De VVE en verhuring van appartementen

De vereniging van eigenaren en de verhuring van appartementen

Inleiding>>

De Vereniging van Eigenaren (VVE) voert het beheer van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex en ziet toe op de nakoming van de verplichtingen die de appartementseigenaren ten opzichte van elkaar hebben. Het doel van de VVE is dus het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten. Hieronder valt met name het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte. Een eigenaar van een appartement is op basis van de wet automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren. De vereniging van eigenaren is dus een vereniging en heeft zoals iedere vereniging een bestuur. De leden (de eigenaren van de woningen) vormen samen de vereniging van eigenaren. De leden nemen tezamen onder meer alle besluiten over het beheer van de gemeenschappelijke delen. Als er appartementen zijn verhuurd, dan zijn niet de huurders, maar de eigenaar van het verhuurde appartement aanspreekpunt voor zaken over het appartement.

De huurder heeft in beginsel geen invloed binnen de vereniging van eigenaren, omdat een huurder geen deel van de vereniging van eigenaren uitmaakt. Soms is het voor de huurders toch mogelijk om indirect invloed uit te oefenen in de vergadering van de vereniging van eigenaren. Hiervan kan sprake zijn als er in een appartementencomplex door een woningcorporatie een meerderheidsbelang bestaat in de vereniging van eigenaren, waardoor deze verhuurder door het meerderheidsbelang in staat is om rekening te houden met de wens van haar huurders door deze positie te gebruiken om besluiten ten behoeve van de belangen van de huurders aan te laten nemen door de vereniging van eigenaren.
Huurders die bijvoorbeeld van een gemeenschappelijke ruimte een gedeelte willen gebruiken als fietsenstalling kunnen met het oog op deze wens de verhuurder verzoeken in de vergadering van eigenaren een besluit te nemen een gedeelte van de gemeenschappelijke ruimte in te richten als fietsenstalling. In een zaak die voor de kantonrechter speelde was er sprake van totaal zeventien appartementsrechten. Van dit totaal waren twaalf appartementen in eigendom van de woningcorporatie en vijf in eigendom van particuliere eigenaren. Het voorstel voor de fietsenstalling werd in de vergadering met dertien van de zeventien stemmen aanvaard, waarbij de woningcorporatie haar twaalf stemmen in stelling bracht. De woningcorporatie kreeg steun van één particuliere eigenaar.

De overige particuliere eigenaren waren het met dit besluit niet eens en verzochten de kantonrechter dit besluit te vernietigen (Beschikking rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, niet gepubliceerd). De basis van deze actie was de vernietiging van het besluit op basis van misbruik van de meerderheidspositie van de woningcorporatie.
De kantonrechter was van mening dat hier geen sprake was van misbruik van het meerderheidsbelang van de woningcorporatie. De kantonrechter was van mening dat de verhuurder voor de belangen van haar huurders op diende te komen. Met het belang van de huurders diende volgens de kantonrechter ook rekening te worden gehouden in de besluitvorming van de vergadering van eigenaars. De kantonrechter bracht naar voren dat hoewel de huurders geen lid waren van de VVE, het belang van de woningcorporatie natuurlijk mede gelegen was in het behartigen van de wensen van haar huurder en niet slechts in het behartigen van de belangen van de eigenaren van de appartementen. Zolang de woningcorporatie geen misbruik maakt van haar meederheidspositie in de VVE is een dergelijke opstelling niet onzorgvuldig te noemen. Het rekening houden met de belangen van haar huurders brengt, voor de woningcorporatie die een meerderheidsbelang in de VVE heeft, niet zonder meer misbruik van recht met zich mee. Evenmin is er sprake van onzorgvuldig handelen door de woningcorporatie. Noot 151

Bevoegdheid tot verhuur>>

casus
Een appartementsgerechtigde verhuurt een appartement. Het appartement maakt deel uit van een vereniging van eigenaren, bestaande uit 3 appartementseigenaren. Nu heeft één van de appartementseigenaren bezwaar tegen verhuring van een appartement in het complex waarvan dit verhuurde appartement deel uitmaakt. Kan een vereniging van eigenaren bezwaar tegen de verhuring maken?

Het appartementsrecht geeft de eigenaar een aandeel in de eigendom van het complex, waarin het appartement zich bevindt. Verder geeft het appartementsrecht een exclusief zakelijk gebruiksrecht van bepaalde gedeelten van het gebouw (en de grond) waarin het bewuste appartement zich bevindt. Het exclusieve zakelijke gebruiksrecht betreft in ieder geval het bewuste appartement waarvan de appartementsgerechtigde eigenaar is (artikel 5:106 lid 4 BW).
Het appartementsrecht staat dus niet los van de eigendomsrechten van de andere appartementsgerechtigden in het complex. De appartementsgerechtigde heeft aldus rekening te houden met de rechten van de andere appartementsgerechtigden en dient zich te houden aan de overeengekomen regels ter zake van de gemeenschappelijke eigendom.
Voorop staat het bepaalde in artikel 5:120 BW. Een appartementseigenaar is bevoegd zijn appartement aan een ander in gebruik te geven. Of dit nu een huur- of gebruiksovereenkomst, is maakt daarvoor niet uit. De Vereniging van Eigenaren (VVE) kan het enkele verhuren in beginsel niet verbieden. De rechtbank Groningen, sector civiel recht, gaf in alinea 5.3.1 van haar vonnis van 9 juni 2010 LJN: BM7306, rechtbank Groningen, 114360 de volgende nuancering op deze regel. Volgens de rechter volgt uit artikel 5:120 lid 1, aanhef BW in verbinding met artikel 5:112 lid 4 BW niet dat een verhuurverbod dat is opgenomen in de splitsingsakte en gepubliceerd in de openbare registers ongeoorloofd is. Er kunnen immers bij reglement (mits via de splitsingsakte in de openbare registers opgenomen) regels worden gesteld omtrent het gebruik van de afzonderlijke appartementen.
In deze zaak ging het om een eigenaar die van deze beperking op de hoogte was bij het verwerven van een appartement, doch desondanks dit appartement wilde gebruiken om kamers aan studenten te verhuren. De rechter was daarom van mening dat deze eigenaar, nu hij volledig was ingelicht over de zich voordoende beperkingen aan het appartement bezwaarlijk ná zijn beslissing tot aankoop van dit appartement kan klagen dat hij beperkingen ondervindt. Een dergelijke ongeoorloofde inbreuk zou zich eerst voordoen indien een appartementseigenaar ná verkrijging van de eigendom geconfronteerd wordt met een verhuurverbod.

In dezelfde zin oordeelde het hof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 10 februari 2015 ECLI:NL:GHARL:2015:849. Ook in deze zaak was er sprake van een koper van een appartementsrecht, waarbij in de leveringsakte de statuten van de vereniging van eigenaren van toepassing waren verklaard. Deze statuten vormden de basis voor de volgende bepaling: "Kopers verplichten zich (…) het verkochte niet te verkopen, te verhuren of in gebruik te geven zonder voorafgaande toestemming van het bestuur van voormelde vereniging van eigenaren".
Na aankoop van het appartementsrecht ging de koper tot verhuring van het appartement over zonder toestemming van de vereniging van eigenaren te vragen. De vereniging van eigenaren maakte hiertegen bezwaar, omdat er geen toestemming voor deze verhuring was gevraagd. De vereniging van eigenaren vorderde de eigenaar zich te onthouden van verhuur en/of ter beschikking stellen aan derden.

De kantonrechter wees in eerste aanleg de vordering van de vereniging van eigenaren af. De kantonrechter redeneerde als volgt: dat toewijzing van de vordering een grotere beperking van het eigendomsrecht van de koper zal opleveren dan voortvloeit uit de statuten en de akte van levering en daarmee dus verder zou strekken dan de tussen partijen geldende beperking.

Het hof oordeelde dat de koper zich in de akte van levering had verbonden aan de aldaar opgenomen verplichting om zich te onthouden van verhuur en ingebruikgeving van de woning zonder toestemming van het bestuur van de Vereniging. Deze verplichting is zowel bij wege van kwalitatieve verplichting, als bij wege van een kettingbeding aan de koper opgelegd. Het hof was van mening dat dit beding niet instrijd was met het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (het recht op “family life” ). Het in het kettingbeding vervatte toestemmingsvereiste voor verhuur en ingebruikgeving vormt volgens het hof weliswaar een inperking van het eigendomsrecht, maar deze inperking is contractueel overeengekomen, waarbij de koper de keus heeft gehad om de woning – mét dit kettingbeding – al dan niet te kopen. Bovendien vormt het kettingbeding niet een zodanige inperking van het eigendomsrecht, dan wel het recht op familieleven, dat de koper zijn woning in het geheel niet meer tezamen met anderen mag gebruiken.

Verhuring via AirBnB
De rechtbank Rotterdam was in haar vonnis van 7 september 2011 LJN: BR7083, rechtbank Rotterdam, 302077/HA ZA 08-562 van mening dat de eigenaar van een appartement, die het appartement in strijd met het splitsingsreglement als kamerverhuurbedrijf gebruikte, dit gebruik diende te beëindigen. In dit vonnis werden de eisende partijen (de vereniging van eigenaren) in rechtsoverweging 3 toegelaten tot het bewijs dat er sprake was van een kamerverhuurbedrijf in de appartementen. Er was hier sprake van verschillende verenigingen van eigenaren, waarvan één lid van een vereniging diverse appartementen binnen de verschillende gebouwencomplexen bezat. Als de vereniging van eigenaren zou slagen in dit bewijs dan zou dit gebruik beëindigd dienen te worden. Ook het verhuren van het appartement met woonbestemming door de eigenaar tegen betaling aan toeristen (short stay verhuring) wordt als bedrijfsmatige exploitatie van het appartement gezien. Dit geldt ook als in het splitsingsreglement niets is vermeld over een beperking voor wat betreft ingebruikgeving aan derden. De regels in het splitsingsreglement ten aanzien van een gebruikersverklaring, waarmee de gebruiker te kennen geeft te voldoen aan de in het splitsingsreglement opgenomen voorwaarden, zijn praktisch onuitvoerbaar bij ingebruikgeving van het appartement voor korte periode zoals bijvoorbeeld slechts voor een weekend. Dit (bedrijfsmatig) gebruik is daarom wel degelijk in strijd met het splitsingsreglement ( Nieuwsbrief Rijssenbeek advocaten nummer 2013.12, september 2013).
Op zichzelf lijkt dit in lijn van artikel 5:120 BW. Het verhuren van het appartement als kamerverhuurbedrijf geeft aan het appartement een bedrijfsbestemming. Het lijkt mij juist dat het splitsingsreglement hierover beperkingen op kan leggen. Voorts dient de vereniging van eigenaren op grond van artikel 5:126 lid 3 BW er voor zorg te dragen dat de appartementsgerechtigden zich houden aan de verplichtingen die uit het splitsingsreglement voortvloeien.

In hoger beroep was het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:153 ) van oordeel dat onder de geschetste omstandigheden omtruiming toch was toegestaan. De huurder had door de woning onder te verhuren zowel in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, als overlast veroorzaakt voor andere appartementeigenaars en strijd gehandeld met regels van de Vereniging van eigenaren. De uitspraak is uitgebeid besproken in het hoofdstuk Ontbinding onderdeel 2. Handelen in strijd met overeengekomen bestemming/Short stay in een geliberaliseerde woningruimte

De conclusie die getrokken kan worden uit deze uitspraken is dat de koper van een bestaand appartementsrecht door bepalingen die in het splitsingsreglement staan vermeld, beperkt kan worden in de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht. Dat de huurder het appartement door deze via de website AirBnB te verhuren in strijd kan komen met de splitsingsakte of met het besluit van vergadering van de VVE wordt bevestigd in een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem, van 31 januari 2013 ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659. In deze zaak had de algemene vergadering van een vereniging van eigenaars besloten om short stay/hotel- en/of bed-and-breakfastactiviteiten, korter dan één maand, niet in haar appartementencomplex toe te staan. De kantonrechter wees het verzoek van een appartementseigenaar om dit besluit te vernietigen af, omdat de 'short stay formule' niet voldoet aan 'gebruik overeenkomstig de bestemming' als voorgeschreven in de splitsingsakte. Aangezien de overlast die appartementseigenaren van de (meestal) toeristen ondervinden, acht de kantonrechter het niet verlenen van toestemming voor gebruik met een kortere duur dan één maand, niet strijdig met de redelijkheid en billijkheid. Hierbij merk ik nog voor de volledigheid op dat het gebruik van het appartement voor short stay verhuring als bedrijfsmatig gebruik van het appartement wordt gezien en in ieder geval in strijd met de splitsingsakte is. Een besluit van de vergadering van de algemene vergadering van een vereniging van eigenaars is dus eigenlijk niet nodig om deze activiteit te verbieden. Als immers in de splitsingsakte al staat vermeld dat het appartement alleen mag worden gebruikt voor woondoeleinden, dan schiet de appartementseigenaar te kort als hij toch tot verhuring voor een korte duur overgaat. De appartementseigenaar mag dus wel voor langere tijd verhuren. Dit valt immers wel onder de woonbestemming.

Kamergewijze verhuring binnen de VVE mogelijk?
Als in de akte van splitsing van een VvE is opgenomen dat een eigenaar zijn appartementsrecht “slechts in zijn geheel in gebruik kan geven” , dan mag deze eigenaar niet zonder meer zijn appartement in onzelfstandige delen verhuren. Een zaak waarin deze casus is besproken is in hoger beroep behandeld door het gerechtshof 's-Gravenhage in haar arrest van 19 januari 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:83 .
In de visie van de appartementsgerechtigde was er sprake van discriminatie omdat de VvE alleen met betrekking tot zijn appartement een handhavingsbesluit heeft genomen. Deze eigenaar voerde verder aan dat met het nemen van het handhavingsbesluit sprake is van misbruik van recht althans dat het handhavingsbesluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat het bewuste appartement gedurende 38 jaar is ondergesplitst en op die wijze is gebruikt en er geen vergelijkbare situatie is met de andere appartementen in het complex doordat de vorige eigenaren zijn appartement aanzienlijk hebben vergroot. De appartementsgerechtigde was van mening dat handhaving beperkt zou moeten blijven tot die gevallen waar de leefbaarheid van het appartementencomplex wordt aangetast.

Het hof stelde voorop dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf geldt.
Voorop werd door het hof gesteld dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf geldt. Vast stond dat de appartementsgerechtigde zijn appartement feitelijk in drieën heeft opgesplitst en dat er geen sprake is geweest van een ondersplitsing die bij notariële akte is gerealiseerd (een juridische splitsing). De appartementsgerechtigde had de drie delen aan drie verschillende huurders in gebruik gegeven. Aldus handelde hij in strijd met het splitsingsreglement.

Voorts overwoog het hof dat de VvE er belang bij heeft dat appartementseigenaars zich houden aan de bepalingen van het splitsingsreglement. Dat de VvE de appartementsgerechtigde eerst nu aanspreekt op haar gebruik van het appartement in strijd met het splitsingsreglement, kan de VvE niet worden tegengeworpen. Vast stond dat in 2011 een nieuwe beheerder is aangesteld, die volgens eigen zeggen vanaf het moment van haar aantreden “orde op zaken” heeft willen stellen. Naar het oordeel van het hof kan het de beheerder niet worden verweten dat zij pas actie heeft ondernomen toen zij door de brief van een andere appartementsgerechtigde van 11 mei 2013 op de hoogte werd gebracht van de feitelijke ondersplitsing van het appartement van de bewuste appartementsgerechtigde en het in gebruik geven van het appartement aan verschillende huurders.

Reglement >>

In hoeverre is de huurder van een appartement gehouden om met het appartementsrecht samenhangende voorschriften omtrent het gebruik van het appartement/privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten rekening te houden?

Deze vraag werd beantwoord in het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2012 LJN: BU8174, Hoge Raad, 10/03328 . De conclusie van mr. E.B. Rank-Berenschot bij dit arrest is verhelderend. Ik verwijs graag naar de conclusie. Hierbij heb ik de relevante onderdelen van deze conclusie opgenomen.

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen een tweetal regels.

1. Het splitsingsreglement op grond van de splitsingsakte
Op grond van artikel 5:111 aanhef en sub d BW dient de splitsingsakte een reglement in te houden, waartoe ook geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid en ingeschreven modelreglement (hierna: het splitsingsreglement). Ingevolge artikel 5:112 aanhef en onder c BW dient het splitsingsreglement onder meer een regeling te bevatten omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, terwijl er ook een dergelijke regeling ten aanzien van de privégedeelten in kan worden opgenomen (artikel 5:112 lid 4 BW).
De voorschriften van het splitsingsreglement zijn van rechtswege van toepassing mede van toepassing zijn op de posterieure huurder (artikel 5:120 lid 2 en 3 BW). Een ná het tot stand komen van de huurovereenkomst ingeschreven reglementsbepaling geldt niet ten aanzien van de huurder, tenzij hij daarin heeft toegestemd; weigert hij die toestemming of verklaart hij zich niet, dan kan iedere appartementseigenaar de kantonrechter verzoeken te bepalen dat de reglementsbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden (artikel 5:120 lid 3 BW). De VvE kan in eigen naam tegen de huurder optreden om nakoming van de verplichtingen uit het splitsingsreglement te vorderen (artikel 5:126 lid 3 BW).

In het splitsingsreglement kan de VvE onder meer regels op nemen over het onderhoud van een individuele cv-ketel. De VvE mag dus van een individuele eigenaar verlangen dat deze op zodanige wijze onderhoud aan de individuele cv-ketel verricht, zodat de installatie geen gevaar voor de omgeving oplevert. Doorgaans zal dit onderhoud elk jaar uitgevoerd dienen te worden. Als de installatie door uitzonderlijke omstandigheden weinig wordt gebruikt, dan zal jaarlijks onderhoud wellicht niet nodig zijn. De appartementsgerechtsgerechtigde zal dit dan aan moet tonen door een verklaring van een installateur. Als de appartementsgerechtsgerechtigde immers stelt dat onderhoud in afwijking van de overeengekomen regels niet nodig is, dan zal deze dit standpunt dienen te bewijzen (zie artikel 150 RV). De heer mr P.G.A. van der Sanden is dezelfde mening toegedaan in Huurrecht@ctueel 2016-14. In deze nieuwsbrief behandelt hij dit onderwerp onder de volgende pakkende titel: Moet een appartementseigenaar periodiek cv-onderhoud laten doen?
Als het appartement is verhuurd kan de VvE de onderhoudsverplichting niet naar de huurder verleggen, omdat dit onderhoud niet als "kleine herstelling" aangemerkt kan worden. Hierbij moet met name worden bedacht dat van artikel 7:217 BW ex artikel 7:242 BW niet in het nadeel van de huurder kan worden afgweken. In het Besluit Kleine Herstellingen wordt het onderhoud van de cv-ketel immers niet aangemerkt als een activiteit die zonder bijzondere deskundigheid kan worden uitgevoerd. Het lijkt mij dat de huurder deze bepaling van het splitsingsreglement alsnog dient te vernietigen als de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst akkoord is gegaan met de bepalingen van het splitsingsreglement. Zonder vernietiging van deze bepaling is deze gewoon geldig. Afspraken die in strijd met het besluit Kleine Herstellingen worden gemaakt zijn immers niet nietig.

2. Huishoudelijk reglement
Daarnaast is ingevolge artikel 5:128 lid 1 BW de vergadering van eigenaars bevoegd aanvullende regels te stellen betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Deze regels kunnen niet derogeren aan bepalingen van het splitsingsreglement.
Deze gelden niet van rechtswege tegen de huurder, onverschillig of zij voor of na de aanvang van zijn recht tot stand zijn gekomen. Artikel 5:128 lid 2 BW bepaalt dat iedere eigenaar de huurder kan vragen om te verklaren of hij bereid is die regels na te leven. Als de huurder daartoe niet bereid is of zich niet verklaart, dan kan de kantonrechter op verzoek van iedere eigenaar beslissen dat de regels ten aanzien van de huurder komen te gelden.

Het splitsingsreglement moet dus worden onderscheiden van een eventueel huishoudelijk reglement. Het eerste kan steeds worden tegengeworpen aan een posterieur huurder (artikel 5:120 lid 2 en 3 BW), het laatste geldt in beginsel niet tegen een huurder. In de praktijk wordt veelal in de huurovereenkomst tussen de appartementseigenaar/verhuurder en de huurder overeengekomen dat laatstgenoemde (het splitsingsreglement en) het huishoudelijk reglement zal naleven. Daarmee kan de appartementseigenaar/verhuurder voorkomen dat hij 'klem' komt te zitten tussen enerzijds het appartementsrecht zoals dat geldt tussen hem en de overige eigenaren/VvE en anderzijds het huurrecht zoals dat geldt tussen hem en de huurder.

In het geval dat er sprake is van een huishoudelijk reglement en dat de inhoud van dat huishoudelijk reglement geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst, kan de huurder niet worden gedwongen deze bepalingen na te leven. Dit geldt met name als het huishoudelijk reglement niet deel uitmaakt van het splitsingsreglement of enig modelreglement waarnaar in het splitsingsreglement wordt verwezen. Dat laatste is mogelijk als het reglement op grond van artikel 5:139 lid 5 BW is neergelegd in een notariële en ingeschreven akte.

Modelreglement 1992>>

In het meest gehanteerde huishoudelijk reglement, het modelreglement 1992, is alleen de beperking opgenomen dat de huurder een verklaring moet ondertekenen, waarin hij zich bereid verklaart zich aan de bepalingen van het huishoudelijk reglement van de VVE te zullen houden. Zou de huurder deze verklaring niet tekenen, dan kan de VVE hiervoor in het uiterste geval de ontruiming van het appartement vorderen. In artikel 28 van het modelreglement 2006 is geregeld dat de gebruiker en/of de eigenaar van appartementsrecht gehouden is het privé gedeelte te onderhouden.

Het onderhoud van het gemeenschappelijke gedeelte van het complex woningen waarin de appartementen zich bevinden komen voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars. Als er onderhoud uitgevoerd moet worden zullen de gezamenlijke eigenaren daarover een besluit moeten nemen. De VvE is dus verantwoordelijk voor het onderhoud en de vervanging van de gemeenschappelijke delen. In de modelreglementen 1973 en 1983 staat dat een eigenaar verplicht is toestemming te geven voor het verrichten van werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten of zaken die noodzakelijk zijn. In de modelreglementen 1992 staat dat de eigenaar van een appartement verplicht is toegang tot zijn appartement te verlenen als dit in het kader van uitvoering van deze werkzaamheden noodzakelijk is.

Het huishoudelijk reglement geeft ook regelingen voor wat betreft de gemeenschappelijke ruimte. Als een eigenaar van een overeengekomen gemenschappelijk gebruik af wenst te wijken, dan is het uitgangspunt bij die beoordeling is dat deze eigenaar evenals de overige bewoners is gehouden tot naleving van de relevante (huishoudelijke) reglementen. Als het plaatsen van vervoermiddelen in de gmeenschappelijk ruimte zoals fietsen, of scootmobielen is verboden, dan is de algemene vergadering van de VvE de bevoegde instantie is om de door de individuele eigenaar gewenste ontheffing te verlenen.

De vrijheid die de VvE bij die beslissing toekomt wordt begrensd door de regeling (in het bijzonder artikel 6b onder d) van de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte. Die regeling brengt in de laatstgenoemde zaak mee dat de VvE de toestemming niet mag weigeren indien de eigenaar geen alternatieve stallingsmogelijkheden heeft voor haar scootmobiel die zij - naar de VvE onvoldoende heeft bestreden - nodig heeft om zich buitenshuis te verplaatsen. Een dergelijke situatie deed zich in een zaak die heeft geleid tot een arrest van 17 juni 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ECLI:NL:GHARL:2016:4889 . Het hof achtte doorslaggevend gewicht aan de overgelegde bevindingen van deskundigen, in het bijzonder de rapportage en advisering WMO van een deskundige, indicatie-adviseur/ergotherapeut bij Trivium Plus, die zijn gebaseerd op een onderzoek dat op 3 december 2015 in het bijzijn van beide partijen ter plaatse is uitgevoerd. De klacht van de VvE dat dit rapport blijk geeft van onvoldoende objectiviteit en dat de VvE - ondanks de aanwezigheid van haar twee raadslieden en de mogelijkheid nadien schriftelijk commentaar te leveren - te weinig gelegenheid heeft gehad gehoor voor haar argumenten te vinden, heeft zij onvoldoende aannemelijk gemaakt. VvE’s dienen zich dus uitgebreid door een deskundige te laten informeren over de specifieke beperkingen die een eigenaar heeft en zich wellicht zullen ontwikkelen. Op die manier kan de VvE een op maat gemaakt alternatief aanbieden en daarmee de mogelijke bezwaren beperken. Zonder een dergelijk op maat gemaakt advies loopt de VvE het risico dat het bezwaar te weinig onderbouwd wordt geacht te zijn.

Als een eigenaar geen toestemming en/of medewerking verleent voor de uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen waarvoor de toegang tot het appartement van deze eigenaar noodzakelijk is, dan kan de VvE deze toestemming en/of medewerking door de rechter af laten dwingen. Dit gebeurt dan via een spoedverzoekschrift of via een kort geding.
Als het appartement is verhuurd en de eigenaar wenst wel deze toestemming en/of medewerking te verlenen, maar de huurder weigert toestemming, dan zal de verhuurder via een kortgeding de huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW tot medewerking aan deze werkzaamheden moeten dwingen.

Verhuring van een parkeerplaats bij koopappartementen >>

Het is mogelijk dat door de verkoper van een appartementsrecht de koper dwingt een parkeerplaats behorend bij het appartement te huren. Dit kan bijvoorbeeld worden vereist vanwege stedenbouwkundige redenen.
Het eigendomsbewijs van het appartementsrecht kan dan verwijzen naar een splitsingsakte. In de splitsingsakte kan dan bijvoorbeeld de volgende bepaling worden opgenomen. In dit voorbeeld ga ik ervan uit dat het wooncomplex uit 100 appartementen bestaat.

“Iedere koper van één van de hiervoor vermelden 100 appartementsrechten zal worden verplicht om per woonappartement één van de 100 aanwezige parkeerplaatsen te huren. Voormelde 100 woonappartementen zullen niet mogen worden verkocht (en geleverd) dan wel op andere wijze in eigendom overgaan, anders dan in combinatie met één van voormelde 100 parkeerplaatsen, tenzij er sprake is van ruiling onderling, in wel laatstbedoeld geval voor wat betreft voormelde tot verhuur bestemde parkeerplaatsen steeds schriftelijk toestemming van de eigenaar van laatstbedoelde parkeerplaatsen zal zijn vereist”.

Bovengenoemde bepaling wordt ook wel een kwalitatief recht met een daarbij behorende verplichting genoemd.
In het eigendomsbewijs van het appartement kan een kwalitatieve verplichting zijn opgenomen. Wettelijke is dit mogelijk. De mogelijkheid om kwalitatieve rechten en verplichtingen op te leggen is geregeld onder artikel 6:252 BW. Kwalitatieve rechten zijn rechten die in zodanig verband met een zaak staan, dat men daarbij slechts belang heeft zolang men de zaak behoudt. Dit is uiteraard een parkeerplek behorend bij een appartement. Bij overdracht van deze zaak gaat het kwalitatieve recht over op de nieuwe eigenaar.

Verplichtingen gaan niet over op de nieuwe verkrijger. De verplichtingen gelden echter wel voor de contractspartij. Bijvoorbeeld een verplichting om het gras van een stuk grond te maaien.

Consequenties voor het huurrecht

De huur van een parkeerplek kan dus zijn verbonden aan een appartementsrecht, zodat de huur niet volgens de normale regels van artikel 7:228 BW kan eindigen. De appartementseigenaar moet daarop bedacht zijn. Als men een koper treft die wel het appartement wenst te kopen, maar niet de parkeerplek wenst te huren, dan kan het kwalitatieve recht de verkoop van het appartement in de weg staan. De appartementseigenaar kan deze huurovereenkomst dus niet opzeggen. Dit is toch zuur als de eigenaar het appartement niet eenvoudig krijgt verkocht en verkoop wél plaats zou kunnen vinden zonder de daarbij horende gehuurde parkeerplaats.

De verenging van eigenaren kan de eigenaren van de appartementen dus verplichten een parkeerplaats te huren.

Verhuring van parkeerplaatsen bij appartementen
In een zaak die heeft geleid tot een uitspraak op 28 november 2012 door de kantonrechter te Breda, locatie Berg op Zoom LJN: BY4484,sector kanton Rechtbank Breda, 720829 ov 12-2218 werd beslist dat op een afwijkend “gedoogbeleid” van de VVE door één van de appartementsgerechtigden geen beroep kon worden gedaan.
De casus luidde als volgt. Tijdens een vergadering van de VVE is het volgende onderwerp aan de orde geweest: een aantal eigenaren van een appartementsrecht met het gebruiksrecht op een parkeerplaats, verhuurt een parkeerplaats aan derden, niet zijnde een eigenaar of gebruiker van een ander appartementsrecht in het onderhavige complex. De VVE heeft, na constatering dat dit niet overeenkomt met artikel 35 lid 7a van het reglement, besloten om aan dit gebruik een einde te maken wanneer de huidige daaromtrent gesloten overeenkomsten expireren.
Een appartementseigenaar vocht dit besluit aan bij de rechter en legde aan zijn verzoek ten grondslag dat dit besluit bloot staat aan vernietiging. Volgens deze appartementsgerechtigde was het besluit vernietigbaar wegens strijd met het opgewekte vertrouwen en rechtsverwerking alsmede omdat het besluit in strijd is met artikel 7 lid 4 van het huishoudelijk reglement.

In rechtsoverweging 3.7 van het vonnis was de rechter van mening dat rechtsverwerking niet aan de orde is. Volgens de rechter was de bepaling in artikel 35 lid 7a van het reglement duidelijk: er mag niet worden verhuurd aan externe derden. De VVE heeft betwist dat zij er al vijf jaren van op de hoogte was, dat de bewuste appartementsgerechtigde verhuurde aan een externe derde. De VVE stelde dat zij tot anderhalf à twee jaar terug ervan uitging dat de betreffende parkeerplaatsen werden verhuurd aan de gebruikers van het aan de appartementsgerechtigde toebehorende appartementsrecht. De VVE heeft hierbij onbetwist gesteld dat de appartementsgerechtigde niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 35 lid 1 van het reglement (zoals opgesomd onder 3.1 sub d), zodat het voor haar niet duidelijk was aan wie de appartementsgerechtigde de parkeerplaatsen verhuurde. Een verhuur aan een derde is immers wel toegestaan, enkel de verhuur aan een externe derde is niet toegestaan op grond van het bepaalde in het reglement. Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende. Er zijn geen bijzondere omstandigheden komen vast te staan als gevolg waarvan hetzij bij de appartementsgerechtigde het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de VVE haar aanspraak ter zake van artikel 35 lid 7a van het reglement niet (meer) geldend zou maken, hetzij de appartementsgerechtigde in haar positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de VVE haar aanspraak alsnog geldend maakt. In het onderhavige geval heeft te gelden dat de appartementsgerechtigde bekend was, althans had moeten zijn, met het bepaalde in voornoemd artikel van het splitsingsreglement. Dat hij op een gegeven moment, in strijd met het bepaalde in het reglement, is gaan verhuren aan een externe derde, is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt.
Het verweer van de eigenaar, dat ook andere eigenaars aan externe derden verhuren, ging ook niet op. Die eigenaren zullen zich immers ook aan het reglement moeten houden.
De rechter was daarom van mening, dat niet is gebleken, dat de VvE in redelijkheid en billijkheid niet tot het bewuste besluit kon komen. Het verzoek tot vernietiging werd daarom afgewezen.

Verhuring van een parkeerplaats bij huurappartementen >>

De verhuurder van een appartement kan de huurder verplichten een parkeerplaats bij het appartement te huren.
De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam heeft in haar uitspraak van 16 maart 2006, WR2006-06, bladzijde 205, bepaald dat de verhuurder een beding mocht maken in de huurovereenkomst van de parkeerplaats inhoudende dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats alleen beëindigd mocht worden tezamen met beëindiging van de huurovereenkomst met de huurwoning. Onderstaand wordt de situatie uitgelegd om deze redenering te kunnen volgen.

De feiten

De huurder had een appartement gehuurd in een bepaald appartementencomplex. De huurder huurde vanaf dezelfde ingangsdatum van het appartement een parkeerplaats nabij het appartementencomplex. In de huurovereenkomst van de parkeerplaats stond een bepaling opgenomen inhoudende dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats onlosmakelijk was verbonden aan de huurovereenkomst van de woning. Beide overeenkomsten waren niet los van elkaar te beëindigen.
De huurder had zelf geen auto, maar de algemene ledenvergadering van de woonvereniging had onderverhuring van de parkeerplaats toegestaan.
De huurder had de huur van de parkeerplaats opgezegd op grond van artikel 7:264 BW (onredelijk voordeel door de verhuurder).

Overwegingen van de kantonrechter

Allereerst was de kantonrechter van mening dat het partijen door de contractsvrijheid vrij staat een dergelijk beding in de huurovereenkomst op te nemen.
Voorts was er volgens de kanonrechter geen sprake van een onredelijk voordeel nu de parkeerplaats tegen een redelijke vergoeding beschikbaar werd gesteld.
Het is niet ongebruikelijk dat naast de woning tevens een parkeerplaats wordt verhuurd. Dat de parkeerplaats niet voor de woning van de huurder is gelegen maakt dit niet anders.
De huurder had niet weersproken dat de verhuurder uitvoering overleg heeft gehad met de woonvereniging over koppelverhuur en dat de leden uiteindelijk met de koppelverhuur hebben ingestemd. De huurder had niet gesteld dat zij noodzakelijk op de door haar gehuurde woning was aangewezen en had er dus voor kunnen kiezen om een andere woning te huren.
De verhuurder was de huurders, die geen auto hebben, tegemoet gekomen door onderhuur van de parkeerplaats aan derden voor dezelfde prijs toe te staan. De stelling van de huurder dat de verhuurder de parkeerplaats vrijelijk kon verhuren ging niet op, omdat de verhuurder altijd er voor moet zorgen dat zich bij de woning een parkeerplaats bevindt.
De parkeerplaatsen waren bovendien niet vrij toegankelijk, doordat deze enkel via een sleutel of via een magneetsysteem zijn te bereiken.
Op grond van het bovenstaande kon een beroep op nietigheid van dit beding niet slagen, aldus de rechter.
Als de overwegingen in bovengenoemde situatie niet op een andere individuele situatie aansluiten, kan de uitkomst anders zijn. Het valt te bedenken dat de situatie anders zou liggen als onderhuur niet zou zijn toegestaan.

In een soortgelijke casus (huurders diende naast de woning een aan verhuurster toebehorende en tot het complex behorende parkeerplaats te huren) werd door de rechtbank 's-Gravenhage eenzelfde beslissing genomen als bovengenoemde door de rechtbank Rotterdam genomen beslissing. In deze zaak deden de huurders een beroep op nietigheid van de bedingen die erop neerkomen dat huurders gehouden zijn tezamen met hun woning een parkeerplaats te huren wegens een niet redelijk voordeel. Ook in deze casus kwam de rechtbank 's-Gravenhage tot de beslissing dat deze bepaling niet in strijd was met de regels van artikel 7:264 BW. Volgens dit artikel heeft dit artikel immers betrekking op de situatie waarin tegenover het voordeel voor de verhuurder geen reële tegenprestatie staat in de vorm van dienstverlening of zaken. Ook in deze kwestie was de rechtbank van oordeel dat er geen sprake was van een onredelijk beding. Tegenover het voordeel van de verhuurder die aan haar huurders parkeerplaatsen kan verhuren tegen een huurprijs en kan tegemoetkomen aan de behoefte om parkeerplaatsen aan te bieden op een locatie waar veel mensen hun woning hebben, staat een voordeel voor de huurder die tegen betaling over een parkeerplaats in een afgesloten parkeergarage kan beschikken. Daarnaast overwoog de rechter dat het de huurders, binnen de beperkingen van de overeenkomst, vrij stond om onder te verhuren. Deze mogelijkheden ten behoeve van de huurder (onderverhuur voor dezelfde prijs aan bewoners van het complex) brachten de rechter tot het oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet sprake was van een ten behoeve van verhuurder overeengekomen beding dat als niet redelijk aangemerkt diende te worden (Rechtbank Den Haag, Kamer voor kantonzaken, 14 november 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:17100, WR 2017/98).

Gebreken het verhuurde appartement >>

Als een gebrek in het appartement zich voordoet, dan zal eerst beoordeeld dienen te worden voor wiens rekening herstel plaats dient te vinden. Als er sprake is van kleine herstellingen dan komt het gebrek voor rekening van de huurder. Is er sprake van een gebrek dat niet als kleine herstelling gekwalificeerd kan worden, dan is de verhuurder gehouden dit gebrek op eerste verzoek van de huurder te verhelpen. Herstel door de verhuurder of de huurder is mogelijk als het gebrek zich in het privé gedeelte bevindt.

De verhuurder van een appartement ondervindt een probleem met herstel van een gebrek, waarvan de huurder hinder ondervindt, als dit gebrek zich voordoet in het gemeenschappelijke deel met een uitstralend effect in het door de huurder gehuurde appartement. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van lekkage van een standleiding, waardoor er in het appartement lekkage en/of schimmelvorming ontstaat. De kosten van zowel het verhelpen van de verstopping als het vervangen van een standleiding zijn voor rekening van de VVE. Aan een verstopping en de veroudering van de standleiding dragen alle deelnemers van de VVE bij in de kosten.

De verhuurder en/of de huurder mag niet op eigen gelegenheid tot herstel van de gebreken aan de gemeenschappelijke ruimte overgaan. De bevoegdheid tot herstel van een gebrek in de gemeenschappelijke ruimte ligt immers bij de gezamenlijke eigenaren.

Er doet zich geen probleem voor als door de verhuurder een verzoek tot herstel aan de VVE wordt gedaan en dit verzoek wordt tijdig opgepakt. Er doet zich wel een probleem voor als door de VVE wordt geweigerd een urgent probleem direct op te lossen. De huurder komt immers niet het zelfklusrecht toe op grond van artikel 7:206 lid 3 BW. Er is immers in het voorbeeld van de lekkage aan de standleiding weliswaar door het effect van de lekkage in de woonruimte sprake van een gebrek aan het gehuurde, doch de oorzaak van het gebrek bevindt zich niet in het gedeelte waarvan de eigenaar en/of de huurder het exclusief gebruiksrecht heeft. Volgens met modelreglement 2006 is de huurder en/of de eigenaar niet bevoegd om wijzigingen aan de gemeenschappelijk ruimten aan te brengen (artikel 22 modelreglement 2006).

In het voorbeeld van de lekkage aan de standleiding is er sprake van een gebrek aan het gehuurde als er water in het gehuurde stroomt, of als er schimmelvorming in het gehuurde ontstaat. Er is namelijk sprake van een gebrek aan het gehuurde als het voorgespiegelde huurgenot bij aanvang van de huurovereenkomst gedurende de huurperiode niet wordt gecontinueerd. Door dit effect op het gehuurde is het mogelijk huurverlaging te vorderen.

Als er schade bij een individuele eigenaar is wegens gebreken aan de gemeenschappelijke delen, dan kan de eigenaar de VvE aansprakelijk stellen voor zijn schade. De opstalverzekering van de VvE kan dan worden gehouden de schade van de individuele eigenaar te vergoeden. Daarnaast kan de individuele eigenaar de VvE aansprakelijk houden voor het verminderd gebruik van de woning. De eigenaar kan de VvE aansprakelijk houden wegens de verminderde gebruiksmogelijkheden van het appartement door het gebrek. Een veel voorkomende bepaling in de polisvoorwaarden van een opstalverzekering luidt: “schade door huurderving wegens het geheel of ten dele onbruikbaar worden van het gebouw door een gedekte gebeurtenis gedurende de periode van herstel of herbouw van het gebouw, doch tot een maximum van 52 weken. Als de verzekeringnemer het gebouw zelf in gebruik heeft, wordt een vergoeding gegeven gelijk aan de huurderving als het gebouw met gelijke bestemming zou zijn verhuurd. In geval niet tot herbouw wordt overgegaan, bestaat aan spraak op vergoeding van huurderving over een periode van maximaal 10 weken".

De opstalverzekering en de vergoeding van de schade
De VvE kan aansprakelijk zijn voor schade als er schade ontstaat door een evenement dat voor rekening en risico van de VvE is. Als de opstalverzekering van de eigenaar niet tot vergoeding van de schade over wenst te gaan, dan kan de huurder op de VvE terug kunnen vallen. Als de opstalverzekering niet wenst uit te keren, dan kan dit allerlei oorzaken kunnen hebben. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de verzekering geen dekking geeft voor deze schade, omdat de schade niet onder dekking van de verzekering gebracht kan worden. Het innemen van een dekkingstandpunt is doorgaans een eenvoudige exercitie. Als er niet sprake is van een gedekt evenement dan is er geen dekking. In de polisvoorwaarden is doorgaans redelijk eenvoudig te achterhalen welke zaken wel of niet onder de dekking van de verzekering vallen. Zo zorgde in 2016 en hagelschade voor heftige beroering bij de eigenaren van de opstallen waaraan hagelschade was ontstaan, omdat in de opstalverzekering hagelschade niet onder dekking viel. Voor hagelschade dient een aparte verzekering te worden afgesloten. Verzekerden die hagelschade onder hun opstalverzekering wensten te claimen kregen daarom een afwijzing van de claim voorgeschoteld.

Voorzienbare schade valt doorgaans niet onder dekking van een opstalverzekering
Voorzienbare schade valt doorgaans ook buiten dekking van de verzekering. Zo valt schimmelvorming wegens doorslaand vocht doorgaans niet onder dekking van de opstalverzekering. Naast het feit dit evenement uitdrukkelijk kan zijn uitgesloten, kan schimmelvorming wegens doorslaand vocht ontstaan wegens gebrekkig onderhoud. Een dergelijke toedracht van de schade kan dan als voorzienbaar worden beoordeeld, waardoor deze schade niet onder dekking van de verzekering valt. Over deze afwijzingsgrond kan wel discussie ontstaan. Waar ligt immers de grens tussen slecht onderhoud waarvan de schade voorzienbaar was en schade die ontstaan door onderhoud dat wel eerder uitgevoerd had kunnen worden?
Als de verzekering geen dekking geeft, dan betekent dit dus niet dat de VvE niet aansprakelijk is voor de schade. De discussie loop dan gewoon verder met de VvE. De VvE is hier immers partij in deze discussie en niet de verzekeraar. De verzekeraar handelt alleen als gemachtigde van de verzekerde als deze wordt ingeschakeld om namens de verzekerde een schade af te wikkelen. Alleen een WAM-verzekeraar (autoverzekering) kan rechtstreeks worden aangesproken om schade uit te keren. Als de verzekeraar van de VvE de schade niet wenst uit te keren, dan moet de VvE in een procedure worden betrokken. De verzekeraar zal dan deze procedure ter hand nemen voor haar verzekerde als de schade onder dekking van de verzekering valt en er een inhoudelijke discussie bestaat over bijvoorbeeld de hoogte van de schade.

Huurderving
Als er zich een schade voordoet en deze schade is veroorzaakt door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen, dan kan een huurder op grond van artikel 7:207 BWhuurverlaging vorderen als het gebrek het huurgenot wezenlijk aantast. Deze discussie speelt dan tussen de eigenaar van het appartement en de huurder. De eigenaar kan de VvE vervolgens aansprakelijk stellen voor deze huurderving. De VvE kan deze component huurderving dan weer naar haar verzekeraar doorgeleiden. Als de schade onder dekking van deze verzekering valt dan kan de huurderving als schadecomponent worden meegenomen als deze component ook meeverzekerd is. Als deze component niet meeverzekerd is, dan kan deze schadecomponent separaat bij de VvE worden geclaimd.
Een uitspraak over huurderving en de aansprakelijkheid van de VvE
De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Arnhem heeft in een vonnis van 1 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:2021 een oordeel moeten geven over een geschil tussen een appartementseigenaar en de VvE. Ik heb deze uitspraak ondanks het feit dat hier niet sprake was een huurrelatie toch gemeend te moeten publiceren, omdat in het kader van dit hoofdstuk belangrijk is om de relatie tussen de appartementseigenaar en de VvE te doorgronden.
In deze kwestie waren er verschillende schades ontstaan:
Op 26 juli 2010 was een lekkage ontstaan in de keuken en de woonkamer van de eigenaar. Deze laatste meldde dit bij de VvE en verzocht de schade te herstellen en gederfd huurgenot te vergoeden. De VvE had onderzoek uit laten voeren. Uit het rapport van de deskundige bleek dat dakgoot aangepast moest worden. Na dat onderzoek is geen adequaat herstel van de afvoer gerealiseerd. In 2011, 2012 en 2013 ontstonden er wederom lekkages in het appartement van dezelfde eigenaar. Alle schades werden gemeld bij de VvE met een aansprakelijkstelling. De VvE heeft opnieuw onderzoek laten doen naar de oorzaak van het gebrek. Uit dit onderzoek bleek dat de capaciteit van de goot/hemelwaterafvoer ruim onvoldoende was en dat er inpandig vermoedelijk sprake is van een lek. Daarbij werd het advies gegeven de goot te vervangen en aanpassingen te doen aan onder meer de dakvoet en de overstort. In 2014 is het dak in opdracht van de VvE definitief gerepareerd.

De appartementseigenaar vorderde schadevergoeding en huurderving. De vordering werd als volgt ingekleed. Ingevolge artikel 16 en artikel 17 lid 1 van de splitsingsakte voert de VvE het beheer en draagt zij de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, waaronder de daken, inclusief de waterkerende lagen, en de dakbedekking. De benadeelde stelde dat hij schade heeft geleden doordat na regenval van buitenaf water in zijn appartement is binnengedrongen en dat de VvE ondanks herhaalde aanmaningen heeft verzuimd de oorzaak van de schade weg te nemen. Op grond van artikel 5:113 BW en artikel 6:174 BW is de VvE aansprakelijk voor de door hem geleden schade, aldus de benadeelde eigenaar. De schade ten gevolge van de lekkages in 2010, 2011 en 2012 was gedeeltelijk aan hem vergoed door de verzekeraar van de VvE. De schade ten gevolge van de lekkages in 2013 was niet vergoed door de verzekeraar omdat deze schadevoorvallen door de VvE niet deugdelijk waren gemeld aan haar verzekeraar. Dit dient volgens de benadeelde eigenaar voor rekening en risico van de VvE te komen.

Aansprakelijkheid VVE
De rechter stelde vast dat dat de lekkages in het appartement van de eigenaar in 2010, 2011, 2012 en 2013 zijn veroorzaakt door een gebrek aan het dak. De feiten stonden niet ter discussie. Voorts stond vast dat de VvE verantwoordelijk was voor het beheer en het onderhoud van het dak. Uit de overgelegde stukken bleek genoegzaam dat de eigenaar de schadevoorvallen steeds tijdig had gemeld aan de VvE en dat hij steeds had aangedrongen op het nemen van maatregelen door de VvE, maar dat het dak pas in september 2014 deugdelijk was hersteld.
De rechtbank was van oordeel dat de VvE, nu zij verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het dak, aansprakelijk was voor de schade die veroorzaakt was door het gebrek van het dak. Dat de VvE om haar moverende redenen het gebrek aan het dak niet onmiddellijk afdoende heeft laten herstellen, dient voor haar rekening en risico te blijven. Deze werkzaamheden konden niet worden geacht als zaakwaarneming uitgevoerd te zijn.
Dat de eigenaar als lid van de VvE via een machtiging door de kantonrechter mogelijk een eerdere reparatie van het dak had kunnen bewerkstelligen, zoals de VvE betoogde, deed aan de aansprakelijkheid van de VvE niet af. Voor zover de VvE meende dat er om die reden sprake is van eigen schuld van de eigenaar of dat hij niet heeft voldaan aan zijn plicht de schade te beperken, verwierp de rechtbank dat betoog. De eigenaar had niet anders gehandeld dan in redelijkheid in deze situatie van hem had mogen worden verwacht.

Kosten blijven voor rekening van de eigenaar
De eigenaar had zelf de kozijnen aan de buitenzijde geschilderd. De rechtbank was van oordeel dat de eigenaar onvoldoende had gesteld, waaruit zou volgen dat het buitenschilderwerk dermate noodzakelijk was dat langer uitstel niet kon worden gevergd. Artikel 5 van de splitsingsakte is daarom niet van toepassing. Dat de eigenaar ervoor heeft gekozen het buitenschilderwerk te laten verrichten zonder een daartoe strekkend besluit van de VvE uit te lokken, diende voor zijn rekening en risico te blijven. Van zaakwaarneming zal in de verhouding tussen een individuele eigenaar en een VvE in het kader van achterstallig onderhoud geen sprake zijn. Dat kan bijvoorbeeld anders zijn als bij een VvE van vier leden er drie op vakantie zijn en een gemeenschappelijke waterleiding springt, waardoor het complex zonder in te grijpen ernstig beschadigd zou worden. In een dergelijk geval is de ene eigenaar wel gerechtigd actie te ondernemen om verdere schade te voorkomen.

Het gebrek en de mogelijkheden van de huurder op basis van deze uitspraak
Als het appartement was verhuurd en de huurder had deze gebreken van de woning moeten ondergaan, dan had de huurder dus wel huurverlaging kunnen vorderen. Herstel door de verhuurder kan niet zonder meer worden afgedwongen. De huurverlaging is voor de huurder doorgaans de enige maatregel die kan worden ingesteld. Uit deze uitspraak blijkt duidelijk dat de eigenaar die zelf het initiatief van herstel ter hand neemt, hiertoe alleen gerechtigd is in het kader van zaakwaarneming. Bij normaal onderhoud is er geen sprake van zaakwaarneming. Als een afzonderlijk lid over de gemeenschappelijke delen op eigen houtje onder het mom van zaakwaarneming onderhoud uit zou gaan voeren, dan zou dit de beslissingsbevoegdheid van e VvE ernstig kunnen ondergraven. De rechtbank wijst daarom de claim ter zake het uitgevoerde schilderwerk terecht af.

Op het moment dat de VVE besluit om het gebrek (voorlopig) niet te laten herstellen is de rol van de huurder min of meer uitgespeeld. De huurder kan immers niet optreden in de vergadering van eigenaren. De verhuurder/eigenaar dient op grond van artikel 5:130 BW in verbinding met artikel 2:15 BW een beroep op vernietiging van het besluit te doen. Op grond van artikel 5:130 BW moet het besluit binnen een termijn van een maand worden vernietigd. Dit betreft een vervaltermijn. Na verstrijken van deze termijn is vernietiging niet meer mogelijk. De termijn vangt aan vanaf het moment dat de eigenaar/verhuurder van het besluit op de hoogte is gebracht, of van het besluit op de hoogte had kunnen zijn.
De huurder kan wel de verhuurder dwingen om deze stappen naar de VVE onder verbeuring van een dwangsom te dwingen om actie naar de VVE te ondernemen. Als de verhuurder wel actie naar de VVE onderneemt, maar de VVE vertraagt de zaak, dan zal de verhuurder weinig verweten kunnen worden.
Als de VVE echter niets doet en weigert een besluit te nemen, dan kan er van de verhuurder/eigenaar actie worden verlangd. Op grond van artikel 5:121 BW kan de eigenaar immers de kantonrechter verzoeken machtiging te verlenen die in de plaatst treedt van het besluit van de VVE. Deze weg is ook mogelijk als er binnen korte termijn door de VVE een besluit genomen moet worden en dit besluit wordt door de VVE niet genomen. Als er door de VVE een besluit wordt genomen om de werkzaamheden wel uit te voeren, doch slechts binnen bepaalde termijn, dan dient de eigenaar/verhuurder dit besluit op grond van artikel 5:130 BW te vernietigen.
Mr. M.J.J. Nijenhof is van mening dat de verhuurder/eigenaar problemen aan gemeenschappelijke delen van het complex, die effect hebben op het overeengekomen huurgenot zo snel mogelijk door moet spelen naar de VVE en moet de VVE vergewissen van het effect van het gebrek voor zijn huurder.

Gebruik gemeenschappelijke ruimte door individuele eigenaar in VvE>>

Een huidige eigenaar van een appartement vordert ten laste van de VvE plaatsing van scootmobiel in de gemeenschappelijke hal. Deze eigenaar had zijn appartement te koop staan. De potentiële koper wenste de vergadering van eigenaars toestemming te geven voor het stallen van de scootmobiel in de gemeenschappelijke fietsenberging. Deze vordering wordt door de rechtbank Gelderland in haar kortgedingvonnis van 24 november 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:7270. afgewezen. Volgens de rechtbank had de eigenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat haar belang bij tenuitvoerlegging bij voorraad van de beslissing van de kantonrechter zwaarder weegt dan het belang van de VvE bij behoud van de bestaande toestand tot in het hoger beroep is beslist. De eigenaar heeft haar stelling dat het voor haar zelfredzaamheid noodzakelijk is dat zij de scootmobiel in de gemeenschappelijke hal mag plaatsen onvoldoende aannemelijk gemaakt doordat zij de VvE niet in de gelegenheid heeft gesteld om alternatieven te onderzoeken. Bovendien hoeft de VvE bij haar besluitvorming geen rekening te houden met de belangen van een buitenstaander en mogelijke koper, van wie zij verder niet beschikt over de nodige (medische) gegevens.
Met betrekking tot het belang van de eigenaar wordt als volgt overwogen. De appartementseigenaar heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij als gevolg van haar fysieke beperkingen genoodzaakt is om gebruik te maken van een scootmobiel en dat het, mede door de toenemende ernst van haar aandoening, voor haar niet meer mogelijk is om haar zelfredzaamheid te behouden door haar scootmobiel elders te stallen dan op haar eigen etage. De appartementseigenaar stelt dat plaatsing van de scootmobiel in de kelder voor haar geen oplossing is en dat het voor haar niet mogelijk is de scootmobiel in haar eigen appartement te stallen en te manoeuvreren. Plaatsing van de scootmobiel in de (gezamenlijke) hal op haar etage is volgens haar dan ook de enige mogelijkheid om zelfredzaam te blijven.
De appartementsgerechtigde heeft haar stelling dat het voor haar zelfredzaamheid noodzakelijk is dat zij haar scootmobiel in de (gemeenschappelijke) hal mag plaatsen, na betwisting door de VvE onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft zij verklaringen van deskundigen overgelegd waaruit blijkt dat het wenselijk is dat zij haar scootmobiel in de gang kan plaatsen in plaats van in de kelder, maar daaruit blijkt nog niet dat het alternatief van plaatsing in haar appartement onmogelijk is.
Boven is de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 17 juni 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:4889 reeds besproken. In deze uitspraak was besproken dat de vrijheid die de VvE bij de beslissing tot afwijzing van plaatsing van een scootmobiel in gemeenschappelijke ruimte toekomt wordt begrensd door de regeling (in het bijzonder artikel 6b onder d) van de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte. Die regeling bracht in de onderhavige zaak mee dat de VvE de toestemming niet mag weigeren indien de eigenaar geen alternatieve stallingsmogelijkheden heeft voor haar scootmobiel die zij - naar de VvE onvoldoende heeft bestreden - nodig heeft om zich buitenshuis te verplaatsen.
Als dus de potentiële eigenaar zelf de vordering instelt in de zaak waarin de rechtbank Gelderland op 24 november 2015 vonnis had gewezen en zij tevens aan kan tonen dat er geen alternatieven voor handen zijn, dan zal de vordering alsnog toegewezen dienen te worden conform de overwegingen in de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 17 juni 2016.
De overwegingen die bovenstaand zijn genoemd zijn ook van toepassing als zich een huurder in het appartement bevindt. Als de huurder de verhuurder aanspreekt om toe te staan dat er een scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte gezet kan worden, dan kan er wel een eigen belang van de verhuurder aanwezig zijn als van de verhuurder verwacht kan worden die gebruik toe te moeten staan. Als de verhuurder dan geen actie naar de VvE verricht, dan kan de verhuurder te kort schieten. Als de verhuurder voldoende inspanning richting de VvE verricht, dan kan de verhuurder in ieder geval niet jegens de huurder te kort schieten.

Updates>>

  • Bijgewerkt 15 september 2011, rechtbank Rotterdam vonnis van 7 september 2011 LJN: BR7083, Rechtbank Rotterdam, 302077/HA ZA 08-562 . De eigenaar van een appartement, die dat het appartement in strijd met het splitsingsreglement als kamerverhuurbedrijf gebruikt, dient dit gebruikt te beëindigen.
  • Bijgewerkt 30 april 2012: gehele redactie van dit hoofdstuk.
  • Bijgewerkt 22 mei 2012: gehele redactie van het onderdeel reglement.
  • Bijgewerkt 16 juli 2012: De rechtbank Groningen, sector civiel recht, gaf in alinea 5.3.1 van haar vonnis van 9 juni 2010 LJN: BM7306, rechtbank Groningen, 114360 aan dat verhuring van appartementen beperkt kan worden.
  • Bijgewerkt 13 januari 2013: Vonnis 28 november 2012 door de kantonrechter te Breda, locatie Berg op Zoom LJN: BY4484,sector kanton Rechtbank Breda, 720829 ov 12-2218 . Geen beroep op een afwijkend “gedoogbeleid” van de VVE door één van de appartementsgerechtigden.
  • Bijgewerkt 13 augutus 2013. Aanvulling gebreken aan het appartement.
  • Bijgewerkt 28 februari 2015. Woniningcorporatie maakt geen misbruik van recht door het meerderheidsbelang mee te laten spelen bij een beslissing van de VVE over een punt, waarin de belangen van de huurders waren betrokken.
  • Bijgewerkt 21 maart 2015. De eigenaar en de huurder van een appartement kunnen worden gedwongen om medewerking te verlenen met betrekking tot herstelwerkzaamheden aan gemeenschappelijke delen.
  • Bijgewerkt 27 maart 2015. Het hof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 10 februari 2015 ECLI:NL:GHARL:2015:849. Het hof oordeelde dat de koper zich in de akte van levering heeft verbonden aan de aldaar opgenomen verplichting om zich te onthouden van verhuur en ingebruikgeving van de woning zonder toestemming van het bestuur van de Vereniging. Deze verplichting is zowel bij wege van kwalitatieve verplichting, als bij wege van een kettingbeding aan de koper opgelegd. Het hof was van mening dat dit beding niet instrijd was met het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (het recht op “family life” ).
  • Bijgewerkt 6 december 2015. Dat de huurder het appartement door deze via de website AirBnB te verhuren in strijd kan komen met de splitsingsakte of met het besluit van vergadering van de VVE wordt bevestigd in een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem, van 31 januari 2013 ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659.
  • Bijgewerkt 11 februari 2016. Als in de akte van splitsing van een VvE is opgenomen dat een eigenaar zijn appartementsrecht “slechts in zijn geheel in gebruik kan geven” , dan mag deze eigenaar niet zonder meer zijn appartement in onzelfstandige delen verhuren. Een zaak waarin deze casus is besproken is in hoger beroep behandeld door het gerechtshof 's-Gravenhage in haar arrest van 19 januari 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:83 .
  • Bijgewerkt 9 juli 2016. De vrijheid die de VvE bij die beslissing toekomt wordt begrensd door de regeling (in het bijzonder artikel 6b onder d) van de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte. Die regeling brengt in de onderhavige zaak mee dat de VvE de toestemming niet mag weigeren indien de eigenaar geen alternatieve stallingsmogelijkheden heeft voor haar scootmobiel die zij - naar de VvE onvoldoende heeft bestreden - nodig heeft om zich buitenshuis te verplaatsen. Een dergelijke situatie deed zich in een zaak die heeft geleid tot een arrest van 17 juni 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ECLI:NL:GHARL:2016:4889 .
  • Bijgewerkt 3 augustus 2016. kan VvE de individuele eigenaar verplichten onderhoud aan de cv-ketel uit te voeren? Kan dit onderhboud naar de huurder worden verlegd?
  • Bijgewerkt 22 oktober 2016. Een huidige eigenaar van een appartement vordert ten laste van de VvE plaatsing van scootmobiel in de gemeenschappelijke hal. Deze vordering wordt door de rechtbank Gelderland in haar kortgedingvonnis van 24 november 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:7270. afgewezen.
  • Bijgewerkt 2 april 2017. In hoger beroep was het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:153 ) van oordeel dat onder de geschetste omstandigheden omtruiming toch was toegestaan. De huurder had door de woning onder te verhuren zowel in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, als overlast veroorzaakt voor andere appartementeigenaars en strijd gehandeld met regels van de Vereniging van eigenaren.
  • De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Arnhem heeft in een vonnis van 1 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:2021 een oordeel moeten geven over een geschil tussen een appartementseigenaar en de VvE. De rechtbank was van oordeel dat de VvE, nu zij verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het dak, aansprakelijk was voor de schade die veroorzaakt was door het gebrek van het dak. Dat de VvE om haar moverende redenen het gebrek aan het dak niet onmiddellijk afdoende heeft laten herstellen, dient voor haar rekening en risico te blijven.
  • Bijgewerkt 3 september 2017. Huurders diende naast de woning een aan verhuurster toebehorende en tot het complex behorende parkeerplaats te huren. Deze mogelijkheden ten behoeve van de huurder (onderverhuur voor dezelfde prijs aan bewoners van het complex) brachten de rechter tot het oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet sprake was van een ten behoeve van verhuurder overeengekomen beding dat als niet redelijk aangemerkt diende te worden (Rechtbank Den Haag, Kamer voor kantonzaken, 14 november 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:17100, WR 2017/98).