, dan is dit een gebrek van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Een dergelijke situatie deed zich voor in een zaak die door de rechtbank Rotterdam op 10 juni 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:3984) werd beslist.
  • Bijgewerkt 11 augustus 2016. Het gerechtshof 's-Hertogenbosch stelde in haar arrest van 15 september 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:3587 ) vast dat de verhuurder aansprakelijk was voor immateriële schade wegens aanwezigheid van asbesthoudende lijmresten van de vloerbedekking die door de vorige huurder in het gehuurde was aangebracht.
  • Bijgewerkt 29 oktober 2016. De de Hoge Raad heeft in haar arrest van 14 juni 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AE0657 ) een beslissing moeten nemen over de vraag of een geldtransportbedrijf op grond van artikel 6:76 BW verantwoordelijk was voor een diestal door haar werknemer die op het moment van het vervoer van het geldtransport geen dienst had. Claim afgewezen.
  • Bijgewerkt 29 oktober 2016. De Hoge Raad sluit zich aan bij hetgeen mr. A.S. Hartkamp heeft gesteld in zijn conclusie van 14 juni 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AE0657) over de kring van personen waarvoor de opdrachtnemer gebruik maakt. In deze zaak was er geen aansprakelijkheid op grond van de inschakekelijking van hulppersonen.
  • Bijgewerkt 29 oktober 2016. De de Hoge Raad heeft in haar arrest van 18 juni 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL9596 ) een beslissing moeten nemen over de vraag over de aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikten.
  • Bijgewerkt 08 mei 2017. De claim kan ook ter beoordeling worden voorgelegd aan de klachtencommissie van de woningcorporatie
  • Bijgewerkt 17 juli 2017. Als de verhuurder niets kan worden aangerekend ten aanzien van de zorg, ook betreffende de door haar ingeschakelde ondergeschikten of hulppersonen, dan is er geen reden voor schadeplichtigheid. Zie ook de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 22 maart 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:2184).