}
Servicekosten Bedrijfsruimte

De afrekening servicekosten ten behoeve van bedrijfsruimte

De basis voor de berekening van de servicekosten>>

Tot de huurprijs behoren niet de overeengekomen servicekosten. Servicekosten betreffen immers alle kosten, die op grond van de huurovereenkomst bovenop de (kale) huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht die betrekking hebben op de leveringen en diensten vanwege de huurder. Voor met name niet-geliberaliseerde woonruimte bestaat een uitgebreide wettelijke regeling voor wat betreft de afrekening servicekosten. Voor bedrijfsruimte is er geen wettelijke regeling die van toepassing is op de afrekening van servicekosten. De mogelijkheid om servicekosten door te berekenen wordt voor bedrijfsruimte slechts bepaald door hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen (zie de uitspraak van 13 april 2011 van de rechtbank, sector kanton, locatie Groningen LJN: BQ2464, sector kanton Rechtbank Groningen, 485165 CV EXPL 10-21678). De verhuurder kan geen servicekosten in rekening brengen bij de huurder, die niet contractueel zijn overeengekomen. Er kan een nuance worden gemaakt voor redelijke kosten die rechtstreeks ten goede komen van de huurder en de kosten die vallen binnen de marges van wat een huurder op een bepaalde locatie mag verwachten aangeleverde diensten ten laste van de huurder. Zeker is het echter niet dat deze kosten bij de huurder in rekening gebracht kunnen worden. Een en ander is sterk afhankelijk van het geval (wat heeft de huurder begrepen en mogen begrijpen).
Ten aanzien van de uitleg die aan algemene voorwaarden gegeven mogen worden geldt de cao-norm. Dit betekent dat de bewoordingen van het contract doorslaggevende betekenis krijgt in het licht van de overeenkomst. Volgens Mr. J.M. Heilkens (Annotator bij de uitspraak van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen van 13 april 2011 ( LJN: BQ2464,sector kanton Rechtbank Groningen, 485165 CV EXPL 10-21678 en WR 2011/103) ligt het voor de hand dat de algemene bepalingen volgens de cao-norm worden uitgelegd omdat de huurder en de verhuurder niet bij de totstandkoming van de algemene bepalingen betrokken (kunnen) zijn geweest en voor zover de algemene bepalingen niet zelf onderdeel zijn geweest van de tussen hen gevoerde contractsonderhandelingen. De rechter in deze uitspraak ging volgens Heilkens ten onrechte uit van het Haviltex-criterium. Volgens Heilkens lenen deze algemene voorwaarden zich niet voor een subjectieve uitleg.

Met uitleg volgens de cao-norm wordt het volgende bedoeld. Bij de uitleg van die algemene bepalingen gaat het niet om het achterhalen van de gemeenschappelijke partijbedoeling (subjectieve uitleg), maar om de betekenis die aan deze bepalingen moet worden gegeven aan de hand van objectieve gezichtspunten. Daarbij kan gedacht worden aan de bewoordingen en de structuur van die bepalingen, de toelichting op het model (de ROZ-voorwaarden zijn voorzien van een uitgebreide toelichting op www.roz.nl) en de verkeersopvattingen in de kringen van de contractsluitende partijen. Daarmee wordt ook tegemoetgekomen aan het belang van een uniforme toepassing van de van de algemene bepalingen. Op grond van deze bepalingen heeft de verhuurder een zekere vrijheid om leveringen en diensten, na overleg met de huurder, naar soort en omvang te wijzigen en het voorschotbedrag aan te passen. De ROZ bepalingen geven een min of meer open norm, in het kader waarvan het de verhuurder vrijstaat om eenzijdig invulling te geven aan de door hem te verzorgen leveringen en diensten.

Voor de levering van warmte kan de Warmtewet van toepassing zijn. De Warmtewet is een energiewet en regelt levering van warmte aan consumenten en/of zakelijke gebruikers. Het criterium is niet de hoedanigheid van de afnemer (consument of zakelijke gebruiker), maar of de verbruiker warmte afneemt van een warmtenet en een aansluiting heeft van maximaal 100 kilowatt. De huurder van winkelruimte of van kantoorruimte doet er dus verstandig aan na te gaan of zijn aansluiting een vermogen van 100 kilowatt overschrijdt. Is dat niet het geval, dan valt de levering van warmte onder de Warmtewet. Als dit het geval is, dan kan de verbruiker onder de regels van de Warmtewet vallen. De regeling van de Warmtewet is dwingend recht. Dit betekent dat een aantal bepalingen in de ROZ-voorwaarden niet van toepassing kunnen zijn als de Warmtewet van toepassing is. De bepaling inhoudende dat door de verhuurder het redelijkerwijs voor rekening komende aandeel aan kosten wordt vastgesteld is niet van toepassing. Aan de huurder mogen alleen de maximum tarieven worden doorbelast. Als dit redelijkerwijs voor rekening van de huurder komende aandeel uitstijgt boven het maximum tarief zoals door de ACM is vastgesteld, dan mag dit berekende aandeel niet aan de huurder doorberekend worden. Bedacht moet worden dat het trachten door te belasten van werkelijke kosten van levering van warmte door invoering van de Warmtewet is verlaten. De Warmtewet gaat immers niet uit van de redelijkerwijs in rekening te brengen kosten aan de huurder, maar gaat uit van de tarieven die conform de Warmtewet in rekening gebracht mogen worden. Verder moet er een deugdelijk systeem van verdeling van kosten overeengekomen worden. De verhuurder moet, als deze de leverancier van warmte is, een leveringsovereenkomst van warmte met de huurder overeenkomen, die aan allerlei voorwaarden voldoet. De ROZ-voorwaarden van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte voldoen nu (2014) niet aan de regels die de Warmtewet verlangt voor de levering van warmte. De ROZ-voorwaarden 7:230a BW-kantoorruimte (versie 2015) vermelden in artikel 18 een bepaling over levering van warmte. Deze bepaling voldoet niet zonder meer aan artikel 3 van de Warmtewet. Het is dus nog wel nodig om de levering van warmte aan te sluiten op artikel 3 Warmtewet. Het doorbelasten van een warmte in verband met leegstand is volgens de Warmtewet niet toegestaan. De huidige regeling hierover zal op grond van de Warmtewet buiten toepassing verklaard dienen te worden. Voor meer informatie over de Warmtewet verwijs ik naar het hoofdstuk Servicekosten , onderdeel: "De Warmtewet en de afrekening warmtelevering".

Opeisbaarheid vordering servicekosten>>

Allereerst dient de verhuurder de kosten inzichtelijk te maken conform de in de algemene voorwaarden gestelde regels. De algemene voorwaarden voor kantoren en winkelruimte, respectievelijk versie 2003 en 2008, geven deze verplichting als volgt weer: "Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een servicekostenafrekening, onder vermelding van de periode waarop deze betrekking heeft en wijze van berekening daarvan alsmede, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten". Als de verhuurder hier niet aan heeft voldaan en de verhuurder stuurt zonder onderbouwing een factuur, dan kan de huurder de in deze factuur genoemde bedragen afwijzen wegens onvoldoende onderbouwing van deze in rekening gebrachte bedragen.

In hoger beroep voor het hof Arnhem-Leeuwarden beweerde de huurder op grond van een onvoldoende specificatie van de van de door de verhuurder overlegde facturen de daaraan ten grondslag liggende bedragen niet verschuldigd te zijn. Het hof Arnhem-Leeuwarden besliste in haar arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHARL:2013:BY9973 ) over dit gedeelte van het verweer van de huurder dat de verhuurder inderdaad zijn vordering op grond van de algemene voorwaarden voldoende inzichtelijk moet maken en niet kan volstaan met het sturen van facturen. De verhuurder had echter in het geding producties overgelegd waaruit bleek dat er jaarlijkse rubrieksgewijze overzichten naar de huurder waren gestuurd. In deze stukken werd ook duidelijk gemaakt op welke wijze de kosten waren berekend en op welke wijze deze kosten over de verschillende huurders zijn omgeslagen. Voorts werden ook kopieën van de daaraan ten grondslag liggende facturen uit het tijdvak 2006 tot en met 2009 overgelegd. Tevens werd door de verhuurder e-mailwisseling overgelegd waaruit viel af te leiden dat deze stukken door haar verschillende keren aan de huurder waren verzonden en partijen over die verzending ook hebben gecorrespondeerd. Het standpunt van de huurder dat deze slechts facturen en geen onderbouwing van facturen had ontvangen en dat de gevorderde bedragen daarom niet waren verschuldigd, spatte als een zeepbel uiteen en werd door het hof dan ook afgewezen.

Opeisbaarheid vordering
De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem heeft in haar vonnis van 1 september 2011 ( LJN: BT2014, sector kanton Rechtbank Haarlem, 501536/CV EXPL 11-2989 ) mooi weergeven wanneer een vordering ter zake van servicekosten opeisbaar wordt. De rechtbank was van mening dat ten aanzien van de opeisbaarheid van de vordering slechts aansluiting gezocht kon worden bij artikel 16 lid 6 van de algemene bepalingen (kantoorruimte, versie 2003), waarin is vastgelegd dat te weinig betaalde servicekosten zullen worden voldaan “binnen een maand na verstrekking van het overzicht”. Vanaf dat moment ging een verjaringstermijn lopen en niet eerder (rechtsoverweging 2). Er is geen verval van recht ter zake van vordering van servicekosten, omdat uit artikel 6 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat “verrekening jaarlijks achteraf” plaatsvindt, niet zonder meer kan worden afgeleid dat sprake is van een termijn waarbinnen de verhuurder de verplichting tot afrekening moet nakomen, op straffe van verval van haar eventuele vorderingsrechten (rechtsoverweging 3). Ook aan de andere in de algemene voorwaarden genoemde termijnen is geen sanctie van verval van rechten te ontlenen.

Eenzelfde standpunt over rechtsverwerking van de in rekening gebrachte bedragen is door de rechtbank, Utrecht, sector kanton, van 11 juli 2012 ( LJN: BX3489, rechtbank Utrecht, 771616 UC EXPL 11-13817 DJ/4066 ). Een oplossing hiervoor is dat de huurder de verhuurder schriftelijk verzoekt alsnog zo spoedig mogelijk een eindafrekening te sturen. Mocht de verhuurder daartoe niet overgaan, dan kan de verhuurder tegen een beroep op rechtsverwerking aanlopen als deze in een later stadium alsnog aanvullende bedragen wenst te claimen. Een ingebrekestelling zijdens de huurder lijkt mij niet mogelijk omdat er niet sprake is van een opeisbare vordering.

De ROZ-voorwaarden 2008 (artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte) nemen in het kader van de afrekening van de servicekosten de redelijke kosten tot uitgangspunt als de kosten van de overeengekomen diensten niet één op één doorberekend kunnen worden (zie artikel 21 lid 3 AV). Dit komt overeen met de berekening van servicekosten voor geliberaliseerde woonruimte. Slechts voor niet-geliberaliseerde woonruimte geldt een berekening van de werkelijke kosten als uitgangspunt.

De rechtbank berekende de servicekosten van de gehuurde (kantoor)ruimte op basis van het gehuurde aantal m² in verhouding tot het totaal aantal m² van het complex waarin het gehuurde zich bevond. Daarnaast vond de rechter de verhuurder geen recht op nadere bewijslevering van haar vordering toekwam nu deze bij de dagvaarding verkeerde gegevens had aangeleverd en ook tijdens de procedure onjuiste gegevens (verkeerd aantal m² van het gehuurde en in rekening gebrachte posten die geen betrekking op het gehuurde hadden) had aangeleverd. De rechter onderbouwde dit standpunt in rechtsoverweging 3.5 als volgt: het feit dat de verhuurder in dit stadium van de procedure een berekening overlegt die nieuwe vragen oproept en onjuistheden bevat, moet voor rekening en risico van de verhuurder komen, temeer nu deze berekening reeds bij dagvaarding in het geding had kunnen worden gebracht. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de verhuurder alsnog de gelegenheid te geven de berekening te verhelderen of te herstellen.

Redelijke verdeling kosten
De berekening van de servicekosten op basis van het gehuurde aantal m² is doorgaans het uitgangspunt van de in rekening te brengen kosten. Er wordt door de verhuurder een voorschotbedrag gevraagd. Het is de bedoeling dat dit voorschotbedrag een redelijke benadering geeft van de uiteindelijk in rekening te brengen kosten.

In het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) werd in rechtsoverweging 3.3 bevestigd dat de voorschotbedragen de werkelijke kosten worden geacht te benaderen. In het huurcontract stond dat het bedrag aan servicekosten het bedrag van ƒ 28,-- per vierkante meter beliep. De huurder kreeg een forse naheffing en beriep zich er op dat zij uit mocht gaan van een bedrag van ƒ 28,-- per vierkante meter. Het hof ging niet mee met het argument van de huurder. De huurder had van de verhuurder ook een schriftelijke garantie kunnen vragen daaromtrent. Nu de verhuurder dit niet heeft gedaan, kan zij zich er ten opzichte van de verhuurder niet op beroepen dat de eindafrekeningen aanmerkelijk hoger zijn uitgevallen dan waarop zij had gehoopt. Een beroep op dwaling slaagde ook niet vanwege het volgende. Volgens de rechter was niet aannemelijk geworden dat een hoger voorschotbedrag de huurder had afgehouden van het sluiten van de huurovereenkomst, mede omdat de vertegenwoordiger van de huurder desgevraagd heeft verklaard dat hij de overeenkomst waarschijnlijk ook op overigens dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan indien het voorschotbedrag ƒ 60,00 per m² per jaar was geweest. Aan het voor een geslaagd beroep op dwaling vereiste causale verband is dan ook niet voldaan.

Een beroep op dwaling is niet nodig als door de verhuurder een - naar achteraf bezien - te laag voorschotbedrag in rekening is gebracht, als met de huurder is overeengekomen tussenmeters te plaatsen bij aanvang van de huurovereenkomst. Verder was het hiernavolgende door partijen besproken: "Huurder betaalt maandelijks een voorschot aan verhuurder. Na drie maanden zullen de standen gecontroleerd worden en worden bezien of de maandelijkse termijnen aangepast dienen te worden. Ieder halfjaar volgt er een officiële verrekening van het verbruik". Het voorschotbedrag aan energie beliep een bedrag van € 750 per maand. Door de verhuurder werden de beloofde tussenmeters niet geplaatst, die het werkelijke verbruik diende de monitoren. De afgesproken controle van de meterstanden was door de verhuurder niet uitgevoerd. De verhuurder wenste over de jaren 2015 en 2015 een bedrag van € 1.700 per maand in rekening te brengen. De verhuurder vorderde, na wijziging van eis, een verklaring voor recht dat de huurder over de periode 2014 en 2015 60% van de energiekosten verschuldigd is.
De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, oordeelde in haar vonnis van 18 januari 2017 ( ECLI:NL:RBNHO:2017:872 ) over deze kwestie als volgt. Een huurder dient er rekening mee te houden dat de voorschotbedragen niet definitief zijn omdat deze voorschotten naderhand gecorrigeerd kunnen worden op basis van het werkelijk verbruik. In de huurovereenkomst is de verplichting voor de verhuurde neergelegd om tussenmeters te plaatsen, zodat het werkelijke energieverbruik kan worden gemeten. De verhuurder heeft echter geen tussenmeter geplaatst. Hierdoor zien partijen zich voor het probleem gesteld dat er geen eindafrekening met betrekking tot de werkelijk aan het gehuurde geleverde energie opgemaakt kon worden. De kantonrechter was van oordeel dat dit probleem voor rekening van de verhuurder behoorde te komen. Immers, aan de overeengekomen verplichting tot het plaatsen van een tussenmeter kan in redelijkheid geen andere betekenis toegekend worden dan dat daarmee juist het werkelijke energieverbruik meetbaar gemaakt kan worden. De kantonrechter nam hierbij in aanmerking dat de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten had gegeven waaruit het werkelijk verbruik door de huurder – bij benadering – kon worden afgeleid.
Ik vind uitspraak onbevredigend. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de ingestelde vordering. Er is namelijk gevorderd te verklaren voor recht dat de huurder over een bepaalde periode 60% van de energiekosten verschuldigd is. Als de werkelijke kosten niet vastgesteld kunnen worden, dan kan er ook de gevorderde verklaring voor recht niet worden toegewezen. Als de vordering was ingesteld inhoudende dat er een bepaald bedrag, of een in redelijkheid vast te stellen bedrag gevorderd was, dan had de rechter naar mijn mening een redelijke schatting van de verschuldigde servicekosten moeten maken. Gezien bovenstaande uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) maakt het te laag stellen van het voorschotbedrag niet zonder meer vordering van bedragen boven dit voorschotbedrag onmogelijk. De verhuurder had rekening kunnen houdende met het grote verschil tussen de voorschotbedragen en van de werkelijke kosten een oplopend gedeelte van de geschatte kosten kunnen vorderen. De verjaringstermijn voor instelling van de vordering was ook nog niet verstreken. Het lijkt mij niet het nadeel van de huurder als er middels schatting een deel van de werkelijke kosten in rekening gebracht zou worden. Zouden de meters eerder zijn aangebracht en zou het werkelijk verbruik daadwerkelijk een bedrag van € 1.700 hebben geluid, dan zou het in rekening brengen van een geschat bedrag van € 1.300 per maand niet in het nadeel van de huurder zijn geweest. Als het daadwerkelijk niet duidelijk is wat de werkelijk kosten zijn dan had de verhuurder moeten vorderen dat de huurprijs bijwijzen van schatting vastgesteld zou worden. Nu dit allemaal niet is gevorderd en de vordering behoorlijk statisch is gemaakt, kon de rechter niet anders dan de vordering af te wijzen.

De verdeelsleutel met betrekking tot de overeengekomen zaken en diensten kan gedurende de looptijd van de huurovereenkomst worden aangepast. Uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 december 2009 ( ECLI:NL:GHAMS:2009:BP6652 ) is duidelijk dat de huurder door een gewijzigde berekeningswijze van servicekosten te betalen met deze gewijzigde berekening akkoord wordt geacht te gaan. In deze zaak was door de verhuurder aan de huurder een voorstel ter zake van een structurele aanpassing van de berekeningswijze van de servicekosten gedaan. In eerste instantie waren partijen overeengekomen dat de huurder de verbruikskosten overeenkomstig de gehuurde oppervlakte in verhouding tot de totale oppervlakte doorberekend zou krijgen. De huurder huurde 83% van het totaal beschikbare oppervlakte. Aan de huurder werd aldus in eerste instantie 83% van het elektraverbruik doorbelast. Aangezien de huurder kantoorruimte huurde en de overige ruimte opslagruimte betrof waarvan het energieverbruik feitelijk te verwaarlozen was, werd door de verhuurder een andere verdeelsleutel voorgesteld: 90% voor de huurder en de rest (10%) voor de andere gebruiker. Dit werd door het hof als een aanbod in de zin van artikel 6:217 BW aangemerkt. De huurder had volgens het hof moeten begrijpen dat de verhuurder de wil had om dit aanbod te doen. Dit sluit aan op de vertrouwensleer als begrepen in de artikelen 3:33 BW en 3:35 BW en het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW. De verhuurder heeft dit voorstel aan de huurder gedaan. Als toelichting werd door de verhuurder vermeld dat de huurder praktisch alle elektra verbruik voor zijn rekening nam. Naar de mening van de verhuurder stond dit verbruik in geen verhouding met het zeer schaarse elektraverbruik van de andere gebruiker (die gebruikte immers slechts opslagruimte). De 90 % van de elektra/gas-rekening die ten laste van de huurder was gebracht zou de verhuurder dan ook graag betaald hebben zien.

Deze gewijzigde berekening werd door de huurder zonder voorbehoud betaald. Volgens het hof werd de huurder geacht dit voorstel te hebben aanvaard door de in rekening gebrachte bedragen zonder voorbehoud te betalen. Dat de verhuurder had gedreigd de aansluiting te blokkeren bij non-betaling, maakte dit niet anders. De verhuurder had zonder nadere berichten van de huurder niet hoeven te begrijpen dat de huurder onder de gestelde druk had betaald. Aan deze aanvaarding was huurder ook in het jaar daarna gebonden. De stelling van de huurder dat ook de toestemming van de andere gebruiker noodzakelijk zou zijn werd gepasseerd. Volgens het hof viel niet in te zien dat er toestemming van een derde nodig was om een contractuele relatie met de huurder te wijzigen.

De omstandigheid dat partijen in de huurovereenkomst aansluiting hadden gezocht bij het aantal vierkante meters voor de verrekeningsgrondslag, wees er niet noodzakelijkerwijs op dat partijen niet voor ogen stond de door huurder werkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk ten laste van huurder te brengen. Volgens het hof sloot het voorstel dan ook aan bij de bedoeling van partijen bij de overeenkomst. In zijn uitleg van de huurovereenkomst achtte het hof het uitgangspunt maatgevend en niet de uitwerking ervan in het aantal gehuurde vierkante meters. Wanneer vaststaat dat de verrekeningsgrondslag op basis van 90% verhouding sinds 2005 meer met de werkelijkheid in overeenstemming was, bracht een redelijke uitleg van de huurovereenkomst volgens het hof dan ook mee dat de huurder zich niet tegen een wijziging van de verrekeningsgrondslag naar 90% behoorde te verzetten. Met die wijziging werd immers de verrekeningsgrondslag in lijn met het uitgangspunt van de huurovereenkomst gebracht.
De huurder stelde cassatie in bij de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 7 oktober 2011 ( ECLI:NL:HR:2011:BR3085 ) dat de in het middel aangevoerde klachten niet tot cassatie konden leiden. Zulks behoefde, gezien artikel 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet noopten tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Het arrest van het hof te Amsterdam bleef ongewijzigd in stand.

Mr Wissink merkt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad ( ECLI:NL:PHR:2011:BR3085 ) hierover het volgende op. Het is niet ongewoon dat zakelijke partijen soms druk zetten om een bepaald resultaat te bereiken. Zolang daarbij geen juridische grenzen worden overschreden, is dat in juridisch opzicht aanvaardbaar. Het handelen van een partij conform de wensen van de andere partij, kán daarom duiden op instemming (zij het wellicht 'nolens volens'). Of daarvan sprake is, vergt een beoordeling van de omstandigheden van het geval.

Leegstand
In algemene voorwaarden staat vaak het volgende beding opgenomen ten aanzien van de doorberekende servicekosten als er delen van het complex leegstaan, waarin het gehuurde zich bevindt. Een dergelijk beding staat ook opgenomen in artikel 21.3 van de ROZ-voorwaarden, versie 15 augustus 2008.
“(...) Als het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor, dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex volledig in gebruik zou zijn.”

De verhuurder die de huurder bij leegstand een groter aandeel in de servicekosten in rekening bracht dan bij een grotere bezetting van het pand, werd teruggefloten in het arrest van het hof te Amsterdam van 14 december 2010 ( ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0589 ). Het ging hier om kantoorruimte. De regeling van winkelruimte en kantoorruimte kunnen hetzelfde zijn, omdat een wettelijke basis over dit onderwerp over dit onderwerp ontbreekt.

De verhuurder had betoogd dat de in rekening gebrachte kosten voor gas en netbeheer wel juist zijn omdat deze kosten navenant toenemen naarmate er minder leegstand is. De desbetreffende kosten, die onderdeel uitmaken van haar vordering tot betaling van servicekosten, komen daarom wel voor toewijzing in aanmerking, aldus de verhuurder. Uit een rapport dat door een registeraccountant was opgesteld bleek echter dat de verhuurder niet de regel in acht heeft genomen dat het aandeel van de huurder in de servicekosten niet hoger wordt wanneer het gebouw niet volledig in gebruik is. Verder werd door dit rapport duidelijk gemaakt dat de huurder een aanzienlijk groter aandeel diende te betalen in de jaren 2001/2002 (toen het gebouw nog gedeeltelijk leeg stond) dan in het jaar 2003 (toen het gebouw (vrijwel) geheel verhuurd was) en bovendien dat dat aandeel ertoe leidde dat de huurder in absolute zin in 2001/2002 een aanmerkelijk hoger bedrag aan servicekosten moest betalen dan in 2003. Het hof was van mening dat de verhuurder bij het vaststellen van het aandeel van de huurder enige vrijheid heeft, doch dat zij de hiervoor genoemde regel evident niet heeft toegepast. Het hof wees de klacht daarmee af tegen de uitspraak van de kantonrechter, die van mening was dat de door de verhuurder in rekening gebrachte kosten niet in rekening gebracht konden worden.
De situatie kan anders liggen als contractueel wordt vastgelegd dat de huurder bij leegstand een groter aandeel voldoet.

BTW over verschuldigde servicekosten >>

De belastingdienst maakt bij het in rekening brengen van servicekosten, en voor de vraag of er BTW over servicekosten is verschuldigd, onderscheid tussen de volgende twee situaties:
  1. de servicekosten hebben betrekking op handelingen/voorzieningen die opgaan in de verhuurdienst.
  2. de servicekosten hebben betrekking op afzonderlijke prestaties.
Ad 1
De servicekosten volgen het belastingregime dat geldt voor de verhuurdienst. De wet gaat van het volgende principe uit. Als de hoofddienst de verhuur van een onroerende zaak is, dan kunnen bijkomende diensten daar dus niet aan afdoen. Van bijkomende diensten, zoals servicekosten, is sprake wanneer een dienst geen doel op zich is maar een middel om de hoofddienst van de dienstverrichter zo aantrekkelijk mogelijk te maken (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 18). Het gaat om servicekosten waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde (Hof van Justitie 11 juni 2009, zaak C-572/07 (Tellmer Property). Voorbeelden hiervan zijn:
- servicekosten die betrekking hebben op het onderhoud dat de verhuurder verricht of laat verrichten met het oog op de instandhouding van de verhuurde onroerende zaak. Hierbij moet wel het volgende in aanmerking worden genomen. Voor het huurrecht worden deze kosten niet als servicekosten aangemerkt in de zin zoals bedoeld in dit hoofdstuk. Servicekosten in de zin van dit hoofdstuk betreffen immers alle kosten, die op grond van de huurovereenkomst bovenop de (kale) huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht. Onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komt, wordt niet afzonderlijk aan de huurder doorbelast, omdat deze kosten in de huurprijs zitten begrepen.
- servicekosten die betrekking hebben op het gebruik van gemeenschappelijke ruimten en faciliteiten, waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde, zoals het salaris van de huismeester/portier en de kosten van het schoonmaken van liften, trappenhuizen, en de kosten van het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin, en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten;
- servicekosten die betrekking hebben op bestanddelen van onroerende zaken, waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde, zoals onderhoudscontracten voor cv-ketels, geisers, boilers e.d. (Hoge Raad 8 september 1993, nr. 28.993).

Ad 2
Deze servicekosten moeten voor de belastingheffing op hun eigen merites worden beoordeeld (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 25). Het gaat om servicekosten waarbij huurders de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde (zie het hiervoor aangehaalde Tellmer Property-arrest). Een voorbeeld hiervan zijn de servicekosten voor het zogenoemde huurdersonderhoud, het klein onderhoud aan de gehuurde onroerende zaak dat volgens de huurovereenkomst en het Burgerlijk Wetboek voor rekening en risico van de huurder komt (zoals onderhoud aan de deurbel, de brievenbus, deurkrukken e.d.). Voor bedrijfsruimte kan het klein onderhoud ook in het nadeel van de huurder uitgebreid worden zoals doorgaans wordt overeengekomen in artikel 14.4 van de algemene (ROZ)voorwaarden 2008. Als de huurder en de verhuurder afspreken dat het onderhoud toch feitelijk door de verhuurder uitgevoerd wordt en afzonderlijk aan de huurder doorbelast wordt, dan moet de verhuurder deze werkzaamheden belasten met BTW.

Als de verhuurder gas, water en licht ten aanzien van het gehuurde levert en er is niet sprake van een all-inhuurprijs en het gaat het om servicekosten waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde (Hof van Justitie 11 juni 2009, zaak C-572/07 (Tellmer Property), dan kunnen deze kosten niet zonder meer afzonderlijk met BTW worden belast. Als er wel een afzonderlijke aansluiting is en de verhuurder levert desondanks de nutsvoorzieningen, dan kunnen deze kosten wel met BTW worden belast. Is er geen afzonderlijke aansluiting (bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouw met één aansluiting voor alle huurders), dan lijkt het in de rede te liggen dat de verhuurder de BTW niet afzonderlijk door kan belasten aan de huurders.

Pakket overeengekomen diensten >>

Bij het onbetaald laten van een voorschot aan de servicekosten mocht de verhuurder niet eigenmachtig beslissen de overeengekomen diensten af te sluiten. De rechtbank Amsterdam, sector kanton locatie Amsterdam was in haar vonnis van 18 mei 2012 ( LJN: BW6626, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-751 ) in rechtsoverweging 9 van mening dat er voor deze afsluiting geen contractuele basis, noch een vonnis is op basis waarvan hij tot afsluiting mag overgaan. De kantonrechter was van oordeel dat het op deze wijze eigenmachtig afsluiten onrechtmatig was. De kantonrechter was voorts van mening dat voor het innen van een vordering juridische wegen openstaan, nog daargelaten dat een dergelijke maatregel schade kan veroorzaken, doordat de alarminstallatie niet werkt, het pand onverzekerd is en er niet gewerkt kan worden. Ook in de ROZ-bepalingen (versie 2008) is niet geregeld dat de verhuurder bevoegd is deze diensten bij het onbetaald laten daarvan af te sluiten.

De discrepantie tussen de werkelijke kosten en het overeengekomen voorschot>>

Inleiding
Jones Lang Lasalle heeft in haar rapport "Office Service Charge Analysis Report (OSCAR)" van februari 2012 berekend dat de gemiddelde kosten van de overeengekomen servicekosten per vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte voor kantoorruimte tussen de periode 2006 tot en met 2011 op een gemiddeld bedrag binnen de range van € 31,73 en € 34,60 (excl. BTW) lagen. Voor winkelbedrijfsruimte zullen deze bedragen grotendeels van toepassing verklaard kunnen worden. Ik werk deze bedragen daarom uit en zal deze bedragen aanpassen als er informatie voorhanden komt over winkelbedrijfsruimte.

Waar bestaan deze servicekosten uit?
In 2011 lag het bedrag aan sercicekosten op een niveau van circa € 32,75 (excl. BTW) per vierkante meter exclusief administratiekosten. Dat is een daling ten opzichte van de voorgaande drie jaren. Deze daling is met name ontstaan door daling van de elektraprijzen. Volgens de laatste rapportage over 2013 heeft meer aandacht voor kostenbesparing en efficiency gezorgd voor stabilisering van de kosten van levering van overeengekomen diensten over de afgelopen vier jaar. Dit staat vermeld in een rapport van deze zelfde organisatie dat in 2013 is gepubliceerd.

In deze rapportages is rekening gehouden met de volgende componenten: elektra, verwarming, water, ICT, onderhoud, installaties, schoonmaak, vuilafvoer, onderhoud terrein, huismeester, beveiliging, verzekeringen en gemeentelijke heffingen. Gemeentelijke heffingen zijn geen overeengekomen diensten. Partijen hebben geen invloed op de hoogte van het bedrag van gemeentelijke heffingen. Voor dit overzicht werden deze gemeentelijke heffingen voor de volledigheid meegenomen. Voor het omslaan van het bedrag aan gemeentelijke heffingen over de vierkante meters tezamen met de servicekosten is wel iets te zeggen als het bedrag van bijkomende kosten naast de huur inzichtelijk gemaakt dient te worden.
De grootste posten volgens dit rapport beslaan de posten elektra, verwarming, installaties, schoonmaak en vuilafvoer, die ongeveer driekwart van de kosten per vierkante meter uitmaken, en de overige posten beslaan dus ongeveer het overige kwart aan kosten per vierkante meter. Energiekosten zijn met circa 50% de belangrijkste kostencomponent. Als een huurder het hele pakket aan servicekosten met de verhuurder overeenkomt, dan kan de huurder het voorschotbedrag berekenen op een bedrag tussen de € 32 en € 34 per vierkante meter (excl. BTW).

De soort gebouwen en de relatie tot de servicekosten
Volgens het rapport OSCAR kennen de nieuwe gebouwen, die na 2000 zijn gebouwd, de hoogste gemiddelde servicekosten. Dit kan worden verklaard vanwege het hogere niveau van voorzieningen. De geavanceerde klimaatsystemen, de beveiliging en receptiediensten zijn verantwoordelijk voor een hoger kostenpatroon. De kosten van receptie/huismeester en beveiliging zijn heel divers. De ene huurder besteed daar aan aanzienlijk hoger bedrag aan dan de andere huurder.

Hoewel de nieuwe gebouwen energiezuiniger zijn worden de beschikbare vierkante meters door het flexwerken (Het Nieuwe Werken) ook intensiever gebruikt. Door deze nieuwe vorm van werken zijn er minder vierkante meters beschikbaar dan nodig is om het gehele personeelsbestand tegelijk te laten werken. Dat is ook niet de bedoeling, omdat er bij Het Nieuwe Werken wordt gerekend op het thuiswerken van een bepaald percentage van het personeelsbestand, zodat er maar voor 60% of 70% van het totale personeelsbestand ruimte is. De kosten van elektra en verwarming zijn bij gebouwen met een hoger energielabel hoger dan voor gebouwen met een laag energielabel. Een andere verklaring is dat duurzaam gebouwde gebouwen niet per definitie ook duurzaam worden gebruikt. Het gebruik is veel bepalender voor het energieverbruik.

Bij grote gebouwen zijn schaalvoordelen te behalen. Zo zijn de kosten van schoonmaak bij grotere gebouwen ongeveer 25% per vierkante meter goedkoper dan bij kleine gebouwen. De kosten van vuilafvoer zijn bij grote gebouwen ongeveer de helft van die van kleine gebouwen. De kosten van beveiliging zijn hoger voor grote gebouwen dan voor kleine gebouwen. De kosten van beveiliging liggen bij kleine gebouwen op ongeveer 1/3 van het niveau van grote gebouwen. Als klein gebouw wordt beschouwd een gebouw tot 2.500 m². Een groot gebouw is een gebouw vanaf 15.000 m².

Bij hogere gebouwen zijn vooral de kosten voor verwarming, installaties en beveiliging hoger. De kosten voor installaties zijn hoger, omdat er meer verticaal transport noodzakelijk is in hoge gebouwen. Er is sprake van laagbouw als er sprake is van een gebouw van minder dan vijf verdiepingen. Van hoogbouw is er sprake als het gebouw meer dan 10 verdiepingen beslaat. De kosten van installaties zijn voor hoogbouw 25% hoger dan voor laagbouw. De kosten van beveiliging zijn voor laagbouw ongeveer 20% van die van hoogbouw. Bij laagbouw regelt de huurder vaak de kosten van beveiliging.
Het valt dus te verwachten dat de kosten bij winkelbedrijfsruimte van transportinstallaties lager zal liggen dan bij kantoorruimte. De kosten van vuilverwerking zullen daarentegen hoger zijn dan bij kantoorgebouwen. Deze kosten zijn bij kantoorruimte beide ongeveer even hoog. Het is mogelijk dat deze bedragen elkaar compenseren.

Zou een huurder een voorschotbedrag overeenkomen van circa € 5 per vierkante meter, dan is dit op zijn minst naïef te noemen. Voor een verhuurder kan een discrepantie tussen de werkelijke kosten en het in rekening gebrachte voorschot ook nadelig zijn. Het niet goed begroten van het voorschotbedrag en/of het bedrag aan servicekosten kan zelfs leiden tot huurbeëindiging door een beroep op dwaling aan de zijde van de huurder.

Administratiekosten
De verhuurder of een door de verhuurder ingeschakelde beheerder berekent doorgaans een opslag van 5% als vergoeding voor “administratiekosten” als tegenprestatie voor het doorberekenen met de juiste verdeelsleutels van de kosten van overeengekomen diensten aan de individuele huurder. De beheerder, die in opdracht van de verhuurder werkt, heeft er dus allerminst belang bij om de kosten te reduceren. De rol van de beheerder kan dus een rem zijn op kostenreductie. Als de verhuurder het beheer in eigen hand houdt, dan heeft deze ook geen belang bij kostenreductie. De administratiekosten zijn immers een onderdeel van het verdienmodel van de verhuurde bedrijfsruimte. Er valt er veel voor te zeggen dat kostenreductie van uit de huurder zal moeten komen. De huurder heeft echter weinig middelen om renovatie af te dwingen. Renovatie is immers voor kantoorruimte niet afdwingbaar en voor winkelbedrijfsruimte is renovate slechts ex artikel 7:305 BW in beperkte mate afdwingbaar.

In een zaak die heeft geleid tot een vonnis van 8 november 2011 ( LJN: BY5795, sector kanton Rechtbank Amsterdam, CV EXPL 11-36670 ) heeft de rechtbank te Amsterdam zich moeten buigen over de vraag of op de verhuurder (de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder) bij het aangaan van de huurovereenkomst de plicht rustte om op eigen beweging informatie aan de huurder te verschaffen over de discrepantie tussen de werkelijke kosten ter zake van energie- en serviceverlening en het overeengekomen voorschot. De verhuurder was gedurende de huurperiode eigenaar van het pand geworden.
Voor de beoordeling van deze vraag is onder meer van belang dat in 2007 tussen partijen een voorschot servicekosten was vastgesteld op ongeveer 9 % van de jaarhuurprijs. De werkelijke kosten over 2007 bedroegen in totaal ongeveer 21 % van de jaarhuurprijs. Daarnaast was komen vast te staan dat de verhuurder een professionele verhuurder was die werd bijgestaan door een makelaar en dat de huurder - zoals zij onbetwist heeft aangevoerd - een niet in de vastgoedmarkt ingevoerde en niet professionele huurder was.
De rechter was van mening dat een beroep op vernietiging van de overeenkomst met succes aangevoerd kon worden. In rechtsoverweging 6 werd door de rechter gesteld: "Gelet op de enorme discrepantie tussen het overeengekomen voorschot en de werkelijke kosten in verhouding tot de overeengekomen jaarhuurprijs en gelet op de positie van beide partijen bij de overeenkomst, moet het naar het oordeel van de kantonrechter voor de verhuurder onder deze omstandigheden evident zijn geweest, althans had verhuurder er rekening mee moeten houden dat huurder de overeenkomst niet of niet op de thans overeengekomen voorwaarden zou hebben gesloten, indien zij op de juiste wijze was geïnformeerd over de hoogte van de werkelijke servicekosten".
Verder matigde de rechter in rechtsoverweging 8 de werkelijke gevorderde verbruikskosten naar de kosten die naar omstandigheden als redelijke kosten waren aan te merken en die bij de huurder in rekening gebracht konden worden. Hierbij werkte de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in het voordeel van de huurder.

De verhuurder dient toezicht te houden op de kosten en het kwaliteitsniveau>>

De verhuurder moet toezien op de kosten van het kwaliteitsniveau van die serviceverlening als hij bij serviceverlening derden inschakelt. De verhuurder heeft een verplichting tot beperking van de gemaakte kosten in verband met de verleende diensten. De verhuurder kan niet onverschillig staan ten aanzien van de te maken kosten, omdat de kosten "toch aan de huurders worden belast". Dat geldt met name als de verhuurder administratiekosten voor doorbelasting van servicekosten in rekening brengt. Dit gedrag valt onder de noemer van het zich goed gedragen als verhuurder. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 2 december 2011 (1084520 CV EXPL 09-31995, WR 2012/85) dat van de verhuurder als tegenprestatie voor de berekende administratiekosten mag worden verlangd dat deze niet alleen kopieën van facturen aan de huurder verstrekt, maar dat de verhuurder ook toeziet op het kostenniveau van de ingeschakelde derden. Dit vereiste toezicht houdt in dat de verhuurder op bepaalde momenten onderzoek doet naar het geleverde kwaliteitsniveau en kostenniveau van de geleverde diensten.
In deze kwestie ging het om een afgesloten energiecontract door de verhuurder, waarbij een contractueel af te nemen vermogen met de energieleverancier was overeengekomen waar de huurders geen behoefte aan hadden. Deze kosten werden echter wel aan de huurders doorberekend. De rechter was mede gezien het vorenstaande van mening dat de verhuurder het contract met de energieleverancier had moeten aanpassen. Door dit niet te doen was de verhuurder toerekenbaar tekortgeschoten jegens huurders. De onnodig gemaakte kosten bij de energieleverancier kwamen voor rekening van de verhuurder.
Volgens de noot bij deze uitspraak kan deze verplichting worden gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 BW. Dit verklaart waarom de verhuurder die heeft nagelaten tijdig de voorzieningen te treffen die van hem kunnen worden verlangd, niet de werkelijke kosten in rekening mag brengen maar slechts de kosten die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, als redelijk worden beschouwd.

Hogere aan de huurder doorberekende premie voor de brandverzekering>>

In de algemene voorwaarden is doorgaans een bepaling opgenomen die onder de volgende formulering of een aan deze bepaling gestelde formulering met gelijkwaardige strekking is opgenomen:
Indien in verband met de aard of uitoefening van het beroep of bedrijf van huurder voor het gehuurde, dan wel het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, een hogere dan normale premie van brandverzekering voor opstal of inventaris en goederen aan verhuurder of andere huurders van het gebouw of complex in rekening wordt gebracht, zal huurder het meerdere boven de normale premie aan verhuurder of die andere huurders vergoeden. Verhuurder en andere huurders zijn vrij in de keuze van de verzekeringsmaatschappij, de bepalingen van de verzekerde waarde en de beoordeling van de redelijkheid van de verschuldigde premie. Onder “normale premie” wordt verstaan de premie die verhuurder of huurder, bij een te goeder naam en faam bekend staande assuradeur kan bedingen voor het verzekeren van het gehuurde respectievelijk zijn inventaris en goederen, tegen brandrisico op het moment direct voorafgaande aan het afsluiten van deze huurovereenkomst, zonder daarbij rekening te houden met de aard van het door huurder in het gehuurde uit te oefenen bedrijf of beroep, alsmede – gedurende de duur van de huurovereenkomst – elke aanpassing van deze premie, die niet het gevolg is van een verandering van de aard of omvang van het verzekerde risico.

Deze bepaling heeft als doel om de premie van de opstalverzekering die de verhuurder extra moet betalen door de bedrijfsvoering van de huurder op deze huurder kan worden afgewenteld. De normale premie van de opstalverzekering wordt geacht in de betaalde huurprijs te zijn begrepen.
Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 22 december 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:5394 ) een oordeel moeten geven over een geschil tussen huurder en verhuurder waarbij de verhuurder de meerpremie door wenste te berekenen en waarvan de huurder van mening was dat de bedoelde bepaling in de algemene voorwaarden niet opging omdat het gehuurde voordat partijen een huurovereenkomst sloten al als horecaonderneming was verhuurd en als café-bedrijf werd geëxploiteerd, zodat de huidige exploitatie als café-bedrijf geen verhoogd risico met zich mee zou brengen. Daarnaast was huurder van mening dat zij geen premie verschuldigd zou zijn, omdat partijen overeen zouden zijn gekomen dat de verhuurder geen servicekosten aan de huurder zou berekenen.
Het hof gaf de huurder ongelijk. Het hof was van oordeel dat de huurder, gelet op de inhoud van de algemene bepalingen, redelijkerwijs niet tot de gerechtvaardigde verwachting heeft kunnen komen dat de eventueel door hem verschuldigde meerpremie brandverzekering in de huurprijs van de huurovereenkomsten zou zijn verdisconteerd. De ‘Kosten van leveringen en diensten’ enerzijds en de kosten in verband met ‘Belastingen, lasten, heffingen, premies’ anderzijds zijn in afzonderlijke artikelen met uiteenlopende regelingen in de algemene bepalingen opgenomen.

Het hof was voorts van mening dat een huurder de meerpremie brandverzekering was verschuldigd, ongeacht de vraag of in het gehuurde eerder een (ver)gelijk(baar) beroep of bedrijf werd uitgeoefend. De door huurder bepleite uitleg zou volgens het hof tot het ongerijmde gevolg leiden dat een verhuurder alleen bij de eerste huurder die een bepaald beroep of bedrijf in het gehuurde gaat uitoefenen de met dat beroep/bedrijf verband houdende meerpremie brandverzekering in rekening zou kunnen brengen en niet meer bij nieuwe huurders met een (ver)gelijk(baar) beroep of bedrijf.
Het bovenstaande had toch tot gevolg dat de verhuurder de meerkosten van de premie bij de huurder in rekening mocht brengen. Deze kosten werden dus niet zonder meer als geleverde diensten aangemerkt, waaronder de levering van gas, water en licht kan worden aangemerkt.

Updates>>

  • Bijgewerkt 6 oktober 2013. Gedeelte servicekosten uit hoofdstuk huurprijzen gehaald.
  • Bijgewerkt 22 juni 2014. Verwijziging naar de Warmtewet ingevoerd.
  • Bijgewerkt 28 september 2014. Het hof besliste in haar arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHARL:2013:BY9973 ) over dit gedeelte van het verweer van de huurder dat de verhuurder inderdaad zijn vordering op grond van de algemene voorwaarden voldoende inzichtelijk moet maken en niet kan volstaan met het sturen van facturen.
  • Bijgewerkt 29 september 2014. Uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 december 2009 ( ECLI:NL:GHAMS:2009:BP6652 ) is duidelijk dat de huurder door een gewijzigde berekeningwijze van servicekosten te betalen met deze gewijzigde berekening akkoord wordt geacht te gaan.
  • Bijgewerkt 29 september 2014. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 7 oktober 2011 ( ECLI:NL:HR:2011:BR3085 ) dat de in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden.
  • Bijgewerkt 30 september 2014. Mr Wissink merkt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad ( ECLI:NL:PHR:2011:BR3085 ) hierover het volgende op. Het is niet ongewoon is dat zakelijke partijen soms druk zetten om een bepaald resultaat te bereiken is. Zolang daarbij geen juridische grenzen worden overschreden, is dat in juridisch opzicht aanvaardbaar. Het handelen van een partij conform de wensen van de andere partij, kán daarom duiden op instemming (zij het wellicht 'nolens volens'). Of daarvan sprake is, vergt een beoordeling van de omstandigheden van het geval.
  • Bijgewerkt 26 oktober 2014. De verhuurder die de huurder bij leegstand een groter aandeel in de servicekosten in rekening bracht dan bij een grotere bezetting van het pand, werd teruggefloten in het arrest van het hof te Amsterdam van 14 december 2010 ( ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0589 ).
  • Bijgewerkt 26 oktober 2014. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 2 december 2011 (1084520 CV EXPL 09-31995, WR 2012/85) dat van de verhuurder als tegenprestatie voor de berekende adminstratiekosten mag worden verlangd dat deze niet alleen kopieën van facturen aan de huurder verstrekt, maar dat de verhuurder ook toe ziet op het kostenniveau van de ingeschakelde derden.
  • Bijgewerkt 14 november 2014. Invoering conclusief variabelen servicekosten. Jones Lang Lasalle heeft in haar rapport "Office Service Charge Analysis Report (OSCAR)" van februari 2012 en het rapport van 2013.
  • Bijgewerkt 20 november 2014. Aanvulling gegevens met betreking tot de Warmtewet.
  • Bijgewerkt 25 januari 2015. Hoofdstuk aangepast met onderdeel BTW.
  • Bijgewerkt 15 maart 2015. Tekstuele correcties toegepast.
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 22 december 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:5394 ) beslist dat meerpremie van de opstalverzekering aan de huurder doorberekend mocht worden.
  • Bijgewerkt 19 april 2017. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, oordeelde in haar vonnis van 18 januari 2017 ( ECLI:NL:RBNHO:2017:872 ) wees de vordering van de verhuurder wat betreft een naheffing van de servicekosten af. De kantonrechter nam hierbij in aanmerking dat de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten heeft gegeven waaruit het werkelijk verbruik door de huurder – bij benadering – kon worden afgeleid.