Woningruil

Woningruil

Uitgangspunten voor woningruil >>

De basis van woningruil wordt gevormd door artikel 7:270 BW. In dit artikel staat dat de huurder van woonruimte kan vorderen dat de rechter hem zal machtigen om een ander in zijn plaats als huurder te stellen. Onder woonruimte wordt de woonruimte bedoeld zoals genoemd in artikel 7:232 BW e.v. Dit betekent dat woningruil betrekking kan hebben op zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte. Tevens wordt hieronder verstaan woonwagens en standplaatsen. Ik ga ervan uit dat gelijke woonruimte voor woningruil in aanmerking komen. Een huurder van onzelfstandige woonruimte kan dus niet de ruilpartner worden van een huurder van zelfstandige woonruimte.

Door woningruil is er sprake van indeplaatsstelling. Deze mogelijkheid tot indeplaatsstelling heeft raakvlakken met de indeplaatsstelling die in artikel 7:307 BW voor bedrijfsruimte is opgenomen. Bij artikel 7:307 BW gaat het over indeplaatsstelling van een bedrijfsmatige huurder en de eis die aan de huurder worden gesteld ten aanzien van de bedrijfsvoering en nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voor artikel 7:270 BW geldt als eis in ieder geval dat er een ruilpartner is. Er is uiteraard geen sprake van overdragen van een onderneming. De rechten en plichten van de oorspronkelijke huurder worden integraal door de nieuwe huurder overgenomen. De rechter dient een open afweging van belangen toe te passen. Dit betekent dat met alle argumenten van de huurder in het kader van een belangenafweging rekening kan worden gehouden.
Woningruil kan slechts plaatsvinden tussen huurders van woonruimte. Artikel 7:270 BW vindt toepassing als twee huurders van woonruimte wensen te wisselen, maar vindt geen toepassing als een huurder van woonruimte wenst te ruilen met een huiseigenaar. Dit is bevestigd in een uitspraak van de kantonrechter te Zaandam van 16 oktober 1998 (Kantongerecht te Zaandam 16 oktober 1998, WR 1999, 19 met noot De Waal).
De inbreuk in de contractsvrijheid wordt slechts aanvaardbaar geacht als deze betrekking heeft op het gerechtvaardigde verlangen van huurders om woonruimte te ruilen, maar wordt niet uitgebreid naar andere situaties. Een gewenste ruil tussen een woningeigenaar en een huurder kan immers een ander belang vertegenwoordigen. Het is immers aanlokkelijk voor de huurder om het huurrecht te gelde te maken en in te wisselen voor een lagere koopprijs van een koopwoning. Deze los van het huurrecht staande belangen dienen niet door artikel 7:270 BW te worden afgedekt. Een afweging van deze belangen is bovendien niet inzichtelijk te maken, zodat deze positie buiten de reikwijdte van artikel 7:270 BW dient te blijven en een analoge toepassing van dit artikel niet aan de orde is.

De wens van de huurders om woonruimte te ruilen staat voorop. Artikel 7:270 BW geeft evenzeer de mogelijkheid de ruil van woonruimte af te dwingen als er sprake is van twee verhuurders die zich hiertegen verzetten. Alleen de wens van huurders wordt beoordeeld. Medehuurders of onderhuurders hebben op grond van artikel 7:270 BW geen zelfstandig vorderingsrecht om indeplaatsstelling af te dwingen.

Als beide verhuurders toestemming voor de woningruil geven, dan kan de woningruil daadwerkelijk plaats vinden. In dat geval zullen de verhuurders meestal een nieuw contract aanbieden. Als er op basis van de huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning noodzakelijk is, dan zal de verhuurder deze vergunning afgeven als de verhuurder een corporatie is. Bij een particuliere verhuurder zal de huurder bij de gemeente een huisvestingvergunning aan moeten bieden.

Bij toestemming met de woningruil heeft de verhuurder kennelijk een keuzemogelijkheid: f de verhuurders bieden een nieuwe huurovereenkomst aan, f de bestaande overeenkomst wordt voortgezet met de nieuwe huurders. In het eerste geval moet de woning worden opgeleverd door de voormalige huurders. In het laatste geval gaan alle bestaande rechten en plichten uit het bestaande huurcontract over op degene die het contract voortzet. Ik kom hier in dit hoofdstuk verder op terug.

Als de verhuurder wel toestemming geeft voor de woningruil, dan kan men een nieuw huurcontract aanbieden. De verhuurder kan de huurprijs dan wel verhogen. Als de verhuurder de huurprijs extreem verhoogt, dan kan dit als een weigering van de woningruil worden opgevat (bron: www.huurders.info). In een dergelijk geval kan de rechter ook toestemming geven met een gelijkblijvende huurprijs. Als de verhuurder dus weigert toestemming tot de woningruil te geven en de woningruil wordt via de rechter geregeld, dan is er sprake van een indeplaatsstelling ex Artikel 7:270 BW en dan kan de verhuurder de huurprijs dus niet verhogen. De verhuurder die zich feitelijk niet tegen woningruil kan verzetten, maar dit toch doet is niet verstandig bezig. Waar de verhuurder bij instemming met de woningruil een nieuw contract aan kan bieden en de huurprijs enigszins kan verhogen zal de verhuurder dit niet kunnen doen als door de rechter een machtiging tot wijziging van de huurders wordt gegeven. De kandidaat-huurder neemt dan immers integraal het huurcontract van de ander over.

Initiatief huurders >>

De ruilpartners gaan een ruilovereenkomst met elkaar aan. Deze overeenkomst wordt beheerst door het algemene verbintenisrecht. Mocht er een (ruil)overeenkomst tussen partijen bestaan en mocht een ruilpartner zich terugtrekken, dan is deze ruilpartner op grond van het algemene verbintenisrecht te houden aan de gemaakte afspraken. Aan een ruilovereenkomst wordt alleen voldaan als beide ruilpartners de gewenste ruil effectueren. Mocht een ruilpartner zich al dan niet terecht terugtrekken, dan is ruil niet mogelijk.

Het hof te Amsterdam heeft op 16 december 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:5516 ) in hoger beroep een beslissing moeten nemen of een ruilpartner zich nog terug kon trekken. Dat was niet mogelijk omdat partijen het over de essentialia van de overeenkomst eens waren geweest. Een partij kon zich na het bereiken van overeenstemming over de woningruil dus niet eenzijdig terugtrekken. Dit volgt uit een oud uitgangspunt in het verbintenissenrecht, dat kernachtig verwoord kan worden door het adagium "Pacta sunt servanda". Dit betekent dat betekent dat gemaakte afspraken moeten worden nagekomen. Zonder dwaling of het tekortschieten van een van de partijen kan een contractspartner zich niet eenzijdig aan een overeenkomst onttrekken. Partijen waren het eens over het gehuurde en de huurprijs. De kern van de afspraken luidde volgens het hof als volgt: Uit de in alinea 3.6.2 weergeven feiten volgde dat op 17 december 2015 voor de ruilpartner duidelijk was welke woningen de ruil betrof en tegen welke huurprijs, dat de beide verhuurders akkoord waren met de (wijze van) woningruil en dat de huurovereenkomst van de ene ruilpartner met Wooncompagnie op 29 december 2015 zou eindigen en die van de andere ruilpartner met Wooncompagnie op 30 december 2015 zou ingaan. In elk geval heeft de ene ruilpartner een en ander redelijkerwijs uit voornoemde verklaringen en gedragingen van de andere ruilpartner mogen begrijpen. Dat impliceert gelet op de sms-conversatie van 17 december 2015 dat op dat moment voor partijen ook duidelijk was dat de indeplaatsstelling van de huurovereenkomst met Eigen Haard rond eind december zou plaatsvinden, hetgeen Eigen Haard later heeft bevestigd aan de betreffende ruilpartner. Daarbij nam het hof in aanmerking dat een definitieve verhuisdatum anders dan de ene ruilpartner had betoogd geen essentialia is van deze overeenkomst tot woningruil, maar van ondergeschikte betekenis nu partijen overeenstemming hadden bereikt over de datum waarop de huurovereenkomst tussen de ene ruilpartner en Wooncompagnie zou starten en de periode waarin de andere ruilpartner in de plaats van de ene ruilpartner zou treden in de huurovereenkomst met Eigen Haard. Het gegeven dat de ene ruilpartner de afspraak wenste te annuleren was hier dus niet van belang. Een gesloten overeenkomst kan immers niet eenzijdig terug worden gedraaid.

De huurder dient de verhuurder in een procedure te betrekken als deze indeplaatsstelling weigert. Het procesinitiatief ligt dus bij de huurder. De vordering kan ook als een vordering in reconventie (tegenvordering) worden ingediend. Dit kan aan de orde zijn als de verhuurder een procedure is gestart wegens onrechtmatige overdracht van de huurrechten of wegens naar de mening van de verhuurder ten onrechte onderverhuring van de woning. Omgekeerd is ook mogelijk. De huurder stelt een vordering tot indeplaatsstelling in en de verhuurder stelt een vordering tot onrechtmatige bewoning van de woning in (HR 19 november 2004, NJ 2005,4 (Cousijn/Craanen).

De rechter is in beginsel vrij de volgorde te bepalen waarin de vorderingen worden behandeld. Het is echter wel mogelijk dat de rechter de vorderingen in onderling verband zal moeten beoordelen. Zo zal een rechter een vordering tegen de huurder wegens het niet nakomen van de verplichtingen (bijvoorbeeld betaling van huur) moeten beoordelen in gezamenlijk verband. Het is immers niet mogelijk een huurrecht over te dragen als dat huurrecht door de vertrekkende huurde al door zijn gedrag (niet betalen van huur of het veroorzaken van overlast) is verbeurd. De huurder kan vooruitlopend op de voorziening de nieuwe huurder al wel gebruik van de woning laten maken, maar dan moet wel spoedig de vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling worden ingesteld. De huurder loopt bij afwijzing van de vordering wel het risico dat de verhuurder een vordering in reconventie instelt wegens het onbevoegd gebruik door de huurder van de woning. De rechtspraak past de regeling van de indeplaatsstelling van bedrijfsruimte voor wat betreft eerdere ingebruikname analoog toe (Hr 16 juni 1978, NJ 1979, 22 (Schellekens/MAVO).

Varianten in verband met woningruil>>

Nieuwe huurovereenkomst
Verhuurders kunnen kiezen een nieuwe huurovereenkomst met de huurders aan te gaan. Dit kan voor de verhuurder gunstig zijn. Door een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan is het mogelijk om een nieuwe huurprijs te sluiten. Het verhogen van de huurprijs in het kader van een indeplaatsstelling is niet mogelijk. In het kader van een indeplaatsstelling gaan de rechten en verplichtingen integraal over op de partijen. Nadeel voor de verhuurder is dat de huurovereenkomst met de vertrekkende huurder door deze actie wordt beindigd. Dit betekent dat de verhuurder met de vertrekkende huurder een officile oplevering van het gehuurde dient te bewerkstellingen dan wel akkoord dient te gaan met de toestand van het gehuurde zoals die er bij aanvang van de nieuwe overeenkomst uitziet. De nieuwe huurder neemt het gehuurde dan in gebruik zoals deze het gehuurde bij aanvang van de nieuwe huurovereenkomst heeft aangetroffen. De huurder is uiteraard na ingebruikname gerechtigd de verhuurder herstelwerkzaamheden uit te laten voeren om het gehuurde in objectieve goede staat te laten brengen.
De verhuurder dient het gehuurde in objectief goede staat te brengen. De kleine herstellingen komen pas voor rekening van de huurder gedurende het gebruik van het gehuurde. Het gehuurde dient bij aanvang van een nieuwe huurovereenkomst in objectief goede staat van onderhoud aan de huurder beschikbaar gesteld te worden. De partijen die bij de woningruil zijn betrokken hoeven niet akkoord te gaan met het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst door de verhuurder. Zij kunnen woningruil afdwingen als voldaan wordt aan de door artikel 7:270 BW gestelde voorwaarden. Voor de complicaties van oplevering van de huurwoning en ingebruikname bij aanvang van de huurovereenkomst zie het hoofdstuk: " De oplevering van de woning- (bedrijfs)ruimte ". Voor het begrip kleine herstellen dient u het hoofdstuk: " Gebreken aan gehuurde woon- en bedrijfsruimte " te raadplegen.

Contractsovername
De regeling van indeplaatsstelling op grond van Artikel 7:270 BW is een speciale regeling, die afwijkt van de algemene regel van contractsoverneming. De regeling over indeplaatsstelling verschilt met de algemene regeling over contractsoverneming die in artikel 6:159 BW (contractsoverneming) is vastgelegd. In laatstgenoemde regeling is voor contractsoverneming de toestemming van alle contractspartijen nodig. Door deze regeling kunnen wijzigingen in het gehuurde door de nieuwe huurder worden overgenomen en kunnen afspraken worden gemaakt over onderhoudsverplichtingen en/of verplichtingen tot oplevering van de woning voor wat betreft de gewijzigde zaken in de woning. Voor deze optie is de medewerking van de verhuurder noodzakelijk. De medewerking van de verhuurder is niet noodzakelijk bij woningruil. De huurders kunnen zonder instemming van de verhuurder woningruil afdwingen.

In het geval dat er sprake is van contractovername betekent dit niet dat de nieuwe huurder zonder meer de eindafrekening servicekosten als eindstation dient te dragen. De rechtbank Amsterdam, sector kanton, heeft in haar vonnis van 10 mei 2011 Noot 148 beslist dat de nieuwe huurder de door de verhuurder in rekening gebrachte servicekosten die waren berekend over de periode dat de overdragende huurder de woning bewoonde mocht doorbelasten aan de voormalige huurder. Uit deze uitspraak werd duidelijk dat het nooit de bedoeling van partijen was geweest om huurschulden over te dragen. Volgens mij kunnen deze kosten wel doorbelast worden als deze bedoeling uit het contract blijkt.

Verhoging huurprijs en woningruil
Er is in het kader van woningruil geen rechtsgrond voor een hogere huurprijs (Kantongerecht Hilversum 21 december 1994, WR 1995,83). Het door de verhuurder verhogen van de huurprijs in het kader van woningruil houdt een afwijzing in van het verzoek tot woningruil.

De huurovereenkomst wordt immers integraal overgenomen door de nieuwe huurder. Dit standpunt wordt bevestigd door de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, in rechtsoverweging 3.2. van haar vonnis van 20 september 2010 ( LJN: BN8269, sector kanton rechtbank Arnhem, 685681 CV Expl. 10-5881 ). Een zelfde standpunt nam de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 11 februari 2013 in Noot 150. De huurders wensten in deze zaak woningruil. En huurder zit op bijstandsniveau. De andere huurder een paar euro er boven. Nu de huur van beide woningen nauwelijks verschilt, zal er niet snel sprake van zijn dat de voorgestelde huurder onvoldoende financile waarborgen biedt. De verhuurders hebben allebei ingestemd met de woningruil, onder voorwaarde dat de huur omhoog zou gaan. De kantonrechter heeft bepaald dat, nu de verhuurders hebben ingestemd met de woningruil, onder voorwaarde dat de huur omhoog zou gaan, is een volle belangenafweging eigenlijk niet meer aan de orde is. De enkele wens om de huur te verhogen is geen reden om de vordering af te wijzen. De rechter machtigt de huurders dus elkaars plaats in te nemen.

Verhoging van de huurprijs in het kader van woningruil kan worden gezien als een weigering van de indeplaatsstelling. De huurder is na weigering van de verhuurder bevoegd de rechter machtiging te vragen voor de woningruil. De huurder kan wel vooruitlopen op deze machtiging door alvast een woningruil te effectueren. De vordering moet dan wel plaatsvinden binnen een paar maanden nadat de ruil feitelijk is uitgevoerd. Dit is toch een onzekere exercitie en daarom wordt met klem geadviseerd eerst de machtiging te vragen en daarna pas de ruil feitelijk uit te voeren. De huurder loopt immers het risico dat de overeenkomst kan worden ontbonden als het gebruik van de gehele woning ten onrechte aan een ander is gegeven.

Verplichte afwijzingsgronden >>

De rechter dient de vordering van woningruil af te wijzen als:
  • de ruilpartner niet over een huisvestingsvergunning beschikt ten aanzien van woonruimte waarvoor dit verplicht is gesteld;
  • de ruilpartner niet voldoende financile waarborgen heeft om de huurverplichtingen na te komen;
  • de afweging van belangen in het voordeel van de verhuurder uitpakt.

Belangenafweging
Als ondergrens van deze belangenafweging geldt dat de zittende huurder een zwaarwichtig belang bij woningruil moet hebben. Als er geen zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder aanwezig is, dan is er voor woningruil geen plaats. De achtergrond van deze bepaling is immers dat de verhuurder een andere huurder opgedrongen krijgt en er een inbreuk in de contractsvrijheid wordt gemaakt. De verhuurder krijgt als aanspreekpunt de nieuwe huurder en verliest de mogelijkheid om de oorspronkelijke huurder aansprakelijk te stellen. Verder verliest de verhuurder het drukmiddel van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde bij een opgebouwde huurachterstand, die door de oorspronkelijke huurder is opgebouwd. De nieuwe huurder wordt aansprakelijk voor huurachterstanden van de vertrekkende huurder (Kantongerecht utrecht 22 mei 1986, Praktijkgids 1986, nummer 2553, HR 25 november 1977, NJ 1978, 400 (Luime/Leemans). De nieuwe huurder heeft dan wl een regresrecht ten laste van de voormalige huurder.
In het kader van woningruil dient een open belangenafweging plaats te vinden. Dit betekent echter dat met alle argumenten van de huurder in het kader van een belangenafweging rekening kan worden gehouden. De ondergrens waarmee in het kader van de belangenafweging rekening gehouden dient te worden is het zwaarwichtig belang dat de huurder bij woningruil hoort te hebben. Is er wel een belang van de huurder, maar geen zwaarwichtig belang, dan vindt er geen toewijzing van de vordering plaats. Dit zwaarwegende belang aan de kant van de huurder rechtvaardigt doorbreking van de contractsvrijheid van de oorspronkelijke partijen en maakt dat de verhuurder een andere huurder opgedrongen kan krijgen.
Voorbeelden van de belangenafweging in de rechtspraak:

  • Kantongerecht Utrecht 15 mei 1986, WR 1986,81. Het verkrijgen van extra ruimte ten behoeve van een gehandicapt kind wordt als zwaarwichtig aangemerkt.
  • Kantongerecht te Amsterdam van 21 september 1988, WR 1989,6. Huurder heeft geen zwaarwichtig belang nu hij zes aanbiedingen voor andere huisvesting heeft afgeslagen.
  • Kantongerecht te Amsterdam van 7 februari 1992, WR 1989, 73. Het belang van een huurder bij huisvesting in de omgeving van een mogelijke werkkring is zwaarwichtig.

Als er geconcludeerd wordt dat er sprake is van zwaarwegende belangen aan de zijde van de huurder dan dient vervolgens het belang van de huurder te worden afgezet tegen het belang van de verhuurder. De verhuurderbelangen lijken in deze belangenafweging minder zwaar te wegen dan de belangen van de huurder. Het toewijzingsbeleid van de (sociale) verhuurder is een belang waarmee rekening wordt gehouden. Echter als de huurder een medisch belang heeft, dan wordt aan dit belang doorgaans voorrang gegeven (Rechtbank Amsterdam 24 augustus 1987, WR 1987, 121. Het belang van een mishandelde vrouw om niet de omgeving van haar ex-echtgenoot te wonen weegt zwaarder dan het belang dat de verhuurder bij haar toewijzingsbeleid heeft). Een voorbeeld van een belangenafweging wordt gegeven in het vonnis van de rechtbank van 7 juli 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:6879 ). In deze zaak werd door de rechter beoordeeld dat een hoger huurbedrag voor n van de ruilkandidaten wel mogelijk is omdat er ook een hogere huurtoeslag zal worden gegeven. Een netto verhoging van 70 per maand werd door de rechter mogelijk geacht. De andere ruilkandidaat was van oordeel dat de ruilwoning te groot was geworden. Zij had behoefte aan een kleinere woning en een huis zonder trappen. Zij was enigszins op leeftijd woonde alleen in een vijfkamerwoning. Deze huurder had moeite met de trap binnenshuis wegens voortschrijdende ouderdom en met het onderhouden van de tuin. De andere kandidaat had door de samenstelling van het gezin (6 personen) behoefte had aan een grotere woning. Wat betreft de overlast die door het grote gezin veroorzaakt zou kunnen worden oordeelde de rechter als volgt: het woongedeelte van de maisonnettewoning (vijfkamer maisonnettewoning op de begane grond met tuin) bevindt zich op de begane grond en het slaapgedeelte op de eerste verdieping, waardoor de kans op eventueel geluidsoverlast van een druk huishouden met vier kinderen beperkt zal worden voor de bovenburen. Daarnaast wordt meegenomen dat de kansen voor de huurder met het grote gezin om op een andere manier binnen een redelijke termijn een geschikte huurwoning te vinden (onder de huursubsidiegrens) zeer klein worden geacht.

Enkele voorbeelden van een zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder zijn:

  • dichter bij het werk willen wonen, waardoor het gezinsleven minder wordt belast;
  • dichter bij familie willen wonen, bijvoorbeeld in verband met heimwee naar de kinderen;
  • naar een grotere woning willen verhuizen in verband met gezinsuitbreiding;
  • een belang van medische aard (gezondheidsredenen).

Last en voorwaarde>>

De rechter kan voorwaarden stellen aan de machtiging, of een last opleggen aan de machtiging. Te denken valt aan een aparte borgsom of een overlastverbod. Boven is al aan de orde gesteld dat er voor verhoging van de geldende huurprijs als voorwaarde van de woningruil geen sprake kan zijn.

Misbruik regeling>>

Het is mogelijk dat partijen de regeling misbruiken. Te denken valt bijvoorbeeld aan de situatie dat huurders een woningruil wensen terwijl bij n van de huurders de wil niet aanwezig is om de woningruil daadwerkelijk door te zetten. Daarnaast is het mogelijk dat misbruik plaatsvindt door een huurder die de andere huurder de woning gunt terwijl deze eerstgenoemde huurder zelf een woning heeft gekocht. Na effectuering van de woningruil zegt de ene huurder de huurovereenkomst op en betrekt een koopwoning. In dit geval kan de ruil worden vernietigd wegens dwaling. Te denken valt ook dat de ruil ongedaan gemaakt kan worden wegens misbruik van recht op grond van artikel 3:13 BW.

Huisjehuisje.nl>>

HuisjeHuisje maakt woningruil makkelijker. HuisjeHuisje is een gratis app waarmee de naar een andere woning zoekende huurder op zoek kunt naar de ideale woning om te ruilen. De nieuwe app brengt huurders die willen verhuizen bij elkaar. Zo vinden huurders sneller een woning die past bij hun wensen. HuisjeHuisje is er voor iedereen bedoeld die in een huurhuis van de deelnemende corporaties woont en graag van huis wil ruilen. De app is met het doel gemaakt de doorstroming van woningen eenvoudiger te maken. Huurders kunnen door de lange wachttijden niet eenvoudig van woning ruilen. Woningruil biedt kansen om dan toch een passende woning te vinden en zonder lange wachttijden door te stromen. De huurder die voor woningruil in aanmerking wenst te komen hoeft niet ingeschreven te staan op Woningnet. Huurders die volgens de Leegstandwet een woning huren, of die een tijdelijke contract hebben gesloten ex artikel 7:271 BW

HuisjeHuisje is een initiatief van 26 corporaties uit de regio's Amsterdam en Utrecht. De volgende corporaties doen mee: De Woningraat, Eigen Haard, GroenWest, Woningstichting Kamerik, Heuvelrug Wonen, Jutphaas Wonen, LEKSTEDEwonen, Mitros, Parteon, Portaal Utrecht, Provides, R.K. Woningbouwvereniging Zeist, Rochdale, SSH, Stadgenoot, Stichting BO-EX 91, Viveste, Woningbouwstichting Cothen, Woningbouwvereniging Maarn, Woningbouwvereniging Vecht & Omstreken, Woningbouwvereniging Wuta, Woongoed Zeist, Woningstichting Kockengen, Woningstichting Volksbelang, Woonstichting SSW, Ymere, ZVH.
Er kunnen ook particuliere huurhuizen door de huurders aangeboden worden. De verhuurder beslist echter of de woningruil doorgang kan vinden onder de voorwaarden en afwegingen die in artikel 7:270 BW staan vermeld.

Met de app kan de huurder huurhuizen (sociaal n vrije sector) vinden van mensen die ook graag van huis willen ruilen. De huurder kan deze huizen bekijken n liken. Als er een match is gewonnen met een bewoner van een huis, dan kun je met elkaar chatten en een afspraak maken om elkaars huis te bekijken. Als partijen nog steeds enthousiast zijn dan kan er worden geruild. Als een huurder een woning heeft geliked, dan verdwijnt deze woning. Er moet dan afgewacht worden tot de andere huurder ook deze woning liked, zodat er een match tot stand komt. Als er geen match tot stand komt, dan komt de woning niet voor ruilen in aanmerking.

De huurder dient er rekening mee te houden dat deze app de huurders die een woning willen ruilen bij elkaar brengt. De wettelijke regeling zoals beschreven in dit hoofdstuk is verder gewoon van toepassing.

Updates>>

  • Bijgewerkt 17 september 2014. De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 11 februari 2013 in Noot 148. De kantonrechter heeft bepaald dat nu de verhuurders hebben ingestemd met de woningruil, onder voorwaarde dat de huur omhoog zou gaan, is een volle belangenafweging eigenlijk niet meer aan de orde. De enkele wens om de huur te verhogen is geen reden om de vordering af te wijzen. De rechter machtigt de huurders dus elkaars plaats in te nemen.
  • Bijgewerkt 15 maart 2015. Tekstuele correcties toegepast.
  • Bijgewerkt 5 februari 2017. Het hof te Amsterdam heeft op 16 december 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:5516 ) in hoger beroep een beslissing moeten nemen of een ruilpartner zich nog terug kon trekken. Dat was niet mogelijk omdat partijen het over de essentialia van de overeenkomst eens waren geweest. Een partij kon zich na het bereiken van overeenstemming over de woningruil dus niet eenzijdig terugtrekken. Dit volgt uit een oud uitgangspunt in het verbintenissenrecht, dat kernachtig verwoord kan worden door het adagium "Pacta sunt servanda".
  • Bijgewerkt 15 juni 2017. verschil tussen instemming van woningruil tussen verhuurders en zonder instemming verhuurders verduidelijkt.
  • Bijgewerkt 16 oktober 2017. Onderdeel HuisjeHuisje ingevoerd.
  • Bijgewerkt 22 oktober 2017. Een voorbeeld van een belangenafweging wordt gegeven in het vonnis van de rechtbank van 7 juli 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:6879 ). In deze zaak werd door de rechter beoordeeld dat een hoger huurbedrag voor n van de ruilkandidaten wel mogelijk is omdat er ook een hogere huurtoeslag zal worden gegeven.